Markthuur, oplossing of probleem?

Markthuur, oplossing of probleem? In hoeverre kan markthuur bijdragen aan de huidige problematiek op de huurwoningmarkt Markthuur, oplossing of probleem? Afstudeerscriptie MRE Ronald Rouwendaal 15 oktober 2011 Amsterdam School of Real Estate MRE-jaargang 2008-2010 R. Rouwendaal Begeleiding Johan Conijn Eddo Rats ASRE Vesteda

Omslag Artist Impression: Markthal Rotterdam, Provast 2010. Een gezamenlijke ontwikkeling van Corio, Provast en Vesteda.

Voorwoord Ter afronding van mijn studie Master of Real Estate (MRE) aan Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heb ik onderzoek gedaan naar de invloed van markthuur op de bestaande problematiek van de huurwoningmarkt in Nederland. Het resultaat van dit onderzoek ligt voor u in de vorm van mijn afstudeerscriptie. Met deze scriptie hoop ik een objectieve bijdrage te leveren aan de discussie over het al dan niet invoeren van een marktconforme huurprijs. Mijn werkzaamheden voor Vesteda in de rol van manager beheer en de vraagstukken die hieruit voortkomen, hebben mijn interesse gewekt om dit onderwerp verder uit te diepen en te onderzoeken. Daarnaast blijkt dat dit onderwerp de afgelopen jaren zeer actueel is. De markt voor huurwoningen wordt gedomineerd door woningcorporaties, voor mij een relatief onbekend terrein. Hierdoor heb ik een veel bredere kijk gekregen op de huurwoningmarkt en het heeft mij nieuwe inzichten gegeven. Tijdens mijn zoektocht naar de antwoorden op mijn deelvragen ben ik vaak verdwaald in de grote hoeveelheden aan literatuur die over de woningmarkt in de afgelopen jaren zijn geschreven. Ik heb gedurende het schrijven van mijn scriptie met regelmaat mezelf moeten afsluiten om niet te veel te lezen en uit te wijden naar andere interessante onderwerpen binnen de (huur)woningmarkt. Een aantal personen die mij feedback en informatie hebben gegeven, ben ik bijzonder veel dank verschuldigd. Rosita, bedankt voor je aanwijzingen en grafische verwerking van de aangeleverde data. Eddo, dank je dat je mij elke keer weer in de juiste richting kon sturen met je scherpe analyses en gefundeerde feedback. Yolanda dank je voor je aanwijzingen en voor de ondersteuning die ik van jou heb mogen ontvangen. Ook wil ik hier mijn dank uitspreken voor de kans die ik van mijn werkgever kreeg om de studie MRE te volgen. Tot slot wil ik mijn naaste vrienden en familie, in het bijzonder mijn vrouw bedanken voor het meelezen en alle andere dingen die je voor mij hebt gedaan in de tijd dat ik met de studie bezig was. Angelique, Timo en Bas bedankt voor jullie geduld en begrip voor het feit dat ik de afgelopen drie jaar veel afwezig was. Deze scriptie is dan ook aan hen opgedragen. Ronald Rouwendaal Den Haag, oktober 2011 I

Samenvatting Belangrijkste problemen binnen de Nederlandse huurwoningmarkt De Nederlandse woningmarkt omvat ruim 7 miljoen woningen. Hiervan behoort bijna 60% toe aan de koopwoningmarkt en ruim 40% aan de huurwoningmarkt (Blijie e.a., 2010). De woningmarkt in Nederland is een markt die gebrekkig functioneert. De koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt functioneren grotendeel als gescheiden markten. De prijsvorming voor koopwoningen komt tot stand door vraag en aanbod, kopers worden fiscaal gesubsidieerd. Als gevolg hiervan zijn de prijzen voor koopwoningen in de afgelopen jaren fors gestegen. Binnen de huurwoningmarkt is voor het overgrote deel geen sprake van vrije prijsvorming waarbij markthuur gevraagd kan worden. De huurprijsontwikkeling is voor 93% van de huurwoningmarkt gereguleerd op basis van het woningwaardering stelsel (WWS), waarbij de maximaal redelijke huurprijs, het huurprijsplafond bepaalt. Woningcorporaties verlagen deze reguleringshuur voor hun huurders om de doelstellingen, opgelegd door de overheid, te kunnen nastreven middels een eigen huurbeleid. Gemiddeld realiseren woningcorporaties 72% van de maximaal redelijke huurprijs (Woonbond, 2010). Als markthuren het uitgangspunt zijn, dan kan het verschil tussen de markthuur en de feitelijke huur opgevat worden als impliciete subsidie. Het gevolg hiervan is dat de vraag naar deze relatief goedkopere huurwoningen groter is dan het aanbod, waarbij wachtlijsten in stedelijke gebieden eerder regel dan uitzondering zijn. De voorraad sociale huurwoningen is groter dan het aantal huishoudens die tot de doelgroep behoren. Een deel van deze impliciete subsidie (25%) komt terecht bij huishoudens die hier feitelijk gezien, op basis van hun inkomen, geen recht op hebben (Ministerie van Financiën, 2010). Deze impliciete subsidie werkt niet alleen marktverstorend, maar is ook ondoelmatig. Huishoudens wegen de kosten van hun woondiensten af tegen het kwijtraken van hun subsidies, waardoor dit ervaren wordt als een verhuisbelasting;hoe hoger de impliciete subsidie hoe lager de verhuisbereidheid. Beredeneerd vanuit de overheidsdoelstellingen van het woonbeleid is het borgen van de betaalbaarheid voor lage inkomens het enige motief om in te grijpen door de overheid op de huurwoningenmarkt. Dit kan zonder huurprijsregulering en impliciete subsidie. Nederland kent in West- Europees opzicht een zeer omvangrijke voorraad sociale huurwoningen. Meer dan 30% van de totale woningvoorraad kan aangemerkt worden als sociale huurwoning waarvoor huurprijsregulering van toepassing is. Huurprijsregulering houdt in dat inkomensondersteuning is verwerkt in de huurprijs. Hoe groter de sociale voorraad hoe groter de marktverstoring. Onderzoek toont aan dat de verhuisbereidheid afneemt naarmate de omvang van de impliciete subsidie groter is. De effecten van liberalisering van de huurmarkt in II

andere West-Europese landen zijn niet direct duidelijk. Internationaal onderzoek wijst uit dat de inkomensondersteuning voor de lage inkomens via de huurtoeslag, bij marktconforme huren, voor het grootste deel terecht komt bij verhuurders (Fack, 2006). Door de huurprijsverhoging van gereguleerde huurwoningen te koppelen aan inflatie is voor het overgrote deel van de huurwoningmarkt de afgelopen jaren de jaarlijkse huurprijsstijging nog nooit zo laag geweest. Doordat de exploitatiekosten sneller stijgen dan de inflatie daalt het directe rendement. Opvallend is dat woningen van beleggers gemiddeld genomen een gelijke tred houden met de huurprijsindexatie op basis van inflatie. Door het grote volume van de Nederlandse sociale woningvoorraad en het gedragseffect van sociale verhuurders, heeft de impliciete subsidie ook een dempend effect op de ontwikkeling van huurprijzen in het geliberaliseerde huursegment. Voorgaand resulteert in drie belangrijke problemen: 1. Impliciete subsidiëring als gevolg van huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties werkt marktverstorend en is ondoelmatig omdat ook subsidie terecht komt bij huishoudens die geen subsidie behoeven; 2. Impliciete subsidiëring wordt door huishoudens van gereguleerde huurwoningen ervaren als een soort verhuisbelasting, waarbij de keuze om te verhuizen naar een passendere woning (huur of koop) wordt afgewogen tegen het kwijtraken van deze subsidie, met lange wachtlijsten binnen stedelijke gebieden tot gevolg; 3. Het huurprijsbeleid en de inflatievolgende huurverhoging resulteren in een laag direct rendement voor verhuurders, met als gevolg dat de commerciële huursector al jaren lang terugloopt. Markthuur als uitgangspunt Regionaal gezien is er een groot verschil in huurprijzen, als de markthuur het uitgangspunt is. Door de huurprijsregulering is de hoogte van de feitelijke huur in regionaal opzicht veel minder verschillend. Dat de huurprijsregulering geen rekening houdt met de gewildheid en de ligging van de woning, wordt hierbij bevestigd. Opvallend is dat in bijna alle Corop-gebieden waar de WOZ-waarde en dus ook de markthuur gemiddeld hoog is, de kale huurprijs hier geen gelijke tred mee houdt. In een aantal Corop-gebieden is de kale huurprijs laag en ook behoort de WOZ-waarde tot de laagste van Nederland. In deze gebieden zal de markthuur nagenoeg gelijk zijn aan de huidige huurprijs. Anders is dit in bijvoorbeeld de Amsterdamse regio, waar de druk op de woningmarkt groot is en waar relatief veel kleinere huurwoningen staan. Ondanks dat de woningen minder vierkante meter woonoppervlak bezitten dan elders in Nederland, is hier de gemiddelde WOZ-waarde het hoogst van Nederland. Door de verschillen tussen de markthuur en de maximaal redelijke huurprijs in kaart te brengen kan Nederland worden ingedeeld in twee III

woningmarktgebieden: woningmarkt gebied1 (rood gekleurde gebieden) en woningmarkt gebied 2 (groen gekleurde gebieden). Markthuur draagt bij aan de oplossing van de belangrijkste problemen In de meer gespannen woningmarkten (woningmarktgebied 1) komen de belangrijkste problemen benoemd door de experts overeenkomen met de drie belangrijkste problemen uit de literatuur. De huurwoningmarkt in de onderzochte Corop-gebieden van woningmarktgebied 2 heeft een geheel eigen dynamiek, deze wijkt af, volgens de experts, van de overige Coropgebieden in woningmarkt 2. Er kan geconcludeerd worden dat markthuur een bijdrage levert aan de oplossing van probleem 1(ondoelmatigheid en marktverstoring), deels aan probleem 2 (verhuisbelasting en terugdringen van wachtlijsten binnen stedelijke gebieden) en aan probleem 3 (huurprijsbeleid en inflatievolgende huurprijsverhoging). De bijdrage van markthuur aan de huurstijging binnen de huurwoningmarkt is gering (5%-punt in de bovenste 5 Coropgebieden, iets meer voor de huurwoningen van beleggers en nagenoeg geen extra huurstijging in de onderste 5 Corop-gebieden). Woningcorporaties en beleggers schatten de reële huurstijging lager in, dan bijvoorbeeld de CPB onderzoeken. Hierdoor is de verwachting dat de extra huuropbrengsten lager zullen uitvallen dan in deze onderzoeken is berekend. Kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen Woningcorporaties in beide woningmarktgebieden ervaren een kwalitatief tekort aan betaalbare huurwoningen. Corporaties geven aan dat voor huishoudens met lage en middeninkomens, dit kwalitatieve tekort het grootst is. In beide woningmarktgebieden geven zij aan dat er geen extra maatregelen nemen om dit tekort te verminderen. Beleggers ervaren geen kwalitatief tekort aan huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens, wel een tekort aan huurwoningen van voldoende kwaliteit met een huurprijs per maand tussen de 650 en 950. IV

Hieruit kan worden opgemaakt dat zowel woningcorporaties als beleggers op dit moment geen noodzaak zien om extra te investeren in nieuwbouw in het segment tot aan de liberalisatiegrens, anders dan de nieuwbouwopgave waar woningcorporaties nu al voor staan. Voordelen markthuur Voor de invoering van markthuur is duidelijk onderscheid te maken tussen de woningcorporaties in woningmarktgebied 1 en 2. Corporaties in woningmarktgebied 2 zijn geen voorstander van invoeren van markthuur en ook één corporatie uit marktgebied 1 is hier geen voorstander van. Corporaties die wel voorstander zijn verwachten meer huurinkomsten, waarbij zij uitgaan van een reële gemiddelde huurstijging tussen de 1% en 5%. Hierbij zullen huishoudens passender gaan wonen, de vraag zal meer in lijn zal liggen met het aanbod en (op termijn) zal markthuur leiden tot minder wachtlijsten. Markthuur zal niet automatisch leiden tot meer investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw. Corporaties in woningmarktgebied 2 zijn geen voorstander van markthuren. Een aantal corporaties denkt dat invoeren van markthuren op basis van 4,5% van de WOZ-waarde zal leiden tot een daling van de huurinkomsten. Invoering van markthuur zal wel de vraag meer in lijn brengen met het aanbod en de verwachting is dat meer huishoudens passender kunnen gaan wonen omdat er meer keuze is. Nadelen markthuur De betaalbaarheid van markthuren wordt door de corporaties aangeven als punt van extra aandacht. Verwachting is dat te snelle invoering van markthuur zal leiden tot vraaguitval en uiteindelijk tot aanpassen in een lagere markthuur. Het borgen van de betaalbaarheid kan door een inkomensafhankelijke woontoeslag in te voeren. Hierdoor is de toeslag niet meer afhankelijk van de huurprijs van de woning. De woonconsument kan hierdoor voortaan zelf bepalen welk deel van zijn inkomen hij of zij aan wonen wil besteden. Uit Internationaal onderzoek blijkt dat een nadeel van huurtoeslag in een vrije woningmarkt kan zijn dat een deel van de huurtoeslag als prijsverhoging in de zakken van de verhuurder terecht kan komen. Inkomenssegregatie is een ander nadeel waarmee rekening gehouden dient te worden. Vooral in de oudere stadswijken is de kans groot dat door invoering van markthuren, lage inkomens zich gaan huisvesten in de randen van de stad of in goedkopere en vooral oudere woningen. Investeren in gedifferentieerd bezit in vooral oudere stadswijken is noodzakelijk en vraagt om nader onderzoek. Nieuwe kabinetsplannen De nieuwe kabinetsplannen worden over het algemeen gezien als een stap in de goede richting. De voordelen van meer huurinkomsten ( door extra WWS punten voor schaarste V

gebieden), wegen wellicht niet op tegen de nadelen, zoals een nog lagere mutatiegraad en een onbetaalbare huurwoningmarkt. Strategisch advies In deze scriptie is de problematiek van de Nederlandse huurwoningmarkt belicht. Het strategisch advies is gebaseerd op de conclusies die zijn getrokken naar aanleiding van dit onderzoek en geeft hierbij antwoord op de centrale vraag. Het strategisch advies is bedoeld voor de gehele Nederlandse huurwoningmarkt. De centrale vraag valt in twee onderdelen uiteen: 1. Het antwoord op het eerste deel van de centrale vraag: in hoeverre een marktconforme huurprijs kan bijdragen aan de oplossing van de drie belangrijkste problemen? is voor het grootste deel afdoende beantwoord. Voor corporaties binnen de bovenste vijf Coropgebieden kan de conclusie worden getrokken dat markthuur positief bijdraagt aan de oplossing van de drie genoemde problemen. Beleggers laten eenzelfde beeld zien, zij operen voor een groot deel in woningmarktgebied 1 en dit bevestigt het bovenstaande. In de onderste vijf Corop-gebieden draagt markthuur nauwelijks positief bij aan de bestaande problemen binnen de huurwoningmarkt. Van invloed kan zijn dat in deze Corop-gebieden een andere dynamiek heerst omdat in deze gebieden voornamelijk gekenmerkt worden door een krimpende woningmarkt, relatief lage huren en lage WOZwaarde van woningen. Nader onderzoek moet uitwijzen of voor deze gebieden bij invoering van markthuren aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. 2. Het antwoord op het tweede deel van de centrale vraag: hoe verhoudt deze bijdrage zich tot mogelijke andere nadelen die het gevolg kunnen zijn van een marktconforme huurprijs? is afdoende beantwoord. In de interviews met corporaties en beleggers kwam naar voren dat de timing en de betaalbaarheid van markthuur hierin erg belangrijk zijn. De actualiteit op het gebied van de huurwoningmarkt is volop in de belangstelling. Voorstellen over meer marktwerking op de huurwoningmarkt volgen elkaar in hoog tempo op. Voor een verandering binnen de huurwoningmarkt lijkt het niet meer een kwestie van of er meer marktwerking gaat komen, maar meer een kwestie van wanneer dit gaat gebeuren! De politiek zal in tijden van financiële crisis, kritischer moeten kijken naar de impliciete subsidiëring van het huidige huurbeleid in relatie tot de effecten die hieruit voortvloeien. Meer marktwerking binnen de huurwoningmarkt kan een bijdrage leveren aan de huidige marktverstoringen en ondoelmatigheden en zal op termijn het evenwicht binnen de huurwoningmarkt kunnen herstellen. Zittende huurders mogen hierbij niet worden ontzien. Het gekozen tijdspad bij invoering van markthuur is van belang om vraaguitval en problemen met betaalbaarheid te voorkomen. VI

Inhoudsopgave Voorwoord...I Samenvatting... II 1 Aanleiding en vraagstelling...1 1.1 Aanleiding en relevantie... 1 1.2 Probleemstelling... 3 1.3 Centrale vraag... 3 1.4 Deelvragen... 4 1.5 Doel van de scriptie... 5 1.6 Afbakening... 5 2 De Nederlandse woningmarkt...6 2.1 Ontwikkelingen Nederlandse woningmarkt... 6 2.2 Achtergronden van het Nederlands woonbeleid... 7 2.2.1 Bevolkings en huishoudensontwikkeling...8 2.2.2 Voorraadontwikkeling...9 2.3 Koopwoningmarkt...10 2.4 Huurwoningmarkt...11 2.5 Relatie tussen de koop en huurwoningmarkt...12 2.5.1 Verschil in kwaliteit... 13 2.5.2. Woning als gebruiksgoed... 13 2.5.3 Woning als investeringsgoed... 14 2.5.4 De kloof tussen koop en huurwoningen... 14 2.6 Markthuur voor de huurwoningmarkt...15 2.6.1 Markthuur vanuit het perspectief van de verhuurder... 15 2. 6.2 Markthuur vanuit perspectief van de huurder... 17 2.7 Omvang subsidiëring huurwoningmarkt...17 2.8 Motieven voor overheidsingrijpen binnen de huurwoningmarkt...18 2.9 Samenvatting en deelconclusies...20 3 Hu urprijsbeleid en problematiek van de huurwoningmarkt in Nederland... 21 3.1 Het huurprijsbeleid...21 3.1.1 Huurprijsregulering... 21 3.1.2 Woonruimteverdeelsysteem... 23 3.1.3 Huurwet... 24 3.1.4 Inflatievolgend huurbeleid... 24 3.1.5 Huurtoeslag... 25 3.2 Woningcorporaties...26 3.2.1 Doelstellingen van woningcorporaties... 27 3.2.2 Huurprijsbeleid woningcorporaties... 28 3.3 Commerciële huursector...30 3.4 Internationale vergelijking huurbeleid...31 3.5 Samenvatting en deelconclusies...35 4 Marktwerking binnen de Nederlandse huurwoningmarkt... 36 4.1 Marktconforme huurprijs...36 4.2 Effecten bij beëindiging impliciete subsidies...37 4.2.1 Negatieve externe effecten... 41 4.2.2 Kanttekening bij vergelijking van verschillende studies...41 4.3 De bijdrage van markthuur aan de belangrijkste problemen...42 4.4 Verhouding tot mogelijke andere nadelen...43 4.5 Samenvatting en conclusie...43

5 Empirisch onderzoek... 45 5.1 Soort onderzoek...45 5.2 Onderzoekspopulatie...45 5.3 Vragenlijst...49 5.4 Criteria voor de beantwoording van de centrale vraag...50 6 Onderzoeksresultaten... 51 6.1 Onderzoeksresultaten...51 6.2 Deelconclusies...64 7 Conclusie en strategisch advies... 67 7.1 Conclusies...67 7.2 Strategisch advies...70 7.3 Reflectie...72 Literatuurlijst... 73 Verklarende woordenlijst... 77 Bijlage 1 De geraadpleegde deskundigen... 79 Bijlage 2 Vragenlijst woningcorporaties en woningbeleggers... 80

1 Aanleiding en vraagstelling 1.1 Aanleiding en relevantie De Nederlandse woningmarkt wordt al jaren door de overheid via wet- en regelgeving gereguleerd. Dit komt onder andere tot uiting in een restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid en woonlastensubsidiëring. Een goed functionerende woningmarkt resulteert in een adequaat woningaanbod van koop- en huurwoningen, waarbij eenieder tegen de geldende marktprijs en in elke fase van de levensloop, de woning en de eigendomsvorm kan kiezen waar de voorkeur naar uit gaat (CSED, 2010). Voor consumenten op de koopwoningmarkt bestaat de mogelijkheid om tegen marktconforme prijzen een ruimere woning te betrekken. Door de lage rente en de gunstige voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek zijn woonconsumenten de afgelopen jaren gestimuleerd om een woning te kopen. Het effect hiervan is dat niet het aanbod maar juist de prijs van een koopwoning de afgelopen jaren sterk is gestegen. De huizenprijzen in Nederland zijn in vergelijking tot het gemiddelde huishoudinkomen hoog, ook internationaal gezien. Maar deze hoge prijzen hebben niet of nauwelijks extra aanbod uitgelokt (Romijn en Besseling, 2008). Het voordeel van de woonlastenverlaging door de hypotheekrenteaftrek is als het ware gekapitaliseerd in hogere koopprijzen. Door de fiscale voordelen van de hypotheekrenteaftrek is het voor huishoudens met een hoger inkomen voordeliger om een woning te kopen en zijn huishoudens met een lager inkomen vaak aangewezen op de huurwoningmarkt, omdat voor deze groep huishoudens de duurdere koopwoningmarkt onbereikbaar is geworden. Bij huurwoningen spelen marktprijzen een hele beperkte rol. Van alle huurwoningen is voor 93% niet de markthuur maar de reguleringshuur van toepassing. Dit is de huur die maximaal is toegestaan op basis van het woningwaarderingstelsel (WWS). De huurprijsregulering, het inflatievolgend huurprijsbeleid, de huurtoeslag en het beleid van sociale verhuurders zorgen voor een impliciete subsidie bij huurders. Hierbij zijn drie zaken van belang: 1. De woonlasten van huishoudens van sociale huurwoningen worden hierdoor met bijna de helft verlaagd (Romijn en Besseling, 2008). Maximaal 75% van deze woonlastenverlaging komt ten goede aan de doelgroep 1, 25% komt terecht bij huurders die buiten de doelgroep vallen. 1 doelgroep wordt gesteld op huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal 33.614 1

Omdat inkomenstoetsing tijdens bewoning ontbreekt, worden ook huishoudens gesubsidieerd die gezien hun inkomen niet gesubsidieerd behoeven worden (Ministerie van Financiën, 2010 pag. 29). 2. Huishoudens wonende in gereguleerde huurwoningen wegen de kosten van hun woondiensten af tegen het kwijtraken van impliciete subsidies. De groep huishoudens blijft vaker zitten in de goedkope huurwoning, ondanks dat zij financieel in staat zijn duurder te gaan wonen. Deze huurders ervaren het kwijtraken van deze impliciete subsidie als een verhuisbelasting. Als gevolg hiervan zijn goedkopere woningen voor consumenten met lagere inkomens, vooral in de grote steden, nauwelijks nog bereikbaar. De reguleringshuurprijs heeft naast de verlaging van woonlasten als bijeffect dat het remmend werkt op de doorstroom en er een vraagoverschot wordt gecreëerd. Dit vraagoverschot wordt veroorzaakt doordat de reguleringshuur fors lager ligt dan de markthuur, vooral in de Randstad. Hierdoor is de vraag groter dan het aanbod en ontstaan er wachtlijsten die bijvoorbeeld in Amsterdam kunnen oplopen tot ruim zeven jaar (Bron: website Woningnet, maart 2011). Impliciete subsidiëring werkt marktverstorend. 3. In de afgelopen kabinetsperiode is de huurprijsindexatie voor de gereguleerde huren gemaximaliseerd op inflatie. Nog nooit was de indexatie voor huurwoningen zo laag binnen een kabinetsperiode. Aangezien de exploitatiekosten sneller stijgen dan de inflatie van de afgelopen jaren, betekent dit dat de reële huuropbrengsten achteruitlopen en het direct rendement daalt. Ook biedt dit onvoldoende mogelijkheden voor differentiatie van huurwoningen naar prijs en kwaliteit. Voor een marktconforme huur wordt de huur bepaald door de tucht van de markt en wordt niet beïnvloed door overheidsregulering (Ministerie van Financiën, 2010). Vanuit de IVBN valt op te maken dat beleggers de afgelopen jaren de gemiddelde huurprijs van de portefeuille nauwelijks meer dan met inflatie hebben verhoogd. Voor de geliberaliseerde huurwoningen van woningbeleggers zal bij mutatie de nieuwe huurprijs zo dicht mogelijk tegen de markthuur aanzitten. Hierdoor ontstaat weinig ruimte voor indexatie. Geliberaliseerde huurwoningen hebben in deze periode min of meer gelijke tred gehouden met de huurprijsindexatie van gereguleerde woningen. Door het grote volume aan gereguleerde huurwoningen zal prijsdemping van invloed zijn op de huurprijzen van geliberaliseerde woningen. Met name particuliere verhuurders, waaronder woningbeleggers, kunnen niet of nauwelijks een marktconform rendement behalen als gevolg van het huurbeleid, waardoor de afgelopen jaren woningbeleggers uit deze markt zijn gestapt. 2

Samengevat kunnen uit de bovenstaande beschrijving de drie belangrijkste problemen van het huidige huurprijsbeleid binnen de huurwoningmarkt worden aangeduid: 1. Impliciete subsidiëring als gevolg van huurprijsregulering en het beleid van woningcorporaties werkt marktverstorend en is ondoelmatig omdat ook subsidie terecht komt bij huishoudens die geen subsidie behoeven; 2. Impliciete subsidiëring wordt door huishoudens van gereguleerde huurwoningen ervaren als een soort verhuisbelasting, waarbij de keuze om te verhuizen naar een passendere woning (huur of koop) wordt afgewogen tegen het kwijtraken van deze subsidie, met lange wachtlijsten binnen stedelijke gebieden tot gevolg; 3. Het huurprijsbeleid en de inflatievolgende huurverhoging resulteren in een laag direct rendement voor verhuurders, met als gevolg dat de commerciële huursector al jaren lang terugloopt. 1.2 Probleemstelling De Nederlandse woningmarkt kan niet alleen naar woningsegment, maar ook in ruimtelijk opzicht worden onderscheiden. De regionale woningmarkten in Nederland verschillen zowel op het gebied van interne samenhang als op het gebied van omvang; hierdoor is er feitelijk gezien geen sprake van één Nederlandse woningmarkt. Op basis van verhuisbewegingen in Nederland kunnen regionale markten worden afgeleid waarvoor de interne samenhang sterker is dan de externe oriëntatie. Als gevolg van het huurprijsbeleid, dat voor heel Nederland gelijk is, is er nauwelijks ruimte voor marktwerking. In de plannen van het huidige kabinet wordt niet gekozen voor een integrale aanpak tot hervorming van de gehele woningmarkt. Er zijn wel een aantal concrete voorstellen gedaan om de marktwerking binnen de huurwoningmarkt te bevorderen. Interessant is om de marktwerking binnen de huurwoningmarkt centraal te stellen en te onderzoeken in hoeverre invoering van markthuur een bijdrage kan leveren aan de oplossing van de hierboven genoemde problemen binnen de huurwoningmarkt. 1.3 Centrale vraag In hoeverre kan een marktconforme huurprijs bijdragen aan een oplossing voor de drie belangrijkste problemen binnen de huurwoningmarkt en hoe verhoudt deze bijdrage zich tot mogelijke nadelen die het gevolg kunnen zijn van een marktconforme huurprijs? 3

1.4 Deelvragen Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zijn een aantal deelvragen en subvragen geformuleerd, die in verschillende hoofdstukken zijn beschreven. Hieronder zijn de hoofdstukken met de bijbehorende deelvragen vermeld. Hoofdstuk 2: De woningmarkt in Nederland Deelvraag: hoe ziet de Nederlandse huurwoningmarkt eruit en welke overheidsmotieven spelen een belangrijke rol bij het ingrijpen op de Nederlandse huurwoningmarkt? Vanuit een literatuurstudie naar de totale woningmarkt in Nederland, wordt ingezoomd op de omvang en noodzaak van het subsidiebeleid binnen de huurwoningmarkt in Nederland. De volgende subvragen worden hierbij beantwoord: - Hoe ziet de woningmarkt in Nederland eruit?, ontwikkelingen en achtergronden; - Welke deelmarkten worden onderscheiden en welke relatie is er tussen beide deelmarkten? - Wat is de omvang van de subsidiering binnen de huurwoningmarkt? - Welke motieven heeft de overheid om de huurwoningmarkt te subsidiëren? Hoofdstuk 3: Huurprijsbeleid en problematiek van de huurwoningmarkt in Nederland Deelvraag: waaruit bestaat het huidige huurprijsbeleid en tot welke belangrijke problemen leidt dit? Aan de hand van een literatuurstudie worden het huurprijsbeleid beschreven en worden de volgende subvragen beantwoord: - Uit welke onderdelen is het huurprijsbeleid opgebouwd? - Welke effecten heeft het huurprijsbeleid van woningcorporaties? - Hoe ziet het huurprijsbeleid er in andere West- Europese landen uit? - Tot welke belangrijke problemen leidt het huidige huurprijsbeleid? Hoofdstuk 4: Marktwerking binnen de Nederlandse huurwoningmarkt Deelvraag: wat wordt verstaan onder een marktconforme huurprijs en welke voor- en nadelen kunnen hierbij vanuit de theorie worden onderscheiden? Een analyse van vijf recente studies naar hervorming van de Nederlandse woningmarkt waarin de effecten van de hervormingsvoorstellen als leidraad dienen. In al deze recente studies wordt een marktgeoriënteerde huurwoningmarkt voorgesteld, hieruit zijn de voor- en nadelen in kaart gebracht en tegenover de problemen uit hoofdstuk 3 gehouden. - Wat wordt verstaan onder een marktconforme huurprijs? - Welke effecten treden er mogelijk op indien er een marktconforme huurwoningmarkt is? - Welke voor- en nadelen kunnen hierbij worden onderscheiden? 4

Hoofdstuk 5: Empirisch onderzoek Deelvraag : Op welke basis kan de onderzoekspopulatie worden vastgesteld om een vergelijk te kunnen maken tussen de verschillende woningmarktgebieden? In dit hoofdstuk is de onderzoeksopzet beschreven. Hoofdstuk 6: Onderzoeksresultaten Deelvraag: Hoe wordt door verhuurders de overgang naar een marktconforme huurprijs beoordeeld? Welke effecten (voor- en nadelen) kunnen bij invoering van een marktconforme huurprijs optreden volgens de experts? Onderzoekmethode: survey- onderzoek door het afnemen van interviews met vertegenwoordigers van woningcoöperaties en woningbeleggers. Hoofdstuk 7: Conclusie en strategisch advies In dit hoofdstuk staan de conclusies beschreven en wordt getoetst in hoeverre markthuur een bijdrage levert voor de oplossing van de drie belangrijkste problemen en of hoe deze bijdrage zich verhoudt tot de mogelijke nadelen van markthuur. Op basis van de conclusies zal een oplossingsrichting geformuleerd worden voor de gehele huurwoningmarkt in Nederland. 1.5 Doel van de scriptie Het doel van deze afstudeerscriptie is om tegen de achtergrond van een marktconforme huurprijs een afweging te maken in hoeverre hiermee een oplossing geboden kan worden voor de drie genoemde problemen. Het spanningsveld hierin zal komen te liggen door aan de ene kant de roep om meer marktwerking en aan de andere kant het beperken van de nadelige gevolgen die marktwerking met zich mee brengt. 1.6 Afbakening De woningmarkt is een complex geheel waarbij verschillende deelmarkten (arbeidsmarkt, kapitaalmarkt en grondmarkt) een rol spelen en invloed uitoefenen op de woningmarkt. Deze scriptie richt zich specifiek op het huurprijsbeleid binnen de Nederlandse huurwoningmarkt en niet in de eerste plaats op andere deelmarkten dan de huurwoningmarkt. Onder huurprijsbeleid wordt het beleid bedoeld dat ingrijpt op de huurwoningmarkt. De koopwoningmarkt heeft belangrijke raakvlakken met de huurwoningmarkt, maar wordt hier niet uitgebreid behandeld en zal ook geen rol spelen in de aanbevelingen en het strategisch advies. 5

2 De Nederlandse woningmarkt Overheidsinterventies hebben de afgelopen jaren een sterke invloed gehad op de Nederlandse woningmarkt. Binnen het overgrote deel van de huurwoningmarkt zorgt dit voor lagere huren dan de markthuur, waardoor er sprake is van impliciete subsidiëring van de woonlasten. Deze impliciete subsidiëring werkt verstorend op de woningmarkt en is niet doelmatig (Conijn en Schilder, 2011). Vanuit een verkenning aan de hand van literatuuronderzoek, onderbouwd met cijfers, wordt een beeld verkregen van de totale woningmarkt in Nederland ( 2.1) en de achtergronden van het woonbeleid ( 2.2). Van hieruit wordt verder ingezoomd op de huur- en koopwoningmarkt ( 2.3 en 2.4) en de relatie hiertussen ( 2.5). Als markthuur ( 2.6) het uitgangspunt is dan worden de effecten van overheidsingrijpen inzichtelijk ( 2.7). Tenslotte worden deze effecten tegen de doelstellingen van het woonbeleid aangehouden waarbij motieven voor overheidsingrijpen hierop beoordeeld kunnen worden ( 2.8) In 2.9 zijn de samenvatting en de deelconclusies opgenomen. 2.1 Ontwikkelingen Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt omvat eind 2009 zo n 7,1 miljoen zelfstandige woningen. Hiervan behoort 58,9% tot de koopwoningmarkt en 41,1% tot de huurwoningmarkt (Blijie e.a. 2010). Binnen de huurwoningmarkt is ruim 82% van de zelfstandige huurwoningen in handen van woningcorporaties en 18% is in handen van particuliere verhuurders 2. Van alle huurwoningen in Nederland valt 93% onder de huurprijsregulering. Het bovenstaande is schematisch weergegeven in tabel 1. Tabel 1 Woningmarkt in Nederland (in miljoenen woningen) Woningmarkt Nederland Koopwoningen Woningbouw corporaties Particuliere verhuurders Totaal Huurwoningen 4,1 Gereguleerd 2,3 (79%) 0,4 (14%) 2,7 (93%) Geliberaliseerd 0,1 (3%) 0,1 (4%) 0,2 (7%) Totaal 2,4 (82%) 0,5 (18%) 2,9 2 Onder de term particulier verhuurders vallen de commerciële woningverhuurders zoals institutionele woningbeleggers en nietinstitutionele woningbeleggers en particuliere verhuurders (Blokland, 2009). 6

Bron: Ministerie van financiën, 2010 De aanvangshuurprijs en de jaarlijkse huurprijsstijging zijn hierdoor gereguleerd tot een door de overheid bepaald maximum. De overige 7% van de huurwoningen is geliberaliseerd. Dit betekent dat voor deze huurwoningen de huurprijs vrij is van huurprijsregulering. De aanvangshuur en de jaarlijkse huurprijsstijging kunnen vrijelijk bepaald worden. In de opsomming in tabel 1 zijn de wooneenheden, woonwagens en onzelfstandige woningen buiten beschouwing gelaten. Deze woningen beslaan nog geen 4% van de totale woningvoorraad (Blijie, 2010) en hebben geen invloed op de conclusies en aanbevelingen in deze scriptie. Daar waar in de tekst gesproken wordt over woningen, worden zelfstandige woningen bedoeld. 2.2 Achtergronden van het Nederlands woonbeleid De woningwetgeving in Nederland kent een roerige geschiedenis. In ruim 100 jaar is er een aantal periodes van invloed geweest op de regulering van de woningmarkt in het algemeen en op de huurregulering in het bijzonder. Salet (1987) beschrijft in zijn boek Ordening en sturing van het volkshuisvestingsbeleid : De bijzondere kenmerken van de woningmarkt met haar specifieke schaarste nopen reeds tot een conditionering van de verhoudingen waaronder de huurprijzen worden bepaald. Deze bijzondere kenmerken komen tot uiting in het overheidsbeleid door de jaren heen. Pas ruim een eeuw geleden werd in Nederland wetgeving omtrent volkshuisvesting ingevoerd. In de woningwet van 1901 werd voor het eerst vastgelegd dat volkshuisvesting tot de taken van de overheid behoorde (Van der Schaar, 1987). In eerste instantie was de wet er voor bedoeld om op te kunnen treden tegen verkrotting (vooral in de grote steden), regels te stellen voor nieuwbouw en overbevolking te voorkomen. Het was in die tijd niet de bedoeling om een krachtig overheidsapparaat op te tuigen en daarmee regels te stellen voor prijsbeleid. Na de Tweede Wereldoorlog (als gevolg van grote woningnood) is de overheid binnen de woningmarkt wet- en regelgeving gaan opstellen ter bevordering van een eerlijke verdeling van woonruimte en woonlasten naast die voor goede en veilige woonruimte. Pas aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw leidde overheidsbeleid tot hervormingen op de woningmarkt. Dit uitte zich vooral in het verstrekken van objectsubsidies en huurregulering. Ondanks vele verzoeken en voorstellen om de woningmarkt te hervormen, trok dit in de politiek niet voldoende aandacht, waardoor de woningmarkt het vergeten hervormingsdossier werd genoemd (Don, 2005). De vraag naar woningen en het vastlopen van de woningmarkt heeft er in de afgelopen jaren voor gezorgd dat vanuit de overheid meer aandacht is gekomen voor de woningmarkt. 7

Voor zowel de koop- als huurwoningmarkt is de noodzaak tot hervorming aangetoond. In verschillende onderzoeken 3 komt het disfunctioneren van de woningmarkt naar voren, waarbij marktwerking binnen de huurwoningmarkt als een veel genoemde oplossingsrichting wordt genoemd. In het Regeerakkoord van het kabinet-rutte zijn maatregelen aangekondigd om de huurwoningmarkt te hervormen. Hierbij wordt de subsidiëring van de koopwoningmarkt ongemoeid gelaten. Voordat dieper ingegaan kan worden op de beide deelmarkten, koop- en huurwoningen, wordt eerst stil gestaan bij de ontwikkelingen van vraag- en aanbod in Nederland. 2.2.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Het aantal inwoners in Nederland is de afgelopen jaren met 15% toegenomen (figuur 1), maar het aantal woningen nam in dezelfde periode met ruim 20% toe. Figuur 1 Huishoudensontwikkeling en bevolkingsgroei. (Linkeras: huishoudensontwikkeling; rechteras: bevolkingsgroei). Huishoudensontwikkeling Bevolkingsgroei 9000000 8750000 8500000 8250000 8000000 7750000 7500000 7250000 7000000 6750000 6500000 6250000 6000000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 20.000.000 19.500.000 19.000.000 18.500.000 18.000.000 17.500.000 17.000.000 16.500.000 16.000.000 15.500.000 15.000.000 14.500.000 14.000.000 13.500.000 13.000.000 12.500.000 12.000.000 11.500.000 11.000.000 10.500.000 10.000.000 9.500.000 9.000.000 8.500.000 8.000.000 Bron CBS, bewerking ABF Research. In de afgelopen jaren (vooral in de Randstad) is de vraag naar woningen groter geweest dan het aanbod door een toename van het aantal huishoudens. Meer mensen willen zelfstandig 3 Een aantal studies over het disfunctioneren van de woningmarkt: CSED (2010) Een integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag; Ministerie van Financiën (2010), Werkgroep4. Wonen. Rapport brede heroverwegingen. Den Haag; VROM-Raad (2010) Stap voor stap; Naar hervorming van het woningmarktbeleid, Den Haag. Hoek, T.H. van (2009) Hervorming van de woningmarkt, EIB, Amsterdam; Don, F.J.H. [red.] (2008) Agenda voor de woningmarkt. Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staatshuishoudkunde, Amsterdam; VROM-raad (2007) Advies Tijd voor keuzes: Perspectief op een woningmarkt in balans, REA (2006) Advies De woningmarkt op slot, Den Haag 8

wonen waardoor het aantal bewoners per huishouden is gedaald van 2,87 naar 2,36 (CBS, 2011). Neuteboom en Brounen (2007) voorspellen dat ouderen een toenemend deel van hun vermogen aanwenden voor wooncomfort en hierdoor langer zelfstandig en groter wonen dan in het verleden. Ondanks alle nieuwbouw-inspanningen is er onvoldoende ingespeeld op de veranderende vraag naar meer (kleinere) zelfstandige woningen. Daarnaast is te veel ingespeeld op de wensen van beleidsmakers en niet op die van de consument (Eichholtz en Lindenthal, 2008). Vooral in de Randstedelijke gebieden in Nederland is er schaarste en nog altijd een tekort aan betaalbare woningen (Blijie, 2010). 2.2.2 Voorraadontwikkeling Het aantal huishoudens laat zien dat de vraag naar nieuwe woningen de komende jaren doorzet. De woningvoorraad is weliswaar toegenomen, maar kan toch niet voorkomen dat er nog steeds woning schaarste is in grote delen van Nederland (Blijie, 2010). Onderstaande oorzaken liggen hieraan ten grondslag. De woningmarkt is een voorraadmarkt; het aantal nieuwe woningen dat jaarlijks wordt toegevoegd aan de voorraad is beperkt. Een stijging van ruim 20% in de afgelopen 20 jaar klinkt veel, maar betekent een procentuele stijging van nieuwe woningen van 1% per jaar. Het aantal nieuwbouwwoningen is door restrictief beleid in de ruimtelijke ordening gering te noemen (Besseling e.a., 2008). De gemiddelde bouwtijd is de afgelopen jaren langer geworden door restrictief overheidsbeleid en grondpolitiek, strenge bouwregelgeving en aangescherpte milieunormen. Er moet steeds meer rekening gehouden worden met de omgeving; hierdoor wordt binnenstedelijk bouwen een moeilijke opgave. De voorraadontwikkeling stagneert daarnaast ook nog als gevolg van de economische crisis; veel gemeenten hebben een bouwstop afgekondigd. Het gereedgekomen aantal woningen lag in 2010 fors lager dan de jaren daarvoor. In 2010 werden er bijna 56.000 woningen opgeleverd, tegen ruim 82.000 in 2009. Het aantal nieuwe koopwoningen daalde met bijna 40%. Het aantal gereedgekomen huurwoningen daalde slechts met 15%. Niet alleen de productie lag lager, ook het aantal afgegeven bouwvergunningen lag ruim 16% lager. Hierin liggen de verhoudingen koop- en huurwoningen omgekeerd. Het aantal bouwvergunningen voor de huurmarkt lag ruim 25% lager dan het jaar daarvoor. Vooral woningcorporaties laten het in 2010, met 40% minder verleende vergunningen, afweten (CBS, april 2011). Naast een voorraadmarkt kenmerkt de Nederlandse woningmarkt zich als een sterk gereguleerde markt (VROM-raad, 2007). De overheid voert niet alleen directe invloed uit op het 9

ruimtelijke beslag van woonruimte, maar ook op de kwaliteitsaspecten daarvan. Via het ruimtelijke ordeningsbeleid legt de overheid vast hoe de beschikbare ruimte in Nederland kan worden benut voor woningbouw en openbare ruimte. Dit heeft invloed op de beschikbaarheid van grond en direct op de prijzen van woningen. De kwaliteit van woningen wordt geregeld via het bouwbesluit. Hierin staan voorschriften vastgelegd voor de veiligheid, het milieu en de bruikbaarheid van woningen. Deze regels hebben invloed op de doorlooptijd van woningbouwprojecten en verhogen de bouwkosten en dus ook de prijs van een woning. Deze aanbodrestricties in het ruimtelijke ordeningsbeleid van de overheid en het grondbeleid van gemeenten heeft er toe bijgedragen dat ondanks de prijsstijgingen van woningen dit niet heeft geresulteerd in extra aanbod. De Nederlandse woningmarkt kent een onelastische relatie tussen vraag en aanbod, ook in relatie tot de ons omringende landen (Swank e.a., 2002; Koning e.a., 2006 en Ewijk e.a., 2006). Uit onderzoek komt naar voren dat door de zeer lage prijselasticiteit van woningen in Nederland het aanbod van nieuwe woningen nauwelijks effect heeft op de woningprijs. In Besseling e.a. (2008) wordt gesteld dat als de vraag naar woningen toeneemt, het aanbod hier niet of nauwelijks op reageert. Ook subsidies op wonen vertalen zich vooral in hogere prijzen als het woningaanbod niet of nauwelijks reageert op de toegenomen vraag. De gunstige fiscale bevoordeling voor kopers en de huurtoeslag en huurregulering voor huurders heeft niet direct geresulteerd in meer aanbod. Hieronder zullen beide deelmarkten in kaart worden gebracht waarbij de relatie tussen beide deelmarkten wordt beschreven. 2.3 Koopwoningmarkt De koopwoningmarkt is de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid ten koste van de huurwoningmarkt. Op dit moment zijn er zo n 4,1 miljoen koopwoningen in Nederland. De marktprijs van koopwoningen komt tot stand via vraag en aanbod. Subsidiëring heeft een belangrijke invloed op het prijsniveau en op de betaalbaarheid van koopwoningen. Voor koopwoningen komt de subsidiëring in belangrijke mate tot uiting in de fiscale ondersteuning van de hypotheekrenteaftrek. Eigenaren mogen gedurende 30 jaar de betaalde rente van de hypothecaire lening voor hun hoofdverblijf aftrekken van het inkomen dat in box 1 wordt belast. Huishoudens met hogere inkomens profiteren meer van deze regeling, omdat het voordeel stijgt naarmate het inkomen hoger is. Als het inkomen toeneemt, kunnen eigenaren duurder gaan wonen. Hierdoor kan er ook meer hypotheekrente worden afgetrokken en vanwege het hoger inkomen ook nog eens tegen een hoger marginaal belastingtarief (Koning e.a., 2006). Bij koopwoningen heeft deze fiscale bevordering geresulteerd in hogere woonconsumptie en een 10

sterk prijsopdrijvend effect. Geschat wordt dat het prijsopdrijvend effect tussen de 9% en 30% ligt, afhankelijk van de uitgangspunten die in de verschillende modellen zijn gemaakt. Schilder en Conijn (2009, pag. 11) onderstrepen dit: De fiscale subsidiëring verhoogt het prijsniveau in de koopsector; dit heeft ook belangrijke implicaties voor de werking van de woningmarkt. Aan de ene kant verlaagt de fiscale subsidiëring de prijs van de woondienst 4 ; aan de andere kant wordt de prijs van de woondienst verhoogd door het hogere prijsniveau van de woning. Doordat het fiscale voordeel grotendeels is weggelekt in een hoger prijsniveau, heeft de fiscale subsidiëring amper tot geen invloed meer op de vraag naar woondiensten. Door de stijging van het aantal huishoudens en de hypotheekrenteaftrek in combinatie met een lage rente is de prijs van een koopwoning ten aanzien van het huishoudinkomen sterk gestegen. Hierdoor is het voor starters op de woningmarkt moeilijk om een woning te kunnen kopen en voor sommigen zelfs onbereikbaar. De waarde van koopwoningen is de laatste 30 jaar verviervoudigd (Van Ewijk en Ter Rele, 2008). Als gevolg van de economische crisis is vanaf 2008 de verkoop van woningen drastisch gedaald. Ook de prijzen van woningen zijn in deze periode gemiddeld gedaald met 8,6%. Het aantal te koop staande woningen bedraagt op dit moment 232.000. Dit betekent dat elke koper gemiddeld kan kiezen uit bijna 25 woningen. Gemiddeld stonden er over de afgelopen 20 jaar 7 woningen per koper beschikbaar (NVM, april 2011). Er is dus sprake van een kopersstaking, met als gevolg dat eigenaren langer in hun woning blijven wonen. Dit heeft een negatief effect op de dynamiek en de doorstroming van de woningmarkt (Blijie, 2010). 2.4 Huurwoningmarkt De Nederlandse huurwoningmarkt wordt gekenmerkt door een grote sociale woningvoorraad. Van de in totaal 2,9 miljoen huurwoningen in Nederland vallen er 2,7 miljoen onder de huurprijsregulering en zijn 2,4 miljoen huurwoningen in het bezit van woningcorporaties. Slechts 18% van de huurwoningmarkt is in handen van particuliere verhuurders. Europees gezien valt op hoe omvangrijk de sociale huursector in Nederland is. Ruim 32% van de woningmarkt in Nederland bestaat uit sociale huurwoningen. In andere Europese landen is dit marktaandeel (16%) Frankrijk, (18%) Groot Brittannië en (5%) België. In hoofdstuk 3 wordt uitgebreid ingegaan op de Europese huurwoningmarkt. 4 Een woondienst is den dienst die een woning de bewoners gedurende een jaar verschaft. 11

In de huursector in Nederland betalen de meeste huishoudens niet de markthuur 5 voor hun huurwoning maar, zoals blijkt uit tabel 1, betaalt ruim 93% van alle huurders de reguleringshuur. Deze huurprijs is vastgesteld door de overheid op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarnaast zorgt het beleid van woningcorporaties ervoor dat de huurprijs voor gereguleerde huurwoningen lager ligt dan de reguleringshuur. Dit komt onder meer omdat woningcorporaties vanuit maatschappelijk oogpunt de huurprijzen kunstmatig laag houden om te voldoen aan de taken die de overheid hen oplegt. In hoofdstuk 3.2 wordt uitgebreid stilgestaan bij de rol van de woningcorporaties. De huurregulering en het beleid van de woningcorporaties kunnen worden aangemerkt als impliciete subsidie. Het verschil tussen de markthuur en de feitelijke huur voor de gemiddelde huurwoning in Nederland bedraagt 239 (Ministerie van Financiën, 2010, pag. 28). Naast impliciete subsidies bestaat er voor huishoudens die gezien hun inkomen onvoldoende in staat zijn om de verlaagde huurprijs te kunnen betalen, de mogelijkheid om expliciete subsidie (huurtoeslag) aan te vragen. De subsidie bevordert niet het aanbod in huurwoningen, maar bevordert de vraag naar goedkope woningen. Vooral in woningmarktgebieden met schaarste kan dit tot jarenlange wachtlijsten leiden. Huurders profiteren in alle inkomensgroepen van deze impliciete subsidie, terwijl een deel op basis van hun inkomen hier geen recht op zou hebben. Door beleidsmatig toewijzen van huishoudens buiten de doelgroep door woningcorporaties en door het ontbreken van inkomenstoetsing tijdens de huurperiode, ontvangt een deel van de huishoudens onterecht impliciete subsidie. Dit wordt ook wel scheefwonen genoemd. Uit angst om deze gunstige huurvoorwaarde kwijt te raken, blijven deze huishoudens, ondanks dat zij graag passender willen gaan wonen, in hun huidige woning (Schilder en Conijn, 2009). 2.5 Relatie tussen de koop- en huurwoningmarkt Voor een consument zou het economisch gezien niet moeten uitmaken of de woning wordt gekocht of gehuurd, zonder overheidsingrijpen zijn beide markten in evenwicht. De huur- en koopwoningmarkt zijn echter gescheiden markten en zijn in de afgelopen 25 jaar sterker uit elkaar gegroeid. De kloof tussen koop- en huurwoningen is niet alleen in aantallen in de afgelopen jaren groter geworden, maar wordt vooral duidelijk zichtbaar als de prijs van woningen in de verschillende sectoren wordt vergeleken (Schilder en Conijn, 2009). Het uit elkaar groeien van koop- en huurwoningen qua aantallen heeft voornamelijk te maken met overheidsbeleid. De overheid heeft vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw sterk aangestuurd op het vergroten van het eigen woningbezit. Eind jaren negentig was het 5 Zie paragraaf 2.6 12

percentage huurwoningen nog gelijk aan dat van de koopwoningen. In een relatief korte tijd zijn de verhoudingen in aantallen van koop- en huurwoningen veranderd. 2.5.1 Verschil in kwaliteit Woningen kunnen worden gezien als gebruiksgoed en als investeringsgoed. Uit onderzoek naar de kloof tussen koop en huur is gebleken dat de gemiddelde kwaliteit tussen koop- en huurwoningen sterk verschilt. Koopwoningen bezitten gemiddeld genomen meer kwaliteit. Dit kan gemeten worden met behulp van objectieve woningkenmerken zoals het woningwaarderingsstelsel (WWS) en met behulp van meer subjectieve kenmerken in de Wet Waardering Onroerende Zaken (de WOZ-waarde van een woning). Beide methodes hebben voor- en nadelen. Het WWS is meer een administratieve bepaling van de kwaliteit van huurwoningen; zaken die te maken hebben met ligging en schaarste hebben hierop nauwelijks effect. De WOZ-waarde wordt voor zowel huur- als koopwoningen jaarlijks bepaald en kenmerkt een woning niet alleen op kwaliteit, maar ook op lokale verschillen zoals de omgeving en de gewildheid van een woning. Het nadeel is dat verschillen een afspiegeling kunnen zijn van een slecht functionerende woningmarkt (Schilder en Conijn, 2009, pag. 17). De WOZ-waarde is de meest marktgeoriënteerde methode van de twee methoden en wordt in deze scriptie gebruikt als maatstaf voor kwaliteit. 2.5.2. Woning als gebruiksgoed Vanuit de gebruiker bezien, kan de prijs die men betaalt voor wonen in een koopwoning worden geschat via een berekening op basis van de gebruikskostenbenadering (Koning e.a., 2006, pag. 10). Dit is de prijs die men betaalt voor consumptie en woondiensten die deze woning levert aan hun bewoners. De grootste kostenpost voor de eigen woning zijn de betaalde rente en de toegerekende rente over het eigen vermogen in de woning. Daarnaast kan de waardestijging van de woning grote invloed uitoefenen op de totale gebruikskosten. In tijden van een overspannen markt (meer vraag dan aanbod) zullen de gebruikskosten lager zijn dan in een neergaande markt. De gebruikskosten voor huurders kunnen worden berekend op basis van de netto-huuruitgaven (huur minus subsidies). Vanuit deze benadering bezien, geeft dit een verschil op de netto-gebruikskosten tussen koop- en huurwoningen van gemiddeld 9% na correctie van kwaliteitsverschillen (Schilder en Conijn, 2009, pag. 21). 13

2.5.3 Woning als investeringsgoed Om een vergelijking te maken vanuit de kant van de investeerder zullen woningen moeten worden omgerekend in een bepaalde standaardwoning. Woningen en de woondiensten die woningen leveren aan hun bewoners variëren in kwaliteit. Om het verschil in kwaliteit te laten meewegen, worden fysieke kenmerken en omgevingskenmerken in de prijs gedefinieerd die een rol spelen bij het wonen. De genoemde kwaliteitskenmerken vormen de basis voor de marktwaarde waarbij hier de WOZ-waarde wordt gebruikt. Door woningen te standaardiseren kunnen deze onderling vergelijkbaar worden gemaakt. 2.5.4 De kloof tussen koop- en huurwoningen Een standaardwoning levert een woondienst per jaar aan zijn bewoners. Dit wordt ook wel een standaardwoningequivalent genoemd. De standaardkoopwoning wordt gedefinieerd als een woning met een woondienst en een gemiddelde WOZ-waarde van 285.500 (prijspeil 2006) 6. Het aantal woondiensten dat een woning levert, is hierbij gelijk aan de WOZ-waarde van een woning gedeeld door 285.500. Voor huurwoningen is deze vrije marktwaarde op basis van de WOZ-waarde berekend op 168.600 (Romijn en Besseling, 2008, pag. 44). Het verschil hierin is 118.000 gemiddeld per woning. Dit geeft de kloof aan tussen kopen en huren. Hieruit kan worden opgemaakt dat er vanuit het investeringsperspectief een groot verschil is tussen de waarde van koop- en huurwoningen. Deze scheiding van koop- en huurwoningen neemt door de stijging van het aantal koopwoningen en de waardeontwikkeling in de koopsector van de afgelopen jaren (inclusief het prijsopdrijvend effect) meer toe. Het huidige kabinetsbeleid laat de koopwoningmarkt in deze kabinetsperiode ongemoeid. De invloeden en de effecten op de koopwoningmarkt blijven hierdoor ongewijzigd. De kloof tussen koop- en huurwoningen lijkt hierdoor alleen kleiner te kunnen worden als er meer marktwerking op de huurwoningmarkt ontstaat. Om tot marktwerking binnen de huurwoningmarkt te komen moet er een marktconforme huurprijs gelden waarbij de markthuur geldt in plaats van de reguleringshuur. Belangrijk hierin is om het begrip markthuur te definiëren. In de volgende paragraaf wordt het begrip markthuur verder uitgewerkt. 6 Prijsniveau 2006 berekend door de WOZ-waarde van 2003 op te hogen met 14,5% (Romijn en Besseling, 2008) 14