Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen

Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen Een landelijk beeld van het boekwaardeprobleem In opdracht van Ministerie van VWS Jeroen Neele Johan Conijn Rob de Wildt Maaike Alles augustus 2002 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl Rapportnummer: 82290

Inhoudsopgave 1 INLEIDING 1 2 VERZORGINGSHUIZEN 3 2.1 AANTALLEN VERZORGINGSHUIZEN EN PLAATSEN 3 2.2 BOEKWAARDE 4 2.3 TOEKOMSTWAARDE SCENARIO NIEUWBOUWKWALITEIT 6 2.4 VOORTZETTING VAN DE HUIDIGE EXPLOITATIE 9 2.5 CONCLUSIE BOEKWAARDEPROBLEEM 9 2.6 VERSNELDE AFSCHRIJVING 11 3 VERPLEEGHUIZEN 13 3.1 AANTALLEN VERPLEEGHUIZEN EN PLAATSEN 14 3.2 BOEKWAARDE 15 3.3 DE OPPERVLAKTE VAN VERPLEEGHUIZEN 18 3.4 TOEKOMSTWAARDE SCENARIO NIEUWBOUWKWALITEIT 18 3.5 VOORTZETTING VAN DE HUIDIGE EXPLOITATIE 20 3.6 CONCLUSIE BOEKWAARDEPROBLEEM 21 3.7 VERSNELDE AFSCHRIJVING 22 BIJLAGE 1 VERANTWOORDING VERZORGINGSHUIZENLEIDING 25 1.1 BESTANDEN 25 1.2 SELECTIE 26 1.3 NAAR EEN LANDELIJK TOTAAL 27

1.4 VARIABELEN VOOR HET REKENMODEL 27 1.5 BEREKENING VAN DE VERSNELDE AFSCHRIJVING 32 BIJLAGE 2 VERANTWOORDING VERPLEEGHUIZEN 33 2.1 BESTANDEN 33 2.2 SELECTIE 33 2.3 NAAR EEN LANDELIJK TOTAAL 34 2.4 VARIABELEN VOOR HET REKENMODEL 35 2.5 BEREKENING VAN DE VERSNELDE AFSCHRIJVING 39 BIJLAGE 3 OVERZICHTTABELLEN VERZORGINGS- EN VERPLEEGHUIZEN 41 OVERZICHT VERZORGINGSHUIZEN 41 OVERZICHT VERPLEEGHUIZEN 42

INLEIDING 1 1 Inleiding Begin 2002 heeft RIGO in samenwerking met KPMG in opdracht van IWZ onderzoek gedaan naar de hoogte van het boekwaardeprobleem van het vastgoed van zorginstellingen. De hoogte van de boekwaarde werd door de Initiatiefgroep Bruteren in de zorg als belangrijke hinderpaal gezien om het sociaal ondernemerschap bij zorginstellingen tot stand te brengen. De historische last zou een te grote wissel trekken op toekomstig zelfstandig ondernemerschap. Om dit boekwaardeprobleem in kaart te brengen is een rekenmodel ontwikkeld en vervolgens is voor een aantal gebouwen in de zorgsector zowel de historische waarde als de toekomstwaarde van het vastgoed bepaald. 1 Wanneer de toekomstwaarde lager is dan de historische waarde, geeft het verschil van beide de omvang van het boekwaardeprobleem weer. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat bij de onderzochte gebouwen het boekwaardeprobleem aanzienlijk is. In deze studie wordt de vervolgstap gezet naar een raming van de historische waarde en de toekomstwaarde voor alle verzorgings- en verpleeghuizen. Hiermee ontstaat een landelijk beeld van de omvang van het boekwaardeprobleem. De gevolgde aanpak is in hoofdlijnen als volgt: - er is gebruik gemaakt van de beschikbare databestanden met informatie over de verzorgings- en verpleeghuizen en deze zijn waar nodig aangevuld via enquêtes; - de berekeningen met het rekenmodel van de pilots uit het eerdere onderzoek zijn aangevuld met vergelijkbare berekeningen voor 10 verpleeghuizen; - op basis van deze berekeningen en de opgebouwde databestanden zijn ramingen gemaakt voor de toekomstwaarde van alle verzorgings- en verpleeghuizen; voetnoot 1 Voor een verdere beschrijving, zie: Vastgoed op eigen benen, verzelfstandiging van de exploitatie van het vastgoed in de zorgsector, RIGO Research en Advies BV, april 2002.

2 INLEIDING - de aldus geraamde toekomstwaarde is vergeleken met de beschikbare boekwaarde en uit het verschil is de landelijke omvang van het boekwaardeprobleem bepaald. Deze aanpak kent als gevolg van het geringe aantal pilots plus aanvullende berekeningen voor 10 verpleeghuizen een grote onzekerheidsmarge. Een betrekkelijk gering aantal waarnemingen wordt immers gebruikt om uitspraken te doen over grote groepen. De landelijke uitkomsten voor de omvang van het boekwaardeprobleem dienen dan ook met de nodige voorzichtigheid te worden gebruikt. In deze rapportage is ook een berekening gemaakt van de consequenties van een ander afschrijvingstempo. Berekend is het verschil in boekwaarde bij de huidige afschrijvingstermijn van 50 jaar en bij een afschrijvingstermijn van 30 jaar. Het volgende hoofdstuk heeft betrekking op de verzorgingshuizen en het daaropvolgende hoofdstuk bevat de uitkomsten voor de verpleeghuizen.

VERZORGINGSHUIZEN 3 2 Verzorgingshuizen In dit hoofdstuk wordt voor de verzorgingshuizen een landelijk beeld geschetst van het boekwaardeprobleem, het verschil tussen de historische waarde en de toekomstwaarde van de gebouwen. Dit gebeurt mede op basis van diverse gegevensbestanden over de verzorgingshuizen. Daarnaast zal in dit hoofdstuk ook worden weergegeven welke gevolgen een ander afschrijvingstempo gehad zou hebben voor de hoogte van de boekwaarde. 2.1 Aantallen verzorgingshuizen en plaatsen Er zijn ruim 1.400 verzorgingshuizen in Nederland. Deze zijn samen goed voor ruim 100.000 plaatsen. Zoals uit figuur 2.1 blijkt kende de eerste helft van de jaren zeventig een grote bloei in de bouw van verzorgingshuizen. Uit vroegere perioden zal een deel al weer gesloopt zijn. Figuur 2.1 Aantal verzorgingshuizen naar bouwperiode (bron PIV, beperkt geactualiseerd) ONBEKEND voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 50 100 150 200 250 300 350

4 VERZORGINGSHUIZEN Figuur 2.2 Aantal plaatsen per verzorgingshuis naar bouwperiode (PIV) ONBEKEND voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2.2 Boekwaarde De ruim 1.400 verzorgingshuizen hebben een gezamenlijke boekwaarde van ongeveer 3,7 miljard. Gemiddeld is dat 37.000 per plaats en ruim 500 per m² bvo. Zoals valt te verwachten hebben de nieuwste huizen gemiddeld genomen de hoogste boekwaarde per plaats. Figuur 2.3 Gemiddelde boekwaarde per plaats naar bouwperiode (PIV en RIGO-enquête) voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 boekwaarde per plaats Boekwaarde per m² bvo en bouwjaar Wanneer naar afzonderlijke gebouwen wordt gekeken, blijkt er geen duidelijke relatie te bestaan tussen de boekwaarde per m 2 bvo en het bouwjaar van het gebouw. De wolk in de volgende figuur laat dat zien. Verondersteld mag worden dat er bij de oudere huizen linksboven in het diagram veel is geïnvesteerd in renovaties.

VERZORGINGSHUIZEN 5 Figuur 2.4 Relatie bouwjaar en boekwaarde per m² bvo (vanaf bouwjaar 1950) 3.000 y = 18,543x - 35462 R 2 = 0,1738 2.500 boekwaarde per m2 bvo 2.000 1.500 1.000 500-1950 1960 1970 1980 1990 2000 bouwjaar De delen van de verzorgingshuizen kennen verschillende afschrijvingstermijnen: op grond wordt niet afgeschreven, terwijl op installaties naar verhouding het meest is afgeschreven. Onderstaande figuur geeft dit weer, als percentage van de totale aanschafwaarde. Gebouw en installaties bepalen gezamenlijk ongeveer 80% van de totale aanschafwaarde. Figuur 2.5 Aandeel van bestanddelen aanschafwaarde en boekwaarde bij verzorgingshuizen, als percentage van de totale aanschafwaarde (bron: RIGOenquête) grond tuin aanschafwaarde boekwaarde gebouw installaties verbouw aanloopkosten 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

6 VERZORGINGSHUIZEN 2.3 Toekomstwaarde scenario nieuwbouwkwaliteit De toekomstwaarde van de verzorgingshuizen wordt in het scenario nieuwbouwkwaliteit gevormd door de contante waarde van de kasstromen gedurende de resterende exploitatieperiode. Dat zijn: huurinkomsten exploitatielasten restwaarde (sloopkosten, grondwaarde en sociale kosten) Omdat we uitgaan van nieuwbouwkwaliteit worden ook de kosten in rekening gebracht van het (fictief) opheffen van een functioneel tekort in het gebouw. Functioneel tekort De kosten voor het opheffen van het functioneel tekort bedragen gemiddeld 810 per m2 bruto vloeroppervlakte, ofwel totaal 5,9 miljard. Figuur 2.5 Kosten opheffen ruimtelijk functioneel tekort per m 2 bvo naar bouwperiode voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Het is niet zo dat recente gebouwen per definitie een betere functionele kwaliteit hebben dan oudere gebouwen. Uit figuur 2.6 blijkt dat de netto oppervlakte van de wooneenheden in de loop der jaren nauwelijks is toegenomen. Voor de breedte van de gangen geldt blijkens de figuur hetzelfde. Het lijkt erop dat verzorgingshuizen die voor en rond 1970 zijn gebouwd voor een beduidend deel zijn gerenoveerd waarbij ook de wooneenheden zijn vergroot. De normoppervlakte van 45 m 2 per eenheid wordt in slechts een enkel huis gevonden (die is recent hoger opgetrokken). Door te rekenen met het (fictief) samenvoegen van eenheden en vervolgens het optimaliseren van de verhouding tussen woonareaal en zorgareaal neemt het aantal plaatsen in de huizen af met gemiddeld een kwart van ruim 100.000 tot ruim 75.000. Na volledige opheffing van het functioneel tekort komt de gemiddelde boekwaarde per plaats uit op 128.000 tegen 36.000 nu.

VERZORGINGSHUIZEN 7 Figuur 2.6 Relatie oppervlakte eenheden en gangbreedte naar bouwperiode (vanaf 1950, PIV) 50 5,0 45 4,5 netto oppervlakte wooneenheden 40 35 30 25 20 15 10 gangbreedte 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 5 0,5-1950 1960 1970 1980 1990 2000 0,0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 bouwjaar bouwjaar Huurinkomsten, exploitatielasten en restwaarde In het onderzoek Vastgoed op eigen benen is voor het scenario nieuwbouwkwaliteit de toekomstwaarde bij vijf huurvarianten berekend. Vier daarvan waren normatief bepaald en één werd per gebouw berekend, namelijk de huurprijs die nodig was voor een sluitende exploitatie. We beperken ons hier tot twee huurvarianten: nieuwbouwhuur met als maximum de huursubsidiegrens 2 gemiddeld niveau sociale huursector: 70% van maximaal redelijk volgens het wws-puntensysteem Huur bij huursubsidiegrens In de volgende figuur is per bouwperiode het verschil aangegeven tussen enerzijds de lasten (de boekwaarde en de kosten van het opheffen van het functionele tekort) en anderzijds de netto inkomsten (het totaal van huurinkomsten met de huursubsidiegrens als maximum 3, exploitatielasten en restwaarde). De waarden zijn alle uitgedrukt per m 2 bruto vloeroppervlakte. Het verschil tussen beide waarden geeft het negatieve saldo aan. Gemiddeld bedraagt dit voor alle verzorgingshuizen bijna 520 per m 2 bvo. Het tekort is het grootst bij verzorgingshuizen uit de eerste helft van de jaren tachtig door een relatief hoge boekwaarde en relatief lage restwaarde. voetnoot 2 3 In alle gevallen is de huur gelijk aan de huursubsidiegrens. Dit is gemiddeld 520 per plaats per maand.

8 VERZORGINGSHUIZEN Figuur 2.7 Opbouw van het saldo naar bouwperiode per m 2 bvo bij een huur met de huursubsidiegrens als maximum voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 BOEK.WAARDE FUNCTIONEEL TEKORT CW NETTO OPBRENGSTEN Gemiddeld corporatieniveau - 70%van maximaal redelijk Als een huur wordt aangehouden die op het gemiddelde niveau ligt van de sociale huursector (70% van maximaal redelijk) neemt het tekort toe tot 940 per m2 bvo. Dat is 6,6 miljard voor heel Nederland. De huurprijs bedraagt in deze variant 330 per plaats per maand. Figuur 2.8 Opbouw van het saldo naar bouwperiode per m2 bvo bij huur van 70% van maximaal redelijk voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 BOEK.WAARDE FUNCTIONEEL TEKORT CW NETTO OPBRENGSTEN

VERZORGINGSHUIZEN 9 2.4 Voortzetting van de huidige exploitatie Het boekwaardeprobleem wordt ook zichtbaar als de huur wordt bepaald die nodig is om een sluitende exploitatie van het huidige gebouw te krijgen. 4 De contante waarde van die huur moet minimaal gelijk zijn aan de boekwaarde minus restwaarde vermeerderd met de contante waarde van de exploitatielasten. Figuur 2.9 Minimale huur voor sluitende voortgezette exploitatie per plaats per maand voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 100 200 300 400 500 600 700 Gemiddeld bedraagt deze kostprijshuur ruim 430 per plaats per maand. De spreiding naar bouwperiode is groot. De oude gebouwen hebben een relatief hoge boekwaarde, een korte resterende exploitatieperiode en bijgevolg een hoog kostprijsdekkend huurniveau. 2.5 Conclusie boekwaardeprobleem De discrepantie tussen de historische waarde en de toekomstwaarde bij de verzorgingshuizen is groot. Bij een huur die overeenkomt met het gemiddelde in de sociale huursector bedraagt het boekwaardeprobleem landelijk 7,6 miljard. Wanneer als maximum huur de huursubsidiegrens wordt genomen is het boekwaardeprobleem landelijk altijd nog 4,5 miljard. voetnoot 4 Er is gerekend met een exploitatieperiode van 50 jaar vanaf de bouw met een resterende exploitatieperiode van minimaal 10 jaar.

10 VERZORGINGSHUIZEN algemeen verzorgingshuizen 1.420 aantal plaatsen oorspronkelijk 101.100 aantal plaatsen na opheffen functioneel tekort 77.535 boekwaarde - 3,7 mld scenario nieuwbouw-kwaliteit variant A variant B met wegwerken functioneel tekort aftoppen op 70% max. red. huursubsidiegrens huur per plaats/maand 520 330 wonen 400 250 zorg 120 70 overig - - cw huuropbrengsten 8,3 mld 5,2 mld cw exploitatielasten - 3,2 mld - 3,2 mld cw restwaarde gebouw en grond 0,1 mld 0,1 mld kosten opheffen ft - 5,9 mld - 5,9 mld toekomstwaarde - 0,7 mld - 3,9 mld saldo - 4,5 mld - 7,6 mld saldo per plaats (na opheffen f.t.) - 57.600-97.700 Om een positief saldo te bereiken tussen de historische en toekomstwaarde is een maandhuur per plaats van minimaal 800 nodig. Dat is ruim boven de huursubsidiegrens en ligt ver boven het huurniveau dat voor een woning met de grootte van een nieuwe verzorgingseenheid in de sociale huursector wordt gevraagd. Doorexploiteren Bij doorexploiteren zonder wegwerken van het huidige functioneel tekort is een huur per maand berekend van ruim 40 per plaats per maand. Hierin zijn de kosten van het wegwerken van het functioneel tekort verwerkt. 5 De bedrijfswaarde in dit scenario is -1,4 miljard. Met een boekwaarde van 3,7 levert dat een saldo op van -5,1 miljard, ofwel -51.000 per (huidige) plaats. Doorexploiteren is bij een huur van minimaal 430 per plaats rendabel. voetnoot 5 Dit is berekend door de nieuwbouwhuur (de huur die voor de verzorgingshuisplaatsen in een nieuwbouwsituatie kan worden gevraagd) te verminderen met de kosten van het wegwerken van het functioneel tekort.

VERZORGINGSHUIZEN 11 algemeen verzorgingshuizen 1.420 aantal plaatsen oorspronkelijk 101.100 aantal plaatsen na opheffen functioneel tekort 77.535 boekwaarde - 3,7 mld scenario huidige kwaliteit voortzetten boekwaarde zonder wegwerken functioneel tekort exploitatie dekkend huur per plaats/maand 42 429 cw huuropbrengsten 0,8 mld 6,0 mld cw exploitatielasten - 2,1 mld - 2,1 mld cw restwaarde gebouw en grond - 0,2 mld - 0,2 mld toekomstwaarde - 1,4 mld 3,7 mld saldo - 5,2 mld - saldo per plaats - 51.000 - De vergelijking kan worden gemaakt met nieuwe woonzorgcomplexen. Het investeringsniveau daarvan bedraagt momenteel ongeveer 100.000 per woning. Door toegenomen kwaliteitseisen kan dit de komende jaren oplopen naar 110.000 tot 120.000. Dat levert woningen op van 70-80 m 2 gebruiksoppervlak met deels huren die onder de huursubsidiegrenzen van ongeveer 550 per maand blijven. Een deel van deze woningen zal ook als koopwoning worden aangeboden. Bij deze complexen zal ook nog in zorginfrastructuur geïnvesteerd worden. Naar schatting gaat het dan om investeringen in de orde van 15.000 tot 25.000 per plaats, dit is sterk afhankelijk van omstandigheden in de buurt of wijk. Deze voorzieningen hebben vaak een ruimer bereik dan alleen de bewoners in het complex. Een corporatie die zo n complex bouwt investeert per woning ongeveer 10.000 tot 20.000 onrendabel. Bij een aanvangshuur van 450 neemt het onrendabel toe tot 35.000 à 45.000 per woning. 2.6 Versnelde afschrijving Tot slot van dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de consequenties van een ander afschrijvingstempo. 6 De verzorgingshuizen worden nu in vijftig jaar afgeschreven. Als alternatief is gekeken naar een lineaire afschrijving in dertig jaar. Het verschil in kapitaalslasten tussen beide afschrijvingstempo s is vervolgens berekend. Bij huizen die al een afschrijvingstermijn van meer dan dertig jaar achter de rug hebben (dus gebouwd zijn voor 1972) en tussentijds niet zijn gerenoveerd, is de gehele boekwaarde tot het verschil gerekend. Bij jongere gebouwen is gerekend voetnoot 6 In de bijlage is een toelichting gegeven op de berekeningswijze.

12 VERZORGINGSHUIZEN met dat deel van de boekwaarde dat het lineair afschrijven in dertig jaar te boven gaat. Voor de verzorgingshuizen bedraagt het verschil tussen de huidige boekwaarde en een op basis van de aanschafwaarde 7 en een afschrijvingstermijn van 30 jaar 8 berekende boekwaarde in totaal ruim 810 miljoen. Bij het afschrijvingstempo van 30 jaar zou de boekwaarde van alle verzorgingshuizen derhalve niet 3,7, maar 2,9 miljard geweest zijn. Figuur 2.10 Verschil boekwaarde en berekende boekwaarde bij afschrijving in 30 jaar (in mln.) voor 1972 1972-1975 1975-1978 1978-1981 1981-1984 1984-1987 1987-1990 1990-1993 1993-1996 1996-1999 na 1999 0 20 40 60 80 100 120 140 ( mln.) De conclusie kan zijn dat het functionele tekort bij vergelijking met de huidige nieuwbouwnormen en de concurrerende woonzorgcomplexen een zwaardere last vormt voor de verzorgingshuizen dan de gehanteerde afschrijvingstermijn. Figuur 2.11 Verschil boekwaarde en berekende boekwaarde bij afschrijving in 30 jaar in m2 bruto vloeroppervlakte ( ) voor 1972 1972-1975 1975-1978 1978-1981 1981-1984 1984-1987 1987-1990 1990-1993 1993-1996 1996-1999 na 1999 0 50 100 150 200 250 300 350 400 boekwaarde - berekende boekwaarde bij 30 jaar afschrijving per m2 bvo ( ) voetnoot 7 8 Hierbij zijn investeringen voor renovaties in de aanschafwaarde zijn opgenomen. Met het jaar van de laatste renovatie en niet het bouwjaar als startpunt.

VERPLEEGHUIZEN 13 3 Verpleeghuizen In dit hoofdstuk wordt voor de verpleeghuizen een landelijk beeld geschetst van het boekwaardeprobleem, het verschil tussen de historische waarde en de toekomstwaarde van de gebouwen. De verpleeghuizen hebben de laatste jaren vaak belangrijke veranderingen ondergaan. De kamers met meer dan 2 bedden worden afgebouwd. Een deel van de verpleeghuizen heeft dit achter de rug, een deel heeft plannen daartoe ontwikkeld of werkt aan vervangende nieuwbouw. De verpleeghuizen bieden ruwweg voor 2/3 plaats aan PG-bewoners en voor 1/3 aan somatische cliënten. Naast de intramurale zorg is de dagbehandeling gekomen, de dagopname van mensen die daarnaast hun gewone woonsituatie kunnen handhaven. Een deel van de verpleeghuiszorg heeft zich naar het verzorgingshuis verplaatst. In de verpleeghuizen is sprake van een sterkere differentiatie van de zorg, meer toegespitst op verschillende karakteristieken van de bewoners. Zo is ook de psychiatrische zorg voor ouderen toegenomen en zijn er ook andere groepen voor verpleging bijgekomen (aids, alcoholproblemen, palliatieve zorg). Terwijl aanzienlijk geïnvesteerd wordt in de verpleeghuizen, is het toekomstperspectief niet helder. Het aantal PG-plaatsen zou volgens recente berichten sterke uitbreiding behoeven. 9 Tegelijkertijd is een ontwikkeling gaande naar kleinschaliger vormen van verpleeghulp, meer geïntegreerd in de dagelijkse leefomgeving. Dat leidt tot de kanttekening dat een berekening van het functionele tekort op basis van de geldende kaders voor nieuwbouw snel door de tijd achterhaald kan worden. Terwijl de verschuiving in verzorgingshuizen naar zelfstandig te bewonen appartementen met zorg een duidelijk toekomstbeeld biedt, is het voor de verpleeghuizen nog de vraag wat de toekomstige kwaliteitseisen zullen zijn. De belangrijkste elementen die momenteel een functioneel tekort genereren zijn de meerbedskamers (reduceren naar 1- of 2-bedskamers), de toegankelijkheid (liften, trappen, gangbreedte), de energetische kwaliteit en het binnenmilieu en de zorginvoetnoot 9 Gezondheidsraad, Dementie, advies, maart 2002.

14 VERPLEEGHUIZEN frastructuur (meer dagbehandeling, medische functies, specialisatie, huiskamers, etc.). Enkele essentiële tekortkomingen hebben in de afgelopen jaren tot acute investeringen geleid: legionella, brandveiligheid, arbo-eisen. Minder duidelijk te bepalen zijn gebreken aan de locatie en ruimtelijke structuur. Deze blijven voor het functionele tekort buiten beschouwing. De verpleeghuizen beschikken over een toenemend budget om in het eigen vastgoed te investeren. Eind 2001 komt dit op ongeveer 1,1 miljard (incidentele instandhoudingsrechten), en jaarlijks wordt momenteel ongeveer 0,2 miljard toegevoegd. Een aantal korte bezoeken aan verpleeghuizen leert dat in de periode van 1996 (PIT-onderzoek) tot heden soms veel en soms weinig geïnvesteerd is in kwaliteitsverbetering. Een uitschieter is bijvoorbeeld het Sarphatihuis in het centrum van Amsterdam, dat in 1999 compleet gerenoveerd is, kosten 16 mln, met aanzienlijke beddenreductie. Enkele andere verpleeghuizen, vooral uit de periode 1985-1995, hebben nog steeds een aanzienlijk aandeel 4-bedskamers en nog geen uitgewerkte plannen voor de reductie ervan. Andere huizen bevinden zich in voorbereiding of uitvoering van sloop-nieuwbouw. Enkele van de verpleeghuizen in het PIT-onderzoek blijken inmiddels gesloopt te zijn of naar een ander segment in de care-sector te zijn verhuisd. Een beperkt aantal nieuwe is toegevoegd. Het verhuren van plaatsen in verpleeghuizen heeft minder parallellen met de gewone woningverhuur. Er is immers vaak geen sprake van herkenbare wooneenheden of van eigen sanitaire voorzieningen bij het woongedeelte. Een heel ander probleem kan zijn dat de verpleeghuisplaats niet automatisch inhoudt dat de woning wordt opgegeven. Een huishouden wordt dan met een dubbele huur geconfronteerd. 3.1 Aantallen verpleeghuizen en plaatsen Er zijn circa 330 verpleeghuizen in ons land, met in totaal iets meer dan 60.000 plaatsen. Net als bij de verzorgingshuizen het geval was zijn veel huizen gerealiseerd in de eerste helft van de zeventiger jaren. Het aandeel oude huizen is aanmerkelijk groter dan bij de verzorgingshuizen het geval is: bijna 15% is voor de Tweede Wereldoorlog gebouwd. In vergelijking met de verzorgingshuizen is de groei na 1980 beperkt, terwijl ook de gemiddelde grootte sindsdien sterk terugliep.

VERPLEEGHUIZEN 15 Figuur 3.1 Aantal verpleeghuizen naar bouwperiode 10 ONBEKEND voor 1960 1960-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Figuur 3.2 Aantal plaatsen per verpleeghuis naar bouwperiode voor 1960 1960-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 50 100 150 200 250 De totale oppervlakte van de verpleeghuizen is 3,5 miljoen m². Dat brengt de oppervlakte per plaats op 57 m². De huidige normoppervlakte van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen is 66 m² per plaats. 3.2 Boekwaarde De totale boekwaarde bedraagt ongeveer 2,2 miljard, gemiddeld bijna 7 miljoen per instelling. Dat is ongeveer 620 per m² bvo en 36.000 per plaats. De boekwaarde per m 2 bvo ligt 50% hoger dan bij de verzorgingshuizen. voetnoot 10 De indeling in bouwjaarklassen is bij verpleeghuizen anders dan bij verzorgingshuizen (vorige hoofdstuk) als gevolg van een andere opbouw van de bestanden van beide typen huizen.

16 VERPLEEGHUIZEN Figuur 3.3 Gemiddelde boekwaarde per plaats naar bouwperiode voor 1960 1960-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 boekwaarde per plaats De relatie tussen bouwperiode en boekwaarde laat eenzelfde verloop zien als bij de verzorgingshuizen: aflopend naarmate het complex ouder is, maar in de periode voor 1975 gemiddeld weinig verschil. De verklaring hiervoor ligt vermoedelijk in de na-investeringen in gebouw en installaties. Figuur 3.4 Relatie bouwjaar en boekwaarde per m 2 bvo (vanaf bouwjaar 1900) 1.800 1.600 y = 6,4088x - 11979 R 2 = 0,1483 1.400 boekwaarde per m2 bvo 1.200 1.000 800 600 400 200-1900 1920 1940 1960 1980 2000 bouwjaar Het afschrijvingsbeleid van verpleeghuizen is gedifferentieerd, met afschrijvingstermijnen van 10, 20, 50 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderstaande

VERPLEEGHUIZEN 17 figuur geeft de verschillende bestanddelen weer, als percentage van de totale aanschafwaarde. Figuur 3.5 Aandeel van bestanddelen aanschafwaarde en boekwaarde bij verpleeghuizen, als percentage van de totale aanschafwaarde (bron: CTG-rekenstaten) houten paviljoens semi-permanent boekwaarde aanschafwaarde aanloopkosten verbouw installaties gebouw tuin grond 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Gebouw en installaties hebben een groot aandeel in de aanschaf- en boekwaarde, samen zo n 70%, terwijl op de installaties in verhouding het meest is afgeschreven. Figuur 3.6 Relatie bouwjaar en verhouding boekwaarde en aanschafwaarde 1,0 0,9 y = 0,0026x - 4,5852 R 2 = 0,1453 verhouding boekwaarde / aanschafwaarde 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 1900 1920 1940 1960 1980 2000 bouwjaar

18 VERPLEEGHUIZEN De boekwaarde als aandeel van de aanschafwaarde daalt na oplevering van het huis, maar na ongeveer 20 jaar waaiert dit door herinvesteringen weer naar boven uit, zoals bovenstaande figuur laat zien. Er zijn nauwelijks verpleeghuizen waar meer dan 60% van de aanschafwaarde is afgeboekt. 3.3 De oppervlakte van verpleeghuizen Verpleeghuizen blijken volgens de bestanden een gemiddelde oppervlakte van meer dan 57 m² per plaats te hebben. Oude verpleeghuizen zijn gemiddeld iets ruimer van opzet dan recente. De overmaat kan een gevolg zijn van beddenreductie. Een andere oorzaak kan liggen in de aanwezigheid van andere functies zoals personeelsflats. Figuur 3.7 Relatie bouwjaar en bruto oppervlakte per plaats 120 100 bruto oppervlakte per plaats 80 60 40 20-1.900 1.920 1.940 1.960 1.980 2.000 bouwjaar 3.4 Toekomstwaarde scenario nieuwbouwkwaliteit De toekomstwaarde van de verpleeghuizen wordt in het scenario nieuwbouwkwaliteit gevormd door de contante waarde van de kasstromen gedurende de resterende exploitatieperiode. Dat zijn huurinkomsten exploitatielasten

VERPLEEGHUIZEN 19 restwaarde (sloopkosten, grondwaarde en sociale kosten) Omdat we uitgaan van nieuwbouwkwaliteit worden ook de kosten in rekening gebracht van het (fictief) opheffen van een functioneel tekort in het gebouw. Functioneel tekort De kosten voor het opheffen van het functioneel tekort bedragen gemiddeld ruim 250 per m2 bruto vloeroppervlakte, ofwel ruim 900 miljoen. Dat is beduidend lager dan bij de verzorgingshuizen. Ten eerste is dat het gevolg van het feit dat de bouwkundige kosten van het vergroten van eenheden in verzorgingshuizen aanmerkelijk hoger zijn dan de kosten van het splitsen van meerbedskamers in verpleeghuizen, maar het is ook een gevolg van het feit dat verpleeghuizen de laatste jaren gerenoveerd zijn. Wel is sprake van een voortgaande beddenreductie door de ombouw naar 1- en 2-bedskamers. Figuur 3.5 Kosten opheffen ruimtelijk functioneel tekort per m2 bvo naar bouwperiode voor 1950 1960-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 20 40 60 80 100 120 140 160 Nieuwe gebouwen zijn meer aan de eisen van deze tijd aangepast dan oudere: kamers met meer dan twee bedden zijn sterk teruggebracht en daardoor zijn de kosten van het opheffen van het ruimtelijke tekort beperkt. Bovendien zijn ook de technische gebreken geringer. Huurinkomsten, exploitatielasten en restwaarde Bij verpleeghuizen is in het onderzoek Vastgoed op eigen benen in het scenario nieuwbouwkwaliteit de toekomstwaarde van drie huurvarianten berekend. Twee daarvan waren normatief bepaald en één werd per gebouw berekend, namelijk de huurprijs die nodig was voor een sluitende exploitatie. Huur nieuwbouwkwaliteit In de volgende figuur is per bouwperiode het verschil aangegeven tussen enerzijds de lasten (de boekwaarde en de kosten van het opheffen van het functionele tekort) en anderzijds de netto inkomsten (het totaal van huurinkomsten met de IHS-

20 VERPLEEGHUIZEN huur als maximum, exploitatielasten en restwaarde). De waarden zijn alle uitgedrukt per m2 bruto vloeroppervlakte. Het verschil tussen beide waarden geeft het saldo aan. Dit saldo is alleen bij de verpleeghuizen van 1980 tot en met 1995 negatief. In de andere bouwperioden is het positief. Dan moet wel de nieuwbouwhuur ( 450 per plaats per maand) voor de plaatsen kunnen worden gevraagd. Dat is overigens onder de IHS-grens, Figuur 3.7 Opbouw van het saldo naar bouwperiode per m2 bvo bij IHS-huur voor 1950 1960-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 BOEK.WAARDE FUNCTIONEEL TEKORT CW NETTO OPBRENGS TEN 3.5 Voortzetting van de huidige exploitatie Als de huidige exploitatie wordt voortgezet dient de huur minimaal 400 per plaats te zijn voor een sluitende exploitatie. De boekwaarde wordt met die huur gedekt. 11 De oude gebouwen hebben een relatief hoge boekwaarde en een korte resterende exploitatieperiode. voetnoot 11 Er is gerekend met een exploitatieperiode van 50 jaar vanaf de bouw met een resterende exploitatieperiode van minimaal 10 jaar.

VERPLEEGHUIZEN 21 Figuur 3.9 Minimale huur voor sluitende voortgezette exploitatie per plaats per maand voor 1950 1960-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0 100 200 300 400 500 3.6 Conclusie boekwaardeprobleem Het boekwaardeprobleem is bij de verpleeghuizen niet zo groot als bij de verzorgingshuizen. Bij een normatieve nieuwbouwhuur is het saldo tussen toekomstwaarde en historische waarde gemiddeld genomen beperkt. algemeen verpleeghuizen 330 aantal plaatsen 60.400 aantal plaatsen na wegwerken functioneel tekort 51.900 boekwaarde - 2,2 mld per plaats - 36.000 scenario nieuwbouw-kwaliteit met wegwerken functioneel tekort variant A nieuwbouw kwaliteit huur per plaats/maand 450 wonen 150 zorg 290 overig - cw huuropbrengsten cw exploitatielasten cw restwaarde gebouw en grond kosten opheffen ft toekomstwaarde 4,2 mld - 1,1 mld - 0,0 mld - 0,9 mld 2,2 mld saldo - 0,0 mld saldo per plaats (na opheffen f.t.) - 200

22 VERPLEEGHUIZEN algemeen verpleeghuizen 330 aantal plaatsen 60.400 aantal plaatsen na wegwerken functioneel tekort 51.900 boekwaarde - 2,2 mld per plaats - 36.000 scenario doorexploiteren voortzetten boekwaarde zonder wegwerken functioneel tekort exploitatie dekkend huur per plaats/maand 254 427 cw huuropbrengsten 1,9 mld 3,0 mld cw exploitatielasten - 0,8 mld - 0,8 mld cw restwaarde gebouw en grond - 0,0 mld - 0,0 mld toekomstwaarde 1,1 mld 2,2 mld saldo - 1,1 mld - saldo per plaats - 17.600-3.7 Versnelde afschrijving Voor de verpleeghuizen bedraagt het verschil tussen de werkelijke boekwaarde en een op basis van de aanschafwaarde 12 en een afschrijvingstermijn van 30 jaar 13 berekende boekwaarde in totaal bijna 470 miljoen. Bij deze kortere afschrijvingstermijn zou de boekwaarde van alle verpleeghuizen 1,7 in plaats van 2,2 miljard zijn. Opvallend is dat de recente verpleeghuizen een negatief verschil te zien geven: bij deze huizen is blijkbaar sneller afgeschreven. voetnoot 12 13 Hierbij is ervan uitgegaan dat investeringen voor renovaties in de aanschafwaarde zijn opgenomen. Met het jaar van de laatste renovatie en niet het bouwjaar als startpunt.

VERPLEEGHUIZEN 23 Figuur 3.10 Verschil boekwaarde en berekende boekwaarde bij afschrijving in 30 jaar (in mln.) voor 1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995-100 -50 0 50 100 150 200 Figuur 3.11 Verschil boekwaarde en berekende boekwaarde bij afschrijving in 30 jaar per m2 bruto vloeroppervlakte ( ) voor 1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995-200 -100 0 100 200 300 400 boekwaarde - berekende boekwaarde bij 30 jaar afschrijving per m2 bvo ( )

24 VERPLEEGHUIZEN

Bijlagen 1 Verantwoording verzorgingshuizen 2 Verantwoording verpleeghuizen 3 Overzichttabellen verzorgings- en verpleeghuizen

25 Bijlage 1 verantwoording verzorgingshuizen 1.1 Bestanden In het kader van het onderzoek Vastgoed op eigen benen is reeds een eerste analyse uitgevoerd naar de mogelijkheden om de resultaten van de berekeningen van de vijf pilot-projecten 14 te gebruiken voor een schatting van het landelijk verschil tussen historische waarde en toekomstwaarde. Uit deze analyse bleek dat voor een raming van een landelijk totaal een informatietekort bestond op de volgende punten: boekwaarde bruto vloeroppervlakte locatiekenmerken kavelgrootte Deze gegevens zijn in het kader van dit onderzoek via een enquête verzameld. Samen met de reeds beschikbare gegevens uit de macrobestanden kan hiermee een indicatie worden gegeven van de historische waarde en de toekomstwaarde van het vastgoed van alle verzorgingshuizen. De volgende gegevens zijn bij het onderzoek gebruikt: PIV-bestand Prismant bestand resultaten enquête onder verzorgingshuizen, Daarnaast is uiteraard gebruik gemaakt van de resultaten van de berekeningen met het rekenmodel van de vijf verzorgingshuizen die in het kader van het onderzoek Vastgoed op eigen benen zijn bezocht. Het totale bestand telt ruim 1.420 verzorgingshuizen met in totaal ongeveer 101.000 plaatsen. 15 voetnoot 14 15 Voor het onderzoek Vastgoed op eigen benen zijn vijf verzorgingshuizen bezocht. Van 176 verzorgingshuizen (12%) is het aantal plaatsen niet bekend. Omdat deze huizen mogelijk bezig zijn met sloop/nieuwbouwplannen (waarvan een deel in de vorm van woonzorgcomplexen) zijn deze records geheel buiten het onderzoek gehouden. Ze zijn derhalve ook niet betrokken bij de ophoging naar landelijke totalen.

26 1.2 Selectie De drie bestanden (PIV, CTG en de enquêteresultaten) bevatten deels dezelfde gegevens. Daar waar gegevens in meer dan één bron bekend waren maar niet corresponderen is consequent de waarde uit het PIV-bestand genomen. Vervolgens is het bestand voor een aantal variabelen, die in de berekeningen in het rekenmodel worden gebruikt, aangevuld op basis van de gegevens van andere verzorgingshuizen. Dit is gedaan voor: netto vloeroppervlakte per wooneenheid: gemiddelde van 27,9 m2 (op basis van 1.204 records, 85%). breedte van de gang: gemiddelde van 2,16 meter (op basis van 1.244 records, 87%). aantal bouwlagen: gemiddelde van 4,76 bouwlagen is afgerond naar 4 bouwlagen in verband met een klein aantal zeer hoge gebouwen (op basis van 1.213 records, 85%). aantal liften: per 670 m2 bebouwde oppervlakte 1 lift (op basis van 1.112 records, 78%). Niet bij alle huizen zijn alle gegevens bekend die informatie geven over aantallen plaatsen, oppervlakte en boekwaarde. Er is daarom een selectie van 450 verzorgingshuizen gemaakt waarvan wel de benodigde variabelen beschikbaar zijn. Er is daarbij geselecteerd op: A boekwaarde aanwezig aantal plaatsen aanwezig oppervlakte in m2 bvo aanwezig bouwjaar aanwezig minimaal maximaal B boekw/plaats fl 15.000 fl 220.000 boekw/bvo fl 50 fl 3.000 aanschafwaarde per m2 bvo fl 10.000 boekwaarde/aanschafwaarde 1 bvo/plaats 20 400 gangbreedte 1,2 boekwaarde/bvo fl 50,00 per jaar 1980 vanaf jaar Deze selectie dekt 32% van het totaal aantal verzorgingshuizen en 37% van het aantal plaatsen. Ook de onderverdeling naar 5-jaars bouwperiode biedt een voldoende spreiding. Alleen de periode 1950-1960 is samengenomen in verband met het geringe aantal huizen in beide deelperiodes.

27 figuur B.0.1 Aandeel verzorgingshuizen en verzorgingshuisplaatsen in selectie ten opzichte van het totale bestand ONBEKEND voor 1950 1950-1960 1960-1965 1965-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 aandeel plaatsen aandeel huizen 0% 10% 20% 30% 40% 50% aandeel verzorgingshuzen in selectie 1.3 Naar een landelijk totaal Voor het ophogen naar een landelijk beeld is gewogen naar het aantal plaatsen per bouwperiode. Daarbij is aangenomen dat de huizen waarvan geen bouwjaar bekend is dezelfde verdeling naar bouwperiode hebben als de andere verzorgingshuizen. Dat levert de volgende weegfactoren: factor voor 1950 3,25 1950-1960 3,79 1960-1965 2,36 1965-1970 2,84 1970-1975 2,67 1975-1980 2,29 1980-1985 3,13 1985-1990 2,82 1990-1995 2,46 na 1995 2,51 gemiddeld 2,72 1.4 Variabelen voor het rekenmodel In het rekenmodel wordt de historische waarde van een gebouw vergeleken met de toekomstwaarde. 1.4.1 Toekomstwaarde In het rekenmodel bepalen de volgende variabelen de toekomstwaarde: 1 restende levensduur van het gebouw

28 2 huuropbrengsten 3 exploitatielasten 4 restwaarde gebouw en grond 5 kosten van het wegwerken van het functioneel tekort 6 parameters (disconteringsvoet, lastenstijging, huurstijging) 1.4.2 Historische waarde De historische waarde wordt bepaald door drie posten: boekwaarde (plus) kosten voor wegwerken van het achterstallig onderhoud (plus) onderhoudsvoorzieningen (minus) Voor dit onderzoek zijn de posten achterstallig onderhoud en onderhoudsvoorzieningen buiten beschouwing gelaten in de berekening van de historische waarde. De historische waarde wordt dus alleen bepaald door de boekwaarde. De twee posten (achterstallig onderhoud als plus en onderhoudsvoorzieningen als min) bleken bij de vijf pilot-complexen in vergelijking met de boekwaarde klein en vallen in meer of mindere mate tegen elkaar weg. figuur B.0.2 Opbouw historische waarde bij de vijf verzorgingscomplexen (in 1.000) Demeter Artemis achterstallig onderhoud onderhoudsvoorziening boekw aarde Athene Apollo Ares - 1.000-1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 1.4.3 Restende levensduur van het gebouw De resterende levensduur is in het model direct gerelateerd aan het bouwjaar en heeft een genormeerd minimum. Gegevens hierover zijn in het PIV-bestand beschikbaar. 1.4.4 Huuropbrengsten Bij het vaststellen van de marktconforme huurprijzen is uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. Met andere woorden: van een gebouw dat geheel aan de huidige normen voldoet. Dat betekent evenwel dat de gebouwen die onderwerp van de studie zijn (fictief) moeten worden aangepast aan deze normen. Voor eenheden van 30 m² in verzorgingshuizen kan immers niet dezelfde huur worden gevraagd

29 als voor eenheden die, overeenkomstig de huidige normen, een oppervlakte hebben van 45 m² of meer. De kosten van deze denkbeeldige verbouwing worden in het model bepaald. Voor de bepaling van de aanvangshuur is een aantal varianten ontwikkeld: 1 genormeerde kostendekkende huurprijs per m² vloeroppervlakte 2 aftoppen genormeerde kostendekkende huurprijs per m² vloeroppervlakte op de huursubsidiegrens 3 maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel (wws) 4 idem, maar dan 70% van maximaal redelijke huur 5 huurprijs voor rendabele exploitatie De eerste vier varianten zijn genormeerde huurprijzen. Ze zijn immers gerelateerd aan normoppervlakten en die zijn voor alle verzorgingshuizen gelijk. De huurprijs in de vijfde variant wordt bepaald op basis van de historische waarde en is daarmee wel voor elk huis verschillend. De vijf varianten zijn in het rapport Vastgoed op eigen benen verder toegelicht. 1.4.5 Exploitatielasten Onderhoudskosten en kosten voor beheer, administratie en verzekeringen vormen de exploitatielasten van een gebouw. De hoogte van deze posten is normatief bepaald. 16 1.4.6 Restwaarde Nadat de normatieve levensduur is verstreken hebben de gebouwen een restwaarde die wordt gevormd door de waarde van de grond op dat moment, verminderd met de kosten om de huisvesting van personen en diensten op een andere locatie voort te zetten (sociale kosten 17 ) en de kosten om het gebouw te slopen. 18 De grondwaarde is voor een belangrijk deel afhankelijk van de bestemming die de grond krijgt. In het model gaan we uit van zorgbestemming 19 en woningbouw. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat de grond op erfpacht is uitgegeven. De grondwaarde is in die gevallen op nul vastgesteld. Dat is in deze studie gedaan voor alle gebouwen in de gemeenten waar erfpacht van toepassing is. 20 voetnoot 16 17 18 19 De onderhoudslasten zijn bepaald uit de normatieve instandhoudinginvesteringen die door het CTG in de Beleidsregel I-484 zijn vastgesteld. Deze normbedragen variëren per sector en bedragen gemiddeld ongeveer 13,50 per m² per jaar. Voor beheer- en administratiekosten en voor verzekeringen is ten slotte een bedrag van 6,50 per m² bvo per jaar gereserveerd. Tot de sociale kosten behoren de verhuiskosten voor de bewoners en huurderving als gevolg van leegstand. We rekenen met een normbedrag per bewoner van 6.000. De kosten van slopen bepalen we uit de inhoud van het gebouw, de bebouwde oppervlakte (kosten van het bouwrijp maken) en het bouwjaar (mogelijkheid van asbest). De grondwaarde bij zorgbestemming is gelijkgesteld aan die bij 100% sociale woningbouw.

30 De grondwaarde wordt berekend op basis van de kavelgrootte, een norm voor het aandeel bebouwde oppervlakte 21 en de grondprijs voor woningbouw in de sociale en marktsector. We houden de verhouding 30% sociaal -70% markt aan. 22 Voor de grondwaarde is uitgegaan van een prijs per m² van 120 voor woningen in de sociale sector en van 170 voor de marktsector. 23 Voor de berekening van de grondwaarde is de kavelgrootte een belangrijke grootheid die niet in de PIV-bestanden is opgenomen. Tijdens de enquête onder verzorgingshuizen is dit aspect wel aan de orde geweest, maar bleek in veel gevallen niet bekend. Bij de verzorgingshuizen waarbij de kavelgrootte wél is ingevuld, blijkt de relatie met de bebouwde oppervlakte gering. Er is nauwelijks onderscheid naar type locatie (urbaan, suburbaan, landelijk). figuur B.0.3 Relatie bebouwde oppervlakte en kavelgrootte verzorgingshuizen 25.000 y = 5,0879x + 1414,6 R 2 = 0,2611 20.000 kavelgrootte 15.000 10.000 5.000 - - 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 bebouwde oppervlakte Voor de huizen waar de kaveloppervlakte ontbreekt is de gemiddelde verhouding tussen bebouwde oppervlakte en kavelgrootte zoals die in bovenstaande figuur is weergegeven overgenomen. 20 21 22 23 Almelo, Amersfoort, Amsterdam, Arnhem, Bloemendaal, Breda, Culemborg, Delft, Deurne, Diepenheim, Dordrecht, Enschede, Goor, Groningen, Haarlemmermeer, Harlingen, Hilversum, Leiden, Lisse, Maastricht, Middelburg, Nieuwerkerk, Nijmegen, Oirschot, Oostburg, Oostzaan, Rotterdam, Sassenheim, Schiedam, s-gravenhage, Sittard, Spijkenisse, Tilburg, Utrecht, Velsen, Vlaardingen, Zaanstad, Zeist, Zutphen, Zwijndrecht. In stedelijk gebied wordt 80% bebouwd. In landelijk is dat aandeel 50%. Voor gebouwen op erfpacht is van een grondwaarde van 0 uitgegaan. Deze normbedragen zijn gebaseerd op prijzen voor eengezinswoningen, Prijzen per vierkante meter 1990-1998 in uitleggebieden en BSG, TAUW. Er is een regionale verdeling naar landsdeel (noord, oost, west en zuid) gemaakt (gebaseerd op dezelfde bron). Inclusief BTW, prijspeil 2001.

31 Voor gebouwen waar het locatiekenmerk niet bekend is, is dit op basis van de verhouding tussen stedelijk en landelijk bij de bekende records (verhouding 1:2), alternerend toegedeeld. Tot de restwaarde rekenen we ook de kosten van sloop die in het model zijn afgeleid van inhoud en bouwjaar. De laatste variabele is in de bestanden aanwezig, de inhoud niet. De inhoud kan uit de bruto oppervlakte worden afgeleid op basis van de verhouding 3:1 (een verdiepingshoogte van 3 meter). 1.4.7 Functionele kwaliteit Ruimtelijk tekort De grootte van de individuele eenheden in verzorgingshuizen vormt in het rekenmodel de ingang voor de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit. Is die oppervlakte te klein volgens de huidige normen van het College Bouw, dan worden de eenheden in het model fictief vergroot door ze samen te voegen. Daarbij wordt ook de breedte van de gangen bekeken. Tot de kosten van het ruimtelijk tekort worden ook de kosten gerekend die nodig zijn om tot een beter ruimtegebruik in het verzorgingshuis te komen door aanpassen van overtollige ruimte tot woonareaal. Die overtollige ruimte kan ontstaan door samenvoegen van eenheden (waardoor de benodigde oppervlakte voor zorginfrastructuur door vermindering van het aantal plaatsen wordt verkleind) of door een relatief klein aandeel woonruimten in de beginsituatie (vergeleken met de verhouding van de normen van het College Bouw). Beide aspecten van het functioneel ruimtelijke tekort worden in het conceptueel model berekend aan de hand van de gegevens uit de PIV-bestanden. Installatietechnisch tekort Een inventarisatie van de aanwezigheid en staat van installaties lag ten grondslag aan de berekening van het installatietechnische tekort van de pilot-complexen. Dat tekort bedroeg tussen de 20 en 160 per m2. Gemiddeld nam dit deel ongeveer 10% in van de totale kosten van het functioneel tekort. Een verklaring van deze kosten uit gegevens uit het PIV-bestand is nauwelijks te geven. Het bouwkundig prestatieverlies uit het PIV-bestand biedt niet voldoende houvast, omdat de spreiding in het verlies zeer gering is (een spreiding van 15 punten op een schaal van 100). 24 Een relatie met het bouwjaar (of jaar van de laatste renovatie) biedt evenmin een verklaring. In het model is daarom uitgegaan van een gemiddelde investering van 87 per m2 bvo. Zorginfrastructuur In verzorgingshuizen neemt de zorginfrastructuur niet zo n belangrijke plaats in als in verpleeghuizen of in de ggz of gehandicaptenzorg. Desondanks kan opknappen voetnoot 24 Extrapolatie kan dan extreme uitkomsten geven.

32 van dit deel van de huizen een flinke kostenpost betekenen. In de vijf pilotcomplexen raamden we de kosten op gemiddeld bijna 79 per m2 bvo. Ook hier was de spreiding in kosten dermate groot (twee met een groot tekort en drie met een klein tekort) dat andere gebouwkenmerken geen afdoende verklaring boden voor de hoogte van de kosten. In het model is daarom uitgegaan van gemiddelde kosten van het wegwerken van het functioneel tekort in de zorginfrastructuur van 79 per m2 bruto vloeroppervlakte, ongeacht bouwjaar of andere gebouwkenmerken. 1.5 Berekening van de versnelde afschrijving Voor dit onderdeel van de studie is een fictieve boekwaarde berekend uit de aanschafwaarde en een lineaire afschrijving in 30 jaar. Daarvoor is een nieuwe selectie op het bestand gemaakt met een extra criterium: de aanschafwaarde moest bekend zijn. Dat leverde een bestand op van 450 records. Vervolgens is dezelfde methodiek van ophogen gehanteerd als in de vorige paragraaf beschreven. Omdat het laatste jaar van renovatie in plaats van het bouwjaar is gebruikt om de fictieve boekwaarde te bepalen, zijn de bouwjaarklassen anders gekozen. Dat leverde uiteraard andere ophogingfactoren per bouwperiode op. Per verzorgingshuis is uit het jaar van het laatste onderhoud en de aanschafwaarde een fictieve boekwaarde berekend indien een afschrijving in dertig jaar had plaatsgevonden. Deze is per bouwperiode opgehoogd naar landelijke totalen en vergeleken met de werkelijke boekwaarde volgens de bestanden.

33 Bijlage 2 verantwoording verpleeghuizen 2.1 Bestanden De gegevens over de bouwkundige en functionele kwaliteit zijn gebaseerd op een onderzoek uit 1996 en afkomstig uit de PIT-bestanden. Daarnaast is gebruik gemaakt van gegevens van het CTG (aantallen kamers per instelling en boekwaarde gegevens) en van de rekenstaten van 2000. De peildata van de bestanden zijn niet gelijk. Zoals gezegd geven de PIT-bestanden informatie uit 1996, de data over de aantallen kamers stammen uit 1999 en de financiële gegevens uit rekenstaten van 2001 en 2000. Daarnaast is uiteraard gebruik gemaakt van de resultaten van de berekeningen met het rekenmodel van de drie verpleeghuizen die in het kader van het onderzoek Vastgoed op eigen benen zijn bezocht. Omdat deze drie verpleeghuizen een onvoldoende beeld gaven van de sector zijn in het kader van dit onderzoek nog eens negen verpleeghuizen bezocht. Dat brengt het totaal aantal bezochte instellingen op twaalf. Het totaalbeeld van deze twaalf is gunstiger dan van de drie eerste complexen. Ongeveer de helft is door renovatie en sloop-nieuwbouw sterk verbeterd of op weg daarheen. Dit is ex- Het totale bestand telt 333 verpleeghuizen met ruim 60.000 plaatsen. 25 clusief de dagbehandeling. 2.2 Selectie Niet van alle huizen zijn alle gegevens beschikbaar over aantallen plaatsen, oppervlakte en boekwaarde. Er is daarom een selectie van 173 verpleeghuizen gemaakt waarvan wel de benodigde variabelen beschikbaar zijn. Er is daarbij geselecteerd op: voetnoot 25 Inclusief bijschatting van missing cases.

34 s e le c tie c rite ria A boekwaarde aanwezig aantal plaatsen aanwezig oppervlakte in m2 bvo aanwezig verdeling aantal bedden/kamer aanwezig minimaal maximaal B boekwaarde/plaats fl 1.000 fl 360.000 boekwaarde/bvo fl 50 fl 3.600 aanschafwaarde per m2 bvo fl 10.000 boekwaarde/aanschafwaarde 1 bvo/plaats 40 130 Deze selectie dekt 52% van het totaal aantal verpleeghuizen en 75% van het aantal plaatsen. Ook de onderverdeling naar bouwperiode biedt een voldoende spreiding. Alleen na 1995 is het aandeel in de geselecteerde huizen kleiner dan bij de overige perioden. figuur B.0.1 Aandeel verpleeghuizen en verpleeghuisplaatsen in selectie ten opzichte van het totale bestand ONBEKEND voor 1960 aandeel plaatsen aandeel huizen 1960-1970 1970-1975 1975-1980 1980-1985 1985-1990 1990-1995 na 1995 0% 20% 40% 60% 80% 100% aandeel verpleeghuzen in selectie 2.3 Naar een landelijk totaal Voor het ophogen naar een landelijk beeld is gewogen naar de bruto oppervlakte per bouwperiode. Daarbij is aangenomen dat de huizen waarvan geen bouwjaar bekend is dezelfde verdeling naar bouwperiode hebben als de andere verpleeghuizen. Dat levert de volgende weegfactoren:

35 factor voor 1960 1,84 1960-1970 1,63 1970-1975 1,90 1975-1980 1,40 1980-1985 1,66 1985-1990 1,20 1990-1995 1,29 na 1995 2,86 gemiddeld 1,68 2.4 Variabelen voor het rekenmodel In het rekenmodel wordt de historische waarde van een gebouw vergeleken met de toekomstwaarde. 2.4.1 Historische waarde De historische waarde wordt bepaald door drie posten: boekwaarde (plus) kosten voor wegwerken van het achterstallig onderhoud (plus) onderhoudsvoorzieningen (minus) Net als bij de verzorgingshuizen zijn de posten achterstallig onderhoud en onderhoudsvoorzieningen buiten beschouwing gelaten. De boekwaarde is bij veel meer huizen bekend dan er binnen de selectie vallen. Juist van de nieuwe huizen zijn wel financiële gegevens bekend, maar ontbreekt informatie over oppervlakte of aantallen plaatsen. Indien deze instellingen buiten beschouwing zouden blijven, zou de totale landelijke boekwaarde te laag worden berekend omdat recent gebouwde verpleeghuizen hogere boekwaarden hebben dan oudere. De totale boekwaarde is daarom berekend op de volgende manier: boekwaarde is bekend in 249 gevallen (75%) boekwaarde is onbekend, oppervlakte en bouwjaar is bekend (73 huizen): boekwaarde is berekend op basis van een m²-waarde naar bouwjaarklassen die is berekend van de huizen in de selectie van 170 huizen boekwaarde en bouwjaar onbekend, oppervlakte bekend: boekwaarde is berekend op basis van een gemiddelde m²-waarde die is berekend van de huizen in de selectie van 170 huizen zowel boekwaarde, bouwjaar als oppervlakte onbekend: boekwaarde is berekend op basis van een waarde per huis die is berekend van de huizen in de selectie van 170 huizen 2.4.2 Toekomstwaarde In het rekenmodel bepalen de volgende variabelen de toekomstwaarde: