Doelgroepen- en woonlastenonderzoek

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving RAPPORT Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving RAPPORT Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal Opdrachtgever AlleeWonen, Stadlander en WSG Auteurs Marlies van der Vlugt Elien Smeulders Steven Kromhout Uitgave juni 2011 Rapportnummer P17450 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax E -mail [email protected]

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal i I Aanleiding woonlastenonderzoek i II Omvang, samenstelling en woonsituatie van de doelgroepen anno 2011 i III Woonlasten van de doelgroepen anno 2011 ii IV Ontwikkeling van de doelgroepen iii V Verhuringen in Roosendaal iv VI Overzicht kenmerken doelgroepen v Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding onderzoek Leeswijzer 1 Hoofdstuk 2 De doelgroepen in Inleiding Huishoudens en woningvoorraad Omvang en samenstelling van de doelgroepen Huisvesting van de doelgroepen 8 Hoofdstuk 3 Woonlasten in de sociale huursector anno Inleiding Kenmerken sociale huurvoorraad Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector Een nadere blik op de primaire en secundaire doelgroep Woonlasten naar woningtype, energielabel en bouwjaar Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten 19 Hoofdstuk 4 De doelgroepen in 2015 en Inleiding Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Ontwikkeling van de doelgroepen Consequenties voor de omvang van de sociale huurvoorraad 28 Inhoudsopgave

6 Hoofdstuk 5 Verhuringen in Roosendaal Inleiding Woningzoekenden en reacties Verhuurde woningen Verhuringen aan de doelgroep Verhuringen naar prijsklasse Samenstelling inkomensgroepen Consequenties van de Europese regelgeving 35 Bijlagen Bijlage 1 Verantwoording onderzoek Simulatie WoON Gehanteerde begrippen en definities Lokale belastingen, water- en energieverbruik Gehanteerde normen voor de woonquote 44

7 i Samenvatting Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal I Aanleiding woonlastenonderzoek De in Roosendaal werkzame woningcorporaties AlleeWonen, Stadlander en WSG wensen meer inzicht in de omvang, samenstelling, woonlasten en ontwikkeling van een aantal inkomen s- groepen. Op basis hiervan kunnen weloverwogen beleidskeuzes worden gemaakt met als streven de huishoudens in Roosendaal passend te huisvesten. In de volgende paragrafen worden de belangrijkste bevindingen van het onderzoek samengevat. Parallel aan dit doelgroepen- en woonlastenonderzoek (gebaseerd op het WoON 2009), hebben de corporaties samen met gemeente Roosendaal de bewoners in Roosendaal geraadpleegd over onder meer hun huidige woonsituatie, woonwensen en inkomen. De resultaten van de bewonersraadpleging zijn samengevat in de rapportage De woningmarkt in Roosendaal. II Omvang, samenstelling en woonsituatie van de doelgroepen anno 2011 Van de huishoudens in gemeente Roosendaal behoren naar schatting huisho u- dens (27%) tot de primaire doelgroep, ofwel huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. 1 Als we inzoomen op de doelgroep van beleid (huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot ) gaat het om huishoudens (47%, gelijk aan het landelijk gemiddelde). De omvang van de doelgroepen is weergegeven in figuur 0-1 (links). Meer dan de helft van de doelgroep van beleid bestaat uit eenpersoonshuishoudens; voor 11% gaat het om eenoudergezinnen. Circa 40% is 65 jaar of ouder. Niet alle huishoudens met een inkomen tot doen een beroep op de sociale huursector. Naar schatting 41% is gehuisvest in een sociale huurwoning van AlleeWonen, Stadlander of WSG. Daarnaast wonen ook huishoudens met een hoger inkomen in een sociale huurwoning. Circa 72% van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot , wat vrijwel gelijk is aan het landelijk gemiddelde van 74%. De bewoning van de sociale huurvoorraad is weergegeven in figuur 0-1 (rechts). 1 Hierbij gaat het om het inkomen zoals geregistreerd bij de belastingdienst. Er is geen zicht op inkomens die niet zijn geregistreerd. In dit woonlastenonderzoek kunnen deze inkomens uiteraard wel een rol spelen, maar in welke mate weten we niet. Samenvatting

8 ii figuur 0-1 Omvang van de doelg roepen en bewonin g socia le huu rsecto r, Roo sendaal Omvang van de doelgroepen, N = Bewoning sociale huursector, N = primaire doelgroep secundaire doelgroep > primaire doelgroep secundaire doelgroep > Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO III Woonlasten van de doelgroepen anno 2011 De woonlasten van een huurder bestaan uit de huur plus alle bijkomende lasten op het gebied van wonen, zoals energielasten en belastingen van gemeente en waterschap. Sommige huu r- ders ontvangen huurtoeslag, andere huurders komen in aan merking voor (gedeeltelijke) kwijtschelding van belastingen. De netto woonlasten als aandeel van het besteedbaar huishoude n- inkomen wordt ook wel de woonquote genoemd. Huishoudens in de sociale huursector zijn in doorsnee 30% van hun besteedbaar inkomen kwi jt aan woonlasten. De hoogte van de huur speelt de grootste rol bij de woonlasten ( figuur 0-2). De primaire doelgroep heeft met 33% de hoogste woonquote, op de voet gevolgd door de s e- cundaire doelgroep met 32%. Binnen deze groepen zien we vooral uitschiete rs voor eenpersoonshuishoudens met woonquota tussen 34% en 40%. Eenoudergezinnen binnen de primaire en secundaire doelgroep lijken met een woonquote van circa 27% meer op tweeoudergezinnen dan op eenpersoonshuishoudens. figuur 0-2 Woon lasten t.o.v. het bes teedbaar in komen van de doelg roepen in de socia le huurvoorraad, Roosendaa l primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal gas, warmte en electriciteit lokale belastingen en water huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten) besteedbaar huishoudeninkomen Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

9 iii Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten is in dit onderzoek w eergegeven op basis van gegevens van het Nibud. Het Nibud heeft bepaald wat verschillende huishoudentypen en inkomensklassen kwijt zijn aan verschillende kostenposten anders dan wonen. Eenpersoonshuishoudens zijn bijvoorbeeld minder kwijt aan kleding en voeding dan (eenouder)gezinnen, omdat zij geen kinderen hebben. Het verschil van deze kostenposten met het besteedbaar inkomen kan aan wonen worden besteed. Dit bedrag, in relatie tot het besteedbaar inkomen, wordt in dit onderzoek als norm gehanteerd voor de huurquote. Ook de woonquote is hiervan afgeleid. Een uitgebreid overzicht van de gehanteerde normen naar huishoudentype en ink o- mensklasse is weergegeven in bijlage 1. Op basis van deze normen heeft naar schatting 25% van de huishoudens in de sociale huursector te maken met te hoge woonlasten. Van de ruim huishoudens met te hoge woonlasten behoren huishoudens tot de primaire doelgroep. Het gaat in ruim de helft van de gevallen om eenpersoonshuishoudens en in 20% om eenoudergezinnen. Beide groepen hebben vaker dan gemiddeld in de sociale huursector te maken met te hoge woonlasten. Woonsituatie van huishoudens met te hoge woonlasten Eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen met te hoge woonlasten wonen vaak in portiekwoningen en tussenwoningen, van elke energetische kwaliteit. Wel geldt dat huishoudens in woningen met energielabel A/B en label F/G naar verhouding de hoogste woonquote he b- ben. Voor woningen met label A/B komt dit omdat de huur (en de kwaliteit) doorgaans hoger is. Huishoudens in woningen met label F/G hebben hogere energielasten, maar betalen een flink lagere (netto) huur. Deze groep heeft echter ook een laag inkomen, wat leidt tot hoge woonquota. Stijgende energielasten zullen dus vooral deze huishoudens direct in hun portemonnee treffen. Bij energiebesparende maatregelen is het daarom van belang bewust om te gaan met huurverhogingen. IV Ontwikkeling van de doelgroepen Op basis van aannamen omtrent demografische en economische ontwikkelingen neemt de omvang van de doelgroep van beleid de komende jaren naar verwachting toe, het meest in de periode Na 2015 verbeteren de economische vooruitzichten en is de toename van deze doelgroep vooral toe te schrijven aan demografische ontwikkelingen. Deze ontwikkeling is weergegeven in figuur 0-3. Als gevolg van de toenemende doelgroep van beleid neemt de spanning op de sociale huursector toe. Als in 2015 alle doelgroepen op gelijke wijze gehuisvest zouden worden als in 2011, zou de sociale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens met 120 tot 420 woningen moeten toenemen, afhankelijk van het economisch tij. De toenemende behoefte aan sociale huurwoningen ligt in lijn met de netto ontwikkeling van de sociale huurvoorraad van AlleeWonen tot 2015 (+220 woningen). Daarbij is nog geen rekening gehouden met de mogelijke gevolgen van de 90%- regel. Samenvatting

10 zwc lc zwc lc iv figuur 0-3 Het aandee l hu ishoudens behorende tot de doelg roepen in 2 011, en voor twee economische s c enario s 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 38,0% 34,6% 36,8% 33,7% 36,6% 14,4% 14,9% 14,2% 14,7% 14,0% 20,2% 20,8% 20,6% 21,4% 21,2% 27,5% 29,7% 28,4% 30,2% 28,2% > secundaire doelgroep primaire doelgroep Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie V Verhuringen in Roosendaal In figuur 0-1 is weergegeven dat ruim een kwart van de huishoudens in de sociale huursector een inkomen heeft van meer dan Naast inzicht in de huidige woonsituatie is het ook belangrijk om een beeld te hebben van het aantal verhuringen aan deze groep huishoudens. Sinds 1 januari 2011 mogen de corporaties in Roosendaal nog maar 10% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens verhuren aan huishoudens met een inkomen van meer dan In de afgelopen jaren werd ongeveer 15% van de huurwoningen in dit segment verhuurd aan deze groep: het gaat om 90 à 100 verhuringen per jaar. Het zijn met name huishoudens bestaande uit twee personen, met een wat hogere leeftijd dan gemiddeld. Dat deze groep niet meer onder de vrijesectorgrens kan huren hoeft voor hen geen probleem te zijn, zolang er voldoende betaalbare alternatieven zijn op de woningmarkt in Roosendaal, in de vorm van koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector. In 2010 bestond 14% van het aanbod van Roosendaalse corporaties uit vrijesectorwoningen. 2 Ongeveer de helft van deze woningen werd verhuurd aan huishoudens met een inkomen van meer dan Voor de doelgroep van beleid betekenen de nieuwe regels dat zij minder concurrentie onde r- vinden bij het zoeken naar een woning tot de huurtoeslaggrens. Voor hen nemen de slaagka n- sen dus toe, mits het aanbod aan woningen in dit segment gelijk blijft. Dat laatste is mede a f- hankelijk van de vraag of huishoudens die niet (meer) tot de doelgroep behore n en in een corporatiewoning tot de huurtoeslaggrens wonen nog in dezelfde mate kunnen en willen verhu i- zen als vóór de invoering van de nieuwe regels. 2 Het gaat om hier om de verhuur van twee nieuwbouwcomplexen: Princenhof en Spectrum. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

11 v VI Overzicht kenmerken doelgroepen In tabel 0-1 zijn enkele kenmerken van doelgroepen samengevat: de omvang, woonsituatie en woonlasten van de doelgroepen anno tabel 0-1 Omvang, woonsitutie en woonlasten van de doelgroepen anno 2011 in gemeente Roosendaal primaire doelgroep secundaire doelgroep > totaal doelgroep van beleid aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel totale voorraad koop % % % % % % wie woont waar particuliere huur % % 390 8% 530 4% % % sociale huur % % % % % % niet-reguliere voorraad 630 7% 290 4% 90 2% 290 2% % 920 6% totaal % % % % % % aandeel doelgroepen 27% 20% 14% 38% 100% 48% sociale huurvoorraad tot kwaliteitskortingsgrens % % 60 6% 90 6% % % wie woont waar tot 1e aftoppingsgrens % % % % % % tot 2e aftoppingsgrens 400 9% % % % % 620 9% tot liberalisatiegrens 250 6% % % 110 7% 720 8% 480 7% vrije sector 60 1% 60 3% 10 1% 50 3% 170 2% 120 2% totaal % % % % % % sociale huurvoorraad tot kwaliteitskortingsgrens % % 60 4% 90 5% % % bewoning voorraad tot 1e aftoppingsgrens % % % % % % tot 2e aftoppingsgrens % % % % % % tot liberalisatiegrens % % % % % % vrije sector 60 35% 60 35% 10 6% 50 29% % % totaal % % % % % % sociale huurvoorraad woonquote 33% 32% 26% 19% 30% 33% woonlasten huurquote 21% 24% 19% 13% 20% 22% energiequote 7% 5% 4% 3% 5% 6% belastingquote 5% 4% 3% 2% 4% 4% boven woonlastennorm % % 10 1% 0 0% % % Samenvatting

12 vi Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

13 1 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding onderzoek Anno 2011 is de woningmarkt aan verandering onderhevig: er is sprake van een economische crisis en op politiek vlak discussieert men over mogelijke hervormingen op de koop - en de huurmarkt. Daarnaast zijn woningcorporaties per 1 januari 2011 verplicht 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar ja arinkomen tot Dit betekent dat huishoudens met e en inkomen (net) daarboven zijn aangewezen op de koop- en de particuliere huursector. Tegelijkertijd nemen de woonlasten van huishoudens toe als gevolg van stijgende energielasten. Vooral lagere inkomens kunnen hierdoor flink in hun portemonnee worden geraakt. Binnen deze veranderende context wensen de in Roosendaal werkzame corporaties AlleeWonen, Stadlander en WSG meer inzicht in de huidige en toekomstige situatie op de woningmarkt. Dit onderzoek biedt inzicht in onder meer de omvang, samenstelling en woonlasten van enkele inkomensgroepen. Bij de woonlasten gaat het niet alleen om de kale huur, maar om alle bijkomende kosten voor het wonen in relatie tot het huishoudeninkomen. Op basis van de resultaten in dit onderzoek kunnen weloverwogen beleidskeuzes worden gemaakt met als streven de huishoudens in Roosendaal passend te huisvesten. Parallel aan dit doelgroepen- en woonlastenonderzoek (gebaseerd op het WoON 2009), hebben de corporaties samen met gemeente Roosendaal de bewoners in Roosendaal geraadpleegd over onder meer hun huidige woonsituatie, woonwensen en inkomen. Een kleine mensen hebben een schriftelijke vragenlijst ingevuld. Op basis van dit onderzoek kunnen onder meer de omvang van de verschillende inkomensgroepen en het aantal huishoudens met te hoge woonlasten (grofweg) worden gelokaliseerd. De resultaten van de bewonersraadpleging zijn samengevat in de rapportage De woningmarkt in Roosendaal. Beide onderzoeksrapporten zijn objectief en beleidsneutraal gehouden. 1.2 Leeswijzer Aan het begin van dit rapport is een beknopte samenvatting opgenomen met de belangrijkste uitkomsten. Vervolgens kent de rapportage de volgende opbouw: In hoofdstuk 2 wordt het profiel geschetst van de Roosendaalse woningmarkt anno 2011: hoe ziet de woningvoorraad eruit en wie wonen er? Mede op basis van deze gegevens wo r- den vervolgens de omvang en de samenstelling van de inkomensgroepen in beeld gebracht. Hoofdstuk 3 gaat in op de woonlasten van de inkomensgroepen anno Hoe groot is de groep huishoudens met een (te) hoge woonquote? In hoofdstuk 4 wordt een doorkijkje gegeven naar de toekomst: op basis van aannamen omtrent demografische en economische ontwikkelingen wordt de ontwikkeling van de i n- komensgroepen in beeld gebracht. Vervolgens wordt ingegaan op de consequenties hiervan voor de omvang van de sociale huurvoorraad. Inleiding

14 2 Hoofdstuk 5 gaat in op verhuringen in Roosendaal op basis van gegevens van Het Punt. Hoeveel woningen zijn in het verleden verhuurd aan de doelgroep tot ? In de bijlage is een begrippenlijst opgenomen van de gehanteerde definities en categorieën in het onderzoek. Ook wordt in de bijlage de onderzoeksmethode nader toegelicht. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

15 3 Hoofdstuk 2 De doelgroepen in 2011 Naar schatting een kwart van de huishoudens in gemeente Roosendaal behoort tot de primaire doelgroep. Bijna de helft van de huishoudens heeft een inkomen tot , het gaat voor een groot deel om eenpersoonshuishoudens. Niet al deze huishoudens doen een beroep op de sociale huursector. Daarnaast wonen ook huishoudens met een hoger inkomen in een sociale huurwoning. Bijna driekwart van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot , wat vrijwel gelijk is aan het landelijk gemiddelde. 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de omvang en samenstelling van vier inkomensgroepen weergegeven. Alvorens hierop in te gaan schetsen we kort het profiel van de Roosendaalse woningmarkt: hoe ziet de woningvoorraad eruit en wie wonen er? Mede op basis van deze gegevens kan de omvang van de inkomensgroepen worden bepaald, waarvan in hoofdstuk 3 de woonlasten worden weergegeven. 2.2 Huishoudens en woningvoorraad Huishoudens Op 1 januari 2011 wonen circa huishoudens in de gemeente Roosendaal. 3 De meeste huishoudens (32.000) bewonen zelfstandig een reguliere woning. Deze groep bestaat voor 31% uit eenpersoonshuishoudens, voor een derde uit tweepersoonshuishoudens en voor ruim een derde uit gezinnen. Deze laatste groep bestaat voor een vijfde deel uit eenoudergezinnen, ofwel huishoudens. In Roosendaal wonen circa huishoudens van 65 jaar of ouder (26%); huishoudens zijn jonger dan 35 jaar (16%) en de overige huishoudens zijn tussen de 35 en 65 jaar (58%). Een uitgebreid overzicht van de huishoudenssamenste lling in Roosendaal is weergegeven in figuur 2-1. Circa huishoudens wonen in de niet-reguliere woningvoorraad. Het gaat hierbij om inwonende huishoudens of om huishoudens in recreatiewoningen, kleinschalige beschermde woonvormen, woonboten of woonwagens. 3 Het aantal huishoudens is exclusief het industriegebied en de overige buitengebieden in gemeente Roosendaal (600 huishoudens). Ook in het onderzoeksrapport De woningmarkt in Roosendaal is deze gebiedsindeling gehanteerd, zodat het aantal huishoudens in beide studies exact aan elkaar gelijk is. De doelgroepen in 2011

16 1 p. 2 p. 2-oudergezin 1-oudergezin 1 p. 2 p. 2-oudergezin 1-oudergezin 1 p. 2 p. 4 figuur 2-1 Hu ishoudensamenstelling in in gemeente Roosendaal in de re gulier b e- woonde woningvoo r raad < 35 jr. 35 t/m 64 jr. 65+ Bron: CBS, gemeente Roosendaal, bewerking RIGO Woningvoorraad Van de bewoonde reguliere woningen in Roosendaal is het merendeel een koopwoning, namelijk 63% (zie linker taartdiagram in figuur 2-2). Bijna 30% bestaat uit sociale huurwoningen van AlleeWonen, Stadlander en WSG. 4 Circa 8% is in bezit van andere verhuurders. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit grondgebonden woningen (78%); 22% is een appartement, veelal in de huursector. figuur 2-2 Be woonde r eguliere won ingvoo rraad naa r e igendom en won ingtyp e in g emeente Roosendaa l koop koop grondgebonden sociale huur overige huur koop appartement huur grondgebonden huur appartement Bron: gemeente Roosendaal, AlleeWonen, Stadlander, WSG, bewerking RIGO In figuur 2-3 is de sociale huurvoorraad weergegeven naar woningtype en huurprijs (kale huur inclusief subsidiabele servicekosten). Ruim 60% van de sociale huurvoorraad in Roosendaal heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens. 5 Het aantal woningen in de vrije sector is met 2% gering (170 woningen). Er is weinig verschil tussen de prijsopbouw van grondgebonden woningen en appartementen. 4 5 Het gaat om bewoonde woningen, waarvan woningen van AlleeWonen, 350 woningen van Stadlander en 530 woningen van WSG. Het totale bezit van AlleeWonen bedraagt woningen, van Stadlander 353 woningen en van WSG 693 woningen (het bezit van WSG is inclusief intramurale zor g- plaatsen), bron: woonconvenant Roosendaal 2010 t/m Zie de begrippenlijst in de bijlage voor de huurprijsgrenzen per Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

17 5 De prijsopbouw van de overige huurvoorraad laat een ander beeld zien: circa 30% van de voorraad behoort tot de vrije sector (figuur 2-4). Ongeveer 40% heeft een huur onder de eerste aftoppingsgrens, ten opzichte van bijna 80% in de sociale huursector. De prijsopbouw van de koopsector in figuur 2-4 toont dat bijna de helft van de woningen een WOZ-waarde heeft tot Circa een vijfde deel is meer waard dan figuur 2-3 Socia le huurvo orraad naa r huu rprijsklas sen en woning type in Roo sendaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% grondgebonden (N = 5.560) appartement (N = 3.610) totaal (N = 9.170) Bron: Alleewonen, Stadlander, WSG, bewerking RIGO vrije sector 2e aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. 1e aftoppingsgr. tot 2e aftoppingsgr. kwaliteitskortingsgr. tot 1e aftoppingsgr. tot kwaliteitskortingsgr. figuur 2-4 P r ijsklassen va n de bewoonde regulie re koop voorraad (r echts ) en overige huurvoorraad (links ) naa r huu rprijs en WOZ - waarde, Ro osendaal 390 tot kwaliteitskortingsgr < kwaliteitskortingsgr. tot 1e aftoppingsgr. 1e aftoppingsgr. tot 2e aftoppingsgr. 2e aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. vrije sector > Bron: gemeente Roosendaal, bewerking RIGO, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO 2.3 Omvang en samenstelling van de doelgroepen Afbakening doelgroepen In dit onderzoek worden vier inkomensgroepen onderscheiden waarvan we de omvang, samenstelling en woonlasten weergeven. Het gaat om: 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die g e- hanteerd wordt door het voormalig Ministerie van VROM en landelijk toegepast wordt. De inkomensgrenzen staan weergegeven in de tabel op de volgende bladzijde: De doelgroepen in 2011

18 6 Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak / Secundaire doelgroep tot : huishoudens die niet tot de primaire doelgroep beh o- ren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot Per 1 januari 2011 verplicht de Europese Commissie woningcorporaties om 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot De primaire en secundaire doelgroep tezamen wordt in dit onderzoek ook wel de doelgroep van beleid genoemd : huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en > : huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan In het regeerakkoord is afgesproken dat alleen voor huishoudens met een inkomen van meer dan de huren mogen stijgen met meer dan de inflatie. Het gaat om het belastbaar inkomen zoals geregistreerd bij de belastingdienst. Er is geen zicht op inkomens die niet zijn geregistreerd. In dit woonlastenonderzoek kunnen deze inkomens uiteraard wel een rol spelen, maar in welke mate weten we niet. Omvang doelgroepen Van alle huishoudens in Roosendaal behoort 27% tot de primaire doelgroep en 20% tot de s e- cundaire doelgroep (tabel 2-1). In totaal heeft 47% een inkomen tot , ofwel huishoudens behoren tot de doelgroep van beleid. Onder deze groep vallen ook de huishoudens in de niet-reguliere voorraad. Deze groep is met huishoudens echter gering. Circa 14% van de huishoudens heeft een belastbaar jaarinkomen tussen en en bijna 40% heeft een inkomen van meer dan euro. De inkomensverdeling van de huishoudens in Roosendaal komt overeen met de landelijke ve r- deling (figuur 2-5). Ten opzichte van de provincie Noord-Brabant wonen in Roosendaal iets meer huishoudens met een laag inkomen en minder huishoudens met een hoger inkomen. In Roosendaal heeft 47% een belastbaar inkomen tot , tegenover 45% in de provincie. tabel 2-1 Omvang van de doelgroep en, Roosendaal totaal huishoudens hh in reguliere voorraad aantal aandeel aantal aandeel primaire doelgroep % % secundaire doelgroep % % % % > % % totaal % % Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

19 7 figuur 2-5 Omvang van de doelg roepen in de regu liere voorraad, Roosendaa l, P rovincie Noord - Brabant en Nederland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 39% 41% 39% 15% 14% 14% 20% 21% 20% 27% 24% 27% Roosendaal Provincie Noord- Brabant Nederland > secundaire doelgroep primaire doelgroep Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO Samenstelling van de doelgroepen De huishoudens die tot de doelgroep van beleid behoren zijn voornamelijk eenpersoonshuishoudens (figuur 2-6). Van de primaire doelgroep is bijna 50% een eenpersoonshuishouden en van de secundaire doelgroep 60%. Een aanzienlijk deel van de doelgroepen is 65 jaar of ouder. Een uitgebreid overzicht van de samenstelling van de doelgroepen is weergegeven in tabel 2-2. Van de primaire doelgroep is 11% een eenoudergezin, ofwel een kleine huishoudens. De groep huishoudens met een inkomen tussen en bestaat vaker uit tweepersoonshuishoudens, terwijl huishoudens met een hoger inkomen veelal gezinnen zijn tussen 35 en 65 jaar. figuur 2-6 Do elg roepen n aar huishoudensamenste lling (links ) en le eftijd (rec hts) in de regulie re voo rraad, Roosendaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal eenouder gezin 2p. 1p. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal > 65 jaar jaar jaar < 35 jaar Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO De doelgroepen in 2011

20 8 tabel 2-2 Samenste lling van de doelg roepen in de reguliere voo r raad, Roosendaal primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal < 35 1p p gezin eenouder p p gezin eenouder > 65 1p p totaal Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO 2.4 Huisvesting van de doelgroepen Circa de helft van de primaire doelgroephuishoudens woont in een sociale huurwoning (tabel 2-3). Daarnaast woont ruim een derde in een koopwoning en 11% in een overige huurwoning. De secundaire doelgroep woont vaker in een koopwoning (53%). Over het algemeen geldt hoe hoger het inkomen des te vaker men in een koopwoning woont. tabel 2-3 Hu isvesting van de doelg roepen in de regu liere voo r raad naar eig endom, Ro o- sendaal primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal koop 34% 53% 68% 81% 61% sociale huur 49% 32% 22% 12% 28% overige huur 11% 11% 8% 4% 8% niet-reguliere voorraad 7% 4% 2% 2% 4% totaal 100% 100% 100% 100% 100% N = Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO Wie woont waar in de sociale huursector De meeste primaire doelgroephuishoudens die in een sociale huurwoning wonen betalen een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (tabel 2-4). Ook betaalt deze groep het vaakst (26%) een huur in de laagste huurprijsklasse tot de kwaliteitskorting s- grens. Omdat de corporaties in Roosendaal veelal woningen tussen de kwaliteitskortingsgre ns en de eerste aftoppingsgrens verhuren, wonen er naar verhouding ook veel huishoudens met een hoger inkomen in deze huurprijsklassen. Simpelweg omdat er niet veel aanbod is in de hogere huurprijsklassen. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

21 9 tabel 2-4 Huis vesting van de doelg roepen in de sociale huursecto r naar prijsklassen, Ro o- sendaal primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal abs. % abs. % abs. % abs. % abs. % tot kwaliteitskortingsgrens % % 60 6% 90 6% % tot 1e aftoppingsgrens % % % % % tot 2e aftoppingsgrens 400 9% % % % % tot liberalisatiegrens 250 6% % % 110 7% 720 8% vrije sector 60 1% 60 3% 10 1% 50 3% 170 2% totaal % % % % % Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO In tabel 2-5 is eveneens de woonsituatie in de sociale huursector weergegeven, maar dan vanuit het perspectief van de bewoning van de voorraad. De goedkoopste huursegmenten worden het meest bewoond door de primaire doelgroep. Kijken we naar het totaal aan sociale huurw o- ningen tot de liberalisatiegrens, dan wordt dit segment bewoond door 49% primaire doelgroephuishoudens en 23% secundaire doelgroephuishoudens. Dit komt neer op een totaal van 72%, ofwel woningen die bewoond worden door de doelgroep van beleid. 6 Dit aandeel is vrijwel gelijk aan het Nederlands gemiddelde van 74%. Dit betekent dat ruim een kwart van de sociale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens bewoond wordt door huishoudens met een hoger inkomen. Voor een deel gaat het om huishoudens met een inkomen net boven de grens van , huishoudens die bij verhuizing geen aanspraak meer kunnen maken op een sociale huurwoning. Het gaat om circa huishoudens boven de grens met een inkomen tot tabel 2-5 Bewon ing van d e socia le huu rsecto r naa r prijsklassen, Roosendaal primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal abs. % abs. % abs. % abs. % abs. % tot kwaliteitskortingsgrens % % 60 4% 90 5% % tot 1e aftoppingsgrens % % % % % tot 2e aftoppingsgrens % % % % % tot liberalisatiegrens % % % % % vrije sector 60 35% 60 35% 10 6% 50 29% % totaal % % % % % < liberalisatiegrens % % % % % Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO 6 Op basis van het bewonersonderzoek in gemeente Roosendaal en het bruto jaarinkomen en de kale huur (beide opgegeven door de bewoners) wordt circa 88% van de sociale huurvoorraad tot de huu r- toeslaggrens bewoond door de doelgroep van beleid, een indicatie dat de scheefheid wellicht wat l a- ger ligt dan blijkt op basis van het WoON De doelgroepen in 2011

22 10 Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

23 11 Hoofdstuk 3 Woonlasten in de sociale huursector anno 2011 Huishoudens in de sociale huursector zijn in doorsnee 30% van hun besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten. De primaire doelgroep heeft de hoogste woonquote, op de voet gevolgd door de secundaire doelgroep. Binnen deze groepen zien we vooral uitschieters voor eenpersoonshuishoudens. Eenoudergezinnen lijken met hun woonlasten het meest op tweeoudergezinnen. Naar schatting een kwart van de huishoudens in de sociale huursector heeft te maken met té hoge woonlasten. Voor een groot deel gaat het om eenpersoonshuishoudens behorende tot de primaire doelgroep. Ook eenoudergezinnen hebben naar verhouding vaak te maken met te hoge woonlasten. Beide groepen wonen vooral in portiekwoningen en tussenwoningen, van elke energetische kwaliteit. Wel geldt dat huishoudens in woningen met energielabel A/B en label F/G naar verhouding de hoogste woonquote hebben. 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de actuele woonlasten en woonquota van de doelgroepen weergegeven die wonen in de sociale huurvoorraad in Roosendaal. De overige woningvoorraad (koop en overige huur) blijft buiten beschouwing. Vervolgens wordt ingegaan op de norm voor de woonquote, ofwel: welk aandeel van het inkomen beschouwen we als acceptabel om aan wonen te besteden? Hoeveel huishoudens hebben volgens deze norm te maken met te hoge woonlasten? Voorafgaand aan het inzicht in de woonlasten worden eerst enkele relevante kenmerken van de sociale huurvoorraad in beeld gebracht. 3.2 Kenmerken sociale huurvoorraad Woningen In hoofdstuk 2 is in figuur 2-3 de samenstelling van de sociale huurvoorraad weergegeven naar type en huurprijs. Voor het in beeld brengen van de woonlasten van huurders is het eveneens van belang een beeld te hebben van het type woning, de bouwperiode en de energetische kwaliteit van de voorraad. In figuur 3-1 is de voorraad van de sociale verhuurders weergegeven naar woningtype, bouwjaar en energielabel. De meeste woningen zijn tussenwoningen (40%). Ongeveer een kwart is een portiekwoning en 6% is een vrijstaande of twee-onder-een-kapwoning. Bijna de helft van de sociale huurwoningen is gebouwd tussen 1970 en Het aandeel vooroorlogse w oningen (10%) en het aandeel nieuwbouwwoningen van na 2000 (5%) zijn relatief klein. Ongeveer de helft van de sociale huurwoningen heeft energielabel C of D. Er zijn veel woningen met een mindere energetische kwaliteit. Zo heeft een derde van de huurwoningen energielabel F of G. Daarnaast is het aantal woningen met energielabel A of B label gering. Woonlasten in de sociale huursector anno 2011

24 12 Op basis van figuur 3-2 blijkt dat de kenmerken bouwjaar en energielabel sterk met elkaar samenhangen: een woning gebouwd na het jaar 2000 heeft vaak energielabel A of B, terwijl woningen gebouwd voor 1960 meestal energielabel F of G hebben. Het zijn met name de galerijen portiekwoningen die een hoog aandeel F- en G-labels hebben. figuur 3-1 Soc ia le huurvo orraad naa r won ingtype, bouwjaar en energie la bel, Roosendaal Woningtype Bouwjaar Energielabel galerijwoning portiekwoning tussenwoning hoekwoning vrijstaand/ 2-1 kap > < label A label B label C label D label E label F label G Bron: AlleeWonen, Stadlander, WSG, bewerking RIGO figuur 3-2 Socia le huurvo orraad naa r energ ie label en bouwjaar, Roosendaal > < % 20% 40% 60% 80% 100% label A label B label C label D label E label F label G Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO Huishoudens in de sociale huurvoorraad In hoofdstuk 2 werd duidelijk dat binnen de sociale huursector 49% van de huishoudens tot de primaire doelgroep behoort. De bewoning van de sociale huurvoorraad door de verschillende doelgroepen is nogmaals samengevat in tabel 3-1. In figuur 3-3 is de samenstelling van de doelgroepen in de sociale huurvoorraad weergegeven. De doelgroep van beleid bestaat voor meer dan de helft uit eenpersoonshuishoudens, terwijl de hogere inkomensgro epen vaker uit tweepersoonshuishoudens en gezinnen bestaan. Eenoudergezinnen komen in alle inkomensklassen voor, maar het meest in de primaire doelgroep. Van alle eenoudergezinnen in de soci a- le huurvoorraad (circa 930 huishoudens) behoort ruim 70% tot de primaire doelgroep. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

25 13 tabel 3-1 Omvang van de doelgroep en in de socia le huurvoo rraad, Roosendaal aantal aandeel primaire doelgroep % secundaire doelgroep % % > % totaal % Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie figuur 3-3 Sa menste lling van de doelgro epen in de sociale huurvoorraad, Ro osendaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% primaire doelgroep secundaire doelgroep Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie > totaal eenouder gezinnen tweepersoons 65+ tweepersoons < 65 eenpersoons 65+ eenpersoons < Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector De woonlasten van huurders in de sociale huursector bestaan voor een belangrijk deel uit de huur, inclusief collectieve servicekosten. 7 Daarnaast bestaan de woonlasten uit woninggerelateerde energielasten 8 (gas-, warmte- en elektriciteitsgebruik) en belastingen van openbaar publiekrechtelijke lichamen (gemeente en waterschap). 9 De huurquote geeft aan welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden wordt uitgegeven aan huurlasten. In dit bedrag is de huurtoeslag al verrekend. In de woonquote worden alle kosten die direct samenhangen met wonen opgeteld en afgezet tegen het besteedbaar inkom en van een huishouden. In tabel 3-2 en figuur 3-4 zijn in medianen 10 de woonlasten weergegeven van de doelgroepen in relatie tot het besteedbaar inkomen. De in de tabellen weergegeven quota zijn medianen van alle individuele quoten Voor de collectieve servicekosten wordt uitgegaan van gemiddelde bedragen: 70 voor een appart e- ment met lift, 15 voor een appartement zonder lift en 2 voor een grondgebonden woning. Dit bet e- kent dat met uitschieters van de servicekosten (bijvoorbeeld hogere kosten bij nieuwbouwwoningen) in dit onderzoek geen rekening wordt gehouden. Woninggerelateerde energielasten is het energiegebruik dat nodig is voor het verwarmen van woning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als HR-ketel en een WTW-installatie. In de bijlage staan alle gehanteerde definities en prijzen weergegeven. De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. Woonlasten in de sociale huursector anno 2011

26 14 Woonlasten en woonquota De primaire doelgroep in Roosendaal betaalt in doorsnee 255 aan huur per maand, inclusief collectieve servicekosten en na aftrek van huurtoeslag. De netto huurquote bedraagt circa 21%. De woninggerelateerde energielasten liggen op circa 95 per maand, de lokale belastingen en water op circa 60 per maand. Dit is lager dan in de totale sociale huursector, omdat een deel van de primaire doelgroephuishoudens aanspraak maakt op (gedeeltelijke) kwijtschelding van lokale belastingen. De totale woonlasten van de primaire doelgroep bedragen in doorsnee 410 per maand, waarmee de totale woonquote van de primaire doelgroep neerkomt op 33%. De secundaire doelgroep in Roosendaal betaalt in doorsnee circa 430 aan huur per maand. Het verschil met de primaire doelgroep van circa 175 per maand komt omdat de secundaire doelgroep geen aanspraak kan maken op huurtoeslag. Ook de totale woonlasten liggen daarom flink hoger. Het besteedbaar inkomen ligt eveneens hoger, maar niet hoog genoeg om de huurquote op hetzelfde peil te houden als de primaire doelgroep. De woonquote ligt wel op bijna hetzelfde niveau, waarmee de primaire en secundaire doelgroep naar verhouding evenveel kwijt zijn aan wonen. Wel kan de secundaire doelgroep circa 350 meer besteden aan overige uitgaven (zie ook figuur 3-4). Voor de huishoudens met een inkomen van meer dan geldt dat zowel de huren als de totale woonlasten iets hoger liggen dan bij de huishoudens met een inkomen onder deze grens. Het verschil in huurprijs is niet zo groot, omdat anno 2011 de meeste huishoudens met een inkomen van meer dan in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de 1e aftoppingsgrens wonen (zie ook tabel 2-4). Het besteedbaar inkomen is echter flink hoger dan bij de doelgroep tot , waardoor de huur- en de woonquote lager liggen. Hetzelfde geldt voor de energie- en belastingquote. tabel 3-2 Woonlas ten, quota en besteedbaa r hu ish oudeninkomen van de doelgroep en in de socia le huu rvoo rraad (medianen ), Roosendaal 11 primaire doelgroep Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie secundaire doelgroep > totaal Woonlasten huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten) gas en warmte elektriciteit (woninggerelateerd) lokale belastingen en water totale woonlasten besteedbaar huishoudeninkomen Quota woonquote 33% 32% 26% 19% 30% huurquote 21% 24% 19% 13% 20% energiequote 7% 5% 4% 3% 5% belastingquote 5% 4% 3% 2% 4% N= De optelling van de afzonderlijke woonlasten in de tabel telt niet exact op tot de totale woonlasten in de tabel omdat het gaat om medianen. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

27 15 figuur 3-4 Woon lasten t.o.v. het bes teedbaar in komen van de doelg roepen in de socia le huurvoorraad, Roosendaa l primaire secundaire doelgroep doelgroep > totaal gas, warmte en electriciteit lokale belastingen en water huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten) besteedbaar huishoudeninkomen Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Spreiding van de woonquote van de doelgroepen De doorsnee woonquote van een huishouden dat tot de primaire doelgroep behoort komt neer op 33%. Sommige huishoudens hebben een hogere woonquote, andere een lagere. De spreiding van de woonquote van de verschillende doelgroepen is weergegeven in figuur 3-5. Binnen de primaire doelgroep is bijna de helft van de huishoudens meer dan 35% van het besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten. En bijna een vijfde deel van de primaire doelgroep is zelfs meer dan 45% van het besteedbaar inkomen kwijt aan wonen. Daarnaast zijn er ook huishoudens met een lage woonquote van minder dan 25%, omdat een aanzienlijk deel in een goedkope huurwoning tot de kwaliteitskortingsgrens woont. De secundaire doelgroep kent minder grote uitschieters: een groot deel van de huishoudens heeft een woonquote tussen 25% en 45%. Huishoudens met een inkomen van meer dan zijn bijna allemaal minder dan 35% van het inkomen kwijt aan wonen. figuur 3-5 Opbouw van de woonquot e naar doelg ro ep in socia le huu rvoo rraa d, Roosendaa l 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% primaire doelgroep secundaire doelgroep > totaal primaire doelgroep secundaire doelgroep > totaal < 25% % tot 35% % tot 45% % tot 55% > 55% totaal < 25% 25% tot 35% 35% tot 45% 45% tot 55% > 55% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Woonlasten in de sociale huursector anno 2011

28 Een nadere blik op de primaire en secundaire doelgroep Woonlasten van de primaire doelgroep naar huishoudentype Binnen de primaire doelgroep zijn het vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar die een hoge huur- en woonquote hebben (tabel 3-3). Deze groep heeft weliswaar de laagste huur en overige woonlasten, maar ook het laagste besteedbare huishoudeninkomen. Circa een derde van deze groep is jonger dan 35 jaar. Gezinnen hebben de laagste huur- en woonquote, wat te maken heeft met een relatief lage huur in combinatie met een relatief hoog besteedbaar huishoudeninkomen. Wel zijn gezinnen meer kwijt aan overige uitgaven dan eenpersoonshuishoudens, zoals voeding en kleding. Eenoudergezinnen die tot de primaire doelgroep behoren hebben in doorsnee een lager inkomen dan gezinnen met twee ouders, maar zijn minder kwijt aan huurlasten. Hierdoor zijn de huur- en de woonquote voor een- en tweeoudergezinnen nagenoeg aan elkaar gelijk. Wel zijn de energielasten voor gas en warmte van eenoudergezinnen met 105 het hoogst van alle huishoudenstypen. Dit komt omdat eenoudergezinnen vaak in de kwalitatief minder goede eengezinswoningen wonen. Uit figuur 3-6 blijkt dat (eenouder)gezinnen het minst vaak een hoge woonquote van meer dan 35% hebben. Alleenstaanden tot 65 jaar zijn over het algemeen het grootste deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten; 70% heeft een woonquote van meer dan 35% en 12% is zelfs meer kwijt dan 55%. tabel 3-3 Woonlas ten, quota en besteedbaa r hu ish oudensinkomen van de primaire doe l- groep in de socia le huu rv oorraad naa r hu ishoudenstype ( med ianen), Roosendaal Woonlasten huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten) Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie 1p <65 1p >64 2p <65 2p >64 gezin met kinderen eenouder gezin totaal gas en warmte elektriciteit (woninggerelateerd) lokale belastingen en water totale woonlasten besteedbaar huishoudeninkomen Quota woonquote 40% 36% 31% 28% 26% 27% 33% huurquote 26% 24% 19% 18% 16% 16% 21% energiequote 9% 7% 6% 5% 5% 7% 7% belastingquote 5% 5% 4% 4% 4% 4% 5% N= Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

29 17 figuur 3-6 Opbouw van de woonquot e van de primaire doelg roep in de socia le huurvoo r- raad naar huishoudentyp e, Roosendaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1p <65 1p >64 2p <65 2p >64 gezin 1-ouder totaal > 55% 45% tot 55% 35% tot 45% 25% tot 35% < 25% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Woonlasten van de secundaire doelgroep naar huishoudentype Binnen de secundaire doelgroep zijn het eveneens eenpersoonshuishoudens die een hoge huur- en woonquote hebben (tabel 3-4). De huur- en woonquote van alleenstaande 65-plussers liggen het hoogst, wat vooral komt door de relatief hoge huur, mogelijk als gevolg van zorgfac i- liteiten in de directe woonomgeving. De spreiding van de woonquote binnen deze groep is minder groot dan binnen de primaire doelgroep: de overgrote meerderheid van de alleenstaande 65-plussers heeft een woonquote tussen 35% en 45% (figuur 3-7). Binnen deze groep zijn vrijwel geen huishoudens te vinden die meer dan 45% van het besteedbaar huishoudeninkomen kwijt zijn aan woonlasten. Eenoudergezinnen lijken wat huur- en woonquote betreft meer op gezinnen met kinderen dan op eenpersoonshuishoudens. Het gaat hier echter om een geringe groep (120 huishoudens). tabel 3-4 Woonlas ten, quota en besteedbaa r hu ish oudensinkomen van de secundair e doelgroep in de sociale h uurvoo rraad naa r hu ishoudenstype ( medianen ), Roo sendaal Woonlasten huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten) 1p <65 1p >64 2p <65 2p >64 Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie gezin met kinderen eenouder gezin totaal gas en warmte elektriciteit (woninggerelateerd) lokale belastingen en water totale woonlasten besteedbaar huishoudeninkomen Quota woonquote 34% 37% 31% 30% 27% 27% 32% huurquote 25% 28% 22% 22% 19% 18% 24% energiequote 6% 5% 6% 4% 5% 4% 5% belastingquote 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% N= Woonlasten in de sociale huursector anno 2011

30 18 figuur 3-7 Opbouw van de woonquota van de s ecun dair e doelgroep in d e sociale huu rvoo r- raad naar huishoudenstyp e, Roosendaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1p <65 1p >64 2p <65 2p >64 gezin 1-ouder totaal > 55% 45% tot 55% 35% tot 45% 25% tot 35% < 25% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie 3.5 Woonlasten naar woningtype, energielabel en bouwjaar In welke woningen vinden we vooral huishoudens met hoge woonquota terug? Op basis van tabel 3-5 blijkt dat huishoudens in appartementen (galerij- en portiekwoningen), ondanks de lagere huren, een hogere woon- en huurquote hebben dan huishoudens in grondgebonden woningen (tussen-, hoek- en vrijstaande/2^1-kapwoningen). Dit komt omdat in appartementen vooral eenpersoonshuishoudens met een lager besteedbaar inkomen wonen. tabel 3-5 Woonlas ten, quota en besteedbaa r hu ish oudensinkomen van hu ishoudens in de sociale huurvoorraad naa r won ingtype, energie lab el en bouwjaa r (med ianen ), Roosendaal woningtype woon quote huur quote energie quote Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie besteedbaar inkomen huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten) gas, warmte, electra N= galerijwoning 33% 23% 5% portiekwoning 34% 24% 5% tussenwoning 26% 18% 5% hoekwoning 27% 18% 6% vrijstaand/2-1kap 28% 18% 5% energielabel A/B 30% 22% 4% C 29% 20% 5% D 28% 20% 5% E 28% 19% 5% F 29% 18% 6% G 35% 23% 8% bouwjaar < % 18% 6% % 20% 6% % 19% 5% > % 23% 5% totaal 30% 20% 5% Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

31 19 De doorsnee woonquote van huishoudens in woningen met energielabel G is met 35% het hoogst (tabel 3-5). Huishoudens in een woning met label G betalen over het algemeen een lage huur, maar hebben ook een laag inkomen. De energiekosten zijn met 100 euro vrij hoog en zijn goed voor 8% van het besteedbaar inkomen. Ook huishoudens in woningen met energielabel A hebben een hoge woonquote (30%). Weliswaar zijn de energielasten laag, maar daar staat een flink hogere huur tegenover. Deze hogere huur heeft mogelijk te maken met 1) een hogere kw a- liteitsstandaard van de woningen en 2) het feit dat deze woningen voor bijna een derde worden bewoond door huishoudens die tot de secundaire doelgroep behoren, ofwel huishoudens die geen aanspraak maken op huurtoeslag. Een soortgelijk beeld is zichtbaar voor woningen die gebouwd zijn na Eerder bleek in figuur 3-2 dat energielabel en bouwjaar sterk met elkaar samenhangen. 3.6 Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten De huur- en de woonquota van de verschillende doelgroepen zijn in voorgaande paragrafen uitgebreid in kaart gebracht. De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is hoeveel huishoudens anno 2011 te maken hebben met te hoge woonlasten. Belangrijk hierbij is welk bedrag acceptabel wordt bevonden om aan het wonen te besteden in relatie tot het inkomen. Hier valt uiteraard over te twisten, want dit hangt immers sterk samen met de overige uitgaven die een huishouden heeft. Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten is daarom niet alleen een rekenkundige exercitie, maar vergt ook beleidsmatige keuzes. Voor het bepalen van acceptabele normen voor de huur- en de woonquote heeft RIGO gebruikgemaakt van gegevens van het Nibud. Het Nibud heeft per huishoudenstype en inkomensgroep acceptabele huurbedragen vastgesteld. In deze paragraaf wordt weergegeven hoeveel huishoudens volgens deze norm te maken hebben met te hoge woonlasten. Normen voor huur- en woonquote De normen voor de huurquote zijn gebaseerd op cijfermateriaal van het Nibud. 12 Het Nibud maakt onderscheid in: Basisbedragen: dit zijn de bedragen die minimaal nodig zijn voor verschillende uitgavenposten anders dan de huur of hypotheek, afhankelijk van de huishoudensamenstelling en o n- afhankelijk van het inkomen. Voorbeeldbedragen: dit zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan verschillende posten anders dan de huur en de hypotheek. Dit is afhankelijk van zowel de huishoudensamenstelling als het inkomen. Bij het in beeld brengen van de voorbeeldbedragen baseert het Nibud zich onder an dere op het budgetonderzoek van het CBS. Het verschil tussen het besteedbaar huishoudeninkomen en de kosten voor de verschillende uitgavenposten is de ruimte die een huishouden aan de netto huur (inclusief huurtoeslag) of hypotheek kan besteden. Het bedrag dat huishoudens maximaal kunnen verwonen, is in dit onderzoek als volgt afgebakend: de maximale netto huur als aandeel van het besteedbaar jaa r- inkomen van het huishouden uitgaande van het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag. Het bedrag dat huishoudens maximaal aan de huur kunnen besteden is de afgelopen jaren kleiner geworden vanwege flink stijgende bijkomende woonlasten. Dit is weergegeven in figuur Bron: Betaalbare woonlasten, Haag Wonen, april Woonlasten in de sociale huursector anno 2011

32 20 en figuur 3-9: landelijk is als gevolg van stijgende bijkomende woonlasten de woo nquote toegenomen, terwijl de huurquote op ongeveer hetzelfde niveau is gebleven. figuur 3-8 On tw ikke ling reële bijko mende woon lasten huurders, Nederland, p rijspeil Bron: Woonuitgaven van huurders en kopers, ABF Research i.o.v. Ministerie van VROM, 2010 figuur 3-9 On tw ikke ling n etto huur - en woonquote, Nederland 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% woonquote huurquote Bron: Woonuitgaven van huurders en kopers, ABF Research i.o.v. Ministerie van VROM, 2010, be werking RIGO Door het Nibud of een ministerie zijn (nog) geen normen voor de woonquote opgesteld. In dit onderzoek hebben we daarom als vuistregel aangehouden dat de overige woonlasten mogen leiden tot een verhoging van de huurquote met maximaal 10%. Voor de primaire doelgroep geldt dat hierbij rekening is gehouden met kwijtschelding. Hogere inkomensgroepen hebben anno 2011 weliswaar een lagere quote wat betreft de overige woonlasten, maar zouden meer kunnen betalen. In bijlage 1 is uitgebreid weergegeven welke normen voor welke huishoudensamenstelling en inkomensgroep worden gehanteerd (in bandbreedten). Omvang huishoudens met te hoge woonlasten In Roosendaal hebben ruim huishoudens binnen de sociale huursector te maken met te hoge woonlasten, ofwel een kwart van de huishoudens (tabel 3-6). Het gaat vrijwel geheel om huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren (89%). Binnen de primaire doelgroep gaat het om bijna de helft van de huishoudens, binnen de secundaire doelgroep om 12%. Huishoudens met een hoger inkomen dan hebben vrijwel nooit te maken met een te hoge woonquote. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

33 21 De groep van huishoudens bestaat voor ruim de helft uit eenperso onshuishoudens en voor 20% uit eenoudergezinnen. Beide groepen hebben vaker dan gemiddeld in de sociale huursector te maken met te hoge woonlasten, met uitzondering van 65-plussers. Van alle eenoudergezinnen in de sociale huurvoorraad heeft de helft een wo onquote die boven de norm ligt. Onder tweeoudergezinnen ligt dit aandeel een stuk lager, omdat deze groep vaker behoort tot de hogere inkomens. Van de eenoudergezinnen in de sociale huursector behoort bijna dri e- kwart tot de primaire doelgroep, van de tweeoudergezinnen gaat het om ruim een kwart. In aantal zien we de tweeoudergezinnen daarom minder vaak terug onder de huishoudens met te hoge woonlasten. tabel 3-6 Aan tal en aandeel hu ishoudens in d e sociale huu rvoo rraad me t een woonquote boven de no rm naar hu ish oudensamenstelling en in komen, Roosendaa l > norm in sociale huursector > norm in sociale huursector aantal aandeel van totaal aandeel van groep Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie aantal aandeel van totaal aandeel van groep primaire doelgroep % 46% <35 1p % 33% secundaire doelgroep % 12% <35 2p. 60 3% 17% % 1% p % 37% > p % 18% totaal % 25% 65+ 1p % 21% p % 10% gezin % 20% eenoudergezin % 50% totaal % 25% In tabel 3-7 is weergegeven in welke mate primaire en secundaire doelgroephuishoudens een woonquote boven en onder de norm hebben. Binnen de primaire doelgroep met te hoge woo n- lasten heeft ongeveer de helft een woonquote die tot 10% boven de norm ligt. Als wordt ingezoomd op de huishoudens met woonlasten onder de norm, dan hebben circa 330 primaire doelgroephuishoudens een woonquote die hier tot 2,5% onder ligt. Als bijvoorbeeld de ene r- gielasten stijgen krijgt deze groep mogelijk wel te maken met te hoge woonlasten. tabel 3-7 Doelg roepen bo ven en onder de norm en het ve rsch il tussen de norm en hun woonquote 13 boven de norm onder de norm primaire doelgroep secundaire doelgroep totaal primaire doelgroep secundaire doelgroep > totaal < 2,5% < 2,5% ,5% - 5% ,5% - 5% % - 10% % - 10% % - 15% % - 15% > 15% > 15% totaal totaal Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie 13 Leesvoorbeeld: van de primaire doelgroep met te hoge woonlasten (boven de norm) hebben 330 huishoudens een woonquote die tot 2,5% boven de norm ligt. Woonlasten in de sociale huursector anno 2011

34 22 Omvang huishoudens met te hoge woonlasten naar kenmerken van de woning In tabel 3-8 is het aandeel huishoudens weergegeven met een te hoge woonquote naar kenmerken van de woning. Het merendeel van de huishoudens woont in een portiek- of een tussenwoning. Ruim een derde van de huishoudens in een portiekwoning heeft te maken met te hoge woonlasten. Het gaat meestal om eenpersoonshuishoudens. De tussenwoningen worden voor ruim een derde bewoond door eenoudergezinnen. tabel 3-8 Aan tal en aandeel hu ishoudens in d e sociale huu rvoo rraad me t een woonquote boven de no rm naar woningtype ( lin ks) energ ie lab el ( midden ) bouwjaar ( rec hts), Roose n- daal > norm in sociale huursector > norm in sociale huursector > norm in sociale huursector aandeel aantal van totaal aandeel van groep aantal aandeel van totaal aandeel van groep aantal aandeel van totaal aandeel van groep galerijwoning % 24% A/B % 25% < % 31% portiekwoning % 34% C % 19% % 30% tussenwoning % 23% D % 22% % 20% hoekwoning % 21% E % 24% > % 27% vrijstaand + 2^1kap 120 5% 22% F % 28% totaal % 25% totaal % 25% G % 41% totaal % 25% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Kijken we naar energielabel en bouwjaar, dan wonen de meeste huishoudens met te hoge woonlasten in een woning gebouwd voor In woningen met label G heeft 41% van de huishoudens te maken met te hoge woonlasten, ten opzichte van 25% gemiddeld in de sociale huursector. Omdat het aantal woningen met label G gering is, gaat het om circa 400 huishoudens, ofwel minder dan een vijfde van het totaal. De groep huishoudens met te hoge woonlasten woont minder vaak in woningen gebouwd na 1990 en/of met label A of B. Dit komt vooral omdat het totaal aantal w oningen met deze kenmerken naar verhouding klein is. Het aandeel huishoudens dat te maken heeft met te hoge woonlasten is echter even groot als gemiddeld in de sociale huursector (25%). Nieuwe woni n- gen met energielabel A en B hebben weliswaar lagere energi elasten, maar hebben doorgaans een hogere huur (en meer kwaliteit). Ook worden ze vaker bewoond door de secundaire doe l- groep, huishoudens die op basis van hun inkomen geen aanspraak kunnen maken op huurto e- slag. Huishoudens in woningen met label F/G hebben hogere energielasten, maar betalen een flink lagere (netto) huur. Deze groep heeft echter ook een laag inkomen, wat leidt tot hoge woo n- quota. Stijgende energielasten zullen dus vooral deze huishoudens direct in hun portemonnee treffen. Bij energiebesparende maatregelen is het van belang bewust om te gaan met huurve r- hogingen voor deze huishoudens. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

35 23 Hoofdstuk 4 De doelgroepen in 2015 en 2020 De omvang van de doelgroep van beleid neemt de komende jaren toe, het meest in de periode 2011 tot Na 2015 verbeteren de economische vooruitzichten en is de toename van deze doelgroep vooral toe te schrijven aan demografische ontwikkelingen. Als gevolg van de toename neemt de spanning op de sociale huursector toe. De toenemende behoefte aan sociale huurwoningen tot 2015 ligt in lijn met de netto ontwikkeling van de sociale huurvoorraad van AlleeWonen. 4.1 Inleiding Om een indruk te krijgen van de omvang en samenstelling van de doelgroepen op de korte en middellange termijn is een toekomstverkenning uitgevoerd voor het jaar 2015, met een doorkijkje naar Inzicht in de ontwikkeling tot 2015 kan gebruikt worden als input voor het (strategisch) voorraadbeleid en prestatieafspraken. De doorkijk tot 2020 is gemaakt voor meer inzicht in het verloop van de economische crisis. Voor dit jaar wordt alleen de omvang van de doelgroepen weergegeven. De toekomstverkenning combineert verschillende bronnen: het Woononderzoek Nederland (WoON 2009) en een bevolkingsprognose van de provincie Noord -Brabant, plus veronderstellingen ten aanzien van de koopkrachtontwikkeling. Bij de verkenning zijn de woonpatronen van begin 2009 toegepast op de huishoudensamenstelling die we in de toekomst verwachten. Hie r- bij is rekening gehouden met het feit dat de ouderen van de toekomst meer vermogend zijn en vaker in een koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen. In paragraaf 4-2 gaan we nader in op demografische ontwikkelingen, in paragraaf 4-3 belichten we twee economische scenario s. In paragraaf 4-4 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de doelgroepen en de consequenties hiervan op de omvang van de sociale huurvoorraad in Demografische ontwikkelingen De bevolkingsprognose van de provincie Noord-Brabant (november 2008) is het uitgangspunt voor de raming van de ontwikkeling van de doelgroepen in paragraaf 4.4. RIGO heeft de provinciale prognose bewerkt om zo goed mogelijk te kunnen aansluiten bij de aantallen en defini ties die in deze studie worden gehanteerd. In het onderzoek blijven immers de huishoudens die wonen in het industriegebied en het buitengebied van Roosendaal buiten beschouwing. Daa r- naast geldt dat de provinciale prognose is opgesteld in het jaar 2008, ter wijl het basisjaar in deze studie 2011 betreft. In het kort heeft RIGO het aantal huishoudens in 2015 en 2020 geraamd door de verwachte huishoudensontwikkeling in 2011 tot 2020 volgens de provinciale prognose te projecteren op het werkelijke aantal huishoudens in 2011 (inclusief de huishoudens in de niet-reguliere voorraad). Op basis van deze exercitie neemt het aantal huishoudens in Roosendaal toe van in 2011 tot in 2015 en in Het gaat om een toename van 620 huishoudens in de periode 2011 tot 2015 en huishoudens in de periode 2011 tot De doelgroepen in 2015 en 2020

36 1 pers. 2 pers. gezin 1 pers. 2 pers. gezin 1 pers. 2+ pers. 24 In figuur 4-1 is de samenstelling van de huishoudens weergegeven in 2011, 2015 en Het aantal gezinnen van 25 tot 45 jaar neemt af, terwijl het aantal oudere gezinnen van 45 tot 65 jaar toeneemt, waaronder eenoudergezinnen. Ook het aantal 65 -plussers neemt toe. Het aandeel 65-plussers neemt toe van 26% in 2011 tot 29% in 2015 en 31% in figuur 4-1 Hu ishoudensamenstelling in Roosendaa l in 201 1, en < 25 jr. 25 tot 45 jr. 45 tot 65 jr. 65+ Bron: Bevolkingsprognose provincie Noord-Brabant, bewerking RIGO 4.3 Economische ontwikkelingen Op economisch vlak zijn de ontwikkelingen onzeker. RIGO werkt daarom met twee economische scenario s: zware crisisvariant (zwc), waarbij de crisis een flinke impact heeft op de korte en middellange termijn; lichte crisisvariant (lc), waarbij na een relatief korte dip in de economische ont wikkeling de groei weer doorzet. In beide scenario s zijn aannamen gedaan over de ontwikkeling van de koopkracht. Op het vlak van koopkrachtontwikkelingen sluiten we aan bij de voorspellingen van het CPB. In tabel 4-1 staat de veronderstelde ontwikkeling van de koopkracht weergegeven. In zowel het zware als het lichte crisisscenario gaan we uit van een daling van de koopkracht op de korte termijn, g e- volgd door een stijging op de langere termijn. De mate waarin loopt uiteraard uiteen. De aa n- genomen daling van de koopkracht in de jaren volgens het zwc-scenario komt overeen met de daling in de periode begin jaren 80. Dat waren weliswaar andere tijden, maar ook nu zal de koopkracht naar verwachting dalen. Ook bij de lichte crisisvariant gaan we uit van daling van de koopkracht. Dit omdat lastenverzwaringen uiteindelijk noodzakelijk zullen zijn om het begrotingstekort en de staatsschuld terug te dringen. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

37 25 tabel 4-1 De aangenomen koopkrachton tw ikke ling (jaarlijkse toe - en afna me in p rocen t- punten) volgens d e scena r io s zwc en lc Loon / winst Uitkering Pensioen zwc-scenario periode periode ,25-0,25-1 periode ,6-2,6-1,7 periode Loon / winst Uitkering Pensioen lc-scenario periode periode ,25-0,25-1 periode ,25-0,25-1 periode ,5 0,5 0,5 Bron: CPB, bewerking RIGO 4.4 Ontwikkeling van de doelgroepen Omvang van de doelgroepen in 2015 en 2020 Als gevolg van de omschreven demografische en economische ontwikkelingen neemt de o m- vang van de primaire doelgroep de komende jaren naar verwachting toe, zowel in aantal als in aandeel huishoudens. In tabel 4-2 en figuur 4-2 is de ontwikkeling van de doelgroepen weergegeven. Voor de periode 2011 tot 2015 kan op basis van het lichte crisisscenario een toename van de primaire doelgroep worden verwacht van 470 huishoudens en bij het zware crisisscenario een toename van 940 huishoudens. Het aandeel neemt toe van 27,5% in 2011 tot 28,4% of 29,9% in Ook in de periode 2015 tot 2020 neemt het aantal primaire doelgroephuishoudens toe en bij het zwc-scenario komt het aandeel neer op 30,2%. Deze toename is vooral een gevolg van demografische ontwikkelingen, na 2015 verbeteren immers de economische vooruitzic h- ten. De omvang van de secundaire doelgroep neemt toe gedurende de gehele periode 2011 tot Hetzelfde geldt voor de groepen tot Het aantal huishoudens met een inkomen van meer dan neemt tot 2015 flink af volgens het zware crisisscen ario. Pakt de crisis licht uit, dan blijft deze groep in de periode 2011 tot 2020 in aantal ongeveer constant. tabel 4-2 De ve rwa chte o ntwikke ling van de doelg r oepen in de periode voo r twee e conomische scena r io s 2011 Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie 2015 ontw ontw ontw zwc lc zwc lc zwc lc zwc lc zwc lc primaire doelgroep secundaire doelgroep > totaal De doelgroepen in 2015 en 2020

38 zwc lc zwc lc 26 figuur 4-2 Het aandee l hu ishoudens behorende tot de doelg roepen in , en voor twee economische s c enario s 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 38,0% 34,6% 36,8% 33,7% 36,6% 14,4% 14,9% 14,2% 14,7% 14,0% 20,2% 20,8% 20,6% 21,4% 21,2% 27,5% 29,7% 28,4% 30,2% 28,2% > secundaire doelgroep primaire doelgroep Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Samenstelling van de doelgroepen in 2015 In tabel 4-3 is de samenstelling van de doelgroepen in 2011 en 2015 uitgebreid weergegeven volgens twee economische scenario s. De toename van het aantal primaire doelgroephuishoudens bestaat voor meer dan de helft uit 65-plussers, als gevolg van de toenemende vergrijzing. Een soortgelijk beeld komt naar voren voor de secundaire doelgroep. De toename van het aandeel 65-plussers dat tot de primaire doelgroep behoort is echter gering of neemt zelfs licht af in het lc-scenario (van 52% tot 49% voor eenpersoonshuishoudens). Over het algemeen geldt dat ouderen van de toekomst vaker in een koopwoning wonen dan de huidige generatie ouderen en meer vermogend zijn. Voor de overige huishoudentypen geldt dat de economische crisis merkbaar effect sorteert: het aandeel primaire doelgroephuishoudens neemt toe, vooral onder huishoudens tot 35 jaar en eenpersoonshuishoudens tussen 35 en 65 jaar. Het aandeel huishoudens met een inkomen van meer dan neemt vooral bij het zware crisisscenario voor vrijwel elk huishoudentype flink af. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

39 27 tabel 4-3 economis che scena rio s primaire doelgroep secundaire doelgroep Om vang en samenste lling van d e doelg roepen in en volgens twee omvang samenstelling aandeel totaal huishoudens zwc 2015 lc zwc 2015 lc zwc 2015 lc < 35 jr. 1p % 10% 11% 44% 47% 45% 2p % 4% 3% 19% 22% 21% gezin % 2% 2% 17% 19% 18% eenouder % 3% 3% 86% 87% 88% 35 t/m 64 jr. 1p % 15% 15% 31% 34% 33% 2p % 9% 9% 17% 18% 17% gezin % 10% 9% 11% 12% 11% eenouder % 8% 8% 48% 48% 46% 65+ 1p % 21% 21% 52% 52% 49% 2+p % 19% 19% 32% 34% 33% totaal % 100% 100% 27% 30% 28% zwc 2015 lc zwc 2015 lc zwc 2015 lc < 35 jr. 1p % 11% 11% 35% 34% 35% 2p % 2% 2% 7% 7% 7% gezin % 2% 2% 9% 9% 9% eenouder % 0% 0% 7% 9% 6% 35 t/m 64 jr. 1p % 23% 23% 37% 37% 37% 2p % 7% 7% 9% 10% 10% gezin % 7% 7% 6% 7% 6% eenouder % 4% 4% 16% 16% 16% 65+ 1p % 23% 24% 40% 39% 41% 2+p % 22% 21% 27% 27% 26% totaal % 100% 100% 20% 21% 21% zwc 2015 lc zwc 2015 lc zwc 2015 lc < 35 jr. 1p % 7% 8% 17% 16% 17% 2p % 7% 6% 19% 21% 19% gezin % 6% 5% 21% 23% 21% eenouder % 0% 0% 0% 0% 0% 35 t/m 64 jr. 1p % 14% 15% 18% 16% 17% 2p % 19% 18% 18% 19% 18% gezin % 23% 21% 13% 14% 13% eenouder % 4% 4% 10% 12% 11% 65+ 1p % 4% 4% 5% 5% 5% 2+p % 18% 18% 15% 16% 15% totaal % 100% 100% 14% 15% 14% zwc 2015 lc zwc 2015 lc zwc 2015 lc > < 35 jr. 1p % 1% 1% 4% 3% 3% 2p % 7% 7% 54% 50% 53% gezin % 5% 5% 54% 50% 53% eenouder % 0% 0% 7% 5% 6% 35 t/m 64 jr. 1p % 5% 4% 14% 12% 13% 2p % 22% 21% 56% 52% 55% gezin % 45% 45% 70% 67% 70% eenouder % 4% 4% 26% 24% 27% 65+ 1p % 1% 2% 4% 4% 5% 2+p % 11% 12% 26% 23% 26% totaal % 100% 100% 38% 35% 37% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie De doelgroepen in 2015 en 2020

40 Consequenties voor de omvang van de sociale huurvoorraad De ontwikkeling van de doelgroepen heeft consequenties voor de vraag naar sociale huurwoningen. Een toenemende doelgroep van beleid zorgt dus voor extra spanning op dit deel van de voorraad. Wat betekent dit voor de omvang van de voorraad? Hierbij geldt dat er geen sprake is van een één-op-één relatie, in die zin dat het aantal benodigde sociale huurwoningen even groot zou moeten zijn als de omvang van de doelgroep van beleid. Een deel van deze doelgroep woont anno 2011 immers in de koopsector en doet geen beroep op de sociale huurvoorraad (figuur 4-3, links). Daarnaast geldt dat ook huishoudens met een hoger inkomen in de sociale huurvoorraad wonen (figuur 4-3, rechts). Omdat dit nooit helemaal is op te lossen is ook in de toekomst een bepaald surplus aan sociale huurwoningen nodig om de primaire en secundaire doelgroep passend te kunnen huisvesten. figuur 4-3 Woonsituatie van de doelgroepen (links ) en bewon ing van de socia le huu r- voorraad tot de libera lisa tieg rens doo r de doelg roepen (rechts ) in woonsituatie doelgroepen bewoning sociale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% primaire doelgroep secundaire doelgroep > niet reguliere voorraad koopwoning overige huur sociale huur tot liberalisatiegrens primaire doelgroep secundaire doelgroep > Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie Als gevolg van de toenemende doelgroep van beleid neemt de vraag naar sociale huurwoningen toe. Als deze groep in 2015 op gelijke wijze gehuisvest zou worden als in 2011, zou de sociale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens met 120 tot 420 woningen moeten toenemen, afhankelijk van het economisch tij. Genoemde aantallen zijn weergegeven in tabel 4-4. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de mogelijke gevolgen van de 90%-regel. tabel 4-4 De ontw ik ke ling van de behoef te aan sociale huurwoningen tot de libera lisati e- grens naar doelg roep in d e periode bij constante woonsituatie v oor het zwc - scenario (links ) en het lc - scenario (re chts) primaire doelgroep Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie verschil zwc secundaire doelgroep overige huishoudens totaal primaire doelgroep verschil lc secundaire doelgroep overige huishoudens tot kwaliteitskortingsgrens kw.kortingsgrens tot 1e aftop.grens tot 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens totaal totaal Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

41 29 Ontwikkeling behoefte versus het voorraadbeleid van AlleeWonen De omvang van de sociale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens zou - gemiddeld voor het zwcen het lc-scenario - met 270 woningen moeten toenemen om de doelgroep van beleid op gelijke wijze als nu te kunnen huisvesten. Deze toenemende behoefte ligt in li jn met het voorraadbeleid van AlleeWonen: de netto uitbreiding van de sociale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens tot 2015 bedraagt 220 woningen. tabel 4-5 O m vang socia le huurvoo rraad tot de liberalisa tie grens in (alle corpo raties in Roosendaa l) en de on t wik ke ling van de voo rraa d tot op basis van h et voo r raadb e- le id van Allee Wonen 2011 voorraad harmonisatie harde nieuwbouwplannen harde sloopplannen harde verkoopplannen 2015 voorraad ontwikkeling tot 1e aftop.grens tot 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens totaal voorraad Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie en voorraadbeleid AlleeWonen De doelgroepen in 2015 en 2020

42 30 Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

43 31 Hoofdstuk 5 Verhuringen in Roosendaal Sinds 1 januari 2011 zijn alle corporaties in Nederland verplicht om ten minste 90% van hun woningen onder de huurtoeslaggrens te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot De afgelopen jaren hebben de corporaties in Roosendaal deze norm niet gehaald. Welke consequenties heeft de 90%-norm voor de woningzoekenden in Roosendaal? 5.1 Inleiding De sociale huurwoningen in Roosendaal worden verhuurd via Het Punt, dat daarbij gebrui k- maakt van het aanbodmodel. Daarbij worden huurinkomensnormen gesteld: lage inkomens mogen alleen reageren op woningen tot aan de voor hen geldende aftoppingsgrens in het kader van de huurtoeslag, behalve wanneer zij vermogen hebben. Daarbij gelden de definities voor vermogen en inkomen van de Belastingdienst en de wet op de Huurtoeslag 14. Sinds 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht om ten minste 90% van hun huurwoningen tot de huurtoeslaggrens te verhuren aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot (hierna te noemen: de doelgroep van beleid). Om aan deze norm te kunnen voldoen mogen woningzoekenden in Roosendaal met een inkomen van meer dan sinds 1 januari alleen nog reageren op woningen boven de huurtoeslaggrens, in de vrije sector dus. Dit hoofdstuk biedt inzicht in de mate waarin de 90%-norm de afgelopen jaren al gehaald is en in de consequenties van de nieuwe regels voor woningzoekenden. De gegevens over de woo n- ruimteverdeling in Roosendaal zijn afkomstig van Het Punt. 5.2 Woningzoekenden en reacties Het aantal actief woningzoekenden was in de periode 2008 t/m 2010 redelijk constant. Dit is weergegeven in tabel 5-1. De tabel toont de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden in 2008 t/m 2010 dat in het betreffende jaar ten minste 1 keer heeft gereageerd. tabel 5-1 Aan tal act ief woningzoekenden naa r inko mensgroep primaire doelgroep % % % secundaire doelgroep % % % tot % 298 8% 277 8% meer dan % 211 6% 246 7% totaal % % % Bron: Het Punt, bewerking RIGO 14 Spelregels woonruimteverdeling. Versie: juni Verhuringen in Roosendaal

44 32 Ook de samenstelling naar inkomen was gedurende deze periode redelijk constant. In 2010 behoorde 85% van de actief woningzoekenden tot de primaire of secundaire doelgroep. Reacties Het aantal reacties van deze woningzoekenden is tot medio 2009 gestegen en vervolgens weer gedaald, als gevolg van een kleiner woningaanbod. Ongeveer 85% van de reacties was in 2010 afkomstig van de doelgroep. Dit percentage is door de jaren heen ondanks de fluctuaties in het aanbod ongeveer hetzelfde gebleven. figuur 5-1 Aantal r eact ies per kwa rtaa l naar in komensgroep Meer dan tot Secundaire doelgroep Primaire doelgroep Bron: Het Punt, bewerking RIGO 5.3 Verhuurde woningen De afgelopen jaren hadden bijna alle verhuurde woningen in Roosendaal een huur onder de huurtoeslaggrens (tabel 5-2). Meer dan de helft van de verhuurde woningen heeft een huur onder de eerste aftoppingsgrens. Dit houdt in dat een groot deel van de verhuurde woningen volgens de normen van het Rijk passend is voor de primaire doelgroep: huishoudens die qua inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Alleen in 2010 viel een substantieel deel (14%) in de vrije sector, vooral vanwege de verhuur van twee nieuwbouwcomplexen (Prince n- hof en Spectrum). Sinds 2009 verhuurt Aramis AlleeWonen woningen in de wijk Tolberg met flexibele huurprijzen in het kader van het experiment Huur op Maat. Huurders van deze woni n- gen krijgen een korting die afhankelijk is van hun inkomen en huishoudensamenstelling. tabel 5-2 Aan tal ve rhuurd e woningen naa r p r ijsklas sen tot kwaliteitskortingsgrens % % % tot 1e aftoppingsgrens % % % tot 2e aftoppingsgrens 74 10% 63 8% 72 10% tot huurtoeslaggrens 74 10% 53 7% 51 7% vrije sector 9 1% 12 2% 99 14% Huur op Maat 0 0% 69 9% 85 12% totaal % % % Bron: Het Punt, bewerking RIGO Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

45 Verhuringen aan de doelgroep De meeste woningen in Roosendaal worden verhuurd aan de doelgroep van beleid. Het grotere aanbod aan vrije sectorwoningen zorgde in 2010 voor een daling van het aandeel verhuringen aan deze doelgroep. In 2010 was de doelgroep van beleid goed voor 80% van alle verhuringen in Roosendaal en 85% wanneer we de vrije sector niet meerekenen. In de jaren daarvoor 15 was dit percentage 86%, zoals te zien in tabel 5-3. figuur 5-2 Verhu r ingen per k wartaal naa r inko mens groep ( in c lusie f v rije secto r) 100% 90% 80% 70% 60% 50% Meer dan tot Secundaire doelgroep Primaire doelgroep 40% 30% 20% 10% 0% Bron: Het Punt, bewerking RIGO tabel 5-3 Aan tal ve rhuurd e woningen naa r inko m en sgroep (e xc lusief v r ije secto r) primaire doelgroep % % % secundaire doelgroep % % % tot % 57 8% 52 9% meer dan % 42 6% 37 6% totaal % % % Bron: Het Punt, bewerking RIGO 5.5 Verhuringen naar prijsklasse Er is een sterk verband aanwezig tussen de huur van de woning en de hoogte van het inkomen (zie figuur 5-3). Woningen tot de kwaliteitskortingsgrens worden hoofdzakelijk verhuurd aan de primaire doelgroep, terwijl de vrijesectorwoningen voor het grootste gedeelte worden ve r- huurd aan huishoudens met een bovenmodaal inkomen. De Huur op Maat-woningen in Tolberg zijn bijna allemaal verhuurd aan de doelgroep van beleid. 15 De inkomensgrenzen van het belastbaar jaarinkomen van voor de jaren 2008 en 2009 zijn afkomstig van BZK/WWI. Verhuringen in Roosendaal

46 34 figuur 5-3 Verhu r ingen na ar inkomen en p r ijsklasse in tot kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens Primaire doelgroep Secundaire doelgroep tot tot huurtoeslaggrens Meer dan vrije sector Huur op Maat % 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Het Punt, bewerking RIGO Andersom is de samenhang tussen huur en inkomen ook duidelijk zichtbaar. Over het algemeen geldt: hoe lager het inkomen des te groter de kans dat men in een goedkope huurwoning is gaan wonen en hoe hoger het inkomen des te groter de kans dat men een duurdere huurwoning heeft betrokken (figuur 5-4). figuur 5-4 Verhu r ingen na ar inkomen en p r ijsklasse in Primaire doelgroep tot kwaliteitskortingsgrens Secundaire doelgroep tot 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens tot huurtoeslaggrens tot vrije sector Huur op Maat Meer dan % 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Het Punt, bewerking RIGO 5.6 Samenstelling inkomensgroepen Van de verhuringen aan de doelgroep van beleid ging het voor bijna twee derde om eenpersoonshuishoudens en voor rond de 50% om huishoudens tot 35 jaar. De groep huishoudens met een inkomen boven de grens bestaat voor een groter deel uit huishoudens boven de 55 jaar. Opvallend is dat het vooral ging om huishoudens bestaande uit twee personen, ofwel tweepersoonshuishoudens zonder kinderen of eenoudergezinnen. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

47 35 figuur 5-5 Verhu r ingen na ar inkomen en aanta l personen in Primaire doelgroep persoon Secundaire doelgroep personen 3 personen 4 personen tot of meer personen Meer dan % 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Het Punt, bewerking RIGO figuur 5-6 Verhu r ingen na ar inkomen en leef tijdskla ssen in Primaire doelgroep jonger dan 25 jaar Secundaire doelgroep tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar tot jaar en ouder Meer dan % 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Het Punt, bewerking RIGO 5.7 Consequenties van de Europese regelgeving Sinds 1 januari 2011 mogen de corporaties in Roosendaal nog maar 10% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens verhuren aan huishoudens met een inkomen van meer dan In de afgelopen jaren werd ongeveer 15% van de huurwoningen in dit segment verhuurd aan deze groep: het gaat om 90 à 100 verhuringen per jaar. Het zijn met name huishoudens bestaande uit twee personen, met een wat hogere leeftijd dan gemiddeld. Als reactie op de staatsteunregeling hebben de corporaties in Roosendaal ervoor gekozen om woningzoekenden die niet tot de doelgroep behoren alleen nog maar toe te laten tot de vrije sector. Dat betekent dat de ruim 500 huishoudens met een inkomen boven de die jaarlijks actief reageren op woningen via Het Punt, niet meer in aanmerking komen voor w o- ningen tot de huurtoeslaggrens. Dat hoeft voor hen geen probleem te zijn, zolang er voldoende betaalbare alternatieven zijn op de woningmarkt in Roosendaal, in de vorm van koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector. In 2010 bestond 14% van het aanbod van Roosendaalse corporaties uit vrijesectorwoningen. Ongeveer de helft van deze woningen werd verhuurd aan huishoudens die niet tot de doelgroep van beleid behoorden. Verhuringen in Roosendaal

48 36 Voor huishoudens die wel tot de doelgroep van beleid behoren, betekenen de nieuwe regels dat zij minder concurrentie ondervinden bij het zoeken naar een woning tot de huurtoesla g- grens. Voor hen nemen de slaagkansen dus toe, mits het aanbod a an woningen in dit segment gelijk blijft. Dat laatste is mede afhankelijk van de vraag of huishoudens die niet (meer) tot de doelgroep van beleid behoren en in een corporatiewoning tot de huurtoeslaggrens wonen nog in dezelfde mate kunnen en willen verhuizen als vóór de invoering van de nieuwe regels. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

49 Bijlagen

50

51 39 Bijlage 1 Verantwoording onderzoek 1.1 Simulatie WoON 2009 Het Woononderzoek Nederland (kortweg WoON) van het (voormalig) Ministerie van VROM is een driejaarlijks onderzoek onder circa huishoudens. Het onderzoek biedt inzicht in allerlei aspecten die met het wonen en de leefomgeving te maken hebben. Het WoON - onderzoek is gecombineerd met gegevens van de belastingdienst en met gegevens over ene r- gieverbruik, waarmee de omvang van de inkomensgroepen en hun woonlasten nauwkeurig konden worden geraamd. Voor Roosendaal geldt dat het WoON onvoldoende cases bevat om betrouwbare uitspraken te kunnen doen (172 respondenten). RIGO heeft daarom de woningmarkt in Roosendaal gesimuleerd door de beschikbare cases aan te vullen met cases in vergelijkbare gemeenten, zoals de steden Breda, Tilburg en Eindhoven en middelgrote gemeenten als Helmond en Oss. Vervolgens heeft RIGO het verkregen databestand geijkt aan beschikbare randtotalen over de huishoudensamenstelling en de woningvoorraad in Roosendaal per 1 januari Input hiervoor waren gegevens van het CBS, het GBA- en WOZ-bestand van gemeente Roosendaal en inzicht in het bezit van AlleeWonen, Stadlander en WSG. RIGO heeft deze gegevens bewerkt om de situatie op te ramen, omdat bij de start van het onderzoek nog niet alle gegevens op deze peildatum bekend waren. Belangrijk om te weten is dat alle aantallen in deze rapportage exclusief de huishoudens in het industriegebied en de overige buitengebieden van Roo sendaal zijn. De raming van het aantal huishoudens en woningen in gemeente Roosendaal heeft RIGO samengevat in onderstaande tabel. Raming huishoudens en woningvoorraad in gemeente Roosendaal in aantal huishouden in Roosendaal o.b.v. CBS aantal huishoudens in de reguliere voorraad in de wijken industriegebied en overige buitengebieden 620 subtotaal aantal huishoudens huishoudens in de niet-reguliere voorraad, al dan niet zelfstandig wonend* totaal zelfstandig wonende huishoudens in de reguliere voorraad reguliere woningvoorraad exclusief de wijken industriegebied en overig buitengebied (frictie)leegstand en overig -> 3% ** -960 reguliere bewoonde woningvoorraad exclusief de wijken industriegebied en overig buitengebied * geraamd o.b.v. aantal bewoonde adressen GBA en totaal aantal huishoudens o.b.v. CBS ** geraamd o.b.v. aantal bewoonde adressen GBA en woningvoorraad WOZ-bestand De simulatie van het WoON 2009 leverde een databestand op geschikt voor het kunnen doen van betrouwbare uitspraken. Wel geldt bij enquêteonderzoek dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn de meeste absolute uitkomsten in dit rapport afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Verhuringen in Roosendaal

52 Gehanteerde begrippen en definities Bewoonde reguliere woningen Permanent bewoonde woningen zoals geregistreerd in de WOZ -bestanden van gemeente Roosendaal. Niet-reguliere woningen Studentenkamers, plaatsen in kleinschalige beschermde woonvormen, woonboten, woonw a- gens, recreatiewoningen of BAR (bewoonde andere ruimtes). Inkomensgroepen 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die g e- hanteerd wordt door het voormalig Ministerie van VROM en landelijk toegepast wordt. De inkomensgrenzen staan weergegeven in de volgende tabel: Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak / Secundaire doelgroep tot : huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot Per 1 januari 2011 verplicht de Europese Commissie woningcorporaties om 90% van hun huurwoningen tot de liberalisati e- grens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van minder dan De primaire en secundaire doelgroep tezamen wordt ook wel de doelgroep van beleid genoemd : huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en > : huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan Definities woonlasten Basisbedragen Bedragen die minimaal nodig zijn voor verschillende uitgavenposten anders dan de huur of hypotheek, afhankelijk van de huishoudensamenstelling en onafhankelijk van het inkomen. Belastingquote inclusief waterrekening De belastingquote is het totaal van woonuitgaven aan rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing, watersysteemheffing ingezetenen en de waterrekening uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. Kwijtschelding is in de belastingquote verdisconteerd. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

53 41 Besteedbaar jaarinkomen van het huishouden Het netto besteedbaar inkomen van een huishouden is het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever), zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes. Inkomsten en uitgaven in verband met het wonen worden niet meegeteld, het inkomen is dus exclusief ontvangen huurtoeslag. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden. Hierbij gaat het om het inkomen zoals geregistreerd bij de belastingdienst. Er is geen zicht op inkomens die niet zijn geregistreerd. In dit woonlastenonderzoek kunnen deze inkomens uiteraard wel een rol spelen. Collectieve servicekosten Hieronder vallen de schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten, energieverbruik voor gemeenschappelijke ruimten, administratieve kosten, verzekeringen (glas etc.), tuino n- derhoud, huismeester en onderhoudskosten gemeenschappelijke ruimten. De collec tieve servicekosten voor een appartement met lift bedragen gemiddeld circa 70 per maand, voor een appartement zonder lift 15 en voor een eengezinswoning circa 2. Energiequote De energiequote is de woonuitgaven aan energieverbruik gerelateerd aan de woning uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. Energieverbruik gerelateerd aan de woning Energieverbruik dat benodigd is voor verwarmen van woning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als een HR-ketel en WTW-installatie. Huurquote De huurquote is de netto huur uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. De huurquote is de microquote die berekend wordt door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quotes vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde netto huur gedeeld wordt door het gemiddelde besteedbaar inkomen. Ook voor de woon-, belasting- en energiequote geldt dat het gaat om de microquote. Huurtoeslag Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de ondergrens van de huurtoeslag komen niet voor huurtoeslag in aanmerking. Verder wordt iedere huurder geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de normhuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100% toeslag. Van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens wordt 75% van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke aftoppingsgrenzen voor één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere Verhuringen in Roosendaal

54 42 gevallen kan over het daarboven resterende huurbedrag tot de liberalisatiegrens nog voor 50% door huurtoeslag gedekt worden. Netto huur Kale huur inclusief collectieve servicekosten. Huurtoeslag is in de netto huur verdisconteerd. Netto woonuitgaven huurders De netto woonuitgaven vormen het totale netto bedrag aan woonkosten. Het gaat om de huur inclusief collectieve servicekosten en om bijkomende woonuitgaven zoals energieverbruik gerelateerd aan de woning, waterverbruik, rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing en watersysteemheffing ingezetenen. In de netto woonlasten zijn huurtoeslag en kwijtschelding verdisconteerd. Overige huurwoningen Alle huurwoningen die niet in bezit zijn van de verhuurders AlleeWonen, Stadlander en WSG in gemeente Roosendaal. Prijsgrenzen huur huurtoeslag huurgrenzen 2011 tot kwaliteitskortingsgrens > 361,66 tot 1e aftoppingsgrens 361,66-517,64 tot 2e aftoppingsgrens 517,64-554,76 tot liberalisatiegrens 554,76-652,52 vrije sector > 652,52 Sociale huurwoningen Alle woningen van de verhuurders AlleeWonen, Stadlander en WSG in gemeente Roosendaal. Voorbeeldbedragen De uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan verschillende posten anders dan de huur en de hypotheek. Dit is afhankelijk van zowel de huishoudensamenstelling als het inkomen. Woonquote De woonquote is het percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven. 1.3 Lokale belastingen, water- en energieverbruik Voor inzicht in woonlasten van de inkomensgroepen heeft RIGO het WoONbestand gecomb i- neerd met gegevens over lokale belastingen en water- en energieverbruik. Deze woonlasten (van huurders) staan hieronder kort toegelicht. Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

55 43 Energieprijzen 2011 stroom waarden voorbeeld: verbruik per jaar = kwh continu tarief, incl. energiebelasting, per kwh 0, vastrecht leverancier, per jaar 27,00 27 kosten netbeheer stroom en kwh-meter, per jaar 213, teruggave energiebelasting, per jaar - 379, totale kosten: 72 gas waarden voorbeeld: verbruik per jaar = m3 G1/2 tarief, incl. energiebelasting, per m3 0, vastrecht leverancier, per jaar 33,00 33 kosten netbeheer gas en m³-meter, per jaar 161, totale kosten: 785 Bron: NUON, woningmarktsimulatie RIGO, prijzen zijn inclusief BTW Afvalstoffenheffing 2011 gemeente Roosendaal Eenpersoonshuishoudens: 259,20 per jaar. Meerpersoonshuishoudens: 324,00 per jaar. Rioolheffing 2011 gemeente Roosendaal Gebruikersbelasting: 258,60 tot 500m3 als vast bedrag, de variabele kosten zijn nihil. De meeste huishoudens verbruiken minder dan 500m3 per jaar. Zuiveringsheffing 2011 waterschap Brabantse delta Per vervuilingseenheid: 47,95. Eenpersoonshuishoudens: 1 x 47,95 = 47,95 per jaar. Meerpersoonshuishoudens: 3 x 47,95 = 143,85 per jaar. Watersysteemheffing ingezetenen 2011 waterschap Brabantse delta Per huishouden: 42,29 per jaar. Waterrekening Brabant Water 2011 Per huishoudens vastrecht per jaar: 70,98. Per huishouden verbruik t/m 300m3: 0,88 per liter. Per huishouden verbruik vanaf 300m3 0,71 per liter. Kwijtschelding In gemeente Roosendaal kunnen huishoudens met een inkomen onder een bepaalde grens (bijstandsniveau) kwijtschelding aanvragen voor de afvalstoffenheffing en rioolheffing van de gemeente en de zuiveringsheffing van Waterschap Brabantse Delta. In het onderzoek is hiermee rekening gehouden. In 2009 is aan huishoudens kwijtschelding (gedeeltelijk) toegekend. Voor de situatie in 2011 is dit aantal als uitgangssituatie aangehouden. Verhuringen in Roosendaal

56 Gehanteerde normen voor de woonquote bruto huishoudeninkomen besteedbaar huishoudeninkomen bandbreedten norm netto huurlasten bandbreedten norm woonquote 1p jr. bijstand % - 40% % - 46% % - 50% % - 54% > > > 946 > 54% 1p. 65+ AOW % - 46% % - 48% % - 54% % - 57% > > > 57% 2p. < 65 jr. bijstand % - 38% % - 41% % - 43% > > > 792 > 43% 2p. 65+ AOW % - 39% % - 44% % - 48% > > > > 48% (eenouder)gezin < < < 243 < 24% % - 31% % - 35% % - 37% > > > 700 > 37% Bron: Nibud, bewerking RIGO Doelgroepen- en woonlastenonderzoek gemeente Roosendaal

57 45 Verhuringen in Roosendaal