Ruimte voor lokale bedrijvigheid In het kader van de ontwerpopgave Roden-Leek wordt onder andere gezocht naar een geschikte locatie voor 50 hectare bedrijventerrein ten behoeve van de lokale Noordenvelder bedrijvigheid. Gezien de diversiteit hiervan is het nuttig om voorafgaand aan de zoektocht nader in kaart te brengen hoe de behoefte aan bedrijfsterreinen er precies uit ziet. Dit om straks een aanbod te hebben, dat aansluit bij de eisen, die vanuit de markt worden gesteld. In het navolgende wordt een analyse gemaakt van de kavelverkoop in het voorbije decennium. Daarnaast wordt in beeld gebracht hoe de vraag naar bedrijventerrein in de afgelopen jaren is geweest. Op basis hiervan kan de 50 hectare worden opgesplitst in verschillende categorieën met elk hun specifieke locatie-eisen. Analyse van de kavelverkoop In de periode vanaf 1994 heeft de gemeente op de verschillende bedrijventerreinen in Roden ruim 20 hectare aan bedrijfskavels verkocht. Oftewel, gemiddeld 2 hectare per jaar. In totaal betrof het 88 grondtransacties. Daarbij ging het in vier gevallen om de verkoop van een overhoekje en drie maal werd een klein perceel verkocht ten behoeve van een openbare nutsvoorziening. Deze 7 transacties, die samen minder dan 1.000 m² besloegen, worden in het vervolg buiten beschouwing gelaten. Transacties per bedrijventerrein In onderstaande tabel zijn de transacties uitgesplitst naar bedrijventerrein. Daarbij is het bedrijventerrein Bitseveld nader opgesplitst in een drietal deelgebieden; - de uitbreiding van Bitseveld in de omgeving van de Exportweg; - het revitaliseringsgebied tussen 1 e Energieweg en Kanaalstraat; - het overige gedeelte van Bitseveld. aantal m² % gem. min. max. Bitseveld, uitbreiding 17 58.995 29,0 3.470 425 8.500 Bitseveld, revitalisering 7 22.911 11,2 3.273 340 8.866 Bitseveld, overig 5 26.350 12,9 5.270 450 12.900 Noordhoek 40 36.585 18,0 915 620 1.900 Westeres 4 43.165 21,2 10.791 7.700 15.465 Groene Zoom 7 13.690 6,7 1.956 540 3.000 Haarveld 1 2.030 1,0 2.030 2.030 2.030 totaal 81 203.726 100 2.515 340 15.465 Het leeuwendeel van de transacties in oppervlakte ruim 53 % - heeft plaatsgevonden op het traditionele, gemengde bedrijventerrein Bitseveld. Daarnaast levert ook Westeres, als bedrijventerrein voor grootschalige detailhandel, een belangrijk aandeel met ruim 21 %. Daarbij moet de kanttekening worden geplaatst, dat het vermelde aantal van 4 transacties goed is voor de realisatie van 11 winkelunits. Tenslotte is ook het kleinschalig bedrijventerrein Noordhoek het vermelden waard, qua oppervlak goed voor 18 % van de transacties, maar qua aantal goed voor de helft van het aantal kavelverkopen.
Aard en herkomst van de transacties Van de 81 grondtransacties ging het in 5 gevallen om een kavelverkoop ten behoeve van de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw. Hiervoor is al genoemd, dat op Westeres in het kader van 4 grondtransacties in totaal 11 winkelunits zijn gerealiseerd. Daarnaast is ook op het bedrijventerrein Bitseveld aan de Exportweg nog een verzamelgebouw gerealiseerd met in totaal 14 bedrijfsunits. Aldus zijn bij de 81 grondtransacties direct of indirect 101 bedrijven betrokken. Voor deze 101 bedrijven is onderzocht, wat de herkomst is van het bedrijf en wat de reden was voor de aankoop van de kavel. In de onderstaande tabel is dit in beeld gebracht. aantal m² % gem. min. max. uitbreiding 18 53.106 26,1 2.950 340 12.900 verplaatsing op bedr.terr. 20 62.455 30,7 3.123 700 8.600 verplaatsing in N veld 32 44.636 21,9 1.476 535 10.465 nieuwvestiging 5 8.866 4,4 1.773 183 5.000 starter uit Noordenveld 17 16.333 8,0 961 183 3.000 starter van buiten N veld 2 1.760 0,9 870 760 980 dislocatie tbv opslag 2 550 0,0 275 183 367 onbekend 5 16.020 7,9 3.204 2.080 6.240 totaal 101 203.726 100 2.054 183 12.900 Ruim een kwart van de grond werd verkocht ten behoeve van de uitbreiding van al op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven. Zo n 30 % hiervan kwam beschikbaar ten gevolge van de revitalisering 1 e Energieweg. Met name De Vrijbuiter en Brabantia kregen hierdoor de mogelijkheid om uit te breiden. Behalve De Vrijbuiter en Brabantia realiseerde ook AGZ een substantiële uitbreiding. Dit werd mogelijk, nadat de gemeente de naastliggende eigendommen van de familie Siegers kon verwerven. Daarnaast is ruim 6 hectare aan bedrijfskavels verkocht aan al op het industrieterrein gevestigde bedrijven, die op hun oorspronkelijke locatie onvoldoende uit de voeten konden. In een enkel geval de nieuwbouw van Auto Century betrof het de verkoop van een kavel op het bestaande bedrijventerrein. Voor het overige betrof het verplaatsingen nieuwe delen van het bedrijventerrein. Nog eens ruim 20 % van de kavelverkoop komt voor rekening van bedrijven, die reeds elders in de gemeente gevestigd waren. Een belangrijk deel hiervan ongeveer 1 hectare komt voor rekening van de Gamma. Vermeldenswaard is tenslotte, dat 17 starters uit de gemeente samen goed zijn voor de verkoop van ruim 1,5 hectare bedrijfsterrein. Van de ruim 20 hectare, die in de afgelopen 10 jaar is verkocht, is bijna 18 hectare naar Noordenvelder bedrijven gegaan. Iets meer dan 1 hectare ging naar bedrijven van buiten de gemeente en nog eens 1,5 hectare is nog niet ingevuld (m.n. op Westeres). Gecorrigeerd voor de leegstand kan worden geconcludeerd, dat 95 % van de bouwkavels zijn verkocht ten behoeve van de lokale, Noordenvelder markt. Grootte van de verkochte kavels Wat betreft de grootte van de verkochte kavels ligt het zwaartepunt althans qua aantal transacties bij de wat kleinere kavels. Ruim 70 % van de kavelverkopen betreft percelen met een grootte kleiner dan 2.500 m² en 85 % is kleiner dan 5.000 m². Overigens is verkoop van kavels groter dan 5.000 m² qua aantal transacties dan wellicht beperkt; qua aantal verkochte m² is zij goed voor ruim 50 %.
Aantal m² % gem. min. max. 0-500 3 1.215 0,6 405 340 450 501 1.000 33 25.380 12,5 769 540 980 1.001 2.500 23 39.790 19,5 1.730 1.010 2.500 2.501 5.000 10 30.580 15,0 3.058 2.555 5.000 5.001 10.000 9 67.996 33,4 7.555 5.500 9.600 > 10.000 3 38.765 19,0 12.922 10.400 15.465 totaal 81 203.726 100 Wanneer bovenstaande tabel wordt gecorrigeerd voor de verkopen ten behoeve van een bedrijfsuitbreiding, dan wordt het beeld nog duidelijker: bijna 90 % van de verkooptransacties betreft een kavel kleiner dan 5.000 m². Een achttal transacties is samen goed voor de verkoop van ruim 7 hectare bedrijfsterrein. Bijna 4,5 hectare hiervan betreft verkopen op Westeres, het bedrijventerrein voor grootschalige detailhandel. aantal m² % gem. min. max. 0-500 0 501 1.000 29 22.775 15,1 785 620 980 1.001 2.500 19 33.425 22,2 1.759 1.010 2.500 2.501 5.000 7 22.075 14,7 3.154 2.555 5.000 5.001 10.000 6 46.480 30,9 7.747 6.000 9.600 > 10.000 2 25.865 17,2 12.933 10.400 15.465 totaal 63 150.620 100 2.391 Analyse van de vraag In het voorgaande is de verkoop van bedrijfskavels nader geanalyseerd. Daarnaast zijn er echter ook een groot aantal contacten met bedrijven geweest, die niet tot een grondtransactie hebben geleid. Dit met name door het ontbreken voldoende kavels. In een deel van de vraag kon al dan niet door tussenkomst van de gemeente worden voorzien door de bestaande markt. In een aantal gevallen heeft het ontbreken van beschikbare kavels echter ook geleid tot vertrek naar elders. In de periode van 1 januari 2000 tot en met 31 juli 2004 heeft de gemeente 154 bedrijfscontacten gehad waarbij een ruimtevraag aan de orde is geweest. Hierbij ging het in 93 gevallen (60%) om ondernemingen uit de gemeente Noordenveld. De overige contacten betroffen overwegend regionaal gevestigde bedrijven. Een enkel contact betreft een elders in Nederland gevestigd bedrijf. bedrijfscontacten 2000 2001 2002 2003 2004 totaal t/m 31-07-04 Noordenveld 12 (52%) 28 (58%) 23 (52%) 19 (82%) 11 (68%) 93 (60%) overig 11 20 21 4 5 61 Totaal 23 48 44 23 16 154
In onderstaande tabel is de vraag naar bedrijventerrein nader uitgesplitst naar de behoefte van de onderneming. 2000 2001 2002 2003 2004 t/m 31-07-04 totaal kleinschalig tot 1.000 m2 1 12 10 4 1 28 (18%) kleinschalig tot 1.000 m2 mét dienstwoning 1.000 m2 tot 2.000 m2 7 11 17 8 9 52 (34%) 1 10 6 7 4 28 (18%) 2.000 m2 tot 4.000 m2 6 5 1 1 13 (8%) > 4.000 m2 5 2 2 2 11 (7%) kantoorruimte 2 5 8 1 16 (10%) kantoorruimte mét dienstwoning 1 3 2 6 (4%) totaal 23 48 44 23 16 154 De analyse van de vraag naar bedrijfskavels levert in grote lijnen het zelfde beeld op als de analyse van de gerealiseerde verkopen. Ook hier ligt het zwaartepunt ruim 50 % bij de kleinschalige kavels, al dan niet met dienstwoning. Wanneer de vraag naar kantoorruimte hierbij wordt opgeteld is het aandeel zelfs ongeveer ⅔ van de totale vraag. Bij het bovenstaande dient wel de kanttekening te worden geplaatst, dat de analyse van de vraag een andere periode beslaat dan de verkoop-analyse. De vraag is bekeken over een periode van economische teruggang, waarin investeringen door met name de wat grotere bedrijven werden uitgesteld. Bij kleinere bedrijven ligt het beeld wat genuanceerder; daar ontstaan al dan niet gedwongen door de arbeidsmarkt in een periode van recessie juist allerlei nieuwe initiatieven. Conclusie: Op basis van de analyses van vraag en aanbod kan een inschatting worden gemaakt van de behoefte voor de komende jaren, gedifferentieerd naar de verschillende typen bedrijventerreinen. In het navolgende worden deze successievelijk besproken. Traditioneel gemengde bedrijvigheid categorie: productie, groothandel, nijverheid, reparatie kavelgrootte: vanaf ± 2.500 m² kenmerken: aan hoofdinfrastructuur huidig aanbod: ± 2 hectare op Bitseveld extra vraag: ± 10 hectare netto (= 15 bruto) Kennisintensieve, hoogwaardige bedrijvigheid categorie: kennisintensieve productie en dienstverlening kavelgrootte: vanaf ± 1.500 m² kenmerken: hoogwaardige architectuur en bedrijfsomgeving huidig aanbod: ± 12 hectare op Haarveld extra vraag: geen
Grootschalige detailhandel (incl. autodealers) categorie: bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, autodealers kavelgrootte: vanaf ± 4.000 m² kenmerken: aan hoofdontsluitingswegen zo veel mogelijk geclusterd minimaal 1.000 m² b.v.o. huidig aanbod: ± 1 hectare op Westeres extra vraag: ± 3,5 hectare netto (5 bruto) (incl. nog onbestemde strook t.o. Gamma) Kleinschalige productie- en nijverheidsbedrijven categorie: kleinschalige productie en nijverheid kavelgrootte: 1.000 2.500 m² kenmerken: bedrijfswoning toegestaan huidig aanbod: ± 1,5 hectare op uitbreiding De Westerd extra vraag: ± 12,5 hectare netto (19 bruto) Dienstverlening categorie: maatschappelijke en zakelijke dienstverlening kavelgrootte: 1.000 2.500 m² kenmerken: nabij woonomgeving bedrijfswoning toegestaan huidig aanbod: geen extra vraag: ± 7 hectare netto (11 bruto) Samenvattend betekent het bovenstaande, dat in het kader van de zoekopdracht moet worden geprobeerd om een plek te vinden voor: - 15 hectare traditioneel gemengd bedrijventerrein; - 5 hectare t.b.v. grootschalige detailhandel; - 19 hectare voor kleinschalige productie en nijverheidsbedrijven; - 11 hectare voor maatschappelijke en zakelijke dienstverlening.
Bijlage; behoefteraming bedrijventerreinen t/m 2020: De onderstaande behoefteraming voor de gemeente Noordenveld is verkregen middels het naar analogie toepassen van de in de provinciale nota Bedrijventerreinen in Drenthe tot 2015 gehanteerde berekening van de behoefte aan bedrijventerreinen in Drenthe. 1. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte bedroeg in de laatste 10 jaar ruim 2 hectare. Daarbij moet worden aangetekend, dat de beperkte beschikbaarheid van bedrijfskavels in de laatste periode een duidelijk drukkend effect op de verkoop heeft gehad. In deze berekening wordt daarom uitgegaan van een gemiddelde verkoop van 2,5 hectare per jaar. 2. De netto behoefte kan worden verkregen door extrapolatie van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte. Voor de periode van 2005 tot en met 2020 bedraagt de netto behoeft derhalve 40 hectare. 3. De jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen wordt gekenmerkt door grote fluctuaties. Om dit op te kunnen vangen, dient permanent een reserve beschikbaar te zijn: de zogenaamde ijzeren voorraad. Als stelregel wordt voor de ijzeren voorraad viermaal de jaarlijkse uitgifte gerekend, in dit geval dus 10 hectare. 4. De totale netto behoefte aan bedrijventerreinen is het totaal van netto behoefte en ijzeren voorraad en bedraagt voor de periode tot en met 2020 derhalve 50 hectare. 5. Tegenover de onder 4. genoemde vraag staat het volgende harde en zachte aanbod: - bestaande voorraad Bitseveld / Noordhoek / Westeres 2,5 hectare - bedrijventerrein Haarveld 12 hectare - uitbreiding bedrijventerrein De Westerd, Peize 1,5 hectare Totaal is derhalve 16 hectare beschikbaar. Voor de bedrijventerreinen Haarveld en De Westerd geldt echter, dat de planologische procedure, de grondverwerving en het bouwrijp maken nog niet zijn afgerond, zodat deze terreinen pas op termijn beschikbaar komen voor de verkoop. 6. De netto benodigde extra oppervlakte tot en met 2020 is dan het verschil tussen totale netto behoefte en het aanbod. Deze netto benodigde extra oppervlakte bedraagt 34 hectare. 7. Op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen is naast bouwkavels ook ruimte nodig voor infrastructuur en groen. Als stelregel voor de bruto-netto-verhouding wordt momenteel 100 : 65 gehanteerd. 8. De bruto benodigde extra oppervlakte kan dan worden berekend door vermenigvuldiging van de netto benodigde extra oppervlakte met de bruto-netto-verhouding. Deze bedraagt 50 hectare. Bovenstaande behoefteraming is becijferd voor de autonome ontwikkeling van de economische bedrijvigheid in de gemeente Noordenveld. Dat wil zeggen: de extra ruimte zal met name worden ingevuld door bedrijven uit de gemeente. De benodigde ruimte staat daarom los van de regionale taakstelling in het kader van de Regiovisie Groningen Assen 2030.