Jaarverslag Helemaal Ons Huis 2015
Inhoudsopgave Gegevens stichting 3 Voorwoord 4 Wonen blijft 5 Beleidsplan Wonen blijft 5 Betaalbaar wonen 7 Passend wonen 8 Duurzaam wonen 11 Actief samenwerken 12 Vitale buurten 14 De voorraad 17 Dienstverlening en communicatie 18 Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel 20 Financiële continuïteit 25 Verslag van de Ondernemingsraad 33 Verslag van de Raad van Toezicht 35 Verkorte jaarrekening 2015 45 Financiële kengetallen 46 Vennootschappelijke balans 47 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 48 Kasstroomoverzicht 49 Overige toelichtingen en controleverklaring accountant 50 Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze. Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave. Bij de foto op de voorzijde: Huurders praten actief mee over besteding van extra middelen tijdens een discussiebijeenkomst op 15 september. 2
Gegevens stichting Naam van de toegelaten instelling Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op Omgezet van vereniging naar stichting Datum en nummer van de inschrijving in het Openbare Register, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken binnen welk rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft Gemeente Ons Huis, Woningstichting 20 mei 1953 12 juli 1995 12 juli 1995 H 25640, in het handelsregister Huidige nummer: 08025640 Apeldoorn en Zutphen Bezoekadres Postadres Telefoon Fax E-mail Internet Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn Postbus 24, 7300 AA Apeldoorn (055) 526 25 00 (055) 526 25 99 info@onshuisapeldoorn.nl www.onshuisapeldoorn.nl Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten 15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit d.d. 19 december 1993 Laatste statutenwijziging: 3 juli 2003 Naamswijziging en BBSH aanpassingen De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties 3
Voorwoord Betaalbaar bouwen De ontwikkelingen in de wereld hebben een steeds grotere impact op de lokale situatie, ook in Apeldoorn en Zutphen. De gemeenten zijn druk doende opvangcentra voor asielzoekers te realiseren en corporaties is gevraagd de huisvesting van statushouders te organiseren. Dat deden we al, maar door de groeiende aantallen wordt dit de komende tijd een grote opgave. Bij het schrijven van dit voorwoord lukt het ons nog om aan de huisvestingsvraag te voldoen. Maar wij verwachten op langere termijn met de huidige woningen de vraag niet meer te kunnen beantwoorden. Dat betekent dat we de komende jaren voor de uitdaging staan om meer woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Ons Huis realiseerde 14 sociale huurwoningen in nieuwbouwproject Schatkamer van Zuid. In 2015 hebben we in de Schatkamer van Zuid opnieuw betaalbare woningen gerealiseerd. We willen en kunnen meer bouwen. De financiële situatie is positief, de kasstromen zijn op orde en de organisatie is opnieuw ingericht zodat Ons Huis klaar is voor de toekomst. Het ontbreekt echter nog aan voldoende locaties om sociale huurwoningen toe te kunnen voegen aan de voorraad. Betaalbaar houden Betaalbaar en goed wonen in vitale buurten is ons doel. Hier kiezen we voor. Alle activiteiten en inspanningen van Ons Huis richten zich hier op. Het jaarverslag 2015 geeft daar een goed beeld van. Ons Huis is trots op de behaalde resultaten. Zo hebben we slechts een inflatievolgende huurverhoging voor onze primaire doelgroep doorgevoerd. Dat gaan we in 2016 ook doen. Onze vrijkomende woningen (96%) hebben we vooral aan de primaire doelgroep toegewezen. We verduurzamen ons bezit volop, mede dankzij de Gelderse Impulssubsidie. We hebben in 2015 bijna duizend labelstappen gemaakt. Dit betekende voor de huurders van honderden woningen gemiddeld een forse vermindering van woonlasten! De huurachterstand is slechts 0,64%. In deze tijd waarin onze doelgroep het financieel moeilijk heeft, is dat voorwaar een goede prestatie. Ons huurincasso-proces en onze prijsstelling zijn erop gericht de achterstand uiteraard zo laag mogelijk te houden. We hebben de grondlocaties voor de realisatie van dure koopwoningen verkocht. En we verkopen nagenoeg alleen woningen in de vrije sector. Kortom, we richten onze pijlen op datgene waarvoor we zijn opgericht. Dat doen we in nauw overleg met onze belanghouders en partners in de steden. In Apeldoorn hielden we samen met onze collega corporaties een druk bezochte stakeholderbijeenkomst waar we de meningen rondom actuele thema s ophaalden. We zijn blij dat het Ons Woongoed is gelukt om in 2015 een nieuw bestuur te formeren. Zo blijven we met de huurders in gesprek om te blijven realiseren wat voor hen belangrijk is: goed en betaal wonen in een vitale buurt! Maarten van Gessel 4
Wonen blijft Beleidsplan Wonen blijft In Wonen blijft, het beleidsplan 2013-2016, formuleerde Ons Huis haar missie als volgt: Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam wonen en werken actief samen aan het vitaal maken en houden van buurten. Betaalbaar, passend, duurzaam en werken aan vitale buurten staan precies in de goede volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als we in een situatie komen waarin we gedwongen worden om te kiezen. Betaalbaar wil zeggen dat de woonlasten op te brengen zijn door onze huurders. Betaalbaar wonen blijft onze missie. Passend betekent dat de juiste woningen op het juiste moment beschikbaar zijn, voor een passende prijs. Onze partners in de stad bieden zo nodig ondersteuning bij het zelfredzaam zijn. Met duurzaam wonen bedoelen we dat Ons Huis voor kwaliteit gaat en daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het vastgoed en de buurten waarin dat vastgoed staat, willen we op waarde houden. En dat zit hem natuurlijk niet alleen in de stenen. Buurten vitaal maken en houden doen we met anderen. Ons Huis wil hierin verbindend zijn. We zien de klant als co-producent waarmee we de leefbaarheid en de samenhang in een buurt of complex kunnen verbeteren. Kernwaarden Onze missie is niet compleet zonder dat we ons afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar omgaan. Ons Huis heeft belangrijke waarden gekozen, die ons helpen om de missie waar te maken: Verantwoord ondernemen: maatschappelijk rendement behalen op een zakelijke manier. Creativiteit: waardoor we kunnen blijven doen waarvoor we zijn. Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante veranderingen en ontwikkelingen Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander is de kern van goede dienstverlening; collegialiteit en partnerschap. Wijkschouw in samenwerking met de Woonmensen in Rivierenbuurt. 5
Wonen blijft Agenda 2013-2016 Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal thema s voor de periode 2013-2016. De prestaties in grote lijnen op het betreffende beleidsterrein in 2015 staan hieronder cursief vermeld. Huurders in positie: gericht inzetten op leefbaarheid, preventie van overlast en sociale kwaliteit. Het aantal kwetsbare huurders neemt toe, daar anticiperen we op. Ons Huis zet gericht in op preventie en oplossen van overlast en mobiliseert huurders om de sociale kwaliteit in de wijken te bevorderen. Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken: door het scheiden van wonen en zorg is juist samenwerken op het gebied van wonen en zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten en biedt mogelijkheden aan voor hulpmiddelen in huis om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. De Apeldoornse corporaties en dus ook Ons Huis willen de toegankelijkheid van de woningen verbeteren. In 2015 is er een onderzoek gedaan naar de toegankelijkheid van onze seniorenwoningen. Er zijn een aantal complexen benoemd waar we in 2016 werkzaamheden gaan uitvoeren. Verduurzamen van de woningvoorraad: werken aan een toekomstbestendige woningvoorraad en een goede rentmeester zijn voor het opgebouwde maatschappelijk vermogen. In 2015 werden in 217 woningen energetische verbeteringen aangebracht waardoor de energielasten voor de huurders fors afnemen. Aan het bezit werden duurzame en onderhoudsarme woningen toegevoegd. Herijken strategisch voorraadbeleid: waardesturing van ons vastgoed door de strategie van onze complexen aan te passen op de huidige en toekomstige vraag. Verhuurbaarheid, rendement en volkshuisvestelijke doelen wegen we tegen elkaar af. In 2015 is een pilot gestart voor de inrichting van assetmanagement. Er is software aangeschaft voor het ondersteunen van keuzes die binnen het assetmanagement worden gemaakt. Begin 2016 treedt een assetmanager in dienst. Nieuwbouw: in de beperkte mogelijkheden die we hebben, kiezen we voor nieuwbouw die past bij de volkshuisvestelijke opgave in de stad. In 2015 bouwde Ons Huis 14 huurwoningen in Schatkamer van Zuid die in januari 2016 zijn opgeleverd. Ontwikkelen nieuw verdienmodel: betaalbaar wonen aanbieden en ook nog vernieuwen en investeren. Dat maken we mogelijk door minder uit te geven en te besparen en de schuldenlast te beperken. We onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel fusie met collega-corporaties kan bijdragen. In de jaren 2013 tot en met 2015 zijn de bedrijfslasten fors teruggedrongen evenals de onderhoudsuitgaven. Ook zijn de schulden fors terug gedrongen waardoor de rentelasten afnemen. We vertalen ons beleidsplan Wonen blijft in strategische doelen en succesbepalende factoren met bijbehorende kritieke prestatie indicatoren. Simultaan aan de strategische agenda werkt Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur, organisatie-processen en het management. Zo is in 2015 de organisatie opnieuw ingericht. Door de basis op orde te hebben, kunnen we onze doelen bereiken. Actieve bewoners bij de landelijke Opschoondag in maart 2015. 6
Wonen blijft Betaalbaar Wonen In het beleidsplan Wonen Blijft heeft betaalbaar wonen een hoge prioriteit. In 2015 hebben de volgende activiteiten bijgedragen aan deze doelstelling: Huurverhoging Bij de jaarlijkse huurverhoging heeft Ons Huis voor de doelgroep van beleid een inflatievolgende huurverhoging doorgevoerd. De huurverhoging voor sociale huurwoningen bedroeg daarom 1% voor de laagste inkomens tot 34.229 en de middeninkomens tussen 34.229 en 43.786. Daarbij is ook rekening gehouden met de streefhuur van een woning. Voor huurders in een sociale huurwoning met een inkomen boven 43.786 paste Ons Huis een inkomensafhankelijke huurverhoging toe van 5% (4% + 1% inflatie). De maximale huurprijsgrens die we daarbij hanteerden was 730. De bewoners van vrije sectorwoningen (huurprijs boven 710,68) hadden te maken met inflatievolgend huurbeleid. Passend toewijzen In het kader van passend toewijzen heeft Ons Huis per 1 december 2015 van 1.189 woningen de streefhuurprijs verlaagd. Passend toewijzen houdt in dat aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moet worden toegewezen onder de aftoppingsgrens. Voor 2015 was de aftoppingsgrens voor één- of tweepersoonshuishouden 576,87 en voor grotere huishoudens 618,24. Energetische maatregelen Ons Huis past energetische maatregelen toe om woningen energiezuiniger te maken. Dit levert huurders lagere woonlasten op. In 2015 heeft 35% van de woningen energielabel C, 17% energielabel B en 16% energielabel A. In 2014 hebben we in de laagbouwwoningen aan de Breitnerstraat e.o. en in woningen aan de Boerhaavestraat e.o. energetische maatregelen uitgevoerd, die inmiddels zijn afgerond. De bewoners hebben over 2015 kunnen profiteren van lagere energiekosten. De gemiddelde besparing op de woonlasten is voor de bewoners van de Breitnerstraat e.o. 491 per woning per jaar en voor de huurders aan de Boerhaavestraat e.o. 336 per woning per jaar. In totaal voor alle bewoners in die complexen betekent dat een jaarlijkse besparing van 50.000. In 2015 hebben we energetische maatregelen uitgevoerd in 144 appartementen aan de Anklaarseweg, Boerhaavestraat en Fahrenheitstraat. Het gemiddelde energielabel is hier van E naar A gegaan door de volgende veranderingen: enkel glas vervangen voor HR++ glas en het plaatsen van ventilatieroosters, spouwmuurisolatie, isoleren van de plafonds in de bergingen, vraaggestuurde mechanische ventilatie, vervangen collectieve ketel, kierdichting en het plaatsen van zonnepanelen op de daken van de gebouwen voor de individuele appartementen en de elektra van algemene ruimten. In de bergingsgangen is schakelbare ledverlichting aangebracht. De totale kosten van de energetische werkzaamheden bedragen 2,1 miljoen. De subsidiebijdragen voor dit project zijn 550.000 van de robuuste investeringsimpuls (provincie Gelderland) en 300.000 via STEP (Stimuleringsregeling energieprestatie huursector). In 55 appartementen aan de Rustenburgstraat en Ruyterstraat in Apeldoorn hebben we in 2015 het enkelglas en het isolatieglas in de woning vervangen voor HR++ glas. Tevens hebben we de plafonds van de bergingen geïsoleerd. 925 zonnepanelen op de daken van de flatgebouwen van Ons Huis in Kerschoten leveren de huurders een lagere energierekening op. Bij 18 woningen aan de Beekstraat in Zutphen hebben we kierdichting uitgevoerd, de natuurlijke ventilatie hersteld en de begane grondvloer, de plafonds van de bergingen en de spouwmuren geïsoleerd. Tevens hebben we het enkel glas in 7
Wonen blijft de draairamen voorzien van isolatieglas en een ventilatierooster. De gemiddelde besparing op de energielasten is 132 per jaar, waarvan we 72 per jaar in de huur doorberekenen. De bewoners hebben daarmee een gemiddelde besparing van 60 per jaar. Passend wonen Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen op het juiste moment beschikbaar zijn. Dat vraagt om een transparante en rechtvaardige manier van woningtoewijzing, maar soms ook om maatwerk. Passend betekent ook het goede bouwen en woningen aanpassen. Toewijzingen Inkomen In 2015 is 96% van de beschikbaar gekomen sociale huurwoningen toegewezen aan huurders met een inkomen onder 34.911. De norm is dat 90% van de toewijzingen wordt gedaan aan deze groep. Reguliere toewijzingen In totaal zijn er 461 mutaties geweest in Apeldoorn en Zutphen. Dat aantal is inclusief onzelfstandige woonruimte, tijdelijke verhuur, vrije sector woningen, bergingen/garages en de sociale huurwoningen die we via Woonkeus verhuren. In 2015 heeft Ons Huis 344 sociale huurwoningen toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar kwam, is 83% toegewezen op de reguliere manier. Dat betekent via Woonkeus, op basis van de toewijzingsregels zoals vastgesteld in het convenant Woonruimteverdeling. Dat gebeurde op basis van punten via het aanbodmodel en op basis van loting. Ons Huis heeft 15% toegewezen via loting. Met de loting maken spoedzoekers meer kans op een woning. Daarnaast is er nog een categorie die via directe bemiddeling een sociale huurwoning verkreeg. Als het gaat om de manier van toewijzen zag de verdeling over Apeldoorn en Zutphen er als volgt uit: Manier van toewijzen Apeldoorn Zutphen Totaal Loting 52 0 52 Aanbodmodel 214 18 232 Directe bemiddeling 51 9 60 Totaal 317 27 344 Huurders die een urgentie verkrijgen kunnen via het aanbodmodel reageren op woningen en hebben dan voorrang. In 2015 heeft Ons Huis onderstaande aantallen woningen op die manier toegewezen. Toewijzing woningen Apeldoorn Zutphen Totaal Herstructurering 0 0 0 Urgenten 18 2 20 8
Wonen blijft Gemiddeld reageerden 52 mensen op een woning van Ons Huis in Apeldoorn, in 2014 waren dit er 42. Over het algemeen is het aantal reacties op aangeboden sociale huurwoningen dus toegenomen. Van de woningen die via het aanbodmodel en loting zijn toegewezen, staat in de tabel hieronder hoeveel reacties er gemiddeld zijn geweest per type woning. De kolom gemiddeld aantal aanbiedingen laat zien hoe vaak Ons Huis de woning aanbiedt aan kandidaten voordat deze wordt verhuurd. Aantal reacties Apeldoorn aantal gemiddeld aantal reacties gemiddeld aantal aanbiedingen Appartement met lift 69 21,0 1,5 Appartement zonder lift 49 65,8 1,7 Eengezinswoningen 82 70,9 2,7 Maisonnette 28 69,8 1,9 Laagbouw 37 44,6 2,0 Multifunctionele woning 1 39,0 1,0 Aantal reacties Zutphen aantal gemiddeld aantal reacties gemiddeld aantal aanbiedingen Appartement met lift 9 12,2 1,6 Appartement zonder lift 7 17,6 2,1 Eengezinswoningen 2 78,5 1,0 Bron: Woonkeus Stedendriehoek Bijzondere toewijzingen In 2015 is 17% van de toewijzingen door middel van directe bemiddeling tot stand gekomen. Daarin is opgenomen de toewijzing van woningen aan bijzondere doelgroepen (11%). De taakstelling om mensen met een (voorlopige) verblijfsvergunning, de zogenoemde statushouders, te huisvesten is groot. In 2015 heeft Ons Huis 24 woningen aan statushouders toegewezen, het betreft in totaal 37 personen. Daarnaast is in een aantal wooncomplexen woonruimte beschikbaar voor huurders die begeleiding en/of zorg krijgen, zoals in de seniorenflat Gildenhove in Apeldoorn (jonge mensen met autisme die begeleid worden door s Heerenloo) en in de Riperkamp in Zutphen (mensen met een licht verstandelijke beperking die begeleid worden door Humanitas). Onderstaand overzicht voor 2015 betreft personen die individueel worden gehuisvest op voordracht van een instelling of organisatie: Iriszorg (Opstapwoning) 7 s-heerenloo 3 Statushouder 37 (24 woningen) Humanitas 1 Overige instellingen 4 Seniorencomplex Gildenhove. Huurverhoging Passend wonen wil ook zeggen: een huur die past bij je inkomen. De prijs van sociale huurwoningen is gebaseerd op wat lagere inkomens kunnen betalen. Daarom vindt Ons Huis het verantwoord om hogere inkomens meer huur te vragen. De inkomensafhankelijke huurverhoging hebben 9
Wonen blijft wij toegepast voor de inkomensgroep boven 43.786. In totaal ontvingen de huurders van 445 woningen een huurverhoging van 5% (4% + 1% inflatie). De extra huuropbrengsten benut Ons Huis om haar volkshuisvestelijke opgave te kunnen vervullen. De inkomensafhankelijke huurverhoging levert daarnaast een wenselijke bijdrage aan de doorstroming. In Apeldoorn is bij 91,3% van de huurders een inflatievolgende huurverhoging doorgevoerd en in Zutphen bij 94,9% van de huurders. Ons Huis volgt de bezwaarprocedure en procedures voor aanvraag huurprijsverlaging zoals die wettelijk mogelijk zijn gemaakt. Ons Huis stelt daarbij dat wie kan aantonen dat hij of zij in 2015 in inkomen fors achteruit is gegaan, en daarmee in een andere inkomenscategorie komt te vallen, huurprijsverlaging kan aanvragen. Wanneer huurtoeslag de voorgestelde huurverhoging compenseert, zal geen huurverlaging worden toegepast. Er zijn 37 bezwaren ingediend tegen de huurverhoging waarvan het gros de inkomensafhankelijke huurverhoging betrof. Ongeveer 3/4 deel van de bezwaren betrof het feit dat dat het huishoudinkomen in 2014 lager is dan 2013. Van de 13 door ons niet gegrond verklaarde bezwaren zijn er 7 ter beoordeling doorgestuurd aan de huurcommissie. Aanpassingen aan woningen Er zijn beperkte keuzemogelijkheden voor onze huurders. Opties die tegen een kostendekkende huurverhoging kunnen worden uitgevoerd zijn onderdelen uit het complexbeheerplan en energetische maatregelen die in ons woningverbeteringsbeleid zijn opgenomen. Te denken valt bijvoorbeeld aan het vervangen van enkel glas door isolatieglas. In 2015 is daaraan toegevoegd het plaatsen van zonwering in een aantal geselecteerde complexen. Ook zijn er opties waarvoor huurders een eenmalig koopbedrag betalen, zoals een afzuigkap of extra keukenkastje. In 2015 is er onderzoek gedaan naar de toegankelijkheid van onze seniorenwoningen voor ouderen. In het onderzoek zijn ook de woningen meegenomen die we voorheen specifiek toewezen aan de doelgroep 55+, maar nu niet meer. We hebben dit project uitgevoerd in samenwerking met de andere woningcorporaties binnen VSW. Met de uitkomsten zijn een aantal wooncomplexen benoemd waar we in 2016 werkzaamheden gaan uitvoeren die de toegankelijkheid voor senioren zullen verbeteren. Maatwerk Passend wonen betekent soms ook een extra steuntje in de rug om het wonen te laten slagen, voor de huurder en voor zijn omgeving. Ons Huis maakt bij kandidaat-huurders een risicoinschatting op basis van de bekende gegevens. Signaleert Ons Huis een risico dan komt er een vervolggesprek met deze kandidaat-huurder. Zo nodig verwijst Ons Huis naar instanties die op verschillende vlakken ondersteuning bieden. Het gemiddelde huurachterstandspercentage van zittende huurders in 2015 was 0,64% (2014: 0,65%). Eind 2015 waren er nog 14 Laatste Kans Contracten (LKC), die inmiddels zijn afgerond. Ons Huis werkt niet meer met de methodiek van het Laatste Kans Contract. Wel maken we afspraken met huurders over aanvullende voorwaarden na een vonnis tot ontruiming (VTO). Als blijkt dat de afspraken niet worden nagekomen, is er alsnog de mogelijkheid om te ontruimen. In 2015 was het aantal VTO s en het aantal uitzettingen een stuk lager dan voorgaande jaren. Door efficiënter te werken heeft Ons Huis meer tijd voor maatwerk. We gaan persoonlijk in gesprek met onze huurders over huurachterstanden en bekijken de mogelijkheden om deze niet verder te laten oplopen en terug te dringen. Het HIP (Huurincasso Platform) en de kennisoverdracht vanuit het platform heeft ook bijgedragen aan het verminderen van het aantal ontruimingen. Een klantvriendelijke aanpak, die huurders motiveert, vergroot de kans van slagen op het verminderen van huurachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen. Sinds 2015 zijn er vier Sociale Wijkteams (SWT) in Apeldoorn waar multiproblem-huishoudens besproken worden. Denk hierbij aan problemen met bijvoorbeeld werk, inkomen, opvoeding, wonen, gezondheid en schulden. Ons Huis heeft geen zitting in het SWT, maar kan casussen voordragen. Uiteraard kan het SWT ook de samenwerking met Ons Huis opzoeken als dat nodig is. In 2015 zijn we tevens een intern casusoverleg gestart met de verschillende disciplines binnen 10
Wonen blijft In onderstaande tabel een overzicht van maatwerk in cijfers: 2015 2014 2013 Aantal huurders met LKC (laatste jaar) 14 34 14 Aanmeldingen Sociaal Wijkteam (SWT) en WMO 34 26 13 Aanmelding preventieve woonbegeleiding 17 15 14 Vonnis tot ontruiming 35 51 58 Huurders met minnelijke regeling WSNP*/faillissement 107 104 99 Uitzettingen 7 23 22 WSNP = Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen Ons Huis als er in een huishouden sprake is van huurachterstand, overlast en/of verwaarlozing. verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Ons Huis werkt structureel samen met diverse zorgpartijen zodat mensen passend, met een woonzorgarrangement, kunnen wonen. Meer hierover onder Actief Samenwerken. Nieuwbouw Passend betekent ook het goede bouwen, aansluitend op de behoefte. In 2015 heeft Ons Huis de tweede fase van de Schatkamer van Zuid gerealiseerd. Het betreft 14 sociale huurwoningen en 18 koopwoningen. De bewoners ontvingen in januari 2016 de sleutel. Duurzaam Wonen Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor kwaliteit wil gaan, zodat het vastgoed en de buurten waar dat vastgoed staat, op waarde blijven. Ook in 2015 is veel geïnvesteerd in het onderhoud en de kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit van buurten. Onder andere door het realiseren van energetische maatregelen. Zie hiervoor bij Betaalbaar wonen. Onderhoud aan de woningen De kosten voor het onderhoud bedroegen in 2015 6,5 miljoen. In 2014 was dit 6,3 miljoen. Het planmatige onderhoud bedroeg 5,4 miljoen, voor het jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud) is in 2015 1,2 miljoen aan kosten geboekt. Voor een specificatie wordt Binnen het jaarlijks onderhoud onderscheiden we: Reparatieverzoeken (klachtenonderhoud) In 2015 zijn per woning gemiddeld 0,84 reparatieverzoeken binnengekomen, tegen 0,81 in 2014. De gemiddelde kosten per woning zijn 184 (2014: 186). Mutatieonderhoud De eisen, waaraan woningen moeten voldoen bij het leegkomen, zijn uitvoerig beschreven. Uitgangspunt bij de beoordeling is niet de oorspronkelijke, maar een goede staat van de woning. De gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud bedroegen in 2015 459 per woning. Dat was lager dan het beschikbare budget van 530 per woning. Verwijtbare schade brengen we in rekening bij de vertrekkende huurder. Serviceonderhoud Huurders zijn zelf onderhoudsplichtig voor kleine herstelwerkzaamheden. Als huurders lid worden van het Servicefonds van Ons Huis dan nemen wij deze onderhoudsplicht over. Op 31 december 2015 bedroeg de abonnementsprijs voor het Servicefonds 5,21 per maand, dit is gelijk aan de prijs in 2014. De totale opbrengst is niet kostendekkend. Ons Huis houdt in de begroting rekening met een tekort van maximaal 5% van de kosten die gemaakt worden in het Servicefonds. Het tekort in 2015 bedraagt 4,13 per deelnemer per jaar (aantal deelnemers: 4.952). 11
Wonen blijft Plannen voor hoogbouw Lekstraat en omgeving Ons Huis heeft eind 2015 de beslissing genomen om de 88 hoogbouwwoningen aan de Lekstraat, Kil en Rijnstraat niet te slopen maar te renoveren. De bewoners en belanghebbende partijen zijn hierover geïnformeerd. Bijna alle woningen verhuren we op basis van een tijdelijk huurcontract. Storingsregistratie collectieve warmtevoorziening Bij complexen waar sprake is van collectieve levering van warmte en/of warm tapwater door Ons Huis is vanaf 1 januari 2014 de Warmtewet van toepassing. De Warmtewet schrijft onder andere voor dat er een storingsregistratie bijgehouden moet worden rond de levering van warmte. In 2015 zijn er 25 storingsmeldingen geweest in de betreffende complexen. Ons Huis is geen vergunninghouder in het kader van de Warmtewet. De huismeesters Het zijn niet alleen de woningen die de kwaliteit van wonen bepalen, ook de aanwezigheid van een huismeester in een buurt speelt een grote rol. Er zijn vijf huismeesters werkzaam in een aantal woningcomplexen van Ons Huis. Zij streven ernaar om een prettige woonomgeving te creëren samen met de bewoners. De huismeester is namens Ons Huis het aanspreekpunt voor onze klanten. Huurders met vragen, opmerkingen en klachten over de woning, het woongebouw en de woonomgeving kunnen bij hem terecht. Actief samenwerken Huurders In 2015 heeft Ons Huis huurders betrokken bij haar beleidskeuzes in de meerjarenbegroting. Huurders werd gevraagd wat zij zouden doen als ze als woningcorporatie 10.000 te besteden hadden. Ongeveer 2500 huurders ontvingen hierover een e-mail en maar liefst 786 huurders reageerden. Volgens de huurders zijn de drie belangrijkste onderwerpen (in de peiling waren er zeven opgenomen) waarop Ons Huis moet inzetten: 1. woningen energiezuiniger maken; 2. extra inzet op betaalbaarheid; 3. woningen renoveren zodat ze langer meegaan. De uitkomst van de peiling is ook besproken met Huurders praten actief mee over besteding van extra middelen tijdens een discussiebijeenkomst op 15 september. de directeur-bestuurder en een afvaardiging van huurders tijdens een bewonersavond. Deze avond gaf verdieping en nieuwe inzichten aan de resultaten van de enquête. Gemeenten De gemeente Apeldoorn en de woningcorporaties De Goede Woning, de Woonmensen, Sprengenland Wonen en Ons Huis ondertekenden 3 juli 2015 de prestatie afspraken voor de komende jaren. Voor de periode tot en met 2018 liggen er nu afspraken gericht op voldoende woningen, betaalbare woningen en woningen met kwaliteit voor de huisvesting van huishoudens die afhankelijk zijn van de sociale huursector. Eind 2015 hebben de gemeente Apeldoorn, de woningcorporaties en huurdersorganisaties de voorgenomen activiteiten voor 2016 vastgesteld; dit staat bekend onder Het bod. In de nieuwe Woningwet, die geldt sinds 1 juli 2015, is vastgelegd dat huurdersorganisaties een stevigere positie krijgen. Dat betekent onder andere dat zij partner zijn bij het maken van de verplichte prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties. Ook bij het opstellen van de Prestatieafspraken Wonen 2016 voor de gemeente Zutphen zijn huurders betrokken. Samen met de gemeente Zutphen, Woonbedrijf ieder1, Stichting Woningbedrijf Warnsveld en Ons Huis zijn de afspraken in december 2015 definitief gemaakt. Ons Woongoed In 2015 zijn 1400 huurders van Ons Huis lid van huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed. 12
Wonen blijft Dat is ongeveer 27% van de huurders. In 2015 is er vijfmaal overleg geweest met Ons Huis, ook al was het bestuur niet volledig. In 2015 was een Adhoc commissie actief. Deze commissie heeft een aantal voorstellen gedaan voor een nieuwe werkwijze en organisatievorm van Ons Woongoed. In augustus deden zij een oproep om nieuwe bestuursleden te werven en projectleden, die zich tijdelijk willen inzetten ter ondersteuning en advisering van het bestuur. Op 19 november is een nieuw bestuur benoemd tijdens de ledenvergadering van Ons Woongoed. passend toewijzen in te voeren en er zijn aanpassingen gedaan in het convenant regionale woonruimteverdeling vanwege de huisvestingswet. Samenwerking met zorgpartijen Ons Huis werkt samen met diverse zorginstanties: Atlant Zorgroep, s Heeren Loo, Humanitas, Riwis, Zorggroep Apeldoorn, De Passerel, Philadelphia en Sutfene. Dat zijn partijen die ook woningen en/ of algemene ruimtes van ons huren. Daarnaast werken we samen met organisaties als Stimenz, Tactus en GGNet. Collega-corporaties (VSW) en Woonkeus Stedendriehoek Binnen VSW (Stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties Apeldoorn) zijn over verschillende onderwerpen afspraken gemaakt. Zo is het sociaal vangnet geactualiseerd aan de nieuwe situatie als gevolg van de decentralisaties bij de gemeente. Daaruit zijn de volgende overeenkomsten voortgevloeid: Samenwerkingsovereenkomst Opstapwoningen, Samenwerkingsovereenkomst Stadsbank en Afspraken huurders met een begeleidingsvraagstuk. Op 28 oktober organiseerde VSW een stakeholdersconferentie over actuele thema s. Ook is de gemeenteraad op diverse momenten in 2015 geïnformeerd. Daarnaast is er afstemming geweest rondom de gevolgen van de Woningwet. Zoals hiervoor vermeld zijn er prestatieafspraken gemaakt en de activiteiten voor 2016 zijn vastgelegd in Het bod. Vanuit Woonkeus speelden twee zaken een hoofdrol in 2015. Zo is er een systematiek bedacht om In maart 2015 is het convenant Sociale Wijkteams Apeldoorn ondertekend. De samenwerking tussen de partners (woningcorporaties, zorgpartijen, politie en gemeente Apeldoorn) heeft als doel: Het gezamenlijk invulling geven aan een integrale en samenhangende aanpak van de ondersteuning en hulpverlening aan huishoudens met meervoudige problematiek, waarbij cliënten onvoldoende bij machte zijn om zelf en/of hun sociaal netwerk voor oplossingen te zorgen. In 2015 is een concept Samenwerkingsovereenkomst Opstapwoningen opgesteld door VSW, zorgorganisaties en de gemeente Apeldoorn. Hierin staat de nieuwe werkwijze voor opstapwoningen die vanaf 2016 gaat gelden. Opstapwoningen zijn bedoeld om personen die bij zorgorganisaties (intramuraal) verblijven kansrijk terug te laten keren in de maatschappij. Huurders die in aanmerking komen voor een opstapwoning sluiten vanaf januari 2016 een tijdelijke huurovereenkomst af, op eigen naam en niet meer Op 28 oktober organiseerden de samenwerkende corporaties in de gemeente Apeldoorn (VSW) de tweejaarlijkse stakeholderconferentie. 13
Wonen blijft op naam van de zorgorganisatie. Hieraan is een woonbegeleidingsovereenkomst verbonden. Toekomstplan St. Elisabeth In 2014 is een strategisch plan gemaakt voor de toekomst van St. Elisabeth in Zutphen. In 2015 is dit plan verder uitgewerkt. Daarbij kijken we naar de mogelijkheden voor samenwerking met andere partijen als het gaat om het creëren van wonen met een plus, zoals dat als uitgangspunt is geformuleerd. Het gaat om het verbeteren van de uitstraling van het gebouw, het verhogen van de energetische waarde en sociale vitaliteit. Wij hebben daarvoor overleg met de bewonerscommissie en een klankbordgroep. Ook organiseerden we voor alle bewoners een tweetal bijeenkomsten in St. Elisabeth over dit onderwerp. Vitale buurten Vitale buurten zijn buurten waar je graag woont en waar je verantwoordelijk wilt zijn voor hoe het eraan toegaat. Om dat voor elkaar te krijgen, zoekt Ons Huis de samenwerking op en wil zij verbindend zijn. We zien de huurder als coproducent waarmee we samen de leefbaarheid en de samenhang tussen bewoners verbeteren. Een van de doelstellingen voor 2015 was om het aantal actieve en betrokken bewoners te vergroten. Onder actief betrokken huurders rekenen we huurders die bestuurs-, commissielid of contactpersoon zijn, huurders die deelnemen aan activiteiten en huurders die deelnamen aan de huurderspeiling in 2015. In totaal was 24% van de huurders actief betrokken. In 2014 was dit percentage 18%. Materialenuitleen Via het fonds Ons Idee stimuleren we huurders om gebruik te maken van de materialenuitleen. Huurders van De Goede Woning, de Woonmensen en Ons Huis hebben via deze uitleen de mogelijkheid om partytenten, stoelen, tafels etc. te gebruiken voor buurtactiviteiten. In 2015 maakten huurders van Ons Huis zes keer gebruik van de materialenuitleen. Buurtteams In een buurtteam werken de huismeester en de woonconsulent van Ons Huis intensief samen met een maatschappelijk werker, de buurtregisseur, de wijkagent en eventuele andere samenwerkingspartners in de buurt. Het doel van het buurtteam is het ondersteunen van bewoners bij het creëren van een vitale wijk en kwetsbare huurders zo snel mogelijk de juiste ondersteuning te bieden. Dat vraagt om een erop af mentaliteit en zorgen dat je huurders kent. In 2015 heeft Ons Huis in de buurtteams van Orden, Staatsliedenkwartier, De Rivierenbuurt en de Anklaarseweg en omgeving veel inzet gepleegd. Ook op sociaal vlak zijn de handen ineen geslagen. Zo krijgen werklozen de kans om werkervaring op te doen als assistentbuurtbeheerder in Orden. Hieronder een greep uit de vele activiteiten die in Apeldoorn en Zutphen plaatsvonden. Ons Idee De beste ideeën voor een wijk of buurt komen vaak van de bewoners. Ons Huis heeft een speciaal fonds voor buurtactiviteiten opgericht: Ons idee. Met dit fonds wil Ons Huis de uitvoering van ideeën van huurders meer kans van slagen geven. Zo werden er in diverse buurten bijvoorbeeld ontmoetingsbijeenkomsten georganiseerd met een bijdrage vanuit het fonds. Feestelijke afronding van de renovatie in seniorencomplex Gildenhove. Buurtbijeenkomsten en wijkschouwen Een goed contact met buren draagt bij aan prettig wonen. Ons Huis organiseert voor huurders regelmatig buurtbijeenkomsten of een wijkschouw 14
Wonen blijft door de woonomgeving. Bewoners gaan op deze bijeenkomsten met elkaar in gesprek over hun ervaringen in de buurt en over de woningen. Als er verbeterpunten zijn dan gaan Ons Huis en bewoners hiermee aan de slag. Waar dat een meerwaarde heeft, organiseert Ons Huis ook buurtbijeenkomsten samen met de gemeente of andere samenwerkingspartners. Dit jaar organiseerde Ons Huis in Apeldoorn een wijkschouw in de Rivierenbuurt en een bijeenkomst voor bewoners in de Heeze naar aanleiding van een huurderspeiling. Bewoners aan de Kalverstraat in Apeldoorn en de Dieserstraat en Geweldigershoek in Zutphen nodigden we uit voor een bewonersbijeenkomst in het kader van onderhoud. Als dank voor de medewerking aan groot onderhoud vonden er bijeenkomsten plaats in seniorencomplex Gildenhove en aan de Rubensstraat en omgeving. Voor de bewoners van de nieuwbouw Schatkamer van Zuid was er in 2015 een kennismakingsbijeenkomst. Kerstboomactie Jaarlijks biedt Ons Huis verschillende buurten de mogelijkheid om een kerstviering te organiseren. Wij bieden een kerstboom met versiering en huurders organiseren een feestje. In 2015 hebben negen buurten meegedaan. Samen tuinieren Stichting Present en buurtteam Staatsliedenkwartier, waarvan de woonconsulent van Ons Huis deel uitmaakt, organiseerden een gezamenlijke tuinierdag. Medewerkers van het Kadaster hielpen vrijwillig een aantal bewoners met het opknappen van hun tuin. Landelijke Dag van het huren Op 12 september 2015 was de eerste landelijke open dag voor woningcorporaties. Samen met de Woonmensen en De Goede Woning nam Ons Huis deel aan deze Dag van het huren. Belangstellenden konden die dag een aantal locaties van Ons Huis bezoeken, namelijk De Graanhof en de Schatkamer van Zuid. Bewonerscommissies Aan het einde van 2015 waren er 10 bewonerscommissies in de complexen van Ons Huis. In 2014 waren dat er 11. Enkele van de voormalige commissieleden fungeren als contactpersoon voor Ons Huis in het complex. Bewonerscommissies overleggen met de medebewoners en met Ons Huis over diverse complexaangelegenheden. Daarnaast zetten zij zich actief in om de leefbaarheid en het onderlinge contact in het complex te verbeteren. Voorbeeld hiervan zijn de bewonerscommissies van de Haarhamer, Gijsbrechtgaarde en De Keerkring. Deze commissies organiseren jaarlijks verschillende activiteiten met en voor de medebewoners. Op 2 juni was er een educatieve excursie naar Ulft en Doesburg voor alle bewonerscommissie leden, het bestuur van Ons Woongoed en een aantal medewerkers van Ons Huis. Aanpak woonfraude Onder woonfraude verstaan we: alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik van de woning, overbewoning van de woning en huisvesting van illegalen in de woning. Het doorverhuren van een woning, het onrechtmatig verhuren van kamers of hennepteelt zijn voorbeelden van woonfraude. Sinds oktober 2010 is Ons Huis actief bezig met de uitvoering van het woonfraudbeleid. In 2015 zijn 16 zaken afgehandeld. Bij 6 zaken was daadwerkelijk sprake van woonfraude, deze woningen zijn weer beschikbaar gekomen voor woningzoekenden. In 2014 was er in 12 gevallen sprake van woonfraude. De Graanhof opende haar deuren op de eerste landelijke Dag van het huren op 12 september. Aanpak overlast In 2015 heeft Ons Huis bij 112 overlastsituaties bemiddeld (In 2014: 110). In ongeveer 40 gevallen betrof het geluidsoverlast. In 26 gevallen ging het om verwaarlozing/vervuiling van de woning, 15
Wonen blijft tuin en/of galerij. De overige bemiddelingen betroffen bijvoorbeeld individuele problematiek, overlast van bezoekers of burenruzie. In veel gevallen is er sprake van meerdere problemen tegelijkertijd. We blijven bewoners bij overlast van de buren in eerste instantie wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid en verwijzen naar Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling helpt mensen om burenruzies op te lossen. Getrainde vrijwilligers, de buurtbemiddelaars, luisteren naar het verhaal van beide partijen en zijn onpartijdig. De overlastproblematiek waarbij Ons Huis bemiddelde is zwaarder en ingewikkelder geworden. Het betreft steeds meer kwetsbare huurders. Denk bijvoorbeeld aan ouderen die vereenzamen of dement worden, mensen met een psychische aandoening of huurders met een lichte verstandelijke handicap. De preventie van overlast krijgt steeds meer aandacht bij Ons Huis. Tijdens kennismakingsgesprekken met nieuwe huurders gaan we in gesprek over de buurt en de medebewoners in het complex. Zo nodig wordt hulpverlening ingeschakeld. Ook zorgen we voor interne afstemming met de verschillende betrokken medewerkers binnen Ons Huis, zodat we in een vroeg stadium actie ondernemen en de samenwerking met externe zorg- en welzijnsorganisaties kunnen opzoeken. Bijdragen in het kader van leefbaarheidsbevordering Met een financiële bijdrage vanuit het Ons Idee fonds heeft Ons Huis een aantal buurtinitiatieven mede mogelijk gemaakt. Daarnaast heeft Ons Huis bescheiden bijdragen geleverd aan de Buitenspeeldag (diverse wijken), Burendag, de culturele ontmoetingsdag De Maten in Geuren en Kleuren, het Gentiaan Zomer Event en een huiskamerproject van Stimenz en Centraal Wonen. In het kader van haar maatschappelijke betrokkenheid heeft Ons Huis in 2015 bijdragen betaald aan: Stichting Present, Bureau Buurtbemiddeling en de Voedselbank. Bovendien heeft Ons Huis een bijdrage geleverd aan de Apeldoornse Trofee, een evenement voor vrijwilligers. De vrijwilligers van Ons Huis (bewonerscommissieleden en contactpersonen) zijn hiervoor uitgenodigd. Medewerkers van Ons Huis hebben zich vrijwillig ingezet tijdens de vrijwilligersactie NL Doet. Straatspeeldag in Apeldoorn. 16
Wonen blijft De voorraad Mutaties In onderstaande tabel zijn de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde objecten weergegeven. woningen onzelfst. wooneenh. zorgeenheden woonwagens/ standplaatsen/ garages/ bergingen bedrijfsruimten werklocaties Aantal 1 januari 2015 5.072 88 166 105 92 19 Oplevering nieuwbouw Aankoop / wijziging -/- 1 Verkoop -/- 24 -/- 2 -/- 1 Aantal 31 december 2015 5.048 88 166 103 92 17 Verdeling van het woningbezit naar huurklasse Bij de verdeling van het woningbezit per 31 december 2015 naar huurklasse is de indeling uit het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de beheersbaarheidsgrens aangehouden. Dit betreft uitsluitend de zelfstandige woningen. Apeldoorn Zutphen Totaal t/m 403.06 (goedkoop) 420 30 450 403.07 t/m 576,87 (betaalbaar) 2.195 168 2.363 576,88 t/m 618.24 (betaalbaar) 750 35 785 618,25 t/m 710,68 (duur) 1.061 30 1.091 Meer dan 710,68 (vrije sector) 329 30 359 Totaal 4.755 293 5.048 Verdeling van het bezit naar woningtype Woningtype Apeldoorn Zutphen Totaal Grondgebonden woning 2.380 42 2.422 Appartement met lift 1.286 192 1.478 Appartement zonder lift 760 56 816 Maisonnette 329 3 332 Totaal 4.755 293 5.048 17
Wonen blijft Huuropzeggingen en mutatie In onderstaande tabel staat hoeveel verhuringen er beëindigd zijn in 2015. Het gaat om zelfstandige woonruimte. Op basis daarvan was de mutatiegraad in Apeldoorn 7,9% (2014: 8,9%). In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 9,2% (2014 15,6%). In Zutphen zijn de woningaantallen te gering om conclusies te trekken. Zelfstandige woonruimte Aantal verhuureenheden stand 31-12-2015 Aantal beëindigde verhuringen 2015 Mutatiegraad Apeldoorn 4.755 378 7,9% Zutphen 293 27 9,2% Totaal 5.048 405 8,0% Leegstand Dankzij een efficiënter werkproces is de gemiddelde leegstand wederom afgenomen. Dit geldt voor zowel de sociale huur als de vrije sector huur; zie onderstaande tabel: Gemiddeld aantal dagen leegstand in Apeldoorn 2015 2014 2013 Sociaal 12 16 25 Vrije sector 56 81 84 Dienstverlening en communicatie Internet Op de website van Ons Huis is nieuws, informatie en het actuele woningaanbod te vinden. Huurders kunnen allerlei zaken via de website regelen, zoals het melden van een reparatieverzoek. In vergelijking met 2014 groeide het webbezoek in 2015 gemiddeld met 13,9%. Zowel het aantal nieuwe bezoekers als het totaal aan sessies (websitebezoeken) is gestegen. Ons Huis is actief op Facebook, Linkedin en Twitter. Sluiting spreekuur Zutphen Ons Huis is in 2015 gestopt met het wekelijks spreekuur in St. Elisabeth in Zutphen. Ook hier gold, net als het voormalige kantoor van Ons Huis in Zutphen, dat de aanloop zeer klein was. Huurders kunnen telefonisch contact leggen met ons kantoor in Apeldoorn en ook via onze website. Algemeen huurdersonderzoek Eenmaal in de twee jaar laat Ons Huis een algemeen huurdersonderzoek uitvoeren. In 2015 is dat niet aan de orde geweest. Wel is er een algemene huurderspeiling gehouden. De uitkomst hiervan staat omschreven onder Actief samenwerken. Doorlopende klantprocessen Ons Huis vraagt huurders doorlopend naar de kwaliteit van de dienstverlening met enquêtes via telefoon en e-mail. Bij de enquête over reparatieverzoeken vragen we toestemming om terug te bellen als de klant aangeeft nog niet tevreden te zijn. Zo geeft de enquête direct aanleiding om het beter te doen. Sinds 2014 meten we gescheiden de tevredenheid over reparatieverzoeken van de centrale verwarming; dit is uitbesteed aan een externe partij. De resultaten zijn doorgaans positief. Voor de onderdelen waarop we wat minder scoren zetten we verbeterpunten in gang. 18
Wonen blijft De algemene rapportcijfers voor 2015 zijn: Vertrokken huurders 5 6 4 7 3 8 2 9 Nieuwe huurders 5 6 4 7 3 8 2 9 1 10 1 10 7,6 N=81 7,6 N=118 Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken Centrale Verwarming 4 5 6 7 4 5 6 7 3 8 3 8 2 9 2 9 1 10 1 10 7,8 N=484 7,5 N=127 Klachtencommissie Vanaf september 2015 heeft Ons Huis zich aangesloten bij de KLAC, de onafhankelijke klachtencommissie in de Stedendriehoek. De woningcorporaties Rentree Wonen, IJseldal Wonen, Woningstichting Brummen en Sprengeland Wonen zijn hier ook bij aangesloten. De KLAC neemt een klacht alleen in behandeling als deze eerst ingediend is bij de eigen verhuurder, maar de klacht niet naar tevredenheid van de huurder is afgehandeld. De Klachtencommissie van Ons Huis is hiermee komen te vervallen. In 2015 zijn geen klachten bij de Klachtencommissie van Ons Huis en de KLAC binnengekomen. 19
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel Organisatie In 2015 heeft Ons Huis de organisatie anders ontworpen en de activiteiten herschikt. Het invoeren van integrale vastgoedsturing (assetmanagement) en de inrichting van een Klant Service Centre (KSC) gebruikten we als hefbomen voor het ontwerp van de organisatie. Daarmee kunnen we onze (beleids) keuzes en risico s transparant maken en die keuzes legitimeren naar onze huurders, overheden en andere stakeholders. We sluiten daarmee aan bij de hernieuwde Woningwet en de rol die lokale overheden en huurders daarin krijgen toebedeeld. In schema ziet onze structuur er als volgt uit: Vastgoed en Projecten tot 01-04-2016: Hoofd projectontwikkeling Adviseur Vastgoed Bij deze hoofdstructuur hebben we in 2015 een detailontwerp van de nieuwe organisatie gemaakt. Dit ontwerp bevat een verdere uitwerking van het hoofdontwerp in hoofdprocessen, inrichting van de organisatieonderdelen en de bijbehorende functieprofielen. Maar het gaat om méér dan het ontwerp voor een structuur. Met wijkgericht werken, efficiënte werkprocessen en doelgerichte vastgoedprojecten willen we aandacht hebben voor onze klanten. Daarbij hoort een wijze van samenwerken die de verantwoordelijkheid laag in de organisatie legt, bij de medewerkers die het werk uitvoeren. Welke competenties voor de medewerkers en de leden van het MT daarbij horen, vormt ook onderdeel van dit detailontwerp. Het nieuwe managementteam bestaat uit de managers van de organisatieonderdelen en werkt als team intensief samen. Assetmanagement Directeur-bestuurder HRM Raad van Toezicht Buurtregie Klant Bedrijfsvoering en Control wordt binnen het managementteam integraal besproken. De tussenlaag van leidinggevenden, bestaande uit hoofden van teams, bestaat in de nieuwe organisatie niet meer. HRM valt rechtstreeks onder de directeur-bestuurder om zo een stevig HRM fundament binnen de organisatie neer te zetten. De directeur-bestuurder neemt op basis van overleg besluiten die we vastleggen in een geautoriseerd bestuursbesluit. De directeur-bestuurder voert bilateraal overleg met managers van de organisatieonderdelen en HRM. Met als doel voortgangscontrole en interne communicatie. Samenwerking en kruisbestuiving binnen de organisatieonderdelen tussen medewerkers staan centraal binnen de nieuwe organisatie. Managers faciliteren en stimuleren de eigen verantwoordelijkheid van medewerkers; we hebben medewerkers die werken met passie en plezier. 20
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel In september heeft de directeur-bestuurder het detailontwerp vastgesteld dat per 1 januari 2016 is geïmplementeerd. Hieronder een toelichting op de nieuwe organisatieonderdelen: Bedrijfsvoering en Control Het organisatieonderdeel Bedrijfsvoering en Control bestaat uit de activiteiten financiën, controlling, ICT, officemanagement, facilitair, beleidscoördinatie, juridische zaken en communicatie. Het staat borg voor optimale financiële verslaglegging, begrotingen, analyse en (management)rapportages inclusief treasurybeleid en integraal risicomanagement. Daarnaast is het verantwoordelijk voor het voldoen aan relevante wet- en regelgeving (compliance) en voor facilitaire processen ter ondersteuning van de primaire processen van Ons Huis. Communicatie en juridische zaken verlenen specialistische kennis en ondersteuning aan de gehele organisatie, zowel op strategisch, tactisch als operationeel niveau. Controlling is geïntegreerd binnen Bedrijfsvoering en Control, waarbij vanzelfsprekend de onafhankelijke positie van de controller is geborgd. Buurtregie Buurtregie stelt het complex en de buurt centraal en geeft invulling aan het assetmanagement. Het assetmanagement is gericht op het optimaliseren van het maatschappelijke en financieel rendement van de complexen. Daarnaast is de afdeling verantwoordelijk voor het organiseren en voorbereiden van de portefeuillestrategie, huurbeleid en toewijzingsbeleid. Alle activiteiten zijn gericht op het vitaal houden van buurten, huurders in positie te brengen en een goede woonkwaliteit te waarborgen. Buurtregie is op interne en externe samenwerking ingesteld en wil proactief reageren op signalen en ideeën uit de buurt en samenleving en staat dus dicht bij de huurder. Buurtregie pakt op wat niet-planmatig in en rond complexen afgehandeld kan worden. Dat kunnen ingewikkelde reparatieverzoeken, calamiteiten of overlastsituaties zijn, maar ook projecten die ten doel hebben om de woonkwaliteit en de leefbaarheid te verbeteren. Vastgoed en Projecten Vastgoed en Projecten is gespecialiseerd in de ontwikkeling, de uitvoering van het projectmatige Overname bouwlocatie Spartahof Apeldoorn door BPD en Trebbe Wonen. Op de foto Henri Schimmel van BPD, Hein Trebbe van Trebbe Wonen en Maarten van Gessel van Ons Huis. 21
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel onderhoud, de verduurzaming van het vastgoed en het realiseren van nieuwbouw. Ze bereidt het onderhoudsbeleid mede voor en ze voert het uit. De projectmatige manier van werken is onderdeel van het specialisme waardoor de kwaliteit, doorlooptijd, de inzet van middelen en de klanttevredenheid binnen de projecten optimaal worden beheerst. Het organisatieonderdeel Vastgoed en Projecten is verantwoordelijk voor de voorbereiding, inkoop, uitvoering, kwaliteit en kosten van onderhoudswerkzaamheden aan vastgoed. Daarbij zijn tevens inbegrepen grootschalige renovatieprojecten, projecten rond energetische maatregelen en de nieuwbouwprojecten. Daarnaast is de afdeling kaderstellend richting de afdeling Klant die het reparatieonderhoud inpland. Tevens is de afdeling medeverantwoordelijk voor het (meer)jaren onderhoudsbeleid. De voorbereiding van dit onderhoudsbeleid vindt plaats binnen de kaders van het assetmanagement. Klant Het organisatieonderdeel Klant is verantwoordelijk voor een professionele, klantgerichte, efficiënte en doelmatige uitvoering van de individuele klantprocessen van Ons Huis. Dit betreft vooral de processen rondom huur en verhuur, verkoop, huurincasso en reparatieverzoeken. Alle diensten voor individuele klanten komen op deze afdeling bijeen. Het organisatieonderdeel bestaat uit een front office (KSC: Klant Service Centrum) en een back office (team Verhuur en team Huurincasso) en is tevens verantwoordelijk voor het inplannen en bewaken van alle reparatie-verzoeken. De eerder genoemde processen genereren samen het merendeel van de klantvragen, waarvan 80% door het KSC in één keer moet kunnen worden beantwoord. De afdelingen zijn zo ingericht dat er zo min mogelijk afdeling- overschrijdende processen zijn die de afhandeling van klantvragen vertragen. Klanttevredenheid staat hoog in het vaandel. Bestuurlijke structuur De directeur-bestuurder vormt het bestuur van Ons Huis, woningstichting. Het intern toezicht berust bij de Raad van Toezicht. De heer M.J.W. van Gessel is directeur-bestuurder. Aangezien het bestuur uit één persoon bestaat, is een evenwichtige rolverdeling op basis van geslacht niet van toepassing. De samenstelling van de Raad van Toezicht staat vermeld in het verslag van de Raad over het intern toezicht. Persoonlijke gegevens directeur-bestuurder De heer M.J.W. van Gessel (geboortedatum 18 november 1958) is sinds 1 juni 2011 directeur-bestuurder van Ons Huis. Hij is tevens gevolmachtigd directeur van Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. Beloning directeur-bestuurder De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2015 een totaal vast inkomen van 131.589,92 ontvangen. Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht vastgesteld op basis van de beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd in een remuneratierapport. Er is geen variabele beloning overeengekomen. De fiscale bijtelling voor het privé gebruik van een bedrijfsauto bedroeg in 2015 2.142,60. Voor inkomen op termijn is 23.200,44 aan pensioenpremies afgedragen. De bezoldiging van de directeurbestuurder bedraagt daarmee op basis van de Wet Normering Topinkomens 156.932,96. Vanwege haar omvang en de omvang van de gemeente is Ons Huis ingedeeld in klasse F wat voor 2015 een bezoldigingsmaximum oplevert van 148.800. De overschrijding van de norm valt onder het overgangsrecht. Eventuele vergoedingen aan de directeur-bestuurder uit hoofde van aan zijn functie gerelateerde externe bestuursfuncties worden rechtstreeks aan Ons Huis Woningstichting overgemaakt. Vertegenwoordiging/nevenfuncties De directeur-bestuurder vertegenwoordigt Ons Huis in de navolgende organen: - bestuur stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties Apeldoorn (VSW); - lid Raad van Toezicht stichting Woonkeus Stedendriehoek; - diverse overlegplatforms van de gemeente Apeldoorn; - lid bestuur bouwsociëteit Stedendriehoek; - voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA); - lid Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW); - functionariskringen en themawerkgroepen Aedes. Nevenfuncties (onbezoldigd): - voorzitter stichting Vitesse Betrokken; - bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo. 22