CONCEPT Overeenkomst woonruimteverdeling - Gezien de Huisvestingswet; - Gezien de Huisvestingsverordening gemeente Gouda; - Gezien de overeenkomst inzake realisatie van uitvoeringstaken in het kader van de Huisvestingsverordening 1996; - Gezien de overeenkomst prestatieafspraken wonen 2006-2014 en de bijbehorende uitvoeringsprogramma s; - Gezien de Woonvisie Gouda, centrum in de deltametropool ; - Gezien het bestuursakkoord gemeente Gouda voor de periode 2006-2010 Dit gaan we doen ; - Gezien het convenant Levensloop Bestendig Gouda; - Gezien de raamovereenkomst Wijkontwikkeling; komen ondergetekenden: a. de gemeente Gouda, gevestigd te Gouda, rechtsgeldig vertegenwoordigd door wethouder Menkveld, hierna te noemen: de gemeente; b. Mozaïek Wonen, rechtsgeldig vertegenwoordigd door E.A. Kraan; c. Woonpartners Midden-Holland, rechtsgeldig vertegenwoordigd door R. Mascini, het volgende overeen: 1. Begripsbepaling a. Huisvestingsverordening: De vigerende huisvestingsverordening die is vastgesteld door de Gemeenteraad van Gouda. b. Complex: Aantal woningen in een straat of in een aantal naastliggende straten die als één bouwproject gerealiseerd zijn of die als één administratief geheel worden geëxploiteerd. c. Slaagkans: Het aantal verhuringen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden x 100 gedurende een jaar. d. Actief woningzoekenden: De groep woningzoekenden die binnen een half jaar tenminste één keer heeft gereageerd op aangeboden woningen. e. Ouderenwoning Een woning bestemd of geschikt gemaakt voor 55+ers f. Jongerenwoning Een woning bestemd voor huishoudens waarvan de leden bij toewijzing niet ouder zijn dan 22 jaar. 2. Algemene bepaling a. Corporaties wijzen vrijgekomen woningen in beginsel toe conform het bepaalde in de huisvestingsverordening. b. De bepalingen in deze overeenkomst woonruimteverdeling zijn aanvullend op, en treden in voorkomende gevallen in de plaats van het bepaalde in hoofdstuk 2 van de huisvestingsverordening. 3. Slaagkansen 1. Partijen spreken af dat de prestaties van de corporaties op het gebied van woonruimteverdeling worden beoordeeld aan de hand van het begrip slaagkans. Print: 27-5-2009
2. Partijen spreken af dat zij in het kader van dit convenant de slaagkansen voor actief woningzoekende huishoudens nauwgezet volgen naar volgende kenmerken: - huishoudens naar inkomen - de starters - de doorstromers - huishoudens naar leeftijd - huishoudens naar grootte ) 3. Partijen spreken af dat het aantal woningen dat wordt toegewezen aan actief woningzoekenden uit de Bbsh-doelgroep groter is dan het aantal toegewezen woningen aan andere groepen. Ambitie is dat het aantal aan deze groep toegewezen woningen groter is dan 70%. 4. Partijen spreken af dat de slaagkans van actief woningzoekenden, gemeten naar leeftijd, voor alle leeftijdsgroepen woningzoekenden ongeveer gelijk is. De afwijking ten opzichte van het algehele slagingspercentage is niet meer dan 5%. 5. Partijen spreken af dat de slaagkans voor actief woningzoekende grote huishoudens (bestaande uit 6 of meer personen) ongeveer gelijk is aan de gemiddelde slaagkans van alle actief woningzoekenden, gemeten naar omvang huishouden. 4. Doorschuiven binnen hetzelfde complex Partijen spreken af dat doorschuiven binnen hetzelfde complex naar een vergelijkbare woning met een gelijk aantal kamers of vloeroppervlak is toegestaan onder de volgende voorwaarden: Het huishouden heeft minimaal één jaar op het bestaande adres ingeschreven gestaan in het GBA; De passendheidscriteria in het kader van de scheefheidbestrijding en een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte zijn van toepassing. De door verhuring vrijgekomen woning dient door middel van publicatie beschikbaar worden gesteld. De corporaties geven eens per kwartaal een overzicht van het aantal huishoudens dat op grond van deze regeling is doorgeschoven. 5. Maatschappelijke opvang en statushouders 1. De corporaties dragen zorg voor de huisvesting van bijzondere groepen die afhankelijk zijn van maatschappelijke opvang zoals mensen met een verstandelijke, psychische of maatschappelijke functiebeperking, waaronder zorgdak, opvang dak- en thuislozen en doorstroming uit maatschappelijke opvang. 2. De corporaties dragen zorg voor de huisvesting van statushouders. De halfjaarlijkse rijkstaakstelling is daarbij maatgevend. 6. Verslaglegging en monitoring 1. De corporaties houden een registratie bij van gegevens die in het kader van de monitoring en uitvoering van het woonruimteverdeelbeleid van belang zijn. Deze gegevens worden elk half jaar besproken in het directieoverleg. In bijlage A is een overzicht opgenomen van benodigde gegevens. 2. De corporaties brengen elk jaar een rapportage uit over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het woonruimteverdeelbeleid. Onderdeel hiervan zijn de gegevens uit bijlage A, op jaarbasis. Deze rapportage wordt geagendeerd voor het directieoverleg. 7. Experimenten: loten 1. Gemeente en corporaties spreken af een experiment te starten met toewijzing van jongerenwoningen via loting. Afgesproken wordt om 50% van de woningen, die worden toegewezen aan huishoudens onder de 30 jaar, toe te wijzen via loting. Bij het aantal woningen wordt een marge van 5% in acht genomen. 2. Het bepaalde in dit lid treedt in plaats van het bepaalde in artikel 2.5.4. lid 1 van de verordening. a. Woningzoekenden krijgen elke publicatieronde de mogelijkheid op twee woningen te reageren. Dit kunnen woningen zijn die via B/L-score worden toegewezen, woningen die via loting worden toegewezen of beide. Om de kans op een bepaalde woning te vergroten is het toegestaan twee loten in te zetten op dezelfde woning. Conceptconvenant woonruimteverdeling, v 2.0, print 27-5-2009 pagina 2
b. Loting vindt plaats door een notaris of via een door de gemeente goedgekeurd lotingprogramma. c. Woningzoekenden die op een door publicatie aangeboden woning als bedoeld in artikel 2.5.2 van de Huisvestingsverordening reageren en voldoen aan de gestelde voorwaarden in de verordening komen voor de desbetreffende woning in aanmerking in volgorde van resultaat van de loting. Wanneer betreffende woningzoekende niet voldoet aan de voorwaarden, wordt de woning aangeboden aan de volgend ingelote. 8. Experimenten: optiemodel Gemeente en corporaties spreken af een nader te bepalen hoeveelheid woningen via het optiemodel toe te zullen gaan wijzen. Na implementatie van experiment met het toewijzen van woningen aan jongeren via loting wordt hiermee een start gemaakt. Streven is erop gericht uiterlijk 2010 hiermee een start te maken. Afspraken hierover worden opgenomen in deze overeenkomst. 9. Onderzoek Op een nader te bepalen moment wordt onderzocht welke vorm van woonruimteverdeling door woningzoekenden als het meest eerlijk wordt ervaren. 10. Urgentie De corporaties wijzen op complexniveau maximaal 50% van vrijkomende ouderenwoningen toe aan urgent woningzoekenden, niet zijnde stadsvernieuwingsurgenten. In de publicatie wordt bekend gemaakt of de betreffende woning voor urgenten beschikbaar is. 11. Toewijzing woningen in acute situaties 1. De corporaties mogen jaarlijks 5%, met een maximum van 20 woningen, van de leeggekomen woningen vrij toewijzen aan woningzoekenden die niet via het reguliere toewijzingssysteem dan wel via de bestaande urgentiecriteria in aanmerking komen voor woonruimte. 2. Halfjaarlijks wordt kort verslag gedaan van de woningen die op grond van dit artikel zijn toegewezen. Hierin wordt aangegeven om hoeveel woningen het gaat en wat de reden was van toewijzing. 12. Looptijd 1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode van één jaar en wordt jaarlijks stilzwijgend verlengd. 2. Partijen hebben de mogelijkheid de overeenkomst, door middel van aangetekende brief, uiterlijk drie maanden voor het verstrijken van de periode op te zeggen. 3. De overeenkomst treedt in werking op.. 4. Medio 2010 evalueren partijen gezamenlijk de resultaten van de overeenkomst. Bij evaluatie worden de ervaringen en resultaten van de experimenten meegenomen. 13. Onvoorziene omstandigheden Bij onvoorziene omstandigheden die wezenlijke gevolgen hebben voor de uitvoering van deze overeenkomst, zullen partijen over de noodzaak van wijziging in overleg treden. Indien de onvoorziene omstandigheden partijen noodzaken de gemaakt afspraken te herzien, kan deze overeenkomst in overleg gewijzigd worden. Als een partij een inspanning niet levert en partijen kunnen niet tot herziene afspraken komen, zullen partijen arbitrage inschakelen. Aldus getekend en in tweevoud opgemaakt te Gouda op XXXX De gemeente Gouda: Namens Mozaiek Wonen: Namens Woonpartners Midden-Holland: Conceptconvenant woonruimteverdeling, v 2.0, print 27-5-2009 pagina 3
BIJLAGE A: Gegevens In artikel 5 is vastgelegd dat halfjaarlijks in het directieoverleg wordt gesproken over de slagingspercentages. Onderstaand een overzicht van de gegevens. Huurklasse Huishoud-klasse Eenpersoons Meerpersoons Eindtotaal Leeftijdsklasse Inkomensklasse tm 357,37 1 357,37 t/m 511,50 < 65 tot 20.975 2 > 20.975 >= 65 tot 19.800 >19.800 < 65 tot 28.475 >28.475 >= 65 tot 27.075 > 27.075 511,50 t/m 548,18 >548,18 Eindtotaal Leeftijd Actief zoekend Aantal aangeboden woningen <18 18 - <23 23 - <30 30 - <55 55 - <75 75+ Aantal verstrekte huisvestingsvergunningen Slaagkans Grootte huishouden 1- persoons 2- persoons 3- persoons 4- persoons 5- persoons 6- persoons meer dan 6 personen Actief zoekend Aantal aangeboden woningen Aantal verstrekte huisvestingsvergunningen Slaagkans Toewijzing woningen naar inkomen < 28.475 28.475 48.151 > 48.151 3 Woning < 357,37 4 Woning > 357,37 Starters Vestigers Doorstromers Actief zoekend Aantal aangeboden woningen Aantal verstrekte vergunningen Slaagkans 1 Huurprijsgrenzen per 1 juli 2009. Huurprijsgrenzen worden jaarlijks per 1 juli aangepast. 2 Prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast. Prijsgrenzen gelden vanaf 1/1/2009 31/12/2009 3 Getal sluit aan bij het bepaalde in artikel 2.3.4., waarin wordt bepaald dat koopwoningen met een prijs onder de ISV2-grens voor goedkope huurwoningen niet meer bedraagt dan 1,5 x het modale inkomen, zoals jaarlijks in het najaar door het CPB wordt vastgesteld. Bedrag wordt jaarlijks aangepast. 4 Prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast. Prijsgrenzen gelden vanaf 1/7/2009. Conceptconvenant woonruimteverdeling, v 2.0, print 27-5-2009 pagina 4
Toelichting convenant woonruimteverdeling 1. Begripsbepaling 2. Algemene bepaling In de algemene bepalingen is de relatie van het convenant met de verordening geregeld. 3. Slaagkansen Algemeen We zijn met elkaar in gesprek om afspraken te maken over slaagkansen. Het maken van afspraken over slaagkansen heeft als voordeel dat corporaties woningen flexibeler kunnen toewijzen, omdat voor veel reguliere, zelfstandige woningen de labeling kan komen te vervallen. Ander voordeel is dat we afspraken maken over de uitkomst van het proces in plaats van de input (het aanbod) Om dit mogelijk te maken is het noodzakelijk dat bestaande afspraken rondom labeling van complexen worden herzien. Want de slaagkans van bepaalde groepen woningzoekenden kan op korte termijn alleen worden beïnvloed door het gericht toewijzen aan bepaalde groepen woningzoekenden. Oude afspraken rond labeling van reguliere, zelfstandige woningen kunnen komen te vervallen; aan corporaties wordt overgelaten welke woningen aan wie worden toegewezen. De afspraken over slaagkansen garanderen dat alle woningzoekenden een eerlijke kans hebben. In dit verband wordt een voorbehoud gemaakt voor jongerenwoningen, 55+ woningen en voor woningen voor gehandicapten. Vaak zijn deze woningen tot stand gekomen met behulp van subsidie. Verder is er bij toewijzing van deze woningen vaak een samenhang met andere beleidsterreinen als WMO, waarbij de specifieke locatie van de woningen een grotere rol speelt. Woningen voor bijzondere doelgroepen vallen vanzelfsprekend ook buiten ook buiten de regeling. Doelgroep van beleid Beleidsmatig zijn er in verschillende documenten uitspraken gedaan over de gewenste verdeling van woningen. Zo is een belangrijk uitgangspunt dat de lage inkomens worden beschermd; we spreken ten slotte niet voor niets van doelgroep van beleid. Vanuit die gedachte is een voorkeurspositie voor deze groep logisch. Op grond van bestaande regels genieten zij voorrang. Momenteel wordt, op grond van de bestaande verordening, ongeveer 70% van de woningen toegewezen aan de doelgroep van beleid 5. Dit percentage is als uitgangspunt genomen bij de afspraken. Toewijzing op grond van leeftijd Daarnaast is een eerlijke toewijzing, waarin alle groepen een gelijke kans hebben, één van de beleidsuitgangspunten. Daarom wordt afgesproken te streven naar een gelijke toewijzing aan de verschillende leeftijdsgroepen (met een afwijking van 5%) Toewijzing grote gezinnen Een groep die extra bescherming behoeft is de groep grote gezinnen, omdat het aantal grote huurwoningen beperkt is. Om te borgen dat ook zij een vergelijkbare kans hebben wordt afgesproken dat de slaagkans van grote huishoudens ongeveer gelijk is aan de gemiddelde slaagkans. Kanttekening daarbij is dat het om relatief kleine aantallen gaat, en er in de gerealiseerde slaagkansen per verslagperiode dus afwijkingen kunnen voorkomen. 4. Doorschuiven binnen hetzelfde complex Door de corporaties is aangegeven dat huishoudens soms in een complex willen doorschuiven naar een vergelijkbaar appartement. Hierover zijn in 2005 voorlopige afspraken gemaakt, met de notie dat het 5 In 2006 was dit percentage 69,7%. In 2007 71,6% en 2008 65%. Conceptconvenant woonruimteverdeling, v 2.0, print 27-5-2009 pagina 5
onderwerp in het kader van de herziening van het huisvestingsbeleid opnieuw aan de orde gesteld zou worden. In het kader van onderhavige herziening zijn aangepaste afspraken gemaakt. De nieuwe regeling biedt enerzijds de benodigde ruimte om te schuiven binnen een complex; anderzijds is de regeling zó geformuleerd dat het maken van wooncarrière (op grond van deze regeling) wordt uitgesloten. 5. Maatschappelijke opvang en statushouders. De corporaties dragen zorg voor de huisvesting van bijzondere groepen die afhankelijk zijn van zorg en maatschappelijke opvang zoals mensen met een verstandelijke, psychische of maatschappelijke functiebeperking, waaronder zorgdak, opvang dak- en thuislozen en doorstroming uit maatschappelijke opvang. Daarnaast dragen de corporaties zorg voor de huisvesting van statushouders. Hierover zijn in ander verband afspraken gemaakt. 6. Verslaglegging en monitoring Wezenlijk onderdeel van het maken van afspraken over slagingspercentages is dat de afspraken goed kunnen worden gemonitord. In bijlage A is neergelegd welke gegevens dan worden besproken. 7. Experimenten: loten Gebleken is dat jongeren onder het oude regime alléén een kans hebben op een woning als ze 22 jaar zijn, omdat jongerenwoningen gelabeld zijn tot 23. Dit effect treedt ook op in de leeftijdscategorie 23 tot 30 jaar. Deze constatering is bevestigd in het evaluatierapport woonruimteverdeling. Voorgesteld wordt daarom om een deel van de woningen voor de bedoelde doelgroep te verdelen via loting. Leeftijd speelt dan (binnen deze groep) geen rol meer bij de kans op een woning; vaak meeloten des te meer. De corporaties bepalen welke woningen via dit model worden aangeboden. De te verloten woningen worden verdeeld in afwijking van het bepaalde de huisvestingsverordening. Het bepaalde in het convenant treedt in plaats van artikel 2.5.4. lid 1 van de verordening, waarin is neergelegd dat de rangorde wordt bepaald door de BL-score. Het artikel in het convenant bepaald dat betreffende woningen worden toegewezen op basis van het lotnummer. De overige bepalingen in de verordening blijven van kracht. Dus wordt er voorrang verleend aan woningzoekenden met een inkomen beneden de doelgroepgrens wanneer de woning een huur heeft onder de aftoppingsgrens. Verder hebben (Stadsvernieuwings)urgenten bij toewijzing van deze woningen voorrang op regulier woningzoekenden of urgenten. De te verloten woningen worden op dezelfde wijze aangeboden als de woningen die via de BL-score worden verdeeld. Ook verantwoording van toegewezen woningen vindt op dezelfde wijze plaats. Met het oog op de huurtoeslag is het mogelijk om een deel van de woningen voor jongeren tot 30 jaar te labelen voor huishoudens <23. Sommige woningen zijn immers specifiek voor deze doelgroep gebouwd. Verder gelden voor jongeren <23 in het kader van de Wet op de huurtoeslag afwijkende regels en prijsgrenzen. Onder a. is de aansluiting met het reguliere (hoofd)systeem geregeld. Onder b. is geregeld dat loting onder notarieel toezicht plaatsvindt. Onder c. is geregeld dat toelatings- en passendheidseisen van toepassing zijn (voor zover dit niet voortvloeit uit artikel 1. 8. Experimenten: optiemodel: Voor sommige doelgroepen is het aanbodmodel misschien niet de meest geschikte methode voor verdeling van woonruimte. Ouderen willen vaak pas verhuizen wanneer een woning in specifieke complexen beschikbaar komt of hun gezondheid daartoe noodzaakt. Na introductie van woonruimteverdeling via loting Conceptconvenant woonruimteverdeling, v 2.0, print 27-5-2009 pagina 6
voor een deel van de voorraad voor jongeren wordt dit verder uitgewerkt. Gestreefd wordt naar introductie in 2010. 9. Onderzoek Bij het opstellen van dit convenant is door de corporaties uitgesproken dat rangordebepaling via de B/Lscore door woningzoekenden mogelijk niet als meest eerlijk wordt ervaren. Daarom wordt afgesproken op een nader te bepalen moment te onderzoeken of andere systemen eerlijker zijn. 10. Urgentie Door de corporaties is aangegeven dat bepaalde complexen voor ouderen erg populair zijn, met als gevolg dat vrijkomende appartementen in de praktijk (bijna) alleen worden toegewezen aan urgenten. Gevolg is dat eenzijdig samengestelde complexen ontstaan, met mogelijk gevolgen voor de leefbaarheid. Partijen zijn het er over eens dat dit geen gewenste situatie is. Daarom is in het convenant opgenomen dat maximaal 50% van vrijgekomen ouderenwoningen worden toegewezen aan urgent woningzoekenden. Stadsvernieuwingsurgenten zijn van deze regeling uitgezonderd, en krijgen wel voorrang. 11. Toewijzing woningen in acute situaties In de praktijk kunnen onvoorziene situaties ontstaan, waarvoor direct en acuut een oplossing gevonden moet worden. Voorgesteld wordt voor dit soort gevallen een aantal woningen vrij, dus buiten alle regels en criteria, moeten kunnen worden toegewezen. Bij het vaststellen van het convenant is gekozen voor vrije toewijzing van maximaal 5%, met een maximum van 20 woningen. Wanneer uit evaluatie blijkt dat dit niet voldoet, bekijken we of dit aantal moet worden opgetrokken. 12. Looptijd In dit artikel is vastgelegd wat de looptijd is van het convenant en de wijze waarop het convenant kan worden opgezegd.. In het artikel is ook geregeld dat medio 2010 de resultaten van de overeenkomst worden geëvalueerd. In de evaluatie wordt aandacht besteed aan de ervaringen met de verschillende methodes (loting, optie, B/L-score) om woonruimte te verdelen. Daarbij kunnen elementen aan de orde komen als slagingspercentages, weigeringgraad, aantallen reacties en de perceptie van betrokkenen van eerlijkheid. 13. Onvoorziene omstandigheden Betreft een restbepaling waarin is geregeld hoe om te gaan met onvoorziene omstandigheden of nietnakoming van afspraken. Conceptconvenant woonruimteverdeling, v 2.0, print 27-5-2009 pagina 7