Fiscale behandeling van eigen woning in Nederland Dhr. Joost van Peer Studentnr. 6079857 Universiteit van Amsterdam, scriptie Erik de Wit Juni 2012
Voorwoord Na een aantal maanden van hard werken is het zover en is mijn bachelorscriptie afgerond. Gezien mijn interesse in de woningmarkt en mijn voornemen om binnen een paar jaar zelf toe te treden als starter op de woningmarkt was het onderwerp al vrij snel duidelijk. In eerste instantie wilde ik de mogelijkheden voor starters in de woningmarkt onderzoeken, maar dit was iets te specifiek. Uiteindelijk heb ik na overleg besloten om het onderwerp iets te verbreden en hierbij de actualiteit te betrekken. Mijn scriptie zal de hypotheekrenteaftrek in haar huidige vorm bespreken. Vervolgens zal er worden gekeken naar de manier waarop het buitenland de hypotheekrente heeft aangepast, dan wel afgeschaft. Tenslotte worden er een aantal mogelijke toekomstscenario s voor de hypotheekrenteaftrek in Nederland besproken. Ik had deze scriptie nooit geheel zelfstandig kunnen schrijven. Zonder dat ik hopelijk iemand te kort doe, zou ik graag in het bijzonder een aantal mensen willen bedanken. Ten eerste mijn scriptiebegeleider, Erik de Wit. Vanaf ons eerste moment heb ik ons contact als zeer prettig én nuttig ervaren. Het was al snel duidelijk wat de hoofdlijnen van de scriptie zouden zijn en hij gaf goed aan wat zijn verwachtingen waren. Door zijn op- en aanmerkingen kon ik telkens weer een stapje verder en ben ik nooit vastgelopen. Ook wil ik Alex van der Minne bedanken, hij heeft mij als specialist op het gebied van de woningmarkt voorzien van goede adviezen en diverse relevante artikelen. Tenslotte wil ik mijn vrienden en mijn ouders bedanken. Vooral in de beginfase van mijn scriptie heb ik veel met vrienden overlegd en aan de hand hiervan heb ik mijn onderwerp weten af te bakenen. Aan mijn ouders heb ik vooral veel steun gehad tijdens het schrijven van de scriptie, zij hebben mij voorzien van diverse op- en aanmerkingen en ik kon er altijd terecht met mijn vragen. Tot vervelens aan toe! Achteraf ben ik erg blij met mijn onderwerpkeuze. Door de interesse die ik al had in het onderwerp alvorens ik begon met schrijven heb ik alle artikelen met veel plezier gelezen. Ook het schrijven van de scriptie voelde totaal niet als een last. Van tevoren zag ik het schrijven van een bachelorscriptie als een behoorlijke uitdaging, maar het viel alleszins mee. Desondanks heb ik er veel van geleerd en wil ik voor mijn masterscriptie wellicht een uitbreiding schrijven op deze bachelorscriptie. Ik wens u als lezer veel plezier met het lezen van mijn bachelorscriptie. 2
Management Summary In Nederland is de eigen woning fiscaal belast. Woningbezitters zijn belast over een fictief rendement op hun woning, het eigenwoningforfait, en mogen de financieringskosten (hypotheekrente) van hun belastbaar inkomen aftrekken. Ook moet er overdrachtsbelasting worden afgedragen bij de aankoop van een woning. De huidige crisis (op de woningmarkt) zorgt ervoor dat er naar een hervorming van dit systeem gekeken wordt. Vergeleken met andere landen is de Nederlandse fiscale behandeling van de eigenwoning uniek. Elk ander Europees land heeft de hypotheekrenteaftrek volledig afgeschaft, dan wel beperkt tegen een maximaal tarief. In Nederland kunnen kopers nog steeds hun volledige hypotheekrente aftrekken tegen het marginale belastingtarief. Men wordt in feite gestimuleerd hoge schulden aan te gaan en vooral niet af te lossen om zo maximaal te profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Dit heeft ertoe geleid dat Nederland momenteel relatief gezien de hoogste hypotheekschuld heeft ter wereld. In combinatie met dalende huizenprijzen zorgt dit voor een enorm financieel risico voor de Nederlandse economie. Er wordt dan ook druk gezocht naar een hervorming van het huidige stelsel. Er moet aan drie belangrijke eisen worden voldaan: de totale hypotheekschuld verminderen, de woningmarkt stimuleren en het ontzien van starters. Uit dit onderzoek is namelijk gebleken dat de gevolgen van de hervormingen voor starters (recent verhuisden) het grootst zal zijn. Met hen zal dus specifiek rekening gehouden worden. Zij hebben relatief gezien een grotere schuld, hogere woonlasten en een lagere waarde van de eigen woning. In deze scriptie is een drietal varianten besproken. 1. De lineaire variant waarbij zowel de hypotheekrenteaftrek als het eigenwoningforfait over een periode van 20 jaar worden afgebouwd. Met de opbrengsten hiervan zal de overdrachtsbelasting worden afgeschaft en het resterende bedrag zal eventueel aangesproken kunnen worden voor een algemene belastingverlaging. Men zal worden gestimuleerd af te lossen op de hypotheekschuld, de hervorming zal echter ook een forse daling van de huizenprijs veroorzaken in combinatie met stijgende netto maandlasten voor eigenwoningbezitters. Starters zullen problemen ondervinden en krijgen wellicht te maken met gedwongen verkoop van hun woningen 2. De box-3 variant waar huizenbezitters zullen worden belast voor het eigen vermogen in de eigen woning, de WOZ-waarde minus de schulden. In combinatie met een 3
vrijstellingsbedrag ter waarde van 300.000 euro is er sprake van een duidelijke woonsubisidie onafhankelijk van de wijze waarmee de woning is gefinancierd. Eventueel zal in beginsel nog een verhoging van de algemene heffingskorting en een verlaging van het marginaal progressieve belastingtarief kunnen worden ingevoerd om forse inkomensdalingen te voorkomen. Iedereen profiteert in principe in gelijke mate van de box-3 variant. Vergeleken met de huidige situatie gaan de hogere inkomens er het meest op achteruit. Starters worden grotendeels ontlast door het vrijstellingsbedrag. Een groot voordeel van deze variant is bovendien de afzwakking van de scheefgroei tussen kopers en huurders als gevolg van een verhoging van de algemene heffingskorting. Het stimuleren van de aflossing is echter niet geheel duidelijk in deze variant. Kapitaalefficiëntie zal een rol gaan spelen; als kopers denken meer rendement te kunnen behalen dan zij aan belasting afdragen in box 3, dan zullen zij niet aflossen. 3. De variant bedacht door een groep Nederlandse topeconomen. Zij pleiten voor het instellen van een proportioneel tarief van 30 procent waartegen de hypotheekrente afgetrokken mag worden, een afschaffing van de overdrachtsbelasting en een lichte verhoging van het eigenwoningforfait. Aflossen van de hypotheekschuld zal verplicht worden. Op termijn is het de bedoeling dat kopers verplicht spaargeld inbrengen bij de aanschaf van een huis.de hogere inkomens zullen als eerste de gevolgen van deze variant ondervinden. Voor starters verandert er voorlopig niets. Om de hogere inkomens te compenseren zouden de opbrengsten teruggesluisd kunnen worden in de vorm van een verlaging van het belasting toptarief. De beperking van de hypotheekrenteaftrek en verplichte aflossing zal tot een afname van de totale hypotheekschuld leiden. Na een analyse van de verschillende varianten in dit onderzoek is gebleken dat alleen de variant bedacht door de Nederlandse topeconomen voldoet aan de drie belangrijkste eisen aan de hervorming. Aan de hand van dit onderzoek wordt deze laatste variant aangeraden. Overigens moet ook de huurmarkt betrokken worden in de hervormingen, hierover is meer te vinden in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 4 van dit onderzoek. 4
Inhoudsopgave Voorwoord Management Summary Inleiding 7 1. De huidige situatie 1.1 Inleiding 8 1.2 Geschiedenis 8 1.3 Fiscale beleid in woningmarkt 10 1.4 Gevolgen fiscale beleid 14 1.5 Samenvatting/ conclusie 15 2. Prijsvorming woningmarkt 2.1 Inleiding 17 2.2 Invloeden op huizenprijs 17 2.3 Huurmarkt 20 2.4 Samenvatting/ conclusie 22 3. Europese vergelijking 3.1 Inleiding 23 3.2 Verenigd Koninkrijk 24 3.3 Zweden 25 3.4 Noorwegen 25 3.5 Denemarken 26 3.6 Samenvatting / conclusie 28 5
4. Toekomstscenario s 4.1 Inleiding 29 4.2 Lineaire variant 31 4.3 Box-3 variant 34 4.4 Advies Nederlandse topeconomen 36 4.5 Beleid huurmarkt 38 4.6 Samenvatting/ conclusie 40 5. Reflectie 42 Literatuur 45 Bijlagen Bijlage A; Ontwikkeling eigenwoningbezit 47 Bijlage B; Loan-to-value ratio 48 Bijlage B; Inkomen versus hypotheekschud 49 Bijlage C; Vermogen versus schuld 50 Bijlage D; Overwaarde 51 6
Inleiding De fiscale behandeling van de eigen woning speelt een grote rol, niet alleen bij de aankoop en de financiering van de eigen woning, maar ook binnen de politiek. Vanaf 1997 zijn er verschillende maatregelen genomen die de hypotheekrenteaftrek beperken. In de afgelopen verkiezingen speelde de hypotheekrenteaftrek een grote rol. Enerzijds is het duidelijk dat de huidige fiscale behandeling van de eigen woning achterhaald is, maar anderzijds zal een eventuele lastenverzwaring als gevolg van een wijziging in het fiscale beleid een hoop kiezers doen besluiten om op een andere politieke partij te stemmen die de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laat. Desondanks is het zeer waarschijnlijk dat de fiscale behandeling van de eigen woning in de toekomst wederom zal worden aangepast. De huidige crisis op de woningmarkt en een toenemende belastingconcurrentie tussen de lidstaten van de Europese Unie dwingen politieke partijen en belangenorganisaties hierover een standpunt in te nemen. Het IMF geeft aan dat de Nederlandse hypotheekschuld relatief gezien de hoogste ter wereld bedraagt en waarschuwt voor een zeepbel op de Nederlandse woningmarkt van circa 30 procent (Martens 2009). Bovendien heeft de Europese Commissie aangegeven dat zij de Nederlandse fiscale behandeling van de eigen woning onwenselijk vindt. Ook de OESO, de Raad van State en de Nederlandsche Bank geven aan dat een hervorming van de fiscale behandeling van de eigen woning wenselijk is. Het vorige kabinet heeft desondanks besloten niets te veranderen in het fiscale beleid. Wat de plannen zijn van het nog te vormen kabinet is nog onbekend (Vries 2007). In dit onderzoek zal eerst de huidige situatie worden toegelicht. In hoofdstuk twee zal de totstandkoming van de prijzen op de woningmarkt worden besproken. Ook de huurmarkt komt hier aan bod. In hoofdstuk drie zal er een Europese vergelijking worden gemaakt. Vele Europese landen zijn Nederland voorgegaan in de aanpassing, dan wel afschaffing van de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek. Van een aantal landen zal de verandering van het fiscale beleid in de loop der tijd toegelicht worden. Tenslotte wordt er in hoofdstuk vier een aantal toekomstscenario s besproken voor het fiscale beleid omtrent de eigen woning in Nederland. Er zal worden afgesloten met een korte reflectie waarin de schrijver van dit stuk zal aangeven wat er volgens hem zal moeten gebeuren. 7
1. Huidige situatie 1.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het huidige fiscale stelsel met betrekking tot de woningmarkt besproken. Eerst zal er gekeken worden naar de geschiedenis van het fiscale stelsel, en zal er iets worden gezegd over de opbouw van het huidige fiscale stelsel. In paragraaf twee zal het huidige fiscale stelsel met betrekking tot de eigen woning specifieker toegelicht worden. Er zal gekeken worden naar de verschillende fiscale regelingen en voorzieningen voor de eigen woning. Ten slotte zal er gekeken worden naar de economische gevolgen van de diverse aanpassingen die het stelsel in de afgelopen jaren heeft gehad. 1.2 Geschiedenis Al vanaf de middeleeuwen kent Nederland een belastingsysteem. In 1915 werd echter pas de basis gelegd voor de moderne belastingwetgeving waarbij het inkomen belast wordt (Haffner 2001). Vanaf dat moment werd ook de woning belast. Om geen onderscheid te maken tussen verhuurders van woningen en eigenaar-bewoners werd de woning belast op basis van het investeringsgoedprincipe. De opbrengsten uit de woning werden belast en de kosten mochten worden afgetrokken. In geval van een huurwoning was de huur belast en mochten hypotheekrente en onderhoudskosten worden afgetrokken. In geval van een koopwoning zag men het woongenot als opbrengst voor de eigenaar, de kosten voor de woning waren identiek aan die van een huurwoning, namelijk de hypotheekrente en de kosten voor het onderhoud. Omdat de eigenaar-bewoner geen concrete inkomsten had, werd er een fictieve huurwaarde aan de woning toegekend, het huurwaardeforfait (later eigenwoningforfait). De hoogte van het huurwaardeforfait werd tot 1971 bepaald aan de hand van de huurprijzen en de onderhoudskosten. Dit leverde echter veel discussies op waardoor de overheid in 1971 met een standaard netto huurwaardeforfait kwam. Dit bedrag, bestaande uit fictieve huuropbrengsten minus onderhoudskosten, mocht worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. De hoogte ervan werd voor dat jaar vastgesteld op één procent van de 8
veronderstelde marktwaarde van de woning. De onderhoudskosten werden elk jaar geindexeerd. In 1974 was het nieuwe huurwaardeforfait reeds gestegen tot 1,3 procent. In 1980 werd er opnieuw een wijziging doorgevoerd. De investeringswaarde van een onverhuurde woning (woning van eigenaar-bewoner) werd lager geacht dan de investeringswaarde van een verhuurde woning en zou voortaan op slechts 60 procent van de marktwaarde van de woning worden geschat. Het huurwaardeforfait dat inmiddels was opgelopen tot 2,35 tot 2,4 procent werd nog maar bepaald over 60 procent van de marktwaarde van een woning. De overige 40 procent werd geacht door de eigenaar te worden geconsumeerd. De hypotheekrente mocht nog tegen 100 procent afgetrokken blijven worden, waardoor men als eigenaar-bewoner een fiscaal voordeel had (Haffner 2001). In 1990 vonden er belastinghervormingen plaats waarbij het huurwaardeforfait verhoogd werd tot 1,3 procent en het marginale belastingtarief verlaagd werd van 72 naar 60 procent. Als gevolg hiervan konden eigenaar-bewoners minder hypotheekrente aftrekken, maar dit werd grotendeels gecompenseerd door de verlaging van de inkomstenbelasting. Ook werd er besloten het huurwaardeforfait te laten stijgen tot 3,3 procent in 1994. De beoogde doelstelling werd echter niet gehaald. De overheid besloot zelfs tot éénmalig verlagen van het huurwaardeforfait vanwege het feit dat de prijzen van koopwoningen destijds harder stegen dan de inkomsten door huur uit huurwoningen. De jaren na de belastinghervormingen steeg de gemiddelde woningprijs nominaal met 9,5% per jaar (Turan 2006). Een groot deel hiervan was te danken aan de opkomst van een nieuw soort hypotheek. De annuiteitenhypotheek werd langzamerhand vervangen door de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Deze hypotheken waren zo gemaakt dat ze de hypotheekrenteaftrek maximaliseerden, ondanks aflossing bleef de hypotheekrente volledig aftrekbaar. Een paar jaar later, in 1997, werd er wederom een aantal veranderingen in het systeem doorgevoerd. De investeringswaarde van een woning werd gelijk geacht voor verhuurders en eigenaar-bewoners, woningen van eigenaar-bewoners werden niet langer geacht een lagere investeringswaarde te hebben. Het huurwaardeforfait werd op 1,25 procent van de marktwaarde gesteld. De marktwaarde mocht niet langer door de belastingbetaler zelf getaxeerd worden. Dit werd voortaan door de lokale overheid gedaan. De taxatiewaarde is de 9
zogenoemde WOZ-waarde. In die periode stegen de taxatieprijzen gigantisch, waardoor de lasten als gevolg van het huurwaardeforfait per saldo toenamen. Als laatste werd de berekening van het huurwaardeforfait, de huurprijs minus de kosten, aangepast. Deze methode werd vervangen door een directe link tussen de jaarlijkse huurprijsstijgingen, gecorrigeerd voor de stijging van de prijs van koopwoningen (Haffner 2001). Als de huurprijzen harder stegen dan de prijzen van koopwoningen, dan zou het huurwaardeforfait tevens toenemen. Kortom, er is op verschillende manieren geprobeerd om de daadwerkelijke huuropbrengsten te benaderen met het huurwaardeforfait. Dit heeft ertoe geleid dat zowel verhuurders als eigenaar-bewoners belast worden op basis van de investeringsgoedbenadering. Het enige verschil is dat een verhuurder belasting verschuldigd is over zijn daadwerkelijke opbrengst en een eigenaar-bewoner belasting betaalt over het huurwaardeforfait. 1.3 Fiscale beleid m.b.t. woningmarkt Nederland heeft in 2001 haar belastingstelsel grondig aangepakt. Niet alleen de inhoud van het belastingstelsel is veranderd, ook het stelsel zelf is veranderd. Om deze wijziging te verduidelijken zal er kort worden ingegaan op de verschillende typen landelijke belastingstelsels. Er zijn grofweg twee verschillende typen belastingstelsels te onderscheiden; 1. GIT (Global Income Tax) 2. DIT (Dual Income Tax) GIT belast al het inkomen op eenzelfde manier en DIT maakt onderscheid in typen inkomens en belast elk type inkomen op een specifieke manier (Haffner 2001). DIT maakt onderscheid tussen inkomsten uit kapitaal en de rest. Tot 2001 kende Nederland een GIT, alle inkomsten werden bij elkaar opgeteld en vervolgens progressief belast. Ongeacht waaruit de inkomsten voortvloeiden. In 2001 is besloten de inkomstenbelasting in drie boxen te verdelen, met elk een eigen manier van belasting heffen. Er heeft een transitie plaats gevonden van een GIT naar een stelsel dat meer weg heeft van een DIT, maar dan een drievoudig stelsel. In box 1 is het inkomen uit werk belast tegen een progressief tarief met een maximum van 52 procent. In box 2 zijn staatsobligaties en het 10
aanmerkelijk belang in een onderneming belast tegen een proportioneel tarief van 25 procent over de waardestijging. En in box 3 wordt een forfaitair rendement van 4 procent over het overige inkomen uit kapitaal belast tegen een tarief van 30 procent. Het systeem in box 3 betekent dat het gerealiseerde inkomen uit kapitaal niet is belast, slechts het forfaitaire rendement van 4 procent. Belastingschijf Belastbaar inkomen uit werk en woning Belastingtarief (< 65 jaar) 1 0 t/m 18.945 33,10% 2 18.946 t/m 33.863 41,95% 3 33.864 t/m 56.491 42% 4 Vanaf 56492 52% Tabel 1: Schijventarieven 2012 in box 1 (belastingdienst.nl) Logischerwijs zou men op basis van de theorie mogen verwachten dat de woning onder de categorie inkomen uit kapitaal zou vallen en dus in box 3 belast zou zijn. Dit is tevens het geval voor een tweede woning en voor een huurwoning. De eerste woning wordt echter belast in box 1. In het geval dat de woning in box 3 belast zou zijn, dan zouden faciliteiten als de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait vervallen en zou de eigenaar-bewoner een vermogensrendementsheffing van 1,2 procent (30 procent over 4 procent) aan de belastingdienst verschuldigd zijn. Voor de eigenaar-bewoner veranderde er in principe niet veel. De lasten als gevolg van het huurwaardeforfait, inmiddels hernoemd naar het eigenwoningforfait, stegen nominaal iets (procentueel niet), maar daarentegen was er over de hele breedte sprake van belasting verlaging. De hypotheekaftrek werd gemaximaliseerd tot 30 jaar. De nieuwe tarieven voor het eigenwoningforfait (zie tabel 2) worden berekend aan de hand van de WOZ-waarde van de woning van de eigenaar-bewoner. Deze waarde, bepaald door de lokale gemeente, wordt vermenigvuld met een percentage aan eigenwoningforfait. Dit bedrag is vervolgens belast in box 1. Tot 2009 was er een maximum van 9300 euro aan eigenwoningforfait. In 2009 is dit maximum afgeschaft en sindsdien is het villatarief verhoogd van 0,55 tot 1,3 procent. Het voornemen is om dit tarief op te laten lopen tot 2,35 procent in 2016. Ook zou de villagrens elk jaar geindexeerd worden. 11
WOZ - waarde Tarief eigenwoningforfait < 12.500 0% 12.500 t/m 24.999 0,20% 25.001 t/m 74.999 0,30% 75.000 t/m 1.039.999 (villagrens) 0,55% > 1.040.000 6240 + 1,3% over > 1.040.000 Tabel 2: Tarieven eigenwoningforfait 2012 (belastingdienst.nl) Van de 3,7 miljoen huishoudens in Nederland wonen er momenteel ruim 2,18 miljoen in een koopwoning. Het percentage eigenwoningbezitters is het hoogste in de hogere inkomensgroepen en onder huishoudens jonger dan 65 jaar (VROM-raad 2007). Gemiddeld bestaat ruim 60 procent van het bruto gezinsvermogen uit eigen woningbezit (Verbruggen e.a. 2005). Dit duidt op het belang van de huizenprijsontwikkeling voor de gehele Nederlandse economie en van de particuliere consumptie. Van de eigen woningbezitters heeft 88 procent een hypotheek. Dit relatief hoge percentage in combinatie met de hoge loan-to-value ratio zorgt voor een gigantische hypotheekschuld. Het onderpand voor deze schulden zijn de woningen zelf. Een daling van de woningprijzen zou er in het ergste geval voor kunnen zorgen dat de hypotheekschuld hoger wordt dan het onderpand. Dit is tevens één van de hoofdredenen waarom de politiek het fiscale stelsel voor de eigen woning niet heeft veranderd (Haffner 2001). Desondanks zijn er de laatste jaren een aantal veranderingen doorgevoerd. Loan-to-value ratio 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011* Loan-to-value ratio Tabel 3: Loan-to-value ratio (Statline, CBS) 12
Op 1 januari 2004 werd de bijleenregeling van kracht. Deze regeling verplicht eigenaarbewoners de overwaarde van een reeds verkocht huis mee te nemen in het nieuw aan te schaffen huis. Als men toch een volledige hyotheek neemt op een nieuw huis, mag de rente over het bedrag ter grootte van de overwaarde niet afgetrokken worden. Dit deel verhuist naar box 3. Tot voor kort was het mogelijk dat eigenaren-bewoners per saldo belasting afdroegen over hun woning. Vaak is dit het geval als eigenaren-bewoners hun hypotheek vrijwel of geheel afgelost hebben of als ze hebben voldaan aan de bijleenregeling zoals die hierboven beschreven is. Op 1 januari 2005 is hiervoor de wet Hillen voor opgeroepen. Deze bepaalt dat er per saldo nooit belasting afgedragen moet worden op de woning. Het eigenwoningforfait is gemaximaliseerd tot de hypotheekrenteaftrek (Vries 2007). Dit is vooral van belang bij eigenaren-bewoners die hun hypotheek reeds hebben afgelost. De eigenwoning is nu dus altijd een aftrekpost of een consumptiegoed waar geen belasting over verschuldigd is. Oorspronkelijk werd de eigen woning belast volgens de investeringsgoedbenadering. Na diverse aanpassingen van het fiscale stelsel is er van deze benadering niet veel meer over. Zo is de bepaling van het eigenwoningforfait, de brutohuur minus de onderhoudskosten, vervangen door een indexeringsmechanisme. Hierdoor wordt de eigenaar-bewoner niet langer vergeleken met de verhuurder, maar met de huurder. Verondersteld wordt dat de verhouding tussen kosten en opbrengsten van verhuurders nooit meer zal veranderen, dit strookt uiteraard met de werkelijkheid. Daarnaast is de fictieve huur toekenning aan eigenaar-bewoners, het huurwaardeforfait, veranderd in het eigenwoningforfait. Deze naamswijziging bevestigt nogmaals de speciale plaats die de eigen woning heeft gekregen in het belastingstelsel in vergelijking tot andere kapitaalgoederen. Bovendien is het limiet aan de hypotheekrenteaftrek van 30 jaar in strijd met de gedachte achter de investeringsgoedbenadering. In de huidige fiscale regeling heeft de eigenwoning een speciale positie in box 1. Afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning wordt er een percentage hiervan aan eigenwoningforfait toegekend aan de woning. De hypotheekrenteaftrek mag volledig worden afgetrokken tot een periode van 30 jaar. Mits er per saldo een positief bedrag overblijft, mag dit worden verrekend met het belastbaar inkomen in box 1. Als er bij de verkoop van een vorig huis een overwaarde is ontstaan, is men verplicht dit te gebruiken voor de aanschaf van het volgende huis. 13
1.4 Gevolgen fiscale beleid In 1983 voerde minister Pierson de eerste vorm van hypotheekrenteaftrek in. De gedachte achter deze fiscale voorziening was het stimuleren van het eigenwoningbezit in Nederland (Grob 2005). Ten tijde van de invoering lag het eigenwoningbezit in Nederland lager dan in de omringende landen. In tabel 3 is duidelijk te zien dat het invoeren van de hypotheekrenteaftrek succes heeft gehad, het eigenwoningbezit is in de periode na de invoering sterk toegenomen. In 2005 was het eigenwoningbezit zelfs 59 procent (Verbruggen e.a. 2005). Tegenwoordig is Nederland één van de landen waar het eigenwoningbezit het hoogste is (zie bijlage A). 1990 1995 1999 2001 2003 Eigen woningbezit (%) 45 48 53 54 - Totale hypotheekschuld (% BBP) 38,2 48,3 67,9 73,6 85,6 Gemiddelde huizenprijs (duizend euro) 66,9 93,3 142,5 187,6 204,4 Gemiddelde hypotheekrente¹ (%) - 7,1 5,1 5,9 4,5 Gederfde belastinginkomsten (miljard euro) 3,4 5,3 7,3 7,3 9 Tabel 4: Ontwikkeling koopwoningmarkt en hypotheekrenteaftrek (Grob, 2005) ¹ Bron: Statline; geeft gemiddelde, hoogste en laagste hypotheekrente weer. Voor deze tabel is er gebruik gemaakt van de gemiddelde hypotheekrente, aldus Statline is dit de gemiddelde maandrente van nieuw ingeschreven gewone hypotheken op onroerende goederen Uit tabel 4 blijkt echter dat naast het percentage eigenwoningbezitters, ook de gederfde belastinginkomsten sterk gestegen zijn. De laatste jaren is de hypotheekschuld sneller gestegen dan het eigenwoningbezit, mensen nemen gemiddeld hogere hypotheken. Hierdoor neemt, ondanks de dalende hypotheekrente, de kostenpost van de aftrek voor de overheid steeds meer toe. In 2011 bedroegen de kosten voor de hypotheekrenteaftrek minus de opbrengsten van het eigenwoningforfait 11,7 miljard (VROM-raad 2007). Europees gezien is Nederland relatief het land met de hoogste hypotheekschuld, in 2009 bedroeg deze reeds 547 miljard, 120 procent van het BBP ((Martens 2009). Drie jaar later, in 2012, was de hypotheekschuld al opgelopen tot 645 miljard (Verbraeken 2012). Bovendien hebben hypotheken in Nederland gemiddeld een langere looptijd (30 jaar) en is het enige land waarbij de hypotheek de waarde van de woning ruimschoots kan overschrijden, tot 125 procent van de waarde (SER 2010). 14
De huidige fiscale behandeling van de eigen woning heeft vele gevolgen met zich meegebracht. Het eigenwoningbezit is sindsdien sterk toegenomen, alsmede de totale hypotheekschuld, de huizenprijzen en de kostenpost voor de overheid. Het oorspronkelijke doel, een gelijke behandeling van huurders en kopers, lijkt in de huidige situatie niet meer te worden nagestreefd. Het doel dat in een later stadium is gesteld, het stimuleren van het eigenwoningbezit, lijkt te zijn behaald. Al is het niet duidelijk in hoeverre de fiscale regeling heeft bijgedragen aan de toename van het eigenwoningbezit. Bovendien draagt het fiscale stelsel in haar huidige vorm niet zozeer bij aan het eigenwoningbezit. In tegendeel, het stelsel maakt lenen aantrekkelijk waardoor vrijwel niemand aflost op de hypotheekschuld. 1.5 Samenvatting Nederland heeft de afgelopen eeuw haar belastingstelsel omtrent de eigenwoning ingrijpend veranderd. In de beginjaren was er sprake van een GIT maar deze werd in 2001 omgezet in een variant op een DIT. De behandeling van de eigen woning bleef grotendeels gelijk. De woning werd belast volgens de investeringsgoedbenadering, de opbrengsten waren belast en de kosten waren fiscaal aftrekbaar. Voor de eigenaar-bewoner werd het huurwaardeforfait (later eigenwoningforfait) ingevoerd, dit zorgde voor fictieve huuropbrengsten die vervolgens belast zijn. Dit forfait werd vanaf 2001 geindexeerd aan de hand van de huurprijzen en de woningprijzen, de hoogte ervan is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. De verhuurder werd belast voor zijn daadwerkelijk behaalde huuropbrengsten. In tegenstelling tot wat men zou mogen verwachten op basis van de theorie, kent de woning in Nederland een speciale fiscale behandeling en zijn de kosten en de baten belast in box 1 tegen een progressief belastingtarief. In de afgelopen jaren zijn er een aantal regelingen toegevoegd, zo is men vanaf 2004 verplicht de overwaarde te gebruiken voor de financiering (bijleenregeling) van een nieuw huis en kan het eigenwoningforfait sinds 2005 nooit hoger uitvallen dan de hypotheekrenteaftrek (wet Hillen). Van de oorspronkelijke investeringsgoedbenadering is inmiddels niet veel meer over. De recente naamswijziging van het huurwaardeforfait naar eigenwoningforfait bevestigt dit. De speciale behandeling van de eigen woning heeft tot grote gevolgen geleid. Één van de latere doelstellingen, het stimuleren van het eigenwoningbezit, is behaald (het is echter niet bewezen in hoeverre het fiscale beleid hier aan heeft bijgedragen). Echter, de gemiddelde 15
huizenprijs en de hypotheekschuld zijn ook sterk toegenomen. Ten gevolge hiervan drukt de kostenpost van de renteaftrek erg zwaar op de rijksbegroting. 16
2. Prijsvorming woningmarkt 2.1 Inleiding De eigen woning heeft in Nederland een speciale plaats toegewezen gekregen in het belastingstelsel en wordt belast in box 1 tegen een progressief belastingtarief. De eigenaar wordt belast voor een fictieve huur en mag zijn hypotheekrente aftrekken. Deze gederfde belastinginkomsten ten gevolge van de hypotheekrenteaftrek zijn de laatste jaren steeds zwaarder gaan drukken op de overheidsbegroting. Er wordt door de politiek dan ook gekeken naar een alternatief. Om de gevolgen van een eventuele verandering in de fiscale behandeling van de eigen woning in te kunnen schatten, is het van belang dat men de basis achter de prijsvorming op de woningmarkt begrijpt. In dit hoofdstuk zal de totstandkoming van de huizenprijs besproken worden. Er zal worden gekeken welke factoren van invloed zijn en wat voor effect een verandering van deze factoren heeft op de huizenprijs. Één van deze factoren is de huurmarkt, deze zal in een aparte paragraaf besproken worden. 2.2 Invloeden op huizenprijs Het kopen van een huis is financieel een ingrijpende gebeurtenis. In veel gevallen behoort de aanschaf van een huis tot één van de grootste financiële transacties in iemands leven. De woningmarkt is een voorraadmarkt, per jaar wordt er niet meer dan anderhalf procent aan de woningvoorraad toegevoegd (Verbruggen 2005). Door de lange bouwtijd van woningen en de institutionele belemmeringen kan het aanbod zich op de korte termijn niet aanpassen aan de vraag. Kenmerkend voor een voorraadmarkt is dat de prijs hierdoor voornamelijk bepaald wordt door de vraag. Ook de grondgebondenheid van een woning speelt mee in de prijsvorming. Hierdoor wordt de verhandelbaarheid beperkt en kan een toename van de vraag in een specifieke regio niet worden opgevangen met aanbod uit een andere regio. Het aanbod per regio ligt op korte 17
termijn dus ook min of meer vast. Woonpreferenties die ervoor zorgen dat veel mensen in eenzelfde regio en/of marktsegment willen wonen kan de prijs hiervan laten stijgen. In tegenstelling tot de aanschaf van de meeste consumptiegoederen spelen transactiekosten een belangrijke rol bij de aanschaf van een woning. Bij de aanschaf van een woning moet gemiddeld 12 procent van de aanschafwaarde aan transactiekosten afgedragen worden (Verbruggen 2012). Hiervan bestaat de helft uit overdrachtsbelasting (nieuwbouwwoningen zijn hiervan uitgesloten), het overige deel gaat op aan notaris- en makelaarskosten. De overdrachtsbelasting is overigens per 15 juni 2011 voor één jaar verlaagd naar 2 procent om de woningmarkt een stimulans te geven. Het is nog onduidelijk of deze maatregel verlengd zal gaan worden. Naast de financiële transactiekosten zijn er ook nog fictieve transactiekosten, namelijk de tijd die men besteedt aan het proces van orientatie, bezichtigen, verhuizen en inrichten. Door de relatief hoge transactiekosten die gemoeid zijn met de aanschaf van een woning dragen zij deels bij aan de prijs van een woning. Bovendien wordt de doorstroming op de woningmarkt bemoeilijkt. En juist deze doorstroming is van belang voor de woningmarkt, zoals later in dit hoofdstuk zal blijken. Net als bij andere goederen speelt de prijs van een eventueel alternatief ook een rol. In het geval van de huizenmarkt moet hierbij gedacht worden aan de huurmarkt. In de volgende paragraaf zal het effect van de huurmarkt verder besproken worden. Tenslotte is de betaalbaarheid van de eigen woning van invloed op de prijs. Vanwege de relatief forse omvang wordt er voor de financiering vaak een hypothecaire lening aangegaan. Hoe lager de hypotheeklasten, afhankelijk van hypotheekschuld, hypotheekrente en de fiscale behandeling, des te hoger zal de prijs zijn die de kopers bereid en in staat zijn te betalen. Ook het gezinsinkomen is van positieve invloed op de huizenprijs, gezinnen kunnen immers meer betalen waardoor de betaalbaarheid van een woning toeneemt. Ook de ontwikkeling van de aandelenkoersen heeft, ongeacht of men zelf aandelen bezit, indirect invloed op de huizenprijs via het vertrouwenskanaal. Men associeert stijgende beurskoersen met een gunstige economische ontwikkeling waardoor de vraag naar woningen toeneemt (End e.a. 2002). De hypotheekrenteaftrek lijkt de betalbaarheid van een woning te verhogen, individueel heeft men lagere woonlasten. Maar de aftrek stimuleert tevens de vraag naar woningen en zoals reeds besproken is leidt dit in een voorraadmarkt tot een stijging van de woningprijs. Hierdoor wordt de lastenverlaging in ieder geval voor een deel teniet gedaan. 18
Martens (2009) legt de nadruk op de structuur van de koopwoningmarkt en verklaart hiermee de ontwikkeling van de huizenprijs. Nederland kende van oorsprong een gesegmenteerde koopwoningmarkt. Een dergelijke markt is verdeeld in relatief zelfstandige segmenten die onafhankelijk van elkaar bestaan. De nieuwbouwproductie is volgens deze structuur nauwelijks afhankelijk van veranderingen in de woningvoorraad of van de woningmarkt in andere regio s of marktsectoren, maar vooral van factoren die de betaalbaarheid van een woning bepalen zoals inkomen, spaartegoeden, hypothecaire voorwaarden en belastingvoordelen. Woningprijzen volgen de inflatie. Na de afschaffing van de kredietbeheersing en de liberalisering van de huurwoningmarkt in 1972 is de Nederlandse structuur veranderd in een geintegreerde koopwoningmarkt. Woningprijzen stegen sindsdien sneller dan de inflatie en het eigenwoningbezit nam fors toe. In een geïntegreerde koopwoningmarkt raken transacties steeds meer verbonden met elkaar en de marktontwikkelingen. De structuur is gebaseerd op permanent stijgende reele woningprijzen en op doorstroming binnen de koopwoningmarkt. Factoren als rente en inflatie spelen in een geintegreerde koopwoningmarkt nauwelijks tot geen rol. Door de alsmaar stijgende huizenprijzen ontstond er de mogelijkheid om steeds groter te gaan wonen tegen dezelfde lasten, door de overwaarde bij verkoop van de huidige woning te gebruiken voor de aanschaf van een betere en/of grotere woning (zie bijlage E). Starters werden hierdoor bemoedigd, de woningvoorraad werd steeds meer hun domein. De productie van nieuwbouwwoningen was destijds steeds vaker gericht op doorstromers die afhankelijk waren van de opbrengst van bestaande koopwoningen. En ook de luxe woningsector van de woningvoorraad werd steeds meer het domein van huishoudens die met verkoopwinsten (verzilverde overwaarde) uit vorige woningen doorstromen binnen de koopsector. Kortom, in een geintegreerde koopwoningmarkt zijn huizenkopers in hoge mate afhankelijk van de opbrengst uit verkoop van de vorige woning. Zonder eigen geld is het voor een huishouden met een modaal inkomen vrijwel onmogelijk een eigen woning te bemachtigen. Verkopen zijn steeds vaker onderdeel van een keten van woningtransacties die begint bij de starter. Zo lang de keten naar behoren functioneert zullen huizenprijzen blijven stijgen, maar indien er ergens in de keten één zwakke schakel zit, dan heeft dat gevolgen voor de gehele woningmarkt en zullen de woninprijzen snel dalen (Martens 2009). Volgens Verbruggen is de woningmarkt een voorraadmarkt en bepaalt voornamelijk de vraag naar woningen de woningprijs. Deze vraag wordt in sterke mate bepaald door de 19
betaalbaarheid van de woning en de prijs van het alternatief,de huurwoning. Martens focust op de structuur van de koopwoningmarkt en geeft aan dat Nederland momenteel een geintegreerde koopwoningmarkt kent waarin de koop van een woning in grote mate afhankelijk is van de doorstroming op de woningmarkt. Woningen worden immers gefinancierd met de opbrengst uit de verkoop van de vorige woning. 2.3 Huurmarkt De huizenprijs wordt door diverse factoren beinvloed, vooral de betaalbaarheid van een koopwoning is van belang. Wat echter ook een rol speelt bij de prijsvorming is de prijs van het alternatief, de huurwoning. Halverwege de jaren negentig was dit effect goed zichtbaar toen de Rijksoverheid een aantal jaren toestond dat de huren sneller mochten toenemen dan de inflatie. In deze periode stegen de huizenprijzen relatief sterk (Verbruggen 2005). Zoals de hypotheekrenteaftrek voor lastenverlichting zorgt in de koopwoningmarkt, zorgen huurtoeslag, huurprijsmaximering en huurkortingen die corporaties geven voor verlichting van de lasten voor huurders. De gedachtegang achter de beleidsinstrumenten is echter tegengesteld. De instrumenten in de huursector zijn gericht op het betaalbaar maken van huurwoningen voor lage inkomens, terwijl de hypotheekrenteaftrek vooral het eigenwoningbezit stimuleert voor hogere inkomens. Zij mogen de rente immers tegen een hoger belastingtarief aftrekken. Deze tegenstelling leidt tot een sortering van inkomensgroepen: lage inkomens huren en hoge inkomens kopen. Dit wordt bevestigd door het feit dat het gemiddelde eigen vermogen van huurders 5000 euro is, terwijl het gemiddelde eigen vermogen van woningbezitters 150.000 is. Het eigen vermogen van woningbezitters zit vooral in de overwaarde van woning (Vos 2008). De huurmarkt zou van invloed zijn op de prijs van koopwoningen omdat zij een alternatief biedt voor het kopen van een woning. Het is echter de vraag in hoeverre dit het geval is. Per 1 Januari 2011 heeft de Europese Commissie strengere eisen gesteld aan sociale huurwoningen. Woningcorporaties mogen huurwoningen met een huur lager dan 664,66 euro slechts verhuren aan huishoudens met een gemeenschappelijk inkomen lager dan 34.085 euro. Tien procent van de verhuurde woningen door de corporatie is hiervan vrijgesteld. Indien een huishouden iets meer dan modaal verdiend, in 2012 vastgesteld op 33.000 euro¹, dan is het 20
dus vrijwel onmogelijk om een relatief goedkope huurwoning te betrekken. Een grote groep middeninkomens valt hierdoor tussen wal en schip, zij verdienen net teveel voor een huurwoning, maar voor een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector verdienen ze niet genoeg. Een meerderheid van de tweede kamer wil daarom een hogere inkomensgrens voor de sociale huurwoningen. Voor huishoudens met een inkomen vlak boven de inkomensgrens is een huurwoning niet langer een alternatief voor de koopwoning. Zij worden gedwongen een koopwoning aan te schaffen. Bovendien is er voor huishoudens die wel aan de inkomenseisen voldoen ook geen zekerheid op een sociale huurwoning. De wachtlijsten voor dergelijke woningen zijn lang en kunnen oplopen tot 10 jaar. Verbraeken (2011) is ook van mening dat de markten voor huur- en koopwoningen te ver uiteen liggen, en geeft dit tevens al één van de redenen waardoor de huizenmarkt op slot blijft. De overstap van een huurwoning naar een koopwoning is te groot geworden, doordat de huurprijzen kunstmatig laag zijn gehouden terwijl de koopprijzen tegelijkertijd fors gestegen zijn. De oorzaak voor het relatief lage prijsniveau van huurwoningen ligt in het inflatievolgend huurbeleid. Verhuurders mochten de huur van een woning slechts verhogen met de inflatie, terwijl woningprijzen met een veelvoud van de inflatie per jaar stegen. Daarnaast is de sociale huursector te groot, en verhuren de woningcorporaties ver onder de maximaal toegestane prijs. In 2012 was 75 procent van de huurwoningmarkt in bezit van woningcorporaties¹. De relatief hoge prijzen in de koopwoningmarkt zijn het gevolg van een krap ruimtelijk ordeningsbeleid, en vooral van het ruimhartige kredietbeleid van banken en autoriteiten in samenhang met de ruime hypotheekrenteaftrek. Er wordt gezegd dat de huurmarkt de prijs van koopwoningen beïnvloedt omdat het een alternatief is. De praktijk wijst echter uit dat er sprake is van een kloof tussen de huurmarkt en de koopwoningmarkt. De huurmarkt is ingericht voor de lage inkomens, terwijl de huidige koopwoningmarkt gericht is op de relatief hoge inkomens. Middeninkomens die nog geen eigen vermogen hebben opgebouwd vallen hier tussenin en worden gedwongen te kiezen voor een relatief goedkope koopwoning of voor een huurwoning in de vrije sector. Beide opties betekenen echter een flinke lastenverzwaring in vergelijking tot de lasten die een sociale huurwoning met zich meebrengt. ¹ Bron: www.belastingdienst.nl 21
2.4 Samenvatting/ conclusie Om de gevolgen van een eventuele wijziging van de fiscale behandeling van de eigen woning in te kunnen schatten is het van belang duidelijk te hebben door welke factoren de woningprijs wordt beinvloed. Verbruggen stelt dat de woningmarkt een voorraadmarkt is waarbij het aanbod zich op de korte termijn niet of nauwelijks aanpast aan de vraag. Een verandering in de vraag naar woningen leidt dan ook rechtstreeks tot een verandering in de woningprijzen. De vraag hangt grotendeels af van de betaalbaarheid van de woning. Belastingvoordelen, gunstige hypothecaire voorwaarden en een lage hypotheekrente vergroten de betaalbaarheid van een woning en hebben een positieve invloed op de woningprijs. Een verhoogde betaalbaarheid veroorzaakt echter een toename van de vraag waardoor de huizenprijzen zullen toenemen. Als gevolg hiervan zal (een deel van) de verhoogde betaalbaarheid teniet worden gedaan. Ook het gezinsinkomen en de aandelenkoersen kunnen van invloed zijn op de prijs. Andere factoren die van invloed zijn op de prijsvorming zijn de transactiekosten, de grondgebondenheid en de prijs van een alternatief. In geval van de woning zou de huurmarkt een alternatief zijn. Al is men het hier niet geheel over eens. De huurmarkt schijnt vooral voor de lagere inkomens te zijn terwijl de koopmarkt vooral voor de hogere inkomens is. De overstap van huren naar kopen is voor velen een te grote stap en dus zou deze niet als alternatief gezien mogen worden. De visie van Martens sluit hier op aan. Zij focust zich voornamelijk op de structuur van de koopwoningmarkt en geeft aan dat Nederland momenteel een geintegreerde koopwoningmarkt kent waarin de koop van een woning in grote mate afhankelijk is van de doorstroming op de woningmarkt. Woningen worden immers gefinancierd met de opbrengst uit de verkoop van de vorige woning. Factoren als rente en inflatie spelen in een geintegreerde koopwoningmarkt geen rol. De woningprijs is dus afhankelijk van de mate van doorstroming. 22
3. Een Europese vergelijking 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de fiscale behandeling van de woning in het buitenland. Er zal worden gekeken naar de veranderingen die er in het fiscale stelsel zijn doorgevoerd en wat het effect op de woningmarkt hiervan is geweest. Een Europese vergelijking kan een duidelijker beeld creeёren van de mogelijke effecten als gevolg van een fiscale stelselwijziging in Nederland. Binnen Europa is Nederland het enige land waar eigenaar-bewoners hun hypotheekrente volledig af mogen trekken tegen een marginaal progressief tarief. Alle andere landen hebben de hypotheekrenteaftrek reeds afgeschaft, of beperkt door bijvoorbeeld een proportioneel tarief in te stellen (Haffner 2006). In figuur 1 is duidelijk te zien welke wijzigingen de Europese landen hebben doorgevoerd in het eigenwoningforfait en de renteaftrek. Land Eigenwonigforfait Renteaftrek Duitsland In 1987 afgeschaft Gedefiscaliseerd in 1996, afgeschaft in 2006 Frankrijk In 1965 afgeschaft Afgeschaft in 1998, sinds 2001 wel onderhoudsaftrek Verenigd Koninkrijk In 1963 afgeschaft In 2000 afgeschaft Belgie Alleen in gemeentelijke Vast aftrekbedrag van 1870 belasting belast tegen progressief tarief van maximaal 55% Nederland Ja Ja, tegen progressief tarief van maximaal 52% Denemarken In 2000 omgezet in Proportioneel tarief van 31% gemeentelijke onroerend zaakbelasting Finland In 1993 omgezet in Proportioneel tarief van 29% gemeentelijke onroerend zaakbelasting Noorwegen Ja Proportioneel tarief van 28% Zweden In 1991 omgezet in Proportioneel tarief van 30% nationale onroerend (1985) zaakbelasting Figuur 1: De huidige Europese situatie (Haffner, 2006) 23
Nederland is in haar fiscale behandeling van de woning niet uniek. Vrijwel alle landen kenden een vergelijkbaar systeem waarbij de fictieve huur belast is en de verwervingskosten van de woning aftrekbaar zijn. In de afgelopen jaren heeft echter een aantal van deze landen zowel het eigenwoningforfait als de hypotheekrenteaftrek afgeschaft. Hierdoor wordt de woning niet langer als investeringsgoed benaderd, maar als consumptiegoed (Haffner, 2006). Net als Nederland hanteren de scandinavische landen nog steeds de investeringsgoedbenadering. Zij hebben de hypotheekrenteaftrek echter wel sterk ingeperkt. In de rest van dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op het transitieproces van de fiscale stelselwijzigingen in het Verenigd Koninkrijk, Zweden, Noorwegen en Denemarken. 3.2 Engeland Engeland besloot als één van de eerste landen om het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. In 1979 werd er begonnen met maximeren van de hypotheekrenteaftrek. Vanaf 1983 was er slechts renteaftrek mogelijk over een schuld van maximaal 30.000 pond. Destijds lag de gemiddelde huizenprijs in Engeland op 60.000 pond, waarvan de rente dus voor maximaal de helft aftrekbaar was. De rente kon worden afgetrokken tegen een progressief belastingtarief van maximaal 60 procent. Vijf jaar later werd dit tarief verlaagd naar 40 procent. In 1991 werd dit tarief nogmaals verlaagd, nu naar 25 procent. Dankzij het niet indexeren van het maximale bedrag waarover renteaftrek mogelijk is, profiteerde een steeds kleinere groep van de fiscale behandeling. Uiteindelijk heeft de overheid de aftrek langzaam afgebouwd en was de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in het jaar 2000 voltooid (de Vries, 2007). Ondanks dat zij als eerste land deze ingrijpende verandering doorvoerden heeft dit niet tot grote gevolgen voor de woningmarkt geleid. Één van de redenen hiervoor is het stapsgewijze transitieproces waar ruim twintig jaar voor uitgetrokken werd. Bovendien was de timing van invoering erg goed. Eind jaren tachtig stegen de huizenprijzen in Engeland sterk terwijl de hypotheekrente juist sterk daalde. 24
3.3 Zweden Zweedse eigenwoningbezitters mochten hun hypotheekrente in het verleden nog aftrekken tegen een belastingtarief dat kon oplopen tot 80 procent. De Zweedse overheid wilde deze subsidiering van de eigenwoningmarkt terugdringen met als doel de woning- en de huursector gelijk te behandelen (Agell e.a. 1996). Sinds 1985 is de royale aftrekregeling aangescherpt en kon de hypotheekrente nog slechts worden afgetrokken tegen een tarief van gemiddeld zevenenveertig procent. Zes jaar later, in 1991, werd dit tarief verlaagd naar een proportioneel tarief van 30 procent. Ter compensatie werd het eigenwoningforfait afgeschaft en werd de inkomstenbelasting substantieel verlaagt, maar desondanks viel de wijziging voor veel eigenaar-bewoners in Zweden per saldo negatief uit (de Vries 2007). In tegenstelling tot Engeland voerde Zweden de belastingstelselwijziging door in een periode waarin de Zweedse economie in een diepe crisis verkeerde. De consumptie daalde en de werkgelegenheid stortte in. De fiscale wijzigingen brachten dan ook grote gevolgen met zich mee. In de vier jaar na het instellen van het proportioneel tarief waar tegen afgetrokken mocht worden, waren de huizenprijzen met 26 procent gedaald, nam het aantal transacties dramatisch af en stokte de nieuwbouwproductie volledig (de Vries 2007). Veel Zweedse eigenwoningbezitters konden hun maandelijkse lasten nauwelijks meer opbrengen en moesten flink bezuinigen. In sommige gevallen was er zelfs sprake van gedwongen verkoop van het huis. Na een aantal jaar was de huizenmarkt weer hersteld en eind jaren negentig lagen de huizenprijzen alweer vrijwel op hetzelfde niveau als voor de fiscale wijzigingen. Het is echter lastig te bepalen welke effecten daadwerkelijk gevolgen zijn van de fiscale wijziging, doordat deze samenviel met een ernstige recessie (Agell e.a. 1996). 3.4 Noorwegen Noorwegen introduceerde in 1992 een duaal belastingstelsel en pakte hierbij meteen de hypotheekrenteaftrek aan. Mochten Noren tot voor kort nog hun hypotheekrente aftrekken tegen een progressief belastingtarief van maximaal 40,5 procent, vanaf 1992 werd dit een proportioneel tarief van 28 procent. De Noorse overheid compenseerde woningbezitters door bevriezing van het huurwaardeforfait (beter bekend als eigenwoningforfait) en door een algemene belastingverlaging. Ondanks de beperkte aftrekmogelijkheden in vergelijking tot de 25
andere Scandinavische landen (zie overige paragrafen) waren de Noren de enige die er per saldo qua koopkracht op vooruit gegaan zijn (de Vries 2007). Een crisis bleef dan ook uit. Dit betekent niet dat dat Noorwegen geen woningmarktcrisis heeft doorgemaakt, zij had deze echter al doorgemaakt in de jaren voor het doorvoeren van de fiscale wijziging. In de periode van 1988 tot 1992 steeg de rente tot ongekende hoogte, 8 procent in 1992. Met als gevolg dat de woonlasten voor huizenbezitters stegen waardoor woningen minder betaalbaar werden. De huizenprijzen daalden met 37 procent. Vanaf 1992 daalde de rente weer en herstelde de koopwoningmarkt zich. Vijf jaar na het dieptepunt waren de koopprijzen alweer op het oude niveau van voor de crisis (de Vries 2007). De fiscale wijziging in 1992 heeft achteraf positief uitgepakt voor Noorwegen. 3.5 Denemarken Net zoals vele andere landen verkeerde Denemarken eind 1986 in een recessie. De Deense overheid besloot over te gaan tot forse bezuinigingen en een ingrijpende belastingherziening. Ondanks het feit dat de aanpak van de fiscale behandeling van de woningmarkt geen doel op zich was, hadden de wijzigingen een grote invloed op de woningmarkt. Om de inflatie te beperken werd de hypotheekverstrekking aangescherpt. Een woning mocht alleen nog maar gefinancierd worden met een mixed-loan, een combinatie van een annuiteitenhypotheek en een lineaire hypotheek (de Vries 2007). Als gevolg hiervan werden kopers verplicht tot een volledige aflossing van de hypotheek, dit ging vanzelfsprekend gepaard met hogere woonlasten. Ook het beleid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek veranderde, eigenwoningbezitters konden tot voorheen de hypotheekrente aftrekken tegen een tarief van maximaal 70 procent. Dit tarief werd nu verlaagd naar een maximum van 50 procent. Ter compensatie verlaagde de Deense overheid de tarieven voor de inkomstenbelasting. Het eigenwoningforfait bleef vooralsnog in stand, dit werd in 2000 pas afgeschaft. Per saldo ging de Deense eigenaarbewoner er op achteruit. Opvallend is dat de fiscale wijzigingen geleid hebben tot een buitenproportioneel hoge vraaguitval, onder andere door het wegvallen van starters. Een andere oorzaak is te vinden in 26