Evaluatie pilot woonruimteverdeling Aanleiding Sinds 1 januari 2015 is er een nieuwe Huisvestingswet van kracht. Deze nieuwe wet vraagt van gemeenten en woningcorporaties een herbezinning op eventuele ingrijpen in woonruimteverdeling en samenstelling van de woningvoorraad. In de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden zijn we al vroegtijdig begonnen om ons hierop voor te bereiden. De gemeenten en woningcorporaties hebben samen gezocht naar de impact van deze wet voor onze taken. In het regionale PFO van 13 maart 2014 is besloten om een nieuwe huisvestingsverordening voor te bereiden met alleen de strikt noodzakelijke sturingselementen. Er is afgesproken dat dit een extra toets krijgt via een pilot om te voorkomen dat we naderhand opnieuw aanpassingen moeten maken. Praktijk De woningcorporaties hebben onderwijl gewerkt aan een regionaal woonruimteverdeelsysteem. Met dit systeem is het voor woningzoekenden makkelijker om een woning te zoeken. De woningzoekende hoeft zich maar op één plaats in te schrijven, om vervolgens in de hele regio te kunnen bewegen. Dat maakt de uitvoering van een regionale huisvestingsverordening makkelijker. Bovendien past het bij de wens van de regionale woonvisie: meer mogelijkheden om de aantrekkelijkheid van de regio in vestiging te vertalen. Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem, bekend onder de naam Woongaard, is ook voorzien van een professioneel managementsysteem. Met behulp van dit systeem kunnen er allerlei rapportages worden gemaakt om marktontwikkelingen zichtbaar te maken. Het helpt ons ook om de resultaten van de pilot te beschouwen. Evaluatieresultaten van de pilot De pilot is halverwege 2014 van start gegaan. Dat betekent dat we terug kunnen blikken op de resultaten van een half jaar woonruimteverdeling. We kijken daarbij in het bijzonder naar de toetspunten voor de pilot, bepalingen die nog wel gelden voor de huidige verordening maar niet meer voor de nieuwe verordening: a. het loslaten van een (extra) inkomenseis, die bedoeld was om ervoor te zorgen dat de woningen met de laagste huren niet terecht komen bij de wat hogere inkomens (art 2.3.1 van de huisvestingsverordening); b. het loslaten van de voorgeschreven bezettingsnorm, die erop gericht was om er voor te zorgen dat de grotere gezinnen ook bij voorrang terecht kunnen komen in de grotere woningen (art 2.3.2 van de huisvestingsverordening); c. het loslaten van de bepaling dat het toewijzen van woningen alleen gebeurt alleen op basis van inschrijfduur (art 2.6.1. lid 3 van de huisvestingsverordening). In de resultaatbeschrijving van de pilot is gesteld dat we toetsen of het loslaten van de verdelingsregels in de praktijk ongewenste gevolgen geeft. Als er geen gevolgen worden geconstateerd, bevestigt dit de aanname dat de verdelingsregels niet (meer) nodig zijn en dat er dus geen schaarste met onevenwichtige effecten bestaat.
Evaluatie loslaten van inkomenseis Woningcorporaties zijn gebonden aan het toewijzen van minimaal 90% van hun sociale voorraad aan de huishoudens met een inkomen tot 34.911 1. Daarnaast is minister Blok voornemens om woningcorporaties te verplichten tot: Toegelaten instellingen dienen aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op woningen te verhuren met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Het betekent dat er aanvullende sturing wordt gevraagd voor inkomens tot de grens 2 die in aanmerkingen komen voor een woning onder de aftoppingsgrens 3. Met deze regeling wil hij het beroep op de verminderen. Bovendien is deze maatregel een extra stok achter de deur om woningen met de laagste huren toe te wijzen aan de laagste inkomens. Verhuringen in regio AV naar inkomen en huurklasse (juni nov. 2014)* tot 400 400-500 500-600 600-700 meer dan 700 tot 20.000 10% 15% 45% 30% 0% 20.000-25.000 10% 20% 40% 30% 0% 25.000-30.000 10% 30% 25% 35% 0% 30.000-35.000 5% 15% 45% 35% 0% Meer dan 35.000 5% 15% 35% 40% 5% * Deze tabel bevat een redelijke kans op afwijking. Bovendien is hierin het effect van niet zichtbaar. De grote lijn is echter wel zichtbaar. Op dit moment kunnen we de toewijzingsresultaten naar inkomen nog niet met minstens 95% nauwkeurigheid presenteren. Toch maakt de gepresenteerde tabel al zichtbaar dat verhuringen nu al een relatie vertonen tussen inkomen en huurklasse van de woning. Het effect van zal de relatie nog sterker vertonen. Over de jaren 2011 tot en met 2013 hebben de corporaties wel nauwkeurige cijfers beschikbaar. Deze cijfers zijn in de bijlage toegevoegd. Het laat duidelijk zien dat mensen afhankelijk van hun inkomen kiezen voor een woning die bij hun portemonnee past. Dit sluit ook aan bij het algemene beeld uit andere woningmarktonderzoeken. De (inkomens)situatie bepaalt welke woning een woningzoekende zoekt. Dat geldt voor prijs, grootte en locatie. Bovenstaande resultaten vragen niet om extra inkomenssturing via een verordening. Bovendien is er al sprake van duidelijke sturing via de landelijke wetgeving. En minister Blok is zijn plannen aan het uitwerken om de sturing nog nader te bepalen. Aanvullende of overlappende inkomensregelgeving in een verordening voegt weinig toe en kan bovendien de beleidsvrijheid van corporaties beperken. Het anticiperen op nieuwe vraagstukken uit de woningmarkt wordt dan mede afhankelijk van de snelheid en ruimte om een verordening aan te passen. Wel is betaalbaarheid zowel voor gemeenten als corporaties een onderwerp wat hoog op de agenda staat. Om die reden is besloten om in 2015 gezamenlijk een project betaalbaarheid in regio AV te starten. 1 Vastgelegd in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instelling volkshuisvesting. Wordt onderdeel van de nieuwe woningwet. 2 Grofweg 22k inkomen voor eenpersoonshuishoudens en 29k voor meerpersoonshuishoudens. 3 Zie Ciculaire parameters, inkomensgrenzen staatssteun, verkoopregels en inkomensafhankelijke huurverhoging en liberalisatiegrens 2015 van het Ministerie van BZK.
Evaluatie loslaten van de bezettingsnorm In het verleden wilden we borgen dat de grote gezinnen daadwerkelijk terecht kunnen in grote woningen vanuit de veronderstelling dat er schaarste is voor deze groepen. Deze schaarste blijkt er niet te zijn en de huidige regels zorgen in enkele gevallen zelfs voor het onnodig lang leegstaan van deze woningen. Corporaties krijgen steeds meer te maken met kleine huishoudens, waardoor er relatief meer grote woningen kunnen worden toegewezen aan grote huishoudens. Woningzoekenden zien deze informatie al voordat ze reageren op een woning. Verhuringen in regio AV naar huishoudensgrootte en woninggrootte (aantal kamers) 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 of meer pers 1-kamerwoning 1% 0% 0% 0% 0% 2-kamerwoning 40% 19% 7% 6% 0% 3-kamerwoning 37% 49% 17% 10% 0% 4-kamerwoning 22% 30% 65% 74% 85% 5-kamerwoning 0% 2% 14% 10% 15% 100% 100% Deze evaluatie toont een duidelijke relatie tussen woninggrootte en huishoudensgrootte. De grote huishoudens zijn voor het overgrote deel ook in de grote woningen gekomen. Het loslaten van de bezettingsnorm geeft geen onevenwichtige effecten in de woonruimteverdeling. Evaluatie alleen toewijzen op basis van inschrijfduur Onder de bepalingen van de oude huisvestingsverordening in regio AV mochten woningen alleen via de inschrijfduur worden verdeeld. Voor starters is het daardoor echter lastig aan een woning te komen: zij staan vaak niet zo lang ingeschreven. Door ook andere verdeelmodellen naast inschrijfduur mogelijk te maken, kunnen ook andere groepen woningzoekenden worden bediend. In de afgelopen maanden heeft 94% van de verhuringen alsnog plaatsgevonden via inschrijfduur. In 6% van de gevallen heeft loting of handmatige toewijzing (bijzondere situatie m.b.t. urgentie) plaatsgevonden. Dit is dikwijls aan een starter geweest. Deze evaluatie toont aan dat het loslaten van inschrijfduur als verplicht criterium niet leidt tot een grote verschuiving in toewijzing. In de praktijk zal inschrijfduur alsnog vaak worden gebruikt als criterium omdat het transparant en bekend is. Het loslaten biedt echter ook ruimte om andere groepen woningzoekenden aan passende huisvesting te helpen.
Bijlage verhuringen in AV 2011 t/m 2013 uitgangspunten inventarisatie: - Dit is een weergave over de jaren 2011 t/m 2013. - Er is gewerkt met afgeronde grenzen: (een gemiddelde genomen van 570) en tot grens. - In ons overleg is als norm gesteld: als meer dan 25% van de sociale voorraad onder de aftoppingsgrens wordt verhuurd aan inkomens boven de 34k, willen we dit graag met elkaar verdiepen. Deze norm komt echter nooit in het geding. Verreweg het overgrote deel van de verhuringen vindt plaats aan huishouden met een inkomen onder 34k. - Het aantal verhuringen in de vrije sector is klein. Daardoor moeten de percentages in deze kolom met grote voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. LEERDAM tot 28.000 78% 59% 0 28.000-34.000 18% 21% 14% Vanaf 34.000 4% 20% 86% GIESSENLANDEN tot 28.000 73% 66% 0% 28.000-34.000 21% 26% 0% Vanaf 34.000 6% 11% 0% GORINCHEM tot 28.000 86% 62% 17% 28.000-34.000 12% 13% 8% Vanaf 34.000 2% 25% 75%
MOLENWAARD (Tablis) tot 28.000 0% 92% 0% 28.000-34.000 0% 6% 0% Vanaf 34.000 0% 2% 0% MOLENWAARD (Lek en Waard) tot 28.000 73% 63% 0% 28.000-34.000 23% 33% 0% Vanaf 34.000 4% 4% 100% MOLENWAARD (WBV Nieuw-Lekkerland) tot 28.000 81% 62% 30%* 28.000-34.000 14% 17% 0% Vanaf 34.000 5% 21% 70% * dit waren senioren met eigen vermogen HARDINXVELD tot 28.000 85% 69% 12% 28.000-34.000 8% 30% 12% Vanaf 34.000 7% 1% 76% ZEDERIK tot 28.000 82% 89% 0% 28.000-34.000 18% 11% 50% Vanaf 34.000 0% 0% 50%