RAADSVOORSTEL NR juni Onderwerp: Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik. Aan de raad,

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL NR Raadsvergadering Zaaknummer 27 juni Onderwerp: Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik Aan de raad, Onderwerp Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik Gevraagde beslissing in te stemmen met de nieuwe Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik, inclusief onderstaande aanpassingen: a. Behoud inschrijftijd voor woningzoekenden (75%) na verhuizing in samenhang met loting. b. Minder strenge regels hanteren voor de bezettingsnormen (variant mogelijk). c. Verruiming van de regeling Van Groot naar Beter, waardoor huurders die een grote woning achterlaten met voorrang in aanmerking komen voor een kleinere, meer passende woning. d. Meer ruimte creëren in de regels zodat het zoekprofiel van urgenten door gemeenten kan worden aanpast op de lokale situatie. e. Nationale Hypotheek Garantie grens hanteren als koopprijsgrens bij omzetting van woonruimten. f. Financiële compensatie opleggen bij omzetting van woonruimten. Grondslag Met dit voorstel geeft het college uitvoering aan artikel 4 van de Huisvestingswet, overwegende dat de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2015, gemeente Bunnik vervalt per 1 juli Inleiding Iedere vier jaar stelt de gemeenteraad een nieuwe huisvestingsverordening vast. In dit geval Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik (hierna te noemen: Huisvestingsverordening 2019). Elke gemeente in onze regio heeft een huisvestingsverordening waarin afspraken staan over de verdeling van sociale huurwoningen. Gemeenten, corporaties en (toekomstige) huurders willen een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de schaarste van sociale huurwoningen. Afspraken hierover staan in een huisvestingsverordening. Het gaat om regels waar woningzoekenden mee te maken krijgen als zij reageren op het aanbod van sociale huurwoningen. De huisvestingsverordening is direct verbonden met het regionale systeem voor de verdeling van sociale huurwoningen (WoningNet). Om via WoningNet te reageren op een woning moet een woningzoekende voldoen aan eisen, zoals het inkomen bij de huurprijs en de huishoudensgrootte bij de woninggrootte. Ook zijn er regels om de volgorde te bepalen, bijvoorbeeld welke woningzoekenden voorrang krijgen. Opdrachtgever van WoningNet is de Samenwerkende Woningcorporaties Regio Utrecht (SWRU). Daarnaast wordt met huurdersorganisaties gesproken. Proces Om te komen tot deze nieuwe verordening is een proces doorlopen met alle gemeenten van de U16. Een jaar geleden is de voorbereiding gestart. Sindsdien is het onderwerp op iedere bestuurstafel U10 geagendeerd geweest, waarbij in diverse rondes is toegewerkt naar een nieuwe huisvestingsverordening,

2 die nog wel in iedere gemeenteraad moet worden vastgesteld. Om de gemeenteraadsleden mee te nemen is de notitie woonruimteverdeling regio Utrecht opgesteld en verspreid onder de gemeenteraadsleden. Gemeenteraadsleden en ook andere partijen hebben tot 5 februari kunnen reageren op deze notitie. Daarnaast is tijdens een bijeenkomst, het U10Beraad(t), 30 januari jl., de gelegenheid gegeven op de notitie te reageren en met elkaar in discussie te gaan. Ook de Regionale Woningcorporaties Utrecht (RWU) en de SWRU zijn hierbij betrokken geweest. Inhoud De nieuwe verordening is per 1 juli 2019 van kracht, omdat de huidige dan van rechtswege afloopt. De Huisvestingsverordening 2019 beschrijft algemene regels die voor de 16 gemeenten gelijk zijn. Gezien het feit dat het een regionale verordening betreft, is het van belang dat de wijzigingen in alle 16 gemeenten van de regio Utrecht gelijkelijk worden overgenomen. Daarom is het van belang dat deze wijzigingen in alle gemeenten worden geaccepteerd. Het is de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om wel of niet toewijzingsregels voor middenhuur op te nemen in de Huisvestingsverordening Uw college van burgemeester en wethouders heeft besloten geen regels voor middenhuur op te nemen. De reden hiervoor is dat deze toewijzingsregels dan alleen van kracht zijn op 20 middenhuurwoningen die na 1 juli 2019 worden gebouwd en waarvoor is afgesproken dat de toewijzing via de Huisvestingsverordening 2019 verloopt. Als sprake is van een substantiële woningbouwopgave of zicht is op een binnendorpse locatie van grote omvang, kan op termijn worden overwogen om toewijzingsregels over middenhuur toe te voegen. Het overgrote deel van de nieuwe Huisvestingsverordening 2019 betreft reparaties, of te wel technische wijzigingen van de tekst die ter verduidelijking zijn. Inhoudelijk lijkt de Huisvestingsverordening 2019 sterk op de vigerende uit 2015, maar er zijn enkele zaken gewijzigd. Deze wijzigingen zijn door de wethouders van de gemeenten U16 goedgekeurd en regionaal afgestemd. Onderstaand komen de wijzigingen aan de orde. Indien sprake is van een mogelijke variant, wordt daarop in gegaan onder het kopje beschrijving varianten/mogelijkheden. A. Woningzoekenden behouden 75% van de inschrijving bij acceptatie woonruimte, Art Om woningen toe te wijzen biedt de huisvestingsverordening twee systemen: het aanbodmodel en de lotingsmodule. Loting wordt momenteel nog beperkt toegepast, maar het is nu al mogelijk om maximaal 20% van het aanbod te verloten door hierover prestatieafspraken te maken met woningcorporaties. Het merendeel van de woningen wordt verdeeld via het aanbodmodel van Woningnet.nl. Woningzoekenden moeten actief reageren en komen aan de beurt als ze de langste inschrijfduur hebben. Dit is weliswaar een nummertje trekken en geduldig wachten op je beurt maar wordt over het algemeen beschouwd als eerlijk. Maar deze methode beperkt ook doorstroming op de woningmarkt. Woningzoekenden blijven op hun kostbare inschrijfjaren zitten en zijn voorzichtig met verhuizen, tenslotte raken ze nu in één keer hun inschrijfduur kwijt als een woning wordt geaccepteerd. Daarom is gekeken naar omliggende, vergelijkbare woningmarkten voor een oplossing. In de Huisvestingsverordening 2019 behouden zowel starters als doorstromers 75% van de inschrijfduur. De woningzoekenden worden met deze oplossing over de drempel geholpen om te verhuizen waardoor er meer aanbod vrij komt. Bovendien stelt het woningzoekenden in staat sneller door te verhuizen waardoor er stappen gemaakt kunnen worden in een wooncarrière in plaats van blijven sparen voor de grote sprong voorwaarts. Het percentage van 75% wordt voorgesteld omdat daardoor een substantieel deel blijft behouden en het verlies van inschrijfduur geen argument meer is om niet verhuizen. Dit percentage wordt momenteel gehanteerd in de regio Gooi en Vechtstreek en daarmee zijn goede ervaringen opgedaan. B. Voorrangsregels bezettingsnorm minder streng, art (variant mogelijk) De voorrangsregels voor bezettingsnormen worden minder streng ten opzichte van de Huisvestingsverordening Er wordt alleen nog rekening gehouden met huishoudensgrootte bij woningen met vier of meer kamers. Hiervoor krijgen meerpersoonshuishoudens voorrang. Dit betekent dat bij gebrek aan kandidaten ook 2 persoonshuishoudens een eengezinswoning kunnen krijgen. Omdat Bunnik veel eengezinswoningen heeft en relatief weinig 3 kamerwoningen, komen jonge starters en alleenstaande ouders moeilijk in aanmerking voor een sociale huurwoning in de gemeente en verlaten hierdoor vaak tegen hun zin de gemeente op zoek naar een passende 3-kamerwoning. Door minder strenge bezettingsnormen te hanteren, hopen we dat meer jonge inwoners in Bunnik kunnen blijven

3 wonen. Een minder strenge bezettingsnorm heeft daarom de voorkeur boven de strenge bezettingsnormen uit de Huisvestingsverordening Zie voor een variant op dit besluit onder Beschrijving varianten/mogelijkheden. C. Doorstroomregeling van Groot naar Beter verruimen en regionaal instellen, art Voorrangsregeling Van Groot naar Beter wordt nu via experimentenregeling door enkele gemeenten gebruikt. In de Huisvestingsverordening 2019 wordt dit regionaal en is het voorstel bovendien om geen leeftijdseisen te stellen. Het gaat hier om voorrang waar de woningzoekende (minimaal) een 4- kamerwoning achterlaat voor een (maximaal) 3-kamerwoning. Of van een 4-kamerwoning naar een aangepaste woning. De achterliggende gedachte is dat hiermee de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. Door deze aanpassing ontstaat er eenduidigheid in de regeling waar diverse gemeenten al mee werken D. Gemeenten krijgen meer ruimte af te wijken van het zoekprofiel voor urgenten, art In de regio Utrecht zijn zeven indicaties voor een urgentie. Met een urgentie is het mogelijk voorrang te krijgen bij woonruimte. In de regio Utrecht wordt de urgentie op twee manieren gebruikt: voorrang bij het woningaanbod en directe bemiddeling door gemeenten en woningcorporaties. De voorrang bij het aanbod is regionaal beperkt tot een zoekprofiel voor uitsluitend appartementen vanaf de 1 e verdieping. Afwijken van het zoekprofiel kan nu al maar alleen als er in een gemeente geen aanbod is voor het zoekprofiel en huisvesting in de woongemeente sociaal of maatschappelijk, noodzakelijk wordt geacht. Omdat er in Bunnik weinig appartementen zijn, krijgen urgenten uit Bunnik al een afwijkend zoekprofiel mee namelijk, eengezinswoning. De Huisvestingsverordening 2019 biedt een gemeente meer ruimte om het zoekprofiel aan te passen zodat kan worden ingespeeld op lokale problematiek en om concentratie van urgenten in complexen te voorkomen. De toepassing van de verruiming geldt, net als nu, alleen in de betreffende gemeente. E. NHG grens hanteren als koopprijsgrens bij omzetting van woonruimten, art (variant mogelijk) In iedere huisvestingsverordening staat een hoofdstuk over de aanpassing van de woonruimtevoorraad. Hierin gaat het bijvoorbeeld om het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, de verbouwing van woonruimte naar twee of meer of juist om het samenvoegen van meerdere woonruimten. In tegenstelling tot woonruimteverdeling kan een gemeente hier ook eisen stellen aan koopwoningen. In de Huisvestingsverordening 2015 wordt als koopprijsgrens de Nationale Hypotheek Garantie-grens (hierna: NHG grens) gehanteerd voor omzetting van woonruimten. Aan woningen met een WOZ onder deze grens worden eisen gesteld voor omzetting. Op dit moment bedraagt de NHG grens en dat sluit aan bij het segment van koopwoningen waaraan de gemeente Bunnik een tekort heeft. De hoogte van de NGH grens wordt elk jaar op basis van de situatie op de koopwoningmarkt aangepast. Hiermee vormt het een reële grens voor de koopvoorraad waarop de gemeente zou willen sturen. De NHG grens heeft hierdoor de voorkeur boven een vastgestelde koopprijsgrens van Zie voor een variant op dit besluit onder Beschrijving varianten/mogelijkheden. F. Financiële compensatie bij omzetting van woonruimten, art (variant mogelijk) In 2015 is het betalen van een financiële vergoeding voor het omzetten van woningen geschrapt. Alleen de gemeente Utrecht heeft deze compensatie gehandhaafd en uitgewerkt in beleid. Het gevolg hiervan is dat beleggers uitwijken naar omliggende gemeenten van Utrecht. Omdat de woningvoorraad in de gemeente Bunnik zich beperkt leent voor omzetting en er een groot tekort is in het starters koopsegment tot , is het advies om weer financiële compensatie te vragen bij omzetting. In de Huisvestingsverordening 2019 kunnen gemeenten opnemen dat woningen tot de koopprijsgrens (NHG grens) niet mogen worden omgezet naar een andere functie zonder toestemming van de gemeente en financiële compensatie. Op langere termijn vermengt dit stelsel zich met de nieuwe omgevingswetgeving. Nu is dit nog apart geregeld en kan een gemeente minder regelen met een omgevingsvergunning/bestemmingsplan. De gelden van de financiële compensatie dienen enkel te worden ingezet in het kader van de volkshuisvesting. Hiervoor dient een Volkshuisvestingsfonds te worden opgericht. Zie voor een variant op dit besluit onder Beschrijving varianten/mogelijkheden. Reparaties waardoor er niets aan huidige toewijzing verandert Naast inhoudelijke wijzigingen zijn er ook reparaties, of te wel technische wijzigingen van de tekst die ter verduidelijking van de Huisvestingsverordening 2019 zijn. Het gaat om: Woningruil en voorzetting huur opnemen in de verordening.

4 Bij woningruil gaat het om huishoudens die op eigen initiatief van woning ruilen. Hierbij moeten de huishoudens wel aan de passendheidseisen voldoen. Woningruil was vroeger geregeld in het huisvestingsbesluit. Met de Huisvestingswet 2014 werd dit besluit ingetrokken. De woningcorporaties ondersteunen deze manier van doorstroming en hebben zelfs een systeem ontwikkeld om het te bevorderen: Woningruil is nu niet specifiek opgenomen in de huisvestingverordening. De passendheidsnormen (huur en inkomen in combinatie met bezettingsnormen) zijn wel van toepassing maar voorrangsregels niet. Het voorstel is om in de Huisvestingsverordening woningruil op te nemen als toewijzingsmethode waarbij voorrangsregels niet van toepassing zijn. Beoogd effect Een eerlijke en rechtvaardige toewijzing van sociale huurwoningen regelen. Beschrijving varianten/mogelijkheden B. Voorrangsregels bezettingsnorm, art Eén van de voorrangsregels betreft de bezettingsnorm. Bij de bezettingsnorm gaat het om de grootte van het huishouden bij toewijzing ten opzichte van de grootte van de woning. Hierbij zijn twee opties mogelijk: a. Er is alleen een splitsing tussen een- en meerpersoonshuishoudens. Waarbij meerpersoonshuishoudens voorrang krijgen op woningen met vier of meer kamers. Voor de overige kunnen de woningcorporaties desgewenst hun eigen bezettingsnormen bepalen en daarmee maatwerk leveren. Tweepersoonshuishoudens en éénoudergezinnen hebben zo meer kans op een sociale huurwoning in Bunnik. b. Een uitgebreide tabel waarbij naast grootte van het huishouden ook wordt gekeken naar aantal kamers en vierkante meters. Hoe groter de woning hoe groter het huishouden zou moeten zijn. Bij de vaststelling van de huisvestingsverordening in 2015 lag deze keuze reeds voor en heeft uw raad voor deze optie gekozen. In de praktijk blijkt dat door deze voorrangsregels tweepersoonshuishoudens en éénouder gezinnen nadeel ondervinden. Optie a heeft de voorkeur van het college van burgemeester en wethouders. E. NHG grens hanteren als koopprijsgrens bij omzetting van woonruimten, art Er zijn twee keuzemogelijkheden om de koopprijsgrens bij omzetting te definiëren. a. Een WOZ-waarde van , waarmee wordt aangesloten bij de koopprijsgrens van de gemeente Utrecht. Dit betekent ook dat uw raad de grens jaarlijks indiceert. Omdat de woningschaarste in de gemeente Bunnik geldt voor het segment tot , lijkt een grens van niet effectief. b. Aansluiting zoeken bij het maximale aankoopbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie. De NHG grens bedraagt momenteel en ligt daarmee dichtbij de schaarstegrens van de gemeente Bunnik. Aangezien de hoogte van de Nationale Hypotheek Garantie-grens elk jaar op basis van de situatie op de koopwoningmarkt aangepast wordt, vormt het een reële grens voor de koopvoorraad waarop de gemeente zou willen sturen. Optie b heeft de voorkeur van het college van burgemeester en wethouders. F. Financiële compensatie bij omzetting van woonruimten, art Er zijn twee keuzemogelijkheden bij omzetting van woonruimten in het schaarse segment (koopwoningen tot de NHG grens en sociale huurwoningen). Wel of geen compensatie vragen. De afgelopen jaren heeft de gemeente Bunnik geen compensatie gevraagd. Omdat het om een schaars segment gaat, acht het college van burgemeester en wethouders het redelijk om financiële compensatie te vragen, waarmee de gemeente kan investeren om het schaarse segment uit te breiden. Argumenten Op grond van de Huisvestingswet vervalt de vigerende Huisvestingsverordening per 1 juli Op grond van de Huisvestingswet 2014 is een Huisvestingsverordening slechts 4 jaar van kracht. Om de woonruimteverdeling van sociale huurwoningen te kunnen regelen is een nieuwe verordening per 1 juli 2019 noodzakelijk.

5 1.2 - Huisvestingsverordening 2019 is ambtelijk en bestuurlijk afgestemd met de U16 De wet verplicht hierbij regionale afstemming en daarom is in samenwerking met de 16 Utrechtse gemeenten een nieuwe regionale verordening opgesteld die per 1 juli 2019 in werking moet treden. De verordening is opgesteld in nauwe samenwerking met (afgevaardigden van) de woningcorporaties in deze regio. Daarnaast is een U10Beraad(t) georganiseerd waarvoor raadsleden zijn uitgenodigd Huisvestingsverordening 2019 voldoet aan ambities van de Visie op Wonen Er zijn nieuwe regels opgenomen in de Huisvestingsverordening 2019 die doorstroming op de woningmarkt bevorderen, Het gaat om het behoud van 75% inschrijfduur (art ), minder strenge bezettingsnormen (art ) en een regionale doorstroomregeling waarbij huurders met een te grote woning voorrang krijgen op een kleinere woning (art ). Met deze regelingen wordt doorstroming op de woningmarkt bevordert. Doorstroming is een belangrijk speerpunt van de Visie op Wonen gemeente Bunnik Huisvestingsverordening 2019 biedt mogelijkheden voor de invulling van (lokaal)maatwerk In de artikelen en zijn mogelijkheden voor lokaal maatwerk beschreven. Met deze regels kan de gemeente Bunnik maatwerk leveren zoals voorrang voor inwoners van Werkhoven op een sociale huurwoning in Werkhoven, aanpassing zoekprofiel urgenten op de woningvoorraad en een minder strenge bezettingsnorm waardoor alleen bij 4 kamerwoningen voorrang wordt verleend aan meerpersoonshuishoudens. Maatwerkregels doen recht aan de lokale situatie Inhoudelijk is de nieuwe Huisvestingsverordening 2019 grotendeels gelijk aan de huidige Er zijn enkele inhoudelijk wijzigingen voorgesteld die doorstroming bevorderen en meer maatwerk mogelijk maken, conform Visie op Wonen Verder is grotendeels aangesloten bij de bestaande verordening. Kanttekeningen 1.1 Regionale regels versus lokaal maatwerk Omdat de verordening is opgesteld voor 16 gemeenten kan de gemeente Bunnik de woningtoewijzing niet volledig naar eigen inzicht regelen. Het algemene deel van de verordening ligt in feite vast. De gemeente Bunnik is echter betrokken geweest bij de opstelling hiervan en ook andere partijen hebben inbreng kunnen leveren. Bovendien is een eensluidende verordening van belang voor de woningzoekenden die zich niet laten weerhouden door gemeentegrenzen. Voor specifiek gemeentelijk beleid worden mogelijkheden geboden in het lokaal woonbeleid. Mocht de gemeenteraad beslissen om andere keuzes in het gemeentelijk woonbeleid te maken, dan kunnen deze wijzigingen wellicht niet meteen per 1 juli 2019 worden ingevoerd omdat ze eerst dienen te worden afgestemd met overige 15 gemeenten. Kosten, baten en dekking Mocht de raad wijzigingen voorstellen die aanpassing van het systeem vergen, dan zijn hieraan kosten verbonden, omdat het WoningNet-systeem dan specifiek voor de gemeente Bunnik moet worden aangepast. Hiervoor is geen budget gereserveerd in de begroting. Vooralsnog is dit niet aan de orde, aangezien nu wordt voorgesteld het huidige beleid, waaronder het lokaal maatwerk, ongewijzigd voor te zetten in het nieuwe lokaal woonbeleid. Het voorstel is om in de Huisvestingsverordening 2019 financiële compensatie te vragen voor het omzetten van woonruimten. Hierdoor komen er meer inkomsten binnen. Maar omdat de verwachting is dat het aantal aanvragen zeer gering zal zijn, zijn in de begroting geen opbrengst geraamd. Wel is het noodzakelijk een Volkshuisvestingsfonds op te richten. In het verleden zijn hiervoor al activiteiten ondernomen. Ook de gemeente Houten is hiermee bezig en mogelijk kan hierbij worden aangesloten. De Huisvestingsverordening 2019 heeft geen gevolgen voor de leges. Uitvoering - Na vaststelling worden beleidsregels opgesteld deels in U16 verband waarin onderstaande onderwerpen worden uitgewerkt: o Afwijkend zoekprofiel urgenten

6 o Mandatering corporaties voor afgeven Huisvestingsvergunning o Laatste kans beleid en onrechtmatige bewoning (art lid 3) o Voorrang voor geïndiceerden (art lid 1) o Doorstromen Van Groot naar Beter en via Prestatieafspraken met corporaties (art ) o Bindingsregels voor Werkhoven (art ) o Voorrang bijzondere doelgroepen (art ): uitstroom uit instellingen in Bunnik (en Prestatieafspraken met corporaties maken over aantallen) - Na vaststelling dient het huidige omzettingsbeleid te worden geactualiseerd. - Na vaststelling dient een Volkshuisvestingsfonds te worden ingesteld. Bijlagen Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik Ter inzage Ja Odijk, 14 mei 2019 Burgemeester en wethouders van Bunnik, de secretaris de burgemeester, dhr. mr. G. Veenhof dhr. R. van Bennekom

7 Nummer De raad van de gemeente Bunnik; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 14 mei 2019; b e s l u i t : 1. Vaststellen van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van 27 juni 2019, De griffier a.i., De voorzitter, dhr. M.A.J.R. Hermans Dhr. R. van Bennekom

8 Procedure raadsvoorstel / -besluit Onderwerp Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Bunnik Bijgevoegde stukken Ter inzage Inhoud besluit B&W Datum besluit B&W Digitaal beschikbaar bij griffie JA JA JA In Voorrondes Open Huis Bijzonderheden Bespreken Gewenste planning Open Huis Raad Uiterste datum Raad Agenda Commissie Datum bespreking Opmerkingen