opm Kences/paper-DEF :43 Pagina 1 Voorwoord

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 1 Voorwoord Op 12 september 2001 voerde staatssecretaris Remkes overleg met Kences, het samenwerkingsverband van zeven studentenhuisvesters 1 in Nederland en de Landelijke Studenten Vakbond (de LSVb) over de nijpende situatie in de studentenhuisvesting. De partijen spraken af om in een gemeentelijke pilot - in Utrecht - op een rij te krijgen welke creatieve oplossingen vanuit de verschillende invalshoeken kunnen worden aangedragen. Het resultaat van het werk dat sindsdien gedaan is, ligt vast in dit rapport. De betrokken partijen in de gemeente Utrecht, - Gemeente, Universiteit Utrecht, Hogeschool van Utrecht, Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, Vastgoedbelang afdeling Midden Nederland en USF Studentenbelangen hebben hard gewerkt en vooral intensief samengewerkt om de pilot tot een succes te maken. En dat is gelukt. De Utrechtse partijen erkennen het probleem van de tekorten in de studentenhuisvesting en verklaren zich ook gezamenlijk verantwoordelijk om tot een oplossing te komen. Het is daarbij niet bij woorden gebleven. De Gemeente, Universiteit, Hogeschool en SSHU hebben hun verantwoordelijkheid ook omgezet in concrete financiële toezeggingen. Elke partij heeft zich vastgelegd op een aantal concrete acties. Het rapport maakt helder waar lokale verantwoordelijkheden liggen en waar de rijksoverheid een bijdrage dient te leveren. De lokale partijen pakken hun aandeel op en geven zo duidelijk het signaal af dat het hun ernst is met de aanpak van de tekorten in de studentenhuisvesting. Wij verwachten nu ook dat de Rijksoverheid invulling geeft aan zijn verantwoordelijkheid. Utrecht, april 2002 1

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 2 2

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 3 Inhoudsopgave blz. Voorwoord 1 Aanbevelingen Pilot Utrecht 4 0. Inleiding 6 1. Aankoop van bestaande panden 9 2. Nieuwbouw 11 3. Behouden en uitbreiden van het particuliere aanbod 14 4. Doorstroming 18 5. Tijdelijke woonruimte 21 6. Short stay 25 7. Huursubsidie en productie: Betaalbaarheid en beschikbaarheid 27 8. Vraag en aanbod in cijfers 30 Bronnen 32 Noten 32 3

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 4 Aanbevelingen Er is een structureel tekort aan kamers in een groot aantal universiteitssteden. Dat is om meerdere redenen een ongewenste situatie. Staatssecretaris Remkes heeft met Kences, het samenwerkingsverband van zeven studentenhuisvesters in Nederland en de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) afgesproken in een gemeentelijke pilot - in Utrecht - alle mogelijke oplossingen voor de tekorten in beeld te brengen. Daarbij heeft de staatssecretaris aangegeven dat de resultaten van de pilot toegepast moeten kunnen worden in andere steden. Onderstaande aanbevelingen zijn daarom als algemene aanbevelingen geformuleerd, om de toepassing in andere delen van het land duidelijk te maken. Tevens is aangegeven hoe in Utrecht deze aanbevelingen concreet zijn ingevuld. De betrokken partijen in de pilot Utrecht - de Gemeente, de hoger onderwijsinstellingen, de Stichting Sociale Huisvesting Utrecht (SSHU), de particuliere verhuurders en de studenten - werken intensief samen om de problemen op te lossen, zo maakt dit rapport duidelijk. De tekorten in de studentenhuisvesting kunnen binnen een aantal jaren sterk worden verminderd, maar slechts als alle betrokken partijen, inclusief de Rijksoverheid, hun bijdrage leveren. Daarom is in de onderstaande aanbevelingen een uitsplitsing gemaakt van bijdragen per betrokken partij. Gemeente De Gemeente brengt locaties in beeld voor nieuwe studentencomplexen. De Gemeente neemt een deel van het tekort in de nieuwbouw voor haar rekening. De Gemeente schaft de omzettingsheffing af om de particuliere kamermarkt te stimuleren. De Gemeente ondersteunt de invoering van certificering van particuliere verhuurders als middel om de kwaliteit op de particuliere kamermarkt te borgen. De Gemeente benut haar voorkeursrecht bij aankopen van Rijksgebouwen voor studentenhuisvesting. De gemeente Utrecht brengt voor 1-1-2003 mogelijke locaties voor studentencomplexen in beeld en heeft voor het nieuwbouwproject Uithof II ruim 1.1 miljoen toegezegd als bijdrage in de tekorten. De Gemeente heeft de omzettingsheffing reeds afgeschaft en heeft een bijdrage van ongeveer 25.000 beschikbaar gesteld om de invoering van certificering van particuliere verhuurders te ondersteunen. Onderwijsinstellingen De onderwijsinstellingen leveren gebouwen en grond voor ontwikkeling van studentenhuisvesting. De onderwijsinstellingen nemen een deel van het tekort in de nieuwbouw voor hun rekening. De Universiteit Utrecht heeft de locatie voor het project Uithof II ter beschikking gesteld en is bereid om te bezien of door aanpassing van het bestemmingsplan voor De Uithof ruimte gevonden kan worden voor nog eens minimaal achthonderd eenheden. Op het terrein van University College Universiteit Utrecht is in principe ruimte voor ongeveer 150 nieuwbouweenheden, met name voor de short stay. De Universiteit Utrecht heeft voor het nieuwbouwproject Uithof II ruim 1,8 miljoen toegezegd als bijdrage in de tekorten. De Hogeschool van Utrecht heeft een bijdrage van ruim bijna 0,7 miljoen toegezegd. 4 SSH s De SSH s of andere woningcorporaties ontwikkelen nieuwe studentencomplexen, die onder de heersende condities alleen met forse onrendabele investeringen te realiseren zijn. De SSH s staan borg voor het grootste deel van de tekorten vanuit hun vermogen of steun van collega-corporaties. De SSH s herontwikkelen en beheren slooppanden voor tijdelijk gebruik door studenten. De SSH s nemen minder gespecialiseerde verhuurders werk uit handen (bemiddeling, beheer, incasso).

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 5 pilot Utrecht De SSHU is bij aankoop van bestaande panden en verbouw daarvan voor studentenhuisvesting bereid ruim 11.000 per onzelfstandige eenheid onrendabel te investeren tot een totaal van ruim 6.1 miljoen. De SSHU streeft naar aankoop van 540 eenheden tot 2008. De SSHU ontwikkelt 400 eenheden in het project Uithof II en is bereid tot 2008 nog 1.200 extra eenheden te ontwikkelen. Van het verwachte totale tekort van 29 miljoen wil de SSHU de helft voor haar rekening nemen. De SSHU is in staat en bereid ruim 3.6 miljoen van het tekort in het project Uithof II voor haar rekening te nemen. Daarnaast neemt de SSHU de inspanningsverplichting op zich om een kleine 11 miljoen binnen de volkshuisvestingssector bijeen te krijgen voor de tekorten bij de overige nog te ontwikkelen projecten. De SSHU is bereid sloopcomplexen voor tijdelijk gebruik door studenten te herontwikkelen en te beheren en heeft in het afgelopen jaar reeds een drietal complexen met in totaal bijna vijfhonderd eenheden gerealiseerd. De SSHU is bereid om tegen een faire prijs zorg uit handen van particulieren te nemen indien dat naast de bestaande (bemiddelings-)activiteiten op de particuliere kamermarkt door de Stichting Jongeren Huisvesting Utrecht (SJHU) wenselijk blijkt. Particuliere verhuurders (Belangenorganisaties van) Particuliere verhuurders voeren certificering van panden in om de kwaliteit van de particuliere kamerverhuur te borgen. (Belangenorganisaties van) Particuliere verhuurders onderzoeken de mogelijkheden van particuliere nieuwbouw voor studenten. Belangenorganisaties van particuliere verhuurders brengen de vraag naar beheerdiensten in beeld en ontwikkelen daar instrumenten voor. Vastgoedbelang regio Midden Nederland implementeert de certificering van particuliere verhuurders in Utrecht en streeft ernaar eind 2004 300 kamers gecertificeerd te hebben. Vastgoedbelang regio Midden Nederland doet een onderzoek naar de haalbaarheid van een project nieuwbouw studentenhuisvesting in de particuliere sfeer. Vastgoedbelang regio Midden Nederland ontwikkelt - mede op basis van onderzoek naar de behoeften van de eigen leden - drie modellen/varianten van ondersteuning van de particuliere verhuurder als instrument om de particuliere verhuurder te ontlasten. Studenten De studenten schrijven zich aan het begin van hun studie in voor een zelfstandige woning (als vervolghuisvesting op kamerbewoning na de studie) De Utrechtse proef met een 3-in-1-inschrijving (met één handeling inschrijven bij de SSHU, de SJHU voor de particuliere kamerhuur en bij WoningNet voor reguliere huisvesting) wordt structureel ingevoerd. Alle partijen spannen zich tevens in voor een betere voorlichting aan (aanstaande) studenten. Rijksoverheid De Rijksoverheid voert de huursubsidie voor kamers weer in om de productie daarvan op te voeren. De Rijksoverheid maakt een campus-contract mogelijk, alleen op universiteitsterreinen. De Rijksoverheid maakt een herstructurerings-contract mogelijk, met recht op herhuisvesting. De Rijksoverheid faciliteert constructies van eigendomsdeelname, waaronder de CV-constructie als model voor collegiale financiering. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is bereid om mogelijke experimenten te begeleiden. Door deze gezamenlijke inspanning zal het tekort in 2008 sterk zijn verminderd. 5

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 6 0. Inleiding Een pilot in Utrecht Op 12 september 2001 voerde staatssecretaris Remkes overleg met Kences, het samenwerkingsverband van zeven studentenhuisvesters 1 in Nederland en de Landelijke Studenten Vakbond (de LSVb) over de nijpende situatie in de studentenhuisvesting. De partijen spraken af om in een gemeentelijke pilot - in Utrecht - op een rij te krijgen welke creatieve oplossingen vanuit de verschillende invalshoeken kunnen worden aangedragen. De resultaten van deze pilot kunnen vervolgens ook worden toegepast in andere steden 2. Op 13 september 2001 deed staatssecretaris Remkes verslag van dit overleg in de vaste Kamercommissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. 6 Werkwijze Een Utrechtse werkgroep heeft de taak op zich genomen om voorstellen te doen en oplossingsrichtingen aan te geven. In de werkgroep waren vertegenwoordigd: gemeente Utrecht, mevr. A. Broere, beleidsmedewerker jongerenhuisvesting Universiteit Utrecht, dhr. S. Czerski, senior stafmedewerker algemeen bestuurlijke zaken Hogeschool van Utrecht, dhr. W. Kuus, directeur servicebureau Stichting Sociale Huisvesting Utrecht (SSHU), dhr. T. Jochems, directeur en mevr. M. van der Werf, hoofd strategie en ondersteuning USF Studentenbelangen, mevr. M. Strieder, voorzitter de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb), mevr. M. Geven, secretaris Vastgoed Belang, regio Midden Nederland, dhr. J. Scherrenberg, vice-voorzitter Kences, dhr. G. Mul, directeur Kences.

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 7 De deelnemers zaten op persoonlijke titel in de werkgroep pilot en de ambtelijke vertegenwoordiging vanuit de gemeente en de onderwijsinstellingen heeft op basis van de aanwezige expertise haar bijdrage geleverd. Vertegenwoordigers van het ministerie van VROM woonden als toehoorder een aantal bijeenkomsten van de werkgroep bij. De werkgroep heeft een paper voorbereid, waarin de verschillende ideeën en suggesties voor het opheffen van het tekort aan de orde kwamen. Dit paper is vervolgens in een werkconferentie op 6 maart 2002 aan een ruimer publiek ter bespreking en beoordeling voorgelegd. Zowel betrokken partijen uit Utrecht als ook deskundigen op het terrein van studentenhuisvesting elders uit Nederland hebben gereageerd en aanvullende suggesties geleverd. Deze reacties zijn verwerkt in dit definitieve rapport. Gegevens en vraagstelling De Utrechtse werkgroep heeft gewerkt met reeds bekende gegevens en aannames; er is geen nieuw onderzoek verricht. De studentenpopulatie van Utrecht - voorzover het gaat om Universiteit Utrecht en de Hogeschool van Utrecht - bestaat ultimo 2001 uit ruim 52.000 studenten, van wie er bijna 17.000, ongeveer 33 procent, een Utrechts adres hebben. De cijfers lopen voor de verschillende onderwijsinstellingen overigens sterk uiteen: van de universitaire studenten woont ruim de helft (52 procent) in Utrecht, van de bijna 30.000 hogeschoolstudenten woont slechts 18 procent in Utrecht. Van de totale Utrechtse bevolking - 234.000 inwoners - is ruim zeven procent student aan één van de genoemde onderwijsinstellingen. Van alle uitwonende (voltijds)studenten van de Universiteit Utrecht en de Hogeschool van Utrecht woont ongeveer 15 procent bij een hospita, 20 procent huurt een kamer bij een woningcorporatie (voornamelijk de SSHU) en de helft huurt een kamer van een andere (commerciële) verhuurder. De overige 15 procent woont in een zelfstandige woning. Utrecht kent - samen met Amsterdam - de grootste druk op de kamermarkt; de kamernood in deze twee steden houdt het hele jaar door aan. De geconstateerde spanning is met andere woorden structureel 3. Het tekort aan woonruimte in Utrecht bedraagt volgens een raming uit de Utrechtse Monitor Onzelfstandige Woonruimte (update 1998) circa duizend studenteneenheden. Dit tekort zal - bij ongewijzigd beleid - in 2007 zijn opgelopen tot minimaal 1.600 eenheden (de aantallen zijn exclusief short stay voorzieningen). Het tekort aan woonruimte wordt onder meer zichtbaar uit de wachtlijsten van de Stichting Sociale Huisvesting Utrecht. Eind 2001 waren er bij die verhuurder ongeveer 7.900 kamerzoekenden ingeschreven. De ingeschrevenen moeten inmiddels rekenen op een gemiddelde wachttijd van twintig maanden, terwijl de wachttijd in 1998 nog slechts negen maanden bedroeg. De wachttijden per complex variëren daarbij aanzienlijk, zo geeft tabel 1 aan. TABEL 1: WACHTLIJSTEN PER COMPLEX Complex (aantal eenheden) Vermoedelijke wachttijd in maanden per 1-4-2002 IBB (1.300) 22 Tuindorp West (1.200) 22 Warande (700) 19 Lunetten (250) 23 Stadspanden (1.300) 23 Cambridgelaan (1.000) 32 7

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 8 De werkgroep heeft als vraagstelling geformuleerd: op welke manier kan het structurele tekort aan studentenhuisvesting in Utrecht worden opgeheven, welke knelpunten doen zich daarbij voor en hoe kunnen verschillende betrokken partijen die knelpunten doen verdwijnen? Uitwerking, opbouw van het rapport Het structurele tekort aan studentenhuisvesting in Utrecht stelt de betrokken partijen voor de opgave om meer woonruimte te realiseren. Aankoop van panden, nieuwbouw van studenteneenheden en meer verhuur door particulieren bieden - op langere termijn - een oplossing voor dit tekort. Deze oplossingen worden achtereenvolgens behandeld in de hoofdstukken 1-3. Mogelijk kan ook van een goede doorstroming heil worden verwacht. Dit thema komt in hoofdstuk 4 aan de orde. Maar ook op een kortere termijn moeten oplossingen worden gevonden omdat de student van nu niet gebaat is bij oplossingen op termijn. Voorstellen voor korte termijnoplossingen worden in hoofdstuk 5 besproken. Een aparte categorie studenten vormen de kort in Utrecht verblijvende, meestal buitenlandse, studenten. In hoofdstuk 6 wordt gekeken naar de behoeften van deze groep. Gewenste voorzieningen voor de zogenoemde short stay moeten in de ramingen worden meegenomen. Tot slot spelen in alle gevallen de woonlasten van studenten (met een smalle beurs) een rol; de rol van huursubsidie voor betaalbaarheid en beschikbaarheid van aanbod voor studenten wordt toegelicht in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8 wordt de vraag en het aanbod in cijfers samengevat. Tot slot: Het tekort aan studentenhuisvesting in Utrecht zal niet verdwijnen door een werkconferentie en een mooi rapport, hoe nuttig deze activiteiten ook zijn. De woningnood onder studenten is slechts op te lossen door daadkrachtig optreden van alle betrokkenen onder voorwaarden die snelheid en inventiviteit stimuleren. Inspanningen van de Utrechtse partijen zijn een eerste vereiste en ook mag worden verwacht dat de goede samenwerking van dit moment wordt voortgezet. Het Tripartiete Overleg tussen de gemeente Utrecht, de SSHU/STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties) en vertegenwoordigers van de Universiteit Utrecht en de Hogeschool van Utrecht heeft bijvoorbeeld zijn nut bewezen. Jaarlijks beziet men in dit overleg welke knelpunten zich voordoen en welke acties moeten worden ondernomen om problemen op te lossen. De tekorten in de studentenhuisvesting kunnen binnen een aantal jaren sterk worden verminderd, maar slechts als alle betrokken partijen, niet alleen de Utrechtse partijen, maar ook de Rijksoverheid, hun bijdrage leveren. De in het rapport gepresenteerde acties voor de Rijksoverheid zijn cruciaal om de gewenste resultaten te bereiken. De SEV is bereid bij mogelijke experimenten, zoals bijvoorbeeld met vormen van gedeeld eigendom of het gebruik van tijdelijke huurcontracten vooruitlopend op definitieve regelgeving, begeleiding te geven en ondersteuning te bieden. 8

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 9 Straks studentenflat? 1. Aankoop van bestaande panden Aankoop van bestaande panden en verbouw daarvan voor studentenhuisvesting is een mogelijkheid om het aantal studenteneenheden te behouden en te vergroten. Onderzoek wijst uit dat steeds meer particulieren hun eigendom afstoten of te gelde maken. Bij aankoop van panden kan het gaan om: particuliere panden die geschikt zijn of geschikt gemaakt kunnen worden voor bewoning door studenten; wooncomplexen en panden van andere corporaties, waaronder flats in herstructureringswijken; gebouwen van Domeinen en andere Rijksdiensten, maar ook van de gemeente Utrecht; ziekenhuizen en andere leegkomende voorzieningen. Zie de aankoop door de Stichting Leidse Studentenhuisvesting van een voormalig ziekenhuis; kantoren. Aantallen en planning De SSHU streeft in de periode van 2000-2008, de looptijd van het huidige ondernemingsplan, naar de aankoop van zestig eenheden per jaar, waardoor in totaal een uitbreiding met 540 eenheden zal plaatsvinden. De aanname is dat vijftig procent van deze eenheden reeds is bewoond door studenten. 9

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 10 Knelpunten en oplossingsrichtingen In de praktijk blijkt dat voor veel instellingen de SSHU niet de eerst betrokkene is als het om verkoop gaat. In dit licht verdient de herenafspraak van ruim twintig jaar geleden tussen de Universiteit Utrecht, de gemeente Utrecht en de SSHU vermelding. Het af te stoten bezit van de Universiteit werd als eerste aan de SSHU of de Gemeente aangeboden. Een dergelijke afspraak kan ook nu zinvol zijn. Het voorkeursrecht voor de gemeente bij verkoop door Domeinen ( De Staat ) zou zich vervolgens moeten vertalen in een herenafspraak dat deze gebouwen - bij gebleken geschiktheid - als eerste te koop worden aangeboden ten behoeve van studentenhuisvesting. Actie: gemeente Utrecht, Rijk, SSHU Een ander knelpunt is, dat er bij besluiten over sloop/nieuwbouw door Utrechtse collega-corporaties te weinig rekening wordt gehouden met een mogelijke aantrekkelijkheid van de betrokken woongebouwen voor studenten. Woningen die voor reguliere huishoudens niet meer geschikt zijn, kunnen heel wel passend voor studenten blijken, waardoor een verlengde exploitatieduur kan worden overwogen. Dit vraagstuk speelt vooral een rol in de herstructureringsopgave van de Utrechtse woningcorporaties in de naoorlogse wijken, vastgelegd in de zogenoemde DUO-deal (DUO staat voor De Utrechtse Opgave, dat zijn de afspraken tussen de gemeente Utrecht en de Utrechtse corporaties). Bij de uitvoering van de DUO-afspraken zou rekening moeten worden gehouden met herbestemming van woongebouwen. Actie: gemeente Utrecht, SSHU en andere Utrechtse corporaties Voor de toekomstige huurders speelt de betaalbaarheid een rol, die gezien de gespannen Utrechtse markt en de bijbehorende koopprijzen niet zonder meer kan worden gegarandeerd. De SSHU is bereid om ruim 11.000 per aan te kopen onzelfstandige eenheid onrendabel te investeren. De ervaring leert dat zo n bedrag vaak ook nodig is om de huren sociaal te houden en om een pand geschikt te maken voor studentenhuisvesting. Alleen al de brandveiligheidsnormen vergen veel investeringen. Totale kosten: ruim 6.1 miljoen Op kosten die dit bedrag per onzelfstandige eenheid te boven gaan kunnen ook de gemeente Utrecht, de Utrechtse hoger onderwijsinstellingen en het Rijk worden aangesproken. Zie in dit kader het voorbeeld van de gemeente Amsterdam die ruim 363.000 beschikbaar stelde om het Andreasziekenhuis geschikt te maken voor studentenhuisvesting (160 eenheden). Actie: SSHU, gemeente Utrecht, Utrechtse hoger onderwijsinstellingen, Rijk 10

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 11 Voorlopig ontwerp Uithof II 2. Nieuwbouw Uitgaande van een structureel tekort van 1.600 reguliere eenheden voor de studentenhuisvesting in het jaar 2008 staat Utrecht voor de opgave om - in combinatie met het aankoopprogramma - minstens 1.330 nieuwbouweenheden te realiseren in de periode tot 2008 4. Daarnaast moeten ten behoeve van short stay studenten nog ongeveer 270 eenheden extra gerealiseerd worden. De bouwopgave komt daarmee op 1.600 eenheden in de periode tot 2008. TABEL 2: NIEUWBOUW IN DE PERIODE 2002-2008 tot 2005 2005-2008 400 eenheden 1.200 eenheden (het project Uithof-II is reeds Voor deze 1.000 eenheden moeten nog locaties worden in ontwikkeling) gevonden, hetzij in De Uithof hetzij daarbuiten. Mogelijkheden zijn: het Stationsgebied, het gebied Croeselaan e.o. Locaties Locaties voor de nieuwbouw moeten het liefst worden gevonden binnen een cirkel van twintig fiets- of openbaar vervoersminuten, bezien vanuit de twee belangrijkste studielocaties in de stad: De Uithof en de binnenstad (zie kaartje volgende bladzijde). De gemeente Utrecht en de Universiteit Utrecht zullen binnen deze cirkels inventariseren welke locaties in aanmerking komen. Gezien de gewenste snelheid hebben vooral locaties met een woonbestemming de voorkeur. Alle locaties dienen een goede openbaarvervoersverbinding te hebben of binnenkort te krijgen, zowel met de onderwijsinstelling als met de stad. 11

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 12 De Universiteit Utrecht heeft inmiddels de bereidheid getoond om in samenspraak met de gemeente Utrecht te bezien of door aanpassing van het ruimtelijk structuurplan en het bestemmingsplan voor De Uithof ruimte gevonden kan worden voor nog eens minimaal 800 eenheden (naast Uithof II) in samenhang met een zodanig voorzieningenniveau dat De Uithof een echte campus kan worden. Actie: gemeente Utrecht, Universiteit Utrecht. Kosten Een knelpunt bij de nieuwbouwvariant zijn de kosten. Per (zelfstandige) nieuwbouweenheid is er sprake van tekorten die - in een grove raming en met de inzichten van heden - bij een levensduur van vijftig jaar neerkomen op een onrendabele investering per eenheid van ruim 18.000. Het totale tekort op de te realiseren nieuwbouw van 1.600 eenheden bedraagt daarmee ruim 29 miljoen. Bij nieuwbouw van onzelfstandige eenheden zijn de tekorten lager, maar die zijn momenteel door het ontbreken van de mogelijkheid van huursubsidie niet te realiseren. (zie hoofdstuk 7) Het vermogen van de SSHU is onvoldoende om deze investering alleen te dragen, ook omdat bij de SSHU van de verkoop van bestaand bezit slechts een marginaal effect te verwachten is. De voorraad studentenkamers en -woningen (het voornaamste bezit van de SSHU) kan immers niet worden verkocht. 12 Oplossingsrichting De SSHU heeft toegezegd om van het totale tekort van het project Uithof II ruim 3.6 miljoen voor haar rekening te nemen. Zij wil bovendien de inspanningsverplichting op zich nemen om - op welke manier dan ook - binnen de volkshuisvestingssector een krappe 11 miljoen bijeen te krijgen, zodat van de totale onrendabele investeringen de helft door de woningcorporatie(s) wordt opgebracht. Voor de andere partijen gezamenlijk resteert daarmee de andere helft van het totaal te investeren onrendabele bedrag: ruim 14.5 miljoen. Collegiale financiering is voor de SSHU één van de mogelijkheden om het geld binnen te krijgen, projectsteun

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 13 door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ook, maar ook minder voor de hand liggende vormen bieden perspectieven. De SSHU denkt in dit kader aan een vorm van gedeeld eigendom, waarbij collega s (uit de directe omgeving) in staat worden gesteld financiële middelen aan te wenden voor de studentenhuisvesting in Utrecht. Het gedeeld eigendom van zeeschepen staat hierbij model: particulieren kunnen een deel van het eigendom van zo n schip verwerven, terwijl het door een normale rederij wordt geëxploiteerd. De particulieren zijn stille vennoten in een Commanditaire Vennootschap (CV), de rederij is de beherende vennoot. Op deze manier kunnen andere corporaties participaties verwerven in een investeringsproject van de SSHU. Actie: SSHU Voor projecten in De Uithof ligt het voor de hand een verdeelsleutel te hanteren die overeenkomt met de verdeling die ook bij het project Uithof II wordt gevolgd. Voor projecten buiten De Uithof worden projectafspraken gemaakt waarbij de bijdragen van partners mede zullen afhangen van de vraag of een project specifiek voor studenten is bedoeld. Ook de onderwijsinstellingen, Gemeente en regio en particulieren kunnen overigens overwegen om deel te nemen in een constructie van gedeeld eigendom. Actie: SSHU, gemeente Utrecht, regio (BRU), Universiteit Utrecht, Hogeschool van Utrecht, Vastgoed Belang Voor de bouw van nieuwe short stay eenheden moet een aparte regeling worden getroffen. De Universiteit Utrecht en de Hogeschool van Utrecht zijn hier de eerst verantwoordelijken. Actie: Universiteit Utrecht, Hogeschool van Utrecht De rol van de Ministeries - zowel VROM als OC&W - is een afgeleide. Zij worden door de Gemeente of de onderwijsinstellingen benaderd als deze aantoonbaar op eigen kracht te weinig kunnen bijdragen. VROM zou bovendien de door de SSHU voorgestelde oplossingsrichting van een Commanditaire Vennootschap moeten faciliteren. De deelname zou voor een corporatie mogelijk moeten zijn (BBSH) en zo n participatie zou een status moeten kunnen hebben die gelijkwaardig is aan collegiale financiering of aan een project dat steun krijgt van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Actie: onderwijsinstellingen, het ministerie van VROM en OC&W Collegiale financiering DUWO/ Wassenaarsche Bouwstichting René Verleg 13

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 14 3. Behouden en uitbreiden van het particuliere aanbod De particuliere kamers in Utrecht worden aangeboden door kleine maar ook door heel grote verhuurders. De markt is versnipperd, de verhuurders variëren van hospita s tot institutionele beleggers. Het aandeel van de gehele particuliere markt is ongeveer 65 procent (zie inleiding). In het ledenbestand van Vastgoed Belang regio Midden Nederland gaat het in totaal om circa 3.500 kamers, waarbij het onduidelijk is hoeveel van deze kamers door studenten worden bewoond. Daarnaast bezitten ook studentenverenigingen zogenaamde verenigingshuizen 5. Er zijn signalen dat op de particuliere markt steeds minder studenteneenheden beschikbaar komen 6. Die signalen werden bevestigd op de werkconferentie. Ook in een onderzoek uitgevoerd door de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen dat in april 2002 is gepubliceerd komt men tot de conclusie dat het aanbod afneemt 7. 14 Redenen afname particulier aanbod Particulieren lijken om verschillende redenen terug te schrikken van kamergewijze verhuur aan studenten. Uit bovengenoemd onderzoek blijkt dat hospita s vooral om redenen van privacy en ruimte stoppen met verhuur. Daarnaast worden redenen genoemd als de administratieve rompslomp en de belastingmaatregelen. Hospita s vrezen, gezien hun inkomen, voor een korting op hun uitkering of huursubsidie. Voor zowel kleine als grotere verhuurders is het matige rendement de belangrijkste reden voor de afname van kamerverhuur; dit in combinatie met de sterk gestegen waarde van de complexen, waardoor verkoop interessant wordt.

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 15 Ook de hoge kosten om te kunnen voldoen aan de strenge brandveiligheidseisen zijn een factor van betekenis. Over de fiscale aspecten van de onrendabele investeringen door particuliere kamerverhuurders bestaat vaak onduidelijkheid. Discussie werkconferentie Tijdens de werkconferentie is een groot aantal aspecten van de particuliere markt besproken. De hospitamarkt wordt als second best gezien, gezien het gebrek aan zelfstandigheid. De hospitamarkt is echter bij grote schaarste toch wel degelijk een alternatief. In gemeenten met minder schaarste dan in Utrecht kan de hospitamarkt in elk geval ook dienen als een reservoir bij het opvangen van de piekproblematiek. Tevens is het belang van goede voorlichting onderstreept en is aangegeven dat particulieren over de streep getrokken kunnen worden als hen zorg rondom bemiddeling, verhuur en wellicht ook beheer uit handen wordt genomen. De Vereniging Vastgoedbelang heeft daar als belangenbehartiger voor de particulieren een grote taak en heeft ook reeds op verschillende terreinen initiatieven ontplooid (zie hieronder). De Stichting Jongeren Huisvesting Utrecht (SJHU) biedt in Utrecht voorlichting en bemiddelingdiensten aan. Via www.kamernet.nl gebeurt hetzelfde online en voor heel Nederland. Verschillende Kencescorporaties (onder andere Duwo, SLS en Wonen Midden Brabant) hebben een Kamerwinkel waarbij het voor particulieren mogelijk is woningen aan te bieden en bemiddeling, verhuur en/of beheer uit handen te geven. Verschillende lidbonden van de LSVb hebben ook kamerwinkels, waarbij bemiddeld wordt tussen particuliere verhuurders en studenten. Ook het imago van de particuliere sector als verhuurder en het imago van de student als huurder zijn besproken. Door middel van toekenning van kwaliteitscertificaten kan het imago van particuliere verhuurders verbeterd worden. Vastgoed Belang is destijds initiatiefnemer geweest van de certificering van de kamerverhuur. Zo kan het kaf van het koren gescheiden worden en kan gegarandeerd worden dat kwaliteit tegen een redelijke prijs geleverd wordt. Vastgoed Belang heeft de suggestie gedaan om studenten als huurders te certificeren, zodat zij het niet afleggen tegen andere groepen, zoals verpleegkundigen. Studenten als groep kunnen (in samenspraak met verhuurders) komen tot uniforme en heldere gedragregels, die momenteel niet in de huurcontracten zijn opgenomen. Hierbij werd de vergelijking getrokken met een huishoudelijk reglement van een Vereniging van Eigenaren. Studenten die de gedragscode ondertekenen gelden als gecertificeerd student met keurmerk, hetgeen borg kan staan voor meer kamers op de particuliere huisvestingsmarkt. Voor dit initiatief was echter weinig draagvlak, met name omdat in een gewoon regulier huurcontract de normale rechten en plichten van huurder én verhuurder al goed kunnen worden vastgelegd. Daarnaast zouden onderwijsinstellingen zelf de markt op kunnen en als huurder optreden van kamers. De te huisvesten studenten krijgen daardoor het afgeleide kwaliteitsbeeld van deze instellingen mee, waardoor volgens de verwachting van Vastgoedbelang meer particuliere verhuurders bereid zijn op deze manier studenten te huisvesten als onderhuurder van deze instellingen. Een gesuggereerde optie voor de langere termijn is een wettelijke regeling die het mogelijk maakt dat er een Vereniging van Kamerhuurders kan worden opgericht. De vereniging treedt dan op als huurder, de kamerbewoners zijn onderhuurder en verplicht tot lid van de vereniging. Oplossingsrichtingen Ondanks dat een precies beeld van de particuliere markt nog ontbreekt en de markt ook erg versnipperd is, is duidelijk dat dit segment ook een belangrijk aandeel kan leveren voor de oplossingen. De ontwikkeling richting afname van het aanbod dient te worden gekeerd. Aankoop In hoofdstuk 1 is al aangegeven dat de SSHU bestaande panden aankoopt van particulieren. Als deze panden al door studenten worden bewoond blijft zo het aanbod intact. Stimulering Om de particuliere kamermarkt te stimuleren en het volkshuisvestelijk belang daarvan te accentueren heeft 15

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 16 16 Stichting Jongerenhuisvesting Utrecht

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 17 de gemeente Utrecht het besluit genomen om particulieren die aan studenten gaan verhuren niet langer een omzettingsheffing te laten betalen. Deze maatregel is eind vorig jaar in werking getreden. Zorg uit handen Er dient een duidelijke mogelijkheid voor particulieren te zijn om zonder zorgen hun kamer(s) te verhuren. Naast de bemiddelingsdiensten van de SJHU, kunnen ook de SSHU en andere - particuliere - beheerders nadrukkelijker aanbieden bezit voor particulieren te beheren. Informatievoorziening is daarbij van groot belang. Vastgoedbelang zal - mede op basis van onderzoek naar de behoeften van de eigen leden - drie modellen/varianten van ondersteuning van de particuliere verhuurder ontwikkelen als instrumenten om de particuliere verhuurders te ontlasten. (Dat kan bijvoorbeeld variëren van bemiddeling, tot incasso en volledige overname beheer.) De SSHU is bereid om zorg van particuliere verhuurders over te nemen in de sfeer van overname van de bemiddeling, incasso en/of beheer (natuurlijk wel tegen een faire prijs), indien dat naast de activiteiten van SJHU wenselijk blijkt. Actie: SSHU, Vastgoed Belang Brandveiligheidseisen Voor wat betreft de brandveiligheidseisen is het volgens Vastgoed Belang Midden Nederland mogelijk om met behoud van dezelfde normen een andere invulling te vinden, die minstens even effectief is. Gebruiksvergunningen zouden afgegeven kunnen worden op basis van een risicoanalyse. Als het door de aard van een gebouw, bijvoorbeeld een monument, niet mogelijk is om te voldoen aan de eisen van brandwerendheid zonder het monumentale karakter aan te tasten, moet worden gezocht naar alternatieve maatregelen die de veiligheid van de bewoners garanderen. Dit kan bijvoorbeeld door ontruimingsinstallaties met een directe aansluiting op de brandweer. Weliswaar wordt dan niet voldaan aan de strikte eisen van het Bouwbesluit, maar de veiligheid van de bewoners is zeer zeker gegarandeerd. Actie: Vastgoed Belang, gemeente Utrecht Certificering De certificering van de particuliere verhuurders wordt in Utrecht ter hand genomen. De gemeente Utrecht heeft daarvoor in 2001 een financiële bijdrage van ongeveer 25.000 beschikbaar gesteld. Vastgoedbelang implementeert de certificering van de particuliere verhuurders. Het streven is 300 kamers eind 2004 gecertificeerd te hebben in de particuliere verhuur, met als uiteindelijk doel dat de totale onzelfstandige markt van particuliere verhuurders gecertificeerd wordt. Actie: Vastgoed Belang, gemeente Utrecht Haalbaarheidsstudie nieuwbouw Daarnaast neemt Vastgoed Belang het initiatief om een onderzoek te doen naar de haalbaarheid van een project nieuwbouw studentenhuisvesting in de particuliere sfeer. Ideeën met betrekking tot een maatschap en/of fiscale beleggingsinstelling, met al of niet een tijdelijke bijdrage van ouders, in de financiering van het project worden hierin uitgewerkt. Naar raming van Vastgoed Belang zou het aanbod op de particuliere markt met deze elkaar versterkende maatregelen in 2008 met 350-400 eenheden kunnen zijn toegenomen. Actie: Vastgoed Belang Wonen boven winkels Een andere mogelijkheid om het aantal particuliere kamers te doen toenemen, is het benutten van woonruimtes boven winkels in de binnenstad. Deze mogelijkheid wordt in de gemeente Utrecht al vrij lang onderzocht, maar er zijn nog weinig resultaten geboekt. Dit is mede te verklaren uit het feit dat er vaak dure bouwtechnische maatregelen moeten worden getroffen. Tijdens de werkconferentie gaf wethouder Lenting aan dat het beleid van wonen boven winkels doorgezet wordt in Utrecht. Er kan naar schatting gerekend worden op het beschikbaar komen van vijftig tot honderd studenteneenheden extra. Actie: gemeente Utrecht, SSHU, Vastgoed Belang 17

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 18 4. Doorstroming Studenten blijven in sommige situaties ook na hun studie op hun studentenkamer wonen terwijl het voor de nieuwe, aankomende studenten van belang is dat er een goede doorstroming plaatsvindt naar de zelfstandige woningmarkt. Dat ex-studenten voor een korte tijd op hun kamer blijven wonen, is begrijpelijk gezien hun oriëntatie op bijvoorbeeld de arbeidsmarkt. Bij een periode van meer dan één jaar, kan men spreken van een te gebrekkige doorstroming. Naar raming gaat het op de grote studentencomplexen om een gebrekkige doorstroming bij circa tien procent van de bewoners (ongeveer vierhonderd eenheden) en bij de zogenoemde Stadspanden om circa 25 procent (ongeveer 250 eenheden) 8. Discussie werkconferentie Het labelen van studenteneenheden in combinatie met een tijdelijk huurcontract (voor de looptijd van de studieperiode plus een beperkte uitloop) zou een oplossing kunnen zijn 9. Dit aspect van bevordering van de doorstroming door het gebruik van tijdelijke huurcontracten is uitvoerig besproken op de werkconferentie. Het blijkt dat in verschillende steden via allerlei hulpconstructies geëxperimenteerd wordt met tijdelijke verhuur van gelabelde studentenwooneenheden. De belangrijkste argumenten voor en tegen de inzet van tijdelijke huurcontracten zijn hieronder op een rijtje gezet. 18 De omvang van de problematiek moet radicale oplossingen zeker bespreekbaar maken. Gemiddelde wachttijden van twee jaar, oplopend bij bepaalde complexen naar bijna drie jaar staan in geen verhouding tot de studieduur van vier tot vijf jaar. Het feit dat onderwijsinstellingen bijdragen aan het realiseren van woningbouwcomplexen, geeft hen, vanuit de maatschappelijke rol die zij vervullen, het recht dat geld goed te willen besteden. Dat betekent in hun geval dat eenheden bewoond moeten worden door studenten en niet door anderen. Het moet in elk geval mogelijk zijn het huurcontract tot de studieperiode te beperken in complexen die op het

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 19 universiteitsterrein staan, de campus. De maatschappelijke aanvaarding zal op die plaatsen groot zijn en het is ook precies de plaats waar hoger onderwijsinstellingen actief financieel bijdragen. Het lijkt politiek aanvaardbaar in deze specifieke situaties een uitzondering te creëren op het gevoelige recht op huurbescherming. Afgestudeerden met een baan hebben meer financiële armslag en zijn daardoor in staat in een breder gebied woonruimte te zoeken. De startende student, voor wie de wooneenheden met een tijdelijk huurcontract worden vrijgemaakt, is sterker afhankelijk van betaalbare woonruimte in de studiestad. Het is mogelijk om vooruitlopend op een noodzakelijke wetswijziging te experimenteren met het tijdelijk contract met een goede monitoring van de effecten, zoals mogelijke verdringing of een grote stijging van de wachttijden voor starters. Er zijn ook argumenten tegen de tijdelijke huurcontracten in te brengen. De huurbescherming in Nederland is een groot goed en die is te belangrijk om zomaar opzij te zetten. Op de markt van onzelfstandige eenheden zijn bovendien niet alleen studenten actief, maar ook andere jongeren, die door een mogelijke afschaffing van de huurbescherming getroffen worden. Belangrijk aandachtspunt is vervolgens de vraag of er wel vervolghuisvesting is. De gespannen woningmarkt van Utrecht biedt pas afgestudeerden weinig alternatieven. Van de zijde van WoningNet Utrecht, die het aanbod van de reguliere huisvesting verzorgt, werd tijdens de werkconferentie aangegeven dat in Utrecht de gemiddelde wachttijd voor starters op de woningmarkt vijf jaar is. Dat betekent dat als studenten vanaf de start van de studie zich inschrijven en na beëindiging van hun studie een overgangstermijn van ongeveer een half jaar hebben, zij een reële mogelijkheid hebben voor reguliere vervolghuisvesting. Van studenten mag verwacht worden dat zij hun eigen verantwoordelijkheid ook nemen, zich vanaf de start inschrijven en ook actief zoeken naar huisvesting. Van verschillende kanten wordt tijdens de werkconferentie ook aangegeven, dat een tijdelijk huurcontract ook een middel is om afgestudeerden te stimuleren actief naar andere woonruimte te zoeken. De proef in Utrecht met de zogenaamde 3-in-1-inschrijving (met één handeling schrijft de student zich in bij de SSHU, voor het particuliere aanbod bij de SJHU en voor het reguliere woningaanbod bij WoningNet) dient dan ook structureel ingevoerd te worden. Als alternatief voor dwang tot verhuizen door middel van het tijdelijk huurcontract, wordt ook het middel van de verleiding besproken. Studentenhuisvesting is gesubsidieerd. Door afgestudeerden de volledige kostprijs van de woonruimte te laten betalen, worden extra middelen gegenereerd waarmee meer aanbod kan worden gerealiseerd. Veel studentenwoningen zijn centraal gelegen en hebben de voorkeur boven het alternatief: buiten het centrum te wonen. Daar moet dan een prijs tegenover staan. Dit kan bewoners een zetje geven om actief andere ruimte te zoeken. In Amsterdam wordt de systematiek van negatieve huursubsidie toegepast. Dit houdt in dat iemand die in relatie tot zijn inkomen een te goedkope woning bewoont, daarvoor een hoger huurbedrag moet betalen. Deze optie van verleiding is theoretisch mogelijk, maar het is corporaties verboden inkomenspolitiek te voeren en in het huurbeleid is een snelle verhoging van de huur bij zittende huurders niet mogelijk. De optie van een negatieve huursubsidie vergt een zeer vergaande beleidswijziging, die niet (op de korte termijn) als haalbaar wordt geacht. Oplossingsrichtingen Doorstroming kan op twee manieren worden bevorderd, zowel door het bieden van goede en betaalbare vervolghuisvesting als door het labelen van studentencomplexen gekoppeld aan een tijdelijk huurcontract. Vervolghuisvesting Gebrek aan doorstroming is een teken van een gebrek aan voldoende aantrekkelijk vervolgaanbod. In een onderzoek van het ministerie van VROM wordt geconstateerd dat zestig procent van de huishoudens die vanuit een onzelfstandige naar een zelfstandige woonruimte wil doorstromen, uitkijkt naar een woning in het 19

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 20 huursegment tot 427 per maand. Het onderzoek wijst erop dat de druk op de goedkope voorraad in Utrecht ook in de toekomst zal blijven bestaan en men is dan ook niet optimistisch over de doorstromingsmogelijkheden. Bij de uitvoering van de herstructureringsafspraken tussen de gemeente Utrecht en de Utrechtse corporaties (de uitwerking van de zogenoemde DUO-deal) moet daarom een belangrijke vraag zijn of de (toekomstige) samenstelling van de stedelijke woningvoorraad passend is voor de kleine huishoudens van exstudenten met specifieke huur- (en koop)eisen. Voor wat betreft het duurdere aanbod kunnen de nieuwbouwwoningen in Leidsche Rijn een rol spelen. Deze opdracht is des te meer van belang omdat ex-studenten een groep vormen die de gemeente Utrecht graag voor de stad zou willen behouden. Door een passend vervolgaanbod zouden (in een grove raming) in 2008 honderd studenteneenheden (extra) leeggemaakt moeten kunnen zijn. Actie: gemeente Utrecht, corporaties (prestatieafspraken en DUO-deal). Labelen van bepaalde studenteneenheden en -complexen Op basis van bovenstaande overwegingen acht de werkgroep een beperkt labelen van specifieke studentenhuisvesting verdedigbaar en haalbaar. Het labelen kan er als volgt uitzien: Een status van Campuskamer of -woning in het Uithof-gebied. Vooralsnog betreft dit de complexen Cambridgelaan en het nog te bouwen Uithof II. De kamer wordt gehuurd voor de studieduur (en een nader te benoemen periode waarin men rond kan kijken naar iets anders). Criterium om in deze eenheden te kunnen wonen is het hebben van een geldige collegekaart en men moet ingeschreven zijn bij de Hogeschool van Utrecht of de Universiteit Utrecht. Dit wordt jaarlijks getoetst. De status van een normale kamer voor gebieden buiten De Uithof. Elders in de stad wordt een kamer aangeboden en behandeld als een normaal volkshuisvestelijk aanbod. Deze eenheden vallen onder het normale huur(beschermings)regime van de huursector. De proef met de 3-in-1- inschrijving wordt structureel doorgevoerd, zodat studenten bij inschrijving voor kamers bij de SSHU of SJHU via de inschrijving bij WoningNet ook direct voor het reguliere woningaanbod wachttijd opbouwen. Raming: indien dit voorstel wordt geëffectueerd, zouden in De Uithof vanaf 2004 circa 75 en vanaf 2009 ongeveer 125 studenteneenheden extra beschikbaar kunnen komen. De aanname daarbij is dat Uithof II uit 600 eenheden zal bestaan. Knelpunten en oplossingsrichtingen De juridische vorm van een koppeling van woonduur aan student-zijn moet zorgvuldig worden vorm gegeven. De maatregel moet bovendien handhaafbaar zijn. Actie: het Rijk zorgt voor of fiatteert een modelcontract dat behoort bij de campus-status van een woning of kamer. De SSHU voert bij het bewuste verhuurmodel een controlemoment in op het student-zijn. 20 Campus University College Universiteit Utrecht

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 21 Rheyngaardeflat moet wijken voor verbreding A2. 5. Tijdelijke woonruimte Hoe nastrevenswaardig het ook is om het structurele tekort aan studentenhuisvesting in 2008 opgelost te willen hebben, dit ontslaat de betrokken partijen niet van de verplichting om ook op korte termijn voorzieningen te treffen. De student van nu en morgen is immers niet gebaat bij alleen oplossingen op langere termijn. Mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting kunnen op verschillende manieren worden gerealiseerd. 5.1 Herstructureringsgebieden: tijdelijke verhuur voor een korte periode (<5 jaar) In herstructureringsgebieden kunnen woningen, waaruit de zittende bewoners vanwege sloop gaan vertrekken, tijdelijk worden verhuurd aan studenten. Deze handelwijze is in andere steden al geruime tijd praktijk en ook in Utrecht zelf laten de tijdelijke verhuur van het bejaardenhuis Titus Brandsma (Overvecht; 280 eenheden) en van een complex aan de Rijnlaan (Rivierenwijk; tachtig woningen) zien dat woningen die op afzienbare termijn worden gesloopt, nog heel goed bruikbaar kunnen zijn voor het tijdelijk huisvesten van studerenden. Een voorwaarde is wel dat de betreffende woning minimaal een jaar beschikbaar is. De betrokken studenten hebben recht op vervolghuisvesting, hetzij via de SSHU, hetzij via WoningNet. Aantallen en planning Volgens de Utrechtse DUO-deal worden tot en met 2015 ongeveer tienduizend woningen gesloopt. De planning van de herstructurering is nog met de nodige onzekerheden omgeven en daarom kan niet meer dan in een globale range worden aangegeven, hoeveel woningen tot 2008 geschikt zijn voor het tijdelijk huisvesten van studenten. Vooralsnog wordt uitgegaan 750-1.250 eenheden. 21

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 22 22 Voormalig bejaardenhuis Titus Brandsma

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 23 Locaties De Utrechtse herstructureringsgebieden zijn te vinden in Zuilen, Ondiep, Hoograven, Kanaleneiland en (op den duur) Overvecht. Het gaat in alle gevallen om woningen van corporaties. De genoemde wijken mogen misschien niet behoren tot de favoriete locaties van studenten 10, maar de praktijk van de tijdelijke verhuur laat zien dat iets beter is dan niets. Ook andere partijen dan corporaties hebben bezit dat in afwachting van een ingreep tijdelijk kan worden gebruikt voor studentenhuisvesting. Zo heeft de SSHU, mede door inspanningen van de gemeente Utrecht, onlangs de toestemming gekregen voor het tijdelijk gebruik van het flatgebouw Rheyngaerde (ruim honderd eenheden) dat in verband met de verplaatsing van de Rijksweg A2 op den duur zal worden gesloopt. Er zijn ongetwijfeld meer locaties. Een inventarisatie moet duidelijk maken of en in hoeverre deze gebouwen in aanmerking komen voor tijdelijke verhuur aan studenten. De eigenaren moeten vervolgens door het Rijk, de gemeente Utrecht en/of de SSHU van het nut van tijdelijke verhuur kunnen worden overtuigd. Actie: Rijk, Gemeente, SSHU Knelpunten en oplossingsrichtingen Een huurcontract voor bepaalde tijd is slechts mogelijk op basis van de leegstandswet of op basis van dringend eigen gebruik. Voorts is er de mogelijkheid van een gebruiksovereenkomst, maar in dat geval is er geen sprake van een huurbetaling of een huurrelatie. De bestaande mogelijkheden geven te weinig armslag of zijn te omslachtig voor de praktijk van tijdelijke verhuur. Vaak is een exacte renovatie- of sloopdatum nog niet bekend, is er nog geen sloopbesluit genomen en/of is er geen sprake van leegstand volgens de definitie van de Leegstandswet. Actie: het Rijk zou een deugdelijke juridische basis voor een zgn. tijdelijk herstructureringshuurcontract moeten creëren of fiatteren, zonder dat aan andere rechten van de huurders wordt getornd. 23

opm Kences/paper-DEF 18-04-2002 18:43 Pagina 24 5.2. Tijdelijk gebruik voor een langere periode (>5 jaar) en herbestemming Ook als een eigenaar een gebouw niet wil verkopen (zie hoofdstuk 1) kunnen gebouwen langer dan vijf jaar tijdelijk worden verhuurd aan studenten. Ook kan een definitieve herbestemming van gebouwen plaatsvinden, als blijkt dat deze voor hun huidige functie niet meer geschikt/bruikbaar zijn. Voor beide gevallen kan het daarbij gaan om: flats en complexen van corporaties (herstructurering op termijn); bejaarden- en verzorgingshuizen; scholen; ziekenhuizen en zusterhuizen; kantoren. Aantallen Eén schatting van de aantallen is alleen zeer globaal te geven, omdat onduidelijk is welke objecten beschikbaar komen. Komt er in een keer een groot gebouw beschikbaar, dan gaat het ineens om grote aantallen. Een voorlopige schatting gaat uit van 100-500 eenheden. Knelpunten en oplossingsrichtingen Als er geen sprake is van een eigendomsoverdracht zullen de verbouwingskosten beperkt moeten zijn, of ook anderen dan de gebruiker zullen in de kosten moeten bijdragen. Het tijdelijk gebruik van het voormalige bejaardenhuis Brinkhoven in Zeist kon geen doorgang vinden omdat de brandveiligheidseisen van de gemeente Zeist niet tegen redelijke kosten te realiseren waren. Uiteraard wordt niet gepleit voor coulantie met betrekking tot de voorschriften, maar wel is een bijdrage van een gemeente in deze voorstelbaar. 5.3. Prefab woonruimte Prefab woningen zijn geschikt om snel goede woonruimte beschikbaar te hebben. Een voorbeeld hiervan is de aanwending van prefabbouw bij de opvang van asielzoekers en de hostelvoorziening in de Utrechtse wijk Voordorp. Prefab woningen kunnen worden opgeleverd met een snelheid van circa twee per dag en kennen een geschatte levensduur van vijftien jaar (inclusief twee verplaatsingen). Naast prefab bestaat er ook de mogelijkheid om porto cabins neer te zetten, maar deze kennen minder kwaliteit dan prefab woningen en vallen dan ook af als mogelijkheid. De mogelijkheid van prefab is uitgebreid besproken op de werkconferentie. Tegenover de voordelen van snelheid en flexibiliteit staan ook grote nadelen. Prefab is een relatief dure oplossing. Om het financieel enigszins haalbaar te maken zou in elk geval een exploitatieperiode van meer dan tien jaar aangehouden moeten worden. Te realiseren woningbouw (tijdelijk of structureel) dient getoetst te worden aan het geldende bestemmingsplan. Past dit niet in het bestemmingsplan dan kan bij vaste bebouwing afgeweken worden door middel van een artikel 19 procedure uit de Wet Ruimtelijke Ordening. Bij tijdelijke bebouwing die niet in het bestemmingsplan past, kan worden afgeweken door middel van een artikel 17 procedure uit de WRO. De WRO stelt echter dat die tijdelijke bebouwing maximaal vijf jaar kan blijven staan. Tot slot is gewezen op het risico dat een dergelijke (tamelijk structurele) korte termijn oplossing, de lange termijn oplossing in gevaar brengt omdat de ergste druk van de ketel is. De combinatie van financiële en ruimtelijke ordeningaspecten leidt tot de conclusie dat in Utrecht geen prioriteit wordt gegeven aan deze oplossingsrichting. Het zou anders kunnen worden als bewoners van prefabeenheden, bij gebleken kwaliteit van die eenheden, in aanmerking kunnen komen voor individuele huursubsidie (zie hoofdstuk 7). 24