Centrum Zorg en Bouw Churchilllaan 11 3527 GV Utrecht TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2009 www.tno.nl T +31 30 298 31 11 F +31 30 298 31 31 info-beno@tno.nl Kostenontwikkelingen van ziekenhuizen en zorggebouwen Datum augustus 2009 Auteur(s) Stefan van Heumen André Bode Peter Brouwers Fred Bisschop Norman Egter van Wissekerke Projectnummer 034.20650/01.01 Trefwoorden bouwkosten kengetallen kostenontwikkeling zorgbouw financiering kapitaallasten zorgsector Aantal pagina's 80 (incl. bijlagen) Aantal bijlagen 5 Alle rechten voorbehouden. Niets uit dit rapport mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van TNO. Indien dit rapport in opdracht werd uitgebracht, wordt voor de rechten en verplichtingen van opdrachtgever en opdrachtnemer verwezen naar de Algemene Voorwaarden voor onderzoeksopdrachten aan TNO, dan wel de betreffende terzake tussen de partijen gesloten overeenkomst. Het ter inzage geven van het TNO-rapport aan direct belanghebbenden is toegestaan. 2009 TNO
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 3 / 63 Samenvatting Op 1 januari 2008, respectievelijk 1 januari 2009, is het in de WTZi beschreven bouwregime voor de sector ziekenhuizen en de AWBZ-sectoren opgeheven. Zorginstellingen moeten investeringsbeslissingen voortaan voor eigen rekening en risico nemen. Ingrijpende stelselwijzigingen vinden zowel voor de cure als de care plaats. Het is de bedoeling dat er zowel in de cure als de care integrale tarieven komen waar de kapitaallasten onderdeel van uitmaken. Op dit moment is dat alleen het geval voor de B-DBC s waar vrije prijzen voor gelden. Voor de bekostiging van kapitaallasten in de care en voor de A-DBC s bestaan op dit moment overgangsmaatregelen. Daarnaast is mede als gevolg van de kredietcrisis de financiering van veel zorgbouwprojecten onder druk komen te staan en is de bouwmarkt sterk omgeslagen. Met het vervallen van het bouwregime en de stelselwijzigingen is de behoefte aan specifieke voor gezondheidszorggebouwen ontwikkelde kostenkengetallen niet verminderd. Voor het opstellen van businesscases en voor het aansturen en begeleiden van een bouwopgave blijken zowel opdrachtgevers als adviseurs grote waarde te hechten aan goede, betrouwbare kostenreferenties. Het Centrum Zorg en Bouw wil met het Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector deze referentie voor de diverse sectoren in de zorg bieden. Het Jaarbeeld schetst daarnaast ook de ontwikkelingen van de bouwmarkt en gaat in op tal van andere kostenrelevante aspecten. Bouwmarkt De ontwikkeling van de bouwmarkt over het afgelopen jaar is sterk omgeslagen. Waar de orderportefeuilles medio 2008 nog een recordomvang hadden, zijn deze in één jaar tijd gedaald tot het laagste niveau sinds 1995. Van een herstel lijkt vooralsnog nog geen sprake te zijn. Met de verslechtering van de bouwmarkt voor de uitvoerende bedrijven is sprake van een sterk herstel van de concurrentie op de aanbestedingsmarkt en van dalende prijzen. Dat beeld volgt ook uit de door het Centrum Zorg en Bouw uitgevoerde analyse van de aanbestedingsresultaten in de gezondheidszorg. Waar in 2008 de aanbestedingsresultaten gemiddeld nog nadelig uitvielen, vallen ze in 2009 met name voor de AWBZ-voorzieningen voordelig uit. Bij de grote nieuwbouwplannen van ziekenhuizen is de kentering van de bouwmarkt minder zichtbaar. Voor de ziekenhuisbouw wordt door de bouwmarkt met een grotere vertraging gereageerd. Voor een deel is dat het gevolg van de gekozen bouworganisatieen aanbestedingsvorm en de omvang en complexiteit van de bouwplannen. Wel is het zo dat ook bij de projecten in deze sector inmiddels sprake is van meer concurrentie. Gezondheidszorgindex De Gezondheidszorgindex geeft de (autonome) ontwikkeling van de loonkosten en materiaalprijzen weer. In deze index is geen rekening gehouden met de gevolgen van de marktwerking en efficiencyverbetering. De Gezondheidszorgindex is over de periode 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 met 3,84% gestegen. Kostenonderzoek bouwkosten ziekenhuizen Na de correctie van de kengetallen met 5% vorig jaar ligt de ontwikkeling van de bouwkostenkengetallen voor ziekenhuizen weer in lijn met de meerjarenontwikkeling van de Gezondheidszorgindex.
4 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB De kostenkengetallen bouw ziekenhuizen richten zich op de bouw van het ziekenhuis in een monolithische opzet. Kostenonderzoek heeft aangetoond dat met een uitwerking volgens het schillenmodel een substantieel kostenvoordeel is te behalen en tegen een gemiddeld lagere prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlakte kan worden gebouwd. Kostenonderzoek bouwkosten AWBZ-voorzieningen In het onderzoek naar de bouwkosten van AWBZ-voorzieningen zijn alleen bouwplannen opgenomen waarvoor in 2008 een vergunning ex WTZi is verleend. Het onderzoek betreft hoofdzakelijk verblijfsvoorzieningen. De gemiddelde ingediende en goedgekeurde bouwkosten per feitelijk te realiseren m 2 zijn vergeleken met de in de Bouwkostennota 2008 gepubliceerde kostennormen. Voor een deel van de bouwplannen voor AWBZ-voorzieningen is sprake van een hoog ambitieniveau en een substantieel grotere realisering ten opzichte van de rekenoppervlakte op basis van de vorig jaar geldende prestatie-eisen. Het in sommige gevallen hoge ambitieniveau kenmerkt zich door diverse kostenverhogende elementen in het ontwerp. Voor deze plannen dreigt er een gat te ontstaan tussen de ambitie en de kostennormen en prestatie-eisen die op basis van sober- en doelmatigheid zijn opgesteld. Voor de overige, minder ambitieuze, plannen lijken de vorig jaar vastgestelde kostennormen echter nog voldoende te zijn geweest. Opvallend is de stijging van het verschil tussen de ingediende en nacalculeerbare gemiddelde bouwkosten per m 2 bij alle drie de AWBZ-sectoren ten opzichte van voorgaande jaren. Wijzigingen Bouwbesluit Per 1 januari 2009 is een aanpassing van het Bouwbesluit doorgevoerd, waarbij de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) voor de gezondheidszorgfunctie is aangescherpt. De EPC voor de gezondheidszorgfunctie voor aan bed gebonden patiënten is verlaagd van 3,6 naar 2,6. De EPC voor andere gezondheidszorgfuncties is verlaagd van 1,5 naar 1. De EPC-aanscherping is een eerste stap op weg naar het doel om in 2017 nieuwe utiliteitsgebouwen waaronder gezondheidszorggebouwen de helft energiezuiniger te maken dan nu. De aanpassing heeft consequenties voor de investeringskosten van zorggebouwen. De meerkosten van de aanscherping worden voor de AWBZvoorzieningen op 38, - per m 2 inclusief BTW op prijspeil januari 2009 (bouwkosten) geraamd. Voor de ziekenhuizen worden de meerkosten van de aanscherping geraamd op 44, - per m 2 inclusief BTW op prijspeil januari 2009 (bouwkosten). Kostenkengetallen De in dit Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector benoemde kostenkengetallen hebben nadrukkelijk geen normatief karakter en hebben niet meer de status van een prestatie-eis of beleidsregel, zoals dat ten tijde van het bouwregime het geval was. Met de kengetallen wil het Centrum Zorg en Bouw allereerst een betrouwbare kostenreferentie bieden. Uiteraard kunnen bij de kengetallen bandbreedten worden gehanteerd. De bandbreedte is in hoge mate afhankelijk van de ambitie van de opdrachtgever. Verder spelen ook de ontwerpuitgangspunten en de lokale omstandigheden een rol van betekenis. Als gevolg van het economische klimaat is sprake van een duidelijke omslag in de bouwmarkt. Dit blijkt onder meer uit de recente meevallende aanbestedingsresultaten in de AWBZ-sectoren.
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 5 / 63 Ziekenhuizen Voor de sector ziekenhuizen is nog niet geconstateerd dat de economische kentering ook heeft geleid tot onderschrijdingen van de eerder vastgestelde budgetten. De lange looptijd van de projecten en het feit dat vele projecten in bouwteamverband of daaraan verwante organisatievormen worden voorbereid leidt tot een afvlakking van de grote pieken en dalen van de aanbestedingsmarkt. Vanwege deze specifieke situatie van ziekenhuizen binnen de bouwmarkt is de vorig jaar doorgevoerde additionele verhoging van de kostenkengetallen met 5% gehandhaafd en zijn de kostenkengetallen uit 2008 geïndexeerd overeenkomstig de Gezondheidszorgindex. Voorts zijn de kostenkengetallen als gevolg van de aanscherping van de EPC per 1 januari 2009 additioneel verhoogd met 44, - per m 2 inclusief BTW op prijspeil januari 2009 (bouwkosten). AWBZ-voorzieningen De bouw binnen de AWBZ-sector biedt een ander beeld. Voor de AWBZ-voorzieningen is de in 2008 doorgevoerde tijdelijke additionele verhoging met 2,8% niet langer aan de orde. Gelet op de conclusies uit de kostenonderzoeken, de analyse van de aanbestedingsresultaten en de huidige bouwmarkt, zijn de kostenkengetallen uit 2008 dan ook verminderd met 2,8% en geïndexeerd overeenkomstig de Gezondheidszorgindex. Voorts zijn de kostenkengetallen als gevolg van de aanscherping van de EPC per 1 januari 2009 additioneel verhoogd met 38, - per m 2 inclusief BTW op prijspeil januari 2009 (bouwkosten). In de nieuwe kostenkengetallen is rekening gehouden met het kunnen realiseren van een vorm van temperatuurbeheersing. Voor de functies verblijf, ondersteunende en activerende begeleiding en behandeling is voor de AWBZ-verblijfscategorieën licht en zwaar het kostenkengetal additioneel verhoogd met 60, - per m 2 bvo (bouwkosten). Ook is rekening gehouden met het kunnen koken op de groep. Voor de functies verblijf is voor de AWBZ-verblijfscategorieën licht en zwaar het kostenkengetal additioneel verhoogd met respectievelijk 49, - per m 2 bvo en 30, - per m 2 bvo (bouwkosten). Jeugdzorg Alhoewel voor de jeugdzorg geen aanvullend kostenonderzoek is uitgevoerd zijn, gezien de vele overeenkomsten met de AWBZ-sector, de kostenkengetallen verhoogd overeenkomstig de kostenkengetallen voor AWBZ-voorzieningen. Dit betekent dat de in het Jaarbeeld Bouwkosten 2008 gepubliceerde bedragen zijn verminderd met de tijdelijke additionele verhoging met 2,8% en geïndexeerd overeenkomstig de Gezondheidszorgindex. Voorts zijn de kostenkengetallen als gevolg van de EPC-aanscherping voor zowel de provinciaal gefinancierde als gesloten jeugdzorg additioneel verhoogd met 38, - per m 2 inclusief BTW op prijspeil januari 2009 (bouwkosten). Daarnaast zijn de kostenkengetallen voor woon- en dagbehandelingsvoorzieningen binnen de provinciaal gefinancierde jeugdzorg overeenkomstig de AWBZ-voorzieningen verhoogd met 60, - per m 2 bvo (bouwkosten) om een vorm van temperatuurbeheersing te kunnen realiseren. Bovendien zijn de kostenkengetallen voor residentieel groepswonen en gezinswonen c.q. kamertrainingscentra verhoogd met 32, - per m 2 bvo (bouwkosten), respectievelijk 49, - per m 2 bvo (bouwkosten) voor het kunnen koken op de groep, waarmee de toeslagen zijn komen te vervallen. In de vorig jaar gepubliceerde kostengetallen voor gesloten jeugdzorg was reeds rekening gehouden met kosten voor temperatuurbeheersing en koken op de groep.
6 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB De bouwkostenkengetallen per m 2 bruto vloeroppervlakte op prijspeil 1 januari 2009 zijn in de volgende tabel per categorie aangegeven. Tabel Bouwkostenkengetallen per m 2 bvo (inclusief BTW op prijspeil 1 januari 2009). Categorie Prijspeil 1 januari 2009 Ziekenhuizen 2.165, - AWBZ-voorzieningen verblijfscategorie licht verblijf (a-specifieke bouw) 1.312, - ondersteunende begeleiding 1.309, - behandeling, resp. activerende begeleiding (zorgzwaarte zwaar) 1.549, - verblijfscategorie zwaar verblijf (specifieke bouw) 1.579, - ondersteunende begeleiding 1.549, - behandeling, resp. activerende begeleiding 1.549, - separeervoorziening 2.635, - verblijfscategorie beveiligd, forensisch psychiatrische afdeling (FPA), forensische verslavingsafdeling (FVA) en kliniek voor intensieve behandeling (KIB) verblijf (specialistische bouw) 1.858, - ondersteunende begeleiding 1.858, - behandeling, resp. activerende begeleiding 1.858, - verblijfscategorie beveiligd, forensisch psychiatrische kliniek (FPK), forensische verslavingskliniek (FVK) en voorzieningen voor forensisch verstandelijk gehandicapten (SGLVG+) verblijf (specialistische bouw) 1.906, - ondersteunende begeleiding 1.906, - behandeling, resp. activerende begeleiding 1.906, - alle verblijfscategorieën ondersteunende diensten 1.411, - centrale keuken 2.978, - Jeugdzorg provinciaal gefinancierde jeugdzorg residentieel groepswonen 1.654, - residentieel gezinswonen en KTC 1.429, - dagbehandeling 1.549, - ondersteunende diensten en ambulante zorg 1.411, - gesloten jeugdzorg gesloten jeugdzorgvoorziening 1.735, - centrale keuken 2.978, - separeervoorziening 2.635, - ondersteunende diensten (indien niet geïntegreerd) 1.411, - Onder de AWBZ-voorzieningen waarvoor de kostenkengetallen zijn vermeld, vallen tevens de voorzieningen voor curatieve geestelijke gezondheidszorg, welke aanspraak per 1 januari 2008 van de AWBZ naar de Zorgverzekeringswet is overgeheveld.
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 7 / 63 Naast de bouwkostenkengetallen worden in dit Jaarbeeld ook kostenkengetallen gepubliceerd voor grondkosten en het treffen van extra voorzieningen voor bijzondere doelgroepen in de AWBZ en de jeugdzorg. Vervolgens komen ook de overige investeringskosten, te weten bijkomende kosten, inventariskosten, directiekosten, rente tijdens de bouw, onvoorziene kosten, startkosten en kosten van huur, interimhuisvesting en renovatie, aan bod. Tot slot wordt stilgestaan bij de vele beleidsontwikkelingen en overige kostengerelateerde actualiteiten.
8 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 9 / 63 Inhoudsopgave Samenvatting... 3 1 Inleiding... 11 2 Kostenontwikkelingen... 13 2.1 Inleiding... 13 2.2 Ontwikkeling van de bouwmarkt... 13 2.3 Gezondheidszorgindex... 19 2.4 Kostenonderzoeken... 20 3 Kostenkengetallen... 31 3.1 Inleiding... 31 3.2 Bouwkosten... 31 3.3 Grondkosten... 35 3.4 Bijkomende kosten... 36 3.5 Inventariskosten... 36 3.6 Directiekosten... 37 3.7 Rente tijdens de bouw... 38 3.8 Onvoorzien... 38 3.9 Startkosten... 39 3.10 Huur... 39 3.11 Renovatie en interim-huisvesting... 41 4 Beleidsontwikkelingen en overige kostengerelateerde actualiteiten... 43 4.1 Bekostiging kapitaallasten... 43 4.2 Wijzigingen in de bouwregelgeving... 50 4.3 Bouwprocesinnovatie... 55 4.4 Vastgoedstrategie... 56 4.5 De relatie van de kapitaallasten tot de totale exploitatie... 57 5 Ondertekening... 63 Bijlage(n) A Kostenkengetallen B Regiotoeslagen of -kortingen grondverwerving C Indexcijfers D Trefwoordenregister E Afkortingenlijst
10 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 11 / 63 1 Inleiding Op 1 januari 2008, respectievelijk 1 januari 2009, is het in de WTZi vastgelegde bouwregime voor de sector ziekenhuizen en de AWBZ-sectoren opgeheven. Het bouwregime verplichtte intramurale zorginstellingen een vergunning bij het Bouwcollege aan te vragen wanneer zij wilden bouwen (nieuw, uitbreiding, vervanging), huren of een zorggebouw in gebruik wilden nemen. Vanaf 1 januari 2008, respectievelijk 1 januari 2009, nemen de ziekenhuizen en AWBZ-instellingen investeringsbeslissingen voor eigen rekening en risico. Ingrijpende stelselwijzigingen vinden zowel voor de cure als de care plaats. Het is de bedoeling dat er zowel in de cure als de care integrale tarieven komen waar de kapitaallasten onderdeel van uitmaken. Op dit moment is dat alleen het geval voor de B-DBC s waar vrije prijzen voor gelden. Voor de bekostiging van kapitaallasten in de care en voor de A-DBC s bestaan op dit moment overgangsmaatregelen. In hoofdstuk 4.1 wordt uitvoerig stilgestaan bij de vele beleidswijzigingen in de bekostiging van kapitaallasten. Daarnaast is sprake van een plotselinge economische recessie, waarbij de positie van de banken is komen te veranderen, de financierbaarheid van veel zorgbouwprojecten onder druk is komen te staan en ook de bouwmarkt sterk is omgeslagen. Met het vervallen van het bouwregime en de stelselwijzigingen is de behoefte aan specifieke voor gezondheidszorggebouwen ontwikkelde kostenkengetallen niet verminderd. Voor het opstellen van businesscases en voor het aansturen en begeleiden van een bouwopgave blijken zowel opdrachtgevers als adviseurs grote waarde te hechten aan goede, betrouwbare kostenreferenties. Het Centrum Zorg en Bouw wil met het Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector deze referentie voor de diverse sectoren in de zorg bieden. Het Jaarbeeld schetst daarnaast ook de ontwikkelingen van de bouwmarkt en gaat in op tal van andere kostenrelevante aspecten. Het Centrum Zorg en Bouw volgt daarbij vooralsnog de systematiek van de voorheen jaarlijks door het Bouwcollege uitgebrachte Bouwkostennota. Dit jaar kan nog gebruik worden gemaakt van de gegevens zoals deze het afgelopen jaar door het Bouwcollege in het kader van de vergunningverlening en de goedkeuring van de aanbestedingsresultaten zijn ontvangen en beoordeeld. Daarnaast zijn aanvullend gegevens verkregen door middel van een nieuw opgezet onderzoek naar aanbestedingsresultaten. Er is echter geen sprake meer van een formeel vastgesteld kostenkader met nieuwe kostennormen. In het vervolg zal dan ook worden gesproken over kostenkengetallen. In tegenstelling tot de Bouwkostennota dienen de kostenkengetallen strikt ter ondersteuning. De in dit Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector benoemde kengetallen hebben nadrukkelijk geen normatief karakter en hebben niet meer de status van een prestatie-eis of beleidsregel, zoals dat ten tijde van het bouwregime het geval was. Het Centrum Zorg en Bouw van TNO zal door middel van het voortzetten van onderzoek naar ontwikkelingen van kosten en kwaliteit in de zorgbouw blijven bijdragen aan het behoud van specifieke expertise over zorgbouw, zoals dat ook door de rijksoverheid wordt voorgestaan.
12 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 13 / 63 2 Kostenontwikkelingen 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de recente kostenontwikkelingen in de (zorg)bouw geanalyseerd. Op deze analyses zijn de bouwkostenkengetallen gebaseerd, zoals gepresenteerd in hoofdstuk 3. De kostenontwikkelingen worden beschouwd vanuit de volgende invalshoeken: de invloed van de ontwikkeling van de bouwmarkt in de (gezondheidszorg)bouw. Dit gebeurt aan de hand van een analyse van de bouwconjunctuur en van aanbestedingsresultaten in het jaar 2008 (paragraaf 2.2); de ontwikkeling van de loon- en materiaalprijzen. Deze wordt geschetst door middel van een actualisatie van de Gezondheidszorgindex (paragraaf 2.3); kostenonderzoeken. De onderzoeken betreffen zowel kwantitatieve als kwalitatieve analyses van recente bouwplannen in de diverse sectoren in de zorg. Daarbij komen ontwikkelingen in de bouwregelgeving afzonderlijk aan bod (paragraaf 2.4). Uitgangssituatie Uitgangspunt voor de beschouwing van de kostenontwikkelingen vormen de in de Bouwkostennota 2008 opgenomen bouwkostennormen voor de AWBZ-voorzieningen en de in het Jaarbeeld Bouwkosten 2008 gepubliceerde kostenkengetallen bouw ziekenhuizen. 2.2 Ontwikkeling van de bouwmarkt 2.2.1 Conjunctuur Voor de bouwwereld relevante vakbladen/media zorgen voor een continue stroom aan informatie over de marktontwikkeling in de woning- en utiliteitsbouw. Hierbij gaat het onder meer om door het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) en door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerde gegevens over bijvoorbeeld de (bouw)capaciteit, de omvang van de werkvoorraad van de bouwbedrijven, de arbeidsmarkt en de conjunctuur. Ook TNO heeft in opdracht van het ministerie van VROM hierover een prognose voor de periode 2008-2013 uitgebracht 1. Uit al deze informatie is een beeld te vormen hoe de bouwmarkt er voor staat en hoe deze zich op korte en middellange termijn zal ontwikkelen. Door de kredietcrisis is het economische klimaat in Nederland vanaf medio 2008 verslechterd. De neergaande conjunctuur wordt hierdoor versterkt. Voor de woningbouw wordt voor de jaren 2009 en 2010 een sterke productiedaling voorspeld. Dit geldt voor zowel nieuwbouw als herstel en verbouw. Pas na 2011 zal de woningproductie naar verwachting weer gaan toenemen. De totale productie in de utiliteitsbouw (nieuwbouw, herstel en verbouw) is in 2008 nog met 8% gegroeid. De verslechterde economische situatie in combinatie met hoge kapitaallasten voor bedrijven door sterk verhoogde risicopremies zet de investeringen in de utiliteitsbouw echter onder druk. De productie van met name nieuwbouw zal in 2009 en 2010 naar verwachting verder afnemen. Het zijn vooral de conjunctuurgevoelige investeringen door de marktsectoren die een sterke terugval laten zien. 1 TNO. TNO-rapport 2008-D-R1180A Bouwprognoses 2008-2013.
14 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB De budgetsectoren, waaronder de gezondheidszorg, zijn minder conjunctuurgevoelig en lijken zich aan een grote terugval te onttrekken. De zorg is een groeisector. De vraag naar zorgdiensten neemt toe als gevolg van de bevolkingsgroei, vergrijzing, hogere welvaart, langere levensverwachting en kwaliteitsverbetering van het aanbod. Wel verwacht het EIB dat met het gewijzigde bekostigingssysteem het ruimtegebruik binnen de zorgsector zal worden geoptimaliseerd, wat op termijn zal leiden tot afvlakking van de groei in de vraag naar huisvesting 2. Deze ontwikkelingen zien we vertaald in de nieuwbouwproductie in de gezondheids- en welzijnszorg. Deze is de laatste jaren nog sterk gestegen. Naar verwachting van het EIB zet deze stijging in 2009 en 2010 door, waarbij sprake zal zijn van een afvlakking. Vanaf 2011 zal de nieuwbouwproductie in de zorg zich naar verwachting handhaven. De huidige financieringsproblemen van zorgbouwprojecten zijn echter nog niet in de EIB-prognoses opgenomen en zullen de groei in de zorgbouw, die in potentie aanwezig is, juist temperen. De verwachtingen zijn mede gebaseerd op een door het EIB verrichte conjunctuurmeting. Uit de meest recente meting van het EIB blijkt, zoals ook uit de volgende grafiek valt af te lezen, dat de omvang van de orderportefeuille in de burgerlijke en utiliteitsbouw in een jaar tijd sterk is gedaald en inmiddels op het laagste niveau sinds november 1995 is terecht gekomen. Maanden Aanbestedingsresultaat 9,5 15% 9 10% 8,5 maanden 8 7,5 5% 0% 7 6,5-5% 6-10% Oct-99 Apr-00 Oct-00 Apr-01 Oct-01 Apr-02 Oct-02 Apr-03 Oct-03 Apr-04 Oct-04 Apr-05 Oct-05 Apr-06 Oct-06 Apr-07 Oct-07 Apr-08 Oct-08 Apr-09 Figuur 1 Conjunctuurmeting EIB op basis van de orderportefeuille in de woning- en utiliteitsbouw (in maanden) in relatie tot de goedgekeurde aanbestedingsresultaten. In de voorgaande grafiek is verder de relatie gelegd tussen enerzijds de omvang van de orderportefeuille en anderzijds de door het Bouwcollege goedgekeurde aanbestedingsresultaten in overeenkomstige perioden. Hiermee wordt de relatie tussen de omvang van de orderportefeuille en aanbestedingsresultaten zichtbaar. 2 EIB. Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009. www.eib.nl.
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 15 / 63 Uit de grafiek kan worden opgemaakt dat een kleine terugval in de orderportefeuille al gauw kan leiden tot lagere prijzen en daarmee tot gunstigere resultaten. Een toename van de werkvoorraad gaat gepaard met hogere prijzen en dus ongunstige aanbestedingsresultaten. Uiteraard is sprake van een na-ijleffect. Het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) volgt gedurende de laatste jaren eveneens de marktontwikkeling door de werkelijke prijsontwikkeling (outputcijfers) af te zetten tegen de BDB-(input)indexcijfers. De uitkomsten hiervan zijn in een grafiek (de zogenaamde marktindicator ) tot uitdrukking gebracht. Figuur 2 BDB Marktindicator. De indicator laat vanaf eind 2008 een neerwaartse trend zien. Als gevolg van de ontwikkelingen in de markt duiken de werkelijke kosten voor het eerst in drie jaar weer onder de BDB-index (0%-as), die de autonome ontwikkeling van de loonkosten en materiaalprijzen aangeeft. Als gevolg van de kredietcrisis zijn de prijzen van bijvoorbeeld staal gedaald. Door de werkgelegenheidskrimp zijn de lonen minder hard gestegen. Per saldo zijn loonkosten en materiaalprijzen minder hard gestegen dan voorgaande jaren. De trend van stabiliserende loon- en prijsstijgingen komt tot uitdrukking in de gezondheidszorgindexcijfers (zie 2.3). 2.2.2 Analyse van aanbestedingsresultaten in de gezondheidszorg De analyse van de aanbestedingsresultaten geeft een indicatie van de trend in de zorgbouwmarkt weer. Dit jaar zijn de aanbestedingsresultaten geanalyseerd van 19 AWBZprojecten, met een totaal van 122 mln. aan bouwkosten. Voor het eerst is daarbij gebruik gemaakt van een online enquête via het web. De (verplichte) informatiestroom van aanbestedingsresultaten, opgelegd vanuit het voormalige bouwregime, is logischerwijs tot stilstand gekomen. Vandaar dat het Centrum Zorg en Bouw heeft gekozen om op een nieuwe wijze, toch actuele informatie over aanbestedingsresultaten te verkrijgen. De geanalyseerde projecten zijn aanbesteed in de periode januari 2008 t/m april 2009. Voor een viertal projecten geldt dat de aanbestedingsresultaten zijn goedgekeurd door de sectie bouwbegeleiding van het Bouwcollege, voor 2 projecten geldt dat het
16 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB budgettair bouwen projecten zijn waarbij de aanbestedingsgegevens uitsluitend ter informatie zijn ingediend. Van de overige 13 projecten zijn de resultaten middels een enquête verkregen. De omvang van de geanalyseerde 19 projecten varieert van 548 m 2 tot 12.500 m 2 en van 1 mln. tot 18 mln. Van de 19 projecten zijn er 13 in 2008 aanbesteed met een gezamenlijke inschrijfsom van 102 mln. Het gewogen gemiddelde aanbestedingsresultaat van deze 13 projecten bedraagt 2,2% nadelig. De overige 6 projecten zijn in het voorjaar van 2009 aanbesteed met een gezamenlijke inschrijfsom van 21 mln. Het gewogen gemiddelde aanbestedingsresultaat van deze 6 projecten bedraagt 6,8% voordelig. De meer gedetailleerde gegevens per discipline geven voor bouwkundige en elektrotechnische voorzieningen dezelfde trend weer. Voor de discipline werktuigbouw komen de resultaten niet overeen met de trend van het totaalbeeld. Hiervoor is niet direct een eenduidige verklaring te geven. Het grote verschil tussen het gemiddelde nadelige aanbestedingsresultaat in 2008 en het gemiddelde voordelige aanbestedingsresultaat in voorjaar 2009, bevestigt de trend die het gevolg is van de omslag van het economische klimaat in Nederland na de kredietcrisis. De volgende grafiek geeft de ontwikkeling weer van de geanalyseerde aanbestedingsresultaten over de periode januari 1999 tot en met april 2009. 20% 15% Aanbestedingsresultaten per 2 maanden trendlijn 10% afwijking van het budget 5% 0% -5% -10% -15% -20% Feb-99 Aug-99 Feb-00 Aug-00 Feb-01 Sep-01 Apr-02 Oct-02 Apr-03 Oct-03 Apr-04 Oct-04 Apr-05 Oct-05 Jun-06 Dec-06 Oct-07 May-08 Dec-08 Figuur 3 Ontwikkeling van de aanbestedingsresultaten van bouw in de gezondheidszorg (positief percentage = overschrijding budget, negatief percentage = onderschrijding budget). Uit deze grafiek blijkt dat na een periode van ca. 2 jaar met inschrijvingen die boven de budgetten in het kader van de WTZi-vergunning uitkwamen, er nu een periode aangebroken lijkt waarin de kans groot is dat de inschrijfsommen binnen de beschikbare bouwbudgetten blijven.
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 17 / 63 Om zeker te stellen dat de uit de aanbestedingen af te leiden trends representatief blijven, heeft het Economisch instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) een marktindicator ontwikkeld. Deze marktindicator fungeert als controlemiddel voor de analyse van de aanbestedingsresultaten en versterkt de analyse van de ontwikkeling van de bouwmarkt. Genoemde (EIB) marktindicator is samengesteld uit diverse relevante bouwmarktgerelateerde statistieken, waaronder die voor de prijsontwikkeling van investeringen in bedrijfsgebouwen en de conjunctuurmeting van het EIB. 8% marktindicator aanbestedingsresultaten 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 Figuur 4 Marktindicator EIB. In de bovenstaande grafiek is de marktindicator weergegeven (zie doorgetrokken blauwe lijn). Hieruit blijkt dat de marktindicator in 2009 snel zakt en inmiddels de nullijn ruimschoots is gepasseerd. Na een periode van een grote vraag en dure inkoop hebben bouwers hun prijzen tot in 2008 weten te verhogen. Echter in 2009 lopen de orderportefeuilles van de bouwbedrijven leeg en gaan de prijzen met de ook weer wat lagere inkoopprijzen naar ieders verwachting stevig zakken. Ter toelichting zij vermeld dat de marktindicator vooruitblikt en de analyse van de aanbestedingsresultaten betrekking heeft op gerealiseerde aanbestedingen. De resultaten van de geanalyseerde aanbestedingen ebben nog even na, maar zijn inmiddels ook de nullijn gepasseerd. Ziekenhuisbouw Als gevolg van het vervallen van het bouwregime en het feit dat er door de stelselwijzigingen het laatste jaar nauwelijks ziekenhuizen zijn aanbesteed, zijn vanuit deze sector geen recente aanbestedingsresultaten bij het Centrum Zorg en Bouw bekend. Om ook voor de ziekenhuisbouw een inzicht in de marktwerking te krijgen is een rondgang gemaakt langs zes instellingen die momenteel in een prijsvormingsproces zijn verwikkeld, dan wel dit proces zeer recent hebben afgerond. De exacte resultaten van prijsonderhandelingen zijn hierbij niet beschikbaar gesteld voor onderzoek. Bijzonder is dat in veel gevallen sprake is van bouwteamconstructies. Instellingen kozen voor deze constructies vanuit het belang van de vroegtijdige inbreng van bouw-
18 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB en uitvoeringtechnische aspecten, maar vooral ook vanuit het belang van een vroegtijdige afstemming over de uiteindelijke bouwkosten, gezien de grote onzekerheden bij een traditionele aanbesteding. In het Jaarbeeld Bouwkosten 2008 werd geconstateerd dat door de situatie op de bouwmarkt grote ziekenhuisplannen niet of nauwelijks konden worden aanbesteed vanwege het gebrek aan interesse van uitvoerende bedrijven en dat, daar waar wel tot inschrijving werd overgegaan, instellingen nog tot in het derde kwartaal van 2008 werden geconfronteerd met dermate zwaar tegenvallende aanbestedingsresultaten dat veelal niet tot opdrachtverlening werd overgegaan. Juist door deze situatie zijn ziekenhuizen overgaan tot nieuwe aanbestedings- en bouworganisatievormen. Inmiddels is er weer interesse vanuit aannemers- en installateurszijde en komen de prijsonderhandelingen tot meer acceptabele resultaten. De eerste grote opdrachten (de nieuwbouw van het Erasmus MC en de Isala Klinieken) zijn in respectievelijk mei en juni 2009 verleend. Anders dan bij de AWBZ-projecten is er echter vooralsnog nog geen sprake van onderschrijding van de eerder vastgestelde budgetten, ook niet bij doorberekening van de vorig jaar aan de bouwkostenkengetallen toegekende additionele verhoging van 5%. Als oorzaken hiervoor is te wijzen op de lange bouwtijd van deze zeer grote projecten en op het feit dat als gevolg van de langlopende prijsonderhandelingen nog niet volledig kan worden geprofiteerd van de inmiddels weer toegenomen concurrentie in de aanbestedingsmarkt. Conclusie De ontwikkeling van de bouwmarkt over het afgelopen jaar is sterk omgeslagen. Waar de orderportefeuilles medio 2008 nog een recordomvang hadden, zijn deze in één jaar tijd gedaald tot het laagste niveau sinds 1995. Van een herstel lijkt vooralsnog nog geen sprake te zijn. Met de verslechtering van de bouwmarkt voor de uitvoerende bedrijven is sprake van een sterk herstel van de concurrentie op de aanbestedingsmarkt en van dalende prijzen. Dat beeld volgt ook uit de door het Centrum Zorg en Bouw uitgevoerde analyse van de aanbestedingsresultaten in de gezondheidszorg. Waar in 2008 de aanbestedingsresultaten gemiddeld nog nadelig uitvielen, vallen ze in 2009 met name voor de AWBZ-voorzieningen voordelig uit. Bij de grote nieuwbouwplannen van ziekenhuizen is de kentering van de bouwmarkt minder zichtbaar. Voor de ziekenhuisbouw wordt door de bouwmarkt met een grotere vertraging gereageerd. Voor een deel is dat het gevolg van de gekozen bouworganisatieen aanbestedingsvorm en de omvang en complexiteit van de bouwplannen. Wel is het zo dat ook bij de projecten in deze sector inmiddels sprake is van meer concurrentie. Per saldo biedt de bouwmarkt momenteel kansen die in het voordeel van de aanbestedende zorginstelling kunnen werken. Daarbij is het uiteraard wel van belang dat de projecten op het juiste moment op de markt terecht komen (de markt kan immers ook weer ineens veranderen), zodat de aanbesteder voordeel haalt uit de huidige markt. Maar ook dan blijft risico bestaan. Bij een doorzettende recessie dreigen faillissementen, maar ook als de conjunctuur weer omslaat bestaat het risico dat de aanbestedende zorginstelling zich geconfronteerd ziet met een aannemer die verlies gaat leiden op het dan voor een te lage prijs aangenomen werk. Ook dan, zo leert de ervaring, kan de aannemer zeker bij zeer grote en langdurige projecten in financiële problemen komen.
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 19 / 63 2.3 Gezondheidszorgindex De Gezondheidszorgindex geeft de (autonome) ontwikkeling van de loonkosten en materiaalprijzen weer. In deze index is geen rekening gehouden met de gevolgen van de marktwerking en efficiencyverbetering. De Gezondheidszorgindex wordt bepaald door het gewogen gemiddelde van de volgende indexcijfers: de BDB-index woningbouw van het Bureau Documentatie Bouwwezen (wegingsfactor 2); de MBK-index woningbouw van Elsevier Bouwkosten (MBK/w) (wegingsfactor 2); het gemiddelde van de MBK-index bedrijfsgebouwen en de MBK-index kantoorgebouwen (MBK/b en MBK/k) (wegingsfactor 5). De BDB-index en MBK/w-index geven de kostenontwikkeling in de woningbouw weer. De MBK/b- en k-indexen volgen de kostenontwikkeling van de bedrijfs- en de kantoorgebouwen. Tussen 1 januari 2008 en 1 januari 2009 hebben deze indexreeksen zich als volgt ontwikkeld: de BDB-index : 3,20% de MBK-woningbouwindex : 3,91% de MBK-(bedrijf/kantoor)-index : 4,13% Rekening houdend met de eerder genoemde wegingsfactoren bedraagt de stijging van de Gezondheidszorgindex over de periode 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 3,84%. Over een periode van drie jaar, van 1 januari 2006 tot en met 1 januari 2009, bedraagt de toename van de Gezondheidszorgindex 11,50%, ofwel gemiddeld 3,83% per jaar. De stijging in 2008 komt nagenoeg overeen met de gemiddelde stijging in de drie voorafgaande jaren. De indexcijfers zijn met name in de eerste helft van 2008 gestegen. Als gevolg van de recessie zijn de loonkosten en materiaalprijzen daarna beduidend minder hard gestegen. Voor een toelichting op de gewijzigde indexcijfers wordt verwezen naar bijlage C. De stijging van de indexcijfers is de afgelopen drie jaar met name toe te schrijven geweest aan de stijging van materiaalprijzen. De loonkosten zijn, vanwege de afname van sociale lasten in 2005 en 2006, beduidend minder gestegen. Eind januari 2007 werd echter een nieuw principeakkoord voor de CAO in de bouwnijverheid gesloten, waarmee de loonkosten in twee jaar tijd verder zijn gestegen. Werknemers in de bouw hebben volgens deze CAO-afspraken tot medio 2009 een totale loonsverhoging van 7,25% gekregen. Hierbij moet worden opgemerkt dat door het toenemend aantal onderaannemers en Zelfstandigen Zonder Personeel (ZZP-ers) op de bouw de CAOlonen voor de loonkostenontwikkeling geen weerspiegeling van de praktijk meer vormen. De volgende grafiek geeft een beeld van de afzonderlijke ontwikkeling van de loon- en materiaalcomponent binnen de bouwkosten van woningen, gebaseerd op cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De materiaalcomponent geeft het prijsverloop weer van het materiaal dat nodig is om een woning te bouwen. Ontwikkelingen in dit cijfer geven aan dat er een verandering heeft plaatsgevonden op het gebied van materiaalprijzen of de hoeveelheid gebruikte materialen per woning. Vanaf juli 2008
20 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB zijn volgens het CBS de materiaalprijzen en daarmee ook de totale bouwkosten van nieuwbouwwoningen afgenomen. 120 Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex 2005 = 100 Bouwkosten totaal Looncomponent Materiaalcomponent 115 110 105 100 95 90 85 80 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 januari 2008 april 2008 juli 2008 oktober 2009 januari * 2009 april * Figuur 5 Ontwikkeling loon- en materiaalcomponent binnen de bouwkosten van woningen. * = voorlopige cijfers 2.4 Kostenonderzoeken 2.4.1 Bouwkosten ziekenhuizen Op 1 januari 2008 is het in de WTZi beschreven bouwregime voor de sector ziekenhuizen opgeheven, waarmee de ziekenhuizen vanaf 1 januari 2008 voor eigen rekening en risico investeringsbeslissingen nemen. De laatste bouwvergunningen (op basis van de WTZi) voor deze sector dateren uit 2007. Analyse bouwplannen Het investeringskostenkader voor de nieuwbouw van een ziekenhuis werd voorheen bepaald door twee grootheden, de rekenoppervlakte volgens de prestatie-eisen voor een algemeen ziekenhuis en de nieuwbouwprijs per m 2 bruto vloeroppervlakte, welke is gebaseerd op de van toepassing zijnde bouwkostennorm. Gezien de accentverschuiving in het activiteitenpatroon van het ziekenhuis is het bed als parameter voor de bepaling van de normatieve ruimtebehoefte bij vervangende nieuwbouw niet langer relevant. In plaats daarvan wordt een parameter gehanteerd gebaseerd op klinische en poliklinische adherentie, zorgzwaarte en leeftijdsopbouw. Inmiddels zijn als gevolg van de beëindiging van het bouwregime ook de genoemde prestatie-eisen op basis waarvan de rekenoppervlakte werd bepaald niet meer officieel van toepassing. De bedoelde prestatie-eisen kunnen echter nog wel een hulpmiddel bij de programmering van een ziekenhuisplan zijn of daarbij als referentie worden gehanteerd.
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 21 / 63 Voor het onderzoek naar de bouwkosten van algemene ziekenhuizen is in het Jaarbeeld Bouwkosten 2008 teruggegrepen op de zeven meest recente nieuwbouwplannen die nog in het kader van de WTZi bij het Bouwcollege zijn ingediend. Dit jaar is geen aanvullend onderzoek naar bouwkosten van ziekenhuizen uitgevoerd. Uit de vergelijking van vorig jaar volgt dat in de goedgekeurde plannen gemiddeld 8,8% meer vloeroppervlakte wordt gerealiseerd dan de rekenoppervlakte. Het verschil tussen de ingediende en de goedgekeurde bouwkosten per feitelijk te realiseren m 2 bedraagt gemiddeld 4%. Dit verschil is met name toe te schrijven aan: het niet toekennen van overschrijdingen van de maximale toegestane bouwkosten, indien deze overschrijdingen het gevolg zijn van een grotere vloeroppervlakte dan de rekenoppervlakte; kostenverhogende elementen in het ontwerp. De vorig jaar geanalyseerde ziekenhuizen zijn bij de vergunningverlening beoordeeld tegen de achtergrond van uiteenlopende normkostenniveaus. Voor de sector ziekenhuizen hebben de afgelopen jaren diverse additionele bijstellingen van de bouwkostennorm en het kostenkengetal plaatsgevonden. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de bouwkostennorm en het kostenkengetal uitgezet tegen de ontwikkeling van de Gezondheidszorgindex. Gezondheidszorgindex kostenkengetal bouw ziekenhuizen 140% 130% 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figuur 6 Ontwikkeling van de Gezondheidszorgindex en het bouwkostenkengetal ziekenhuizen. Uit de voorgaande grafiek volgt dat de bouwkostennorm voor de sector ziekenhuizen vooral in 2003 en 2005 fors neerwaarts is bijgesteld als gevolg van de toen geconstateerde werking van de bouwmarkt (meevallende aanbestedingsresultaten). Na een eerste additionele verhoging in 2007 is vorig jaar geconstateerd dat de bouwkostennorm onvoldoende aansloot bij de feitelijke kostenontwikkeling. Bij het in
22 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 2008 uitgevoerde onderzoek naar de kostenontwikkeling in de ziekenhuisbouw 3 werd geconstateerd dat door de situatie op de bouwmarkt grote ziekenhuisplannen niet of nauwelijks konden worden aanbesteed vanwege het gebrek aan interesse van uitvoerende bedrijven. Tot in het derde kwartaal van 2008 was sprake van dermate zwaar tegenvallende aanbestedingsresultaten dat veelal niet tot opdrachtverlening werd overgegaan. In het Jaarbeeld Bouwkosten 2008 zijn de kostenkengetallen bouw ziekenhuizen naast de doorrekening met de Gezondheidszorgindex additioneel met 5% verhoogd. Uit de grafiek volgt ook dat de ontwikkeling van de bouwkosten van ziekenhuizen zich nog begeeft binnen de ontwikkeling die is af te leiden uit de Gezondheidszorgindex voor de autonome ontwikkeling van loon- en materiaalkosten. Dit ondanks de grote kwaliteitsverbetering in de ziekenhuisbouw en de meerkosten die daarvan het gevolg zijn. Daarbij valt onder meer te denken aan de stringentere bouwregelgeving (o.a. op het gebied van de brandveiligheidseisen en energieprestatienormering en hogere verdiepingshoogte), de uitbreiding van de ICT-voorzieningen, de inmiddels gebruikelijke verregaande vorm van klimaatregeling en de meerinvesteringen in duurzame en onderhoudsbesparende materiaaltoepassingen. Met de bepaling van de kostenkengetallen 2008 ligt de ontwikkeling van de kostenkengetallen weer in lijn. Schillenmethode Integrale bekostiging in de gezondheidszorg creëert kansen voor zorginstellingen doordat hun vastgoed een productiemiddel wordt dat kan bijdragen aan efficiënte bedrijfsvoering. Het Bouwcollege heeft de schillenmethode ontwikkeld voor de afweging van investeringsbeslissingen voor een ziekenhuis 4. De schillenmethode verdeelt de functies aan de hand van de specifieke gebouweisen in vier huisvestingstypologieën, schillen genaamd. Deze benadering levert een besparing op de investerings- en de exploitatiekosten. Bijkomend voordeel is dat drie van de vier schillen, hotel, kantoor en fabriek, overeenkomen met reeds bestaande gebouwsoorten. Zodoende wordt meer gebruik gemaakt van de markt bij realisatie en eventueel bij afstoting. Bij het onderzoek naar de schillenmethode is ruim aandacht besteed aan de kostenaspecten. Ten opzichte van de traditionele, monolithische opzet van een ziekenhuis levert een uitvoering volgens het schillenmodel een voordeel op van 9 tot 11%. Het percentage is te beschouwen als een bandbreedte tussen een ziekenhuis met een zeer compleet uitrustingsniveau met weinig differentiatie en een ziekenhuis waarbij de benodigde elementen zorgvuldig zijn afgewogen met het doel besparing van financiële middelen. Belangrijker nog dan de besparingen op het gebied van de initiële investeringskosten zijn de voordelen voor de levensduurkosten, waarbij rekening wordt gehouden met zowel de kapitaallasten als de totaal gebouwgebonden exploitatiekosten en de kosten voor latere aanpassingen. Inmiddels worden de eerste ziekenhuisprojecten ook concreet volgens het principe van de schillenmethode ontwikkeld. 2.4.1.1 Conclusie bouwkosten ziekenhuizen Na de correctie van de kengetallen met 5% vorig jaar ligt de ontwikkeling van de bouwkostenkengetallen voor ziekenhuizen weer in lijn met de meerjarenontwikkeling van de Gezondheidszorgindex. 3 4 Jaarbeeld Bouwkosten 2008, rapport nr. 616. College bouw zorginstellingen. Utrecht, 2008. Gebouwdifferentiatie van een ziekenhuis, rapport nr. 611. College bouw zorginstellingen. Utrecht, 2007.
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 23 / 63 De kostenkengetallen bouw ziekenhuizen richten zich op de bouw van het ziekenhuis in een monolithische opzet. Kostenonderzoek heeft aangetoond dat met een uitwerking volgens het schillenmodel een substantieel kostenvoordeel is te behalen en tegen een gemiddeld lagere prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlakte kan worden gebouwd. 2.4.2 Bouwkosten AWBZ-voorzieningen Per 1 januari 2009 is het bouwregime voor AWBZ-voorzieningen beëindigd. Dit betekent dat voor de AWBZ-sectoren in 2008 de laatste vergunningen in het kader van de WTZi zijn verstrekt en de in 2007 geactualiseerde prestatie-eisen voor AWBZvoorzieningen en de kostennormen uit de Bouwkostennota 2008 niet meer van kracht zijn. Voor AWBZ-voorzieningen konden tot voor kort de maximale investeringskosten, exclusief grond- en startkosten, worden berekend aan de hand van de in de prestatieeisen bepaalde ruimtebehoefte (de rekenoppervlakte), de normatieve kosten per m 2 bruto vloeroppervlakte en de eventueel voor de doelgroep van toepassing zijnde toeslagen. Binnen dit maximale kostenkader was een vrije invulling mogelijk, mits aan de prestatie-eisen werd voldaan. Binnen hetzelfde investeringskader mocht meer bruto vloeroppervlakte worden gerealiseerd dan de rekenoppervlakte (bvo). Het normatieve kostenkader werd naar rato verlaagd, als minder oppervlakte dan de rekenoppervlakte werd gerealiseerd. In het onderzoek naar de bouwkosten van AWBZ-voorzieningen zijn alleen bouwplannen opgenomen waarvoor in 2008 een vergunning is verleend. Het onderzoek betreft hoofdzakelijk verblijfsvoorzieningen. Alle bouwplannen zijn tot stand gekomen en beoordeeld op basis van de destijds van kracht zijnde prestatie-eisen voor AWBZvoorzieningen, waarin de gekozen bouwvorm (a-specifiek, specifiek, specialistisch) bepalend is voor de vraag of sprake is van licht, zwaar of beveiligd verblijf. De kostenonderzoeken richten zich op een viertal doelgroepen in de AWBZcategorieën, waarvan één in de verblijfscategorie licht (a-specifieke bouw) en drie in de verblijfscategorie zwaar (specifieke bouw). In de kostenonderzoeken zijn ten behoeve van de vergelijkbaarheid de bouwkosten van de goedgekeurde plannen verlaagd met de niet in de kostennorm opgenomen additionele kosten, zoals de toeslagen. De samengestelde normbedragen, zoals vermeld in de tabellen in de volgende paragrafen, zijn berekend op basis van de in de bouwplannen aangetroffen functies. 2.4.2.1 Verblijfscategorie licht (a-specifieke bouw) De verblijfscategorie licht heeft betrekking op woningen en verblijfsvoorzieningen die met lichte aanpassingen geschikt te maken zijn voor de reguliere woningmarkt. Het betreft a-specifieke voorzieningen die qua vormgeving, verschijningsvorm, voorzieningenniveau, afwerkingsniveau en investeringskosten lijken op reguliere woningbouw. Van oudsher vallen met name de verzorgingshuizen onder deze categorie. Overige AWBZ-voorzieningen in de verblijfscategorie licht worden veelal via de NZabeleidsregel Kleinschalig Wonen gerealiseerd. Verzorgingshuizen In 2008 zijn geen vergunningen verleend voor stand-alone verzorgingshuizen. Voor zover sprake is van bouw voor mensen met een lichte somatische en/of psychogeriatrische aandoening of beperking (verzorgingshuis) wordt in een zogeheten
24 / 63 TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB combiproject veelal aangehaakt bij de bouw van een verpleeghuis (specifieke bouw, verblijfscategorie zwaar). De bouwkosten van een dergelijk project zijn moeilijk te splitsen. Daarom zijn dit jaar twee combiprojecten in het onderzoek naar de bouwkosten van verpleeghuizen opgenomen (zie 2.4.2.2). De beschouwing van de kengetallen voor de verblijfscategorie licht zal worden afgeleid uit de gegevens van de combiprojecten met de verblijfscategorie zwaar. 2.4.2.2 Verblijfscategorie zwaar (specifieke bouw) Verpleeghuizen Het eerste onderzoek in de verblijfscategorie zwaar heeft betrekking op 10 voorzieningen voor mensen met een somatische aandoening of beperking of mensen met psychogeriatrische aandoeningen (verpleeghuizen), waarvan de ingediende bouwkosten voor het WTZi-deel in totaal 89,3 mln. bedragen. Daarbij is sprake van twee projecten waarbij een combinatie wordt gemaakt met de verblijfscategorie licht (verzorgingshuizen). Een groot deel van de projecten betreft kleinschalig wonen binnen een grootschalige setting. Het WTZi-deel van een project voor verpleging en/of verzorging maakt vaak deel uit van een groter woon-zorgcomplex. Deze woon-zorgcomplexen worden grotendeels in huur gerealiseerd, waarbij sprake is van een relatief groot extramuraal deel in de vorm van aanleunwoningen en zorginfrastructuur. In de volgende tabel zijn de gemiddelde ingediende en nacalculeerbare bouwkosten per feitelijk te realiseren m 2 bruto vloeroppervlakte vergeleken met de normkosten. Tabel 1 Bouwkosten per m 2 van voorzieningen voor mensen met zowel lichte als zware somatische en/of psychogeriatrische aandoeningen of beperkingen (specifieke bouw verpleeghuizen in combinatie met a-specifieke bouw verzorgingshuizen). Verpleging en verzorging Kosten per m 2 prijspeil januari 2008 gemiddelde bouwkosten per m 2 vloeroppervlakte ingediend 10 plannen vergunning 10 plannen bouwkostennorm bij nieuwbouw 1) 1.1 bouwkundige voorzieningen 1.012 868 1.2 werktuigbouwkundige voorzieningen 233 212 1.3 elektrotechnische voorzieningen 213 191 1.4 vaste inrichtingen 101 98 1.5 terreinvoorzieningen 33 42 1.0 BOUWKOSTEN 1.592 1.411 Correctie toeslagen 71 Vergelijking vergunning en normkosten 1.340 1.416 1) De vermelde kostennorm is samengesteld uit 60,0% verblijf zwaar, 17,6% verblijf licht, 8,5% ondersteunende begeleiding zwaar, 4,2% behandeling resp. activerende begeleiding, 7,3% ondersteunende diensten en 2,4% keuken (Bouwkostennota 2008). Uit voorgaande vergelijking volgt dat de nacalculeerbare bouwkosten per feitelijk te realiseren m 2 5,4% lager uitkomen dan de normkosten. Daarbij moet wel worden aangetekend dat in de goedgekeurde plannen gemiddeld 3,1% meer vloeroppervlakte wordt gerealiseerd dan de rekenoppervlakte volgens de prestatie-eisen AWBZ. In één
TNO-rapport TNO-034-UT-2009-01645_RPT-CZB 25 / 63 specifiek geval was sprake van een overschrijding van de rekenoppervlakte met circa 35%. De toeslagen waarvoor de vergunningsbedragen zijn gecorrigeerd hebben grotendeels betrekking op temperatuurbeheersing en in mindere mate op plafond-tilliftsystemen en koken op de groep. Voorts is sprake van een fors verschil van 12,8% tussen de ingediende en nacalculeerbare gemiddelde bouwkosten per m 2. Dit verschil is aanmerkelijk groter dan in voorgaande jaren, toen het verschil doorgaans onder de 5% bleef. Opmerkelijk is dat bij 5 van de 10 onderzochte verpleging- en verzorgingshuisprojecten het verschil nihil is en dat bij de overige projecten het verschil tussen 11% en 54% ligt. Dit verschil is, voor twee projecten voor een deel te wijten aan de geconstateerde overmaat, en deels toe te schrijven aan: kostenverhogende elementen in het ontwerp, waaronder (soms) ronde en ovale vormen en vele verspringingen in het gevelvlak, het in een enkel geval realiseren van een ondergrondse parkeergarage, een relatief dure materialisatie van met name de gevel, soms uitgebreide domotica-toepassingen. Geestelijke gezondheidszorg Het tweede onderzoek in de verblijfscategorie zwaar heeft betrekking op 9 verblijfsvoorzieningen voor mensen met een psychiatrische aandoening of beperking (verblijfsvoorzieningen GGZ instellingen), waarvan de ingediende bouwkosten voor het WTZi-deel in totaal 42,5 mln. bedragen. Daarbij is sprake van één kleinschalig project in de verblijfscategorie licht en één project in de verblijfscategorie beveiligd, een forensische jeugdpsychiatrische kliniek. Het onderzoek betreft voorzieningen voor zowel kortdurende als langdurende zorg aan jongeren, volwassenen en ouderen, waarbij in sommige gevallen sprake is van een substantieel deel extramurale zorg (deeltijdbehandeling, poliklinische en ambulante zorg, RIAGG). Dit extramurale deel valt buiten de WTZi en buiten de reikwijdte van dit onderzoek. In de volgende tabel zijn de gemiddelde ingediende en nacalculeerbare bouwkosten per feitelijk te realiseren m 2 bruto vloeroppervlakte vergeleken met de normkosten. Tabel 2 Bouwkosten per m 2 van voorzieningen voor mensen met een psychiatrische aandoening of beperking (zowel specifieke als a-specifieke en specialistische bouw verblijfsvoorzieningen GGZ instellingen). Geestelijke gezondheidszorg Kosten per m 2 prijspeil januari 2008 gemiddelde bouwkosten per m 2 vloeroppervlakte ingediend 9 plannen vergunning 9 plannen bouwkostennorm bij nieuwbouw 1) 1.1 bouwkundige voorzieningen 1.159 972 1.2 werktuigbouwkundige voorzieningen 198 173 1.3 elektrotechnische voorzieningen 216 176 1.4 vaste inrichtingen 85 96 1.5 terreinvoorzieningen 103 104 1.0 BOUWKOSTEN 1.761 1.521 Correctie toeslagen 110 Vergelijking vergunning en normkosten 1.411 1.463 1) De vermelde kostennorm is samengesteld uit 58,2% verblijf zwaar, 5,5% verblijf licht, 10,8% verblijf beveiligd, 6,6% ondersteunende begeleiding zwaar, 12,9% behandeling resp. activerende begeleiding, 5,5% ondersteunende diensten en 0,5% separeervoorzieningen (Bouwkostennota 2008).