Zorgvastgoedcoöperatie Juridische aspecten Mr. J(an) P.A.M. van Balen 16 mei 2013
Zorgvastgoedcoöperatie ( ZVC ) De vennootschapsrechtelijke organisatievorm (bijv. de ZVC) is afhankelijk van vele factoren; Eerst dienen die factoren in kaart te worden gebracht en pas dán kan de optimale organisatievorm worden vormgegeven; mogelijke aanleiding voor (coöperatieve) samenwerking
Aanleiding (coöperatieve) samenwerking? Scheiden wonen en zorg: - de wooncomponent ( NHC) kostendekkend exploiteren; - professionalisering vastgoedbeheer en exploitatie; - financieel vrij maken stille (vastgoed)reserves; - bundeling van krachten.
Eigen vastgoed Samenwerkingsmodel voor het eigen vastgoed (i.t.t. bijv. huren van een WoCo); Vastgoed wordt overgedragen aan het samenwerkingsverband; Vormgeving van het samenwerkingsverband bepaalt toekomstige zeggenschap over het eigen vastgoed;
Gebruik eigen vastgoed Afhankelijk van toekomstige gebruikers: - Verhuur door ZVC aan zorginstelling, die onderverhuurt aan eindgebruikers; - Verhuur rechtstreeks door ZVC aan eindgebruikers, al dan niet met zorgindicatie (koppelbeding zorgafname); - Combinaties/maatwerk, o.a. afhankelijk van de vastgoedportefeuille.
Financiering ZVC Financiers/beleggers willen hun risico s afgedekt hebben; Vastgoedfinanciering > hypotheekrecht; Omvang hypothecaire financiering afhankelijk van executiewaarde; Executiewaarde afhankelijk van aard en gebruik van het vastgoed;
Aard en gebruik van het vastgoed Aard: Opstalrecht (excl. de grond); Eigendom (incl. de grond). Gebruik: - Huurders zonder zorgindicatie; - Huurders met zorgindicatie (wonen en zorg gescheiden); - ZZP 5 & 6
Essentials bij vormgeving ZVC Behoud zeggenschap eigen vastgoed; Financiering en te verstrekken zekerheden; Samenwerking met de andere zorginstellingen; De Exit ; De aan te stellen beheerder; Het beheer- en exploitatiebeleid van de ZVC en de controle daarop ( governance ); Geen fiscale lasten bij vormgeving ZVC.
The way forward ZVC (of andere samenwerkingsvormen) bieden kansen; Onderzoekstraject vereist, om wensen en eisen van participanten te identificeren; Vormgeving en uitvoering pas ná geslaagd onderzoekstraject mogelijk.
Contactgegevens DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht Mr. J(an) P.A.M. van Balen, advocaat T: +31 (0)20 540 88 28 M: +31 (0)6 29 59 1876 E: jvanbalen@dudoklegal.nl I: http://www.dudoklegal.nl
Zorgvastgoedcoöperatie Fiscale aspecten Mr. Ton van Balen 16 mei 2013
Onderwerpen Fiscale aspecten bij start, exploitatie en exit: - Vennootschapsbelasting - Overdrachtsbelasting - Omzetbelasting
Vennootschapsbelasting Zorginstelling (ANBI) = vrijgesteld, mits: 90% werkzaamheden bestaan uit genezen, verplegen of verzorgen van zieken,., mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking,. of ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen Alleen huisvesting sinds 1 januari 2012 niet meer voldoende!! Vraag: is scheiden van wonen en zorg een risico voor het 90% criterium Steunstichtingen met alleen vastgoed mogelijk al belastingplichtig. Ministerie van Financien houdt zich op de vlakte!
Vennootschapsbelasting Coöperatie = belastingplichtig Van de fiscale winst mag in aftrek worden gebracht hetgeen wordt uitgekeerd aan leden/natuurlijke personen = verlengstukwinst Rente op inleggelden is niet aftrekbaar Conclusie: coöperatie met alleen zorginstellingen is integraal belastingplichtig Alternatieven: besloten CV, fiscale beleggingsinstelling, overleg Ministerie van Financien
Overdrachtsbelasting Levering van vastgoed of vestiging zakelijk recht van erfpacht aan de coöperatie is een belaste verkrijging Tarief 6%, tenzij sprake is van woningen, dan 2% Beleid (Min. van Fin. 1 juli 2011, BLBK 2011/1290M) Woning = onroerende zaak die naar zijn aard is bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier Onroerende zaak niet geheel bestemd voor bewoning: uitsluitend op de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd geldt het tarief van 2%. Als 90% of meer van het oppervlak bestemd is voor bewoning dan geldt het tarief van 2% voor de gehele onroerende zaak Niet als woning wordt aangemerkt: een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis. Beleid is mogelijk in strijd met gelijkheidsbeginsel. Waar ligt de grens bij scheiden van wonen en zorg?
Overdrachtsbelasting Mogelijke vrijstellingen: Samenloop BTW: binnen 2 jaar na 1 ste ingebruikname Taakoverdracht tussen ANBI s: is de coöperatie wel een ANBI? Reorganisatie en fusievrijstelling: coöperatie wordt als vennootschap aangemerkt. Vraag: is vastgoed wel een zelfstandig onderdeel van een onderneming? Haalbaarheid dient te worden afgestemd, aangezien Ministerie van Financien een zeer enge interpretatie bij toepassing van de vrijstellingen hanteert. Mogelijke beperking van heffing bij erfpachtlease.
Omzetbelasting Binnen 10 jaar na 1 ste ingebruikname treedt mogelijke herzienings BTW op Herzienings BTW blijft achterwege indien de levering wordt aangemerkt als de overgang van een algemeenheid van goederen (zelfstandig onderdeel van een onderneming). Bij een overgang is geen BTW verschuldigd. Op grond van bestaande EU jurisprudentie is bij verhuurd vastgoed hier vaak sprake van. De coöperatie treedt m.b.t. het in te brengen vastgoed dan in de BTW positie van de zorginstelling. De lopende herzieningsperiode wordt overgenomen. Ingeval zorginstelling zelf beheer deed lekt mogelijk BTW weg als dit wordt uitbesteed via of aan de coöperatie.
Contactgegevens DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht Mr. Ton van Balen T: +31 (0)20 540 88 23 M: +31 (0)6 430 25 531 E: tvanbalen@dudoklegal.nl I: http://www.dudoklegal.nl