DORDRECHT Aan de gemeenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT Datum 11 mei 2015 Ons kenmerk SO/1421893 Begrotingsprogramma Ruimtelijke ordening en wonen Betreft WENSEN EN BEDENKINGEN inzake het aangaan van een koopovereenkomst met B&S B.V. Op grond van artikel 160, eerste lid sub e. van de Gemeentewet zijn wij voornemens tot het aangaan van een koopovereenkomst met B&S B.V.. Voorgesteld besluit Wij stellen uw raad voor geen wensen en bedenkingen te uiten tegen onze besluiten inzake het aangaan van een koopovereenkomst met B&S B.V. (hierna: B&S). Het aangaan van de koopovereenkomst vloeit voort uit een businesscase van de gemeenschappelijke regeling Drechtwerk (hierna: Drechtwerk). De gemeente wordt via de gebruikelijke kanalen betrokken bij de besluitvorming binnen Drechtwerk over die businesscase. Kortheidshalve wordt verwezen naar de raadsinfornnatiebrief die uw raad daaromtrent zult ontvangen. Voor zover noodzakelijk wordt in onderhavig raadsvoorstel beschreven hoe de businesscase van Drechtwerk is vormgegeven, gelet op de samenhang die bestaat tussen de businesscase van Drechtwerk en het aangaan van de koopovereenkomst met B&S. Samenvatting Als gevolg van de problematiek rond de huisvestingslasten heeft de gemeenschappelijke regeling Drechtwerk (hierna: Drechtwerk) onderzoek gedaan naar mogelijke oplossingen. Er is inmiddels door Drechtwerk een oplossing gevonden door het erfpachtrecht en de opstallen op het Drechtwerkterrein van de erfpachter/eigenaar VechtFort Beheer B.V. (hierna: VechtFort) te kopen. Het Algemeen Bestuur van Drechtwerk heeft op 29 april 2015 een positief besluit genomen over deze businesscase. Met dit besluit zorgt Drechtwerk voor lagere huisvestingslasten voor Drechtwerk en daarmee voor lagere bijdragen van de deelnemende gemeenten. Nogmaals wordt verwezen naar de raadsinformatiebrief die uw raad daaromtrent zult ontvangen. Om de daarvoor opgestelde businesscase haalbaar te maken heeft Drechtwerk echter wel de medewerking van de gemeente Dordrecht (in haar hoedanigheid van blote grondeigenaar) nodig. Drechtwerk zal de gemeente daarom enkele verzoeken doen (zoals hierboven geformuleerd). De gemeente kan deze verzoeken honoreren, omdat de gemeente daarmee in staat wordt gesteld een deel van het Drechtwerkterrein te verkopen en zo een uitbreidingswens van een naastgelegen bedrijf uit te laten komen. Dit naastgelegen bedrijf betreft B&S B.V. (hierna: B&S), een bloeiend bedrijf met uitstekende bedrijfsresultaten en een groot werkgever in de regio. Door de uitbreiding van B&S te faciliteren wordt dit bedrijf behouden voor de regio en kunnen er 250 nieuwe arbeidsplaatsen worden gecreëerd, waaronder arbeidsplaatsen voor medewerkers van Drechtwerk. B&S stelt wel de voorwaarde dat de maximaal toelaatbare bouwhoogte op de betreffende locatie wordt verhoogd. Dat vraagt om een wijziging van het bestemmingsplan. Komende weken vindt nog overleg plaats met B&S of en op welke manier aan deze wens tegemoet gekomen kan worden. Pagina 1/5 - MIX Pepier J FSC FSC. C013210j
Uw raad wordt gevraagd geen wensen en bedenkingen te uiten, waardoor wij in staat zijn de businesscase van Drechtwerk mogelijk te maken Voor de gemeente Dordrecht zijn aan de aan- en verkoopconstructie enkele nadelen en risico's verbonden, maar die wegen niet op tegen de voordelen die de gemeente behaalt, als grondeigenaar en als deelnemer aan de gemeenschappelijke regeling. Inleiding In de huidige situatie is VechtFort eigenaar van het erfpachtrecht en de gebouwen op het Drechtwerkterrein. Drechtwerk heeft een zeer langlopend huurcontract met VechtFort, tot en met 2039. De huur is een zware last in de begroting van Drechtwerk en drukt op de begroting van de afzonderlijke gemeenten. Ook is de verwachting dat Drechtwerk in de nabije toekomst minder eigen bedrijfsruimte nodig heeft (in verband met de komst van de participatiewet), terwijl de huurcontracten niet tussentijds kunnen worden opgezegd. Naast Drechtwerk is B&S gevestigd, een succesvol bedrijf dat graag wil uitbreiden op het terrein van Drechtwerk, maar ook opties heeft lopen buiten onze regio. Uitbreiding van dit bedrijf binnen Dordrecht, op de Drechtwerklocatie, zorgt voor 250 nieuwe arbeidsplaatsen en een revitalisering van dit deel van de Dordtse Kil. Teneinde de huisvestingslasten voor Drechtwerk te verminderen heeft het Algemeen Bestuur van Drechtwerk besloten het erfpachtrecht en de opstallen van VechtFort te kopen. Uw raad wordt daarover door het bestuur van Drechtwerk geïnformeerd en de gemeente wordt via de gebruikelijke kanalen betrokken bij besluitvorming binnen de gemeenschappelijke regeling. Om de businesscase voor Drechtwerk haalbaar te maken is de medewerking van de gemeente Dordrecht als blote eigenaar van het Drechtwerkterrein nodig. Het Algemeen Bestuur van Drechtwerk doet daarvoor een aantal verzoeken aan de gemeente. Zij vraagt de gemeente: 1. in te stemmen met splitsing van het erfpachtrecht (en het kadastrale perceel) zodat afzonderlijke erfpachtrechten ontstaan voor het oudbouw- en het nieuwbouwdeel op de locatie Kamerlingh Onnesweg/Rijkstraatweg (de zogenaamde "Drechtwerklocatie"); 2. in te stemmen met een tussentijdse beëindiging van het erfpachtrecht betreffende het oudbouwdeel op voornoemd terrein; 3. in te stemmen met het afzien van een door Drechtwerk te betalen schadeloosstelling voor gederfde canoninkomsten betreffende het oudbouwdeel, welke normaliter verschuldigd is bij een tussentijdse beëindiging van een erfpachtrecht op verzoek van de erfpachter; 4. in te stemmen met het terugnemen van het oudbouwdeel, zonder dat Drechtwerk de zich daarop bevindende opstallen en inrichtingen heeft gesloopt en - voor zover noodzakelijk - de gronden heeft gesaneerd. Wij hebben bij besluit van 11 mei 2015 ingestemd met de verzoeken van Drechtwerk. In bijlage 3 van dit raadsvoorstel is een uitgebreide toelichting op de aan- en verkoopconstructie opgenomen. Kortheidshalve wordt naar die bijlage verwezen. Gevolg van de constructie is onder meer dat de gemeente vol eigenaar wordt van het oudbouwdeel en - na sloop en sanering - dit deel in twee fasen kan verkopen aan B&S. B&S heeft haar aanbod op papier gezet (bijlage 4 bij dit raadsvoorstel). Kort samengevat komen de verkoopvoorwaarden op het volgende neer: Pagina 2/5
a. B&S koopt medio 2016 de eerste fase (circa 2,5 hectare) van de volle eigendom van het oudbouwdeel (na sloop en sanering) voor een bedrag van C 185,- per m2 (exclusief BTW). b. Gelijktijdig krijgt B&S een kosteloze exclusieve optie om voor een periode van vijf jaar de tweede fase (circa 2,5 hectare) eveneens te kopen voor een bedrag van C 185,- per m 2 (exclusief BTW). c. Indien B&S van voornoemde optie geen gebruik maakt is B&S geen vergoeding aan de gemeente verschuldigd. d. Aan de koop (en optie) wordt de voorwaarde gesteld dat het bestemmingsplan wordt aangepast, zodat de maximale bouwhoogte wordt verhoogd naar 24 meter. Deze hoogte is voor B&S noodzakelijk, aangezien de te realiseren opstallen (deels) bestemd zijn voor opslag door middel van gemechaniseerde magazijnsystemen. e. B&S voldoet aan de gemeentelijke doelstellingen inzake groei van werkgelegenheid (waaronder werknemers van Drechtwerk). De met B&S overeen te komen koopsom ligt in lijn met de door een onafhankelijk deskundige opgesteld taxatierapport waarvan een afschrift als bijlage 5 aan dit raadsvoorstel is toegevoegd. Wij hebben bij besluit van 11 mei 2015 eveneens besloten een koopovereenkomst met B&S te sluiten onder het voorbehoud dat wensen en bedenkingen van uw raad ons niet tot andere inzichten bewegen. Doelstelling Met dit voorstel beogen we de (toekomstige) exploitatie van Drechtwerk te versterken én een sterk bedrijf in onze regio te behouden. Dit zorgt voor extra werkgelegenheid, ook voor medewerkers van Drechtwerk. Argumenten We hebben de volgende argumenten om uw raad voor te stellen geen wensen en bedenkingen te uiten tegen de verkoop aan B&S: 1. Drechtwerk heeft in de nabije toekomst minder behoefte aan eigen bedrijfsruimten, maar zit wel langdurig vast aan het huurcontract. Dit huurcontract is een van de oorzaken van een toenemende druk op de begroting van Drechtwerk, waarvoor de zes deelnemende gemeenten uiteindelijk opdraaien. Deze last wordt alleen nog maar zwaarder met de perspectieven van een krimpende sociale werkvoorziening. De zware financiële last wordt verlicht als Drechtwerk door middel van de in bijlage 3 van dit raadsvoorstel verwoorde constructie de huurlasten aanzienlijk kan beperken. 2. Behoud en uitbreiding van B&S versterkt de economische ontwikkeling van de Westelijk Dordtse Oevers (WDO) en door de nieuwbouw wordt een grote stap gezet in het kader van de revitalisering van Dordtse Kil I. Een vertrek van B&S verzwakt deze ontwikkeling. 3. De uitbreiding van B&S zorgt voor aanvullende werkgelegenheid tot 250 arbeidsplaatsen, ook voor de medewerkers van Drechtwerk (afspraken over aantallen worden nog gemaakt). Kanttekeningen Met deze deal is ook een aantal nadelen en risico's te duiden: 1. Door in te stemmen met de verzoeken van Drechtwerk loopt de gemeente (potentiële) inkomsten mis, namelijk de canoninkomsten over de periode 2016 tot en met 2039. In de businesscase, die voor Dordrecht positief uitvalt, is hiermee rekening gehouden. Pagina 3/5
2. De gemeente wordt verantwoordelijk voor de sloop- en saneringskosten van de oudbouwlocatie. De sloop- en saneringskosten zijn begroot op een bedrag van en saneringskosten kunnen veroorzaken. Het risico's bestaan, maar worden door het Ingenieursbureau Drechtsteden en de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid als beperkt ingeschat. 3. De gemeente wordt gedurende een periode van maximaal vijf jaar eigenaar van een deel van de opstallen op de oudbouwlocatie, welke niet direct wordt gesloopt. Het betreft het deel waarin thans de onderhuurder van Drechtwerk, Aldipro Systems B.V. (hierna: Aldipro), is gehuisvest. Dit opstaldeel staat op de grond waar B&S in eerste instantie een optie op verkrijgt. Dit opstaldeel zal nog niet gesloopt worden en kan dus nog worden doorverhuurd aan Aldipro. De gemeente neemt de positie van Drechtwerk in die huurrelatie over. Er bestaat een geringe kans dat de huuropbrengsten van Aldipro niet volledig worden ontvangen. 4. B&S verkrijgt voor de tweede fase een (kosteloze) exclusieve optie. Als B&S van deze optie geen gebruik maakt, is geen schadeloosstelling of vergoeding verschuldigd. De gemeente zal dan op zoek moeten gaan naar een andere koper. De verwachting is dat deze tweede fase goed te "vermarkten" is, gezien de ligging aan de doorgaande wegen. Het is natuurlijk onzeker of de koopsom die dan wordt betaald door een potentiële nieuwe koper op zijn minst gelijk is aan de koopsom die nu met B&S wordt overeengekomen. 5. De uitbreiding van B&S krijgt de vorm van een bedrijfsruimte van maximaal 24 meter. Deze bouwhoogte past binnen de kaders, maar is wel beeldbepalend. Overleg vindt nog plaats of en op welke manier aan deze voorwaarde kan worden voldaan. Eventuele planschade komt voor rekening van de gemeente. Bijlage 2 van dit raadsvoorstel beschrijft de risico's die Drechtwerk loopt met deze constructie en waar de gemeente als deelnemer aan de gemeenschappelijke regeling ook mee wordt geconfronteerd. Deze risico's zijn beheersbaar en staan niet in verhouding tot de forse nadelige financiële implicaties die de huidige situatie met zich meebrengt. Voor kwantificatie van deze risico's wordt echter verwezen naar de stukken met betrekking tot besluitvorming binnen Drechtwerk. Wij hebben op 11 mei ingestemd met het voorontwerpbestemmingsplan en besloten tot het starten van de procedure van vooroverleg. Tevens hebben wij besloten af te zien van een procedure van inspraak. Uw raad krijgt - na afronding van de procedure van vooroverleg - door middel van een afzonderlijk voorstel de gelegenheid een zienswijze in te dienen tegen de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan. Kosten en dekking In de gemeentelijke administratie staat voor het gehele Drechtwerkperceel een boekwaarde in de boeken. Deze boekwaarde dient gesplitst te worden als gevolg van de splitsing van het erfpachtrecht. Deze splitsing geschiedt naar rato van het aantal m 2. De boekwaarde voor het nieuwbouwdeel blijft onderdeel van de erfpachtbetrekking hebben op het nieuwbouwdeel. De boekwaarde voor het oudbouwdeel dient als gevolg van de verkoop van de volle eigendom aan B&S in de twee hiervoor bedoelde fasen afgeboekt te worden. Dit geldt eveneens voor de jaarlijkse canoninkomsten ad circa C 86.000,- die betrekking hebben op de oudbouw. Daar staat tegenover dat er een verkoopopbrengst wordt behaald (eveneens in twee fasen). Het positieve resultaat ad C 1,67 miljoen komt ten gunste van de reserve van het Grondbedrijf. Dit positieve resultaat wordt neerwaarts Pagina 4/5
Ons kenmerk 50/1421893 bijgesteld doordat de kosten die betrekking hebben op de sloop en sanering van het oudbouwdeel en andere kosten die betrekking hebben op de transactie en het bouwrijp maken (totaal circa C 800.000,-) ten laste van dit resultaat worden gebracht. De hiervoor geschetste financiële gevolgen worden in de begroting voor 2016 verwerkt. In bijlage 6 is een financieel overzicht van de businesscase opgenomen. Communicatie en inclusief beleid Communicatie over de wijziging van het bestemmingsplan vindt via de gebruikelijke procedures plaats. Communicatie over de aan- en verkoopprocedure is niet aan de orde. Drechtwerk verzorgt de communicatie naar de deelnemende gemeenten. De contacten met zowel VechtFort als B&S vinden plaats op ambtelijk niveau. Met betrekking tot het inclusiefbeleid willen wij nogmaals benadrukken dat de uitbreiding van B&S leidt tot extra arbeidsplaatsen, waaronder plaatsen voor medewerkers van Drechtwerk. Met B&S worden hierover nog concrete afspraken gemaakt. Vervolg en evaluatie Het vervolg van dit project bestaat voornamelijk uit het uitwerken van de diverse transacties en het verwerken van de financiële gevolgen ervan. Met name de gevolgen voor de bijdragen aan Drechtwerk door de deelnemende gemeente is hierbij van belang. Dit vindt echter plaats door middel van de gebruikelijke besluitvormingsprocedures binnen Drechtwerk. Bijlagen 1. ontwerp raadbesluit; 2. collegebesluit d.d. 11 mei 2015; 3. Toelichting aan- en verkoopconstructie; 4. Brief B&S over koopvoorwaarden van een deel van het Drechtwerkterrein; 5. Taxatierapport Drechtwerkterrein; 6. Financieel overzicht businesscase. Het college van Burgemeester en Wethouders van Dordrecht de secretaris de burgérneester / 7 " / M.M. van der Kraan A.MM. Brok Pagina 5/5