De woningcorporatiesector in beeld 1 De Autoriteit woningcorporaties (Aw) brengt jaarlijks de financiële positie en prestaties van de woningcorporatiesector in beeld. Dit gebeurt op basis van de cijfers die de corporaties aanleverden over verslagjaar 15 en de begroting van 1 tot en met. De belangrijkste cijfers uit het sectorbeeld staan hieronder. Het complete verslag is beschikbaar op www.ilent.nl/autoriteitwoningcorporaties. 1 Ruimte voor nieuwe investeringen (in % van balanstotaal) 5 Er is weer financiële ruimte in de woningcorporatiesector. De sector kon in 15 de renteverplichtingen en andere uitgaven gemakkelijk dragen en leende minder dan ze zou mogen. Als de sector het voor genomen huurbeleid en investeringsbeleid uitvoert, komt er zelfs nog meer financiële ruimte. De huurwoningvoorraad krimpt daarbij licht. De groeiende financiële ruimte biedt kansen aan de woningcorporaties om tegemoet te komen aan de vraag vanuit de samenleving. 3 1 15 1 17 18 19 3, 1 Sectornorm 3 5,5, 1,5 1, 1 17 18 19 1 3 5 Norm (individuele corporatie) Investeringsprogramma Toename huurwoningvoorraad Afname huurwoningvoorraad Totaal Overige investeringen Nieuwbouw Aankoop Verkopen Sloop Verbetering huurwoningen (x 1 miljard) Nieuwbouw voor verkoop 1-, prognose corporaties 1-5, verlenging prognose 99.5 11. -8. -5. -7.5 1, 1. 99.5 5. -. -5. -9.5 11, 7.5 1-5 199. 1. -13. -1. -17. 1, 17.5
De woningcorporatiesector in beeld 1 Oorzaken De financiële ruimte die er nu is heeft meerdere oorzaken. Zo houden corporaties meer over aan de verhuur van vastgoed dan vroeger, ondanks de verhuurderheffing die in 13 werd ingevoerd. Dit komt doordat de huren na 1 sterk mochten stijgen (vanwege de heffing), corporaties bezuinigden op hun uitgaven, en doordat rente-uitgaven daalden. Corporaties verwachten dat dit tot zo blijft. Gemiddelde huur 55 5 Ook geven de corporaties relatief weinig uit aan nieuwe investeringen. De sector verwacht in 1 en later, minder te investeren dan 5-1 jaar geleden. Opvallend is ook dat de sector aflost op schulden. Doordat er zo weinig wordt geïnvesteerd blijft er namelijk geld over uit de verhuur van de woningen. Dat geld wordt gebruikt voor aflossingen. Deze aflossingen leiden samen met de lage rentestand tot lage rente-uitgaven. 5 35 7 8 9 Maandhuur per woning 1 11 1 13 1 15 Kasstromen (x 1 miljard) 1 8 - - - -8-1 7 8 9 1 11 1 13 1 15 1 17 18 19 Investeringskasstroom Prognose investeringskasstroom Operationele kasstroom Prognose operationele kasstroom Financieringskasstroom Prognose financieringskasstroom
De woningcorporatiesector in beeld 1 Huurwoningen naar huurprijksklasse (maandhuur; prijspeil 15) 1 8 Aantal goedkopere woningen stijgt licht Voor het eerst sinds jaren steeg in 15 het aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen. Dit zijn woningen met een maandhuur tot 18 (prijspeil 15). 8,% van de circa, miljoen huurwoningen valt in deze twee prijsklassen. 9 1 11 Goedkoop ( 3) Betaalbaar ( 3 18) 1 13 1 Tot huurtoeslag ( 18 711) Boven huurtoeslag (> 711) 15 De (lichte) stijging kan het effect zijn van de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel in 15. Ook de invoering van passend toe wijzen per 1 januari 1 kan hieraan hebben bijgedragen. 3 Meer ruimte in de nieuwe economische werkelijkheid Grafiek (in % van balanstotaal) 5 De financiële ruimte in de sector wordt aanzienlijk groter indien wordt uitgegaan van de nieuwe economische werkelijkheid die economen signaleren. De rente blijft hierbij veel langer laag. Zo n lagere rente is gunstig voor de corporatiesector. De sector hoeft daardoor in de toekomst minder uitgeven aan rente dan tot nu toe is aangenomen. 3 1 15 1 17 18 19 1 3 5, nieuwe economie Sectornorm Grafiek rentedekkingsgraad 3, 3, 3,,8,,,, 1,8 1, 1, 1 17 18 19 1 3 5, nieuwe economie Norm (individuele corporatie)
De woningcorporatiesector in beeld 1 Kansen voor de publieke taak De financiële ruimte die is ontstaan in 15 biedt kansen aan de woningcorporaties om tegemoet te komen aan de vraag vanuit de samenleving. Het gaat dan om bijvoorbeeld lagere huren, de grote vraag naar extra sociale huurwoningen onder huishoudens met lage inkomens en goed geïsoleerde woningen met lagere energielasten. (in % van balanstotaal) in nieuwe economie 5 3 Het sectorbeeld 1 laat zien dat het binnen de nieuwe economische werkelijkheid haalbaar is om de huren minder te verhogen én meer te investeren in kwaliteit en duurzaamheid en het totaal aantal woningen te vergroten. Ook kan de verhoging van de verhuurderheffing worden betaald. Deze extra ruimte is er tot ongeveer 5. 1 15 1 17 18 Sectorale ondergrens 19, in nieuwe economie 3, 3, 3,,8,,,, 1,8 1, 1, 1 17 18 19, nieuwe economie 1 3 5 Meer kwaliteit en duurzaamheid Meer verhuurderheffing Minder huurverhoging 1 3 5 Meer kwaliteit en duurzaamheid Meer verhuurderheffing Minder huurverhoging Extra maatregelen voor publieke taakvervulling Extra maatregel Uitwerking Gevolgen voor sector 1 minder huurverhoging huren stijgen in toekomst met inflatie,3 miljard minder inkomsten in 1 jaar meer verhuurheffing op basis van licht verhoogde tarieven in laatste Rijksbegroting (exclusief eventuele kortingen aan afzonderlijke corporaties) 5 miljoen extra uitgaven in 1 jaar 3 meer kwalitieit en duurzaamheid 5% meer nieuwbouw en 5% meer verbetering 8,7 miljard investeren in 5% meer nieuwbouw én verbetering (woningvoorraad groeit per saldo met 79.3)
5 Voorzichtigheid en wendbaarheid blijven geboden De woningcorporatiesector in beeld 1 Ondanks de mooie cijfers blijft voorzichtigheid belangrijk. Hoewel het er op lijkt dat de rente lange tijd laag blijft, bestaat daarover geen zekerheid. Als de rente in de toekomst toch snel stijgt dan moet er kunnen worden bijgestuurd. Het is verstandig om de financiële ruimte evenwichtig in te zetten, over een langere periode. Dat komt de kwaliteit van besluit vorming en planning ten goede en het vermindert risico s. Ook kan het voorkómen dat bouwprijzen te hard gaan stijgen. Lagere huren, een hogere verhuurderheffing en/of investeren in kwaliteit, duurzaamheid en uitbreiding: elke Euro kan maar één keer worden uitgegeven. De toekomst is extreem onzeker en de marges bij de verschillende berekeningen ook. De Autoriteit woningcorporaties dringt daarom aan op voor zichtigheid en behoud van wendbaarheid. Vrije ruimte naar woningmarktregio (Nederland gemiddeld 13,9%) < 1% < 15% < 18% < 1% > 1% Grote verschillen tussen regio s en tussen corporaties Voorzichtigheid is geboden bij het trekken van algemene conclusies over de financiële ruimte bij de woningcorporaties. Dat de sector er als geheel financieel goed voorstaat betekent namelijk nog niet dat er overal en bij elke corporatie evenveel ruimte is. Er zijn grote verschillen tussen woningmarktregio s en tussen corporaties onderling. Corporaties naar solvabiliteit en rentedekkingsgraad 9 8 7 5 3 Norm rentedekkingsgraad = 1, 1 -% -5% -% -3% -% -1% % 1% % 3% % 5% % 7% 8% 9% 1% Klein (< 5. verhuureenheden) Midden (5. - 15. verhuureenheden) Groot (minstens 15. verhuureenheden) Solvabiliteit Dit is een uitgave van de Inspectie Leefomgeving en Transport Postbus 1191 5 BD Den Haag 88 89 www.ilent.nl december 1