WOONLASTENAGENDA 2016 Zayaz
ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten. In dit akkoord staat het groeiende woonlastenvraagstuk centraal. De betrokken partijen willen met elkaar de verwachte stijgende trend tegengaan. Ook willen de partijen meer ruimte creëren voor huishoudens om hun eigen (woon)lasten beter te beheersen. De afspraken hierover komen terug in een gezamenlijke woonlastenagenda, die elk jaar wordt opgesteld. Ook maakt iedere partner een specifieke woonlastenagenda waarin de eigen inzet wordt geconcretiseerd. Via deze woonlastenagenda s maakt iedere partner in het woonlastenakkoord inzichtelijk en transparant wat hij bijdraagt aan het woonlastenvraagstuk en aan de afspraken die de partners hierover met elkaar gemaakt hebben. De partners leggen op deze wijze verantwoording af aan elkaar en aan de stad. Het woonlastenakkoord is immers niet vrijblijvend. In dit document leest u de woonlastenagenda van Zayaz voor 2016. 2
ALGEMEEN Ook in 2016 heeft Zayaz betaalbaarheid bovenaan op de beleidsagenda staan. Het gaat daarbij zowel om de betaalbaarheid op langere termijn als de betaalbaarheid in het hier en nu. Steeds wordt gezocht naar een optimale balans tussen deze twee binnen de financiële mogelijkheden. NETTO HUURLASTEN ALGEMENE BELEIDSUITGANGSPUNTEN De keuze voor betaalbaar wonen als centraal beleidsthema bij Zayaz komt onder andere tot uiting in het portefeuillebeleid en, als afgeleide daarvan, het huurbeleid van Zayaz. Ten opzichte van de woonlastenagenda 2015 heeft Zayaz de betaalbaarheidsambitie verder opgeschroefd. Zowel in termen van het aantal beschikbare sociale huurwoningen als in termen van de bijbehorende huurprijzen. Zonder deze aanpassingen zou de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep met de laagste inkomens verder onder druk komen te staan. Binnen onze financiële mogelijkheden doen wij er alles aan om dit zoveel mogelijk te voorkomen. Dit leidt tot de volgende nieuwe beleidsuitgangspunten: Groei voorraad: In de woonlastenagenda 2015 hanteerde Zayaz nog het uitgangspunt van een gelijkblijvende omvang van de sociale voorraad om de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen te kunnen garanderen. Gezien de verwachte groei van de doelgroep en de toenemende druk op de woningmarkt als gevolg van de grote toestroom van vluchtelingen en daarmee de groei van het aantal verblijfsgerechtigden heeft Zayaz de ambitie opgeschroefd. Zayaz streeft (vanaf 2018) een (gemiddelde) groei van de sociale voorraad van 50 woningen per jaar na. Meer woningen onder de 1e aftoppingsgrens: In de vorige versie van het portefeuillebeleid, die uitgangspunt was voor de woonlastenagenda 2015, koos Zayaz ervoor om de verdeling van 3
woningen over de verschillende huurprijscategorieën te fixeren (op het niveau van de totale portefeuille). Dit betekende dat huurprijzen bij mutatie in sommige gevallen minder stegen dan voorheen het geval was of zelfs verlaagd werden bij mutatie. Vanwege veranderende wet- en regelgeving heeft Zayaz besloten nu een stap verder te gaan in de ambitie. Als gevolg van de passendheidstoets moeten mensen met recht op huurtoeslag (minimaal 95%) een woning aangeboden krijgen met een huurprijs onder de voor hen geldende aftoppingsgrens. Wetende dat toewijzing grotendeels plaatsvindt aan 1- en 2-persoonshuishoudens, betekent dit dat de eerste aftoppingsgrens (576 euro in 2015) van toepassing is. Om ervoor te zorgen dat woningzoekenden evenveel kans blijven houden op een woning, hebben wij daarom besloten om van een substantieel aantal woningen de streefhuur (die wordt aangehouden als de woning muteert) terug te brengen tot een niveau onder de eerste aftoppingsgrens. De overige sociale huurwoningen mogen doorgroeien tot maximaal de liberalisatiegrens. Voor de concretisering van aantallen/percentages verwijzen wij naar het sociaal woonakkoord (i.o.). De volgende beleidsuitgangspunten blijven in 2016 ongewijzigd: Bestrijding van scheefbewoning blijft belangrijk om de betaalbaarheidsdoelstellingen te kunnen realiseren, mede gelet op de ontwikkeling van de grootte van de doelgroep. Daarom past Zayaz het instrument inkomensafhankelijke huurverhoging toe (of andere wettelijke instrumenten die hiervoor in de plaats komen). Daarbij houdt Zayaz wel altijd rekening met de effecten op wijk- en buurtniveau. Soms draagt een hogere mate van scheefbewoning bij aan de leefbaarheid van een buurt. Het huurbeleid dient te allen tijde bij te dragen aan een duurzaam verdienmodel. Ook om betaalbaar wonen in de toekomst mogelijk te maken. Vertrekpunt voor de verdeling over de verschillende prijsklassen is dat Zayaz ongeveer 60% van de sociale woningvoorraad in s-hertogenbosch in bezit heeft; dat aandeel borgt Zayaz in de voorraad. ONZE INZET VOOR 2016 De hierboven geschetste uitgangspunten omtrent het huren, worden in 2016 door vertaald in het huurbeleid. Daarbij wordt gekeken naar betaalbaarheid voor zowel de nieuwe als de zittende huurder. Inzet is in 2016 voor de laagste inkomensgroep alleen de inflatie door te rekenen bij de jaarlijkse huurverhoging. Voor de hogere inkomens benutten we wel de wettelijke beleidsruimte en passen waar nodig maatwerk toe. Zayaz gaat door met kleinschalig experimenteren met maatwerkoplossingen voor huurders die in de knel zitten. Zo gaan we samen met andere partijen in het project aan het stuur van je huur het voor wat hoort wat principe uitproberen. De bedoeling is de kracht van de huurder te verzilveren zodat dit leidt tot financiële en/of sociale lastenverlichting en / of verhoging van eigen regie. Ook woningruil met huurachterstand blijven we inzetten als maatwerkoplossing ten behoeve van een passende woonquote. 4
SERVICEKOSTEN Verlaging van servicekosten willen we vooral bereiken door bewonersinitiatieven / zelfwerkzaamheid te stimuleren. In 2015 heeft Zayaz in dit kader een prijsvraag Besparen doe je samen uitgeschreven. De huurdersvereniging van Commissaris van der Hartenlaan heeft deze prijsvraag gewonnen. Eind 2015 / begin 2016 worden zonnecollectoren op het dak van het complex geplaatst om het energieverbruik van de algemene ruimten en liften te verlagen (en daarmee de servicekosten). In 2016 zullen we dergelijke initiatieven van bewoners blijven ondersteunen / faciliteren (ook link met project Aan het stuur van je huur ). Daarnaast proberen we via scherpe inkoop de kosten te minimaliseren. Op de inkoopagenda 2015 / 2016 staan o.a. rioolontstopping en groenvoorziening. ENERGIELASTEN ALGEMEEN BELEIDSUITGANGSPUNT 2016 Duurzaamheid staat voor Zayaz primair in het teken van betaalbaarheid en is geen doel op zichzelf. Bij logische vervangings/ onderhoudsmomenten kiezen we ervoor om de energieprestatie van het bezit te verbeteren. Dit primair ter verlaging van de woonlasten van de huurder. Hierdoor kan met beperkte investeringen een energetische verbetering worden behaald, binnen de noodzakelijke rendementseisen die we hanteren. Renovatie gaat gepaard met een energetische verbetering van de woningen. Te realiseren verbeteringen 2016/2017/2018: - 98 woningen van E/F/G naar B - 275 woningen van D/E/F/G naar C - 221 woningen van E/F/G naar D Woningen Zayaz naar energielabel Eind 2009 Eind 2013 Medio 2015 Label A++, A+, A, B 8% 26% 31% Label C, D 54% 55% 53% Label E, F, G 38% 19% 16% Ook via de geplande nieuwbouwprojecten (495 eenheden t/m 2018 op A+ niveau) draagt Zayaz bij aan een energetische verbetering van de voorraad. INZET 2016 Opstart en uitvoering Nul-op-de-meter renovatie van 57 woningen in s-hertogenbosch West. Bij deze renovatie wordt de woning energetisch dermate verbeterd, dat er geen woning gebonden 5
energienota meer is. De uitvoering van dit project loopt door tot in 2017. Zayaz neemt deel aan de Brabantse Stroomversnelling. Doel hiervan is het realiseren van een energie neutrale gebouwde omgeving in Brabant in 2050. Daarvoor moeten 800.000 bestaande woningen in de provincie Noord-Brabant worden aangepakt. Als dit slaagt, heeft het enorme impact op klimaatdoelstellingen, wonen, economie, werkgelegenheid en maatschappelijk welbevinden (energiearmoede, woonlasten). Voor deelname aan de Brabantse deal brengt Zayaz concreet het Nul op de Meter project in en de intentie om bij positieve evaluatie (op basis van gezamenlijk op te stellen criteria) te verbreden. Zayaz heeft de intentie om waar mogelijk vanuit bestaande activiteiten en projecten bij te dragen aan de gemeentelijke duurzaamheidsambitie in West (pilotwijk West / living lab ). Inzet op bewustwording / voorlichting rondom duurzaamheid. Zowel via gezamenlijke campagne en activiteiten in het kader van Woonlasten de Baas, als via de eigen communicatiekanalen. Renovaties koppelen aan bewustwording voor huurders om hen maximaal in staat te stellen hun woonlasten te reduceren. Deelname aan (stedelijke) pilot energiecoaches. Doel hiervan is tweeledig: 1) mensen met een laag inkomen opleiden tot energiecoach en hen (extra) inkomen verschaffen, 2) bewoners voorlichten over energiebesparing waardoor hun woonlasten kunnen dalen. WOONGERELATEERDE KOSTEN Zayaz is sociaal aandeelhouder van het in 2014 opgerichte bewonersdienstenbedrijf De Copernikkel. Daarin zit onder meer een klussendienst, reparatiestraat, boodschappen bus en cateringclub. Doelstelling is enerzijds het creëren van extra werkgelegenheid voor bewoners waardoor hun inkomsten worden verhoogd en anderzijds het vergroten van de leefbaarheid / het langer zelfstandig wonen in de wijk. 6
OVERIG Incassobeleid op maat met snelle begeleiding, huisbezoeken en waar nodig doorverwijzing. Inzet wooncoach: vrijwilliger als maatje voor kwetsbare bewoners die het niet lukt om zelfstandig hun huishouden en aanverwante zaken te runnen. Een vrijwillige coach biedt gemiddeld één jaar ondersteuning aan bewoner(s) om hun huishouden weer op orde te krijgen. Bewoner(s) en coach bepalen samen hoe zij dit aanpakken. Het traject wordt afgesloten als de persoon/het gezin weer zelfstandig verder kan. Beroepskrachten begeleiden de vrijwilligers en als het nodig is, vindt er doorverwijzing naar professionele hulpverlening plaats. Zayaz maakt al een aantal jaren social return-afspraken met leveranciers bij de aanbesteding van projecten en monitort deze actief, teneinde mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt perspectief te bieden op een betaalde baan en daarmee een vast inkomen. Sinds 1 januari 2015 wordt gewerkt met generieke social return voorwaarden door meerdere corporaties in Brabant, waardoor de spinoff steeds groter wordt. Ook buiten de stad. In 2016 is het voornemen social return gericht in te zetten in relatie tot (specifieke doelgroepen met) betaalbaarheidsproblematiek. Actieve bijdrage aan de pilot woonlastencoach uit de gezamenlijke woonlastenagenda. Doel van de pilot is uitwisseling van kennis, ervaring en ideeën tussen woonlastencoaches van de gemeente en praktijkwerkers van de corporaties en andere partners om te komen tot: 1) betere analyse op casusniveau, 2) meer opgeloste casussen, 3) groeiend aantal oplossingsrichtingen vanuit de praktijk, 4) zicht op rode draden en uitwerking daarvan (concrete onderwerpen voor 2016 o.a.: werkwijze vroegsignalering, verbeteren proces incasso / schuldhulpverlening, handvatten voor maatwerkaanpak) Bijdragen aan het verder verbreden / verdiepen van het stedelijk praktijknetwerk Woonlasten de Baas, middels (o.a.) voorbereiding van en deelname aan netwerkbijeenkomsten. Opstarten pilot vroegsignalering Boschveld. Doel hiervan is sneller stabiliseren van de financiële situatie van huurders waardoor problematische schulden kunnen worden voorkomen. Het idee is dat Zayaz huishoudens die 2 maanden bij de deurwaarder lopen, en waarbij geen zicht is op een oplossing, aanmeldt bij het sociaal wijkteam. Daar vindt verdere inventarisatie van de situatie plaats en het uitzetten van passende acties (b.v. doorverwijzing naar hulpverlening / aanmelden schulddienstverlening, etc.). We gaan verder met het gedachtengoed van het project de last die past ; het ontwikkelen van een stoplichtsysteem voor nieuwe huurders / check van de woonlasten bij zittende huurders gekoppeld aan life events. In 2015 hebben we in dit kader vooral gewerkt aan de invoering van de passendheidstoets (per 1 januari 2016). Om de woonlasten van huurders zo laag mogelijk te kunnen houden, zetten we sterk in op kostenverlaging. Enerzijds via sturing op onderhoudslasten en beheerlasten, anderzijds via professionele en scherpe inkoop, waar mogelijk samen met andere corporaties (in Lenteverband) vanwege de schaal. Op de Lente inkoopagenda van 2016 staan onder meer: schilderwerk, automatische deuren en brandveiligheid. 7