Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest

Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest Visitatiegesprekken op 10 en 11 april 2014 Definitief rapport van 19 oktober 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

Prestatiebeoordeling SHM Diest-Uitbreiding, Diest Datum rapport: 19 oktober 2014 Datum visitatiegesprekken: 10-11 april 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 19 augustus 2014 Erkenningsnummer SHM: 2250 Contactgegevens SHM: Bergveld, 29 3290 Diest info@du.woonnet.be Directeur: Willem Van Damme Voorzitter: Robert Colin Actieterrein voor de realisatie van sociale huurwoningen: Diest, Kortenaken (pas sinds 2013 woningen in eigendom), Scherpenheuvel-Zichem, Bekkevoort Samenstelling visitatiecommissie: Steven D haene, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Lode Conings, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de DU geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 2 VAN 47

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 4 2. SAMENVATTING... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING... 7 3.1 BESCHRIJVING SHM... 7 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING... 8 4. PRESTATIES VAN SHM DIEST UITBREIDING... 11 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN... 11 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING... 16 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID... 21 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID... 25 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID... 29 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID... 37 5. AANBEVELINGEN... 40 5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM... 40 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN... 41 5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID... 41 5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM... 41 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN... 42 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN... 43 PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 3 VAN 47

1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM DU, Diest. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM ste meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt echter ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, voornamelijk: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s. - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten. - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 4 VAN 47

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 5 VAN 47

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Voor verbetering vatbaar PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 6 VAN 47

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM CVBA Diest-Uitbreiding (verder: DU genoemd) in Diest is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, opgericht in 1922. Met 35% van de aandelen in bezit is de stad Diest de belangrijkste aandeelhouder. 50,6 % van de aandelen zijn in handen van openbare besturen 49,4% van de aandelen bevinden zich in privéhanden. DU is een sociale huisvestingsmaatschappij die eengezinswoningen en appartementen verhuurt. DU doet dit binnen de gemeenten Bekkevoort, Diest, Kortenaken (sinds 2013) en Scherpenheuvel- Zichem. In deze gemeenten is ze als huurmaatschappij als enige actief. Momenteel (2013) beheert DU in dit werkgebied 719 woongelegenheden: 392 woningen (55%) en 327 appartementen (45%), met in elke gemeente een aanbod aan sociale woongelegenheden. DU wordt bestuurd door een raad van bestuur, die bestaat uit vertegenwoordigers van elke gemeente, het OCMW van Diest, de provincie Vlaams-Brabant en vertegenwoordigers van de privésector. Een deel van de dagelijkse werking wordt bestuurd door een directiecomité. Dit directiecomité vergadert een tiental keer per jaar (ongeveer om de vijf weken) en bestaat uit 4 bestuurders en de directeur. DU is een organisatie met de directeur, die de algemene leiding heeft, 1 administratieve medewerker, 1 boekhoudster en 1 medewerkster voor projecten en patrimoniumbeheer. Daarnaast zijn er nog 6 medewerkers die instaan voor het onderhoud en de herstellingen van de gebouwen. De maatschappij werkt samen met de lokale woonactoren in elk lokaal woonoverleg van haar actieterrein. Hartje Hageland (Kortenaken & Bekkevoort) en Wonen aan de Demer (Diest & Scherpenheuvel-Zichem) begeleiden dit woonoverleg. Hartje Hageland is een intergemeentelijk samenwerkingsverband ter ondersteuning van het lokale woonbeleid in Bekkevoort, Glabbeek, Kortenaken en Tielt-Winge. Wonen aan de Demer is de intergemeentelijke vereniging rond lokaal woonbeleid voor Aarschot, Diest en Scherpenheuvel-Zichem. Daar worden alle aspecten besproken die van belang zijn voor het gemeentelijk woonbeleid. Elk woonproject dat de maatschappij met gesubsidieerde leningen wil realiseren moet hier besproken zijn. DU is de enige huurmaatschappij die actief is in het actieterrein. DU werkt voor gemengde projecten (sociale koop- èn huurwoningen) altijd samen met SWAL (Sociaal Wonen Arro Leuven), een sociale koopmaatschappij uit Leuven. Het grootste deel van het bestaande (2012) patrimonium van DU (86,3%), dateert uit de periode 1970 t.e.m. 1999 (603 woningen), terwijl dit voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen slechts 56,2% is. In de periode 2000 t.e.m. 2012 was de activiteit van DU eerder beperkt: ze realiseerde slechts 96 nieuwe sociale huurwoningen, wat 13,7% van haar patrimonium betekent. De andere SHM s in Vlaanderen realiseerden in diezelfde periode ongeveer 24,7% van hun patrimonium. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 7 VAN 47

Tabel: Overzicht huurpatrimonium op 31/12/2012. Aantal slaapkamers Type 0 1 2 3 4 >=5 Totaal Appartementen Aantal 0 71 210 28 0 0 309 % 0,00% 22,98% 67,96% 9,06% 0,00% 0,00% 100% Eengezinswoningen Aantal 0 25 46 259 57 3 390 % 0,00% 6,49% 11,79% 66,41% 14,62% 0,77% 100% Totaal woongelegenheden Aantal 0 96 256 287 57 3 699 % 0,00% 13,73% 36,62% 41,06% 8,15% 0,43% 100% Het huurpatrimonium omvat momenteel meer eengezinswoningen (56%) dan appartementen (44%). De woningen zijn vooral woningen met 3 slaapkamers (66,4%). Bij de appartementen gaat het vooral om appartementen met 2 slaapkamers (67,9%). DU beschikt niet over studio s in haar patrimonium en heeft ook weinig 1-slaapkamerwoningen. 3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de maatschappij (Diest, Scherpenheuvel-Zichem en Bekkevoort) 1 zijn er ongeveer 22.000 huishoudens. Er wordt een groei voorzien van ca. 11 % tegen 2030 (24.049 huishoudens). Bij de nulmeting op 31 december 2008 waren er in het werkgebied 692 sociale huurwoningen, 29 sociale koopwoningen en geen sociale kavels. Het totaal aantal inwoners in het actieterrein bedraagt 51.930 inwoners (zonder Kortenaken). In Kortenaken toonde de nulmeting 15 sociale huurwoningen en nul kavels en koopwoningen. DU kocht in 2013 14 van de 15 woningen van het OCMW van Kortenaken, waardoor ze vanaf dan ook Kortenaken tot haar actieterrein rekende. Kortenaken heeft 7.859 inwoners. In het actieterrein is er geen Sociaal Verhuur Kantoor (SVK) gevestigd. Wel zijn er SVK s in Tienen, Leuven en Aarschot die woningen verhuren in het actieterrein van de SHM. De SVK s verhuren 14 sociale woningen in Bekkevoort, 16 in Diest en 19 in Scherpenheuvel-Zichem. Bij de nulmeting in 2007 bedroeg het aandeel sociale huurwoningen op het actieterrein 3,15% van alle woningen. Het bindend sociaal objectief met een aandeel van 8% sociale woningen op het totale woningbestand dient tegen 2023 gerealiseerd te worden. 1 De beschrijving is gebaseerd op basis van de gegevens uit de prestatiedatabank voor wat betreft het jaar 2012. In dat jaar maakte Kortenaken nog geen deel uit van het actieterrein, waardoor de gegevens van deze gemeente apart worden weergegeven wanneer dit relevant is. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 8 VAN 47

Het bindend sociaal objectief voor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen tegen 2023 en bijkomende sociale kavels en koopwoningen tegen 2020 voor de gemeentes en de steden van het actieterrein (inclusief Kortenaken) zijn bepaald op: Nulmeting BSO Voortgang 2012 Sociale huurwoningen 707 538 41 Sociale kavels 0 10 0 Sociale koopwoningen 29 174 1 Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeentes een grote inspanning te leveren om het BSO te realiseren. Het BSO sociale huurwoningen is aanzienlijk en de voortgangstoets van 2012 geeft aan dat er nog zeer veel werk aan de winkel is. Dat BSO bedraagt op dat ogenblik 236 woningen voor Scherpenheuvel-Zichem, 54 voor Bekkevoort, voor Diest 172 en voor Kortenaken 76. Voor het patrimonium van DU op het grondgebied van Kortenaken en Bekkevoort (inclusief deelgemeenten), geldt het lokaal toewijzingsreglement van de gemeente(kortenaken dd. 24-08- 2010, Bekkevoort dd. 27-12-2011) dat het volgende bepaalt: er wordt voorrang verleend aan de kandidaat-huurder die gedurende de laatste 6 jaar 3 jaar in Kortenaken/Bekkevoort gewoond heeft; daarna wordt er voorrang verleend aan de kandidaat-huurder die 15 jaar aaneensluitend inwoner is geweest van de gemeente Kortenaken/Bekkevoort. Zijn hierna geen dergelijke kandidaat-huurders meer in Bekkevoort of Kortenaken, dan wordt opnieuw de eerste optionele voorrangsregel van kracht: in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente binnen het actieterrein van DU. Van de 22.162 woongelegenheden in het actieterrein (exclusief Kortenaken) zijn er ongeveer 11.856 in de categorie open bebouwing (53%). Het gemiddelde in Vlaanderen qua open bebouwingen ligt op 31%. Er zijn 4.163 half open bebouwingen (19%), 3.283 gesloten bebouwingen (15%) en 2.863 appartementen (13%). Het Vlaamse gemiddelde ligt op 20% voor halfopen bebouwingen, 24% voor gesloten bebouwingen en 25% voor flatgebouwen. Kortenaken telt 3.177 woningen. Meer dan 75 % van de woningen in Kortenaken zijn open bebouwingen, 20% van de woningen zijn er halfopen bebouwingen. In het actieterrein is de mediaan verkoopprijs voor een woonhuis 170.833 euro (Vlaanderen: 201.817 euro). Behalve in Kortenaken ligt de mediaan verkoopprijs voor een appartement in het actieterrein hoger dan het Vlaamse gemiddelde, nl. 201.463 euro (Vlaanderen: 181.000 euro; Kortenaken 180.000 euro). De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 146 euro (Vlaanderen: 161 euro/m²). Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van DU in 2012 bedraagt ongeveer 14.095 euro. In vergelijking met de andere SHM s in Vlaanderen heeft iets meer dan de helft huurders een lager mediaan equivalent netto belastbaar inkomen. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 9 VAN 47

Een andere manier om de economische kracht van een gemeente in kaart te brengen, is te kijken naar het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2010 neer op een bedrag van 16.992 euro, in Diest lag dit met 17.392 euro het hoogst, in Kortenaken met 16.554 euro het laagst. Voor Vlaanderen was dit 16.824 euro. Het aandeel huurdershuishoudens in het actieterrein met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar is 32,94% bij DU (incl. Kortenaken). Meer dan 60% van alle Vlaamse SHM s heeft een lager aandeel. DU heeft eveneens een zeer laag aandeel huurderhuishoudens met een niet-belgisch gezinshoofd nl. 4,98%. Slechts een 10-tal SHM s hebben een lager aandeel. Het aantal alleenstaande huurders bedroeg in 2012 46,41% wat vrij hoog is want slechts een tiental andere SHM s hebben nog een hoger aandeel alleenstaande huurders. In het actieterrein (incl. Kortenaken) bedraagt de werkloosheidsgraad 5,33%, wat iets onder het Vlaamse gemiddelde (5,53%) ligt. Ook het aandeel leefloners ligt iets lager dan het Vlaams gemiddelde (0,16 % t.o.v. 0,22% in heel Vlaanderen). Kortenaken heeft het minste leefloners (0,09%), terwijl Diest het hoogste aandeel leefloners heeft (0,27%). PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 10 VAN 47

4. PRESTATIES VAN SHM DIEST UITBREIDING 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed DU heeft in de periode 2008-2012 een groei in aantal sociale huurwoningen gerealiseerd van gemiddeld 1,4% per jaar. Ze heeft voor de eerstkomende jaren (2012-2023) een aanzienlijk bouwprogramma van 146 woningen en is actief in de verkenning van verdere mogelijkheden. Ze schakelt zich op een constructieve manier in bij het realiseren van het BSO-huur in haar actieterrein. Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2008-2012 aan met gemiddeld 1,4% per jaar. Daarmee situeert DU zich net boven de mediaan van de SHM s in Vlaanderen. De aangroei gebeurde door het bouwen van 42 woningen (in drie projecten) en de aankoop van 7 woningen (in twee projecten). In 2013 werden nog eens 14 goede woningen aangekocht van het OCMW in Kortenaken. De uitbreiding van woningen gebeurde in alle gemeenten van het actieterrein. In de periode 2008 2013 werd 1 woning verkocht aan een zittende huurder. 2 woningen werden vrijwillig openbaar verkocht na vertrek van de huurder. DU heeft een aanzienlijk bouwprogramma: 67 nieuwe woningen zijn op het ogenblik van de visitatie in opbouw; voor 59 woningen werd reeds gesubsidieerde financiering toegezegd door de VMSW en voor 19 woningen is de beslissing tot bouwen genomen en zet de SHM de nodige stappen om ze te laten opnemen op de lange termijnfinanciering binnen de VMSW. In het totaal gaat het om 146 woningen, die voor een netto aangroei van 116 woningen zullen zorgen. In het project Halve Maanplaats te Diest gaat het immers om vervangingsbouw en zullen de 28 zeer kleine appartementen vervangen worden door de bouw van 23 woningen. De realisatie van dit bouwprogramma zal het patrimonium doen aangroeien met 17%. Op het ogenblik van de visitatie zijn er 67 woningen in opbouw. Het project Wijk De Stad te Zichem (5 woningen) is pas gestart met de opbouw waarbij de voorlopige oplevering wordt voorzien medio 2015. Het project Bergveld Den Ren (Diest-Webbekom) is in het eindstadium van uitvoering (voorlopige oplevering medio 2014). In het project Bergveld worden 62 nieuwe huurwoningen (27 woningen en 35 appartementen) en een ADL centrum gerealiseerd, naast het nieuwe kantoor van de SHM met magazijn. Het is een gemengd project waarin ook 31 koopwoningen worden gebouwd door de SKM SWAL (Sociaal Wonen Arrondissement Leuven). Op het ogenblik van de visitatie staan 5 projecten van de SHM op een uitvoeringsprogramma. Hierdoor zullen er netto 64 woningen worden gerealiseerd: 41 nieuwbouw woningen in 4 projecten en 23 woningen in een vervangbouw van het eigen patrimonium (Halve Maanplaats in Diest). De projecten Stenen Molen 1 en 2 te Scherpenheuvel-Zichem (31 woningen) is in het stadium uitvoeringsdossier. De projecten vervangbouw Halve Maanplaats te Diest (23 woningen) en Kersbeek-Dorp 24 te Kortenaken (5 woningen) zijn opgenomen in de financiële PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 11 VAN 47

meerjarenplanning van de VMSW. DU kan hiervoor nu het uitvoeringsdossier uitwerken. Al deze projecten zullen dus binnen dit en maximaal 4 jaren gerealiseerd zijn. DU heeft daarnaast nog twee projecten aangemeld bij de VMSW waar ze thans het voorontwerp uitwerkt met het oog op een spoedige opname op de financiële meerjarenplanning binnen de VMSW: Pater Daemstraat te Schaffen en de renovatie pastorij (plus annex nieuwbouw) te Averbode, samen goed voor 19 woningen. De visitatiecommissie stelt vast in de gesprekken met ambtenaren en beleidsverantwoordelijken en de verslagen van het lokaal woonoverleg in de verschillende gemeenten dat DU, naast het huidige bouwprogramma, ook de mogelijkheden tot verdere projecten op middellange termijn actief verkent en/of hierover in bespreking is met beleidsverantwoordelijken en betrokkenen binnen het lokaal woonoverleg. In het totaal gaat het om ruim 140 woningen in een 8-tal mogelijke projecten. Binnen de toekomstige projecten die op dit ogenblik verkend worden, zijn twee projecten die zeker het vermelden waard zijn: enerzijds rond kleinschalig wonen in voormalig recreatiegebied te Scherpenheuvel-Zichem, anderzijds een project in Diest rond kleinschalig wonen op woonwagenterrein (Zie OD 1.5). De visitatiecommissie drukt haar waardering uit voor de actieve medewerking van de SHM bij de uitbouw van deze projecten voor minder voor de hand liggende doelgroepen. Het behalen van het BSO- huur vormt een zeer grote uitdaging binnen het actieterrein van de SHM. Bij de nulmeting in 2007, werd het BSO-huur vastgelegd op 435 bijkomende huurwoningen te realiseren tegen 2023. Daarenboven werd aan de gemeenten die in het verleden weinig inspanningen hebben geleverd met het oog op de realisatie van het sociaal huuraanbod (sociaal huuraanbod lager dan 3 procent), een extra last opgelegd die te realiseren is tegen 2025. In het actieterrein van DU betrof dit 3 van de 4 gemeenten en werd het BSO-huur daardoor nog eens met 103 woningen verhoogd. In het actieterrein zijn er dus in totaal 538 bijkomende huurwoningen te realiseren tegen 2023-2025. Dit aantal is gelijk aan circa 80% van het huidige patrimonium van DU, wat duidelijk maakt dat de opdracht voor de gemeenten binnen het actieterrein erg groot is. Uit door de SHM aangeleverde informatie van het lokaal woonoverleg in de verschillende gemeenten over de situatie per 31.12.2013, blijkt dat Diest Uitbreiding zich binnen haar mogelijkheden goed inschakelt in de operatie BSO-huur. Tot einde 2013 heeft ze effectief 60 bijkomende huurwoningen gerealiseerd. Met de zekere realisaties op vandaag (geprogrammeerde en aangemelde huurwoningen) levert ze een bijdrage van 123 woningen netto die zullen gerealiseerd zijn tegen 2020. Ook na deze op vandaag reeds zekere bijdrage en de realisaties van de SVK s blijft de BSO-uitdaging nog groot in het actieterrein: Bekkevoort nog 13, Kortenaken 57, Scherpenheuvel-Zichem 164 en Diest 72. Diest heeft daarnaast nog 41 sociale woningen gebouwd binnen het Domus Flandria programma (urgentieprogramma van de Vlaamse regering in de periode 1992-1995) en die ze thans verhuurt volgens de regels van het sociale verhuurstelsel. De visitatiecommissie stelt vast dat de verkenningen van Diest Uitbreiding naar nieuwe projecten zich momenteel sterk concentreren in Scherpenheuvel-Zichem en Kortenaken, waar nominaal nog een groot te realiseren BSO-huur is. De visitatiecommissie onderlijnt dat het realiseren van het BSO-huur de verantwoordelijkheid is van de gemeenten en dat deze ook andere actoren zoals bv. een SVK kan inschakelen. Uit een oplijsting van de acties in de verschillende gemeenten in 2014 samen met en binnen het lokaal woonoverleg, blijken gerichte PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 12 VAN 47

inspanningen om te komen tot de mogelijke realisatie van nog eens 146 bijkomende huurwoningen door DU (zie ook OD 1.3). In de gesprekken met de gemeentelijke ambtenaren en verantwoordelijken, wordt het behalen van het BSO-huur en bijkomende inspanningen daarvoor als na te streven objectief vooropgesteld. De actieve medewerking van DU wordt daarbij onderstreept. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In het actieterrein is de afspraak dat de SHM SWAL Leuven de sociale koopwoningen realiseert. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op dit vlak niet apart beoordeeld maar meegenomen bij de beoordeling van de OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op dit vlak niet apart beoordeeld maar meegenomen bij de beoordeling van de OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM verwerft op een actieve manier gronden en panden in functie van de projecten die ze realiseert. Al naargelang van de opportuniteiten gebeurt dit op verschillende manieren. Ze is eveneens actief in de verdere verkenning van opportuniteiten in functie van een bouwprogramma op middellange termijn. Einde 2012 had de SHM 76.506 m² grondreserve. Een groot gedeelte hiervan is een historische grondreserve, aangekocht in 1982, van 12 ha in het woonuitbreidingsgebied Kloosterberg te Diest-Webbekom. De bestemming van deze gronden kende een lange voorgeschiedenis en vele discussies vanuit actiegroepen tegen de invulling ervan door woningbouw. Op het ogenblik van de visitatie worden hier, naast het zopas gerealiseerde nieuw kantoor en magazijn van de SHM, 62 huurwoningen en 31 koopwoningen gebouwd. De SHM verkocht een deel van de grond voor de realisatie van koopwoningen (10.120 m²) aan de koopmaatschappij SWAL. Er blijven nog 6.5 ha onbebouwd. Deze zijn voornamelijk gelegen in het zuidelijke gedeelte van het gebied. De bestemming van deze gronden wordt evenwel via het RUP Diest Buitenwijken Fase 1 veranderd naar een open- ruimtegebied. Daardoor zullen deze gronden door de SHM niet meer aangewend kunnen worden voor bebouwing. Op het ogenblik van de visitatie is het nog niet duidelijk of en in hoeverre er compensaties zullen gegeven worden aan de SHM voor deze bestemmingswijziging. De SHM blijft investeren in de aankoop van nieuwe gronden in functie van het realiseren van concrete projecten. De gronden die in 2011 en 2012 werden verworven zijn al opgenomen op het PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 13 VAN 47

uitvoeringsprogramma in de VMSW voor de bouw van nieuwe sociale woningen (Scherpenheuvel- Zichem: Stenen Molen en Veststraat/Oranjestraat, Schaffen: Pater Daemstraat). En ook in 2013 werden opnieuw gronden verworven nl. voor het project Kersbeek in Kortenaken, dat nu reeds op het lange termijnprogramma staat. De visitatiecommissie stelt vast dat DU ook naar de onmiddellijke toekomst toe de nodige inspanningen levert tot bijkomende grond- en pandverwervingen in de verschillende gemeenten. Dat gebeurt in nauwe samenspraak met het lokaal woonoverleg en met het oog op directe realisaties van woonprojecten. Op het ogenblik van de visitatie gaat het om een 8-tal locaties waar, zoals reeds eerder vermeld, theoretisch tot 145 woningen zouden kunnen worden gebouwd. Het gaat dan o.m. over gronden gelegen binnen woonuitbreidingsgebied en waar de mogelijkheden tot realisaties zal afhangen van de ontwikkelingen van RUP s (o.a. Scherpenheuvel-Zichem - Miskruisstraat, Kortenaken - Dorpscentrum), gronden van gemeenten of semi- publieke gronden (Diest, Scherpenheuvel- Zichem, Kortenaken), aankoop van particuliere ontwikkelaar. In de inspanningen naar verdere mogelijke projecten heeft de SHM bv. recent de schatting aangevraagd van twee gronden te Scherpenheuvel-Zichem die eigendom zijn van de gemeente en het kerkfabriek. Diest Uitbreiding kijkt daarbij naar de financiële haalbaarheid van de projecten die op de gronden kunnen worden gerealiseerd: een project moet minimum 4 wooneenheden omvatten. De beleidsverantwoordelijken en ambtenaren zijn van oordeel dat de nodige gronden (al dan niet met panden of oude schoolgebouwen, pastorijwoningen en andere semipublieke gronden.) kunnen gevonden en ontwikkeld worden met het oog op het behalen van het BSO-huur). In de gemeente Kortenaken lijkt de meeste inventiviteit nodig te zijn. Hierbij kan wel opgemerkt worden dat in deze gemeente er nog een te realiseren BSO-huur van 57 woningen openstaat, terwijl de wachtlijst van DU op 31.12.2013 slechts 10 kandidaat-huurders omvat. Het is de visitatiecommissie niet bekend hoe groot de wachtlijst is bij de SVK s actief in het actieterrein. Op zich is dit echter geen dwingende oriëntatie: een schraal aanbod nodigt uit tot een schrale vraag. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed. DU analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de vraag naar verschillende woontypes. Ze verhuurt woningen aan welzijnsorganisaties en engageert zich in een project voor een woningaanbod voor campingbewoners en voor bewoners in recreatief gebied. Binnen de kandidaten is er een grote vraag naar woningen met 1 en 2 slaapkamers, nl. 87% van de kandidaten. In haar huidig aanbod heeft DU 51% van woningen met 1 tot 2 slaapkamers. In de nieuwbouwprojecten waarvoor de SHM thans uitvoeringsdossiers ontwikkelt of die ze in uitvoering heeft, is 63% % van het aantal woningen van het type 1 tot 2 slaapkamers. DU verschuift haar aanbod dus lichtjes in functie van de vraag. De SHM blijft ook aandacht hebben voor het bouwen van woningen met 3 en 4 slaapkamers (respectievelijk 31% en 37% in haar bouwprogramma). Dat gebeurt vooral in Diest, waar deze vraag ook sterk blijkt uit de wachtlijsten. De visitatiecommissie vindt de basisopstelling, kijken naar de behoeften zoals blijkt uit de wachtlijsten en daarbij rekening houden met de gegevens per gemeente, een goede ingesteldheid. Gezien de zeer lange huidige wachttijden (voor elk type woning- gaande van 5 tot meer dan 7 jaar-) en de langzame invulling van het sociaal huuraanbod heeft dit op dit ogenblik minder sturend effect. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 14 VAN 47

De SHM speelt in op specifieke noden van bijzondere doelgroepen. Het OCMW van Bekkevoort huurt 2 woningen voor noodopvang van asielzoekers en de VZW Van Camp, een dienstencentrum voor personen met een mentale handicap (erkend door VAPH), huurt een woning met 3 slaapkamers voor groepswonen. Binnen het project Bergveld den Ren zijn er nu 14 nieuwe, en volledig aangepaste, ADL-woningen: 10 voor de huidige ADL bewoners in de wijk Speelhof (ze zullen verhuizen) en een uitbreiding van 4 nieuwe ADL-woningen. Het project loopt in samenwerking met de vzw ADO - Icarus vzw. De woningen zijn verspreid over het hele project en de vzw huurt er ook een gelijkvloerskantoor voor haar dienstverlening en verzorgingsactiviteiten (de ADL-centrale). In de Diest (Halve Maanplaat0s) zullen na de vervangingsbouw 4 studio s en een gemeenschappelijke ruimte verhuurd worden aan de VZW De Linde (begeleid wonen). De SHM staat open voor vragen die er nog zouden komen vanuit welzijnsorganisaties en deze bevestigden in het gesprek met de visitatiecommissie de positieve ingesteldheid van de SHM. DU heeft zich ook geëngageerd voor het realiseren van twee projecten gericht op het recht op permanent wonen voor bewoners van weekendverblijven, campings en woonwagens. In Vlaams Brabant is dit een urgent probleem voor circa 3.000 gezinnen. In de gemeente Scherpenheuvel-Zichem is hiertoe een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan opgesteld voor drie clusters van weekendverblijven: Heidebos, Haegenveld en Klotteberg. In Scherpenheuvel-Zichem Heidebos ligt momenteel een open zone van 1,8 ha, die na onteigening kan ingevuld worden door een woonproject kleinschalig permanent wonen in voormalig recreatief gebied. Dat zal gerealiseerd worden door DU. In eerste instantie gaat het om 5 woningen en het zal, volgens de inschattingen van de SHM en het lokaal gemeentelijk woonoverleg, uiteindelijk wellicht oplopen tot een 12-tal woningen. In de gemeente Diest is een project in ontwikkeling tot permanent kleinschalig wonen in een openbaar residentieel woonwagenterrein. Hierdoor kunnen woonwagenbewoners op een legale manier en binnen een aanvaardbare kostprijs, permanent wonen. Ook dit project kadert in de acties van de provincie Vlaams Brabant. Hiertoe is een ruimtelijk uitvoeringsplan uitgewerkt voor het gebied Fabriekstraat - Spoorwegstraat. Het woonwagenpark kan tot 15 standplaatsen omvatten. DU is actief betrokken in dit project en zal de realisatie van de woonconstructies op zich nemen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Diest Uitbreiding is actief in het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. In de periode 2008-2012 groeide het patrimonium gemiddeld aan met 1,4% per jaar. Op het ogenblik van de visitatie is de bouw van 67 woningen in uitvoering, 59 woningen zijn opgenomen op het uitvoeringsprogramma VMSW en 19 woningen aangemeld, waarvoor DU de projecten uitwerkt voor opname op een uitvoeringsprogramma nog dit jaar. De SHM verkent, binnen het lokaal woonoverleg van de gemeenten in haar actieterrein, actief bijkomende realisatiemogelijkheden. Deze verkenning gaat over een volume van ruim 140 woningen in 8 projecten. De SHM heeft enkel gronden in het woonuitbreidingsgebied Kloosterberg te Diest. Deze worden aangewend voor de in uitvoering zijnde bouw van 62 nieuwe huurwoningen. Voor alle andere projecten verwerft de maatschappij gronden en/of panden waarop onmiddellijk projecten op worden gerealiseerd. De SHM gebruikt de wachtlijsten ter oriëntatie voor de grootte van de woningen. Ze verhuurt woningen aan welzijnsorganisaties en onderneemt initiatieven voor mensen in bijzondere situaties zoals woonwagenbewoners en campingbewoners. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 15 VAN 47

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Voor verbetering vatbaar Diest Uitbreiding heeft een eigen technische dienst die, naast het gewone onderhoud, ook werkzaamheden groot onderhoud en herstellingen uitvoert. De responstijd is goed en wordt gewaardeerd door huurders en stakeholders. De SHM werkt voornamelijk op basis van vragen van huurders om herstel of groot onderhoud uit te voeren. Ze heeft geen onderhoudsplanning waardoor ze proactief kan werken en er wordt geen opbouw gedaan van voorzieningen groot onderhoud en herstel. Volgens de meest recente patrimoniumenquête van 31/12/2012 voldoet bijna 30% van de huurwoningen aan alle normen van de ERP 2020-doelstellingen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Voor ruim 70% zijn er dus nog acties te ondernemen. DU situeert zich daarmee bij de 10 SHM s in Vlaanderen met het laagste percentage woningen dat aan alle normen voldoet. Op te merken is echter dat alle woningen einde 2012, op 2 na, voldoen aan de norm dubbele beglazing én dat alle woningen ook voorzien zijn van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Voor beide normen behoort de SHM tot de besten in Vlaanderen. Daartegenover staat echter dat het dak van amper 30% van de woningen geïsoleerd is. Daardoor moet nog dakisolatie aangebracht worden in 185 appartementen (62 appartementsgebouwen) en 314 eengezinswoningen. De aanpak hiervan door DU zal gebeuren op drie verschillende manieren. De 28 kleine appartementen met weinig comfort in de Halve Maanplaats Diest zullen gesloopt en vervangen worden door 23 woningen die zullen voldoen aan de normen. De woningen worden daartoe nu gradueel leeg gemaakt. Daarnaast zullen de isolatiewerken in sommige complexen of wijken gepaard gaan met andere renovatiewerken, zoals de vervanging van buitenschrijnwerk (wijk Speelhof en wijk Poelske, samen 190 woningen). De overige woningen tenslotte kunnen via quick wins, d.w.z. zonder veel bijkomende ingrepen en met relatief minder kosten worden aangepakt. De SHM heeft een tijdsplanning en een financiële inschatting van de noodzakelijke werken uitgewerkt. Het merendeel van de grote inspanningen is gepland voor de periode 2016-2020. De SHM heeft intussen echter beslist om de inspanningen voor het aanbrengen van dakisolatie al eerder te starten, nl. vanaf 2015 en zo mogelijk ook vroeger te beëindigen. De SHM besliste daartoe een ontwerpdossier voor de dakisolatie van 122 appartementen nog dit jaar te ontwikkelen en de vraag tot gesubsidieerde financiering in te dienen. Waar mogelijk wordt ook spouwmuurisolatie mee aangepakt. De SHM heeft een eigen technische dienst van 6 medewerkers. Naast 2 medewerkers voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen in het patrimonium, zijn er 4 medewerkers die instaan voor zowel het gewone dagelijkse onderhoud als het groot onderhoud en herstel in het patrimonium. De SHM doet beroep op externe firma s voor de vernieuwingen van electriciteitsintallaties, voor dakrenovatie en dakherstelling en voor het plaatsen van nieuwe keukens. De SHM heeft ook in het weekend, feestdagen en buiten de kantooruren een permanentie voorzien voor dringende gevallen. Voor dringende interventies (bv. defecte Cv-ketel, geen warm water, gesprongen waterleiding, ), is de responstijd dezelfde dag. Voor niet dringende (lekkende PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 16 VAN 47

leidingen, lekkende afvoeren, diverse kleine herstellingen, ) is de responstijd tussen 2 en 4 dagen. Zowel vanuit welzijnsactoren als huurders kreeg de visitatiecommissie bevestiging en reacties van waardering over de snelle interventietijd van de SHM. Wel werd door aantal huurders geopperd dat bepaalde structurele problemen (vochtigheid) lang aanhouden. DU hanteert een zekere soepelheid ten opzichte van haar huurders in de technische interventies en reparaties. Afhankelijk van het type huurder (fysieke handicap, ouderdom, minder mobiel) zal ze sommige werkzaamheden op zich nemen zoals vervangen WC-zitting, herstellen vorstschade bij door de huurder bereikbare leidingen, verwijderen blaren in dakgoot en ontstoppen regenwaterafvoeren, ontstoppen toezichtsputten. Ook zal ze in het belang van voorkomen van schade bv. zelf instaan voor het op druk houden van individuele installatie door water bij te vullen of zelf losgekomen deuromlijstingen vastzetten De SHM werkt voor haar groot onderhoud en herstel sterk vanuit individuele vragen van huurders. Uiteraard zonder dit aan te rekenen (behoudens moedwillige vernielingen). Zo werden bijvoorbeeld in de periode 2010 2013, op basis van individuele vragen, 190 Cv-ketels (26% van het patrimonium) en 63 keukens (9%) vervangen. DU heeft op dit ogenblik geen globale eigen actieve onderhouds- en renovatieplanning (behoudens de ERP-planning) waarbij de SHM op basis van concrete noden betreffende onderhoud en renovatie, kan overgaan tot een meerjaren-projectie (werkzaamheden en financieel) en vanuit een gegroepeerde aanpak groot onderhoud en herstel proactief kan plannen. Het enige instrument dat voorhanden is, is de ERP2020- planning. Deze is gericht op het behalen van de ERP2020 doestellingen binnen diverse acties (quick wins, renovatie of vervangingsbouw) en omvat terzake elementaire gegevens over de woningen. In deze planning is ook een tijdsinschatting van de start van deze werken opgenomen en ook een rudimentaire kosteninschatting. Maar grote planbare onderhoudswerkzaamheden als bv. vervangen keukens, schilderwerken etc. worden hier niet in opgenomen. DU is zich daar terdege van bewust. Met de zopas aangeworven medewerker is er gestart met visie op een onderhouds- en renovatie die, om praktische redenen, in de startfase samenloopt met de aanpak van concrete onderhouds- en renovatieprojecten meer bepaald binnen de wijken Speelhof en Slachthuis. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een goede onderhouds- en renovatieplanning uit te werken die zowel gebaseerd is op de noden op het gebied van onderhoud en renovatie (vanuit de kennis van de woningen) als op de concrete aanpak en uitwerking van de projecten binnen de ERP2020 doelstellingen Een goede onderhoudsplanning, vanuit de kennis van de woningen, leidt tot voorspelbaarheid, prioritering en planbaarheid van werkzaamheden over meerdere jaren, de financiële inschatting kan in een meerjarenplanning vastgelegd worden. De werkzaamheden kunnen gegroepeerd worden en in grotere volumes aangepakt, wat ook kan leiden tot scherpere aannemingsprijzen. Een goede onderhouds- en renovatieplanning is een instrument in het sturen op het behoud van kwalitatief woningenaanbod. Het is niet goed enkel te rekenen op de aanbreng van de huurders voor de werkzaamheden groot onderhoud en herstel. Het geeft ook een meerwaarde in een verantwoorde bedrijfsvoering voor een SHM en nog meer wanneer deze de kleinschaligheid aan het ontgroeien is. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 17 VAN 47

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar DU is zich ervan bewust dat, naast het voldoen aan de reglementeringen op het vlak van het behalen van de ERP 2020 normen, het E-peil en K-peil, een duidelijke visie en een operationeel handelingskader nodig is. Ze heeft zichzelf daartoe onlangs versterkt met een nieuw personeelslid. De SHM onderneemt acties om de bewoners te sensibiliseren. Ze heeft een contract met de VZW De Vlaspit om in alle woningen rookmelders te plaatsen en daarnaast een energiescan uit te voeren, die ook tot concrete aanbevelingen voor de bewoners en/of DU moet leiden. DU schikt zich naar de geldende eisen betreffende energienormen en wil ook onderzoeken op welke manier de aanwending van duurzame materialen in functie van goed en kostenbewust onderhoud kan worden gerealiseerd. DU werkt samen met De Vlaspit vzw, een sociaal tewerkstellingsinitiatief in Scherpenheuvel- Zichem, om energiescans uit te voeren bij haar huurders. Dat gebeurde in 2010 in 60 appartementen van de wijk Wijngaardsveld. In december 2013 werd beslist tot het verder zetten van de actie voor het gehele patrimonium. De Vlaspit voert energiescans uit, plaatst rookmelders en geeft energiebesparingstips aan bewoners. Van ieder bezoek wordt ook een verslag overgemaakt aan de SHM. Op het ogenblik van de visitatie werden al 147 bijkomende scans uitgevoerd wat betekent dat in het totaal al 25% van het patrimonium bezocht werd. Het contract bepaalt dat alle (huidige) woningen bezocht moeten zijn in het jaar 2014. De energiescans zullen ook kunnen leiden tot aanbevelingen aan de SHM. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Ze raadt de SHM aan vóór het bezoek aan een huurwoning door De Vlaspit, deze systematisch te informeren vanuit haar kennis van het patrimonium. In verschillende verslagen staat nu vb. dakisolatie, spouwmuurisolatie onbekend omdat deze gegevens wellicht aangereikt zijn vanuit de bewoners en niet vanuit de SHM die wel over de kennis hiervan beschikt en deze in beeld heeft. Verdere vormen van sensibilisatiemogelijkheden zou het participeren aan bv. Energiejacht (georganiseerd door provincie Vlaams Brabant, Dialoog en BBL) kunnen zijn. Het wordt in sommige gemeenten van het actiegebied opgenomen. Op dit ogenblik ontbreekt het DU echter aan nog een duidelijke visie en een richtinggevend handelingskader voor deze doelstelling. De SHM is zich hier echter van bewust. De uitwerking hiervan wordt toevertrouwd aan de nieuwe medewerker (met heel wat elders opgebouwde ervaringen terzake) patrimonium- en projectbeheer. De visitatiecommissie nam kennis van een eerste aanzet van ontwerpvisie en handelingskader. Daarin waren al verschillende duurzaamheidsaspecten voor de projecten vastgelegd, o.m. op basis van de Vlaamse Maatstaf duurzaam bouwen. Ook was er een eerste aanzet tot het formuleren van een handelingskader voor de SHM en mee gericht op het vergroten van de kostenbewustheid in de projecten en duurzaamheid naar het latere onderhoud. Een en ander leidde ook al tot de beslissing het behalen van de ERP 2020 normen in het patrimonium te versnellen. De visitatiecommissie beveelt DU aan om een visie en strategie (bijvoorbeeld een richtinggevend handelingskader) op het gebied van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid vast te leggen en te onderzoeken hoe dit in de komende projecten, kan worden geïmplementeerd. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 18 VAN 47

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar. DU heeft een heel beperkte aandacht voor aangepaste en aanpasbare woningen. Op individuele vragen van huurders rond aanpassingen in de woning (bijvoorbeeld het installeren van inloopdouches) gaat de SHM wel in. Prestaties op het vlak van aanpasbaar en aangepast bouwen uiten zich veelal in de realisatie van 4 types van woningen (zie C2008). Een rolstoelbezoekbare woning (1) kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen wordt het onderscheid gemaakt tussen woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde (2) en woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken (3) (bv. een rolstoelbewoner). Aanpasbare woningen (4) zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking. De SHM heeft op dit ogenblik geen aangepaste of aanpasbare woningen in haar huurpatrimonium. In de wijk Speelhof zijn er 8 woningen, die verhuurd worden voor bewoners binnen de ADL overeenkomst en die beperkt aangepast zijn. In het project Bergveld- Den Ren te Diest (voorlopige oplevering medio 2014), zijn de 14 woningen die bestemd zijn voor bewoning door huurders die beroep doen op de ADL ondersteuning, volledig aangepast gebouwd. De 8 huurders uit de wijk Speelhof, zullen hier naartoe verhuizen en er zijn dan nog 6 nieuwe ADLwoningen. In de gesprekken blijkt dat in de toekomstige projecten, aanpassingen doorgevoerd zijn in het uitvoeringsdossier van het project Kortenaken Kersbeek-Dorp24 (3 woningen) om zoveel als mogelijk aanpasbare woningen te realiseren (zoals de C2008 voorschrijft). In het project Stenen Molen te Scherpenheuvel-Zichem wordt momenteel nagekeken of de deuropeningen nog verbreed kunnen worden om de rolstoeltoegankelijkheid te verhogen en waar in het project nog meer elementen van aanpasbaarheid ingepast kunnen worden. De visitatiecommissie apprecieert de intentie van de SHM om te onderzoeken waar dit (nog) mogelijk is. Ze beveelt aan om dit in de toekomst structureel in de werking in te bouwen op basis van een visie en strategie, die aangepast is aan de lokale noden en mogelijkheden. Wanneer huurders vragen om het bad te vervangen door een inloopdouche, of een bijkomend toilet op de eerste verdieping, zal de SHM dat realiseren en de kosten daarvoor op zich nemen, mits de vraag gestaafd is door een medisch attest. In de voorbije 3 jaren werd zo in 14 woningen een inloopdouche geplaatst en in 5 woningen een toilet op het eerste verdiep. Wanneer mogelijk werd daarbij gebruik gemaakt van subsidies van VAPH. Hieruit blijkt volgens de visitatiecommissie dat de SHM gevoelig is voor individuele vragen van huurders om aanpassingen te onderzoeken wanneer deze medisch onderbouwd zijn en technisch mogelijk en deze dan ook realiseert. De SHM meldt dat op het ogenblik van de visitatie ze nog een 10-tal aanvragen verwacht om verder te onderzoeken. De visitatiecommissie beveelt aan om een structurele aanpak en strategie te ontwikkelen om in functie van de projecten te evalueren hoe de SHM, naast aangepaste woningen, ook via realiseren van aanpasbare woningen, mensen langer in hun vertrouwde omgeving kan laten wonen. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 19 VAN 47

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar In het behalen van de ERP2020 normen heeft Diest Uitbreiding nog een grote opgave op het vlak van het aanbrengen van dakisolatie. De SHM plande oorspronkelijk om dit pas vanaf 2016-2017 op te nemen, maar besliste recent om al in 2015 een project van een 120 woningen, ter financiering in te dienen. Met haar eigen technische dienst speelt ze snel in op vragen die huurders individueel stellen. Ze rekent sommige kosten ook niet door. Ook voor werken van groot onderhoud en herstel, rekent zij op het aangeven van noodzakelijke werken door huurders. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om zich niet enkel te oriënteren op individuele huurdersvragen, maar proactief, vanuit de kennis van het patrimonium, te werken met een minimale planning groot onderhoud en herstel voor het hele patrimonium. Op het vlak van milieuvriendelijkheid is er aandacht voor bewustmaking van de huurders en is een screening van het hele patrimonium gestart. Het ontbreekt de maatschappij echter nog aan een globale visie en handelingskader om milieuvriendelijkheid, mede in functie van betaalbaarheid, structureel in haar werking in te bouwen. In het kader van haar samenwerkingsovereenkomst met de vzw ADO-Icarus, worden 14 aangepaste woningen gerealiseerd, deels als vervanging van niet meer voldoende aangepaste woningen aan de huidige normen (Speelhof) en in een project in uitvoering te Kortenaken (3 woningen) worden aanpassingen doorgevoerd om zoveel als mogelijk de normen voor aanpasbaarheid vooralsnog te realiseren. De visitatiecommissie beveelt ook hier aan om een structurele aanpak en strategie te ontwikkelen om in functie van de lokale specifieke noden, van bij het begin (detecteren welke noden er zijn) tot en met de verhuring de principes van aanpasbaarheid in de werking in te bouwen. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM zich bewust is dat haar prestaties op het vlak van de kwaliteit van de woningen beter kunnen. Daarom heeft ze recent ook een medewerker aangesteld die dit als hoofdopdracht meegekregen. PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 20 VAN 47