Advies : Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg Datum : 26 november 2012 Opdrachtgever : Gemeente Maasdonk Ter attentie van Projectnummer : Roy Borst : 209x00452 Opgesteld door Michel Nelissen i.a.a. : Vraagstelling Hoe kan het bouwvoorstel voor een woning aan de Heesterseweg/Leiweg worden gerealiseerd in relatie tot de uitgewerkte gebiedsvisie tussengebied Geffen-Oss. In dit advies wordt het door BRO eerder opgestelde advies voor de ontwikkeling van het NAS-afbouw terrein meegenomen. Aanleiding Het voorstel voor de realisatie van één woning aan de Heesterseweg/Leiweg in Geffen, perceel nummer 350 (zie afb. 1 en 3). Het bebouwingsvoorstel van de familie Van der Heijden past niet in de ontwikkelingskaart van de visie Geffen-Oss. Op de locatie staat een zichtlijn geprojecteerd en het perceel is aangeduid als te behouden of te versterken open landschap. De plaatsing van een woning aan de Leiweg is daarmee in afwijking van de ontwikkelingskaart. (zie afb. 2) Uitgangspunten Uitgewerkte visie tussengebied Geffen-Oss, mei 2008, BRO Onderzoek stedenbouwkundige mogelijkheden en akoestische situatie te Geffen, i.o.v. van NAS-afbouw b.v., juli 2011, BRO Plan voor de bouw van een vrijstaand woonhuis aan de Leiweg te Geffen, definitief ontwerp, 26 juli 2010, architectenbureau J.H.M. van Genugten, i.o.v. familie Van der Heijden ADVIES/ Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg 1
afb. 1: kadastrale percelen Uitgewerkte visie tussengebied Geffen-Oss In mei 2008 is de Uitgewerkte visie tussengebied Geffen-Oss vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Maasdonk. Het genoemde perceel maakt deel uit van deelgebied 2: Lint Heesterseweg. De karakteristiek van dit lint wordt als volgt omschreven: Het gebied ten noorden van de Heesterseweg is veel opener dan het gebied ten zuiden van de Heesterseweg. Kenmerkend voor de Heesterseweg is de lintbebouwing met doorzichten naar het achterliggende landschap. De huizen zijn hier veelal gewone, eenvoudige huizen. Qua ontwikkelingsruimte geldt dat de zogenaamde gaten in het lint benut kunnen worden, mits er regelmatig doorzichten op het landschap aanwezig blijven. Deze doorzichten bieden aan de noordzijde ruim zicht op het open landschap en aan de zuidzijde op het afwisselende landschap. De minimaal noodzakelijke doorzichten zijn aangegeven op de kaart. ADVIES/ Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg 2
afb. 2: ontwikkelingskaart deelgebied 2 uit visie tussengebied Geffen-Oss De richtlijnen voor ontwikkeling binnen het deelgebied 2 Lint Heesterseweg zijn als volgt: De verhouding rood - groen is 1/2-1/2. Het groen is onderverdeeld in open weidegrond en opgaande beplanting. Dit hangt samen met het open gebied ten noorden van de Heesterseweg en het afwisselende landschap ten zuiden van de Heesterseweg. Aan de noordzijde worden ruime doorzichten op het open landschap veiliggesteld. Aan de noordzijde zijn ontwikkelingsmogelijkheden op de aangegeven locaties. Aan de zuidzijde zijn ruimere ontwikkelingsmogelijkheden. Hier is het mogelijk de lintbebouwing meer te continueren. Aan de zuidzijde wordt een aantal geselecteerde, goed beleefbare doorzichten op het verder te ontwikkelen afwisselend landschap geboden. De Heesterseweg wordt aan beide zijden begeleid door een rij eiken. Nieuwe huizen dienen georiënteerd te zijn op de Heesterseweg. Nieuwe bebouwing dient harmonieus ingepast te worden. De minimale afstand van de nieuwe bebouwing tot de weg bedraagt 5 m. Nieuwe huizen krijgen ofwel een landelijke uitstraling of sluiten aan bij de bestaande enigszins eenvoudige en gewone huizen. De landelijke uitstraling uit zich in een lage dakgoot, een rechthoekige plattegrond, qua dakvorm: zadel, schild of mansarde met of zonder wolfseind en tot slot een groene erfbegrenzing. Bij voorkeur een haag van een inheemse soort (geen coniferen). De enigszins eenvoudige en gewone huizen bestaan uit twee lagen met een zadelkap. Qua materiaalkeuze geldt bakstenen en matte dakpannen. Bij de landelijke uitstraling behoort een rieten kap ook tot de mogelijkheden. ADVIES/ Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg 3
Bouwplan Het bouwplan ligt in het hoekkavel op de kruising Heesterseweg en Leiweg. Vanwege de geluidshindercontouren van de Heesterseweg is de woning aan de noordzijde van het kavel gelegen. De woning richt zich op de Leiweg en bestaat uit 1 laag met een kap. (zie afb. 3) Afb. 3: positie en voorstel bouwplan Advies Plaatsing op het kavel Het bouwplan ligt op de kruising van de Heesterseweg en de Leiweg. Het bebouwingsvoorstel van de familie van der Heijden past niet in de ontwikkelingskaart van de visie Geffen-Oss. Op de locatie staat een zichtlijn geprojecteerd en het perceel is aangeduid als te behouden of te versterken open landschap. De plaatsing van een woning aan de Leiweg is daarmee in afwijking van de ontwikkelingskaart. In de karakteristiek van het deelgebied, de huidige situatie en de ontwikkeling van omliggende percelen is de realisatie van een woning op deze plek wel voorstelbaar. De karakteristiek van het lint bestaat uit de afwisseling van bebouwing met doorzichten op het landschap. Deze afwisseling is karakteristiek en omschreven in de visie. De afwisseling van open ruimtes (met zichten) en bebouwde (gesloten) delen vindt plaats over het gehele lint. Analyse van de huidige situatie van het lint laat zien dat de openheid naar het landschap met name aan de noordzijde door beplanting op veel plekken is beperkt. Het doorzicht op perceel 305, dat op de kaart is aangegeven met een rode pijl, is afgeschermd door opgaande heesters. Van een doorzicht is hier geen sprake meer (afb. 4). ADVIES/ Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg 4
Afb. 4: Zicht vanaf de Leiweg over het perceel 305 naar de Heesterseweg is afgeschermd door heesters Afb. 5: Zicht over perceel 1074 Zicht over perceel 504 Aan de overzijde, naar de zuidzijde van de Heesterseweg, is er meer openheid en zicht op interessant landschappelijke ensembles (afb. 5). De openheid op de percelen 504 en 1074 blijft in de visie voor de NAS-afbouw in stand. Vanuit de ontwikkelingsvisiekaart zouden deze kavels mogen ontwikkelen. Het bouwen op perceel 305 staat in relatie met het behouden van openheid, het niet bouwen, op andere kavels aan de Heesterseweg. Het bebouwen aan de noordzijde van de Heesterseweg is daarom mogelijk als tegelijkertijd doorzichten aan de zuidzijde vrijgehouden worden. Het bouwen op kavel 305 is daarom mogelijk, als de kavels 504 en 1074 vrij blijven van bebouwing. De karakteristiek zoals bedoeld in de ontwikkelingskaart verandert hierdoor niet. De te behouden en te ontwikkelen percelen worden omgewisseld op basis van de kwaliteiten van de huidige situatie. afb. 6: Visie op het lint ADVIES/ Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg 5
Beeldkwaliteit Het ontwerp van de woning is vooralsnog niet conform de visie. In de visie staat dat nieuwe woningen ofwel een landelijke uitstraling krijgen of aansluiten bij de bestaande enigszins eenvoudige en gewone huizen. De landelijke uitstraling uit zich in een lage dakgoot, een rechthoekige plattegrond, qua dakvorm: zadel, schild of mansarde met of zonder wolfskap. De enigszins simpele en gewone huizen bestaan uit twee lagen met een zadelkap. De woning in het bouwplan voldoet hier niet aan. Deze is niet landelijk vormgegeven (een rechthoekige plattegrond met kap, lage goot) of eenvoudig vormgeven (2 bouwlagen met een zadelkap). De inrichting van het perceel dient voor maximaal voor de helft te worden gebruikt als tuin. De andere helft is groen, waarbij een erfbegrenzing van inheemse hagen of heesters de voorkeur heeft. Afb. 7: afwisseling van open en ontwikkelde ruimtes ADVIES/ Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg 6
Conclusie Het bebouwingsvoorstel kan in relatie met de ontwikkeling van de NAS-afbouw op deze positie worden gerealiseerd. Het perceel 305 wordt deels bebouwd, maar daar tegenover staat het openhouden van het zicht over de percelen 1074 en 504. De woning wordt met plaatseigen heesters of hagen afgeschermd en het zuidelijk deel van het perceel 305 blijft als weiland ingericht en dus open. De bestaande heesters aan de weg worden dienen hiervoor ook te worden weggehaald. Het ontwerp van de woning is vooralsnog niet conform de visie. De woning is niet landelijk vormgegeven (een rechthoekige plattegrond met kap, lage goot) of eenvoudig vormgeven (2 bouwlagen met een zadelkap). ADVIES/ Stedenbouwkundig advies inpassing woning Heesterseweg Leiweg 7