Doelgroepen en woonlasten

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving EINDRAPPORT Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid van het wonen in Tilburg in 2013

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving EINDRAPPORT Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid van het wonen in Tilburg in 2013 Opdrachtgever Gemeente en woningcorporaties Tilburg Auteurs Steven Kromhout Wilma Bakker Marlies van der Vlugt Rapportnummer P27150 Uitgave 6 mei 2014 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C 1011 AB Amsterdam Postbus CV Amsterdam [email protected]

4 Inhoud Samenvatting en conclusies 1 1 Inleiding Doelgroepen Woonlasten Sociale huurvoorraad en kernvoorraad Leeswijzer 5 2 Doelgroepen Huishoudens en woningen in Tilburg Omvang en samenstelling Woonsituatie Ontwikkeling in de periode 2009 tot Woonlasten en betaalbaarheid Woonlasten van huurders en kopers Woonlasten van huurders van corporaties Betaalbaarheid van corporatiewoningen Betaalbaar aanbod in de koopsector 29 4 Omvang van de sociale huurvoorraad Demografische en economische ontwikkelingen Omvang en ontwikkeling van de doelgroepen Ontwikkeling van de woningbehoefte De benodigde omvang van de sociale huurvoorraad 36 Bijlage 1 Aannamen toekomstverkenning 43

5 Samenvatting en conclusies In vervolg op eerder onderzoek uit 2009 heeft RIGO in opdracht van gemeente en corporaties opnieuw de doelgroepen en woonlasten in Tilburg in kaart gebracht. Hieronder vatten we de belangrijkste conclusies samen. Doelgroepen en hun woonsituatie Het aantal huishoudens in Tilburg is de afgelopen jaren flink gegroeid. Dit geldt ook voor huishoudens met een laag inkomen. De totale doelgroep tot modaal is in o m- vang gestegen van in 2009 naar in Binnen de doelgroep is de primaire doelgroep fors gegroeid, met huishoudens. Kijken we alleen naar de huishoudens die zelfstandig wonen, dan is het aantal met een inkomen tot modaal in omvang afgenomen, van naar Maar ook binnen deze groep is de primaire doelgroep toegenomen: van naar De grootste toename binnen de primaire doelgroep zien we bij de gezinnen. De kernvoorraad (corporatiewoningen tot 2e aftoppingsgrens) in Tilburg is de afgel o- pen jaren kleiner geworden, van naar , als gevolg van vernieuwing van de voorraad (sloop, energetische verbeteringen) en het huurbeleid. Het totale aantal bewoonde woningen van corporaties is toegenomen van naar In vergelijking met 2009 wordt een groter deel van de kernvoorraad gehuurd door de primaire doelgroep. Tegelijkertijd woont een groter deel van de primaire doelgroep in duurdere huurklassen dan voorheen. Ruim huishoudens uit de primaire doe l- groep en secundaire doelgroep wonen in een koopwoning. In vergelijking met s-hertogenbosch en Breda wordt een kleiner deel van de sociale huurvoorraad in Tilburg bewoond door huishoudens met een midden - of hoger inkomen, namelijk 24% in plaats van respectievelijk 27% ( s-hertogenbosch) en 26% (Breda). Woonlasten en betaalbaarheid Huurders van corporatiewoningen hebben relatief lage woonlasten in vergelijking met huurders van overige huurwoningen en eigenaar-bewoners. Een doorsnee huurder van een zelfstandige corporatiewoning is 535 per maand kwijt aan woonlasten. Daarmee liggen de totale woonlasten van corporatiehuurders in Tilburg wat lager dan in Breda ( 555) en s-hertogenbosch ( 565). De verschillen in energiezuinigheid (energielabels) van corporatiewoningen komen slechts in beperkte mate tot uiting in de energielasten en daarmee in de woonlasten. Dat komt omdat de energielasten ook bepaald worden door de grootte van de w o- ning, kenmerken van de woning en het energiegedrag van huishoudens. Huurders van woningen met een F- of G-label hebben wel duidelijk hogere energielasten. 1

6 De netto huurlasten en energielasten in de sociale huurvoorraad zijn licht gestegen ten opzichte van De huurtoeslag drukt de huurlasten voor de primaire doe l- groep flink en speelt daarmee een belangrijke rol voor de betaalbaarheid van huu r- woningen. Toch heeft een relatief groot deel van de primaire doelgroep een hoge woonquote, in vergelijking met de andere inkomensgroepen. In 2009 zijn in het kader van het woonlastenonderzoek normen voor acc eptabele woonquotes opgesteld. Op basis van die normquotes heeft 48% van de huurders van corporatiewoningen uit de primaire doelgroep en 17% van de overige huurders met een inkomen beneden modaal hogere woonlasten dan de norm. In 2009 lagen deze percentages op respectievelijk 45% en 11%. In totaal gaat het om huishoudens, bijna meer dan in De woonlasten van huurders van corporatiewoningen zijn ook afgezet tegen hun b e- stedingsruimte voor woonlasten, na aftrek van overige noodzakelijke uitgaven, volgens de zogenaamde budgetbenadering. Hiervoor is gebruikgemaakt van referentieci j- fers van het Nibud, waarin ook de ruimte voor energielasten is verwerkt. Op basis van deze cijfers heeft 14% van de huurders van corporatiewoningen in Tilburg te hoge woonlasten 1. Het gaat met name om huishoudens uit de primaire doelgroep (87%). Het gaat om ruim huishoudens binnen de primaire doelgroep en 500 overige huishoudens. Bij circa huishoudens liggen de woonlasten meer dan 100, - boven de norm. Binnen de primaire doelgroep hebben vooral alleenstaanden en g e- zinnen te hoge woonlasten. De koopsector in Tilburg biedt voor huishoudens uit de primaire doelgroep geen b e- taalbaar alternatief. Er is wel betaalbaar aanbod voor een deel van de secundaire doelgroep en de middeninkomens. Dit aanbod is vooral te vinden in de wijken West, Oud-Noord en Oud-Zuid. Behoefte aan betaalbare voorraad De komende jaren neemt het aantal huishoudens dat tot de primaire en secundaire doelgroep behoort toe. Dit betekent niet automatisch dat de omvang van de sociale huurvoorraad (tot 681) in gelijke mate moet toenemen. Als de goedkope scheefheid in de corporatie huurvoorraad gelijk blijft, dan neemt de behoefte aan woningen in de sociale huurvoorraad toe met circa woningen in 2013 tot 2020 (basisscenario). Als de goedkope scheefheid afneemt van 24% in 2013 tot 19% in 2020 kan de sociale huurvoorraad in omvang gelijk blijven. Uitgaande van de huidige woonpatronen heeft het grootste deel van de extra behoe f- te aan sociale huurwoningen betrekking op de kernvoorraad (tot 574). Een deel van de behoefte van de secundaire doelgroep zou echter kunnen worden opgevangen in woningen tussen 574 en 681, omdat zij deze woningen op grond van hun best e- dingsruimte zouden kunnen betalen. 1 Hierbij is als uitgangspunt genomen dat alleen sprake kan zijn van te hoge woonlasten wanneer de woonlasten hoger zijn dan de bestedingsruimte voor huur en energie op bijstandsniveau. 2

7 1 Inleiding In 2009 heeft RIGO in opdracht van de gemeente en corporaties in Tilburg een onde r- zoek uitgevoerd naar de huisvesting en woonlasten van lagere en middeninkomen s- groepen, op basis van het WoON Dit heeft geresulteerd in twee rapporten, o n- der de titels De doelgroep in Tilburg en Woonlastenonderzoek Tilburg. De uitko m- sten van dit onderzoek zijn gebruikt bij het Convenant Wonen Tilburg Inmiddels zijn vijf jaar verder en is er veel veranderd. De economische crisis heeft zijn doorwerking gehad op de woningmarkt en ook het landelijk beleid is aan veranderi n- gen onderhevig. De gemeente en corporaties willen opnieuw afspraken maken over de omvang van de voorraad en daarbij een relatie leggen met de omvang van diverse doelgroepen naar inkomen. Daarbij spelen de woonlasten een belangrijke rol. Daarom is RIGO opnieuw gevraagd om de doelgroepen en woonlasten in Tilburg in beeld te brengen. Het onderzoek is begeleid door een projectgroep waarin gemeente, corporaties en huurders vertegenwoordigd zijn. Basis voor de analyses vormen de uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2012, een landelijke enquête van het ministerie van BZK die is verrijkt met registratiegegevens van onder meer de Belastingdienst. Om uitspraken te kunnen doen op het niveau van de gemeente Tilburg is gebruik gemaakt van referentiecases en zijn de weegfactoren aangepast op basis van gegevens van het CBS, de gemeente en de woningcorporaties. 1.1 Doelgroepen In dit onderzoek worden vijf doelgroepen onderscheiden, op basis van het belastbaar huishoudeninkomen: 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 staan weergegeven in de onderstaande tabel. tijdvak t/m inkomensgrenzen Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden >= 65 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot Lage middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en (= in kalenderjaar 2012). 4. Hoge middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen tot (= in kalenderjaar 2011). 5. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan

8 De bovenstaande indeling van doelgroepen wijkt af van de indeling die in 2009 geha n- teerd is. De inkomensgrenzen die we in dit onderzoek hanteren, sluiten aan bij de huidige lokale en landelijke regelgeving 2. Woningcorporaties zijn sinds 2011 verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681, prijspeil 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. In Tilburg hebben corporaties en gemeente in overleg de keuze gemaakt om bij de woningtoewijzing van de sociale voorraad de lage middeninkomens ook toegang te geven tot de sociale huurwoningvoorraad. Per 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging die verhuurders bij gereguleerde huu r- woningen tot de liberalisatiegrens kunnen doorvoeren inkomensafhankelijk 3. Hierdoor kunnen corporaties en andere verhuurders ervoor kiezen om bij zittende huurders met een midden- of hoger inkomen een hogere huurverhoging door te voeren dan bij de primaire en secundaire doelgroep. Om een vergelijking met de uitkomsten van het vorige woonlastenrapport te kunnen trekken, maken we in enkele delen van dit rapport gebruik van de doelgroepindeling uit 2009 (bijvoorbeeld in paragraaf 2.4). 1.2 Woonlasten Tot voor kort werd bij de betaalbaarheid van woningen alleen gekeken naar de huur - of hypotheeklasten. Inmiddels dringt het besef steeds verder door dat het bij de woonlasten ook om andere kosten gaat. In dit onderzoek rekenen we de volgende uitgaven 4 tot de woonlasten: Huur of hypotheek: het gaat om de netto kosten, dus na aftrek van eventuele huurtoeslag en fiscale voordelen (denk aan de hypotheekrenteaftrek); Energielasten: netto kosten van gas, warmte en elektriciteit (incl. belastingen); Water: de kosten voor de drinkwatervoorziening; Heffingen: gemeentelijke lasten (o.a. reinigingsheffing) en waterschapslasten (o.a. watersysteemheffing) In 2009 maakten we gebruik van de ziekenfondsgrens (inmiddels afgeschaft) en h et modale inkomen om doelgroepen te onderscheiden. Het kabinet is voornemens om de inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf 2015 te ve r- vangen door een huursombenadering. Eigen bijdragen aan de AWBZ en de WMO rekenen we tot de zorgkosten, ook als die gerelateerd zijn aan de woonvoorziening. 4

9 1.3 Sociale huurvoorraad en kernvoorraad De definities die we in de onderzoek hanteren voor de sociale huurvoorraad en de kernvoorraad sluiten aan bij het Convenant Wonen Tilburg Hierin is de sociale huurvoorraad gedefinieerd als het woningbezit van corporaties tot de liberal i- satiegrens ( 681, prijspeil 2013). Binnen de sociale huurvoorraad is de kernvoorraad afgebakend op de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslagregeling. Net als in het woonlastenonderzoek uit 2009 leggen we de grens van de kernvoorraad in dit onderzoek op de tweede aftoppingsgrens ( 574, prijspeil 2013). Dit rapport bevat alleen gegevens over de bewoonde voorraad. Vanwege verhuizingen en renovatie zijn er altijd woningen die tijdelijk leeg staan. De totale aantallen woni n- gen liggen dus hoger dan de aantallen die door huishoudens worden bewoond. Deze aantallen zijn te vinden in de Monitor Woningbouw van de Gemeente Tilburg. 1.4 Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 staat de omvang, samenstelling en woonsituatie van de doelgro e- pen centraal; Hoofdstuk 3 belicht de woonlasten en de betaalbaarheid van het wonen; In hoofdstuk 4 wordt de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen in Tilburg geraamd; Hoofdstuk 5 vat de belangrijkste conclusies uit de eerdere hoofdstukken samen. 5

10 2 Doelgroepen In dit hoofdstuk maken we kennis met de verschillende doelgroepen in Tilburg. Hoe groot zijn ze, welke demografische kenmerken hebben ze en waar wonen ze? Daarbij maken we ook een vergelijking met de situatie in Huishoudens en woningen in Tilburg Op 1 januari 2013 bestond de totale woningvoorraad in Tilburg uit woningen. Niet elke woning wordt bewoond. Een deel van de woningvoorraad staat (al dan niet tijdelijk) leeg, bijvoorbeeld vanwege verhuizing of voorgenomen renovatie of sloop. Op 1 januari 2013 bedroeg de (frictie)leegstand in Tilburg volgens het CBS 4,3%. De bewoonde woningvoorraad in Tilburg komt daarmee op circa woningen. Het aantal huishoudens in Tilburg op 1 januari 2013 is met groter dan het aantal bewoonde woningen huishoudens (15%) wonen niet in een zelfstandige woning. Het gaat hierbij onder andere om studenten in studentenhuisvesting en om huishoudens in bewoonde andere ruimten, zoals woonwagens en woonboten. Deze huishoudens worden in dit onderzoek aangeduid als onzelfstandig wonende huishoudens. tabel 2-1 Ze lfstand ige en onzelfstand ige hu ishoudens, naar doelg roep 5 zelfstandige huishoudens onzelfstandige huishoudens totaal huishoudens aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel primaire doelgroep % % % secundaire doelgroep % % % lage middeninkomens % 350 2% % hoge middeninkomens % 170 1% % hoge inkomens % 670 5% % totaal % % % 5 De getallen in deze en volgende tabellen zijn afgerond op tientallen. De randtotalen en percentages zijn berekend aan de hand van de niet-afgeronde getallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen optreden tussen de optelsom van de cellen en de randtotalen. 6

11 2.2 Omvang en samenstelling In Tilburg behoort 37% van alle huishoudens tot de primaire doelgroep en 14% tot de secundaire doelgroep 6. Van de zelfstandige wonende huishoudens behoort 45% tot de primaire of secundaire doelgroep. De middeninkomens vormen een relatief kleine groep van 12%. Daarnaast behoort 44% van deze huishoudens tot de groep huisho u- dens met een hoog inkomen. De meeste huishoudens die onzelfstandig wonen (80%) behoren tot de primaire doelgroep. In de analyses die volgen worden de onzelfstand i- ge huishoudens apart benoemd. Leeftijd De leeftijdsopbouw van de primaire doelgroep in Tilburg is zeer gevarieerd (zie tabel 2-2). Van de secundaire doelgroep is een relatief groot deel (55%) 55 jaar of ouder. Bij de midden- en hogere inkomens zijn huishoudens tussen 35 en 55 jaar beter vertegenwoordigd. Van de onzelfstandige huishoudens is het overgrote deel jonger dan 25 jaar, dit betreft vooral studenten in studentenhuisvesting. In tabel 2-2 is te zien dat vooral jongeren onder de 25 jaar relatief vaak tot de prima i- re doelgroep behoren. Ouderen boven de 65 jaar zijn zowel in de primaire als de s e- cundaire doelgroep oververtegenwoordigd. Bij de hoge inkomens is een oververt e- genwoordiging zichtbaar van de groep 35- tot 65-jarigen. Deze uitkomsten weerspiegelen de loopbaan van de meeste huishoudens: na het afronden van een studie vindt een inkomensgroei plaats en na pensionering een inkomensdaling. tabel 2-2 Doelg roepen na ar leeftijd primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens onzelfstandig totaal < 25 jaar jaar jaar jaar jaar jaar > 75 jaar totaal Ter vergelijking: in s-hertogenbosch waren deze percentages respectievelijk 29% en 15%; in Breda 32% en 15%. 7

12 figuur 2-1 Do elg roepen n aar leeftijd, excl. onze lfstandige huishoudens Samenstelling huishoudens De primaire doelgroep bestaat voor een groot deel (53%) uit eenpersoonshuisho u- dens. Daarnaast zien we in de primaire doelgroep een oververtegenwoordiging van eenoudergezinnen. Beide typen huishoudens beschikken maximaal over één inkomen, waardoor zij minder verdienen dan huishoudens met meerdere kostwinners. Van de secundaire doelgroep is bijna 70% alleenstaand. Dit wordt deels verklaard door het feit dat in de huurtoeslagregeling voor alleenstaanden een lager maximum inkomen geldt, waardoor zij eerder tot de secundaire doelgroep behoren dan meerpersoonshuishoudens. Stellen, met of zonder kinderen, hebben relatief vaak een hoger inkomen: respecti e- velijk 54% en 75% van deze groepen hebben een jaarlijks inkomen van meer dan euro. tabel 2-3 Doelg roepen na ar huishoudenssamenste lling primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens onzelfstandig totaal alleenstaand paar paar met kind(eren) éénoudergezin overig totaal

13 figuur 2-2 Do elg roepen n aar huishoudenssamens te lling, e xc l. onzelfstandige huishoudens 2.3 Woonsituatie In de navolgende analyses zijn de huishoudens die onzelfstandig wonen buiten b e- schouwing gelaten. Huur of koop Van de circa zelfstandig wonende huishoudens in Tilburg wonen er in koopwoningen en in huurwoningen, waarvan woningen worden verhuurd door de vier Tilburgse woningcorporaties en door overige verhuurders. 7 De meeste huishoudens in de primaire en secundaire doelgroep huren een woning van één van de Tilburgse woningcorporaties (respectievelijk 64% en 50%) 8. Vanaf de lage middeninkomens zien we dat huishoudens vaker een woning gekocht hebben dan een woning huren. Bij hoge inkomens heeft 81% van de huishoudens een koopwoning. Toch woont ook van deze groep nog 12% in een huurwoning van een woningco r- poratie. 7 8 In deze cijfers zijn alleen de bewoonde woningen meegerekend. De totale aantallen woni n- gen liggen in werkelijkheid hoger vanwege frictieleegstand (zie 1.3). Ter vergelijking: in s-hertogenbosch woont 73% van de primaire doelgroep en 57% van de secundaire doelgroep in een huurwoning van een corporatie; in Breda geldt dit voor 59% van de primaire doelgroep en 42% van de secundaire doelgroep. 9

14 tabel 2-4 Woonsituatie do elg roepen naar e igendom primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal koop corporatie huur particuliere huur totaal figuur 2-3 Woonsituatie d oelgro epen naar e igendom Huurprijzen Het grootste deel (47%) van de huurwoningen in Tilburg heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens. Slechts 8% van de huurwoni n- gen heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens en behoort daarmee tot de vrije huursector. Zowel de primaire doelgroep als de secundaire doelgroep woont voor een groot deel in huurwoningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. Huurwoningen in de vrije sector worden voor het grootste deel bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. Toch is een behoorlijke variatie binnen de doelgroepen zi chtbaar. Zo zijn er ook huishoudens met een relatief hoog inkomen woonachtig in de goedkopere huurwoningen en andersom. 10

15 tabel 2-5 Woonsituatie do elg roepen naar huurp r ijsklassen (corpo ratie en part i- culie re huur ) primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal tot kwaliteitskgr. (< 375) kwaliteitskgr. tot 1e aftopgr. ( ) e aftopgr. tot 2e aftopgr. ( e aftopgr. tot libgr. ( ) vanaf liberalisatiegrens (> 681) totaal figuur 2-4 Woonsituatie d oelgro epen naar huurp rijs klassen (co rpora tie en pa rt i- culie re huur) Goedkope scheefheid In figuur 2-5 is de bewoning van de huurwoningen van de woningcorporaties in Ti l- burg weergegeven. In de sociale huurvoorraad behoort 76% van de huurderspopulatie tot de primaire of de secundaire doelgroep. Volgens de definitie van het Rijk zou de overige 24% scheef wonen. Dat is minder dan eerder door RIGO berekend in s- Hertogenbosch (27%) en Breda (26%). In Tilburg mogen woningzoekenden met een inkomen vanaf (prijspeil 2013) alleen reageren op woningen boven de eerste aftoppingsgrens ( 536). Tevens hebben de gemeente en corporaties afgesproken om in de sociale huurvoorraad ook lag e middeninkomens (tot ) te huisvesten: 5% van de huurders van sociale huurwoningen behoort tot deze doelgroep. Als we die groep niet tot de scheefwoners 11

16 rekenen, dan bedraagt de goedkope scheefheid in de sociale huurvoorraad nog 19%. Het grootste deel van scheefhuurders heeft een inkomen vanaf Kijkend naar de dure scheefheid zien we dat van de huishoudens in de vrije sector (woningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens) 65% tot de primaire of s e- cundaire doelgroep behoort. Het gaat om een kleine 600 huishoudens. tabel 2-6 Bewon ing van d e huurvoo r raad van de wo ningcorpo raties naa r ink o- mensgroep primaire secundaire doelgroep doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal tot kwaliteitskgr. (< 375) kwaliteitskgr. tot 1e aftopgr. ( ) e aftopgr. tot 2e aftopgr. ( ) e aftopgr. tot libgr. ( ) vanaf liberalisatiegrens (> 681) totaal figuur 2-5 Be woning van de huurvoo r raad van de w oningcorpo r aties naa r ink o- mensgroep WOZ-waarde koopwoningen Van de primaire en secundaire doelgroep wonen ruim huishoudens in een koopwoning. Van de huishoudens met een hoog inkomen woont circa de helft van de eigenaar bewoners in een koopwoning met een WOZ-waarde boven de euro. Voor alle andere inkomensgroepen geldt dat grofweg driekwart van de eigenaar b e- woners in een koopwoning met een WOZ-waarde onder de euro woont. 12

17 tabel 2-7 Woonsituatie do elg roepen naar W OZ -waa r de koopwoningen primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal tot euro tot euro tot euro vanaf euro totaal figuur 2-6 Woonsituatie d oelgro epen naar WO Z -wa arde koopwon ingen 13

18 Energielabel Het grootste deel van de corporatie huurvoorraad in Tilburg (57%) heeft energielabel C of D. De corporatievoorraad is energetisch van betere kwaliteit dan de rest van de woningen in Tilburg. Van een relatie tussen de hoogte van het inkomen en het energielabel van de woning lijkt geen sprake. tabel 2-8 Woonsituatie do elg roep in de huu rvoo rraa d van de won ingco rporaties naar energielabel primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal label A of A label B label C label D label E label F of G totaal figuur 2-7 Woonsituatie d oelgro ep in de huurvoo rra ad van de won ingco rporaties naar energielabel 14

19 Woningtype Bijna de helft van de woningen in Tilburg zijn rijwoningen: geschakelde tussen- of hoekwoningen. Daarnaast bestaat 32% van de voorraad uit appartementen. Huisho u- dens uit de lagere inkomensgroepen wonen relatief vaak in appartementen. Zowel de 2-onder-1-kap woningen als de vrijstaande woningen worden voor het grootste deel bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. tabel 2-9 Woonsituatie do elg roepen naar woning ty pe primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal appartement tussen/ hoekwoning onder-1-kap woning vrijstaande woning overig totaal figuur 2-8 Woonsituatie d oelgro epen naar woning t ype 15

20 2.4 Ontwikkeling in de periode 2009 tot 2013 Zoals in de inleiding verwoord (zie 1.1) hebben we in dit onderzoek gekozen voor een nieuwe doelgroepindeling, om aan te kunnen sluiten bij actuele inkomensgrenzen die voor het huidige woonbeleid relevant zijn. Om de uitkomsten te kunnen vergelijken met de cijfers uit 2009 gebruiken we in deze paragraaf echter een indeling die aa n- sluit bij het vorige woonlastenonderzoek. Ontwikkeling doelgroepen In de periode 2009 tot 2013 is de omvang van de primaire doelgroep toegenomen, zowel in aantal als in percentage van het totale aantal huishoudens (tabel 2-10). Dit heeft deels te maken met de toename van het aantal onzelfstandig wonende hui s- houdens in Tilburg, vooral studenten met een laag inkomen. Maar ook binnen de groep zelfstandig wonende huishoudens is de omvang van de primaire doelgroep to e- genomen: van ruim (26%) in 2009 tot bijna (30%) in 2013 (tabel 2-11). Het aantal huishoudens in Tilburg met een inkomen tussen de maximale inkomen s- grenzen voor huurtoeslag en het bruto modale inkomen ( ), is in omvang afgenomen 9. Hierdoor is de omvang van de totale groep huishoudens met een inkomen tot modaal ongeveer gelijk gebleven. tabel 2-10 Om vang en ontwik ke ling inko mensg roep en in Tilbu rg, totaa l h u ishoudens aantal aandeel saldo primaire doelgroep % 37% tot modaal % 14% tot 1,5x modaal % 19% > 1,5x modaal % 30% totaal % 100% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 9 Dit wordt voor een (klein) deel verklaard door het feit dat het modale inkomen in Nederland als gevolg van de crisis ongeveer gelijk is gebleven, terwijl de inkomensgrenzen van de pr i- maire doelgroep in de tussentijd wel zijn gestegen. 16

21 tabel 2-11 Om vang en ontwik ke ling inko mensg roep en in Tilbu rg, ze lfstand ig w o- nende huishoudens aantal aandeel saldo primaire doelgroep % 30% tot modaal % 14% tot 1,5x modaal % 21% > 1,5x modaal % 35% totaal % 100% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Ontwikkeling woonsituatie primaire doelgroep Terwijl de omvang van de primaire doelgroep is toegenomen, is het aantal bewoonde corporatiehuurwoningen in de kernvoorraad afgenomen: van in 2009 tot in Het gaat vooral om een afname van huurwoningen met een huu r- prijs tot de kwaliteitskortingsgrens (< 374). Het aantal corporatiehuurwoningen buiten de kernvoorraad is toegenomen. Hierdoor woont de primaire doelgroep in 2013 minder vaak dan in 2009 in goedkope huurwoningen en vaker in de duurdere huursegmenten (figuur 2-10). figuur 2-9 Woonsituatie v an de primaire doelg roep in T ilburg, en 201 3, zelfstand ig wonende huis houden s 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 35% 36% 35% 26% 6% 8% 34% 15% particulier bezit vrije sector (vanaf 681) tot huurtoeslaggrens ( 681) tot 2e aftoppingsgrens ( 574) tot 1e aftoppingsgrens ( 536) tot kwal. kortingsgrens ( 374) Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 10 Zie noot 7 en paragraaf

22 Bewoning van de kernvoorraad De kernvoorraad is weliswaar in omvang afgenomen, maar wordt in 2013 wel vaker bewoond door de primaire doelgroep (56%, tegen 49% in 2009). De doelgroep daa r- boven in de kernvoorraad, met een inkomen tot modaal, is in omvang afgenomen. Hierdoor wordt de kernvoorraad in 2013 in gelijke mate als in 2009 bewoond door huishoudens met een bovenmodaal inkomen. figuur 2-10 Bewoning van de ke rnvoo r raad in T ilburg in en % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24% 24% 27% 20% 49% 56% overig boven modaal tot modaal primaire doelgroep Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 18

23 Schematische weergave huishoudens en woningen In figuur 2-11 en figuur 2-12 is de woonsituatie van de inkomensgroepen en de bewoning van de woningvoorraad in Tilburg schematisch weergegeven in 2009 en figuur 2-11 Bewoning van de woning voorraad in Tilburg naar in komensg roep, 2009 en woningen huishoudens 2009 huishoudens 2013 totaal primaire doelgroep boven totaal primaire doelgroep boven doelgroep tot modaal modaal doelgroep tot modaal modaal totaal % 32% 19% 49% 100% 37% 14% 49% corporatie huur < % 49% 27% 24% 100% 56% 20% 24% corporatie huur > % 45% 22% 33% 100% 47% 8% 44% particulier bezit % 14% 15% 71% 100% 17% 12% 72% onzelfstandig % 76% 18% 6% 100% 80% 12% 8% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 11 Zie noot 7 en paragraaf

24 figuur 2-12 Woonsituatie van in komensg roepen in T ilburg, en huishoudens woningen 2009 woningen 2013 totaal kern- overig particulier onzelfst. totaal kern- overig particulier onzelfst. voorraad sociaal bezit voorraad sociaal bezit totaal % 29% 1% 57% 13% 100% 26% 4% 56% 15% primaire doelgroep 100% 44% 2% 25% 30% 100% 39% 5% 25% 31% doelgroep tot modaal 100% 42% 1% 45% 12% 100% 38% 2% 47% 13% boven modaal 100% 14% 1% 83% 2% 100% 13% 3% 81% 2% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 20

25 3 Woonlasten en betaalbaarheid Hoeveel betalen huurders en kopers in Tilburg maandelijks aan woonlasten? In hoeverre wonen huurders van corporaties betaalbaar? En zijn er voor lage inkomens ook alternatieven in de koopsector? Die vragen staan centraal in dit hoofdstuk. 3.1 Woonlasten van huurders en kopers In dit onderzoek verstaan we onder woonlasten niet alleen de huur- of hypotheeklasten maar rekenen we ook de energielasten en lokale heffingen (door de gemeente en het waterschap) mee. Opgeteld is een doorsnee huishouden dat in Tilburg een zel f- standige woning bewoont 615 in de maand kwijt aan netto woonlasten. Huurders van corporaties betalen over het algemeen minder aan woonlasten dan eigenaar-bewoners en huurders van overige verhuurders (zie tabel 3-1). De netto huur die een doorsnee huurder van een corporatie zelf moet betalen (na aftrek van huurtoeslag) ligt met 360 in de maand veel lager dan de huurlasten in de particuliere huursector ( 520) en de netto hypotheeklasten (na fiscale aftrek) in de koopsector ( 470).Ook de energiekosten van corporatiehuurders zijn relatief laag, zeker in verg e- lijking met eigenaar-bewoners. tabel 3-1 Woonlas t en van zelfs tandige huishoudens, in medianen 12 koop corporatie overige verhuurders totaal netto huur/hypotheek gas en elektriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten Woonlasten van huurders van corporaties Een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties is in Tilburg 535 in de maand kwijt aan wonen, inclusief energie en lokale heffingen (tabel 3-2). Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (incl. servicekosten): 360. Dit bedrag ligt wat hoger dan in 2009 ( 345). Huishoudens uit de primaire doelgroep ontvangen huurtoeslag en betalen mede daardoor ongeveer 150 tot 12 De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. 21

26 200 minder aan huurlasten dan huishoudens uit de andere doelgroepen 13. De energierekening van huurders van corporaties bedraagt circa 120 per maand. Ondanks de investeringen in energiebesparing zijn de energielasten licht gestegen ten opzichte van tabel 3-2 Woonlas ten, quoten en beste edbaar hu is houdensinkomen per maa nd van huurders in de huu rvo orraad van co rpora ties, 2 013, in medianen primaire doelgroep tot modaal tot 1,5x modaal > 1,5x modaal totaal netto huur (incl. huurtoeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote 37% 37% 28% 19% 34% huurquote 24% 26% 20% 14% 22% energiequote 9% 6% 5% 4% 7% belastingquote 3% 3% 2% 2% 3% N = Het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan huur (huu r- quote) en aan de totale woonlasten (woonquote) is in de periode 2009 tot 2013 ongeveer gelijk gebleven 15. De woonquote van huurders in 2013 bedraagt 34% en de huurquote 22%. Landelijk bedroeg de doorsnee woonquote van huurders in de corp o- ratie huurvoorraad 33% in 2012 (bron: WoON 2012). Woonlasten op basis van de nieuwe doelgroepafbakening In tabel 3-3 zijn de woonlasten van huurders nogmaals weergegeven, maar dan vo l- gens de nieuwe indeling van de doelgroepen. In vergelijking met eerdere woonlastenonderzoeken van RIGO uit 2013 valt op dat de totale woonlasten van de huurders van corporaties in Tilburg ( 535) wat lager uitkomen dan in s-hertogenbosch ( 565) en Breda ( 555). De woonlastenquotes van de primaire en de secundaire doelgroep zijn in Tilburg ongeveer gelijk aan die in Breda, terwijl de woonquotes in s-hertogenbosch duidelijk hoger liggen Zonder huurtoeslag zou de primaire doelgroep 450 per maand kwijt zijn aan huurlasten. Onder constanthouding van de energietarieven bedroegen de totale energielasten in 2009 circa 115 per maand. De vergelijkbaarheid van de uitkomsten wordt enigszins beperkt door veranderingen in de variabelen van het Woon Onderzoek Nederland tussen 2006 en

27 tabel 3-3 Woonlas ten, quoten en beste edbaar hu is houdensinkomen per maa nd van huurders in de huu rvo orraad van co rpora ties, 2 013, in medianen Binnen de primaire doelgroep zijn het vooral alleenstaanden die een hoge woonquote hebben (zie tabel 3-4). Deze groep betaalt relatief weinig huur, maar heeft ook een laag inkomen. Tweepersoonshuishoudens ouder dan 55 jaar binnen de primaire doelprimaire secundaire lage hoge hoge doelgroep doelgroep middeninkomens middeninkomens inkomens totaal netto huur (incl. huurtoeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote 37% 35% 33% 28% 21% 34% huurquote 24% 25% 24% 19% 15% 22% energiequote 9% 6% 5% 6% 4% 7% belastingquote 3% 3% 2% 2% 2% 3% N = De lage middeninkomens hebben net als de primaire en secundaire doelgroep soms te maken met hoge woonquotes. Maar het zijn vooral huishoudens uit de primaire doelgroep die soms meer dan de helft van het huishoudensbudget besteden aan huur en bijkomende kosten (13%). Dit is weergegeven in figuur 3-1, waarin de spreiding van de woonquote van de doelgroepen is weergegeven. figuur 3-1 Sp re iding van d e woonquotes naar doelg r oep, primaire doelgroep 6% secundaire doelgroep 10% 31% 38% 37% 39% 13% 13% 8% 6% < 25% 25% - 35% 35% - 45% lage middeninkomens 16% 41% 43% 45% - 55% > 55% hoge middeninkomens 27% 66% 5% hoge inkomens 65% 33% totaal 17% 35% 31% 9% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Woonlasten van de primaire doelgroep naar huishoudenstype 23

28 groep hebben weliswaar hogere woonlasten, maar ook een wat hoger inkomen. Daardoor is hun woonquote met 29% relatief laag. tabel 3-4 Woonlas ten, quoten en beste edbaar hu is houdensinkomen per maa nd van de p rima ir e doelgroep in de huurvoo r raad van corpora ties naar huishou den s- type, 2 013, in med ianen < 55 jaar 1p. < 55 jaar 2p p p. gezin totaal netto huur (incl. huurtoeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote 43% 35% 39% 29% 32% 37% huurquote 27% 22% 26% 19% 18% 24% energiequote 12% 9% 9% 7% 8% 9% belastingquote 3% 3% 3% 3% 3% 3% N = Woonlasten van de primaire doelgroep naar energielabel Binnen de primaire doelgroep heeft een doorsnee huurder in een woning met label F of G de hoogste energiequote (11%), maar een lage huurquote (22%, tabel 3-5). Een doorsnee huurder van een woning met label A of B betaalt een wat hogere huur, maar de energiekosten zijn niet substantieel lager 16. Vanwege het hogere inkomen van deze huurders is de woonquote relatief laag. tabel 3-5 Woonlas ten, quoten en beste edba ar hu is houdensinkomen per maa nd van de p rima ir e doelgroep in de huurvoo r raad van corpora ties naar energie label, 2013, in med ianen A en B C D E F en G totaal netto huur (incl. huurtoeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote 33% 37% 39% 36% 38% 37% huurquote 21% 25% 25% 24% 22% 24% energiequote 7% 9% 10% 9% 11% 9% belastingquote 3% 3% 3% 3% 3% 3% N = In het kader van het nieuwe convenant wordt hier nog nader onderzoek naar gedaan aan de hand van de ontwikkeling van de werkelijke verbruikscijfers van de netwerkleverancier. 24

29 3.3 Betaalbaarheid van corporatiewoningen De bovenstaande cijfers geven inzicht in de feitelijke woonlasten van huurders van corporatiewoningen, maar bieden geen antwoord op de vraag in hoeverre de woo n- lasten betaalbaar zijn. Om die vraag te kunnen beantwoorden hebben we normen nodig om te bepalen welke woonlasten wel betaalbaar zijn en we lke niet. Er zijn in Nederland geen algemeen aanvaarde normen voor betaalbare woonlasten. Het Rijk houdt zich al lange tijd afzijdig van deze discussie. Bij gebrek aan landelijke normen bepalen andere partijen op verschillende manieren wat zij betaalbare woonlasten vinden. In de praktijk worden twee soorten normen veel gebruikt: Normen op basis van de woonquote (het aandeel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan woonlasten). Volgens deze redenering zijn woonlasten betaalbaar wanneer huishoudens niet meer dan een bepaald percentage van hun inkomen aan woonlasten uitgeven. Normen op basis van de budgetbenadering. In deze benadering zijn woonlasten betaalbaar als huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoende inkomen overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. In het woonlastenonderzoek voor Tilburg uit 2009 is de betaalbaarheid aan de hand van woonquotes genormeerd. In woonlastenonderzoeken die RIGO daarna in andere Brabantse steden heeft uitgevoerd, is aansluiting gezocht bij de budgetbenadering. Daarom maken we hieronder gebruik van beide manieren om uitspraken te doen over de betaalbaarheid in Betaalbaarheid op basis van normquotes In 2009 zijn bij het vorige woonlastenonderzoek normen opgesteld voor acceptabele huur- en woonquotes. De acceptabele huurquotes waren gebaseerd op de normqu o- tes die waren opgesteld in het kader van Huur op Maat, een landelijke experiment met inkomensafhankelijk huurbeleid. Deze normquotes waren op hun beurt geb a- seerd op de huurtoeslagregeling en cijfers van het Nibud. Om de acceptabele woonquotes te bepalen werden de acceptabele huurquotes verhoogd met 10%, zodat de normen ook ruimte boden voor de overige woonlasten. Zo kwamen de onderstaande normen voor acceptabele woonquotes tot stand. tabel 3-6 No rm en accep ta bele woonquotes Bron: Woonlastenonderzoek Tilburg 2009 Alleenstaanden Samenwonenden Gezinnen Primaire doelgroep 40% 35% 30% Tot modaal 45% 40% 35% Op basis van de normquotes uit 2009 is berekend hoeveel huurders van corporati e- woningen hogere woonlasten hebben dan de norm. In tabel 3-7 zijn de uitkomsten voor 2013 vergeleken met

30 tabel 3-7 Pe rcentag e en a antal hu ishoudens me t w oonlasten b oven de no rm quote % boven normquote aantal huishoudens saldo Primaire doelgroep 45% 48% Tot modaal 11% 17% Bron: WoON 2006 en 2012, woningmarktsimulatie RIGO Bij de primaire doelgroep is het percentage huurders met woonlasten boven de normquote gestegen van 45% in 2009 naar 48% in In aantallen bedraagt de toename huishoudens. Van de doelgroep tot modaal heeft in % hogere woonlasten dan de norm. Hoewel dit percentage sterk gestegen is ten opzichte van 2009, is de toename in aantallen gemeten beperkt (65 huurders), omdat de totale doelgroep tot modaal kleiner is geworden. Voor de primaire doelgroep is in tabel 3-8 een uitsplitsing gemaakt naar typen huishoudens. Hierin is te zien dat de toename van het aantal huurders met woonlasten boven de normquote vooral heeft plaatsgevonden bij alleenstaanden tot 55 jaar en gezinnen. Bij de samenwonenden zonder kinderen is juist sprake van een afname. tabel 3-8 Pe rcentag e en a antal hu ishoudens me t w oonlasten boven de no rm quote Bron: WoON 2006 en 2012, woningmarktsimulatie RIGO % boven normquote aantal huishoudens saldo alleenstaanden tot 55 jaar 51% 61% samenwonenden tot 55 jaar 47% 47% alleenstaanden vanaf 55 jaar 47% 42% samenwonenden vanaf 55 jaar 30% 16% gezinnen 47% 55% Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering De budgetbenadering voor het bepalen van betaalbare woonlasten wordt onder meer gebruikt door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), bijvoorbeeld bij het adviseren van woningcorporaties over betaalbare huren en het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het verkrijgen van een hypotheek. Hierbij wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald d oor de overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te trekken. In deze benadering vormen de woonlasten dus een resultante van het inkomen en de overige uitgaven. Dit om te zorgen dat huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoend e budget overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. Het gevolg is wel dat wanneer 26

31 andere uitgavenposten stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van bezuinigen, de ruimte voor woonlasten kleiner wordt. Het Nibud houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel zij kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onderscheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van het daadwerkelijke bestedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Aan de hand van deze cijfers berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten. Het Nibud adviseert om voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie figuur 3-2). De projectgroep woonlasten die dit onderzoek begeleidt, heeft ervoor gekozen om hierbij aan te sluiten. figuur 3-2 Budgetb enadering Nibud (schematische weerga ve ) inkomen Uitgaven 50 % ruimte voor woonlasten voorbeeld overige uitgaven norm overige uitgaven 50 % basis overige uitgaven Inkomen Bron: Nibud-rapportage Betaalbare woonlasten Bij het bepalen van de advieshuren rekent het Nibud de energielasten van huisho u- dens mee bij de overige uitgaven. Het Nibud gaat daarbij uit van de energetische kw a- liteit van een appartement met een C-label. Om de advieshuren te kunnen vertalen in woonlastennormen (inclusief ruimte voor energie) halen we de kosten voor energie (gas, elektriciteit en water) uit de bedragen voor overige uitgaven, zodat de bestedingsruimte voor woonlasten inclusief energie kan worden berekend en afgezet tegen de werkelijke woonlasten. Een laatste belangrijke keuze is om per type huishouden een minimale besteding s- ruimte aan woonlasten te hanteren, die gebaseerd is op de bestedingsruimte van 27

32 minima 17. De redenering hierachter is dat wanneer de woonlasten van huishoudens net zo hoog (of lager) zijn als wat de minima kunnen betalen, er geen sprake kan zijn van te hoge woonlasten, hooguit van een inkomensprobleem. In tabel 3-9 is de maximale bestedingsruimte per doelgroep afgebeeld. tabel 3-9 Maximale beste dingsru im te aan netto wo onlasten (huur na aftrek van huurtoeslag en energ ie) p er i nko mensgroep Bron: RIGO o.b.v. Nibud minima primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens alleenstaande tot 65 jaar alleenstaande vanaf 65 jaar paar tot 65 jaar paar vanaf 65 jaar eenoudergezin gezin Te hoge woonlasten Anno 2013 hebben huurders (14%) in de huurvoorraad van de corporaties te hoge woonlasten (tabel 3-10). De meeste huishoudens met te hoge woonlasten behoren tot de primaire doelgroep. Binnen de primaire doelgroep heeft 22% te hoge woonlasten en binnen de secundaire doelgroep 8%. Huishoudens met een midden - of hoger inkomen die een corporatiewoning huren, kunnen hun woonlasten over het algemeen prima betalen. Van de huishoudens met te hoge woonlasten betaalt 55% tot 100 te veel aan woonlasten. Een kwart betaalt 100 tot 200 te veel aan woonlasten bij 20% gaat het om meer dan 200. tabel 3-10 Aanta l en aand eel huu rders in de huu rvo orraad van co rpora ties met te hoge woon lasten, aantal aandeel aandeel binnen groep primaire doelgroep % 22% secundaire doelgroep % 8% lage middeninkomens 10 0% 1% hoge middeninkomens 10 0% 1% hoge inkomens 0 0% 0% totaal % 14% 17 Hierin verschilt dit onderzoek van eerdere woonlastenonderzoeken van RIGO, zoals in s - Hertogenbosch en Breda. 28

33 De groep met te hoge woonlasten bestaat voor 39% uit eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar. Binnen de totale groep eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar gaat het om 20% (zie tabel 3-11). De meeste tweepersoonshuishoudens lijken weinig moeite te hebben met het betalen van hun woonlasten. tabel 3-11 Aanta l en aand eel huu rders in de huu rvo orraad van co rpora ties m et te hoge woon lasten naa r huishoudenstype, aantal aandeelbinnen groep alleenstaande tot 55 jaar % 20% alleenstaande vanaf 55 jaar % 15% paar tot 55 jaar 190 5% 10% paar vanaf 55 jaar 310 8% 7% eenoudergezin 320 8% 10% gezin % 12% totaal % 14% De groep met te hoge woonlasten woont vooral in huurwoningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (tussen 374 en 536). Dat komt vooral omdat er veel woningen zijn in dit prijssegment. Binnen dit segment gaat het om 11% van de huu r- ders. Over het algemeen geldt dat hoe duurder de huurwoning is, hoe vaker men te maken heeft met te hoge woonlasten (zie tabel 3-12). tabel 3-12 Aanta l en aand eel huu rders in de huu rvo orraad van co rpora ties met te hoge woon lasten naa r huurprijs klasse, aantal aandeel aandeel binnen groep tot kwaliteitkortingsgrens % 11% tot eerste aftoppingsgrens % 11% tot tweede aftoppingsgrens % 14% tot huurtoeslaggrens % 22% vrije sector % 51% totaal % 14% 3.4 Betaalbaar aanbod in de koopsector Voor de koopsector stelt het Nibud jaarlijks financieringslasttabellen op, die onder meer gebruikt worden door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Op basis van deze tabellen kan berekend worden hoeveel een huishouden gegeven zijn bruto i n- komen en leeftijd maximaal kan lenen voor de aankoop van een woning. Er wordt daarbij geen onderscheid gemaakt naar huishoudengrootte. Wel is van belang of het inkomen door één of meerdere personen wordt verdiend. Een tweede inkomen wordt namelijk niet volledig meegeteld. 29

34 In tabel 3-13 is de maximale hypotheeksom per doelgroep weergegeven, op basis van de NHG-normen die in 2014 gehanteerd worden, bij een toetsrente van 5,0%. De maximale hypotheek is niet per definitie hetzelfde als de maximale koopsom. Wanneer een koper eigen vermogen inbrengt, kan hij een duurdere woning kopen dan de hoogte van de hypotheek. Bij een eventuele restschuld die de koper wil meefinanci e- ren geldt het omgekeerde. Daarnaast spelen de kosten koper een rol. Door de strengere hypotheekregels kunnen kopers die in de toekomst niet meer meefinancieren en moeten ze daarvoor dus hun spaargeld aanboren. tabel 3-13 Ma xima le h ypotheek per doelg roep Doelgroep Maximale hypotheek (NHG) Primaire doelgroep 1 ps. ( ): max ; > 1 ps. ( ): max Secundaire doelgroep max Lage middeninkomens max Hoge middeninkomens max Bron: NHG De bovenstaande prijsgrenzen gebruiken we om te bepalen welk deel van het koopaanbod betaalbaar is voor de verschillende doelgroepen. Daarbij gaan we ervan uit dat woningzoekenden de kosten koper betalen met hun spaargeld en niet meefina n- cieren in de hypotheek. We houden geen rekening met opgebouwd vermogen of restschulden uit de vorige woning. De recente transacties in de koopsector vormen geen goede afspiegeling van de o m- vang van het aanbod. Dat komt omdat er in de huidige woningmarkt meer woningen te koop staan dan er worden verkocht. Daarom kiezen we ervoor om uit te gaan van het aanbod aan woningen die te koop worden aangeboden op Funda. Dat w aren er begin 2014 bijna In tabel 3-14 en tabel 3-15 is het aanbod uitgesplitst naar wijk en prijsklassen 18 (respectievelijk absoluut en relatief). Er worden relatief veel betaalbare koopwoningen aangeboden in de wijken West, Oud-Noord en Oud-Zuid. Toch worden bijna geen koopwoningen aangeboden die betaalbaar zijn voor huishoudens uit de primaire doelgroep die minder verdienen dan de maximum-inkomensgrens voor alleenstaanden. Voor de secundaire doelgroep en de middeninkomens zijn in Tilburg wel alternatieven in de koopsector voorhanden. 18 Transactieprijzen in Funda, met een correctie van 6,5% op de vraagprijzen. Bij woningen die v.o.n. verkocht worden, is de geschatte transactieprijs gelijk aan de vraagprijs. 30

35 tabel 3-14 Aanbod in de k oopsector naa r w ij k en p r ijsklasse Wijk tot Bron: Funda tot tot tot tot vanaf Berkel-Enschot Centrum Noord Oost Oud-Noord Oud-Zuid Reeshof Udenhout West Zuid Onbekend Totaal tabel 3-15 Aanbod in de k oopsector naa r w ij k en p r ijsklasse Wijk tot Bron: Funda tot tot tot tot vanaf Berkel-Enschot 0% 0% 0% 1% 4% 95% Centrum 0% 15% 8% 18% 8% 52% Noord 0% 8% 17% 23% 16% 37% Oost 0% 0% 0% 0% 10% 90% Oud-Noord 1% 18% 24% 22% 10% 26% Oud-Zuid 0% 15% 19% 22% 12% 33% Reeshof 0% 0% 4% 12% 16% 68% Udenhout 1% 0% 0% 3% 3% 94% West 0% 26% 26% 13% 9% 26% Zuid 0% 0% 0% 1% 1% 4% Onbekend 0% 0% 0% 0% 4% 96% Totaal 0% 11% 14% 16% 11% 47% 31

36 4 Omvang van de sociale huurvoorraad Hoeveel sociale huurwoningen zijn er in de toekomst nodig in Tilburg? Om die vraag te kunnen beantwoorden is een raming gemaakt van de toekomstige behoefte aan deze woningen. Op basis van de demografische en economische trends brengen we in dit hoofdstuk de ontwikkeling van de inkomensgroepen in beeld. Vervolgens maken we onder gedane aannamen de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad inzichtelijk. De exacte doorwerking van het rijksbeleid, de economie en de demografie op de woningmarkt is en blijft echter ongewis. Er is geen model voorhanden waarmee exact kan worden berekend hoe de toekomst eruit ziet. Wel kunnen op basis van heldere aannamen effecten worden doorgerekend, wat we in dit hoofdstuk hebben gedaan. Ook in 2009 is een raming gemaakt van de benodigde sociale huurvoorraad. Op enkele plaatsen in dit hoofdstuk komen we daarop terug. 4.1 Demografische en economische ontwikkelingen De benodigde omvang van de sociale huurvoorraad huurwoningen van woningcorporaties tot de huurtoeslaggrens ( 681, prijspeil 2013) wordt beïnvloed door onder meer demografische en economische ontwikkelingen en veranderende woonpatronen van huishoudens. Op basis van de provinciale bevolkingsprognose (2011) neemt het aantal huishoudens in Tilburg toe van in 2013 tot in 2020 en in Een toename van huishoudens in de periode 2013 tot 2020 en huishoudens in de periode 2013 tot De toename bestaat vooral uit oudere huishoudens, die in de toekomst naar verwachting vaker in een koopwoning zullen wonen. Wat betreft economische ontwikkelingen hanteren we drie scenario s met aannamen over de ontwikkeling van de koopkracht, die gebaseerd zijn op cijfers van het Centraal Planbureau: een basisscenario, een negatief scenario en een positief scenario. In bijlage 1 staan deze aannamen uitgebreid omschreven. 4.2 Omvang en ontwikkeling van de doelgroepen Volgens het basisscenario blijft de omvang van de primaire doelgroep in aandeel ongeveer gelijk: 37% in 2013, 2020 en In aantal gaat het om een toename van bijna huishoudens. In het negatieve scenario neemt de omvang van de primaire 19 Ter vergelijking: in 2009 werd de omvang van de primaire doelgroep in 2015 op bijna huishoudens geraamd; 34% van het totale aantal huishoudens in Tilburg. 32

37 doelgroep toe met 1 procentpunt; in het positieve scenario neemt de omvang af met 1 procentpunt (tabel 4-1, tabel 4-2 en figuur 4-1). tabel 4-1 Omvang en ontwik ke ling inko mensg roep en in Tilbu rg in de period e 2013 tot volg ens drie scenario s 2013 ontwikkeling negatief basis positef negatief basis positef primaire doelgroep % 38% 37% 36% secundaire doelgroep % 15% 15% 15% lage middeninkomens % 4% 4% 5% hoge middeninkomens % 6% 6% 6% hoge inkomens % 37% 37% 38% totaal % 100% 100% 100% tabel 4-2 Omvang en ontwik ke ling inko mensg roep en in Tilbu rg in de period e 2013 tot volg ens drie scenario s 2013 ontwikkeling negatief basis positef negatief basis positef primaire doelgroep % 38% 37% 36% secundaire doelgroep % 15% 15% 15% lage middeninkomens % 4% 5% 5% hoge middeninkomens % 6% 6% 6% hoge inkomens % 36% 37% 38% totaal % 100% 100% 100% figuur 4-1 Omvang primaire en secundaire doelg roep in Tilbu rg in 2 013, en 2025 vo lgens d rie scena r io s 60% 56% 52% 52% 53% 52% 51% 53% 52% 51% 48% 44% 40% 36% negatief basis positef negatief basis positef primaire + secundaire doelgroep 33

38 De omvang van de secundaire doelgroep neemt volgens elk scenario toe, terwijl de omvang van de lage en hoge middeninkomens ongeveer gelijk blijft. Het aantal hogere inkomens neemt toe, maar in aandeel gaat het om een afname van 1 procentpunt in het basisscenario. Ontwikkeling samenstelling primaire en secundaire doelgroep In 2025 ziet de samenstelling van de primaire en de secundaire doelgroep er anders uit dan in 2013: de doelgroep bestaat vaker uit oudere huishoudens. Het aandeel 65 - plus binnen de doelgroep neemt toe van 27% in 2013 tot 30% in 2020 en 32% in 2025 (figuur 4-2). Onder de toekomstige generatie ouderen binnen de primaire en de secundaire doelgroep ligt het eigen woningbezit hoger dan onder de huidige generatie ouderen. In paragraaf 4.3 houden we hiermee rekening bij de raming van de samenstelling van de woningbehoefte in figuur 4-2 Sa menste lling van de p rima ir e en secundair e doelgroep in 201 3, 2020 en 202 5, economische basisva r iant 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 14% 15% 17% 13% 15% 14% 22% 22% 21% 28% 27% 27% 23% 21% 20% tot 75 jaar 45 tot 65 jaar 25 tot 45 jaar < 25 jaar 4.3 Ontwikkeling van de woningbehoefte Bij de toekomstige woningbehoefte spelen zowel actuele fricties als toeko mstige ontwikkelingen een rol. In deze paragraaf gaan we op beide zaken in, waarna we in paragraaf 4.4 de stap maken naar de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad. Actuele fricties op de woningmarkt Anno 2013 is 24% van de zelfstandig wonende huishoudens in Tilburg verhuisgeneigd ( doorstromers). In 2009 had 20% van de huishoudens verhuisplannen. Deels 34

39 gaat het in 2013 om dezelfde huishoudens als in 2009, huishoudens die hun verhuiswens hebben uitgesteld. Dit is mede een gevolg van de beperkte dynamiek, waardoor het lastiger was om de woonwens te effectueren. Daarmee is de verhuiswens er nog altijd, maar men voegt steeds minder vaak de daad bij het woord. Naast doorstromers zijn er ook starters op zoek naar een zelfstandige woning. Het gaat deels om thuiswonende jongeren en deels om onzelfstandig wonende studenten. Daarnaast bestaat een klein deel uit personen die vanwege een scheiding of de sloop van hun woning (opnieuw) op zoek zijn naar een zelfstandige woning. In figuur 4-3 is de woningvraag van de Tilburgse huishoudens en starters afgezet tegen het potentiële aanbod uit de voorraad in Tilburg dat vrij zou komen als alle doorstromers hun woonwensen zouden realiseren. Het potentiële aanbod is groter dan de vraag van doorstromers, omdat huishoudens die naar een intramurale instelling of naar het buitenland verhuizen wel een zelfstandige woning aanbieden, maar er niet een vragen. De vraag van huishoudens van buiten Tilburg is bij de actuele fricties in figuur 4-3 niet meegenomen. Onder de gedane aannamen is er anno 2013 een vraagoverschot aan grondgebonden koopwoningen. Er zijn meer doorstromers die een grondgebonden koopwoning vr a- gen dan doorstromers die er een aanbieden. In vergelijking met is de vraagdruk afgenomen, vooral omdat het potentiële aanbod aan grondgebonden koopwoningen is toegenomen. De vraagdruk van grondgebonden huurwoningen is in de periode 2009 tot 2013 toegenomen en de vraagdruk van koopappartementen afgenomen. De vraagdruk van huurappartementen is ongeveer gelijk gebleven, omdat zowel vraag als aanbod in de periode 2009 tot 2013 is toegenomen. Huurappartementen zijn vooral populair onder startende huishoudens. figuur 4-3 Woning vraag van Tilburgse hu ishouden s en starte rs naar woning type afgezet t egen het potentiële aanbod in Tilbu rg, en vraag starters vraag doorstromers potentieel aanbod eg mg eg mg eg mg eg mg koop huur koop huur Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 35

40 Woningbehoefte in 2020 en 2025 In tabel 4-3 is de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven naar eigendom s- verhouding. Bij deze exercitie zijn de woonpatronen anno 2013 geprojecteerd op de geprognosticeerde bevolking in de toekomst. Daarbij houden we er rekening mee dat ouderen in de toekomst steeds vaker in een koopwoning zullen (blijven) wonen en dat de koopsector voor jongeren minder toegankelijk is (zoals in bijlage 1 toegelicht). Andere woonpatronen houden we constant. Dit betekent dat ook in de toekomst hogere inkomens in gelijke mate als nu in de betaalbare huurvoorraad wonen. In paragraaf 4.4 gaan we in op de vraag wat een afname van de goedkope scheefheid betekent voor de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad. Onder de gedane aannamen neemt de behoefte aan zowel koop- als huurwoningen toe. In het basisscenario gaat het om een toename van huurwoningen in 2013 tot 2020 en huurwoningen in 2013 tot In het negatieve scenario is er een grotere behoefte aan huurwoningen, in het positieve scenario een kleinere behoefte. tabel 4-3 Ontwikke ling va n de woningbehoef te in T ilburg in d e periode t ot 2025 vo lgens d rie scena r io s tot tot tot 2025 negatief basis positief negatief basis positief negatief basis positief koop huur onzelfstandig totaal Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 4.4 De benodigde omvang van de sociale huurvoorraad De benodigde omvang van de sociale huurvoorraad (huurwoningen van woningcorporaties tot 681) is moeilijk exact te bepalen. Het kabinetsbeleid stuurt aan op krimp van de sociale sector en bevordering van het eigen woningbezit. Op lokaal niveau is het zaak deze krimp niet ten koste te laten gaan van de zwakkeren in de samenleving, waarvoor deze sector in de kern is bestemd. Omdat scheefheid nooit volledig valt te voorkomen, zal er in de toekomst altijd een bepaalde mate van overmaat benodigd zijn. De omvang van deze scheefheid is van diverse zaken afhankelijk. Ten eerste van de instroom. De instroom wordt sinds 2011 door de 90%-norm strakker geregeld dan voorheen. Maar scheefheid ontstaat niet alleen aan de voordeur, zeker voor jongeren geldt dat zij met een laag inkomen instromen en dan carrière maken waardoor scheefheid ontstaat. Het is niet uit te sluiten dat deze jongeren vaker dan in het verleden voor de huur kiezen én hier ook langer blijven zitten. De koopsector heeft i m- mers aan toegankelijkheid (beperktere financieringsmogelijkheden) en aantrekkelij k- heid (weliswaar lagere prijzen, maar ook beperkt p erspectief op waardestijging) ingeboet. Maar er zijn ook krachten die scheefwonen minder aantrekkelijk maken, zoals 36

41 de trend richting meer marktconforme huren en de inkomensafhankelijke huurverh o- ging. Hoe deze beleidsmaatregelen uiteindelijk doorwerken op de woningmarkt is onduidelijk. Vandaar dat we in dit hoofdstuk naast drie toekomstscenario's werken met var i- anten voor wat betreft de ontwikkeling van de scheefheid. Actuele fricties Anno 2013 zijn er als we de totale startersvraag meerekenen tekorten aan zowel huurwoningen tussen de kwaliteitskortingsgrens ( 374) en de eerste aftoppingsgrens ( 536) als in de prijssegmenten daarboven (figuur 4-4). Goedkope huurwoningen tot 374 hebben (op basis van de woonwensen) een zwakkere marktpositie ; niet door de prijs, maar vanwege de kwaliteit. In de praktijk komt leegstand van deze woningen vermoedelijk niet voor. figuur 4-4 Won ingvraag v an Tilbu rgse huishoudens en starte rs die een huu rw o- ning wensen afgezet tegen het potentië le aanbod aan huurwoningen in T ilbu rg, < > 681 vraag starters vraag doorstromers potentieel aanbod Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Bij de vraag van starters geldt echter dat het deels een beleidsmatige keuze is in hoeverre deze vraag wordt gehonoreerd. Niet elke starter die wil toetreden op de w o- ningmarkt hoeft per direct een woning te krijgen, een jaartje wachten kan vaak best. Daarnaast geldt dat niet alle starters op zoek zijn naar een woning in de gemeente Tilburg. Als we de startervraag voor 50% meetellen dan zou het actuele tekort in de sociale huurvoorraad (< 681) ruim woningen bedragen. Bij 25% is vraag en aanbod ongeveer met elkaar in evenwicht. 37

42 De benodigde omvang in 2020 en 2025 In paragraaf 4.2 werd duidelijk dat het aantal huishoudens dat tot de primaire en secundaire doelgroep behoort toeneemt. Niet al deze huishoudens doen een beroep op de sociale huurvoorraad: een deel woont in de koopsector en zal hier naar ve r- wachting blijven wonen (vooral ouderen met inkomensterugval). Daarnaast wonen er ook huishoudens met een hoger inkomen in de sociale huurvoorraad: anno 2013 bedraagt de goedkope scheefheid, volgens de definitie van het Rijk, 24% (zie 2.3). Bij de raming van de benodigde sociale huurvoorraad moeten we daar rekening mee houden en dus niet alleen kijken naar de (ontwikkeling van de) omvang van de primaire en secundaire doelgroep. In tabel 4-4 is de ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen weergeven. In de tabel is de behoefte uitgesplitst naar de primaire en secundaire doelgroep en de overige huishoudens. Onder de gedane aannamen neemt de behoefte aan woningen in de sociale huurvoorraad toe met circa woningen in de periode 2013 tot 2020 en met woningen in de periode 2013 tot 2025 (basisscenario). tabel 4-4 Ontwikke ling va n de behoefte aan socia le huurwoningen in T ilburg in de periode to t volgens d r ie scenario s en gedane aannamen huidige (woon)situatie negatief basis positief negatief basis positief A. primaire en secundaire doelgroep Waarvan woonachtig in: B. sociale huurvoorraad C. overige voorraad D. sociale huurvoorraad bewoond door overige huishoudens E. = B+D benodigde sociale huurvoorraad ontwikkeling 2013 tot Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie De benodigde omvang bij een afnemende scheefheid In tabel 4-4 is de scheefheid in de toekomst constant gehouden en verschuift alleen gering vanwege verandering van de omvang en samenstelling van de inkomensgro e- pen. De instrumenten om scheefheid aan te pakken nemen echter toe. Mede onder druk van de EU is het woningtoewijzingsregime aangescherpt en daarnaast zijn er mogelijkheden om aan hogere inkomensklassen huurverhogingen op te leggen. 20 De benodigde sociale huurvoorraad in 2013 is in lijn met de raming uit 2009 van de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad in 2015 ( woningen). 38

43 29% 28% 27% 26% 25% 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12% 11% 10% aantal huishoudens in betaalbare voorraad In figuur 4-5 en tabel 4-5 is de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad in 2020 weergegeven bij diverse (goedkope) scheefheidspercentages (in het economisch basisscenario). Als de sociale huurvoorraad in 2020 voor 19% wordt bewoond door huishoudens die niet tot de primaire of secundaire doelgroep behoren kan de sociale huurvoorraad in omvang gelijk blijven. Houden we ook rekening met actuele fricties dan is het afhankelijk van in welke mate de startersvraag wordt gehonoreerd of een toe- of afname van de sociale huurvoorraad is gewenst. figuur 4-5 Benodigde omvang van de socia le huu r v oorraad in in het basisscenario bij d iv erse (goed kope) scheefheidsperc entages (e xc lusief actuele fri c- ties ) bij scheefheid 2020 basisscenario 2013 (31.270) (30.790) bij afname scheefheid tot 19% (29.150) bij afname scheefheid tot 10% (26.300) 0 scheefheidspercentage primaire en secundaire doelgroep overige huishoudens Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 39

44 tabel 4-5 Ontwikke ling va n de benodigde o mvang v an de socia le huu rvoo r raad in de periode to t in het basisscena r io bij d iver s e scheefheidsva r iante n (e xc lusief actuele fric ties) 21 scheefheid primaire en secundaire doelgroep (A) overige huishoudens (B) benodigde omvang sociale huurvoorraad (A+B) 2013 huidige (woon)situatie 24% basis 24% % % % ontwikkeling 2013 tot % % % % Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Gewenste differentiatie binnen de sociale huurvoorraad In tabel 4-6 is de ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen volgens het basisscenario in 2020 verder uitgesplitst naar kernvoorraad, overige sociale huur en inkomensgroepen. De toenemende behoefte aan sociale huurwoningen manifesteert zich vooral in de kernvoorraad en is afkomstig van zowel de primaire doelgroep, de secundaire doelgroep als de hogere inkomens. Dit komt omdat in de projectiemeth o- de de huidige woonpatronen worden doorgetrokken. In de vorige passage is daarom gewerkt met verschillende scheefheidsscenario s. Volgens de advieshuren van het Nibud zou een groot deel van de secundaire doelgroep ook woningen boven de twe e- de aftoppingsgrens kunnen betalen. Als de extra behoefte aan socia le huurwoningen van huishoudens uit de secundaire doelgroep wordt opgevangen in de overige sociale huurwoningen, dan is de benodigde uitbreiding van de kernvoorraad minder groot. 21 Bij de raming van de benodigde sociale huurvoorraad uit 2009 is ook gerekend met een scheefheidspercentage van 23%. 40

45 tabel 4-6 Ontwikke ling va n de benodigde o mvang v an de socia le huu rvoo r raad in de periode to t in het basisscena r io uitgesplitst naa r ke rn voorraad en inkomensgroep primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) A + B hogere inkomens totaal 2013 kernvoorraad overige sociale huur totaal sociale huur behoefte 2020 kernvoorraad overige sociale huur totaal sociale huur ontwikkeling kernvoorraad overige sociale huur totaal sociale huur Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 41

46 Bijlagen 42

47 Bijlage 1 Aannamen toekomstverkenning Demografische ontwikkelingen Wat betreft demografische ontwikkelingen is in deze studie aangesloten bij de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (2011). De ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling volgens deze prognose is weergeven in tabel b- 1 en figuur b- 1. tabel b - 1 Ontw ikke ling v an het aanta l huishouden s naar leeftijd en type in Ti l- burg in de periode t ot ontwikkeling 2013 tot 2025 < 25 jaar eenpersoons meerpersoons tot 45 jaar eenpersoons tweepersoons gezin tot 65 jaar eenpersoons tweepersoons gezin tot 75 jaar eenpersoons meerpersoons eenpersoons meerpersoons totaal Bron: prognose Noord-Brabant 2011, bewerking RIGO figuur b - 1 Hu ishoudenssamenste lling naa r leef tijd in Tilbu rg in en % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 9% 12% 11% 13% 32% 31% 35% 34% 12% 11% tot 75 jaar 45 tot 65 jaar 25 tot 45 jaar < 25 jaar Bron: prognose provincie Noord-Brabant 2011, bewerking RIGO Op basis van de provinciale huishoudensprognose neemt het aantal huishoudens in Tilburg toe met huishoudens in de periode 2013 tot De huishoudenstoe- 43

48 name bestaat vooral uit eenpersoonshuishoudens en ouderen. Het aantal 65 -plussers neemt toe met huishoudens in de periode 2013 tot Het aandeel 65 -plus neemt toe van 21% in 2013 tot 24% in Economische ontwikkelingen De financiële speelruimte van huishoudens op de woningmarkt hangt af van hun koopkracht. In 2012 daalde de koopkracht volgens het Centraal Planbureau (CPB) met -2,4%. Voor 2013 verwacht het CPB eveneens een daling van -1%, gevolgd door een toename van 1% in 2014 (bron: CPB, kortetermijnraming december 2013). Dit is weergegeven in de basisvariant in tabel b- 2. Ook na 2014 gaan we bij de basisvariant uit van een positieve koopkrachtontwikkeling van +0,5%. Bij de positieve variant gaan we uit van 1%, terwijl we bij de negatieve variant uitgaan van een koopkracht die in de periode 2015 tot 2025 gelijk zal blijven aan het niveau van Hoe de economische crisis zich daadwerkelijk zal ontwikkelingen is echter uitermate onzeker. tabel b - 2 Koopkrachtontwik ke ling van hu ishoudens in Nederland ( jaarlij kse toe - en afname in p rocentp unten), we rke lij ke ontwikke ling in 2012 en prognose tot vo lgens d rie va r ianten tot 2025 basis werkenden -2,25-0,75 1,50 0,50 uitkeringsgerechtigden -2,00-1,75 1,00 0,50 gepensioneerden -2,00-2,25 0,00 0,50 totaal -2,40-1,00 1,00 0,50 positief werkenden -2,25-0,50 2,00 1,00 uitkeringsgerechtigden -2,00-1,50 1,50 1,00 gepensioneerden -2,00-2,00 0,50 1,00 totaal -2,40-0,75 1,50 1,00 negatief werkenden -2,25-1,00 1,00 0,00 uitkeringsgerechtigden -2,00-2,00 0,50 0,00 gepensioneerden -2,00-2,50-0,50 0,00 totaal -2,40-1,25 0,50 0,00 Bron: CPB, bewerking RIGO, RIGO Ontwikkeling van het eigenwoningbezit De afgelopen decennia is het eigen woningbezit in Nederland gestaag toegenomen (figuur b- 2). De afgelopen drie jaar is deze toename echter tot stilstand gekomen. Onder de nieuwe generatie huishoudens is het eigen woningbezit zelfs gedaald. Was in 2009 nog 38% van alle huishoudens onder de dertig jaar in een koopwoning te vinden, in 2012 is dit aandeel gedaald naar 35% (landelijke cijfers). Op de achtergrond spelen strengere kredieteisen, toegenomen risicobesef en ontwikkelingen op de a r- beidsmarkt, die er voor zorgen dat jonge woningzoekenden zich niet kunnen en ook liever niet te snel willen binden aan een koopwoning. We zien ook dat jongeren vaker 44

49 aandeel eigen woningbezit dan voorheen in het alternatieve circuit zijn gehuisvest of inwonend zijn, dat kinderen langer bij hun ouders blijven wonen of na een studie of scheiding weer bij hun ouders intrekken. Voor de toekomst veronderstellen we dat het eigen woningbezit onder nieuwe gen e- raties nog wat lager zal zijn. Dat wil zeggen dat jongeren in 2025 structureel minder vaak eigenaar-bewoner zijn in vergelijking met hun leeftijdgenoten in Ze kopen nog wel, maar pas op latere leeftijd. We gaan ervan uit dat de instroom in de koopsector in de periode 2012 tot % lager komt te liggen dan in de periode 2006 tot 2009 en in de periode 2015 tot %. Onder de toekomstige generatie ouderen ligt het eigen woningbezit wel hoger. Steeds meer ouderen hebben in een eerder stadium van hun wooncarrière de stap naar een koopwoning gemaakt, terwijl de generatie voor wie een eigen huis alleen voor de happy few was weggelegd langzaam maar zeker in de minderheid raakt. figuur b - 2 Ontwikke ling v an het aandee l e igenwon ingbezit naa r leef tijd in N e- derland in tot % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% % leeftijd hoofd huishouden Bron: WBO 1990 en 1998, WoON 2009 en 2012, bewerking RIGO 45