partiële herziening bestemmingsplan Beerse Overlaat Ruimte voor Ruimte-woning De Berg Linden Gemeente Cuijk bijlage: beeldkwaliteitsplan

Transcriptie

1 Centen Bouwkundig Adviesbureau Kempensbos AM Sint Anthonis project: partiële herziening bestemmingsplan Beerse Overlaat Ruimte voor Ruimte-woning De Berg Linden Gemeente Cuijk bijlage: beeldkwaliteitsplan status: datum: projectnummer: auteur: concept 14 november 2008 PS0001 Willem Leenders

2 Inhoudsopgave Beeldkwaliteitsplan Regeling Ruimte voor ruimte 1 Principe-verzoek 1 Kwaliteitsverbetering 2 Stedenbouwkundige opzet Uitgangssituatie 3 Situering woning 5 Ontsluiting woning 6 Inpassing in de omgeving 6 Bebouwing binnen verkavelingschets 7 Omvang bebouwing 7 Stedenbouwkundige regels en beeldkwaliteit 8 Stedenbouwkundige regels 8 Bebouwingskarakteristiek Karakteristiek nieuwe woningen 10 Beeldkwaliteitregels bebouwing 11 Omgevingskarakteristiek Bestaande inpassing in het landschap 12 Karakteristiek landschappelijke inpassing 12 Beeldkwaliteitregels landschappelijke inpassing 12

3 Beeldkwaliteitsplan 1 2 Regeling Ruimte voor Ruimte In het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte wordt aan De Berg, in de kernrandzone van de kern Linden, 1 nieuwe woning gerealiseerd. Ter plaatse ligt hier akkerland, de aanwezige agrarische activiteiten zullen niet langer plaatsvinden. 3 Principe-verzoek Het verzoek tot realisering van de woning in ruil voor de binnen het kader van deze regeling noodzakelijke sloop van agrarische bedrijfsgebouwen is door de gemeente Cuijk getoetst aan de voorwaarden, zoals die aan de regeling Ruimte voor Ruimte zijn verbonden. Hieruit bleek dat het verzoek voldoet aan genoemde voorwaarden, mits in totaal ten minste voldoende oppervlakte aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, voldoende fosfaatrechten worden doorgehaald en een beeldkwaliteitplan wordt opgesteld. Aan eerstgenoemde voorwaarde zal worden voldaan door 1000 m 2 aan stallen te slopen op een locatie elders, aangezien op de kavel zelf geen (agrarische) bebouwing aanwezig is. Er zullen verder 3500 kg aan fosfaten uit de markt worden gehaald. Aan de voorwaarde van het beeldkwaliteitplan wordt bij deze voldaan. 1 locatie woning 2 idem 3 ligging plangebied (topografische ondergrond) 1

4 Kwaliteitsverbetering Uitgangspunt van de regeling Ruimte voor Ruimte is verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de bouw van kwalitatief hoogwaardige woningen op royale kavels. Een optimale ruimtelijke kwaliteitsverbetering wordt bereikt door die woningen zorgvuldig landschappelijk en architectonisch in hun omgeving in te passen, conform de voorwaarden uit de regeling Ruimte voor Ruimte. Een beeldkwaliteitplan is het middel bij uitstek om een goede landschappelijke en architectonische inpassing te bewerkstelligen. In dit beeldkwaliteitplan worden regels gegeven voor een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de nieuwe Ruimte voor Ruimte-woning aan De Berg te Linden. De daarvoor noodzakelijke beeldkwaliteitregels zijn uitgesplitst naar bebouwing en omgeving. 2

5 Stedenbouwkundige opzet 1 2 Uitgangssituatie De bebouwing gelegen nabij de planlocatie aan De Berg maakt deel uit van de kernrandzone Linden- West. De oude, van oorsprong agrarische, woningen hebben grotendeels een traditionele uitstraling. De later gebouwde woningen zijn minder uniform van karakter. Het geheel van oude en nieuwe bebouwing biedt desalniettemin een uniforme aanblik. De woningen zijn parallel aan de weg gelegen en kennen een rechthoekige plattegrond. Het aantal bouwlagen bedraagt 1 tot 1½ en de woningen zijn afgedekt met een kap. In nokrichting- en vorm bestaat geen eenduidigheid. De meeste woningen hebben een nokrichting evenwijdig aan de weg, terwijl met name de voormalige agrarische gebouwen de nokrichtingen veelal loodrecht op de weg hebben staan. Er is sprake van zowel langgevelboerderijen, waarbij woon- en stalruimte in elkaars verlengde binnen één gebouw waren ondergebracht, als T-boerderijen waarbij het woonhuis dwars op de stal is gelegen. Aan beide zijden van De Berg ontbreekt een eenduidige rooilijn voor de woningen. Deze liggen op variabele afstanden van de weg. 1 kadastrale en gbkn ondergrond 2 De Berg 3

6 1 2 3 De gehele weg De Berg maakt als bebouwingslint deel uit van de kernrandzone gelegen aan de oostkant van Linden. De locatie waar de Ruimte voor Ruimte-woning ligt, valt in zijn geheel binnen deze kernrandzone. 1 bebouwing in de omgeving 2 ligging De Berg t.o.v. omgeving 3 bebouwing in de omgeving In oostelijke richting wordt het diverse karakter van de bouwvormen- en stijlen aan De Berg verder doorgezet naar de Kerkstraat. Ten westen van de locatie wordt het bebouwingslint beëindigd door de aanwezigheid van landbouwgronden en tenslotte Kraaijenbergse Plassen. Ten noorden van De Berg ligt open agrarisch gebied, gevolgd door een camping en jachthaven aan het water van de Kraaijenbergse Plassen. Aan de zuidzijde van het plangebied is de (lint)bebouwing aan De Berg en de Eindsestraat gelegen. 4

7 1 2 Situering woning In reactie op de vraag om een principe uitspraak, heeft de provincie Noord-Brabant aangegeven de realisering van 1 woning aan De Berg planologisch aanvaardbaar te vinden. De locatie maakt deel uit van de kernrandzone, de nieuwe woning dient te passen in de bestaande lintbebouwing aan De Berg en de aansluitende wegen. Uitgaande van de gewenste inpassing in de bestaande lintstructuur, is de woning gesitueerd parallel aan De Berg en ook georiënteerd op deze weg. De Ruimte voor Ruimte-woning ligt op een ruime kavel met een oppervlakte van circa 3600 m 2. Daarmee doet deze kavel recht aan de doelstelling van de regeling Ruimte voor Ruimte, gericht op het bouwen van woningen op royale kavels. De omvang van de kavel sluit verder aan bij de omvang van de bestaande kavels aan De Berg. 1 verkavelingschets ter illustratie, geen eindbeeld 2 situering bouwvlak binnen de bouwkavel Het bouwvlak meet 15 meter bij 15 meter en ligt op ten minste 10 meter af van de zijdelingse perceelsgrens. De afstand tot de weg bedraagt minimaal 20 meter aan de oostzijde van het perceel en minimaal 10 meter aan de westzijde van het perceel. 5

8 1 2 De woning is gelegen op een voorheen onbebouwde plek. De locatie maakt deel uit van één van de grotere gaten in de lintstructuur aan De Berg. Door de bouw van de woning wordt een deel van dit gat opgevuld, waarmee het karakter van De Berg als lintstructuur wordt versterkt. Omdat niet het gehele gat wordt opgevuld, blijft toch contact met het landelijke gebied mogelijk vanaf de weg. Ook de ruime opzet van de woning op de kavel draagt bij aan het waarborgen van het open karakter van dit deel van de kernrandzone. Ontsluiting woning De ontsluiting van de woning vindt rechtstreeks op De Berg plaats. Er wordt één inrit voor auto s gerealiseerd, die toegang moet geven tot zowel de woning als de daarbij behorende bijgebouwen. De ontsluitingswijze sluit daarmee aan op de wijze waarop het merendeel van de percelen aan De berg wordt ontsloten. Aan De Berg zullen geen afzonderlijke parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Op het perceel is voldoende plaats aanwezig voor de realisering van tenminste 2 parkeerplaatsen bij de woning. 1 openkarakter buitengebied 2 idem Inpassing in de omgeving De verkavelingschets laat zien dat door het realiseren van de woning op de locatie aan De Berg een passende invulling kan worden gegeven aan de open plek in de lintstructuur. De agrarische bouwgrond verdwijnt en maakt plaats voor bij de omgeving aansluitende woonbebouwing. Door de situering van de woning diep in en ruim op het perceel blijft het lint een half open aanblik houden en wordt het zicht vanaf de weg het landelijke gebied in getrokken. Het nagestreefde beeld zorgt derhalve voor een accentuering van het contact tussen De Berg en de landelijke omgeving. Tegelijkertijd vindt ook een verdere versterking plaats van het bebouwde lint en wordt de verhouding tussen open en gesloten gebieden in de kernrandzone meer gebalanceerd. 6

9 Bebouwing binnen verkavelingschets De bestaande bebouwing aan De Berg wordt gekenmerkt door een redelijk uniforme aanblik. Er is echter wel een duidelijk onderscheid zichtbaar tussen de oude, van oorspong agrarische bebouwing en de meer recentere burgerwoningen. Met de bouw van de Ruimte voor Ruimte-woning wordt getracht aan te sluiten bij de traditionele bebouwing. De meest nabijgelegen bebouwing bestaat immers uit oude voormalige agrarische gebouwen. Door hierbij aan te sluiten wordt het eenduidige straatbeeld aan De Berg behouden versterkt. 1 2 De woning bestaat overeenkomstig de bestaande bebouwing in de omgeving uit 1 tot 1½ bouwlagen (begane grond en gedeelte eerste verdieping), afgedekt met een kap (resterende gedeelte eerste verdieping en zolder). Ten behoeve van een optimaal uitzicht over het aangrenzende buitengebied, kan bij de woning een erker of serre gerealiseerd worden. Omvang bebouwing Ten aanzien van Ruimte voor Ruimte-woningen gelden specifieke eisen en randvoorwaarden wat betreft de maatvoering. Met betrekking tot de inhoud en het oppervlak van de woning wordt aangegeven, dat deze aan dienen te sluiten bij de omgevende bebouwing. Er dient maatwerk geleverd te worden. Goot- en bebouwingshoogte zijn wel vastgelegd door de gemeente Cuijk, op maximaal 4,5 respectievelijk maximaal 10 m. Ten aanzien van vrijstaande bijgebouwen is vastgelegd, dat deze maximaal 100 m² mogen bedragen. Goot- en bebouwingshoogte van de bijgebouwen mogen maximaal 3 respectievelijk 5 m bedragen. 1 doorsnede 1 bouwlaag 2 doorsnede 1½ bouwlaag Het oppervlak van de bestaande omgevende woningen ligt veelal tussen de 70 en 100 m², het betreft woningen van een gemiddelde tot ruime omvang. De voormalige boerderijen zijn vaak nog groter, omdat de stalruimte gekoppeld is aan het woongedeelte. In enkele gevallen zijn de woningen uitgebreid met aanbouwen, waardoor in feite ook sprake is van een groter oppervlak. 7

10 Indachtig het uitgangspunt van de regeling Ruimte voor Ruimte voor de realisering van kwalitatief hoogwaardige woningen, zal het oppervlak van de nieuwe woning liggen tussen de 125 en 150 m². De omvang van de hoofdbebouwing zal minimaal 600 en maximaal 1000 m 3 bedragen. Daarnaast is 100 m 2 aan bijgebouwen toegestaan. Door deze omvang ontstaat ook ruimte voor het opnemen van de mogelijkheid voor een kantoor ten behoeve van een beroep aan huis. Stedenbouwkundige regels en beeldkwaliteit Voorgaande bepalingen zijn vastgelegd in stedenbouwkundige regels voor de situering en de omvang van de bebouwing. De te bereiken ruimtelijke kwaliteit is verder vertaald in beeldkwaliteitregels. Hierin worden met name ten aanzien van de bebouwing en de terreininrichting nadere eisen opgenomen, teneinde de nagestreefde kwaliteitsverbetering ook in de fase van de realisering gestalte te kunnen geven. Stedenbouwkundige regels Situering bebouwing: hoofdbebouwing (woning) in de vorm van woning met rechthoekige plattegrond; hoofdbebouwing (woning) gelegen aan de straatzijde, vrijstaande bijgebouwen achter de hoofdbebouwing; afstand van alle bebouwing tot de naar de weg en het open buitengebied gekeerde perceelsgrenzen bedraagt ten minste 10,00 m; afstand van alle bebouwing tot de overige perceelsgrenzen bedraagt ten minste 5,00 m. Omvang hoofdbouw Ruimte voor Ruimte-woning: oppervlak hoofdbebouwing (woning) maximaal 150 m ² ; voorgevelbreedte minimaal 10,00 m en maximaal 15,00 m; goothoogte (van de horizontale snijlijn van elk dakvlak met daaronder gelegen buitenwerks gevelvlak, gemeten tot het peil) maximaal 4,50 m; 8

11 bebouwingshoogte (hoogste punt gebouw, uitgezonderd schoorstenen, antennes e.d.) maximaal 10,00 m; hoofdbebouwing afgedekt met een kap, waarvan de dakhelling tussen 40 en 50 ligt. Omvang bijgebouwen Ruimte voor Ruimte-woning: bijgebouwen wat betreft vormgeving in overeenstemming met hoofdgebouw; oppervlak vrijstaande bijgebouwen tezamen maximaal 100 m²; goothoogte (van de horizontale snijlijn van elk dakvlak met daaronder gelegen buitenwerks gevelvlak, gemeten tot het peil) maximaal 3,00 m; bebouwingshoogte (hoogste punt gebouw, uitgezonderd schoorstenen, antennes e.d.) maximaal 5,00 m. 9

12 Bebouwingskarakteristiek 1 Karakteristiek nieuwe woningen Wat betreft de karakteristiek van de nieuwe woning wordt aansluiting gezocht bij de ter plaatse in het buitengebied voorkomende woonbebouwing met een agrarische oorsprong. De woningen kennen een eenduidige, in eerste aanleg rechthoekige hoofdmassa. Uitsparingen, insnijdingen en/of verspringingen zijn mogelijk, zolang deze de vorm van de hoofdmassa niet teniet doen. 1 referentiebeeld bebouwing De architectuur van de woning is dorps en landelijk van karakter, zonder uitbundige detaillering en overdadige ornamentering. De exacte verschijningsvorm van de woning en het materiaal- en kleurgebruik wordt duidelijk op het moment dat een concreet bouwplan beschikbaar komt. Vast staat echter dat deze zullen aansluiten bij de traditionele en van oorsprong agrarische bebouwing in de omgeving. Een woning in de stijl van een zogenaamde notariswoning is niet toegestaan. De geschetste karakteristiek is vastgelegd in beeldkwaliteitregels. In de volgende paragraaf zijn deze weergegeven. Referentiebeelden zijn in dit deel bebouwingskarakteristiek weergegeven. 10

13 1 2 Beeldkwaliteitregels bebouwing Verschijningsvorm: de bebouwing wordt uitgevoerd in een landelijke architectuur, zonder overdadige detaillering en ornamentering; referentie voor de verschijningsvorm is een woning met rechthoekige plattegrond (zie referentiebeelden); de maat van de gevelopeningen (ramen en deuren) zal overeenkomstig die van de referentiebeelden worden uitgevoerd. Materiaal- en kleurgebruik: gevels in baksteen; kap afgedekt met pannen of met rieten dak; gevels en kap van hoofd- en bijgebouwen op elkaar afgestemd; 1 referentiebeeld bebouwing 2 idem 11

14 Omgevingskarakteristiek 1 Bestaande inpassing in het landschap Karakteristieke landschappelijke elementen in de directe omgeving betreffen met name de aanwezige hagen op perceelsgrenzen. Karakteristiek landschappelijke inpassing De erfafscheidingen rond de nieuwe woning zullen hoofdzakelijk in de vorm van hagen worden gerealiseerd, teneinde uitzicht en openheid niet te hinderen. Ook bestaat de mogelijkheid de erfafscheiding te laten bestaan uit slechts zaksloten. De geschetste karakteristiek is vastgelegd in beeldkwaliteitregels. In de volgende paragraaf zijn deze weergegeven, voorzien van een enkel referentiebeeld. Beeldkwaliteitregels landschappelijke inpassing Erfafscheidingen: erfafscheidingen uitsluitend in de vorm van hagen en/of zaksloten (of geen erfafscheiding); de hagen van inheemse plantensoorten, zoals beuk, meidoorn, liguster e.d. 1 referentiebeeld erfafscheiding 12