Gemeente Maasdonk. Uitgewerkte visie tussengebied Geffen - Oss

Transcriptie

1 Gemeente Maasdonk Uitgewerkte visie tussengebied Geffen - Oss BRO Boxtel Postbus AA Boxtel Bosscheweg 107 Boxtel T +31 (0) F +31 (0) E info@bro.nl

2 Opdrachtgever(s): Titel rapport: Rapporttype: Rapportnummer: Gemeente Maasdonk Uitwerking visie Tussengebied Geffen-Oss Definitief 208x00214 Datum: Mei 2008 Contactpersoon opdrachtgever(s): Projectteam BRO: Trefwoorden: Beknopte inhoud: Dhr. L. Schoonen Gabriëlle Mennen, Femke Bergisch Landschappelijke versterking, landschappelijk raamwerk, toetsingskader nieuwe initiatieven, buitengebied De gebiedskarakteristiek is bepalend voor de gewenste landschappelijke versterking, die m.b.v. het landschappelijke raamwerk en de verdeling in deelgebieden wordt bereikt. Tegelijkertijd geeft deze visie richting aan de (on)mogelijkheden in dit gebied. Het is dus tevens een toetsingskader voor nieuwe initiatieven.

3 Voorwoord Lange tijd was de agrarische sector de belangrijkste gebruiker en dienovereenkomstig ook de belangrijkste beheerder van het platteland. Zeker de laatste decennia is er sprake van een toenemende druk op het platteland. Enerzijds is er sprake van een vermindering van de agrarische bedrijven en de noodzaak van schaalvergroting voor de resterende agrarische bedrijven. Niet in alle gevallen is de gewenste schaalvergroting mogelijk omdat er een belemmering is van andere activiteiten op het platteland. Dit probleem doet zich met name voor in de extensiveringsgebieden. Anderzijds is er ook een toenemende vraag naar ruimte voor natuur, water, recreatie, wonen en werken. Rekening houdende met het vorenstaande mag van de gemeente verwacht worden dat men een duidelijke sturing geeft aan de gewenste inrichting van het buitengebied. In het kader van het Provinciale Uitwerkingsplan stedelijke regio Waalboss dient de gemeente te komen tot een nadere uitwerking van onder meer het gebied tussen Geffen en Oss. In april 2005 werd een eerste bouwsteen voor de mogelijke inrichting en invulling van dit gebied gepresenteerd. Vervolgens is aan BRO opdracht gegeven om te komen tot een verdere uitwerking en detaillering, waarbij nadrukkelijk ingegaan diende te worden op de ontwikkelingsmogelijkheden van dit gebied. Dit heeft geresulteerd in een nader uitgewerkte concept-visie tussengebied Geffen-Oss d.d. december Doel is dat gekomen wordt tot een landschappelijke kwaliteitsslag van het gebied, waarin op diverse plaatsen ruimte is voor woningbouw. Het mag duidelijk zijn dat in geval van woningbouw door de gemeente een bijdrage wordt gevraagd om de andere ontwikkelingen te kunnen bekostigen. Tevens is een golfbaan inpasbaar, waarbij de exacte locatie afhankelijk is van de mogelijkheid van grondverwerving. Het zoekgebied is indicatief het gebied tussen Heesterseweg, de Oude Baan en de Rijksweg. Op woensdag 19 december 2007 heeft een informatieavond plaatsgevonden over concept-visie tussengebied Geffen-Oss d.d. december Vervolgens heeft de concept-visie gedurende 6 weken, van 14 januari 2008 tot 25 februari 2008, ter inzage gelegen voor de inspraak. In totaliteit hebben 68 personen, instanties en bedrijven gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het indienen van een inspraakreactie (voor een volledig overzicht wordt verwezen naar het inspraakverslag). De inspraakreacties hebben aanleiding gegeven om de concept-visie op enkele onderdelen aan te passen en aan te vullen. Eén en ander heeft geresulteerd in de thans voorliggende visie tussengebied Geffen-Oss d.d. mei Na instemming door de gemeenteraad, welke voorzien is in de vergadering van de gemeenteraad van 27 mei 2008, zal deze visie dienen als toetsingskader voor de individuele verzoeken. Van belang is om te onderkennen dat het een visie betreft. Het is de keuze van een ieder persoonlijk of men van de mogelijkheden gebruik wenst te maken. Met de visie liggen er kansen die anders niet mogelijk zouden zijn geweest. Samen dienen we deze uitdaging aan te gaan. M.J.M. (Rini) van de Ven Wethouder gemeente Maasdonk

4

5 Inhoudsopgave Hoofdstuk pag. 1. Inleiding Aanleiding 1.2 Te nemen besluit 1.3 De planologische context 1.4. Bestaande visie tussengebied Geffen-Oss 2. Het concept Overkoepelend landschappelijk raamwerk 2.2 Sterke identiteit deelgebieden 3. De uitgewerkte visie Uitwerking landschappelijk raamwerk 3.2 Uitwerking verschillende deelgebieden: 1. Lint Papendijk Lint Heesterseweg Lint Bergstraat Overgangsgebied De Kouwe Noord Overgangsgebied Weverstraat en omstreken Afwisslend landschap Kraaijeven en omstreken De centrale open ruimte De noordelijke open ruimte Het toetsingskader Financiële uitvoeringsparagraaf Bijlage: beknopte landschaps- en gebiedsanalyse 53 1

6

7

8 Visie Tussengebied Geffen-Oss 2005

9

10

11

12

13 De uitgewerkte visie 3. De uitgewerkte visie 3.1 Uitwerking landschappelijke raamwerk De aanwezige landschappelijke kwaliteiten worden gewaarborgd en versterkt door het realiseren van het landschappelijk raamwerk. Dit raamwerk bestaat uit de waardevolle bestaande opgaande beplanting in combinatie met nieuwe opgaande beplanting. Op basis van onze analyse en inventarisatie hebben wij op strategische locaties de opgaande beplanting aangevuld met lanen, bomenrijen, bomengroepen en bosschages. Het landschappelijke raamwerk bestaat concreet uit de volgende opgaande beplanting: - De grote eiken aan de rechterzijde van de Papendijk. Nieuwe eiken aan de rechterzijde van de Papendijk ter hoogte van het gat (noord). - De eiken aan beide zijden van de Heesterseweg. - De veldesdoornhagen aan het begin en einde van de Heesterseweg. - De essen aan beide zijden van de Bergstraat. - De populieren aan het begin van de Bergstraat (vanaf de Heesterseweg). - De berken langs de Weverstraat, Heikestraat, Sassendreef en De Kerkesteeg. - De verspreide bosblokken in het deelgebied Afwisselend landschap. - De bomen (hoofdzakelijk eiken en berken) langs de Oude Baan. - De eiken langs het Kraaijeven. - De berken langs de Leiweg. Daarnaast maken ook de open ruimtes en de waardevolle doorzichten daarop onderdeel uit van het landschappelijk raamwerk. De belangrijkste open ruimtes maken onderdeel uit van het landschappelijk raamwerk. Er is een verschil in de maatvoering van de verschillende open ruimtes. Hieronder zijn de open ruimtes benoemd in de volgorde van groot naar klein. - De grote open ruimte tussen de Heesterseweg en de Bergstraat. - De open ruimte ten noorden van de Bergstraat en ten zuiden van de Spoordijk. - De open ruimtes in het deelgebied Afwisselend Landschap. - De open ruimtes in de vorm van weiland, paardenwei etc. in deelgebied Weverstraat en omstreken. - De open ruimtes in de vorm van weiland, paardenwei etc. in De Kouwe Noord. Tijdens diverse veldbezoeken hebben we verschillende waardevolle doorzichten vastgelegd. Op de kaarten van de deelgebieden zijn deze waardevolle doorzichten af te lezen. Het landschappelijke raamwerk geeft aan welke landschappelijke kwaliteiten behouden en / of versterkt dienen te worden. Versterking vindt plaats door de gaten in het landschappelijke raamwerk op te vullen. Een voorbeeld hiervan zijn de nieuw te planten eiken langs de oostzijde van de Papendijk. Daarnaast worden ook nieuwe landschappelijke elementen toegevoegd aan het raamwerk. Nieuw is bijvoorbeeld de groene dorpsbegrenzing, bestaande uit inheemse bosschages en bomen. Op de kaart landschappelijk raamwerk is af te lezen wat bestaand waardevol groen is en wat gewenst nieuw groen is. 9

14 Impressies Landschappelijk raamwerk

15 De uitgewerkte visie

16

17 De uitgewerkte visie Naast investeren in het landschappelijk raamwerk en de verschillende deelgebieden, vinden wij het ook noodzakelijk te investeren in de beleving van deze kwaliteiten. Daarom zal de huidige wandelroute uitgebreid worden met een extra lus in het zuidelijk deel van het plangebied. 3.2 Uitwerking verschillende deelgebieden De verschillende deelgebieden komen voort uit de landschapsanalyse. Hier behandelen we slechts de belangrijkste conclusies uit deze analyse. Voor de volledige landschapsanalyse verwijzen we naar de bijlage en de eerder gemaakte visie van april ook tussen de bebouwde kom en het buitengebied in. Deze gebieden hebben een aangename afwisseling van weilandjes (met dieren) en huizen met grote groene erven. De dieren en beplanting tussen de woonhuizen in is veelal hobbymatig. De open ruimtes kenmerken zich uiteraard door de grote openheid. Deze openheid wordt zeer gewaardeerd. Het afwisselend landschap tot slot kenmerkt zich door de afwisseling van weiland, bos en grote kavels met huizen. Dit gebied wordt wel ervaren als echt buitengebied, maar is een stuk meer besloten dan de open ruimtes. Elk deelgebied is apart verder uitgewerkt. Bij een bezoek aan het gebied tussen Geffen en Oss valt het direct op dat het gebied ten noorden van de Heesterseweg veel opener is dan het gebied ten zuiden van de Heesterseweg. Het plangebied ligt grotendeels op een (deels vergraven) dekzandrug. De Bergstraat valt samen met de overgang van deze dekzandrug naar de open rivierkomvlakte. Mede daarom is het lager gelegen, open gebied ten noorden van de Bergstraat ook een apart deelgebied. Zoals eerder beschreven zijn er een viertal soorten deelgebieden, namelijk de linten, de overgangsgebieden, de open ruimtes en het afwisselende landschap. Typerend voor de linten is het feit dat de weg de centrale ruimte is waaraan alle ontwikkelingen gerelateerd zijn. Alle bebouwing is georiënteerd op de weg. Het betreft altijd langgerekte gebieden. Kenmerkend voor de overgangsgebieden is het feit dat ze gelegen zijn tussen de bebouwde kom van Geffen en het landelijke gebied. Qua bebouwingsintensiteit zitten deze gebieden dan 13

18

19 De uitgewerkte visie

20 Deelgebied 1: Lint Papendijk

21 Deelgebied 1: Lint Papendijk Deelgebied 1: Lint Papendijk De Papendijk is van oorsprong een dijk en vormt dus een scheiding tussen een lager gelegen natter gebied (ten westen) en een hoger gelegen droger gebied (ten oosten). Alle doorzichten op het lager gelegen zeer open landschap worden gekoesterd. De bestaande molen komt ook het beste tot zijn recht in dit open landschap. Ontwikkelingen aan de westzijde zijn alleen mogelijk d.m.v. de ruimte-voor-ruimte regeling. Ten oosten van de Papendijk bevindt zich het overgangsgebied Weverstraat en omstreken. Aan deze zijde bevinden zich verschillende locaties waar ontwikkelingen mogelijk zijn die de lintstructuur van de Papendijk versterken. Tevens worden de meest beleefbare doorzichten gehandhaafd. De rij imposante eiken bevindt zich aan de oostzijde van de Papendijk en behoort tot het landschappelijke raamwerk. Deze rij eiken wordt momenteel echter op verscheidene plaatsen onderbroken. Het compleet maken van deze rij eiken maakt onderdeel uit van het nieuwe landschappelijke raamwerk, dat bijvoorbeeld d.m.v. een speciaal voor dit gebied opgericht groenfonds kan worden gefinancierd. De huizen aan de Papendijk hebben veelal een landelijke uitstraling. Dit uit zich o.a. in de kapvorm, de lage dakgoot, de gevelgeleding en het materiaalgebruik. Daarnaast hebben relatief veel huizen een erfafscheiding in de vorm van een haag. - De verhouding rood - groen * is maximaal 75% en minimaal 25%. - Aan de westzijde van de Papendijk worden alle doorzichten gehandhaafd. - Aan de westzijde van de Papendijk is alleen nieuwe ontwikkeling mogelijk d.m.v. ruimte-voor-ruimte. - Aan de oostzijde is ruimte voor nieuwe ontwikkelingen op de aangewezen locaties. - Aan de oostzijde worden de meest beleefbare doorzichten gehandhaafd. - Aan de oostzijde wordt de imposante rij eiken in ere hersteld. - Nieuwe huizen dienen georiënteerd te zijn op de Papendijk. D.w.z. dat bebouwing loodrecht op of evenwijdig aan de Papendijk is gelegen. - De huidige rooilijn is verspringend. Nieuwe bebouwing dient harmonieus ingepast te worden. - Nieuwe huizen krijgen een landelijke uitstraling. Dit uit zich in een lage dakgoot, een rechthoekige plattegrond, qua dakvorm: zadel, schild of mansarde met of zonder wolfseind en tot slot een haag als erfbegrenzing. Bij voorkeur een haag van een inheemse soort (geen coniferen). Qua materiaalkeuze geldt bakstenen en matte dakpannen of riet. De richtlijnen voor deelgebied 1 Lint Papendijk zijn als volgt: * Rood = het bouwkavel: woning, tuin, bijgebouwen, paddock, etc. Groen = landschap: weide, bos, etc. 17

22 Deelgebied 1: Lint Papendijk

23 Deelgebied 1: Lint Papendijk

24 Deelgebied 2: Lint Heesterseweg

25 Deelgebied 2: Lint Heesterseweg Deelgebied 2: Lint Heesterseweg De Heesterseweg vormt een verbindingsweg tussen Geffen en Oss. Zoals eerder vermeld is het gebied ten noorden van de Heesterseweg veel opener dan het gebied ten zuiden van de Heesterseweg. Kenmerkend voor de Heesterseweg is de lintbebouwing met doorzichten naar het achterliggende landschap. De bebouwing bestaat aan de noordwest kant uit de bebouwde kom van Geffen. Hier staan veelal grote nieuwe huizen in boerderijstijl. Het stukje langs De Doelen bestaat uit bedrijfsbebouwing. Het overige deel behoort tot het landelijke gebied. De huizen zijn hier veelal gewone, simpele huizen. Opvallend is het bedrijf NAS Afbouw. Dit bedrijf past qua functie en schaal niet in het lint. Aan de Heesterseweg bevinden zich daarnaast nog een aantal grote stallen, die eveneens de schaal van het lint voorbij gaan. Deze stallen worden wel als minder storend ervaren dan het bedrijf NAS afbouw. De voorkeur gaat uit naar een ruimte-voor-ruimte regeling voor de zwart aangegeven (agrarische) bedrijfsbebouwing. Qua ontwikkelingsruimte geldt dat de zgn. gaten in het lint benut kunnen worden, mits er regelmatig doorzichten op het landschap aanwezig blijven. Deze doorzichten bieden aan de noordzijde ruim zicht op het open landschap en aan de zuidzijde op het afwisselende landschap. De minimaal noodzakelijke doorzichten zijn aangegeven op de kaart. Aan beide zijden wordt de Heesterseweg begeleid door een rij eiken. Op diverse locaties, en dan met name aan de uiteinden van de weg, bevinden zich brede veldesdoornhagen. Deze hagen vormen nu een incident. In de toekomst zullen deze hagen een continue factor zijn aan beide uiteinden van de Heesterseweg. De entrees worden op deze wijze extra benadrukt. Zowel de eiken als de hagen maken onderdeel uit van het landschappelijke raamwerk. De richtlijnen voor deelgebied 2 Lint Heesterseweg zijn als volgt: - De verhouding rood - groen * is 1/2-1/2. Het groen is onderverdeeld in open weidegrond (lichtgroen) en opgaande beplanting (donkergroen). Dit hangt samen met het open gebied ten noorden van de Heesterseweg en het afwisselende landschap ten zuiden van de Heesterseweg. - Het doorzicht op de open ruimte van deelgebied 5 Overgangsgebied Weverstraat en omstreken wordt gehandhaafd. - Aan de noordzijde worden ruime doorzichten op het open landschap veiliggesteld. - Aan de noordzijde zijn ontwikkelingsmogelijkheden op de aangegeven locaties. - Aan de zuidzijde zijn ruimere ontwikkelingsmogelijkheden. Hier is het mogelijk de lintbebouwing meer te continueren. - Aan de zuidzijde worden een aantal geselecteerde, goed beleefbare doorzichten op het verder te ontwikkelen afwisselend landschap geboden. - Aan de uiteinden van de Heesterseweg markeren brede veldesdoornhagen de entrees. - De Heesterseweg wordt aan beide zijden begeleid door een rij eiken. - Opgaande beplanting in de vorm van kleine blokken bos worden gehandhaafd aan de noordzijde en verstrekt aan de zuidzijde. * Rood = het bouwkavel: woning, tuin, bijgebouwen, paddock, etc. Groen = landschap: weide, bos, etc. - De NAS afbouw wordt verplaatst. Hiervoor in de plaats worden ontwikkelingsmogeliijkheden geboden. - De aangegeven stallen worden (op termijn) vervangen d.m.v. de ruimte-voor-ruimte regeling. - Nieuwe huizen dienen georiënteerd te zijn op de Heesterseweg. - Nieuwe bebouwing dient harmonieus ingepast te worden. De minimale afstand van de nieuwe bebouwing tot de weg bedraagt 5 m. - Nieuwe huizen krijgen ofwel een landelijke uitstraling of sluiten aan bij de bestaande enigszins simpele en gewone huizen. De landelijke uitstraling uit zich in een lage dakgoot, een rechthoekige plattegrond, qua dakvorm: zadel, schild of mansarde met of zonder wolfseind en tot slot een groene erfbegrenzing. Bij voorkeur een haag van een inheemse soort (geen coniferen). De enigszins simpele en gewone huizen bestaan uit twee lagen met een zadelkap. Qua materiaalkeuze geldt bakstenen en matte dakpannen. Bij de landelijke uitstraling behoort een rieten kap ook tot de mogelijkheden. 21

26 Deelgebied 2: Lint Heesterseweg

27 Deelgebied 2: Lint Heesterseweg

28 Deelgebied 3: Lint Bergstraat

29 Deelgebied 3: Lint Bergstraat Deelgebied 3: Lint Bergstraat De Bergstraat is het bebouwingslint in de noordoosthoek van het plangebied. Dit lint is gelegen op de overgang van de dekzandrug naar de rivierkomvlakte. Zowel het dekzandgebied ten zuiden van de Bergstraat als de rivierkomvlakte ten noorden van de Bergstraat zijn open gebieden. Het lint zelf is behoorlijk gesloten met slechts sporadisch een doorzicht op het achterliggende open landschap. Alleen op het meest noordwestelijke open gebied is vrij zicht vanaf de Bergstraat. Dit uitzicht wordt ook in de toekomst gehandhaafd. Daarnaast zijn vanaf de Bergstraat een aantal wat smallere doorzichten op het landschap, zoals bijvoorbeeld via de ponywei. De waardevolle bestaande doorzichten zijn op de kaart aangegeven en zullen worden veiliggesteld. Aan de zuidzijde bevinden zich een aantal grote loodsen en stallen, die qua uitstraling en maatvoering niet in het lint passen. De grote opslag aan de zuidzijde bevindt zich achter een karakteristiek hek waarbij met name de poorten in het oog springen. De opslag buiten is echter zeer rommelig en massaal. De stallen kunnen d.m.v. de ruimte-voor-ruimte regeling ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor woonhuizen. Het relatief dichte bebouwingslint kan nog enigszins verder verdicht worden. Vrijkomende kavels kunnen herbebouwd worden en de zgn. gaten kunnen ingevuld worden. Langs beide zijden van de Bergstraat bevindt zich een mooie bomenstructuur in de vorm van essen. Aan het begin van de Bergstraat (vanaf de Heesterseweg) bevindt zich aan de westzijde een mooie rij abelen. Zowel de essen als de abelen maken onderdeel uit van het landschappelijk raamwerk. Achter de bomenrijen bevindt zich aan beide kanten van de weg een sloot. Soms opvallend, soms onopvallend. De sloot aan de zuidzijde is veelal begroeid en daardoor minder opvallend. De sloot aan de noordzijde wordt al extra benadrukt door de bruggen over de sloot. De bestaande opgaande beplanting in de vorm van kleine blokken bos en lijnvormige boselementen wordt gehandhaafd. De bebouwing langs de Bergstraat heeft een landelijke uitstraling. Naast de boerderijen hebben ook de gewone huizen een landelijk accent, zoals bijvoorbeeld luiken. De nieuw in te passen bebouwing dient evens een landelijke uitstraling te hebben en in harmonie met de omgeving ontwikkeld te worden. De richtlijnen voor deelgebied 3 Lint Bergstraat zijn als volgt: - De verhouding rood - groen * bedraagt 2/3-1/3. - Het goede zicht op het open landschap tussen de spoorlijn en de Bergstraat wordt behouden. - Het goede zicht via de ponyweide op de centrale open ruimte wordt gehandhaafd. - De aangegeven smallere doorzichten blijven eveneens behouden. - Het grote opslagterrein is ongewenst vanwege de uitstraling en de grootte. Op termijn dient deze opslag te verdwijnen. - De qua uitstraling en maatvoering niet passende stallen kunnen d.m.v. de ruimte-voor-ruimte regeling worden vervangen door goed passende bebouwing. - De Bergstraat wordt aan beide zijden begeleid door essen. * Rood = het bouwkavel: woning, tuin, bijgebouwen, paddock, etc. Groen = landschap: weide, bos, etc. - De bestaande lijnvormige en blokvormige bossen worden gehandhaafd. - De zgn. gaten (grijs) in de lintbebouwing bieden ruimte voor ontwikkeling. - Nieuwe huizen dienen georiënteerd te zijn op de Bergstraat. - Nieuwe bebouwing dient harmonieus ingepast te worden. De minimale afstand van de nieuwe bebouwing tot de weg bedraagt 5 m. - Nieuwe huizen krijgen een landelijke uitstraling. Deze landelijke uitstraling uit zich in een lage dakgoot, een rechthoekige plattegrond, qua dakvorm: zadel, schild of mansarde met of zonder wolfseind en tot slot een groene erfbegrenzing. Bij voorkeur een haag van een inheemse soort (geen coniferen). Gewone huizen met een landelijk accent behoren ook tot de mogelijkheden. Deze huizen bestaan uit twee lagen met een zadeldak. Qua materiaalkeuze geldt bakstenen en matte dakpannen. Bij de boerderijwoningen behoort een rieten kap ook tot de mogelijkheden. 25

30 Deelgebied 3: Lint Bergstraat

31 Deelgebied 3: Lint Bergstraat

32 Deelgebied 4: Overgangsgebied De Kouwe Noord

33 Deelgebied 4: Overgangsgebied De Kouwe Noord Deelgebied 4: Overgangsgebied De Kouwe Noord Deelgebied 4 is een overgangsgebied van de bebouwde kom van het dorp Geffen naar het echte landelijke gebied. Dit uit zich in een kleinschalig landschap bestaande uit woonhuizen met grote tuinen, paardenweitjes en doorzichten op het omliggende open landschap. Binnen De Kouwe Noord zijn twee samenhangende clusters van bebouwing te onderscheiden (rondom de oostelijke Bredeweg en bij de Y-splitsing in de Bredeweg). Deze twee bebouwingsclusters kunnen versterkt worden door het invullen van de zogenaamde gaten en door het vervangen van een aantal stallen door nieuwe woonhuizen. Ook door middel van de groenstructuur is het mogelijk deze bebouwingsclusters manifester te maken. Beide bebouwingsclusters krijgen hun eigen boomsoort. Het overige deel van dit deelgebied is momenteel redelijk onsamenhangend. De Bredeweg sluit aan op de Bergstraat. De groenstructuur van de Bergstraat, de essen, zal doorgezet worden in de Bredeweg. Daarnaast dient ook met name de Bredeweg een samenhangende structuur te krijgen. Door een regelmatige afwisseling van weidegrond (paarden, geiten, etc.) met woonhuizen te bewerkstelligen ontstaat een patchwork dat past bij dit overgangsgebied. Door circa 1/3 deel te reserveren voor weidegrond wordt de gewenste lucht in dit deelgebied behouden. Door 2/3 deel te reserveren voor bestaande en nieuwe woonhuizen met grote groene tuinen wordt de bebouwingsstructuur manifest. Op deze manier wordt het contrast met het omringende open landschap ook helderder. Het 1/3 deel weidegrond staat garant voor voldoende en goed doorzicht op dit open landschap. veelal een landelijke uitstraling. D.w.z. dat veel huizen boerderijen zijn en de gewone woonhuizen hebben een aantal landelijke kenmerken. De nieuw in te passen bebouwing dient evens een landelijke uitstraling te hebben en in harmonie met de omgeving ontwikkeld te worden. Naast de woonhuizen en boerderijen bevinden zich momenteel in dit deelgebied ook veel bedrijfspanden, waaronder Van Schijndel Keukens en Leewika wand-,vloertegels en natuursteen. Dit is qua maatvoering en functie geen passende bebouwing. In de toekomst dient gekeken te worden naar de mogelijkheden voor verplaatsing van dit soort bedrijven. De kavels kunnen na verplaatsing gebruikt worden voor nieuwe woonhuizen. Een aantal stallen zou m.b.v. de ruimte-voor-ruimte regeling vervangen kunnen worden door woonhuizen. De richtlijnen voor deelgebied 4 De Kouwe Noord zijn als volgt: - Het contrast met het omringende open landschap wordt vergroot. - De verhouding rood groen * is ongeveer gelijk aan 2/3 1/3. Groen is in dit geval open weidegrond, zodat de doorzichten op het omringende landschap gegarandeerd zijn. - De twee bestaande bebouwingsclusters worden versterkt d.m.v. een eigen groenstructuur. Ieder cluster krijgt zijn eigen boomsoort. Zgn. gaten kunnen worden ontwikkeld voor nieuwe woonhuizen. - De Bredeweg krijgt dezelfde groenstructuur als de Bergstraat. De rijen essen worden doorgetrokken tot aan de bebouwde kom. - Grootschalige bedrijven dienen verplaatst te worden. Deze passen zowel qua maatvoering als qua functie niet in dit deelgebied. Deze vrijkomende kavels kunnen vervolgens gebruikt worden voor nieuwe woonhuizen. - Verouderde en qua maatvoering niet passende stallen kunnen m.b.v. de ruimte-voor-ruimte regeling vervangen worden door nieuwe ontwikkelingen. - Zowel de bestaande als de nieuwe woonhuizen dienen omringd te zijn door grote groene tuinen. - Nieuwe bebouwing dient harmonieus ingepast te worden. De minimale afstand van de nieuwe bebouwing tot de weg bedraagt 5 m. - Nieuwe huizen krijgen een landelijke uitstraling. Deze landelijke uitstraling uit zich in een lage dakgoot, een rechthoekige plattegrond, qua dakvorm: zadel, schild of mansarde met of zonder wolfseind en tot slot een groene erfbegrenzing. Bij voorkeur een haag van een inheemse soort (geen coniferen). Gewone huizen met een landelijk accent behoren ook tot de mogelijkheden. Deze huizen bestaan uit twee lagen met een zadeldak. Qua materiaalkeuze geldt bakstenen en matte dakpannen. Bij de boerderijwoningen behoort een rieten kap ook tot de mogelijkheden. De bebouwing in deelgebied De Kouwe Noord heeft * Rood = het bouwkavel: woning, tuin, bijgebouwen, paddock, etc. Groen = landschap: weide, bos, etc. 29

34 Deelgebied 4: Overgangsgebied De Kouwe Noord

35 Deelgebied 4: Overgangsgebied De Kouwe Noord

36 Deelgebied 5: Overgangsgebied Weverstraat en omstreken

37 Deelgebied 5: Overgangsgebied Weverstraat en omstreken Deelgebied 5: Overgangsgebied Weverstraat en omstreken Deelgebied 5 wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een zeer losse clustering van huizen, de achterzijde van de Papendijk en open weilanden. Tezamen vormt dit momenteel een erg onsamenhangend gebied. Alleen de bebouwing van de Heikestraat en de Sassendreef vormt samen met de tussenliggende open ruimte nog enigszins een samenhangend geheel. Aan deze open ruimte bevinden zich de voorkanten van de aangrenzende bebouwing. Ook langs de Weverstraat staan enkele huizen. Het noordelijke deel van deelgebied 5 bestaat uit open weidegrond die begrensd wordt door de achterkanten van de Papendijk, de Heesterseweg en de Weverstraat. Aan de oostzijde ebt de ruimte langzaam weg. De berk is de kenmerkende boom van deelgebied 5. Langs de Kerkesteeg staan in hoge dichtheid berken, voorbij de woonwagens bevindt zich een prachtige dubbele berkenrij met grazende pony s ertussen, langs de Weverstraat staan aan beide zijden van de weg geknotte berken, etc. Deelgebied 5 krijgt in de toekomst volop ontwikkelingsmogelijkheden, zodat het een duidelijk overgangsgebied van de bebouwde kom naar het landelijke gebied wordt. De verhouding rood groen wordt net als in deelgebied De Kouwe Noord 2/3 1/3. De 1/3 groene ruimte betreft in deelgebied 5 echter langgerekte open weidegrond i.p.v. een patchwork. De hoog gewaardeerde ruimte tussen de Sassendreef en de Heikestraat wordt versterkt door de bebouwingsranden te continueren. In het verlengde van deze ruimte wordt een nieuwe langgerekte ruimte uitgepaard. Aan weerszijden wordt deze nieuwe ruimte begrensd door nieuwe bebouwingsranden, die tegelijkertijd de ongewenste achterkanten wegwerken. Zowel vanaf de Papendijk als vanaf de Heesterseweg is het doorzicht op deze langgerekte open ruimtes gegarandeerd. Door deelgebied 5 te intensiveren qua ontwikkelingsmogelijkheden wordt het contrast met deelgebied 6 duidelijker. De berk zal ook in de toekomst de beeldbepalende boom van dit deelgebied zijn. Ook langs de nieuwe wegen zullen berken geplant worden. Langs de nieuwe langgerekte ruimte zullen de berken geknot worden. Ook deze nieuwe berken maken onderdeel uit van het landschappelijke raamwerk. In deelgebied 5 bevinden zich op een tweetal locaties stallen die qua maatvoering en uitstraling niet passen in dit deelgebied. Deze stallen kunnen m.b.v. de ruimtevoor-ruimte regeling vervangen worden door nieuwe woonhuizen. De bestaande huizen in dit deelgebied zijn veelal gewone woonhuizen met een landelijk accent. De nieuw in te passen bebouwing dient evens een landelijke uitstraling te hebben en in harmonie met de omgeving ontwikkeld te worden. De richtlijnen voor deelgebied 5 Weverstraat en omstreken zijn als volgt: - De verhouding rood groen * is ongeveer gelijk aan 2/3 1/3. Groen is in dit geval langgerekte open weidegrond, zodat de doorzichten vanuit en naar het omringende gebied gegarandeerd zijn. - De langgerekte open ruimte tussen de Heikestraat en de Sassendreef wordt hoog gewaardeerd. Deze ruimte wordt verlengd in noordelijke richting. * Rood = het bouwkavel: woning, tuin, bijgebouwen, paddock, etc. Groen = landschap: weide, bos, etc. - Het contrast met deelgebied 6 Afwisselend landschap wordt vergroot door ruimschoots ontwikkelingsmogelijkheden te bieden langs de langgerekte open ruimtes. - De nieuwe woonhuizen werken ook meteen de achterkantsituaties weg. - De berk is de beeldbepalende boom en wordt minimaal langs alle straten geplant. Langs de langgerekte open ruimtes worden de berken geknot. - Verouderde en qua maatvoering niet passende stallen kunnen m.b.v. de ruimte-voor-ruimte regeling vervangen worden door nieuwe ontwikkelingen. - Zowel de bestaande als de nieuwe woonhuizen dienen omringd te zijn door grote groene tuinen. - Nieuwe bebouwing dient harmonieus ingepast te worden. De minimale afstand van de nieuwe bebouwing tot de weg bedraagt 5 m. - Nieuwe huizen krijgen een landelijke uitstraling. Deze landelijke uitstraling uit zich in een lage dakgoot, een rechthoekige plattegrond, qua dakvorm: zadel, schild of mansarde met of zonder wolfseind en tot slot een groene erfbegrenzing. Bij voorkeur een haag van een inheemse soort (geen coniferen). Gewone huizen met een landelijk accent behoren ook tot de mogelijkheden. Deze huizen bestaan uit twee lagen met een zadeldak. Qua materiaalkeuze geldt bakstenen en matte dakpannen. Bij de boerderijwoningen behoort een rieten kap ook tot de mogelijkheden. 33

38 Deelgebied 5: Overgangsgebied Weverstraat en omstreken

39 Deelgebied 6: Afwisselend landschap: Kraaijeven en omstreken

40 Deelgebied 6: Afwisselend landschap: Kraaijeven en omstreken Deelgebied 6: Afwisselend landschap Kraaijeven en omstreken Deelgebied 6 is een hoog gewaardeerd kleinschalig landschap bestaande uit weiden, bosblokken en verspreid staande woningen. In het westelijke deel is dit landschap nog relatief open en hoe dichter bij de Geffense Plas hoe meer besloten het landschap wordt. Juist in dit hoog gewaardeerde, afwisselende landschap zien wij veel en goede ontwikkelingsmogelijkheden. Juist het afwisselende landschap van weides, bosblokken en huizen biedt draagkracht voor nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen zijn in dit landschap immers gemakkelijker in te passen dan in een open landschap. Voorwaarde voor het toestaan van nieuwe ontwikkelingen is wel dat het huidige landschap van dit deelgebied versterkt wordt. Hiervoor is de volgende regeling in het leven geroepen: de verhouding weide - bos ontwikkeling is gelijk aan 1/3 1/3 1/3. Dit geldt voor zowel het gehele plangebied als voor de te ontwikkelen kavel. Dus als toegestaan wordt dat een riante villa wordt gebouwd, dan bestaat ook de te ontwikkelen kavel uit 1/3 weide, 1/3 bos en 1/3 (maximaal) bebouwing. Nieuwe ontwikkeling is mogelijk in de zin van luxe buitens, maar ook in de zin van een landschappelijke golfbaan. Dit laatste houdt in dat deze golfbaan niet een willekeurige golfbaan in Engelse landschapsstijl is, maar een speciaal voor dit landschap ontworpen golfbaan. De golfbaan moet daarnaast meerwaarde bieden aan de niet golvende recreant, bijvoorbeeld d.m.v. aantrekkelijke wandelpaden. De parallelweg maakt ook onderdeel uit van dit afwisselende landschap. Aan deze weg bevinden zich echter wel enige storende gebouwen en opslagterreinen, bijvoorbeeld Coppenstrucks. In het oranje zijn de ongewenste opslagterreinen aangegeven en in het zwart de ongewenste bebouwing. Vanwege de kleinschaligheid zijn in dit gebied weinig lange doorzichten aanwezig. Vanaf het Kraaijeven is echter wel één langer doorzicht op het landschap aanwezig. Deze zal dan ook in de toekomst gekoesterd worden. Ook de aanwezige opgaande beplanting wordt gehandhaafd. De twee crossbanen transformeren op termijn naar bosblokken. In het lichtgroen zijn gewenste locaties voor nieuw te planten bosblokken aangegeven. Het meest essentieel is echter de verhouding weide bos ontwikkeling. De richtlijnen voor het Afwisselende Landschap Kraaijeven en omstreken zijn als volgt: - Het kleinschalige, hoog gewaardeerde landschap wordt versterkt. - De verhouding weide (lichtgroen) bos (donkergroen) kavel (rood) * is gelijk aan 1/3 1/3 1/3. Dit geldt voor het gehele deelgebied. Dit betekent dat dus ook nieuwe bosblokken worden aangelegd. - Voor de te ontwikkelen percelen geldt eveneens dat de verhouding weide bos bouwkavel gelijk is aan 1/3 1/3 1/3. - Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk in de vorm van luxe buitens; woningen met een perceeloppervlakte van minimaal 5000 m2 en een inhoudsmaat van ongeveer 1000 m3 per woning. Ook een landschappelijke golfbaan behoort tot de mogelijkheden. Deze golfbaan dient wel op maat ontworpen * Rood = het bouwkavel: woning, tuin, bijgebouwen, paddock, etc. Groen = landschap: weide, bos, etc. te zijn voor dit landschap. Tevens moet de golfbaan van meerwaarde zijn voor niet golvende recreanten. - Het doorzicht vanaf het Kraaijeven naar het relatief open landschap wordt gehandhaafd. - De storende bebouwing en opslag langs de parallelweg verdwijnt. - Qua maatvoering en uitstraling storende stallen worden vervangen d.m.v. de ruimte-voor-ruimte regeling. - Alle opgaande beplanting wordt behouden en versterkt met nieuwe bosblokken. - Nieuwe luxe buitens hebben een landschappelijke uitstraling. Dit kan zich op verschillende manieren uiten. Voorbeelden hiervan zijn sedumdaken, gebruik van natuurlijke materialen zoals hout, gedeeltelijk verborgen in groene wal, etc. De gemeente toetst elke nieuwe ontwikkeling afzonderlijk. - Voor het clubhuis van de golfbaan gelden dezelfde voorwaarde als voor de luxe buitens. - De bestaande woonwagens dienen landschappelijk ingepast te worden. Uitbreiding behoort niet tot de mogelijkheden. 37

41 Deelgebied 6: Afwisselend landschap: Kraaijeven en omstreken

42 Deelgebied 6: Afwisselend landschap: Kraaijeven en omstreken

43 Deelgebied 7: Centrale open ruimte

44 Deelgebied 7: Centrale open ruimte Deelgebied 7: Centrale open ruimte Deelgebied 7 kenmerkt zich door de openheid. Door deze openheid snijdt de Leiweg met aan weerszijden berken. Dit is een prachtige groene laanstructuur waarvandaan de openheid goed te beleven is. De berkenbomen maken onderdeel uit van het landschappelijke raamwerk. De openheid wordt begrensd door de linten Heesterseweg en Bergstraat, Overgangsgebied De Kouwe Noord en omstreken en de bebouwde kom van Geffen. De andere deelgebieden voorzien in doorzichten van en naar de open ruimte. De begrenzing van de bebouwde kom bestaat momenteel hoofdzakelijk uit achterkanten. In het toekomstige landschappelijke raamwerk wordt hier voorzien in een nieuwe groene begrenzing van Geffen. langs de Leiweg. - Nieuwe hoogwaardige groene dorpsbegrenzing van Geffen. - Functies die passen binnen dit open landschap zijn hobbydieren, zorgboerderijen, lage gewassen, biologische rundveehouderij, etc.. Doordat de openheid volledig gerespecteerd wordt zijn er geen ontwikkelingsmogelijkheden in de centrale open ruimte. De huidige grootschalige bedrijfbebouwing dient bij voorkeur verplaatst te worden naar het noordelijker gelegen LOG. In een verder stadium zal worden ingegaan op hoe de nieuwe ontwikkelingen zorg kunnen dragen voor het uitkopen, dan wel verplaatsen van deze agrarische bedrijven. Uiteraard is dit niet mogelijk op korte termijn en is dit een lange termijnvisie. De richtlijnen voor de Centrale open ruimte zijn: - Volledig behoud van het open landschap. - Geen ontwikkelingsmogelijkheden. - Versterken van de openheid door het uitkopen / verplaatsen van de grootschalige, agrarische bedrijfsbebouwing. - Behoud en versterken van de berkenstructuur 41

45 Deelgebied 7: Centrale open ruimte

46 Deelgebied 7: Centrale open ruimte

47 Deelgebied 8: Noordelijke open ruimte

48 Deelgebied 8: Noordelijke open ruimte Deelgebied 8: Noordelijke open ruimte. Het landschap bestaat hier uit een inham van de rivierkomvlakte. Aan de noordzijde van de spoordijk gaat dit open landschap verder. Deelgebied 8 is ook natter dan het overige deel van het plangebied, dat geheel uit dekzandgebied bestaat. Dit open landschap vormt eveneens de buffer naar de bebouwingsrand van Oss. Het gebied ligt op de zuidelijke grens van de voormalige Beerse Overlaat, die in de historie vaak onder water stond. In de toekomst zal de hoog gewaardeerde openheid volledig gerespecteerd worden. In dit gebied zijn dan ook geen ontwikkelingsmogelijkheden, behalve het versterken van het open landschap (door natuurontwikkeling) en extensieve veehouderij. Beide functies passen goed bij het behoud en de versterking van de karakteristieken van de Beerse Overlaat. Bij de natuuronwikkeling dient vooral gelet te worden op het behoud van de openheid en het eventueel zoeken naar relaties om verdwenen elementen weer herkenbaar te maken. De richtlijnen voor de Noordelijke open ruimte zijn: - Volledig behoud van het open landschap. - Geen ontwikkelingsmogelijkheden. 45

49 Deelgebied 8: Noordelijke open ruimte

50 Deelgebied 8: Noordelijke open ruimte

51 Plankaart visie tussengebied Geffen-Oss

52 Het toetsingskader 4. Het toetsingskader Stappenplan Visie Geffen-Oss Stap 1: Bepaal in welk deelgebied de vraag zich afspeelt. (deelgebiedenkaart) Stap 2: Pak de desbetreffende deelgebiedkaart met de mogelijkheden, wensen en problemen. Kijk wat voor kleur het betreffende gebied heeft. Grijs: Ja, ontwikkeling is mogelijk. Mits er ook een positieve bijdrage aan het landschap is. Licht groen: Nee, ontwikkeling is in principe niet mogelijk. Dit hangt samen met de bestaande waarden van het landschap. Bijvoorbeeld doorzichten naar het open landschap of waardevolle groene ruimtes. Donker groen: Nee, ontwikkeling is in principe niet mogelijk. Dit hangt samen met de bestaande waarden van het landschap. Het gaat hier om opgaande beplanting. Uitzondering voor ontwikkelingsmogelijkheden kunnen in overeenstemming met de gemeente gemaakt worden indien de bijdrage aan het landschap groter is dan de aantasting. Daarnaast geldt de voorwaarde dat de ontwikkeling perfect landschappelijk wordt ingepast. Oranje: De huidige situatie is zeer ongewenst. Het betreft over het algemeen opslag op een relatief groot terrein, die landschappelijk contrasteert. Bij voorkeur dient gekeken te worden naar een beter passende functie. Indien dit op de korte termijn onmogelijk is, dient de huidige functie landschappelijk ingepast te worden. Wel geldt hiervoor in ieder geval de uitsterfconstructie. Zwart: Ja, ontwikkeling is mogelijk. De huidige situatie is ongewenst. Het betreft over het algemeen ongewenste bebouwing in de vorm verouderde loodsen en stallen, die niet in harmonie zijn met het landschap. Nieuwe ontwikkelingen die wel in harmonie zijn met het landschap kunnen de ongewenste bebouwing vervangen. Rood: Het betreft hier waardevolle panden, die behouden dienen te worden. Licht bruin: Het betreft een maatschappelijke of culturele bestemming, die behouden dient te worden. Wit: Nee, ontwikkeling is in principe niet mogelijk. De huidige situatie wordt gehandhaafd. Stap 3: Bepaal wat de tegenprestatie is voor het te ontwikkelen plan. Elk te ontwikkelen plan dient naar rato bij te dragen aan de kwaliteiten van het landschap van Maasdonk. In eerste instantie zal gekeken worden naar de kwaliteiten van het gebied tussen Geffen en Oss. Daarnaast is het de bedoeling dat het gebied Geffen-Oss ook bijdraagt aan andere hoogwaardige landschappelijke gebieden in de gemeente Maasdonk. De financiële paragraaf wordt per individueel geval bepaald en berekend. Stap 4: Zorg voor een goede landschappelijke inpassing van het te ontwikkelen plan. Naast de tegenprestatie dient het te ontwikkelen plan goed landschappelijk ingepast te worden. Hierbij doelen we niet op de realisatie van het landschappelijke raamwerk, maar op de landschappelijke inpassing op perceelsniveau. Waar dient u op te letten? - Afstand van de nieuwe bebouwing tot de openbare weg dient in overeenstemming te zijn met de omgeving. - Het gebied Geffen-Oss behoort tot het buitengebied. Het is daarom belangrijk dat nieuwe ontwikkelingen een landelijke of groene uitstraling hebben. - Per deelgebied zijn richtlijnen opgesteld waar rekening mee gehouden dient te worden. 49

53 Financiële uitvoeringsparagraaf 5. Financiële uitvoeringsparagraaf In een eerder stadium is in het kader van de Nota Buitengebied In Ontwikkeling (BIO) de visie Heeseind opgesteld. In het kader van het Provinciale Uitwerkingsplan stedelijke regio Waalboss worden een drietal visies opgesteld, namelijk: Westrand Nuland, Geffen-Nuland en Geffen-Oss. Het gezamenlijke doel van deze visies is het creëren van een landschappelijk en ecologisch sterker en mooier buitengebied. Om de gewenste kwaliteitsslag mogelijk te maken wordt, in hoofdlijnen, uitgegaan van de volgende acties: Onderhoud en versterking bestaande landschapselementen (houtwallen, singels, bomenrijen et cetera); Aanleg nieuwe landschapselementen; Verplaatsen of beëindigen (agrarische) bedrijven; Slopen ongewenste (voormalige agrarische) bedrijfsgebouwen; Alternatieven voor economische dragers in het buitengebied (zorgboerderijen, recreatie en toerisme, inpasbare nevenfuncties, alternatieve vormen van landbouw). Aanleg nieuwe natuur / bos Om deze kwaliteitsslag mogelijk te maken worden in de diverse visies kansen geboden voor extra woningbouw. De woningbouw is dus de kostendrager om één en ander mogelijk te maken. Gelet op de eenduidigheid en de rechtsgelijkheid binnen de gemeente, is het wenselijk om te komen tot een afstemming tussen de visies. Daarnaast zal gekomen worden tot het instellen van een reconstructiefonds. Met het instellen van een reconstructiefonds wordt de exploitatie van de diverse visies in totaliteit bezien. Daarnaast blijven de opbrengs- 50 ten uit woningbouw beschikbaar voor de doelstellingen zoals opgenomen zijn in het reconstructieplan. Gelet hierop is niet gekozen voor een gedetailleerde exploitatie-opzet maar voor het formuleren van algemene uitgangspunten, die gehanteerd worden bij de individuele onderhandelingen. Ingeval van woningbouw wordt aangesloten bij de provinciale richtlijnen zoals opgenomen in de rood-voorgroen (nieuwe landgoederen) of de rood-voor-roodregeling (slopen van hinderlijke bebouwing) dan wel wordt gekomen tot afroming van de vermogensaanwas (financiële tegemoetkoming). Voor de financiële tegemoetkoming wordt uitgegaan van een bijdrage van 50% van de waardestijging van de grond, waarbij de kosten voor de ruimtelijke onderbouwing, planschade c.a. voor rekening zijn van de aanvrager. In de regel heeft op dit moment het grootste gedeelte van de percelen een agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden. De waarde van agrarische grond is ongeveer 5,- à 10,- /m2. Bij verkoop levert een perceel van m2 in het buitengebied van Maasdonk ongeveer ,- op. De bijdrage (helft van de meerwaarde), komt dan neer op ongeveer 170,-/m2. In een aantal gevallen is het echter mogelijkheid om kavels te realiseren met een oppervlakte tot / m2. Wenselijk is dan ook om te komen tot een staffeling. Om te voorkomen dat bij ieder perceel de waarde vastgesteld moet worden en om vooraf duidelijkheid te geven is het wenselijk om van te voren vaste bedragen voor kavels met een standaard oppervlakte te bepalen. Op basis van de realisatie van dergelijke projecten elders in de provincie Noord-Brabant wordt uitgegaan van de navolgende staffeling van de financiële bijdrage (bedragen zijn excl. BTW): 1. Kavels tot m2: 170,-- per m2 2. Kavels tussen en m2: idem als 1 en 100,-/m2 over meerdere dan m2 3. Kavels tussen en m2: idem als 2 en 75,-/m2 over meerdere dan m2 4. Kavels tussen en m2: idem als 3 en 50,-/m2 over meerdere dan m2 5. Kavels tussen en m2: idem als 4 en 25,-/m2 over meerdere dan m2 6. Kavels vanaf m2: idem als 5 en 15,-/m2 over het meerdere boven 5.000m2. Uitgaande van vorenstaande staffeling is voor de diverse kavels de financiële bijdrage excl. BTW als volgt: Kavel van m2: ,-- Kavel van m2: ,-- Kavel van m2: ,-- Kavel van m2: ,-- Kavel van m2: ,-- Vorenstaande staffeling is gebaseerd op inbreng van agrarische grond waarvoor een bouwtitel wordt verleend. Wordt niet agrarische grond ingebracht dan wordt dit individueel beoordeeld. Daarnaast kan het voorkomen dat deels overgegaan wordt tot sloop van opstallen middels rood-voor-rood regeling en deels een financiële bijdrage alsmede dat in plaats van een financiële bijdrage overgegaan wordt tot grondoverdracht

54 Financiële uitvoeringsparagraaf aan de gemeente. Tegenover de inkomsten uit (particuliere) woningbouw staan de kosten van onder meer aankopen, natuurvoorzieningen, ambtelijke kosten, aanpassingskosten bestaande wegen Om woningbouw te realiseren is in het kader van de wet geluidhinder aanpassing van de Heesterseweg noodzakelijk). Voor de aankoop en sloop van agrarische bebouwing wordt aangesloten op de verplaatsingsregeling en de beëindigingsregeling van de provincie. Voor niet agrarische bedrijven zal meer maatwerk geleverd moeten worden. Basis bij verwerving is een onafhankelijke taxatie van de feitelijke waarde van de gebouwen en de locatie. In de visie Geffen-Oss is voorzien in de realisatie van ruim 100 woningen. Dit leidt tot een te genereren opbrengst van 20 mln. tot 25 mln.; de daadwerkelijke opbrengst is afhankelijk van het aantal woningen en de kaveloppervlakte. Om (rente-)risico s te voorkomen is het van belang dat het uitgavenpatroon voor verwerving gelijk loopt met de te genereren inkomsten. Ter zake de te realiseren golfbaan is uitgangspunt dat de gemeente de benodigde gronden verwerft en deze vervolgens in erfpacht geeft aan de golfstichting (in het kader van de Europese regelgeving is het niet toegestaan om deze gronden onder de marktwaarde over te dragen aan de golfstichting omdat dan sprake is van ongeoorloofde staatssteun). 51

55 Geomorfologie Geomorfologie Terrasvlakte Dekzandruggen Terrasvlakte

56 Bijlage: Landschapsanalyse 6. Bijlagen Geomorfologie: Het plangebied ligt grotendeels op een (deels vergraven) dekzandrug en ligt enigszins bol t.o.v. de omgeving. De bergstraat valt samen met de overgang van deze dekzandrug naar de lager gelegen rivierkomvlakte aan de noordzijde van Geffen. De spoorlijn ligt op een dijklichaam en doorsnijdt een zuidelijke uitloper, een soort inham van deze rivierkomvlakte. Ook deze inham ligt beduidend lager dan de aangrenzende dekzandrug. Bodem: De dekzandrug is grotendeels bedekt met zogenaamde enkeerdgronden. Oude akkers (donker bruin op de kaart), die door vaak eeuwenlange ophoging met bemeste plaggen hoger liggen dan hun omgeving. Ze zijn over het algemeen vruchtbaar en goed ontwaterd. Ten noorden van de Bergstraat en ten zuiden van de snelweg liggen beekeerdgronden. Deze functioneerden vaak als hooilanden (lichtgroen op de kaart) en zijn minder goed ontwaterd en ook minder vruchtbaar. De gronden rond de Geffense Plas worden gevormd door de wat armere zandgronden (roze en geel op de kaart). Water: Behalve de Geffense Plas is in het plangebied nagenoeg geen oppervlaktewater aanwezig. De Geffense Plas is geen natuurlijk water, maar een zandafgraving. In De Kouwe Noord is nog een aantrekkelijke poel aanwezig. Qua grondwatersysteem geldt dat het gehele plangebied intermediair gebied is. Natuur: De huidige natuurwaarden in het gebied zijn met name gekoppeld aan kleinere landschapselementen, zoals bosschages, lijnvormige beplantingen en poelen. Deze landschapselementen bevinden zich hoofdzakelijk ten zuiden van de Heesterseweg met een concentratie omstreeks de Geffense Plas. Deze concentratie van bosschages maakt ook onderdeel uit van de EHS (Ecologische Hoofdstructuur) en de GHS-natuur (Groen Hoofdstructuur). De rest van het plangebied maakt onderdeel uit van de AHS-landbouw (Agrarische Hoofdstructuur). Cultuurhistorie: De historische kaart van 1900 toont de oorspronkelijke kleinschaligheid van het plangebied. Rond 1900 zijn nog tal van lijnbeplantingen en perceelgrenzen aanwezig. Ten noorden van de Bergstraat is het in de historische situatie ook aanzienlijk natter. Dit is te zien aan het broekbos (donkergroen) en de hooilanden (lichtgroen). Ten zuiden van de Bergstraat liggen akkers (wit). Op de armste gronden rond de Geffense Bosjes liggen bos en heide. Archeologie: De archeologische verwachtingskaart toont een hoge verwachtingswaarde op met name oude bouwlanden. Meerdere wegen waren vroeg aanwezig (oranje en geel), waaronder de Bergstraat, de Brede weg, De Leiweg en de Veldstraat. Ook staan molenbiotopen aangegeven (cirkels). Hierbij dient te worden aangetekend dat de molen aan de oostzijde van Geffen (molen Zeldenrust) naar deze locatie is verplaatst (deze stond oorspronkelijk in het dorpslint van Geffen). De Veldstraat en Bergstraat zijn oude linten, de Papendijk is een jonger ontginningslint. Veder zijn er in het plangebied enkele waardevolle boerderijen en monumenten aanwezig, waaronder de molens en de begraafplaats. Landschap: Het plangebied is opgespannen tussen drie oostwest lopende verbindingen, namelijk de snelweg, de Heesterseweg en de spoorlijn. Ten noorden van de Heesterseweg is veel van de oorspronkelijke beplanting verdwenen. De openheid die daardoor is ontstaan vormt een nieuwe kwaliteit. De inham van de rivierkomvlakte is wel nog redelijk gaaf. Ook het deel ten zuiden van de Heesterseweg is nog redelijk gaaf. Dit gebied is veel kleinschaliger dan het noordelijke deel van het plangebied, doordat de oude beplantingsstructuren hier goeddeels intact zijn gebleven. Functies: Het gebied kent een grote diversiteit aan functies. Verspreid in het gebied liggen allerlei zgn. stadsrandfuncties zoals moestuintjes, paardenweitjes van hobbyboeren, geitenweitjes, een ruitervereniging, een hondensportvereniging, open opslag van bouwmaterialen en nieuwe bedrijvigheid. Met name langs de parallelweg bevindt zich bedrijfsbebouwing die zich expliciet naar buiten presenteert. In deelgebied De Kouwe Noord bevinden zich eveneens buitensporig grootschalige bedrijven (bijvoorbeeld keukens). Recreatie: In het plangebied ligt het Ivo Dintherpad van totaal 5,5 km lang. (2 km is hiervan onverhard.) Het pad is gemarkeerd met gele routepalen en voorzien van 3 bankjes, 1 picknicktafel en 2 informatiepanelen. Er zijn 2 officiële startpunten, nl. bij molen Zeldenrust en aan de Heesterseweg tussen de huisnummers 24 en 26. Daarnaast gaat de knoopuntenroute voor fietsers ook door het plangebied. Het plangebied leent zich momenteel redelijk voor recreatief fietsen.

57

58

59

60 Historische kaart ca. 1900

61

62

63 Gebied 1 Beschrijving Schematische weegave Foto s Foto s Foto s Beschrijving landschap Deelgebied 1 bestaat uit de Papendijk en is 1 van de 3 linten in het plangebied. Vanaf de weg zijn diverse doorzichten naar het landschap. Met name het uitzicht naar de molen en het open landschap waar de molen instaat wordt hoog gewaardeerd. Beschrijving huizen De huizen aan de Papendijk hebben veelal een landelijke uistraling. Dit uit zich o.a. in de kapvorm, de lage dakgoot, de gevelgeleding en het materiaalgebruik. Ook voor de nieuwe huizen, die in het lint gebouwd kunnen worden zullen beeldkwaliteitseisen afgestemd op de landelijke uitstraling gelden. Ontwikkelingsmogelijkheden De ontwikkelingsmogelijkheden beperken zich tot het invullen van de gaten in het lint. Daarbij dienen wel een aantal doorzichten gespaard te blijven. De molen en het omliggende landschap blijven open. Met name het gebied aan de oostzijde van de weg tot aan de Weverstraat biedt mogelijkheden voor nieuwe huizen Landschaps - structuur Langs de Papendijk staan aan de oostzijde van de weg grote eiken. Tezamen vormen deze eiken een prachtige, beeldbepalende bomenrij. Naast de doorzichten op het landschap en de eiken is ook de erfbeplanting beeldbepalend. Met name de beplanting op de erfafscheiding in de vorm van hagen draagt bij aan de groene en landelijke uitstraling.

64 Bijlage: Gebiedsanalyse Gebied 2 Beschrijving Schematische weergave Foto s Foto s Foto s Beschrijving landschap De Heesterseweg is de verbindingsweg tussen Oss en Geffen. Binnen de landschapsstructuur van het plangebied vormt deze weg 1 van de 3 linten. Het westelijke gedeelte grenst aan de bebouwde kom (huizen en bedrijven) van Geffen. Het oostelijke deel ligt volledig in het landelijke gebied. Met name ten noorden van de weg is het landschap zeer open. Beschrijving huizen Langs de noordkant van de Heesterseweg ligt de rand van de bebouwde kom. Hier staan veelal zeer grote nieuwe huizen in boerderijstijl. Het stukje langs De Doelen bestaat uit bedrijven en wordt gedomineerd door bedrijfsbebouwing. De huizen aan de Heesterseweg in het landelijke gebied zijn veelal gewone en eenvoudige huizen. Ontwikkelingsmogelijkheden De heesterseweg kenmerkt zich door lintbebouwing met doorzichten op het achterliggende landschap. Zgn. gaten in de lintbebouwing kunnen benut worden, mits er regelmatig doorzichten naar het landschap blijven. Dit geldt met name aan de noordkant. Aan de zuidzijde wordt het kleinschaligere landschap met de diverse bosschages doorgezet Landschaps - structuur De Heesterseweg wordt aan beide zijden begeleid door een rij eiken. Op diverse locaties (met name begin en einde weg) zijn hagen (veldesdoorn). Deze hagen vormen nu een incident. In de toekomst zullen de hagen juist een continue factor langs de Heesterseweg vormen (met name bij bebouwing).

65 Gebied 3. Beschrijving Systematische weergave Foto s Foto s Foto s Landschapsbeschrijving De Bergstraat is een bebouwingslint. Ten noorden van de Bergstraat ligt het zeer open landschap wat aansluit op de openheid ten noorden van de spoordijk (rivierkomvlakte). Ten zuiden van de Bergstraat ligt eveneens een open gebied (dekzand-rug). Het lint is behoorlijk gesloten met slecht sporadisch een doorzicht. Alleen op het noordwestelijke deel is wel vrij uitzicht. Beschrijving huizen De bebouwing langs de Bergstraat heeft een landelijke uitstraling. Dit uit zich in de lage dakgoot, de langwerpige plattegrond, de gevelgeleding, de dakvorm en de materiaalkeuze. Ook de gewone woonhuizen hebben een landelijke accent. (bijvoorbeeld luiken) Ontwikkelingsmogelijkheden Het relatief dichte bebouwingslint kan nog enigszins verder verdicht worden. Vrijkomende kavels kunnen herbebouwd worden. Aan de zuid-zijde dient één doorzicht van formaat behouden te blijven (bij de pony s). Aan de noordzijde dient het uitzicht op de openheid gehandhaafd te worden. 1 2 Landschaps - structuur Langs de Bergstraat bevindt zich een mooie bomenstructuur. Aan beide zijden van de straat. Achter deze twee bomenrijen ligt een sloot. Soms op vallend, soms onopvallend. Met name de sloot aan de noordzijde krijgt een dominantere rol. De sloot zal visueel aanwezig zijn. (open en bruggen). De sloot aan de zuidzijde is veelal begroeid.

66 Gebied 4. Beschrijving Systematische weergave Foto s Foto s Foto s Beschrijving landschap Gebied 4 bestaat uit een kleinschalig landschap bestaande uit woonhuizen met grote tuinen, paardenweitjes en doorzichten op het omliggende landschap. In feite kent het gebied twee clusters van bebouwing en stukje lintbebouwing met weinig samenhang. Gebied 4 ligt aan de westzijde tegen de bebouwde kom en aan de oostzijde sluit dit gebied aan op de Bergstraat. Beschrijving huizen De huizen hebben hier veelal een landelijke uitstraling. D.w.z. dat veel huizen boerderijen zijn en de gewone woonhuizen hebben een aantal landelijke kenmerken. Typerende kenmerken zijn de lage dakgoot, de dakvorm, de gevelgeleding en het materiaalgebruik. Ontwikkelingsmogelijkheden De twee bebouwingsclusters kunnen versterkt worden door extra bebouwing. Tevens kan het lint van de Bredeweg aansluitend op de Bergstraat versterkt worden door de bebouwing te continueren. Hierdoor wordt ook het contrast met het open landschap helderder Landschaps - structuur De bomenstructuur (essen) van de Bergstraat kan doorgezet worden in de Bredeweg richting de bebouwde kom. De twee bebouwingsclusters krijgen hun eigen boomsoort.

67 Gebied 5. Beschrijving Schematische weergave Foto s Foto s Foto s Beschrijving Landschap Deelgebied 5 bestaat uit een losse clustering van huizen en open weilanden. De huizen zijn geordenend langs de Sassendreef, de Heikestraat en de Weverstraat. De bebouwing is veelal aan 1 zijde van de weg gepositioneerd. De open ruimte aan de andere zijde van de weg wordt hoog gewaardeerd. Beschrijving huizen De huizen bestaan veelal uit woonhuizen met een landelijke accent. Ontwikkelingsmogelijkheden De gaten in de eenzijdige linten kunnen worden ingevuld. De open weilanden aan de voorzijde van de woningen dienen behouden te blijven. De nieuwe woningen dienen eveneens omgeven te zijn door een ruime tuin Landschaps - structuur Opvallend in het gebied zijn de rijen berken langs de weg. Deze zijn bepalend voor het karakter van het gebied.

68 Gebied 6. Beschrijving Schematische weergave Foto s Foto s Foto s Beschrijving landschap In de huidige situatie is deelgebied 6 een relatief open landschap. Het oostelijk deel is een hoog gewaardeerd kleinschalige landschap bestaande uit weiden, bosschages en verspreid staande woningen. Qua nieuwe landschapsstructuur stellen wij voor om het kleinschalige landschap met de bosschages door te trekken naar het westen. Beschrijving huizen De verspreid staande huizen gaan op in het opgaande groen. Dit betekent dat met name de voortuinen en het opgaande groen op het perceel ook beeldbepalend zijn. De huizen hebben veelal een landelijke uitstraling of een algemeen voorkomen. (geen uitgesproken architectuur) Ontwikkelingsmogelijkheden In het kleinschalige landschap kunnen diverse nieuwe woningen worden ingepast. Voorwaarde om te kunnen bouwen op een locatie is dat de drie-eenheid bos-weiland-bebouwd perceel in verhouding blijft. Op de locatie van het woonwagenkamp en het uiteinde van de Zolder kan de bebouwing vervangen worden. Landschaps - structuur Het kleinschalige landschap van het oostelijk deel wordt uitgebreid naar het westen. Hiertoe worden bestaande groenstructuren benut door deze op te nemen in grotere structuren van opgaand groen. Zo wordt bijvoorbeeld het crossterrein opgenomen in een bosschage.

69 Gebied 7. Beschrijving Schematische weergave Foto s Foto s Foto s Beschrijving landschap Deel gebied 7 is een open gebied op de dekzandgrond. Dit open gebied wordt doorsneden door de Leiweg met aan weerszijden berken. Beschrijving huizen In dit gebied bevindt zich een enkele boerderij met bijbehorende stallen. Ontwikkelingsmogelijkheden In dit gebied zijn geen ontwikkelingsmogelijkheden. De openheid dient volledig gerespecteerd te worden. De huidige bedrijfsbebouwing dient bij voorkeur verplaatst te worden naar het noordelijker gelegen LOG. Landschaps - structuur De openheid wordt volledig gerespecteerd. De Leiweg is een prachtige groene laanstructuur die de openheid doorsnijdt. Deze laan wordt aangevuld. De begrenzing van de bebouwde kom bestaat momenteel hoofdzakelijk uit achterkanten. In de landschapsstructuur wordt hier voorzien in een nieuwe groene begrenzing.

70 Gebied 8. Beschrijving Schematische weergave Foto s Foto s Foto s Beschrijving landschap Het landschap bestaat hier uit een inham van de rivierkomvlakte en is een volledig open gebied. Dit gebied is ook natter dan het overige deel van het plangebied. Beschrijving huizen Er staan hier geen huizen met uitzondering van een blok karakteristieke bebouwing. Ontwikkelingsmogelijkheden Geen ontwikkelingsmogelijkheden. De openheid wordt volledig gerespecteerd. Landschaps - structuur Deelgebied 8 is een open gebied en maakt deel uit van de rivierkomvlakte. Dit gebied sluit qua landschapsstructuur aan op de andere zijde van de spoordijk.