Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen Visitatiegesprek op 26 maart 2015 Definitief visitatierapport van 17 juli2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M EN

Prestatiebeoordeling SHM KLE MECHELEN Datum definitief visitatierapport: 17 juli 2015 Datum visitatiegesprekken: 26 maart 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 18 juni 2015 Erkenningsnummer SHM: 9540 Contactgegevens SHM: Oscar Van Kesbeeckstraat 72 2800 MECHELEN Tel: +32 15 20 74 12 Fax: +32 15 20 34 81 Email: info@klemechelen.woonnet.be Directeur: Jan Geens/ Kassandra Driezen Voorzitter: Melikan Kucam Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Berlaar, Bonheiden, Duffel, Heist-op-den-Berg, Lier, Mechelen, Nijlen, Putte, Sint-Katelijne-Waver, Willebroek Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Stefan Cloudt, commissielid Peter Bulckaert, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door KLE Mechelen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 2 VAN 39

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 4 2. SAMENVATTING... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING... 7 3.1 BESCHRIJVING SHM... 7 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING... 7 4. PRESTATIES VAN SHM KLE MECHELEN... 10 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN... 100 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING... 16 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID... 18 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID... 21 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID... 22 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID... 30 5. AANBEVELINGEN... 33 5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM... 33 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN... 33 5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID... 343 5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM... 34 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN... 35 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN... 35 PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 3 VAN 39

1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM KLE Mechelen. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be. 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD). 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 4 VAN 39

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale maatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 5 VAN 39

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Voor verbetering vatbaar OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed Voor verbetering vatbaar PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners n.v.t. PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonshm Voor verbetering vatbaar OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar n.v.t. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 6 VAN 39

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Gewestelijke maatschappij voor Kleine Landeigendom en Omgeving Mechelen (verder: KLE Mechelen) is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, opgericht in 1938. De aandeelhouders zijn onder meer de besturen van Berlaar, Bonheiden, Duffel, Heist-op-den-Berg, Lier, Mechelen, Nijlen, Putte, Sint-Katelijne-Waver, Willebroek en Zemst, het provinciebestuur Antwerpen en het Vlaams Gewest. Deze gemeenten en steden vormen ook haar actieterrein. Als sociale huisvestingsmaatschappij bouwt en verkoopt de maatschappij al 76 jaar sociale woningen. Ze werd opgericht in het interbellum door de traditionele zuilen (christelijke, socialistische en liberale). Zo werden sinds haar ontstaan 1.263 sociale koopwoningen gerealiseerd (tot en met 2013). Voor 1976 bouwde de maatschappij enkel in het buitengebied rond Mechelen. De voorganger van SHM Woonpunt Mechelen bouwde de huurwoningen en de stad Mechelen zorgde zelf voor de koopwoningen in Mechelen. Sinds een tiental jaren bouwt de SHM ook in Mechelen koopwoningen (Nokkerstraat, 5 woningen; project Ganzendries, 19 sociale koopappartementen; Libertus project, Nekkerspoelstraat, 15 koopwoningen en appartementen). KLE Mechelen treedt ook op als kredietbemiddelaar voor de sociale hypothecaire leningen van de VMSW. Voor de aankoop van een sociale koopwoning kunnen kandidaat-kopers zich bij de SHM op een per gemeente geopende wachtlijst aanmelden. Enkel voor stad Mechelen zijn er 3 specifieke registers: Mechelen intra muros (de historische stadskern binnen de omwalling), Mechelen extra muros (het grondgebied voor de fusie van gemeenten) en Mechelen fusiegemeenten (5 landelijke deelgemeenten van Mechelen). KLE Mechelen is een kleine organisatie, met 4 VTE personeelsleden. Naast de directeur bestaat het personeel op het moment van de visitatie uit 3 VTE die instaan voor het onthaal, administratie en boekhouding, de technische opvolging van de werven, de verkoop van woningen en het bemiddelen van sociale hypothecaire leningen. Recent werd de derde bediende aangeworven om de administratie en de opvolging van de leningen op zich te nemen. De SHM is gehuisvest, langs een invalsweg aan de rand van Mechelen. De huidige directeur zal begin september 2015 zijn pensioen nemen en de organisatie verlaten na een lange loopbaan bij de SHM. De nieuwe directeur is in dienst getreden op 1 mei 2015. 3.2 Beschrijving omgeving De sociale huurmaatschappijen die actief in het actieterrein van KLE Mechelen zijn, zijn de Volkswoningen van Duffel, Maatschappij voor de Huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Woonpunt Mechelen, Zonnige Kempen, Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting en de Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting. Als gemengde sociale koop- en huurmaatschappijen zijn Providentia en Vitare actief. Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeenten een grote inspanning te leveren om het BSO PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 7 VAN 39

te realiseren. Het BSO sociale koopwoningen is aanzienlijk en de voortgangstoets van eind 2013 geeft aan dat er nog veel werk aan de winkel is. In totaal zijn er nog 920 sociale koopwoningen te realiseren. Overzicht BSO koop in het actieterrein: BSO Koop Voortgang (31/12/2013) Te realiseren Berlaar 41 0 41 Bonheiden 33 6 27 Duffel 62 0 62 Heist-op-den-Berg 110 5 110 Lier 144 0 144 Mechelen 231 0 231 Nijlen 66 21 66 Putte 51 1 50 Sint-Katelijne-Waver 52 1 51 Willebroek 92 0 92 Het hoogste nog te realiseren BSO - 231 sociale koopwoningen - heeft betrekking op Mechelen. Daarnaast is het nog te realiseren BSO-koop, rekening houdend met de omvang van de gemeenten, relatief hoog in Lier (144)), Heist-op-den-Berg (110), Willebroek (92), Nijlen(66) en Duffel (62) en Putte (51). In geen enkele gemeente uit het actieterrein is er een redelijke vooruitgang in de realisatie van het BSO en in 5 gemeenten is zelfs helemaal nog niets gebeurd. BSO sociale kavels: overzicht : BSO sociale kavels Voortgang (31/12/2013) Te realiseren Berlaar 2 0 2 Bonheiden 2 0 2 Duffel 3 2 1 Heist-op-den-Berg 6 25 0 Lier 5 0 5 Mechelen 12 0 12 Nijlen 3 0 3 Putte 3 0 3 Sint-Katelijne-Waver 3 0 3 Willebroek 2 0 2 In totaal zijn er nog 33 sociale kavels te realiseren. Enkel in Heist-op-den-Berg is er voortgang geboekt met de realisatie van 25 kavels. Het BSO huur is aanzienlijk in het werkterrein: 1283 bijkomende sociale huurwoningen, waarvan eind 2013 al 88 woningen gerealiseerd zijn. De voornaamste uitdagingen liggen in Heist-op-den- Berg (231 nog te realiseren), Lier (125 nog te realiseren) en Nijlen (108). Voor een meer gedetailleerde analyse van de voortgang van het BSO huur verwijst de visitatiecommissie naar de visitatierapporten van Woonpunt Mechelen, Volkshuisvesting Willebroek, Volkswoningen Duffel en de Maatschappij voor Huisvesting van het Kanton Heist-op-den-Berg. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 8 VAN 39

In het actieterrein van de maatschappij zijn er 125.880 huishoudens. Er wordt een groei voorzien van ca. 8 % tegen 2020 (135.527 huishoudens). Van de 131.946 woongelegenheden in het actieterrein zijn er 40.700 in de categorie open bebouwing gebouwd (31 %). Dit komt overeen met het gemiddelde in Vlaanderen. De overige woongelegenheden zijn halfopen of gesloten bebouwing (respectievelijk 28.650 en 35.810). Er zijn ongeveer evenveel appartementen (26.750 20 %) als halfopen bebouwingen (20 %); in Vlaanderen zijn ongeveer evenveel half open bebouwingen, maar ligt percentueel het aantal appartementen hoger (25%). Er is dus sprake in het actieterrein van een vrij gelijke verdeling over alle bebouwingscategorieën waarbij de nadruk ligt op enerzijds gesloten bebouwing en anderzijds op open bebouwing. In het actieterrein bedraagt de mediaanverkoopprijs voor een woonhuis 212.500 euro (Vlaanderen: 202.000 euro). De mediaanverkoopprijs voor een appartement is dezelfde als voor een woonhuis (Vlaanderen: 178.000 euro). Deze verkoopprijzen liggen beduidend hoger voor woonhuizen dan in de rest in Vlaanderen. De uitschieters zijn Willebroek (mediaan verkoopprijs woonhuis 185.000 euro) en Nijlen (235.000 euro) en Sint-Katelijne-Waver (239.000 euro). Daarentegen zijn de mediaanverkoopprijzen voor een appartement het laagst in Mechelen (175.650 euro), Lier (191.500 euro) en het hoogst in Bonheiden (245.000 euro). De mediaan verkoopprijs in 2013 van een sociale koopwoning bedraagt bij KLE Mechelen 184.640 euro. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 250 euro/m² in 2012 wat de Vlaamse mediaan van 205 euro/m² sterk overstijgt. Ook hier liggen de mediaanprijzen sterk uiteen: in Putte ligt ze op 176 euro, terwijl de mediaan in Lier en Willebroek respectievelijk op 294 euro en 295 euro/m² ligt. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein van KLE Mechelen bedraagt 18.084 euro. In Mechelen en Willebroek situeert zich die rond de 16.750 euro; in alle andere gemeentes ligt het gemiddeld netto belastbaar inkomen hoger en loopt het op tot 18.320 euro in St-Katelijne- Waver en tot 21.368 euro in Bonheiden. In Vlaanderen is het gemiddeld netto belastbaar inkomen 17.146 euro. In 2013 bedroeg het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de gezinnen die bij KLE Mechelen een woning kopen, 12.926 euro. Dit wil zeggen dat er exact evenveel kopers waren die meer verdienden als minder. Drie vierde van de andere maatschappijen in Vlaanderen hebben kopers met een hoger mediaan equivalent netto belastbaar inkomen. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 9 VAN 39

4. PRESTATIES VAN SHM KLE MECHELEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM richt zich op het ter beschikking stellen van sociale koopwoningen in haar actieterrein. Het realiseren van sociale huurwoningen wordt door andere maatschappijen opgepakt. De mate waarin de SHM zich inzet om een totale woonservice aan de burger aan te bieden, wordt beoordeeld bij OD 5.5. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: voor verbetering vatbaar In de periode 2009-2013 realiseerde KLE Mechelen gemiddeld 7 sociale koopwoningen per jaar. Dit is minder dan bij veel andere SHM's. Voor de komende jaren worden meer nieuwe sociale koopwoningen verwacht en daarmee ook een verbetering in de prestaties. KLE Mechelen levert in vergelijking met andere SHM's goede prestaties als het om het bemiddelen van hypothecaire leningen gaat. Globaal beoordeelt de visitatiecommissie het realiseren van nieuwe sociale koopwoningen voor verbetering vatbaar vanwege de lage productie in de voorbije periode en de onzekerheden bij tijdige realisatie en verkoop van de geprogrammeerde woningen. - In de periode 2009-2013 realiseerde KLE Mechelen jaarlijks gemiddeld 7 koopwoningen. 87% van alle koop- en gemengde maatschappijen realiseren gemiddeld meer sociale koopwoningen per jaar. In 2012 werden 18 koopwoningen en 3 koopappartementen gerealiseerd op de site Kerkeblokken te Nijlen. In 2013 werden 9 koopwoningen en 6 koopappartementen gerealiseerd in het project Libertus te Mechelen. Voor het laatstgenoemde project werden in 2011 de benodigde gronden van de stad Mechelen aangekocht, werden in april 2012 de werken aanbesteed en in oktober 2013 voorlopig opgeleverd. De toewijzing van de woningen zou vervolgens in 2014 plaatsvinden, maar op het ogenblik van de visitatie (maart 2015) waren de woningen nog niet verkocht. KLE Mechelen geeft aan dat de maatschappij onderbemand was om de administratieve afwikkeling van de verkoop eerder aan te pakken (zie ook hieronder). De visitatiecommissie vindt dit een wanprestatie en wijst de maatschappij op de impact voor wachtlijsten met kandidaat kopers, de financiële leefbaarheid (OD 5.1) en een slechte imagovorming voor de sector in zijn geheel. - De toekomstige realisatie van nieuwe sociale koopwoningen kan worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat. Eind 2013 stonden er 93 woningen op het uitvoeringsprogramma. Dit zijn woningen die op korte termijn gerealiseerd zullen worden. Ongeveer twee derde van de andere koopmaatschappijen en gemengde maatschappijen hebben meer woningen op een uitvoeringsprogramma staan. Het betreft hier onder andere de projecten Ganzendries te Mechelen (19 koopappartementen), Zonnestraat te Mechelen (34 sociale koopwoningen) en Schrans in St. Katelijne-Waver (30 koopwoningen, waaronder een aantal appartementen). De sociale koopwoningen zijn vooral van het type PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 10 VAN 39

eengezinswoning met 3 of 4 slaapkamers. De appartementen hebben 2 tot 3 slaapkamers. In het project Ganzendries worden ook twee aangepaste appartementen gerealiseerd voor minder validen (zie ook OD 1.5 en 2.3). In het project Zonnestraat wordt een speelbosje en openbaar parkje voor de buurt opgenomen (zie ook OD 4.2). Het project Schrans staat al enige jaren op de planning, maar liep vertraging op vanwege het zoeken naar oplossingen voor waterbuffering. KLE Mechelen had eind 2013 65 woningen aangemeld bij de VMSW die nog niet op een uitvoeringsprogramma staan of zijn gerealiseerd. Ook wat dit onderdeel betreft heeft ongeveer twee derde van de SHM s meer sociale koopwoningen aangemeld. Het gaat hier onder andere over projecten aan de Molenweg in Willebroek (3 koopwoningen), Spreeuwenhoek (40 koopwoningen) en Draaibankstraat (13 koopwoningen) in Mechelen en de Pastoriestraat (7 koopwoningen) in Nijlen. - De SHM geeft aan dat de zeer beperkte realisatie van nieuwe sociale koopwoningen kadert in de historische werking van de maatschappij. KLE Mechelen startte als maatschappij met één medewerker: de directeur. Gedurende jaren namen de activiteiten, de complexiteit ervan en de administratieve handelingen, toe waardoor er bij KLE Mechelen anno 2013 met drie medewerkers (inclusief de directeur) werd gewerkt aan het aankopen van gronden en panden, het realiseren en verkopen van sociale koopwoningen en -appartementen en het bemiddelen voor de Vlaamse Woonlening. De visitatiecommissie, beleidsverantwoordelijken, relevante woonactoren en de maatschappij zelf zien in dat de manier waarop de maatschappij heeft gewerkt en is gegroeid nu tegen haar grenzen loopt. Een verdere professionalisering van de werking is noodzakelijk (zie ook OD 5.5 en 5.6). Verschillende woonactoren en beleidsverantwoordelijken stellen dat gemeenten afhaken omdat de organisatie van de projecten vertraging oploopt op diverse vlakken (bijvoorbeeld bij de werf Ganzendries, Mechelen). De SHM stelt echter dat het lokale woonbeleid ook verandert bijvoorbeeld als het gaat om gewenste typologieën, waardoor plannen dienen hertekend te worden. De visitatiecommissie raadt de raad van bestuur aan om samen met de nieuwe directeur de professionalisering van de interne werking (zie OD 5.6) op te pakken, zodat bijvoorbeeld in de (nabije) toekomst de 158 te realiseren sociale koopwoningen zo snel mogelijk kunnen gerealiseerd en verkocht worden, de opvolging van werven kan verbeteren enz.. - De laatste jaren worden de bouwactiviteiten meer op de verstedelijkte woonkernen en de stad Mechelen gericht. De projecten zijn hier vaak kleinschaliger en gericht op invullen van gronden of vervangbouw. De maatschappij bekijkt hier, zoals bijvoorbeeld in het project Libertus, hoe de sociale koopwoningen het best in de omgeving kunnen worden ingepast. Ambtenaren en beleidsverantwoordelijken zijn zeer tevreden over de architectuur en integratie van dit project. De maatschappij werkt de laatste jaren ook veel samen met andere SHM's om gemengde (huur en koop) projecten te realiseren (zie ook OD 5.5). Zo zal de SHM voor de Volkshuisvesting in Willebroek 35 koopwoningen bouwen (Akkerlaan). Door het wegvallen van subsidies voor sociale koopwoningen, is samenwerking met andere maatschappijen in gemengde projecten een manier om kosten voor bijvoorbeeld aanleggen van infrastructuur te delen. - Naast het realiseren van sociale koopwoningen en kavels kunnen sommige koopmaatschappijen ook bemiddelen in de Vlaamse Woonlening. Het bemiddelen in deze hypothecaire leningen is een van de sterke punten van KLE Mechelen. In de afgelopen 5 jaar bemiddelde de maatschappij in gemiddeld 89 sociale hypothecaire leningen per jaar. Ongeveer 70% van de maatschappijen bemiddelde gemiddeld minder hypothecaire leningen. De hypothecaire leningen zijn vooral bestemd voor aankoop met renovatie van een private woning (gemiddeld 80 hypothecaire leningen per jaar) en voor de aankoop van een (sociale) koopwoning (gemiddeld 7 hypothecaire leningen per jaar). KLE Mechelen bemiddelt ook de hypothecaire leningen voor de sociale koopwoningen die PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 11 VAN 39

door andere SHM's zoals Heist-op-den-Berg en Woonpunt Mechelen werden gerealiseerd. De visitatiecommissie waardeert deze samenwerking gezien de expertise en ervaring die KLE Mechelen op dit gebied heeft opgebouwd (zie ook OD 5.5.).. In totaal bemiddelde de maatschappij de afgelopen 5 jaren (2009-2013) gemiddeld 13 miljoen aan sociale hypothecaire leningen per jaar, waarbij er in 2013 een verdubbeling van het volume (en ook het aantal) hypothecaire leningen optrad. De maatschappij schrijft deze stijging toe aan de toename van het gewestelijk budget, aan de lage interestvoeten en aan de strengere eisen die private banken aan kandidaat-ontleners stellen (bv. minstens over 20% van het aankoopbedrag in eigen middelen beschikken). De visitatiecommissie vindt dat op het onderdeel bemiddelen van hypothecaire leningen de maatschappij een goede prestatie neerzet. - Kopers van sociale koopwoningen moeten hun woning verplicht bewonen gedurende 20 jaar. Indien ze deze verplichting niet nakomen of de woning willen verkopen kan de SHM de woning wederinkopen of kan ze ervoor kiezen om een boete aan de koper op te leggen (die overeenkomt met de niet afgeschreven overheidsinvestering die met de verkoop van de woning gepaard ging). KLE Mechelen onderzocht in 2013 de aanvraag tot verkoop van drie sociale koopwoningen. Per aangeboden woning bekijkt de maatschappij of zij de woning wil terugkopen, onder andere in functie van de prijs en de leeftijd van de woning. Woningen die maximaal 10 tot 15 jaar oud zijn worden weder ingekocht door de SHM, om ze vervolgens te verkopen aan kandidaten op de wachtlijst. Er was geen enkele wederinkoop in 2013. - In alle 9 gemeenten waarin KLE Mechelen werkzaam is, bedraagt het tegen 2020 te realiseren BSO voor sociale koopwoningen in totaal 710 woningen. De regie en verantwoordelijkheid voor het behalen van dit BSO koop ligt bij de desbetreffende gemeenten. Bij de voortgangstoets (aantal woningen op 31-12-2014) waren er 34 sociale koopwoningen gerealiseerd, waarvan een aantal door KLE Mechelen. Er worden momenteel 160 woningen gebouwd en nog 105 sociale koopwoningen gepland. De totale realisatie van nu gerealiseerde en geplande sociale koopwoningen bedraagt 299 woningen, 42% van het totale BSO voor sociale koopwoningen. KLE Mechelen heeft een (eerder beperkte) bijdrage geleverd aan de voortgang op het gebied van het BSO voor sociale koopwoningen. Drie gemeenten in het actieterrein van KLE Mechelen voldoen niet aan het groeiritme voor het BSO. Berlaar en St. Katelijne-Waver leveren volgens de voortgangstoets 2014 weliswaar voldoende inspanningen, maar moeten een inhaalbeweging maken qua tempo. In Willebroek werden sinds de nulmeting nog geen sociale koopwoningen gerealiseerd of gepland. Hier dient het volledige BSO van 92 sociale koopwoningen nog gerealiseerd te worden, en de plannen van de SHM in de Akkerlaan spelen hier volledig op in. De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Mechelen de afgelopen jaren moeite heeft gehad met het realiseren van nieuwe sociale koopwoningen. Veranderingen in de visie van het beleid (bijvoorbeeld in gewenste typologieën), het personeel en een gebrek aan pro-activiteit zijn daarvoor mogelijke verklaringen (zie ook OD 5.5). Voor de komende jaren wordt een verbetering verwacht, maar het hangt ook af van de werkorganisatie of deze projecten allemaal tijdig gerealiseerd en verkocht kunnen worden. Vanwege het lage aantal realisaties en de onzekerheid bij tijdige realisatie en verkoop beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie beveelt aan om de werking van de maatschappij bij de realisatie van sociale koopwoningen te hertekenen door de werkzaamheden beter te verdelen onder de medewerkers van de maatschappij, bijvoorbeeld bij de komst van een nieuwe directeur en een nieuwe bediende (beide in 2015). Deze hertekening moet gericht zijn op de verdeling van taken, opvolging van projecten en leiden tot verkoop direct PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 12 VAN 39

na oplevering van nieuwbouwprojecten (zie OD 5.6). De raad van bestuur en directie besloten een stappenplan op te stellen om de projectwerking nieuw lezen in te blazen (OD 5.5 en OD 5.7). OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De visitatiecommissie beoordeelt bij deze operationele doelstelling of de SHM een duidelijke strategie heeft met betrekking tot het realiseren van sociale kavels en of die strategie in samenspraak met de gemeente(n) uit het actieterrein is opgesteld en is afgestemd op de doelstellingen uit het Grond- en Pandendecreet. KLE Mechelen is niet actief op het gebied van sociale kavels. De gemeenten in het actieterrein zijn geen vragende partij als het gaat om sociale kavels en de maatschappij houdt ook geen wachtlijsten bij. De manier waarop de SHM de beleidsverantwoordelijken hierover overlegt, wordt besproken onder OD 6.2. De visitatiecommissie beoordeelt deze OD als niet van toepassing. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar KLE Mechelen volgt een strategie voor de aankoop van gronden en panden maar slaagde er niet in om voldoende daadkrachtig op te treden om de geboden opportuniteiten te verzilveren. Daardoor gingen deze gemeenten ook andere maatschappijen toestaan om in het actieterrein sociale koopwoningen te realiseren. De visitatiecommissie vindt dat de prestaties op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar zijn. - De grondreserve van KLE Mechelen bedraagt eind 2013 ongeveer 4 hectare. Driekwart van alle huisvestingsmaatschappijen heeft een grotere grondvoorraad. De voorraad is stabiel de laatste 5 jaren rond deze 4 hectare. De gronden die werden aangewend om woningen te realiseren werden aangevuld door nieuwe aankopen. KLE Mechelen kocht meestal gronden aan met eigen middelen. De grootste gronden liggen in St. Katelijne-Waver (Schrans) waar in verschillende fases 40 tot 50 woningen te realiseren zijn. De overige gronden betreffen vooral inbreidingslocaties of vervangbouw van bestaande panden (zie ook hieronder). Het totale potentieel berekent de maatschappij zelf op ongeveer 120 wooneenheden. De laatste aankopen van gronden dateren van 2011 toen KLE Mechelen van de stad Mechelen de gronden aan de Nekkerspoelstraat aankocht voor het inmiddels gerealiseerde project Libertus. - In 2011 kocht KLE Mechelen 3 onbewoonbaar verklaarde werkmanswoningen (Kluisstraat Mechelen) door uitoefening van het voorkooprecht. Zij realiseert hier 2 eensgezinswoningen voor grote gezinnen (4 slaapkamers). Deze woningen zijn nog niet gesloopt, wegens tijdsgebrek, dixit de directeur, waardoor er klachten van omwonenden komen over onder andere ongedierte. Ook in 2011 kocht KLE Mechelen door uitoefening van het recht van voorkoop een pand aan de Draaibankstraat te Mechelen waar plannen worden opgemaakt om 13 nieuwe sociale koopwoningen te realiseren. Deze woningen zijn nu geprogrammeerd. De maatschappij maakte ook gebruik van de mogelijkheden van het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid, door de sociale last die private ontwikkelaars opgelegd krijgen, over te nemen, bijvoorbeeld aan de Korenstraat (Nijlen) waar 5 sociale koopwoningen worden gerealiseerd. - Volgens KLE Mechelen bestaat hun aankoopstrategie erin dat zij zich enerzijds richt op kleinere nog niet uitgeruste ingesloten gronden in woongebied, anderzijds op verkrotte groepen van panden in stedelijk gebied. KLE Mechelen stelt dat doorgaans 7 tot 8 PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 13 VAN 39

woningen het minimum is om te realiseren, anders worden de kosten te hoog (en daardoor de verkoopprijzen). Belangrijke criteria bij aankoop van gronden zijn het aantal woningen dat er gerealiseerd kan worden en de grondprijs. Zij ging derhalve niet in op een aanbod van de gemeente Willebroek om aan de Molenweg een kleinschalige locatie met twee sociale koopwoningen in te vullen. - KLE Mechelen staat open om als bouwheer kleinschalige sociale koopwoningprojecten te realiseren op gronden van openbare besturen omdat deze nog tegen een grondprijs gekocht kunnen worden waarmee koopwoningen voor de doelgroep van de maatschappij gerealiseerd kunnen worden. Een vergelijkbare strategie volgt de maatschappij ook als het gaat om samenwerking met SHM's in de huursector zoals met Volkshuisvesting uit Willebroek waar ze samen met KLE Klein Brabant elk 35 koopwoningen zullen realiseren aan de Akkerlaan, Willebroek. Ook nam de maatschappij twee keer deel aan een CBOprocedure 1. Beide projecten vonden geen doorgang omdat de private ontwikkelaar zich terugtrok nadat het plan werd afgewezen door de VMSW. De visitatiecommissie vindt dat KLE Mechelen weliswaar beschikt over een verwervingsstrategie voor gronden en panden, maar dat deze strategie nog onvoldoende bijdraagt aan het daadwerkelijk realiseren van sociale woonprojecten. In een aantal gemeenten is de voorgang in de projecten van de SHM traag waardoor de gemeenten nu ook andere maatschappijen inschakelen bij de realisatie van sociale koopwoningen. De strategie van KLE Mechelen is duidelijk gericht op verwerving van kleinschalige gronden voor invulbouw en vooral van (verkrotte) panden voor vernieuwbouw. Door deze aankopen verzekert de maatschappij zich ervan in de toekomst nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren. Er gingen echter een aantal opportuniteiten aan KLE Mechelen voorbij omdat zij niet tijdig werk maakte van de uitgesproken intenties of omdat gemeenten met andere SHM's afspraken maakten om sociale koopwoningen te realiseren in het actieterrein. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling daarom als voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om meer werk te maken van het onderzoeken en daadwerkelijk benutten van opportuniteiten als het gaat om aankoop van gronden en panden. De raad van bestuur onderzoekt enkele interessante denkpistes (GIS tool van de dienst Welzijn en Gezondheid, provincie Antwerpen; analyse van leegstandsregister). OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat KLE Mechelen zich in voldoende mate inspant om het aanbod af te stemmen op de noden van de verschillende groepen. De maatschappij realiseert woningen met verschillende typologieën, die aansluiten op de noden van de kandidaten. - KLE Mechelen houdt in totaal 12 registers bij met inschrijvingen van kandidaat-kopers. Er zijn drie registers voor Mechelen: binnenstad, buiten Mechelen stad en buitengemeenten. De overige negen gemeenten in het actieterrein hebben elk één register bij KLE Mechelen. Ten tijde van de visitatie bedroeg het aantal kandidaten in alle registers samen 233. De meeste inschrijvingen zijn voor een sociale koopwoning in Mechelen: 148 kandidaten, waarvan 85 kandidaten voor Mechelen buiten de stad en 35 voor de binnenstad en 28 voor de buitengemeenten. St. Katelijne-Waver kent 36 kandidaat kopers op de wachtlijst, Nijlen 16 en in de overige gemeenten (Berlaar, Bonheiden, Duffel, Heist op den Berg, Lier, Putte en Willebroek) staan er maximaal 6 kandidaten op de wachtlijst. De visitatiecommissie stelt vast dat er sprake is van een bescheiden wachtlijst ten opzichte 1 publiek-private samenwerking waarin private ontwikkelaars worden aangezet om private gronden aan te wenden voor sociale woningbouw met subsidie van de VMSW. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 14 VAN 39

van het nog te realiseren deel van het BSO voor sociale koopwoningen (411 bijkomende woningen), omdat kandidaten zich pas komen inschrijven wanneer er concrete projecten zijn, volgens de maatschappij. Momenteel komt de wachtlijst overeen met de concrete projecten Schrans (St. Katelijne-Waver) en Ganzendries en Zonnestraat (Mechelen). - Per project wordt er gekeken naar de wachtlijsten en de te bouwen typologieën. KLE Mechelen richt zich vooral op de realisatie van eengezinswoningen met 3 en soms 4 slaapkamers en appartementen met 2 of 3 slaapkamers. Dit komt overeen met de analyse van de registers met kandidaat-kopers. Ruim 45% van de kandidaten schreven zich in als één- of tweepersoonshuishoudens. Ongeveer 42% van de kandidaten heeft een gezin van 3 of 4 personen, gevolgd door 11% van de kandidaten met een gezin van 5 personen. Bijna de helft van de kopers is tussen de 30 en 40 jaar. Ofschoon de visitatiecommissie vaststelt dat de typologie van woningen en appartementen die KLE Mechelen realiseert aansluit op de kandidaten op de wachtlijst, suggereert de visitatiecommissie om meer te communiceren over de wachtlijsten en projecten, zodat zij niet enkel worden gevuld met geïnteresseerden voor bepaalde projecten maar ook een betere afspiegeling vormen van de noden (zie ook OD 6.1). Tijdens de visitatiegesprekken merkten een aantal beleidsactoren op dat de maatschappij ook zou kunnen nadenken om kandidaten in hun noden te voorzien door andere dan de traditionele typologieën aan te bieden (zie ook OD 2.3), bijvoorbeeld voor personen met een specifieke mentale aandoening. Het is de visitatiecommissie onduidelijk of de SHM deze optie reeds grondig heeft bestudeerd. In elk geval vindt de visitatiecommissie dat de analyse van wachtlijsten slechts één instrument vormt om de noden van het actieterrein in kaart te brengen en dat de SHM ook andere manieren moet zoeken om zicht te krijgen op de concrete noden en in samenwerking met het lokaal woonbeleid een strategie bepalen welke bijdrage zij kan leveren om daaraan tegemoet te komen. - KLE Mechelen heeft ook oog voor de noden van bijzondere doelgroepen. Zo worden er in het project Ganzendries (Mechelen) 2 woningen aangepast voor minder validen (zie ook OD 2.3). PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar KLE Mechelen realiseerde de afgelopen 5 jaren relatief weinig nieuwe sociale koopwoningen. Voor de komende jaren worden meer nieuwe sociale koopwoningen verwacht en daarmee ook een verbetering in de prestaties van KLE Mechelen ten opzichte van andere maatschappijen. KLE Mechelen levert goede prestaties als het om het bemiddelen van hypothecaire leningen gaat. Voor de aankoop van gronden en panden volgt de maatschappij een strategie die gericht is op het onderzoeken van opportuniteiten van door gemeenten aangeboden gronden en de aankoop van verkrotte panden. KLE Mechelen slaagde er niet in om voldoende daadkrachtig op te treden om de geboden opportuniteiten te verzilveren. De samenwerking met een aantal gemeenten is daardoor onder druk komen te staan. KLE Mechelen spant zich in voldoende mate in om het aanbod af te stemmen op de noden van de verschillende groepen, door het realiseren van verschillende typologieën woningen die aansluiten op de noden van de kandidaten. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 15 VAN 39

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar KLE Mechelen heeft geen visie op milieuvriendelijkheid vastgelegd. De bouwprojecten voldoen aan de minimale vereisten zoals omgeschreven in de C2008 van de VMSW. De SHM geeft geen bijkomende instructies aan architecten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. - KLE Mechelen heeft nog geen visie als het gaat om de bijdrage die de maatschappij kan leveren aan een beter milieu. Bij selectie van architecten wordt weliswaar gekeken naar duurzaamheid en ecologie, maar gaat de maatschappij niet verder dan de vereisten in de C2008. De maatschappij beoordeelt de ontwerpen op: thermische isolatie, recuperatie van water en energie en voorzien in duurzame, herbruikbare materialen en duurzame technieken. De maatschappij zou bijkomende richtlijnen op kunnen stellen voor architecten als het gaat om gebruik van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen. In de visie van de raad van bestuur moet bij milieuvriendelijke technieken ook gekeken worden naar de kostprijzen van de technieken en verkoopprijzen van de woningen. De raad van bestuur hecht vooralsnog vooral waarde aan de betaalbaarheid van de woning voor de koper. Er is bij KLE Mechelen echter weinig inzicht in de subsidies die hiervoor bekomen kunnen worden; er wordt geen onderzoek naar mogelijkheden voor subsidie gedaan. - Vanuit de gemeente worden in een aantal projecten aanvullende vereisten ten aanzien van het milieu opgelegd. Zo zijn in het centrum van Nijlen groendaken verplicht en in St. Katelijne-Waver werd een wadi (waterbuffer) verplicht gesteld in het project Schrans. KLE Mechelen gaat daarin mee om de benodigde vergunningen te bekomen, al hoewel het bij de Schrans veel tijd nam om tot een aanvaardbare oplossing te komen voor de gemeente. In het nog te bouwen project Ganzendries worden zonnepanelen voorzien. Dit was één van de mogelijkheden waardoor aan de vereisten van het K- en E-peil kon worden voldaan. Ook hier gaat de SHM niet verder dan de minimale vereisten om het project doorgang te kunnen laten vinden. - KLE Mechelen tracht duurzaam met ruimte om te gaan. Bij OD 1.4 werd reeds vermeld dat de maatschappij verkrotte panden aankocht. Door het opnieuw aanwenden van deze bestaande in onbruik geraakte panden wordt het aansnijden van nieuwe gronden beperkt. De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Mechelen niet over een visie op milieuvriendelijkheid beschikt. Zij beveelt de maatschappij aan om zich te o.a. door andere maatschappijen die sociale koopwoningen realiseren te laten inspireren om een eigen duidelijke visie op milieuvriendelijkheid te ontwikkelen en ook te voorzien in een strategie om die te verwezenlijken. Het vertalen van de strategie in richtlijnen voor ontwerpers en die richtlijnen regelmatig actualiseren op basis van PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 16 VAN 39

opgedane ervaringen is een voorbeeld hoe de SHM dit concreet kan maken bijvoorbeeld in vereisten voor buitenschil-isolatie, energiezuinige ventilatiesystemen, inplanting, oriëntatie en energiezuinig (compact) ontwerpen. De raad van bestuur vroeg reeds informatie bij een collega SHM die op dit domein een uitgebouwde strategie heeft. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Er werden door KLE Mechelen de afgelopen vijf jaren geen aanpasbare sociale koopwoningen gerealiseerd. Voor de komende jaren plant de SHM de bouw van twee dergelijke woningen. De maatschappij heeft nog effectieve en efficiënte strategie met betrekking tot de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de door haar te realiseren sociale koopwoningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. - KLE Mechelen heeft nog geen strategie voor de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de door haar te realiseren sociale koopwoningen bijvoorbeeld door andere typologieën woningen of appartementen te realiseren die meer diversiteit in rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van de woningen brengen. Zij wenst dit onderwerp op te nemen in de integrale visie en strategie die zij gaat opstellen. Tevens wenst de maatschappij gerichter te communiceren waar het gaat om de mogelijkheden voor de kandidaten om de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van de woningen te verbeteren. - KLE Mechelen realiseerde geen aangepaste of aanpasbaar gebouwde woningen de afgelopen 5 jaar. Voor de komende jaren zijn er twee aangepaste woningen te verwachten in het project Ganzendries (Mechelen). Hier worden twee appartementen gerealiseerd voor mindervaliden waarbij brede deuren, lage (of geen) drempels en alle leefvertrekken (inclusief slaapkamer) op het gelijkvloers zijn gesitueerd. Oorspronkelijk waren hier kinderopvang of winkels voorzien, maar die konden niet gesubsidieerd worden waardoor het project verlieslatend zou worden voor de maatschappij. Door de realisatie van deze woningen komt de maatschappij tegemoet aan de noden van de enige mindervalide kandidaat op de wachtlijst. Zoals gesteld bij OD 1.5 denkt de visitatiecommissie dat de wachtlijst van KLE Mechelen niet helemaal overeenstemt met de noden uit het actieterrein omdat veel kandidaten zich pas inschrijven als er een concreet project is. De SHM moet dan ook op zoek gaan naar andere manieren om de noden beter in kaart te brengen en in samenwerking met het lokaal woonbeleid een strategie bepalen welke bijdrage zij kan leveren om daaraan tegemoet te komen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Een strategie voor de bijdrage aan milieuvriendelijkheid en voor de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van woningen is bij KLE Mechelen nog niet ontwikkeld. In bouwprojecten worden vooral de minimale vereisten gevolgd. De SHM realiseerde in de afgelopen jaren geen enkele aanpasbare of aangepaste sociale koopwoningen; de komende jaren zijn er twee te verwachten. De visitatiecommissie beveelt aan dat de maatschappij een strategie ontwikkelt voor de aanpasbaarheid en toegankelijkheid van de woningen. PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 17 VAN 39

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De SHM heeft de voorbije jaren op beperkte schaal koopprojecten gerealiseerd en koopwoningen verkocht (zie OD 1.2). Hierdoor zijn tendensen moeilijk te detecteren, analyses moeilijk te maken en conclusies niet eenvoudig te trekken. Behalve het feit dat het verkoopproces niet vlot waardoor de kosten voor de SHM oplopen, zijn er weinig contra-indicaties dat de SHM niet prijsbewust zou bouwen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM als goed. - De mediaan verkoopprijs van sociale koopwoningen van de SHM bedroeg in 2013 circa 185.000 euro (18 koopwoningen en 3 koopappartementen), 75% van de collega-shm s bood in 2013 woningen aan tegen een lagere mediaan verkoopprijs. In de periode in 2009 tot en met 2013 werd slechts één andere woning verkocht, namelijk een wederingekochte woning in 2010. De mediaan verkoopprijs van een sociale koopwoning bij KLE Mechelen, incl. grond en btw, lag in 2013 ongeveer 27.000 euro lager dan de gemiddelde mediaan verkoopprijs van een woning in het actieterrein van de SHM. De gemiddelde mediaan prijzen voor woningen (212.500 euro +16,5% in 2009-2013) en bouwgronden (250 euro/m², +39,4 % in 2009-2013) zijn in het actieterrein van KLE Mechelen substantieel hoger dan in Vlaanderen en zijn in de afgelopen 5 jaar sterker gestegen dan in Vlaanderen (woningen: 202.000 euro, + 14,29% in 2009-2013 en bouwgronden: 197 euro/m², +20,2% in 2009-2013). De hoge kostprijs van de koopwoningen binnen het actieterrein is voor de SHM een heel belangrijk en permanent aandachtspunt, zowel voor de constructiekost als voor de kostprijs van de grond, waarvan de maatschappij slechts een beperkt deel verrekent in de verkoopprijs (gemiddeld slechts 55% van de venale waarde). - De SHM streeft ernaar om voor de verkoopprijs van koopwoningen inclusief grond en inclusief BTW onder de 220.000 euro te blijven omdat dit volgens haar de grens is van wat voor de doelgroep betaalbaar is. Indien uit de ramingen de bouwkost te hoog blijkt, wordt in eerste instantie gekeken of er bespaard kan worden op de gebruikte materialen en probeert de SHM ook de verkoopprijs van de grond te verlagen (de SHM moet de grond verkopen tussen 50 en 75% van de venale waarde, maar heeft daarin een vrije keuze). - Volgens de SHM is het nog enkel mogelijk om betaalbaar te bouwen in gesloten bebouwing en dient er gekozen te worden voor grondgebonden rijwoningen en appartementen. De SHM vindt dat er weinig mogelijkheden zijn om de kostprijs van de koopwoningen verder te beperken. De woningen worden reeds standaard opgeleverd zonder keuken, zonder badkamertegels en zonder vloeren. Zij verkiest vanuit het standpunt van de leefbaarheid om de oppervlaktes van de woningen niet verder te verkleinen en ook de stedenbouwkundige ambtenaren van de gemeenten, waarmee de visitatiecommissie sprak, gaven aan dat kandidaat-kopers nog altijd opteren voor een relatief grote woning (bijvoorbeeld met 3 slaapkamers). In de recente projecten ( Kerkevelden te Nijlen en Libertus te Mechelen) werden in het pand geen garages meer voorzien maar heeft de SHM de nodige parkeerplaatsen op het eigen terrein voorzien aangezien dit goedkoper is. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM in haar streven om kosten te verlagen ook de planindeling, oriëntatie, compactheid en aansluitingskosten nader bestudeert. - Qua schaalgrootte wordt er gestreefd naar minimaal een 7-tal koopwoningen per project. De SHM beschouwt dit de ondergrens om een project financieel leefbaar te houden. - In één geval werkte de SHM samen met de SHM Volkshuisvesting van Willebroek en KLE Klein Brabant om een gemengd project te realiseren, waarbij deze eerste SHM de leiding neemt. De PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 18 VAN 39