RIGO Research en Advies BV. De bewoonde omgeving. www.rigo.nl. Woonlastenonderzoek. Gemeente Loon op Zand

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Woonlastenonderzoek Gemeente Loon op Zand

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Woonlastenonderzoek Gemeente Loon op Zand Opdrachtgever Casade Auteurs Roy Kramer Marlies van der Vlugt Elien Smeulders Uitgave Februari 2011 Rapportnummer P17800 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 Fax 020 627 68 40 E -mail info@rigo.nl www.rigo.nl

Inhoudsopgave Samenvatting Woonlastenonderzoek Loon op Zand i Hoofdstuk 1 Inleiding en methodiek 1 1.1 Aanleiding 1 1.2 Verantwoording onderzoek 1 1.3 Goed om te weten 2 Hoofdstuk 2 Doelgroepen en woningvoorraad 4 2.1 Woningvoorraad 4 2.2 Huishoudens 7 2.3 Inkomensklassen 8 2.4 Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties 11 Hoofdstuk 3 Woonlasten 14 3.1 Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector 14 3.2 Spreiding huur- en woonquote van de doelgroepen 18 3.3 Woonlasten naar energielabel en bouwjaar 20 3.4 Huishoudens met te hoge woonlasten 22 Hoofdstuk 4 Conclusies en aanbevelingen 27 Bijlagen Bijlage 1 Verantwoording onderzoek 35 1.1 WoON 2009 35 1.2 Gehanteerde begrippen en definities 35 1.3 Lokale belastingen, water- en energieverbruik 38

I Samenvatting Woonlastenonderzoek Loon op Zand Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Loon op Zand. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de gemeente Waalwijk geeft het Casade inzicht in de woninggerelateerde uitgaven van huurders. De resultaten dienen als input voor de herijking van het huur prijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast levert het informatie die nodig is voor het uitwe r- ken van het beleid op het gebied van armoedebestrijding en schuldhulpverlening. Methode van onderzoek In het woonlastenonderzoek is gebruikgemaakt van het WoON 2009, waarin registratiegeg e- vens zijn opgenomen van inkomens, vermogens, huurtoeslagverbruik etc. Het WoON -bestand is geijkt aan de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad in Loon op Zand. Met het voor Loon op Zand geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden kunnen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden. Woonlasten en woonquote Woonlasten van huurders bestaan uit: huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve se r- vicekosten), woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elekt ra) en belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap). Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan worden aangegeven welk deel van het maandelijks b e- steedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomensgroepen. Woonquotenormen Om te bepalen welke huishoudens te veel aan woonlasten betalen moet eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de huurquotenormen op basis van de methodiek van het Nibud, die bewerkt zijn door RIGO tot woonquotenormen. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze. In de volgende tabel zijn de normen weergegeven. Tabel A. Normen woonqu ote afhanke lijk van inko m en, samenste lling en leeftijd 1p 1p 1p paar paar gezin met < 23 jaar 23-65 jaar > 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar kinderen minimum inkomen 32% 32% 38% 28% 26% 24% max inkomen huurtoeslag 41% 41% 45% 38% 39% 32% tot 33.000 49% 49% 53% 41% 44% 35% tot 1,5x modaal 58% 58% 61% 58% 52% 41% Bron: Nibud, bewerking RIGO samenvatting

II Algemeen In de gemeente Loon op Zand wonen 3.650 huishoudens die tot de primaire (inkomen tot de huurtoeslaggrens) of secundaire (inkomen tot 33.000) doelgroep van beleid horen. Van hen woont 40% in een huurwoning van een corporatie. In Loon op Zand huren 2.230 huishoudens een woning van een corporatie; van hen behoort 40% tot de primaire doelgroep en 24% tot de secundaire doelgroep. Een derde van de huishoudens in een corporatiewoning heeft een inkomen van meer dan 33.000 euro per jaar. Aangezien bijna alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens vallen woont circa een derde scheef in een sociale huurwoning onder de liberalisatiegrens (< 648). Figuur A. Inkomensverdeling van huishoudens in de sociale huurvoorraad, Loon op Zand > 1,5 modaal (>48.500) 15% tot 1,5 modaal (48.500) 8% primaire doelgroep 42% ruime dlgr. (43.000) 11% secundaire doelgroep 24% Bron: Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO Overzichtstabel resultaten We hebben de belangrijkste resultaten van het onderzoek weergegeven in een overzichtstabel. De tabel geeft een overzicht van de woonlasten en quota naar inkomensgroepen, huishoude n- typen en woningtypen van corporatiewoningen in Loon op Zand. De uitsplitsing naar inkomensklassen en huishoudenstypen laat zien wie hoge woonlasten hebben en de uitsplitsing naar de verschillende woningtypen laat zien waar de huishoudens met hoge woonlasten wonen. Daa r- naast is weergegeven welk aandeel van de huishoudens boven de norm zit. Vervolgens zijn de conclusies puntsgewijs weergegeven. De conclusies zijn puur uitkomsten van het onderzoek en bevatten geen beleidsrelevante gevolgtrekkingen. Wat de resultaten van het onderzoek betekenen voor beleid wordt toegelicht onder het kopje Aanbevelingen aan het einde van de samenvatting.

III tabel B Ove rz icht van de woonlasten, woon - huu r- energ ie - en belastingquote, inko men en aandeel hu ishoudens boven de norm naa r v ersch illende doelg roepen van beleid en w o- ningtypen, Loon op Zand omvang corporatiesector woon qoute huur quote Quota energie quote Bron: Casade, Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO belasting quote Inkomen en woonlasten besteedbaar maandelijks inkomen Huishoudens boven de norm totale woonlasten % abs. abs. % inkomensklassen primaire doelgroep 930 42% 32% 21% 7% 4,0% 1.340 435 40% 380 secundaire doelgroep 540 24% 32% 25% 5% 3,0% 1.780 585 10% 50 ruime doelgroep (<43.000) 240 11% 27% 19% 5% 2,8% 2.230 620 3% 10 tot 1,5 modaal (<48.500) 190 8% 23% 16% 4% 2,4% 2.800 625 0% - > 1,5 modaal (>48.500) 340 15% 17% 12% 3% 1,9% 3.660 635 0% - huishoudenstype alleenstaanden 880 39% 35% 26% 6% 3,5% 1.360 520 24% 210 paren 670 30% 26% 18% 4% 3,1% 2.160 600 14% 90 paar met kinderen 460 21% 22% 15% 4% 2,5% 2.840 630 14% 60 eenoudergezin 210 9% 21% 14% 5% 3,0% 2.010 510 33% 70 woningtype tussenwoning 970 44% 26% 18% 5% 3,0% 1.980 570 18% 180 hoekwoning 510 23% 26% 18% 5% 3,0% 2.130 610 15% 80 vrijstaand 2-kap 120 5% 28% 18% 6% 3,3% 1.990 580 28% 30 galerij 450 20% 31% 23% 5% 3,6% 1.560 510 23% 100 portiek 180 8% 31% 23% 5% 3,3% 1.640 530 22% 40 bouwjaar < 1950 110 5% 28% 18% 7% 3,7% 1.470 450 40% 50 1950-1970 580 26% 28% 19% 6% 3,3% 1.860 540 21% 120 1970-1990 1.030 46% 26% 18% 5% 2,9% 2.010 580 15% 160 > 1990 500 22% 31% 23% 5% 3,3% 1.700 550 22% 110 energielabel A/B 360 16% 30% 23% 5% 3,4% 1.790 580 24% 90 C 690 31% 28% 20% 5% 3,0% 1.860 550 14% 100 D 470 21% 26% 18% 5% 3,0% 2.050 600 18% 80 E 440 20% 27% 18% 5% 3,2% 2.000 550 17% 70 F/G 260 12% 33% 19% 7% 3,7% 1.360 510 37% 100 totaal 2.230 100% 28% 19% 5% 3,1% 1.910 565 20% 440 samenvatting

IV Conclusies naar inkomensklassen Primaire doelgroep Huishoudens van de primaire doelgroep die in een corporatiewoning wonen zijn gemiddeld 32% van hun (besteedbaar) inkomen kwijt aan woonlasten. De huur is de grootste koste n- post; de mediane huurquote ligt op 21%. Doordat de primaire doelgroep aanspraak kan maken op huurtoeslag zijn de totale (absolute) woonlasten van 435 per maand in verhouding tot andere inkomensklassen laag. Daar staat tegenover dat het maandelijkse bestee d- baar inkomen van de primaire doelgroep ook laag is. Hierdoor is de primaire doelgroep r e- latief een groot deel van het inkomen kwijt aan woonlasten en heeft de primaire doelgroep ten opzichte van de andere inkomensgroepen duidelijk minder bestedingsruimte voor ov e- rige uitgaven als voedsel en kleding. Ten opzichte van Waalwijk liggen de woonlasten van de primaire doelgroep ruim 10% hoger. Dit komt door een hogere huur en een iets hogere energierekening, wat vooral opvalt zijn de duidelijk hogere gemeentelijke belastingen. Ondanks het hogere besteedbare ink o- men van de primaire doelgroep in Loon op Zand is de mediane woonquote in Loon op Zand (32%) hoger dan in Waalwijk (30%). In totaal heeft een vijfde van de huishoudens (440 huishoudens) in een sociale huurwoning een woonquote die boven de acceptabele norm zit. Dit zijn met name huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep (circa 380 huishoudens). Van de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning zit 40% boven de woonquotenorm door hoge woonlasten. Dit is dus een belangrijke aandachtsgroep voor de g e- meente en de woningcorporaties. Binnen de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren bestaan er grote ve rschillen in het inkomen en de hoogte van de woonlasten voor verschillende huishoudens. Het zijn met name de huishoudens met een minimum inkomen die boven de norm zitten. De huur is de grootste kostenpost; de mediane huurquote ligt op ruim 21%. Voor de pri maire doelgroep zijn de woninggerelateerde energiekosten een flinke kostenpost met een energiequote van 7%. De lokale belastingen en de waterrekening hebben een niet te verwaarlozen effect in de hoogte van de woonquote van de primaire doelgroep. Circa een vijfde van de huishoudens uit de primaire doelgroep in corporatiewoningen maakt gebruik van kwijtschelding, waa r- door de woonquote van hen met een paar procent omlaag gaat. Secundaire doelgroep (huurtoeslaggrens tot 33.000 euro) De secundaire doelgroep heeft eenzelfde woonquote (32%) als de primaire doelgroep. Dit komt met name omdat deze groep geen gebruik kan maken van huurtoeslag. Absoluut g e- zien houdt de secundaire doelgroep gemiddeld bijna 300 meer over voor andere uitgaven dan de primaire doelgroep. Binnen de secundaire doelgroep heeft 10% van de huishoudens (50 huishoudens) woonac h- tig in een corporatiewoning een woonquote hoger dan de norm. Dit is minder dan in de gemeente Waalwijk(14%).

V Ruime doelgroep (33.000 tot 43.000 euro) Huishoudens met inkomens van 33.000 tot 43.000 zullen het in de toekomst lastiger gaan krijgen op de woningmarkt, gezien de invoering van de Europese 90% -toewijzingsregel. 1 De verwachting is dan ook dat de woonlasten voor deze groep in de toe komst zullen toenemen. Als gevolg van de Europese beschikking zullen huishoudens boven de 33.000 langer in hun huurwoning blijven wonen; 34% van alle huishoudens in Loon op Zand (waarvan 11% behorend tot de ruime doelgroep) zal bij een nieuwe toewijzing niet meer voldoen aan de Europese regels; de mogelijkheden om door of in te stromen nemen daardoor verder af. Ook de ruime doelgroep heeft nog een redelijk hoge woonquote van 27%. De woonquote - normen voor deze groep liggen echter een stuk hoger. Daardoor zijn er nauwelijks huishoudens die boven de woonquotenorm zitten. Tot 1,5 modaal (43.000 tot 48.500 euro) en meer dan 1,5 modaal (>48.500 euro) Huishoudens in corporatiewoningen met een inkomen van 43.000 euro en hoger zijn ten opzichte van hun inkomen het minst kwijt aan woonlasten en hebben dan ook een lage woonquote. Huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 wonen relatief vaak in een corporatiewoning. Van alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens wordt 24% bewoond door huishoudens die een inkomen van meer dan 43.000 hebben en dus scheef wonen. Conclusies naar huishoudenstypen Alleenstaanden Alleenstaanden maken een groot deel (39%) uit van de huishoudens die een woning huren van Casade in Loon op Zand. Alleenstaanden zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Hun woonquote is hoog doordat zij ten opzichte van de andere huishoudenstypen (gemiddeld) een lager i n- komen hebben. Vooral alleenstaanden behorend tot de primaire doelgroep zijn veel kwijt aan wonen; de woonquote van alleenstaanden jonger dan 65 jaar met een inkomen tot de huurtoeslag is gemiddeld 41%. Een flink aantal van de alleenstaanden in corporatiewoningen heeft een woonquote boven de woonquotenorm (ruim 200 huishoudens). 1 Door de nieuwe regelgeving komen deze huishoudens niet meer in aanmerking voor een sociale huu r- woning. Zij zullen tegelijkertijd ook moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning kunnen komen omdat deze woningen vaak weer te duur zijn. samenvatting

VI Paren zonder kinderen Circa een derde van de huishoudens die een woning huren van Casade in Loon op Zand is een (al dan niet gehuwd) paar. Ten opzichte van het gemiddelde van Nederland is dit een hoog aandeel. Het aandeel paren met een woonquote boven de norm is (samen met de gezinnen met kinderen) met 14% het laagste van alle huishoudenstypen. Paren met kinderen Door een relatief hoog inkomen hebben paren met kinderen een relatief lage woonquote (22%). Binnen de gezinnen in corporatiewoningen bestaan er grote inkomensverschillen. Binnen de hogere inkomensgroepen is het aandeel gezinnen relatief hoog. Van de gezinnen in een corporatiewoning heeft 14% een woonquote boven de norm. Dit zijn met name huisho u- dens uit de primaire en secundaire doelgroep. Eenoudergezinnen Bijna 10% van de sociale huurders in Loon op Zand is een eenoudergezin. Binnen de eenoudergezinnen bestaan er grote inkomensverschillen. Bijna een derde van hen heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal, maar ruim de helft behoort ook tot de primaire doelgroep. Vooral de eenoudergezinnen behorend tot de primaire doelgroep zijn relatief veel kwijt aan woonkosten; van de eenoudergezinnen heeft ruim 30% een woonquote van boven de norm. Conclusies naar woningtypen In galerij- en portiekwoningen wonen meer huishoudens boven de acceptabele norm dan in eengezinswoningen. Dit komt met name doordat er in galerij - en portiekwoningen meer eenpersoonshuishoudens wonen die een lager besteedbaar inkomen hebben. Absoluut gezien wonen er meer huishoudens boven de norm in een eengezinswoning in vergelijking met appartementen. Dit komt omdat er meer eengezinswoningen zijn in Loon op Zand. Van de huishoudens in woningen met energielabel F en G zitten duidelijk meer huishoudens boven de norm in vergelijking met woningen met een hoger energielabel. Dit wordt veroorzaakt door een laag inkomen en een hoge energierekening. In een woning met een label F en G woont relatief een groot aantal huishoudens uit de primaire doelgroep. Opvallend is dat de huishoudens in een corporatiewoning qua woonlasten het beste zitten in een woning gebouwd tussen 1970 en 1990 met een label E tot en met B. Dit zijn woningen met een relatief lage huur en een niet al te hoge energierekening. Woningen met een label A (gebouwd na 1990) hebben over het algemeen een hoge huur, waardoor de woo n- quote en huurquote gemiddeld hoger liggen en een groter aantal huishoudens boven de norm zit.

VII Vergelijking met Waalwijk, Breda en Den Bosch Wegens het ontbreken van landelijke gegevens omtrent de woonlasten van huishoudens in corporatiewoningen kunnen de uitkomsten niet vergeleken worden met een landelijk g e- middelde. Wel heeft RIGO eerder onderzoek gedaan naar de woonlasten in Tilburg, Breda en Den Bosch (tabel C). Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep dat boven de norm zit is in Loon op Zand iets lager dan in deze steden. In vergelijking met Tilburg heeft dit met name te maken met een hoger besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep in Loon op Zand. In vergelijking met Den Bosch en Breda zijn de gemiddelde woonlasten en het besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep echter vergelijkbaar. Hier speelt vooral de spreiding van het inkomen binnen de primaire doelgroep een rol. Blijkbaar zijn er minder minima in Loon op Zand. Wel is het aandeel huishoudens in de secundaire doelgroep dat boven de norm valt hoger dan in de drie steden. Dit kan ook verklaard worden door de inkomensspreiding binnen d e- ze doelgroep. In vergelijking met Waalwijk ligt het aantal huishoudens in de sociale huursector dat boven de woonquotenormen zit hoger in Loon op Zand. Dit geldt ook voor het aandeel in de pr i- maire doelgroep. Dit wordt mede veroorzaakt door de hogere woonlasten in Loon op Zand. Tabel C. Woon quote en aa ndeel hu ishoudens me t ee n woonquote boven de norm naar i n- komensklassen voo r Waalwij k, Loon op Zand, B reda en Den Bosch Woonquote Waalwijk Loon op Zand Breda Den Bosch primaire doelgroep 30% 32% 30% 30% secundaire doelgroep 32% 32% 32% 32% ruime dlgr. (43.000)* 27% 27% 27% tot 1,5 modaal (48.500)* 22% 23% 24% 24% > 1,5 modaal (>48.500)* 17% 17% 17% 18% totaal 27% 28% 28% 27% % boven de norm primaire doelgroep 34% 40% 40% 42% secundaire doelgroep 14% 10% 5% 6% ruime dlgr. (43.000)* 4% 3% 1% 0% tot 1,5 modaal (48.500)* 0% 0% 0% 0% > 1,5 modaal (>48.500)* 0% 0% 0% 0% totaal 18% 20% 22% 21% * afwijkende inkomensgrenzen voor Breda en Den Bosch Beleidsaanbevelingen Voor huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten is de huurtoeslag niet voldoende om ervoor te zorgen dat een groot aantal van hen onder de woonquot e- norm uitkomt. De huurprijs is voor een belangrijk deel bepalend voor de hoogte van de woonquote. Dit betekent dat het van belang is dat er voldoende woningen zijn voor hui s- houdens uit de primaire doelgroep met betaalbare huren. Ook bij het realiseren van verb e- samenvatting

VIII teringen ten aanzien van de energieprestatie van woningen is het van belang om bewust om te gaan met huurverhogingen voor de huishoudens. De meeste huishoudens die boven de norm zitten behoren tot de primaire doelgroep en in mindere mate de secundaire doelgroep. Binnen deze inkomensgroepen gaat het met name om eenpersoonshuishoudens, gezinnen en eenoudergezinnen die boven de woonquote - norm zitten. Voor corporaties en gemeenten is het van belang om vooral aandacht te hebben voor deze doelgroepen. Gemeenten en woningcorporaties zouden op basis van diverse gegevensbestanden een nadere analyse kunnen uitvoeren waar op wijk -, buurt- of complexniveau deze huishoudens vooral wonen en zo gericht beleid voeren. Met name in woningen met een label F/G en in woningen met een bouwjaar voor 1950 wonen huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de woonquotenorm zitten. Bij d e- ze woningen valt nog veel winst te halen in verlaging van de woonlasten door het nemen van energiebesparende maatregelen. Voor gemeenten en corporaties is het goed om nader te onderzoeken hoe groot het a r- moedeprobleem in werkelijkheid is bij huishoudens in de primaire doelgroep. Hierbij zal ook de afdeling voor minimabeleid van de gemeente betrokken moeten worden. Het blijft echter lastig om dit te onderzoeken, omdat het vaak om verborgen armoede gaat. In Loon op Zand leveren de gemeentelijke belastingen een belangrijke bijdrage aan de hoogte van de woonquote. Niet alle huishoudens in de primaire doelgroep maken gebruik van het recht op kwijtschelding of het verkrijgen van huurtoeslag. Gemeenten en corpor a- ties kunnen deze groep actief benaderen om te zorgen dat een groter aantal huishoudens uit de primaire doelgroep gebruik gaat maken van deze regelingen. Zonder de kwijtschelding van gemeentelijke heffingen zou het aantal huishoudens dat b o- ven de norm uitkomt hoger liggen. Dit beleid blijkt effectief en noodzakelijk te zijn. Ook in de toekomst is het daarom van belang om hier een vervolg aan te geven vanuit de woonlastenproblematiek. Daarnaast hebben de gemeentelijke heffingen een niet verwaarloosbaar effect op de woonlasten. Gematigde stijging van de heffingen is daarom van belang. Investeren in de energieprestatie van woningen is van belang om ervoor te zorgen dat de stijging van de woonlasten beperkt blijft. De huurstijgingen zijn de afgelopen tijd gematigd geweest, terwijl de lokale belastingen en energieprijzen zijn gestegen in de afgelopen j a- ren. Verbetering van de energieprestatie van woningen is noodzakelijk om de woonlasten te verlagen. Een corporatie heeft weinig invloed op de huishoudens die in de huurwoningen wonen en kan niet aan inkomenspolitiek doen. Het is de verwachting dat op de langere termijn corp o- raties hierop kunnen sturen. 2 Op huishoudenniveau zijn er nu de volgende mogelijkheden: - Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huisho u- dens uit de primaire doelgroep. Lastig blijft dat goedkope scheefheid voor een groot deel ontstaat door inkomensgroei. - Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het probleem zit binnen de primaire doe l- 2 Op dit moment loop het experiment Huur op Maat. Binnen de politiek is er steeds meer draagvlak voor een systeem met flexibele huren afhankelijk van het inkomen en huishoudenstype, dat scheefw o- nen tegen moet gaan.

IX groep voor een groot deel bij de minima. Gemeenten en corporaties kunnen op termijn ki j- ken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te breiden met ee n mogelijke woonlastentoeslag. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke politiek hier ook een rol in kunnen vervullen. samenvatting

1 Hoofdstuk 1 Inleiding en methodiek Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Loon op Zand. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de gemeente Waalwijk geeft het Casade zicht op de woninggerelateerde uitgaven van huurders. 1.1 Aanleiding In het kader van de wijkaanpak willen de corporaties Casade en Slagenland Wonen in samenwerking met de gemeenten effectief werken aan armoedebestrijding in Waalwijk en Loon op Zand. Hiertoe is inzicht in de woonlasten van huurders gewenst. De resultaten dienen als input voor de herijking van het huurprijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast levert het informatie die nodig is voor het uitwerken van het beleid op het gebied van armoedeb estrijding en schuldhulpverlening. De vragen waarop in dit rapport antwoord wordt gegeven luiden: 1. Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in corporatiewoningen in Loon op Zand? 2. Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in diverse typen corporatiewoningen in Loon op Zand? 3. Bij welke huishoudentypen en woningsegmenten in de huursector is sprake van te hoge woonlasten? Welke huishoudens vallen buiten de acceptabele woonquotenormen? 1.2 Verantwoording onderzoek In deze paragraaf wordt in het kort inzicht gegeven in de methode van onderzoek en de gehanteerde uitgangspunten. Achtereenvolgens worden de stappen beschreven die in het onderzoek zijn doorlopen. In de bijlagen achterin het rapport worden de begrippen en gehanteerde aannames van dit onderzoek uitgebreid toegelicht. Gegevensverzameling en koppelen van bestanden Van de gemeente en de woningcorporaties zijn de volgende gegevens verkregen: Randtotalen van de huishoudensamenstelling en woningvoorraad op basis van: - het WOZ-bestand Loon op Zand per 1 januari 2010 met gegevens over de WOZ-waarde en woningtype op adresniveau van huur- en koopwoningen. - Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) per 1 januari 2010 met gegevens over de huishoudensamenstelling en leeftijd op adresniveau. - CBS-gegevens over de huishoudensamenstelling in Loon op Zand. Inleiding en methodiek

2 Verhuureenheidsgegevens (VHE-gegevens) van de woningcorporatie Casade met gegevens over huur, servicekosten, oppervlakte, woningtype, bouwjaar etc. per 1-1-2010. De energetische kwaliteit van de huurwoningvoorraad in Loon op Zand. Voor het merendeel van de huurwoningen zijn via de corporaties gegevens beschikbaar over energielabels, energie-index en de aanwezige energiemaatregelen (peildatum 1-1-2010). Voor het beperkte aantal huurwoningen waarvan digitaal geen gegevens beschikbaar zijn, wordt de energieprestatie door RIGO geschat op basis van de kenmerken van de woningen (bouwjaar, woningtype) en de huurwoningvoorraad waa r de energieprestatiegegevens wel van bekend zijn. IJken van de gegevens aan WoON 2009 voor het weergeven van de actuele situatie In het Woon Onderzoek Nederland 2009 (WoON 2009) staan gegevens over inkomen, huurtoeslaggebruik en werkelijk energieverbruik van huishoudens. Aan de respondentgegevens i n het WoON zijn namelijk de werkelijke inkomens en vermogens (Belastingdienst) en gegevens over het energieverbruik (registratie door energiebedrijven) toegevoegd. In het WoON zijn ook gegevens bekend van de woonsituatie van huishoudens (woningtype, bouwja ar, energie-index etc.). De methode bestaat vervolgens uit het vertalen van de resultaten uit het WoON naar de werkelijke situatie in de gemeente Loon op Zand. De methode maakt gebruik van de wetenschap dat vergelijkbare huishoudens in vergelijkbare woningen in vergelijkbare gemeenten zich in grote lijnen hetzelfde gedragen. Er zijn in het WoON 2009 voldoende respondenten te vinden die zich in een met Loon op Zand vergelijkbare situatie bevinden. Het WoON-bestand is geijkt aan de bevolkingssamenstelling (huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen) en de woningvoorraad in Loon op Zand (woningtype, bouwjaar, energieprestatie, eigendom en WOZ - waarde). Deze exercitie levert een bestand op dat representatief is voor Loon op Zand met resultaten voor het prijspeil van 2010. Woonlasten, huur- en woonquote Met het voor Loon op Zand geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden kunnen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden. Woonlasten van huurders bestaan uit: Huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve servicekosten) Woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elektra) Belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap) Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan men aangeven welk deel van het maandelijks besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de tot a- le woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomen s- groepen. Om te bepalen welke huishoudens te veel aan woonlasten betalen, moet er eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de normen op basis van de methodiek van het Nibud. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze. 1.3 Goed om te weten Voor de meeste tabellen in deze rapportage geldt dat ze zijn gebaseerd op het Woononderzoek Nederland, kortweg WoON 2009. De resultaten van het onderzoek ke nnen een hoge betrouw- Woonlastenonderzoek

3 baarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn o m- geven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn de meeste absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Inleiding en methodiek

4 Hoofdstuk 2 Doelgroepen en woningvoorraad In dit hoofdstuk worden de kenmerken en omvang van de sociale huurvoorraad weergegeven. Alvorens hierop in te gaan wordt er een korte schets gegeven van het profiel van de woningmarkt van Loon op Zand en tot slot laten we zien wie er in de sociale huurwoningen wonen en wat de omvang van verschillende inkomensklassen is. 2.1 Woningvoorraad In de gemeente Loon op Zand bestaat de woningvoorraad uit 9.390 woningen. Niet al deze woningen worden permanent bewoond. Sommige woningen staan leeg a ls gevolg van frictieleegstand, andere woningen staan op de lijst om gesloopt te worden. Volgens de gemeente Loon op Zand staan circa 370 woningen leeg. Op 1 januari 2010 komt het aantal regulier bewoonde woningen in Loon op Zand neer op 9.020. Het merendeel (65%) van de reguliere woningvoorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen. Slechts 4% van de voorraad is een koopappartement. De totale huursector (inclusief particulier) bestaat uit 2.800 woningen. De sociale huurvoorraad is met 2.230 woningen goed voor een kwart van de gehele reguliere voorraad (figuur 2-1). Dit aandeel ligt lager in vergelijking met Waalwijk (34%). figuur 2-1 Regulie re woningvoorraad naar eigendo m, Loon op Zand sociale huur 25% koop 69% particuliere huur 6% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Van alle huurwoningen wordt 80% verhuurd door Casade en 20% door een particulier. Deze particuliere huurwoningen hebben veelal een huurprijs boven de liberalisatiegrens ( 648) (figuur 2-2). Het aantal vrije sector huurwoningen van de corporaties is met circa 40 woningen gering. Woonlastenonderzoek

5 De sociale huurwoningen bestaan voor meer dan 85% uit huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens 3 ( 512) (kale huur inclusief subsidiabele servicekosten). Een tiende heeft een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens ( 357). De meeste sociale huurwoningen hebben een huurprijs van tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (77%), 11% tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Ongeveer 40 woningen (2%) vallen in de vrije sector (meer dan 648). Dit houdt in dat 98% van de sociale huurwoningen tot de kernvoorraad (tot de liberalisatiegrens) behoort. figuur 2-2 Huu rp rijzen in de socia le en particulie re huursecto r, Loon op Zand 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40 100 290 160 210 250 210 1.710 110 50 1.810 100 210 70 280 sociale huur particuliere huur totaal vrije sector tot liberalisatiegr. 2e aftopgr. 1e aftopgr. kwaliteitskortingsgr. Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Het grootste deel van de huurvoorraad bestaat uit tussenwoningen en hoekwoningen. Daarnaast is een vijfde een galerijwoning (20%) (tabel 2-1). De tussenwoningen hebben veelal een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Opvallend is dat meer dan de helft van alle woningen met een lage huur tot de kwaliteitskortingsgrens een eengezinswoning is en hoewel dit kleine woningen betreft is zelfs 7% een vrijstaande of 2-onder-1-kapwoning. De meeste vrije sector huurwoningen zijn een galerijwoning of vrijstaand / 2-onder-1-kap. tabel 2-1 Sociale huurvoo rraad naar woningtype en prijsklassen, Loon op Zan d < kwaliteitsgr. tot 1e aftopgr. tot 2e aftopgr. Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO tot libgr. vrije sector totaal abs. tussenwoning 32% 48% 27% 35% 5% 43% 970 hoekwoning 18% 23% 31% 30% 2% 23% 510 vrijstaand 2-kap 7% 5% 4% 4% 22% 5% 120 galerij 33% 17% 23% 22% 66% 20% 450 portiek 11% 7% 16% 9% 5% 8% 180 totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2.230 abs. 210 1.710 160 110 40 3 Elk jaar worden er huurprijsgrenzen voor de huurtoeslag vastgesteld. Deze grenzen worden veel gebruikt in de corporatiesector. Zie de begrippenlijst in de bijlage voor de prijsgrenzen van tijdvak 2009-2010 Doelgroepen en woningvoorraad

6 Voor het in beeld brengen van de woonlasten van huurders is het eveneens van belang een beeld te hebben van de bouwperiode en de energetische kwaliteit van de sociale voorraad. In figuur 2-3 is de bewoonde reguliere voorraad van de sociale verhuurders weergegeven naar bouwjaar en energielabel. De meeste sociale huurwoningen zijn gebouwd in de periode 1970 tot 1990. In verhouding tot de totale voorraad in Loon op Zand (14%) zijn er relatief weinig vooroorlogse woningen in de sociale voorraad (5%). De verdeling van de sociale huurvoorraad naar bouwjaar in de gemeente Loon op Zand is vergelijkbaar met die in Waalwijk. De meeste woningen hebben energielabel C of D. Het aantal woningen met energielabel A is met 40 woningen gering. Toch is het aandeel sociale huurwoningen met energielabel A, B of C (47%) in Loon op Zand groter dan in Den Bosch (31%), Breda (29%) en Waalwijk (42%). figuur 2-3 Socia le huurvo orraad naa r bouwjaar ( lin ks) en energie label ( rechts) 110 150 110 40 A 500 < 1950 580 1950-1970 1970-1990 1.030 > 1990 440 470 320 690 B C D E F G Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO Op basis van figuur 2-4 blijkt dat de kenmerken bouwjaar en energielabel sterk met elkaar samenhangen: een woning gebouwd na het jaar 1990 heeft vaak energielabel A of B, terwijl woningen gebouwd voor 1970 meestal energielabel E of F hebben. De woningen met energielabel F of G zijn veelal oudere woningen van voor 1950. figuur 2-4 Socia le huurvo orraad naa r energ ie label en bouwjaar, Loon op Zand totaal > 1990 1970-1990 1950-1970 < 1950 0% 20% 40% 60% 80% 100% A B C D E F G Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO (energielabels zijn op basis van peildatum 1-1-2010) Woonlastenonderzoek

7 2.2 Huishoudens Op 1 januari 2010 woonden circa 9.350 huishoudens in de gemeente Loon op Zand. Hiervan wonen circa 330 huishoudens al dan niet zelfstandig in de niet-reguliere woningvoorraad. Het gaat hierbij om plaatsen in bijvoorbeeld kleinschalige beschermde woonv ormen of woonwagens. Het aantal huishoudens in de reguliere woningvoorraad komt neer op 9.020. Deze groep bestaat voor bijna een kwart uit eenpersoonshuishoudens (iets minder in vergelijking met Waalwijk), ruim een derde zijn paren en eveneens een derde gezinnen met kinderen (tabel 2-2 links). Er wonen bijna 500 eenoudergezinnen (5%) in de gemeente Loon op Zand. Ruim een kwart van de huishoudens is ouder dan 65 jaar. Dit is hoger dan het landelijke aandeel van 23%. De grootste groep zijn de 45 tot 65-jarigen (44%). Het aandeel jonge huishoudens van 28 jaar of jonger is 4%. tabel 2-2 Hu ishoudensamenstelling in regulie re vo orraad ( links) en in sociale huur (r echts ), Loon op Zand reguliere voorraad abs. % eenpersoonshuishouden 2.060 23% paar 3.250 36% paar + kind(eren) 3.170 35% 1-oudergezin 490 5% niet-gezinshuishouden 60 1% totaal 9.020 100% < 28 jaar 330 4% 28-45 2.340 26% 45-65 3.980 44% > 65 Jaar 2.380 26% totaal 9.020 100% sociale huur abs. % eenpersoonshuishouden 880 39% paar 670 30% paar + kind(eren) 460 21% 1-oudergezin 210 9% niet-gezinshuishouden 10 0% totaal 2.230 100% < 28 jaar 140 6% 28-45 450 20% 45-65 910 41% > 65 Jaar 730 33% totaal 2.230 100% Bron: Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO In het rechtergedeelte van tabel 2-2 staat de huishoudenssamenstelling van de huishoudens woonachtig in corporatiewoningen. In vergelijking met de gehele bevolking van Loon op Zand wonen er meer alleenstaanden in een sociale huurwoning. Zo is 39% van de sociale huurders alleenstaand, tegenover nog geen kwart van de huishoudens in heel Loon op Zand. Paren en gezinnen met kinderen wonen relatief minder vaak in een sociale huurwoning. Van alle huishoudens in een sociale huurwoning is 9% een éénoudergezin. De huishoudensamenstelling in Loon op Zand en Waalwijk is redelijk met elkaar vergelijkbaar. figuur 2-5 geeft een nadere uitsplitsing van huishoudens in de sociale huur. De jongere huishoudens van jonger dan 28 jaar zijn vooral één- en tweepersoonshuishoudens. Huishoudens van 28 tot 65 jaar zijn veelal gezinnen met kinderen. De 65 -plussers in een corporatiewoning zijn het vaakst alleenstaand, maar ook vaak samenwonend (paar). Doelgroepen en woningvoorraad

8 figuur 2-5 Hu ishoudensamenstelling naar leeftijd en huishouden type in de sociale huu r- voorraad, Loon op Zand 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 60 20 310 670 280 280 60 680 300 40 400 60 880 130 300 < 28 28-45 45-65 < 65 totaal > 3p. 2p. 1p. Bron: Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO 2.3 Inkomensklassen In dit onderzoek worden vijf inkomensgroepen onderscheiden: 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De inkomensgr enzen verschillen per huishoudentype en staan weergegeven in de bijlage. 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot 33.000. De Europese Commissie verplicht woningcorporaties per 1 januari 2011 om 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de 33.000. 3. Ruime doelgroep tot 43.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 33.000 en 43.000. 4. Tot 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 43.000 en 48.500. 5. Boven 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan 48.500. Inkomensverdeling van huishoudens in Loon op Zand en de regio In figuur 2-6 is de inkomensverdeling van alle zelfstandige huishoudens (huur en koop) weergegeven voor verschillende regio s. Van alle zelfstandige huishoudens in Loon op Zand behoort 21% tot de primaire doelgroep, ofwel circa 1.870 huishoudens. Tot de secundaire doelgroep met een inkomen tot 33.000 behoort 20% van de huishoudens. In vergelijking met andere regio s wonen er in Loon op Zand relatief weinig huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. In Nederland als geheel behoort 27% tot de primaire doel- Woonlastenonderzoek

9 groep. Vergeleken met de regio (Corop Midden-Noord-Brabant) is de omvang van de primaire en secundaire doelgroep in Loon op Zand iets kleiner (41%). In de 27 grootste steden van Nederland (exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam) is het aantal huishoudens dat tot de primaire doelgroep behoort met 31% groter dan in Loon op Zand. Ook in vergelijking met Waalwijk (23%) ligt het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep relatief iets lager. In Loon op Zand wonen relatief gezien meer huishoudens met een inko men van 48.500 en hoger (38%) dan gemiddeld in Nederland (32%) en in de regio (35%). figuur 2-6 Omvang van de doelg roepen in d ive rse g ebieden in de regulie re vo orraad 4 100% 90% 80% 38% 35% 28% 32% > 1,5 modaal (>48.500) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 8% 14% 20% 6% 14% 23% 21% 23% 6% 14% 21% 31% 7% 14% 20% 27% tot 1,5 modaal (48.500) ruime dlgr. (43.000) secundaire doelgroep primaire doelgroep 0% Loon op Zand Midden Noord- Brabant G27 Nederland Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Omvang en samenstelling doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Ruim 40% van de huishoudens in de sociale huurvoorraad maakt op basis van hun inkomen aanspraak op huurtoeslag (figuur 2-7). In totaal behoren ruim 930 huishoudens in een sociale huurwoning tot de primaire doelgroep. Samen met de secundaire doelgroep heeft 66% van de huishoudens in de huurvoorraad een belastbaar jaarinkomen tot 33.000. Van de huishoudens in de sociale huursector heeft 11% een inkomen van tussen de 33.000 en 43.000. Deze groep zal met de ingang (1 januari 2011) van de 90% toewijzingsregel het mogelijk lastig gaan krijgen op de woningmarkt. Zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar zullen tegelijkertijd moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning kunnen komen. Dit komt door zowel de beperkte financiële mogelijkheden als de beperkte beschikbaarheid van dergelijke woningen in Loon op Zand. Ruim 20% van de huishoudens heeft een inkomen van meer dan 43.000. 4 Bron: Corop Midden-Noord-Brabant, G27 (27 grootste steden exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam), Nederland: op 1-1-2009. Doelgroepen en woningvoorraad

10 figuur 2-7 Inko mensverdeling van hu is houdens in de huurvoo rraad van co rpo r aties, Loon op Zand > 1,5 modaal (>48.500) 15% tot 1,5 modaal (48.500) 8% primaire doelgroep 42% ruime dlgr. (43.000) 11% secundaire doelgroep 24% Bron: Casade, Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO Meer dan de helft van de eenoudergezinnen behoort tot de primaire doelgroep (55%). Aan de andere kant heeft ook bijna 30% van de eenoudergezinnen in de sociale huursector een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal. Alleenstaanden behoren daarentegen voor bijna 90% tot de primaire of secundaire doelgroep. Gezinnen met kinderen hebben het vaakst een hoog i n- komen. F iguur 2-8 Inko mensve rdeling naar hu ishoudentype van huishoudens in de hu urvoo rraad van corpo raties, Loon op Zand 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 40-60 340 440 120 70 100 110 270 150 60 70 70 60 10 10 20 120 340 180 240 540 930 > 1,5 modaal (>48.500) tot 1,5 modaal (48.500) ruime dlgr. (43.000) secundaire doelgroep primaire doelgroep 10% 100 0% alleenstaand paar paar + kind(eren) 1-oudergezin totaal Bron: Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO tabel 2-3 geeft een overzicht van de kenmerken van huishoudens die in de sociale huursector wonen. Van de sociale huurders in Loon op Zand is 18% een alleenstaande van 65 jaar of ouder. Van hen behoort het merendeel tot de primaire doelgroep. De huishoudens van 28 jaar en jonger wonen niet in groten getale in de sociale huursector. Ook wonen er weinig paren van tussen de 28 en 45 jaar. Woonlastenonderzoek

11 tabel 2-3 Hu ishoudensamenstelling naar leeftijd en inko mensklasse van huis houdens in de huurvoorraad van co rpora ties, Loon op Zand primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime dlgr. (43.000) Bron: Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO 2.4 Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Wie woont waar in de reguliere voorraad tot 1,5 modaal (48.500) Nu bekend is welke inkomensgroepen en huishoudenstypen in de huurwoningen van corpor a- ties wonen, is het interessant om te zien in welke woningen zij precies wonen. In tabel 2-4 staat weergegeven hoe de verschillende inkomensgroepen wonen in de totale reguliere voo r- raad. Hieruit blijkt dat in gemeente Loon op Zand de sociale huursector een belangrijke rol speelt voor de huisvesting van diverse inkomensgroepen. Het gros van de primaire doelgroep (50%) woont in een sociale huurwoning en ook van de secundaire doelgroep (30%) is een aanzienlijk deel in dit segment te vinden. Toch woont ook een groot deel van de totale primaire (42%) en secundaire doelgroep (59%) in een koopwoning. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde doen ook huishoudens met een inkomen van meer dan 33.000 relatief vaak een beroep op de sociale huursector. Voor een deel gaat het om huishoudens waarvan het inkomen in de loop der tijd (flink) is gestegen en die anno 2010 meer zouden kunnen betalen. Voor een ander deel gaat het om huishoudens net boven de 33.000- grens die op de koop- en de particuliere huurmarkt geringe kans van slagen zouden hebben. Wel is de particuliere huursector in Loon op Zand vrij groot, maar deze is ook toegankelijk voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarnaast is het aantal koopwoningen met een WOZwaarde van minder dan 150.000 gering (circa 110 woningen in Loon op Zand oftewel 2% van de reguliere voorraad). tabel 2-4 Woonsituatie na ar e igendom en inkomensklassen van huishoudens in de regu l i e- re voorraad, Loon op Zan d Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO > 1,5 modaal (>48.500) totaal % < 28 1p. 30 30 - - - 50 2% 2+p. 20-20 10 40 80 4% 28-45 1p. 50 60 20 10-130 6% 2p. 10 - - 10 20 40 2% 3+p. 120 40 20 50 40 280 13% 45-65 1p. 110 120 30 30-300 14% 2p. 70 40 90 50 60 300 14% 3+p. 80 40 40 20 130 310 14% > 65 1p. 260 140 10 - - 400 18% 2+p. 190 70 20 10 40 330 15% totaal 930 540 240 180 340 2.220 100% primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime dlgr. (43.000) tot 1,5 modaal (48.500) > 1,5 modaal (>48.500) totaal koop 42% 59% 73% 70% 86% 69% sociale huur tot lib.grens 49% 29% 19% 25% 10% 24% sociale huur > vrije secor 1% 1% 1% 0% 0% 0% particuliere huur 8% 11% 7% 3% 4% 6% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Doelgroepen en woningvoorraad

12 Wie woont waar in de huurvoorraad van corporaties Deze paragraaf geeft inzicht in de woonsituatie van de huishoudens die een woning huren van Casade. De primaire doelgroep woont voor het grootste deel (87%) in een woning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. De secundaire doelgroep woont voor ongeveer 85% in een woning onder de eerste aftoppingsgrens (tabel 2-5). tabel 2-5 Hu isvesting naar inko mensklassen van hu ishoudens in socia le huu r woningen, Loon op Zand primaire doelgroep secundaire doelgroep Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO Omdat de sociale huurvoorraad in Loon op Zand vooral uit woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens bestaat betalen ook de hogere inkomens van meer dan 1,5 keer modaal het vaakst een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Naar verhouding wonen de hogere inkomens minder vaak in woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en iets vaker in de duurdere segmenten. Scheefwonen in de sociale huursector ruime dlgr. (43.000) tot 1,5 modaal (48.500) > 1,5 modaal (>48.500) totaal kwaliteitskortingsgrens 15% 7% 4% 6% 6% 9% eerste aftoppingsgrens 72% 78% 83% 89% 76% 77% tweede aftoppingsgrens 6% 9% 4% 6% 9% 7% tot liberalisatiegrens 5% 2% 4% 6% 6% 4% boven liberalisatiegrens 1% 2% 4% 0% 3% 2% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Wanneer we tabel 2-5 andersom percenteren (zie onderste helft tabel 2-6), dan wordt inzichtelijk welke inkomensgroepen in de verschillende huurprijssegmenten wonen. Op deze manier kan de mate van scheefwonen weergegeven worden. Met scheefwonen wordt in dit onderzoek bedoeld: de huishoudens met een inkomen van meer dan 33.000 die wonen in een sociale huurwoning met een huurprijs van onder de liberalisatiegrens. Zij zouden op basis van hun inkomen in feite meer huur kunnen betalen of eventueel een huis kopen. Doordat er zeer weinig vrije sector corporatiewoningen zijn wonen de meeste huishoudens in een woning onder de liberalisatiegrens. Deze woningen tot de liberalisatiegrens worden voor ongeveer 66% bewoond door de primaire en de secundaire doelgroep, waardoor 34% van de toegankelijke voorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen hoger dan 33.000 euro. Dit aandeel is hoger dan het Nederlandse gemiddelde van naar schatting 26%, maar is vergelijkbaar met het aandeel in Waalwijk (33%). Circa 11% van de huurvoorraad van corporaties tot de liberalisatiegrens wordt bewoond door de groep met een inkomen van 33.000 tot 43.000 en 24% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000. Er wonen dus relatief veel huishoudens met een hoger inkomen in de huurwoningen in Loon op Zand ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. De sociale huursector tot de liberalisatiegrens wordt voor 34% bewoond door huishoudens die bij verhuizing de toegang tot de sociale huursector zou worden ontzegd als gevolg van Europese regelgeving. In absolute aantallen gaat het om circa 750 huishoudens, waarvan 230 huishoudens een inkomen hebben tussen 33.000 en 43.000, ofwel een groep die net buiten de inkomensgrens van de Europese regelgeving valt. Woonlastenonderzoek

13 tabel 2-6 Scheef wonen in de socia le huu rsecto r naa r inko mensklassen, Loon op Zan d absoluut primaire doelgroep secundaire doelgroep Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO ruime dlgr. (43.000) tot 1,5 modaal (48.500) > 1,5 modaal (>48.500) totaal < liberalisatiegrens 920 520 230 190 330 2.180 > liberalisatierens 10 10 10-10 40 totaal 930 540 240 180 340 2.230 relatief (horizontaal gepercenteerd) < liberalisatiegrens 42% 24% 11% 9% 15% 100% > liberalisatierens 25% 25% 25% 0% 25% 100% totaal 42% 24% 11% 8% 15% 100% Tot slot geeft figuur 2-9 inzicht in welke huishoudenstypen in welke type woningen wonen. De galerij- en portiekwoningen in de sociale sector worden vooral bewoond door alleenstaanden en paren. Gezinnen met kinderen wonen vaker in een tussen - of hoekwoning. figuur 2-9 Woonsituatie v an huishoudens in de huurvoo r raad van co rpo raties naar w o- ningtype, Loon op Zand 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 130 50 10 240 150 250 340 tussen woning 30 180 50 140 30 hoek woning vrijstaand 2-kap 10 30 10 10 210 150 50 460 670 270 110 880 galerij portiek totaal 1-ouder gezin paar + kind(eren) paar alleenstaand Bron: Casade, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO Doelgroepen en woningvoorraad

14 Hoofdstuk 3 Woonlasten In dit hoofdstuk worden de actuele woonlasten en woonquota van de doelgroepen weergegeven die wonen in de sociale huurvoorraad in Loon op Zand. Hierbij gaat het om de huurlasten plus alle bijkomende lasten op het gebied van wonen. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de norm voor de woonquote, ofwel: welk aandeel van het i n- komen is acceptabel om aan wonen te besteden? En hoeveel huishoudens hebben te hoge woonlasten? Input voor het bepalen van de norm voor de woonquote zijn gegevens van het Nibud. 5 3.1 Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector De woonlasten van huurders in de sociale huursector bestaan uit de huur (inclusief collectieve servicekosten), woninggerelateerde energielasten 6 (gas-, warmte-en elektriciteitsgebruik) en belastingen van openbaar publiekrechtelijke lichamen (gemeente en waterschap). De huurquote geeft aan welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden wordt uitgegeven aan huurlasten. In dit bedrag is de huurtoeslag al verrekend. In de woonquote worden alle kosten die direct samenhangen met wonen opgeteld en afgezet tegen het besteedbaar inkomen van een huishouden. Zie de bijlage voor een nadere uitleg van de gehanteerde begrippen. Met een woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan men aangeven welk deel van het besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonla s- ten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen goed gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomensgro e- pen. Woonlasten van de primaire doelgroep De primaire doelgroep in Loon op Zand betaalt in doorsnee 275 huur per maand, inclusief collectieve servicekosten en na aftrek van de huurtoeslag. In vergelijking met de andere inkomensklassen heeft de primaire doelgroep een veel lager inkomen, waardoor d e netto huurquote 21% van het maandelijks besteedbaar inkomen van het huishouden bedraagt. De woninggerelateerde lasten liggen op circa 95 per maand. 7 De totale woonlasten van de primaire doelgroep bedragen 435 per maand, in combinatie met een besteedbaar maandelijks inkomen van 1.340, komt dit neer op een woonquote van 32%. Dit is twee procentpunt hoger dan de 5 6 7 Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Woninggerelateerde energielasten zijn het energieverbruik dat nodig is voor het verwarmen van woning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als een HR -ketel en een WTW-installatie. Anders dan in eerder door RIGO uitgevoerde woonlastenonderzoeken (Tilburg, Den Bosch, Breda) is er in dit onderzoek rekening gehouden met transportkosten van gas à 13,20 per maand. Hierdoor ku n- nen deze kosten hoger uitvallen dan in de eerdere onderzoeken. Woonlastenonderzoek