Ondernemingsplan 2011-2014 van WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY. Inleiding Woningstichting St. Joseph Stramproy ( Woningstichting) wil dat mensen goed, betaalbaar en prettig kunnen wonen. Om dat doel te realiseren verhuurt ze 421 woningen, woningen van een goede technische kwaliteit, die de vergelijking met de koopsector kunnen doorstaan.. We verhuren ze aan mensen die niet of moeilijk zelfstandig in eigen woonruimte kunnen voorzien. Voornamelijk aan huishoudens met een laag tot modaal inkomen en aan mensen die zorg en sociaalmaatschappelijke ondersteuning nodig hebben. Ook bieden we diverse aanvullende diensten aan, bestrijden we overlast en ondersteunen we initiatieven van buurten en organisaties om de leefbaarheid te verbeteren. Dat willen we ook de komende jaren blijven doen. Maar wie aan de toekomst wil werken, moet daar nu al mee bezig zijn. Vandaar dat we een Ondernemingsplan hebben geschreven, een plan dat in grote lijnen onze ideeën laat zien tot en met 2014 Hoe ziet de toekomst er uit? Woningstichting St. Joseph wil u graag kort en bondig informeren over haar plannen voor de toekomst. Dat doen we in drie verschillende hoofdstukken. Hoofdstuk 1 We kijken naar onszelf, waar staan we voor, wat vinden we belangrijk. Hoofdstuk 2 We kijken naar nieuwe ontwikkelingen en trends. Hoofdstuk 3 We gaan in op een aantal thema s die ons beleid de komende jaren zullen bepalen. HOOFDSTUK 1 We kijken naar onszelf, waar staan we voor, wat vinden we belangrijk. Meer dan een verhuurder Al sinds 1955 verhuurt de Woningstichting goede en betaalbare woningen aan brede lagen van de bevolking. Maar alleen verhuren is niet genoeg, de Woningstichting wil méér betekenen voor haar bewoners. Wij krijgen steeds meer te maken met ingewikkelde maatschappelijke problemen. Steeds meer mensen hebben het moeilijk en voor deze mensen blijven lage woonlasten bittere noodzaak. Wij willen onze taak zo goed mogelijk uitvoeren. Gelukkig hebben we een redelijk vermogen om dat te kunnen doen. Wel moeten we ons steeds de vraag stellen of we dat vermogen op de beste manier inzetten, zodat mensen goed, betaalbaar en prettig kunnen blijven wonen. Wat willen we en wat doen we? Op de eerste plaats willen we er zijn voor onze huurders door de huurprijzen betaalbaar te houden in kwalitatief goede woningen en een mooie woonomgeving. We willen aan wensen van onze bewoners zoveel mogelijk tegemoet komen, de bewoners moeten zich in hun huizen thuis voelen. 2
Maar ook wordt van ons gevraagd dat we meer aandacht geven aan mensen die het moeilijk hebben in onze samenleving. Denk daarbij aan crisisopvang bij echtscheiding of mishandeling, cliënten van gezondheidsinstellingen, asielzoekers e.d. Vroeger nam de overheid deze taken op zich, nu verwacht die overheid het nodige van ons. Bewoners krijgen van ons meer ruimte om hun woning en woonomgeving vorm te geven. Het is hun woning, hun buurt. Wij helpen hen om er iets moois van te maken. We ondersteunen mensen als ze de buurt willen verbeteren. We willen een actieve rol spelen bij maatschappelijke problemen. Brengen bewoners, gemeente en instellingen bij elkaar om samen de problemen aan te pakken. Waar maken we ons sterk voor? Onderdeel van de samenleving Om onze taak goed uit te voeren moeten we begrijpen wat er in de samenleving gebeurt, we maken er deel van uit. We dienen te weten wat belangrijk is voor onze klanten en zij moeten invloed kunnen uitoefenen op ons beleid.. Een brede doelgroep Onze doelgroep is iedereen waarvoor we op het gebied van wonen iets kunnen betekenen. Daarbij maken we wel keuzes. Degenen die zich moeilijk zelf kunnen redden, staan voorop. We doen zelf vooral waar we goed in zijn Onze kerncompetentie is het verhuren, onderhouden en bouwen van woningen en het leveren van diensten die daarmee samenhangen. Voor zaken waarin we minder goed zijn, zoeken we partners. We blijven ons verbeteren Goed kan altijd beter. Daarom blijven we ons ontwikkelen. In de komende jaren willen we ons nog meer verantwoordelijk maken voor goede buurten en wijken. We doen dat nu ook al, maar we kunnen op dit terrein nog best wat leren. We hebben een sterke lokale binding De plaatselijke situatie is heel belangrijk voor het soort activiteiten dat we willen ondernemen en de middelen die we daarvoor inzetten. Onze uitgangspunten. Luisteren naar de samenleving De Woningstichting wil weten wat er in haar omgeving leeft, laten zien waar ze mee bezig is en samen met andere partijen doelstellingen realiseren. Ondernemend en creatief We willen geen afwachtende houding aannemen. We nemen het voortouw, we laten zien dat we zaken realiseren en dat we met onze klanten meedenken. Betrouwbaar, solide en kostenbewust We willen een corporatie zijn waar men van op aan kan, die integer is, die afspraken nakomt en op een verantwoorde manier omgaat met maatschappelijk vermogen. 3
HOOFDSTUK 2 We kijken naar nieuwe ontwikkelingen en trends. Maak kennis met de wereld om ons heen Verschillende trends en ontwikkelingen beïnvloeden ons werk en de markt waarin wij ons bewegen. Denk daarbij met name aan demografische, economische, sociaal-maatschappelijke en politieke ontwikkelingen. Allemaal ontwikkelingen waarop wij met ons beleid in moeten springen. Vandaar dat we in dit hoofdstuk even kort ingaan op onze markt in beweging Demografische ontwikkelingen Over het algemeen verwachten we voor de provincie Limburg in de toekomst minder inwoners, maar meer (kleinere) huishoudens. Dat laatste betekent dus automatisch meer behoefte aan woningen. Maar ook zien we een verschuiving in de samenstelling van huishoudens, minder jongeren en meer ouderen. In sommige gemeenten zien we deze trends duidelijker dan in andere gemeenten. Er zijn zelfs gemeenten waar het aantal huishoudens afneemt De Woningstichting houdt de demografische ontwikkelingen goed in de gaten. De Regionale Woonvisie Weerterkwartier 2010 2014 geeft ons een goed beeld van de woningbehoefte in Stramproy en hoeveel woningen en wat voor type woningen daar nodig zijn. Aan de hand van deze woningbehoefte bepalen we onze plannen. Economische ontwikkelingen Het economische klimaat heeft grote invloed op ons beleid. Ook de rentestand is belangrijk. Is deze laag, dan is het kopen van een huis erg aantrekkelijk, stijgt de rente, dan willen mensen liever huren. De huishoudens met lage inkomens zijn onze belangrijkste doelgroep. Daarom houden wij bij het bouwen en verhuren van woningen vooral rekening met de omvang van deze groep.. Sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen We hebben momenteel te maken met een stagnerende doorstroming op de huurmarkt, een groeiende behoefte aan tijdelijke huisvesting, een groeiende vraag van kwetsbare groepen, zoals ouderen en hulpbehoevenden. Er is vraag om keuzemogelijkheden, om maatwerk en er is behoefte aan veiligheid en aan zelfstandigheid. Wij zullen ons de komende jaren dan ook blijven richten op een brede doelgroep. We zetten ons in met andere maatschappelijke organisaties om asielzoekers en statushouders onder te brengen.. Politieke ontwikkelingen De positie van woningcorporaties staat in de schijnwerpers. Niet alleen van Den Haag maar ook van Brussel. De steun van de overheid zal zich beperken tot de sociale huisvesting. Maar we zien dat niet als een bedreiging maar meer als een kans om ons als maatschappelijke onderneming te bewijzen. De Woningstichting vindt het belangrijk op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen. Daarom heeft ze zich aangesloten bij de landelijke brancheorganisatie Aedes en bij DOMAAS, een vereniging van kleine corporaties in Limburg. 4
HOOFDSTUK 3 We gaan in op een aantal thema s die ons beleid de komende jaren zullen bepalen. Woningvoorraad op maat Wij vinden het belangrijk om onze woningvoorraad aan te passen aan de wensen van de huidige en toekomstige bewoners. Het zorgen voor goede, prettige, betaalbare huisvesting is nu eenmaal onze hoofdtaak. Daarnaast willen we graag onze klanten keuzemogelijkheden bieden. We moeten er dus voor zorgen dat we een woningvoorraad op maat hebben. Dat kan door nieuwbouw zijn, door woningen aan te kopen, te slopen, te verkopen of door woningen uit onze woningvoorraad aan te passen. De mate waarin wij de woningvoorraad aanpassen is afhankelijk van onze lokale situatie. Voldoende rendement De Woningstichting is sinds de verzelfstandiging zelf verantwoordelijk voor haar inkomsten en uitgaven. Ze moet dus zorgen voor voldoende rendement om op lange termijn haar doelstellingen te kunnen realiseren. Een kostendekkende exploitatie van ons bezit is niet voldoende. We moeten veel investeren in vernieuwing en verbetering. Ook op het gebied van maatschappelijke activiteiten. Zo willen we bijvoorbeeld de leefbaarheid in wijken en buurten vergroten en investeren in projecten in het kader van wonen, zorg en welzijn. Daarom houden we ons rendement nauwlettend in het oog en zorgen voor voldoende armslag. Herstructurering Onze woningen maken altijd deel uit van een groter geheel, een straat, een buurt, een wijk. Er kan sprake zijn van een eenzijdige en verouderde woningvoorraad Problemen kunnen op verschillende manieren worden aangepakt. Soms moeten woningen worden gesloopt, soms moet de samenstelling van de woningvoorraad veranderd worden. (Veuskeshoof: appartementen en grondgebonden levensloopbestendige seniorenwoningen.) Zo blijft de Woningstichting actief investeren in herstructurering van haar eigen woningvoorraad. Leefbaarheid Eén van de belangrijkste vraagstukken van deze tijd is de leefbaarheid in wijken en buurten. Mensen willen niet alleen een kwalitatief goede woning, een prettige woonomgeving is zeker zo belangrijk. De Woningstichting overlegt met huurders, gemeenten en andere organisaties, voert gesprekken met bewoners om problemen te voorkomen, te achterhalen en op te lossen. Ze ondersteunt buurtactiviteiten en zoekt actief de samenwerking met lokale partners. Kunnen we zelf niet voor een oplossing zorgen dan schakelen we partijen in die dat wél kunnen. Samenwerking Wij zijn een maatschappelijke onderneming. We luisteren naar en werken volop samen met een groot aantal belanghebbende partijen. Denk daarbij aan huurderorganisaties, belangengroepen, gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en projectontwikkelaars. Relatie met de huurders. Met de Huurders Belangen Vereniging Stramproy (HBVS) vindt minimaal 3x per jaar overleg plaats. Samen met de HBVS wil de Woningstichting jaarlijks een bewonersavond organiseren. Middels de Huurdersinfo worden de huurders 2 keer per jaar geïnformeerd over de nieuwste ontwikkelingen. Met de gemeente Weert worden bijvoorbeeld prestatieafspraken gemaakt en vindt er eveneens minimaal 2 x per jaar overleg plaats. Ook is er jaarlijks overleg met de Dorpsraad Stramproy. 5
. Wonen, zorg en welzijn Er komen steeds meer ouderen. Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen huis wonen. De woningen moeten daar dan wel op ingericht zijn. Daarom blijft wonen, zorg en welzijn een belangrijk thema voor de komende jaren. We zetten ons actief in om projecten op dit gebied te ontwikkelen samen met gemeenten en zorg- en welzijnsinstellingen. We bouwen nieuwe woningen voor ouderen en hulpbehoevenden (Kwartierstaete) en passen onze bestaande voorraad aan.(weekershof Kuperstraat) Aanvullende producten en diensten Meer zeggenschap en meer keuzes. Daar passen aanvullende producten en diensten bij. De mogelijkheid om zelf voorzieningen aan te brengen is daar een voorbeeld van. (ZAV-beleid) Ook het servicecontract voor klein huurdersonderhoud en een glasverzekering horen hierbij. Kwaliteit en waardering Wij willen graag kwaliteit leveren, maar hoe weten we of we het goed doen. We kunnen onszelf wel een klopje op de schouder geven maar we krijgen dat klopje liever van anderen, van onze huurders, onze klanten of onafhankelijke instanties. In december 2010 heeft de Woningstichting deelgenomen aan de verplichte 4-jaarlijkse visitatie. De commissie sprak ondermeer met vertegenwoordigers van de gemeente Weert, de Stichting Land van Horne, de Huurders Belangen Vereniging Stramproy en de Raad van Commissarissen. De voorlopige conclusies van de Visitatiecommissie waren zeer lovend.. 6
Voorgenomen activiteiten in de periode 2011-2014 1. Het onderzoeken van mogelijkheden tot verwerving van bouwlocaties. 2. Aandacht blijft er voor huisvesting beschermd wonen en initiatieven voor sociale woningbouw in de kerkdorpen van de gemeente Weert. 3. Renovatie van de resterende woningen uit de complexen 1 t/m 19 bij mutatie en woningverbeteringen van de complexen 25 en 26 volgens bestuursbesluiten. 4. Uitvoeren van de opgestelde onderhoudsbegroting 2011 5. De huurderving op jaarbasis handhaven tot maximaal 1% van de jaarhuur en de huurachterstanden terugdringen tot 1% of lager. 6. In samenspraak met de Huurders Belangen Vereniging Stramproy, de Dorpsraad, de Groep Promotie Stramproy (GPS), het Roojer Dorpsfonds en de gemeente Weert de leefbaarheid in stand houden en optimaliseren. 7 De jaarlijkse huurverhoging toepassen zoals door de overheid is vastgesteld. 8. Intensivering van de samenwerking met de HBVS. 9. Communicatie met de huurders optimaliseren door jaarlijks samen met de HBVS een bewonersavond te organiseren. 10. Extra aandacht besteden aan de huisvesting van jongeren / starters. 11. Streven naar het energielabel (minimaal) C voor het merendeel van de woningen van de Woningstichting. 12. Uitvoering blijven geven aan een aantal aanbevelingen n.a.v. een klanttevredenheidsonderzoek zoals: verbetering informatieverschaffing verbetering klachtenafhandeling intensievere informatieverstrekking door Huurders Belangen Vereniging Stramproy. 13. Mede realiseren van het project Kwartierstaete in Stramproy. Het betreft de aankoop van 30 zorgappartementen, 8 sociale huurappartementen, een algemene ruimte voor dagverzorging en 30 parkeerplaatsen. Oplevering is voorzien in september 2011 14. Verkoop van een 8-tal huurwoningen in Stramproy binnen een periode van 10 jaren. Stramproy, december 2010 7