Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars Jaargang 8 nr 1 februari 2014 zie ook: www.nvm.nl Kamerleden over hun speerpunten in 2014 2 We hebben het dal achter ons gelaten 7 2014 wordt het jaar van de transitie Je ziet nu écht perspectief, al zijn we er nog lang niet. We hebben zes jaar lang moeten overleven en we zijn nu toe aan de versnelling. Dat zei NVM-voorzitter Ger Hukker in januari tijdens de nieuwjaarsbijeenkomst van de NVM. Volgens Hukker had hij zin in 2014. Het optimisme van Hukker werd door Bouwend Nederland-voorzitter Maxime Verhagen gedeeld, al ziet hij voornamelijk perspectief voor de bestaande bouw en minder voor de nieuwbouw. Rubrieken Makelen in een moeilijke markt 4 Naast Verhagen was trendwatcher Adjiedj Bakas te gast op de bijeenkomst. Hij hield een prikkelende en zeer amusante presentatie, die duidelijk in de smaak viel bij de goedgevulde zaal. Deze presentatie, voor een groot deel bestaande uit fi lmpjes, ging over de veranderende rol van de makelaar. Volgens Bakas moeten makelaars out-of-the-box leren denken. We hebben omdenken, verleiding en creativiteit nodig. Makelaars moeten leren van andere branches. En ook moeten we kijken naar nieuwe fi nancieringsarrangementen, aldus Bakas. Jaar van het Paard Bakas meent dat het komende jaar een belangrijke verandering kan inluiden. 2014 is volgens de Chinese astrologie het Jaar van het Paard. Dit betekent dat 2014 een jaar van transitie wordt. Een jaar, waarin je heel mooie dingen kunt doen. Volgens hem moeten makelaars kansen pakken en patronen doorbreken. Je kunt wel over banken klagen, maar je kunt ook een eigen bank beginnen. Het woonwarenhuisbedrijf Ikea is een eigen bank en bouwbedrijf begonnen. Waarom zou de NVM ook niet zelf een bank starten? En zo zijn er nog meer mogelijkheden. Internet Volgens Bakas liggen er voor makelaars enorme mogelijkheden op het internet. Daar is heel veel informatie verkrijgbaar over (potentiële) klanten. Iedereen die nu nog gelooft in privacy, gelooft in sprookjes. Iedere minuut per dag verzenden we 2,4 miljoen e-mails, 100.000 tweets en worden er 571 nieuwe websites gecreëerd. Er zijn zoveel data op het net. Nog voordat een consument bedenkt dat hij een huis wil kopen, kunnen jullie dat al weten. Daar kun je gebruik van maken, aldus Bakas. Zie ook de presentatie van Maxime Verhagen op pagina 7 Faits divers 5 Nieuwe rubriek: Langs de Grenzen 7 De eerste woning van Roland Koopman 8 In de kantlijn: Deel Nijmegen beschermd stadsgezicht 8
VOORWOORD Rust woningmarkt is broodnodig Na de ingrijpende hervormingen van minister Blok (Wonen) lijkt er eindelijk rust op de woningmarkt te zijn gekomen. Wat heel belangrijk is: dit is het, zo stelde Blok in het laatste nummer van NVMagazine in 2013. De komende jaren gaat hij vooral op de winkel passen en zullen er geen ingrijpende wijzigingen meer worden doorgevoerd. Die rust is ook wel nodig, want er is de afgelopen tijd veel gebeurd. Ik denk dan bijvoorbeeld aan de verhuurdersheffing, de veranderingen op het gebied van de hypotheekrenteaftrek, het aftrekbaar maken van rente op restschulden, de verplichting om alleen annuïtair of lineair af te lossen, etc. Dergelijke maatregelen zijn in beginsel misschien toe te juichen, maar zorgen ook voor onzekerheid. En onzekerheid op de woningmarkt heeft als negatief effect dat mensen niet in beweging komen. Het blokkeert de doorstroming. De woningmarkt laat tekenen van herstel zien, maar is ook nog heel kwetsbaar. Er moet nog een bepaalde balans worden gevonden. Het oplaten van proefballonnen is ondoordacht, want dat schaadt het prille herstel. Toch lanceerde econoom Sweder van Wijnbergen onlangs op de radio het idee om de verminderde gasbaten te compenseren door een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Dergelijke plannen zijn misschien goedbedoeld, maar werken contraproductief. Ze vergroten de onzekerheid. Makelaars merken het onmiddellijk in hun praktijk, als er onduidelijkheid optreedt. Natuurlijk zitten er ook aan het nieuwe beleid nog wat haken en ogen. Die weeffouten moeten we herstellen. Maar graag geen proefballonnen meer. Ze breken het herstel van de woningmarkt namelijk in de knop. Ger Hukker, voorzitter NVM De speerpunten van VVD, SP en CDA voor 2014 Wat zijn de speerpunten van VVD, SP en CDA op het gebied van de woningmarkt dit jaar? NVMagazine vroeg het aan Roald van der Linde, Paulus Jansen en Raymond Knops, woningmarktwoordvoerders van respectievelijk de VVD, SP en CDA in de Tweede Kamer. Dezelfde koers als in 2013 Roald van der Linde (de nieuwe VVD-woordvoerder voor de woningmarkt): Wij kijken terug op een goed 2013. Er ligt een woonakkoord, het scheefwonen wordt aangepakt en de huizenmarkt heeft weer grond onder de voeten. Stef Blok heeft als minister historische stappen gezet. In 2014 varen we dezelfde koers. Woningbouwcorporaties moeten zich richten op hun kerntaken. We willen meer doorstroming, meer ruimte voor de vrije huursector en meer duidelijkheid in de koopmarkt. Huizenbezitters hebben recht op heldere kaders. De afspraken die we nu maken moeten consistent en houdbaar zijn. De VVD wil vooral dat hervormingen op de koopmarkt één-op-één leiden tot lastenverlichting. Tegenover de beperking van de hypotheekrenteaftrek staat een verlenging van de derde schijf van de inkomstenbelasting, tegenover de verplichte annuïtaire aflossing staat op termijn een verlaging van het toptarief naar 49,5 procent. Bijzondere aandacht hebben we voor de kredietverlening. Mijn collega Barbara Visser heeft de toezegging binnengehaald dat er meer ruimte komt voor maatwerk. Dit voorjaar zullen we ook spreken over de plannen voor een Nationale Hypotheekinstelling. We kijken daar wel kritisch naar. Het is een kans om miljarden uit de pensioenfondsen te mobiliseren, zeker nu banken de nieuwe kapitaaleisen moeten gaan implementeren. Op het gebied van restschulden valt nog veel te doen Restschuldproblematiek funest voor economie en arbeidsmarkt Raymond Knops (CDA): 2013 was een heel belangrijk jaar voor de woningmarkt, omdat de besluiten die toen zijn genomen gevolgen hebben voor 2014 en verder. Denk aan het beperken van de loan-to-value ratio waardoor de leencapaciteit verkleind wordt. Denk aan de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Dat zijn maatregelen die huiseigenaren en aspirant woningkopers hard raken. De woonakkoordpartijen hebben een riante meerderheid in de Tweede Kamer. Ik ga er dus vanuit dat er niets meer te veranderen is aan de afspraken op het gebied van woningmarktbeleid. Daar zullen we het dus helaas mee moeten doen. Ik vind dat de maatregelen die voor huiseigenaren en huizenkopers nu worden genomen ongunstig zijn. Kijk alleen maar naar die miljoen burgers, van wie de woning onder water staat. Dat belemmert een goede doorstroming op de woningmarkt en met name daar zit een groot probleem. Ondanks het onwrikbare woningmarktakkoord dat er nu ligt gaan wij als CDA niet met de handen over elkaar zitten. Er valt bijvoorbeeld op het gebied van die restschuldproblematiek nog veel te doen. Want zoals de situatie nu is, is die funest voor de economie en arbeidsmarkt. De Kamer kan ontbonden worden tot aan de verkiezingen Paulus Jansen (SP): Wat de SP betreft kan de Tweede Kamer tot de verkiezingen ontbonden worden als je kijkt naar het woningmarktbeleid. Er ligt een woningmarktakkoord dat in gewapend beton gegoten is en waar geen beweging meer in zit. Je ziet dat in het debat in de Tweede Kamer tegenargumenten volstrekt niet meer ter zake doen. Woningzoekend Nederland staat hulpeloos langs de zijlijn en ziet met lede ogen aan hoe dit kabinet zijn beleid onveranderd doorzet. Omdat in de Kamer geen ruimte meer is voor debat denk ik dat noodzakelijke verandering de komende periode echt van buiten zal moeten komen. Alleen als er voldoende druk ontstaat kunnen gemaakte afspraken heroverwogen worden en is er misschien mogelijkheid om bij te sturen. Ik overweeg dan ook om meer tijd te gaan besteden aan het bijwonen van werk- en actiebijeenkomsten in het land. Sinds oktober 2012 heb ik zo n 65 spreekbeurten gehouden over het woningmarktbeleid in dit land. Ik houd mensen daar voor dat de ingeslagen weg voor woningzoekenden niet in hun voordeel is. Daarnaast zijn er nog een paar aanpalende dossiers die niet in het woningmarktakkoord zitten. Ik denk dat ik daar dit jaar meer energie in ga steken. In volgende nummers van het NVMagazine komen andere partijen aan het woord. Huizenbezitters hebben recht op heldere kaders 2
Rondetafeldebat over restschulden We waren verwend door die prijsstijgingen Hoe ontstaan restschulden bij eigenwoningbezitters, wat kunnen banken hieraan doen en wat zijn de oplossingen? Hierover gingen NVM-voorzitter Ger Hukker, Anneloes van Ulden, adviseur Consumentenzaken bij de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en Dirk Brounen, hoogleraar Vastgoedeconomie Universiteit van Tilburg, voor NVMagazine met elkaar in debat. Als die doorstroming eenmaal komt, heeft dat een positief effect op de huizenprijzen en wordt ook het restschuldprobleem kleiner. en dan met een gedwongen verkoop te maken krijgen. Ik heb mij verbaasd over het gedrag van banken. Ze zien het wel vaak, maar dan heb ik het idee dat ze minder eensgezind zijn over de volgende stap en de oplossing. Het gaat voor een deel over executieveilingen. Daar zet je de verhoudingen het meest op scherp. Ook hier zijn mensen te optimistisch met een huis begonnen. Een echtscheiding komt in een derde van de huwelijken voor. Dat had je van tevoren waarschijnlijk niet verwacht. Dat overkomt je. Die mensen hebben een restschuld en die wordt door die veiling dus eigenlijk vergroot. Hukker: Het aantal executieveilingen neemt gelukkig af, maar het aantal probleemgevallen neemt daarentegen toe. Het zijn ongeveer 10 duizend woningen op jaarbasis. Als eenmaal de stap genomen is naar de executie, dan interesseert het geen hond meer wat het opbrengt. DEBAT Van Ulden: Het is voor niemand van belang om op die executieveilingen uit te komen. Ook voor banken niet. Het is voor de bank de grootste prioriteit in principe om iemand in zijn woning te houden. Gelukkig zien we dat ook terug in de cijfers van het Kadaster: in 2013 daalde het aantal veilingen ondanks de crisis met een kwart tot 1863. Rapport Kopen na de crisis De deelnemers aan het debat: Anneloes van Ulden (NVB), Ger Hukker (NVM) en prof. Dirk Brounen. Door (potentiële) restschulden kunnen mensen niet verhuizen en dat belemmert de doorstroming op de woningmarkt. Naar schatting hebben bijna 1 miljoen huizenbezitters een (papieren) restschuld en dat is ongeveer een kwart van het totale aantal woningeigenaren. Wat is in jullie visie de impact van restschulden op de woningmarkt? Brounen: Het is vooral een probleem als je wilt bewegen op de woningmarkt. Als je op papier een restschuld hebt, maar je bent tevreden met waar je woont, hoeft het geen probleem te zijn. Dus of het om 854 duizend huishoudens gaat, of 832 duizend, is niet het probleem. Het probleem gaat meer om mensen die gedwongen worden een andere woning te nemen. Bijvoorbeeld door echtscheiding of verlies van baan. Dat is echt een probleem. Van Ulden: Het gaat van overwaarde naar onderwater. Dat kennen mensen niet. Er zijn mensen die echt moeten en mensen die willen, maar niet kunnen. Daarnaast is er een heel belangrijke groep van mensen die denken dat ze nu niet kunnen overstappen, omdat een restschuld een definitieve barrière is om een nieuwe stap te kunnen maken. Voor ons is er een heel belangrijke rol om die groep aan te spreken. Het kan op zich wel. Mensen hebben minder moeite met het aflossen van een stukje hypotheek dan om daadwerkelijk straks die restschuld te zien. Terwijl feitelijk dat geld in dezelfde pot gaat. Hoe gaan banken met cliënten met restschulden om? Hukker: De kritiek was heel zwart-wit en die is er voor een deel nog. Banken waren eigenlijk alleen met hun eigen problemen bezig, in plaats van met die van consumenten. Als banken zes mensen aan het loket kregen, waarvan er drie standaardzaken waren, dan pakten ze die drie en niet die andere drie. Bij die andere drie bevonden zich zzp ers en doorstromers met een restschuld. Onbekend maakt onbemind. Bovendien werden mensen bij de banken ook gemotiveerd om van die zaken af te blijven, want dan kreeg je geen gezeur van de AFM en DNB. En ook hadden ze dan geen gezeur binnen de eigen directie van de bank. Het scheelde een lastig dossier. Van Ulden: Wij luisteren naar de commentaren en doen daar ook iets mee. Recentelijk hebben we op het NVM-jaarcongres aangekondigd dat banken nog meer willen doen met de restschuldproblematiek. Wij komen heel binnenkort met een informatiepunt op dit onderwerp. Hiermee willen we als sector zeggen: we zien waar onze klanten tegenaan lopen. We willen hun alle faciliteiten bieden om goede keuzes te maken en tonen wat de mogelijkheden zijn. Banken gaan dus adequaat met restschulden om? Brounen: Ik vind dat banken veel sneller kunnen handelen. Ik heb het over de mensen die echt in de problemen zijn gekomen In opdracht van de NVM heeft het onderzoeksbureau RIGO het rapport Kopen na de crisis, doorstroming in een woningmarkt zonder waardestijging opgesteld. Dit rapport is onlangs onder de NVM-leden verspreid en openbaar beschikbaar via de NVM website (www.nvm.nl). In het rapport worden vijf verschillende probleemsituaties geïdentificeerd, die huishoudens beletten de volgende stap in hun wooncarrière te zetten: veranderde regelgeving, restschuld, arbeidsmarkt, verbouwing en overbruggingskrediet. Consumenten, hypotheekadviseurs en makelaars lopen in de dagelijkse praktijk tegen deze knelpunten aan. De politiek heeft steeds meer aandacht voor de problematiek, maar er is veel behoefte aan concrete input. De NVM komt met het rapport tegemoet aan deze behoefte. Hoe kan de restschuldproblematiek worden opgelost? Een generaal pardon? Hukker: Mijn achterban zou dat geweldig vinden. Die zegt: dan kunnen die mensen ineens weer meedoen. Meer transacties, meer doorstroming. Van Ulden: Het is een vliegwiel. Als die doorstroming eenmaal komt, heeft dat een positief effect op de huizenprijzen en wordt ook het restschuldprobleem kleiner. Dan gaan mensen weer verder doorstromen. Banken doen er alles aan om mensen met een restschuld te helpen, maar een generaal pardon is niet de oplossing. Iedereen in Nederland weet dat als je iets leent dat je het ook weer moet terugbetalen. Onze betalingmoraal is hoog en dat moeten we zo houden. Kwijtschelden zou ook ten koste gaan van mensen die wel hun hypotheek aflossen omdat het dan voor iedereen duurder wordt. Brounen: Ik denk dat het goed zou zijn als huishoudens zelf weer beter om zich heen kijken naar wat hun situatie is en wat hun wensen zijn. Als hierover meer bewustzijn ontstaat, ook financieel, dan hebben we volgens mij iets heel waardevols opgebouwd. Ger Hukker (NVM): Banken waren eigenlijk alleen met hun eigen problemen bezig, in plaats van met die van consumenten. Hukker: We waren verwend door die prijsstijgingen. Er was een groep die om de zeven, acht jaar verhuisde. Ze zeiden: er zijn geen blokkades, mijn huis is meer waard, ik heb nog wat op de beurs gedaan en ik ga de volgende stap maken. Brounen: Mensen vonden het vanzelfsprekend dat huizen in prijs stegen. Je kocht iets voor twee ton en je moest het eigenlijk altijd voor tweeënhalve ton twee jaar later kunnen verkopen. Het feit dat dat nu is teruggezakt naar 180 duizend kan een probleem zijn door de omstandigheden. Maar het feit dat je moet toegeven dat het minder waard is geworden, is voor mensen echt een belemmering. Als eenmaal de stap genomen is naar de executie, dan interesseert het geen hond meer wat het opbrengt. Februari 2014 3
SERIE Makelen in een moeilijke markt MAKELEN IN EEN MOEILIJKE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit achtste deel een gesprek met Ans de Wijn van Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting. Dit makelaarskantoor is actief in de regio Groot Utrecht en verzorgt diensten op het gebied van verhuur en aanhuur, verkoop en aankoop van kantoren en bedrijfsruimten, maar ook taxaties, beleggingen, marketing en advisering van commercieel vastgoed. Ondernemen met nieuwe diensten Ans de Wijn: De bedrijfsmakelaar van nu houdt zich niet meer uitsluitend bezig met bemiddelen, maar is veel meer een adviseur. Ik denk dat wij als makelaarskantoor zo goed door deze crisis heen komen, door onze persoonlijke benadering. Want tevreden klanten vormen in feite een manier van acquisitie en zorgen dus eigenlijk voor de continuïteit van je bedrijf. Ik neem vanaf het begin zzp ers, dus de hele kleine organisaties, heel serieus. De markt stagneert. Om te zorgen dat ook grotere vloeroppervlakken verhuurd worden, verdelen we deze in kleinere business units en verhuren deze aan zzp ers. En daar zijn we denk ik de afgelopen jaren enorm succesvol in geweest. Daarnaast proberen we iedere klant en opdrachtgever te ontzorgen. Als je bijvoorbeeld business units creëert met een gemeenschappelijke vergaderruimte, dan moet die ingericht worden. Ook daarin adviseren we zowel de klant als de opdrachtgever. Business wise vind ik het van wezenlijk belang om dat te doen. Hoewel een heleboel makelaarskantoren daar anders over denken, omdat ze vinden dat het te weinig oplevert voor de tijd die ze erin steken. Echter, kleinere organisaties kunnen groeien en de grote kunnen kleiner worden. Dan is het goed als je ook een stuk goodwill kweekt, zowel bij je opdrachtgevers als bij je klanten. Tevreden klanten zorgen voor de continuïteit van je bedrijf Het werk toen en nu De markt toen en nu Visie op de toekomst De makelaar van nu houdt zich niet meer uitsluitend bezig met bemiddelen, maar is veel meer een adviseur. Bedrijfsmakelaardij bestaat eigenlijk voor 60 procent uit advieswerk waaruit uiteindelijk transacties kunnen komen. Zo maken we bijvoorbeeld strategische huisvestingsadviezen en schrijven we programma s van eisen. We adviseren de klant en laten hem niet alleen nadenken over de huisvesting van zijn bedrijf, maar ook over de vorm van huisvesting die voor zijn bedrijf het beste is. Dat die advisering zo n belangrijke factor is geworden komt ook doordat er nu heel anders naar makelaars gekeken wordt. Vroeger, zeg dertig jaar geleden, dacht men dat iedere makelaar zowel woning- als bedrijfsmakelaar was. Nu zie je dat dat duidelijke specialismes zijn. Dat komt mede door de NVM, door de structuren van de organisaties, en de professionalisering. Om die nog verder door te voeren, kiezen wij als makelaarskantoor bewust voor universitair of hbo geschoold personeel dat ook de MRE-opleiding volgt. Daarnaast is het belangrijk dat je opleidingen blijft volgen, congressen bijwoont, en je kennis constant verbreedt en verdiept. We zijn voortdurend bezig met de transformatie van bedrijfspanden Vanaf het moment dat ik startte met mijn eigen bedrijf, in 1992, zijn er hoogte- en dieptepunten geweest in de markt. Die golfbeweging is constant aan de gang. Wel merk je dat in een crisis mensen creatiever gaan denken. Ze willen overleven met hun bedrijf. Door anders te gaan werken en in te spelen op de markt, krijg je ook andere kantoorconcepten. Dan praten we over flexwerken en het nieuwe werken. Aanvankelijk gingen de traditionele organisaties de banken, de accountants, de advocaten daar niet in mee. Nu zie je dat ook zij die slag maken. Ook zij realiseren zich dat je door betere kostenbeheersing eigenlijk minstens zo goed kunt werken, zo niet beter. Door de professionalisering zie je echter ook dat je als makelaarskantoor van heel veel markten thuis moet zijn. Naast advisering moet je ook kennis hebben van taxaties, en de beleggingsmarkt. Dat kun je er allemaal wel bij doen, maar je zult zien dat ook dat in de toekomst zich nog verder gaat specialiseren. Waarbij je dus organisaties krijgt die zich uitsluitend bezighouden met taxaties, met ondersteuning vanuit de makelaardij. Naast de markt, zijn ook de klanten veranderd. Ze zijn mondiger geworden. De professionele klanten zien de toegevoegde waarde van de adviseur. Ze eisen heel veel, maar daar hebben ze ook recht op. Doordat dat ze zelf meer knowhow in huis hebben, zijn ze tevens een sparringpartner. Klant en adviseur vormen zo een team om de klus te klaren op wat voor terrein ook. Dat er nog steeds krimp is, komt mede voort uit de wijze waarop organisaties ingericht zijn. Zo zorgt de flexibiliteit van de organisaties ervoor dat er minder kantoorruimtes nodig zijn. Maar wij geloven heilig in professionele kleine en grotere makelaarsorganisaties die behulpzaam zijn om het hele traject van huur of koop te begeleiden. En dan praat je niet alleen over de juiste keuze maken van waar gehuisvest wordt, maar ook over de juridische aspecten, het helpen met het coördineren van de verhuizing. Ons vak blijft bewegen en zal ook veranderen. We zullen daarbij creatief om moeten gaan met de leegstand. Die moet teruggebracht worden tot een acceptabel niveau, waardoor er in feite een balans ontstaat. Dat die leegstand er is, heeft alles te maken met financiële kwesties. We weten allemaal dat veel hypotheken onder water staan, dat banken afwaarderen maar nog niet helemaal toe zijn aan de afwaardering van incourant onroerend goed en dat volgens ons de bodem nog niet bereikt is. We zijn daarom voortdurend bezig met transformatie van bedrijfspanden, bijvoorbeeld in studentenhuisvesting en wonen. Maar ook zorghuisvesting en hotels zijn mogelijk. En er moeten panden worden afgebroken. Daarbij zullen de gemeenten mee moeten werken om alternatieve bestemmingen te honoreren om weer schwung in die locaties te krijgen. Zodat er geen spooksteden ontstaan. 4
WISSELGELD Eind vorig jaar ontstond er de nodige ophef over de verhoging van het eigenwoningforfait. Ogenschijnlijk onverhoeds werd het forfait verhoogd van 0,6 naar 0,7 procent van de waarde van de woning. Nog een lastenverzwaring voor de eigenaar-bewoners na de hervormingsmaatregelen, die al waren ingevoerd. Het feit dat het eigenwoningforfait niet populair is en vaak onbegrepen, hielp ook niet mee aan de acceptatie van de verhoging. Afbreuk ch een logische en consistente benadering. In de praktijk hter steeds meer afbreuk gedaan aan de logica van het el. Het eigenwoningforfait ligt op een relatief laag niveau, rdoor het een vorm van impliciete subsidie is. Dat het nwoningforfait op grond van de wet Hillen op nul wordt eld als de hypotheek is afgelost, past helemaal niet in de ematiek. De opbrengsten van het eigen vermogen in de ng zijn daarmee volledig onbelast. is tijd nodig om de woningmarkt te hervormen. Wat in decennia is verstoord, kan niet in één kabinetsperiode worden hersteld. Een voor de hand liggend eindpunt voor de fiscale hervorming van de koopsector is dat ook het eigen vermogen in de woning tot het box 3 vermogen wordt gerekend. Het eigenwoningforfait verdwijnt dan. De verhoging van het forfait waartoe nu besloten is, is fiscaal wisselgeld om de toekomstige aanpassingen te vergemakkelijken. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate COLUMN Van oudsher is het eigenwoningforfait complementair aan de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Het woningforfait vloeide voort uit de invalshoek dat de woning fiscaal als een investeringsgoed werd gezien. Kosten, waaronder de rentelasten, zijn aftrekbaar, en de inkomsten zijn belast. Het woningforfait geeft dan de netto opbrengst van de eigen woning weer. Het is het saldo van de toegerekende huur die de eigenaar van de woning fictief ontvangt van zichzelf als bewoner, en de lasten van de eigenaarbewoner zoals onderhoud en zakelijke lasten. Op deze wijze werden in feite op indirecte wijze de opbrengsten van het eigen vermogen in de woning belast. De verhoging van het eigenwoningforfait in 2014 is vervolgens een uitvloeisel van het feit dat het feitelijk huurniveau, op basis waarvan het toegerekende huurniveau wordt bepaald, is gestegen, en de waarde van de eigen woning is gedaald. Een systematiek die al jaren van kracht is. nvoering van het boxenstelsel bij de inkomstenbelasting er vervolgens toe dat het eigenwoningforfait steeds r een anachronisme is geworden. De opbrengsten uit vermogen worden belast in box 3 met een tarief van 1,2 ent van het vermogen. Het eigen vermogen in de woning arvan vrijgesteld. Het feit dat de fi scale behandeling van n vermogen verschillend is, afhankelijk of het vermogen in de ng zit, dan wel op de bank staat, vormt een fi scale verstoring. pbrengsten van het eigen vermogen zouden in principe gelijk en te worden belast, ongeacht de wijze waarop het vermogen legd. Hervorming Dit kabinet is begonnen met de hervorming van de woningmarkt, zowel in de koop- als in de huursector. Zonder te willen bepleiten dat in deze kabinetsperiode nog verdere hervormingen worden doorgevoerd, is het wel van belang te onderkennen dat de noodzakelijke hervormingen met het huidige beleid, nog niet zijn afgerond. Het perspectief van een evenwichtige woningmarkt zonder verstorende (impliciete) subsidiëring gaat verder dan de hervormingen van dit kabinet. Dit is ook bij de voorstellen van Wonen 4.0 het geval. Er Wat in decennia is verstoord, kan niet in één kabinetsperiode worden hersteld VIER TIPS OM VIA SOCIALE MEDIA HUIZEN TE VERKOPEN Sociale media gaan als nieuwe communicatievormen een steeds belangrijkere rol spelen. Steeds meer Nederlanders gebruiken Facebook (nu 60 procent) en Twitter (25 procent). Hoe kun je hier als makelaar of verkoper op inspelen? Vier tips om sociale media in te zetten bij de verkoop van een huis. FAITS DIVERS 1. Leid extra geïnteresseerden naar je advertenties. Dit kan op drie manieren: door als kantoor actief te worden op sociale media, door als makelaar actief te worden en door klanten daartoe aan te sporen (zie punt 2). In de eerste twee gevallen bouw je zelf een netwerk van volgers en vrienden op, zowel via Facebook als via Twitter, voornamelijk onder huizenbezitters en zoekers. In het laatste geval bereik je vooral het netwerk van de verkoper. 2. De volgers en vrienden van een huizenbezitter zijn een belangrijk wapen voor een makelaar. Een eigenaar kan de advertentie van zijn te koop staande huis onder zijn vrienden en volgers verspreiden en hun vragen de informatie zelf ook te delen. Omdat mensen eerder tips bekijken van bekenden dan van vreemden, bekijken zo meer mensen de advertentie. Voor een nog grotere respons kunnen mensen hun kennissenkring het best individueel aanschrijven. Op persoonlijke berichten reageren mensen vaker dan op massamails. FAITS DIVERS eefa 3. De concurrentie op s geen reclame voor euro. Pas het berichtfa benadruk dan de passende eigenschappen. Noem de tuin op een warme zomerdag, de houtkachel in hartje winter en de keuken lopen, verlangdiv isgezocht, vaak dromen over goed op inspelen, TSen TSlaar door iemands bericht te beantwoorden met een advertentie voor een huis. Twitter geeft zo een extra gelegenheid om een Februari 2014 5
PRIKBORD De gemeente Rotterdam moet veel actiever expats, ofwel buitenlandse werknemers, naar de stad toehalen. Ze werken wel in de stad, maar echt wonen doen er te weinig, vindt de fractie van D66 in de gemeenteraad. De partij heeft daarom vragen aan het college van burgemeester en wethouders gesteld. Directeur Neil Dilk van de American School vindt dat de gemeente te weinig doet om buitenlandse werknemers te verleiden zich in Rotterdam te vestigen. Het woningaanbod zou onvoldoende zijn en aan de expats wordt te weinig service geleverd. D66-raadslid Jos Verveen zegt de indruk te hebben dat Rotterdam wel goede service verleent, maar dat de gemeente de expats niet actief benadert en desnoods aan het handje meeneemt. Dat is een groot verschil met andere steden waar expats wel actief worden opgezocht. Alleen Amsterdam heeft een natuurlijke aantrekkingskracht op buitenlandse werknemers om er te gaan wonen. Dit jaar meer gedwongen verkopen Dit jaar zullen nog meer mensen hun huis gedwongen en met verlies moeten verkopen dan in 2013, ondanks het herstel op de woningmarkt. Naar verwachting loopt dit aantal in 2014 verder op tot 5000 à 5500, zo meent Karel Schiffer, directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). WEW is de uitvoerende organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Vorig jaar moesten 4522 huishoudens een beroep doen op de NHG, een toename van meer dan een kwart (27 procent) ten opzichte van 2012. De groei in gedwongen verkopen werd vorig jaar volgens de directeur, naast de prijsdaling van woningen, veroorzaakt door de groei van de werkloosheid en het aantal echtscheidingen. Wat gebeurt er op Twitter? Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Bijzonder Wonen @BijzonderWonen 22 Jan Woningprijzen in veel Europesee landen stabiliseren i en dit jaar @FD_Nieuws http://nws.fd.nl/1apeflv Vastgoed nieuws @Vastgoednieuws 22 Jan S&P ziet in 2015 licht herstel op woningmarkt: ngmarkt: Aan de prijsdalingen op de Nederlandse woningmarkt komt dit jaar... http://dlvr.it/4lp29y TenHagZutphen @tenhagzutphen 21 Jan Meeste Nederlanders blij met hun woning http:// iturl.nl/snsk9q l/ : voor de andere 10% hebben wij de oplossing! Ron Buiting @RonBuiting 20 Jan Goed dat stichting Restsch huld Eerlijk Delen aandacht krijgt in #VK. Me eer aandacht voor hét probleem #woningmarkt & rem op NL economie De NHG geeft de huizenbezitter de garantie dat bij een gedwongen verkoop een mogelijke restschuld aan de bank wordt betaald. Het gemiddelde verlies per woning liep het afgelopen jaar op met 11 procent op tot 38.877 euro. Volgens Schiffer worden steeds minder huizen, die gedwongen moeten worden verkocht, via een veiling van de hand gedaan. In 2013 ging het nog maar om 7 procent tegen 13 procent in het jaar daarvoor. Een veiling levert namelijk een hoger verlies (ruim 20.000 euro) op dan een onderhandse verkoop via een makelaar. Mijn Makelaar Mink @MijnMakelaarM 22 jan Wat een kansen voor de #woningmarkt! Vanaf 15 februari start het @Woonoffensief in @Fryslan. Uiteraard ook veel actie in @_Smallingerland nd Daan Keij @daankeij 8 jan Verhagen en Hukker zijn het eens: in 2014 goed samenwerken, oa mbt en nergiebesparing. Steun voor door minister Blok voorgesteld energielabel. 6
Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland: We hebben het dal achter ons gelaten We kijken met meer optimisme naar het komende jaar. Want het lijkt erop dat we het dal achter ons hebben gelaten. Dat geldt voor de makelaars wat duidelijker dan voor de bouwsector. We zitten nu eenmaal wat later in de economische cyclus. Dat zei Maxime Verhagen, sinds vorig jaar zomer voorzitter van de brancheorganisatie Bouwend Nederland, in januari op de nieuwjaarsbijeenkomst van de NVM in het Utrechtse Bunnik. Hij was daar, naast trendwatcher Adjiedj Bakas, één van de twee uitgenodigde sprekers. Verhagen ging onder meer in op de stand van zaken in de bouwsector en hoe deze branche op termijn weer kan herstellen. ACTUEEL Volgens Verhagen blijft dit jaar de ontwikkeling van de nieuwbouw achter bij die van de bestaande bouw, al zijn de klappen duidelijk minder groot dan in de afgelopen jaren. Er zal in 2014 nog sprake zijn van een krimp in de bouwsector. Maar voor 2015 en vooral 2016 wordt sterke groei verwacht. Voordat het zo ver is, moet het consumentenvertrouwen wel terugkeren. De Bouwend Nederland-voorzitter bekritiseerde gemeenten die hun grondprijzen van voor de crisis handhaven. Bovendien hebben volgens hem veel gemeenten last van bestuurlijke en ambtelijke stroperigheid. Het duurt vaak wel 8 jaar van tekening tot oplevering. Dus daar kan de bouw nog niet veel van verwachten, stelde Verhagen. Energieneutraal Verhagen ziet drie aspecten waar inzet geboden is: energiezuinige woningen, een goed onderhoud van woningen en betere financieringsmogelijkheden voor starters en verduurzaming. De bouwsector is klaar om de ontwikkeling naar energieneutraal uit te voeren. We slagen er als bouwbedrijven in om met betere aanbiedingen naar klanten toe te gaan, al is er nog het nodige te winnen. maatwerkaanbod aan de verkoper kan leveren, waardoor de verkoper met een relatief kleine investering het huis sneller en beter kan verkopen. Als bouw willen we hierbij als partner van de makelaars fungeren. Maxime Verhagen: Als de blokkades voor starters weg zijn, komt de woningmarkt weer in beweging. Starters Verhagen vindt dat de sleutel tot een beter functionerende woningmarkt bij de starters ligt. Zij moeten daarom betere financieringsmogelijkheden krijgen. Huur of koop, het begint bij kansen voor nieuwe toetreders. Voor jongeren die niet langer bij hun ouders in huis willen blijven, of die genoeg hebben van het bivakkeren op een krappe studentenkamer. Als de blokkades voor starters weg zijn, komt de woningmarkt weer in beweging. Starters stimuleren, daar draait het om. Van de politiek willen we geen verdere ingrepen of hervormingen meer. Dat geeft alleen maar onzekerheid en dus stilstand. Hij meent dat makelaars en bouwers bij het onderhoud het nodige voor elkaar kunnen betekenen. Een huis verkoopt beter als het tiptop in orde is. De bouw kan ervoor zorgen dat het huis uitstekend onderhouden is, zoals ik dat graag op Funda zou zien. Een niet goed onderhouden huis valt door de mand, zeker als er iemand met bouwkundige kennis op bezoek komt. Tegelijkertijd zie je dat de aspirant-koper op Funda vaak weinig informatie krijgt over de energieprestaties van de woning. Dat is onzichtbaar en aspirant-kopers kunnen hierdoor snel afhaken. Het zou goed zijn als een makelaar een De bouwsector is klaar om de ontwikkeling naar energieneutraal uit te voeren COLOFON NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (beleidpr@nvm.nl) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, PACT, Peter Sietsema, Eric Veenhuyzen en Don Wijns Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie. Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse woningmarkt en de woningmarkt in de aangrenzende landen? Dat is de insteek van een nieuwe rubriek in het NVMagazine. Het eerste deel gaat over het kopen van een huis in Duitsland en de verschillen met Nederland. In Duitsland nemen verkopers vaak de keuken mee Wie overweegt een huis in Duitsland te kopen om zich daar te vestigen, krijgt met andere regels en gewoontes dan in Nederland te maken. Zo zijn de looptijden van de hypotheken verschillend en wordt de keuken vaak door verkoper meegenomen. De marktwaarde van een woning in Duitsland is vaak exclusief de waarde van de keuken. Dat is een groot verschil met Nederland, omdat hier de keuken altijd tot de zogeheten opstal behoort. Maar in Duitsland nemen ze vaak de keuken mee naar de volgende woning, stelt Willemijn ter Steege, hypotheekadviseur bij het bureau Dijkhof & Partners in Enschede. Dit bureau geeft hypotheekadvies aan Nederlanders die op zoek zijn naar een koopwoning in Duitsland. Daarnaast moet een hypotheek in Duitsland volledig afgelost worden. In Nederland is dit sinds kort ingevoerd, maar in Duitsland was dit altijd het geval. Bij onze oosterburen kennen ze geen aflossingsvrije hypotheken, de hypotheken zijn altijd op basis van annuïteiten. Pensioendatum Volgens Ter Steege mag je wel in Duitsland langer over het afl ossen van de hypotheek doen. Ze stellen de einddatum gelijk aan de pensioendatum. Als je op je 20ste een hypotheek afsluit, wordt de einddatum op 67 jaar gesteld. Je hebt dus dan liefst 47 jaar om de hypotheek af te lossen. Maar als je op je 40ste een hypotheek neemt, wordt de einddatum eveneens op je 67ste vastgesteld. De hypotheek moet in dit geval dus binnen 27 jaar worden afgelost. Doordat Duitsers minder pensioenpremie moeten inleggen, kunnen zij makkelijker meer geld steken in de eigen woning. De eigen woning zien zij, bij gebrek aan andere pensioenopbouw, als pensioenvoorziening. Een groot verschil met Nederland is ook dat Duitsers eigen geld moeten meebrengen. Tot ongeveer 90 procent van de marktwaarde van de woning wordt hypothecair gefinancierd. Bij financiering tot 70 procent kan een heel lage rente worden verkregen, zo n 3 procent. Voor bijkomende kosten kun je wel een andere lening afsluiten. Nadelen zijn verder dat de kosten van de notaris vrij hoog zijn en dat je een heel forse boete betaalt, als je binnen tien jaar je woning verkoopt. Ik ken een voorbeeld van een hypotheek van 150.000 euro, waarbij een boete van 40.000 euro betaald moest worden. Het huis werd na ruim 7 jaar verkocht, dus binnen die termijn van 10 jaar, aldus Ter Steege. LANGS DE GRENZEN Februari 2014 7
SERIE Financieel journalist bij RTL Z Roland Koopman: Zorg dat je je hypotheek goed kent Roland Koopman: Ik kocht mijn eerste woning in 2003. Deze 19e-eeuwse dubbele bovenwoning stond aan de Jan Pieter Heijestraat in Amsterdam Oud-West. Tot die tijd had ik eigenlijk altijd gehuurd, en voor een heel laag bedrag. Maar als je op een gegeven moment gaat samenwonen, heb je meer vierkante meters nodig en dan ga je op zoek naar een ander huis. Toen liepen we tegen dit huis aan, en dat hebben we vrij snel gekocht. De woning was ruim en had een dakterras. Het was bovendien vanbinnen helemaal vernieuwbouwd. Zo waren er nieuwe vloeren en nieuwe plafonds, alles was gestuct, het trappenhuis was vervangen, en er zat een nieuwe keuken in. Goede prijs We kochten de woning voor 300.000 euro. Dat was een goede prijs voor die woning. De onderhandelingen heb ik zelf gevoerd. Wel heb ik een makelaar ingeschakeld voor de taxatie. Het aantrekkelijke van het kopen van een woning vind ik het feit dat het je eigendom is. Als het je eigen huis is, onderhoud je het ook beter. We hebben zeven jaar in deze woning gewoond. Roland Koopman: Zorg dat je precies weet en begrijpt hoe de grootste lening die je in je leven af zult sluiten in elkaar zit. Toen hebben we het huis verkocht en zijn we tijdelijk gaan huren, op zoek naar een ander huis. En we hebben nu weer een koopwoning, een grachtenpand net buiten Amsterdam. Hypotheek Tegen mensen die nu hun eerste woning gaan kopen zou ik willen zeggen: zorg dat je precies weet en begrijpt hoe de grootste lening die je in je leven af zult sluiten in elkaar zit. Houd er bij het afsluiten van de hypotheek rekening mee dat je financiële situatie in de toekomst wel eens kan veranderen. En ga daarbij niet altijd uit van het positieve, want het kan ook anders lopen. Durf bovendien nee te zeggen. Op het moment dat je een mooi huis ziet en je wordt er verliefd op, dan wil je het hebben. Als dan blijkt dat je het eigenlijk net wel of net niet kunt financieren, moet je ook keihard nee tegen jezelf durven zeggen. Dit geldt ook bij het onderhandelen over de prijs. Je bent pas goed in staat om over de prijs te onderhandelen, als je bereid bent om weg te lopen. Mijn eerste woning In de rubriek Mijn eerste woning komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit achtste deel het verhaal van presentator en financieel journalist Roland Koopman, die zijn eerste woning in Amsterdam heeft gekocht. Onderhandelen Wel of geen makelaar inschakelen, is een eigen keuze. Wel moet je altijd een taxatierapport laten maken en een bouwtechnisch onderzoek laten doen. Daar moet je specialisten voor inschakelen, want dat kun je niet zelf. Schakel je een makelaar in, zoek dan een makelaar waarbij je het gevoel hebt dat die jouw belangen goed behartigt. Durf ook gerust af te wijken van de standaardafspraken met een makelaar. Het staat iedere koper vrij om met een tegenvoorstel te komen en daarover te onderhandelen. De huidige markt geeft daar echt wel mogelijkheden toe. Kortom: onderhandel over alles, ook over de prijs bij de notaris. En blijf altijd kritisch, ook op de kleine posten. Durf nee te zeggen IN DE KANTLIJN DEEL NIJMEGEN BESCHERMD STADSGEZICHT Een deel van Nijmegen, net rondom het stadscentrum, is recent door het Rijk aangewezen als beschermd stadsgezicht. Het gaat om de zogenoemde stadsuitleg uit het eind van de 19e eeuw, die bestaat uit grote villa s en herenhuizen langs brede singels met veel groen. Nergens in Nederland bestaat nog een 19e-eeuwse stadsuitbreiding die zo gaaf, omvangrijk en compleet is als die in Nijmegen. Het stadsdeel is van nationaal belang op het gebied van architectuur, stedenbouw en cultuurhistorie. Dat was ook de belangrijkste reden om het gebied aan te wijzen als rijksbeschermd stadsgezicht. Nijmegen bestempelde het populaire woongebied al in 1990 tot beschermd stadsbeeld. De Gelderse stad kon pas gaan uitbreiden toen de vestingstatus van de stad in 1874 werd opgeheven. Buiten de voormalige vestingmuren werden twee grote pleinen en een park aangelegd met straten die daar in een stervormig patroon op aansloten. Langs de straten en singels verschenen royale huizen, kantoren en winkels in de stijl van het eclecticisme en Jugendstil. Veel details Gebruikelijk was toen om zulke huizen van veel details te voorzien, zoals bewerkte trappen, daklijsten, serres, torentjes en balkons. Ook is overal siermetselwerk gebruikt. Bebouwing op straathoeken kregen extra accenten in de vorm van bijvoorbeeld torentjes en erkers. Tot omstreeks 1915 was het verplicht de voortuinen door middel van een ijzeren hekwerk van minstens één meter hoog van de openbare weg af te scheiden. Later werden ook gemetselde muren of combinaties van metselwerk en ijzeren hekwerk toegepast. Verspreid over het gebied werden terreinen gereserveerd voor de bouw van kerken, scholen, winkels en gebouwen met andere bijzondere functies. Groen speelde een belangrijke rol in de stadsuitleg. Niet alleen door de aanleg van parken en plantsoenen, maar ook door middel van laanbeplanting en de groene voortuinen. De inrichting van parken, boulevards, wegen en plantsoenen werd ontworpen door bekende tuinarchitecten. Voor eigenaren van woningen en kantoren betekent de aanwijzing tot rijksbeschermd stadsgezicht dat zij in het vervolg een omgevingsvergunning moeten aanvragen als zij iets aan de buitenzijde van hun pand willen veranderen. Ook hekwerken rondom verplicht groene voortuinen behoren tot de bescherming, aldus de gemeente. Erkenning Het Rijk kan beschermde stadsgezichten aanwijzen als ze van nationaal belang zijn op het gebied van stedenbouw, architectuur en cultuurhistorie. De status van rijksbeschermd stadsgezicht is een erkenning van de bijzondere ruimtelijke kwaliteiten van de negentiende-eeuwse stadsuitleg. 8