Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u de adviesaanvraag over onze voornemens met betrekking tot de verhoging van de huren per 1 juli 2015. Daarmee samenhangend zeggen wij ook iets over onze betaalbaarheidsmaatregel. Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015. Wij hebben gezocht naar mogelijkheden om de meest kwetsbare groepen dit jaar bij de jaarlijkse huurverhoging te ontzien. De volgende voornemens zijn hieruit ontstaan: Voor de laagste inkomenscategorie (tot 34.229): de huurverhoging beperken tot infiatie, ais de huidige (oude) huurprijs al boven de hoge aftoppingsgrens ( 618) iigt; de huurverhoging begrenzen op een niveau net boven de iiberalisatiegrens ( 711); ais de huurprijs al hierboven Iigt, dan geen huurverhoging toepassen (0%).» Voor de huurders in de knel: werken aan een afspraak met de gemeenten voor matiging van de huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tot bijstandsniveau. H Bij nieuwe verhuringen: de betaalbaarheidsmaatregel ook toepassen in Diemen. Kaders Riiksoverheid Zoals u weet geeft het ministerie jaarlijks aan welke ruimte geboden wordt aan verhuurders voor het aanpassen van de huurprijzen. Voor 2015 zijn de volgende onderdelen relevant: Het bestaande woningwaarderingsstelsel (WWS) is van toepassing; het nieuwe, aangepaste stelsel wordt van kracht per 1-10-2015. b De Iiberalisatiegrens Iigt vanaf 1-1-2015 op 710,68; bevriezing van de grens is uitgesteld. Een inkomensafhankelijke huurverhoging is mogelijk; de huursombenadering is uitgesteld. tel. 020-215 00 00 II info@rochdale.nl www.rochdale.nl KvK Amsterdam 33012701 Pagina 1 van 5
Meeriarenbearotino Rochdale Wij hebben in onze kaderbrief en in onze meerjarenbegroting duidelijk gemaakt dat onze financiele positie licht is verbeterd. Sinds jaren is er nu weer wat ruimte om keuzes te maken. In de correspondentie over onze kaderbrief heeft u ons voorgesteld om in 2015 te kiezen voor een inflatievoigend huurbeleid en een beperking van de huurharmonisatie bij mutatie. Wij hebben u in onze reactie iaten weten dat wij deze keuze niet kunnen maken. Huurverhoging 2015 Aansluitend bij het voorgaande kiezen wij bij de huurverhoging van 2015 de voigende twee invaishoeken: h Een inkomensafhankeiijke verhoging. n De meest kwetsbare groepen ontzien. De maximaie huurprijs, gebaseerd op het WWS, biijft leidend, Wij zullen een inkomensafhankeiijke huurverhoging toepassen. Wij kiezen niet voor een generieke huurmatiging; onze inzet is gericht op maatwerk voor huishoudens met een zwakke financiele positie. Wij willen een deel van de financiele ruimte gebruiken voor maatregelen om de betaalbaarheid van onze woningen voor de meest kwetsbare groepen verder te verbeteren. Er is 1 miljoen beschikbaar. Wij hebben gezocht naar mogelijkheden om deze groepen bij de jaarlijkse huurverhoging te ontzien. Hierna geven wij een volledige uiteenzetting van onze voornemens voor de huurverhoging per 1 juli 2015. Sociale huur, lage inkomens: tot 34.229 (peiljaar 2013) De minister heeft de uitgangspunten voor de huurverhoging 2015 voor de sociale huursector bekend gemaakt in MG 2014-02. De huurverhoging mag per woning ten hoogste gelijk zijn aan het inflatiecijfer van het voorafgaande jaar (2014) verhoogd met een bepaalde opslag. Het inflatiecijfer over 2014 is uitgekomen op 1%. Het percentage van de opslag is 1,5%. Het basishuurverhogingspercentage is daarmee 2,5%. Het peiljaar voor het inkomen is 2013. * Wij zijn voornemens, bij de sociale huurwoningen, de huurverhoging voor de lage inkomens vast te stellen op het basis huurverhogingspercentage van 2,5%. Als de huidige (oude) huurprijs al boven de hoge aftoppingsgrens ( 618) ligt, dan zullen wij de huurverhoging beperken tot inflatie. Wij zullen voor deze inkomensgroep de huurverhoging begrenzen op een niveau net boven de liberalisatiegrens ( 711). Als de huurprijs al hierboven ligt, dan zullen wij voor deze categorie geen huurverhoging toepassen (0%). (Een hogere huurprijs is mogelijk, als gevolg van de inkomensafhankeiijke verhoging in 2013 en 2014.) In het geval van stadsvernieuwing houden wij vast aan het uitgangspunt van de afgelopen jaren: geen huurverhoging bij aanstaande sloop, respectievelijk renovatie, waarbij huurders de woning moeten verlaten en een peildatum is vastgesteld. Bij eenheden in tijdelijke verhuur wordt, conform wettelijke bepalingen, geen huurverhoging toegepast. Pagina 2 van 5 tel. 020-215 00 00 II info@rochdale.nl II www.rochdale.nl KvK Amsterdam 33012701
Toelichtina De inkomensgroep tot en met 34.229 woont volgens de toewijzingsregels passend in een sociale huurwoning, Deze groep huurders zou, conform de Europanorm, opnieuw in aanmerking komen voor toewijzing van een sociale huurwoning tot 710,68. Voor deze groep is een huurprijs boven de liberalisatiegrens lastig betaalbaar. Een deel van deze groep komt in aanmerking voor huurtoeslag. Echter, het stuk van de huur boven de liberalisatiegrens moet door de huurders volledig zelf betaald worden. Wie een inkomen heeft boven de huurtoeslagnormen ( 21.950 / 29.825) ontvangt helemaal geen huurtoeslag. Huurders in de knel Net als vorig jaar wil Rochdale graag een tegemoetkoming doen voor een specifieke groep huurders 'in de knel'. Ten opzichte van vorig jaar zouden wij de groep willen uitbreiden en bijvoorbeeld de volgende definitie hanteren: d Alle huishoudens met een inkomen tot bijstandsniveau. Toelichtina Voor de uitvoering van een tegemoetkoming, zitten wij niet volledig zelf aan het stuur. In overleg met de corporaties en de gemeente Amsterdam wordt onderzocht of een dergelijke regeling kan worden uitgewerkt. Aansluitend zullen wij ook met de overige gemeenten proberen tot soortgelijke afspraken te komen. Voorwaarde voor daadwerkelijke realisatie is dat de gemeenten ons een opgave kunnen, willen en mogen doen van de betreffende huishoudens. Voor een betrouwbare uitvoering moeten wij gebruik kunnen maken van gevalideerde informatie over inkomensniveau. Voor de gemeente Amsterdam is een afspraak over het huurbeleid onderdeel van de onderhandelingen over nieuwe samenwerkingsafspraken. Er wordt binnenkort een begin gemaakt met de bespreking van dit onderdeel. Het is de vraag welke insteek de gemeente dit jaar op dit punt voor ogen heeft. Uitvoerbaarheid speelt daarbij ook een rol. Bovendien zijn de corporaties onderling verdeeld over deze maatregel. Sociale huur, hogere inkomens: boven 34.229 (peiljaar 2013) In de sociale huursector is een extra huurverhoging mogelijk voor hogere inkomens. Hierbij gelden in 2015 de volgende categorieen: Inkomen tussen 34.229 en 43.786 : basis huurverhogingspercentage plus 0,5% Inkomen boven 43.786 : basis huurverhogingspercentage plus 2,5% Het peiljaar voor het inkomen is 2013. tel. 020-215 00 00 info@rochdale.nl jj www.rochdale.nl KvK Amsterdam 33012701 Pagina 3 van 5
Ons voomemen " Wij zijn voornemens, bij de sociale huurwoningen, de extra huurverhoging toe te passen bij de hogere inkomens. Wij hanteren daarbij de bovengenoemde categorieen. Toelichtino Naar ons inzicht kunnen huurders die geen inkomensondersteuning nodig hebben, een meer marktconforme huur betaien. Met de extra huurverhoging kunnen wij een kieine inhaalslag maken in de huurprijzen. Dat gebeurt uitsiuitend bij de hulshoudens met een hoger inkomen. Studentenhuisvesting Ook bij onze studentenwoningen wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast, waar dat mogelijk is. De uitvoering ligt bij DUWO die de studentenwoningen voor ons beheert. Geliberaliseerde woningen (vrije sector) Voor de geliberaliseerde eenheden geldt vanuit de overheid geen algemene beperking voor de jaarlijkse huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet van toepassing. De toe te passen huurverhoging mag hoger zijn dan het basishuurverhogingspercentage. In onze huurovereenkomst voor geliberaliseerde woningen is een bepaling opgenomen dat de huurverhoging voor de betreffende eenheden niet hoger zal zijn dan inflatie plus 3%. Wij zijn voornemens voor de geliberaliseerde woningen de huurverhoging vast te stellen op het inflatiecijfer plus maximaal 3%. Inflatie plus 3% zal worden toegepast in die gevallen waar naar ons oordeel de markt het toelaat. Parkeerplaatsen en garages Ook voor garages en parkeerplaatsen geldt geen beperking vanuit het rijksbeleid. En ook de inkomensafhankelijke huurverhoging is niet van toepassing. Wij zijn voornemens de huurverhoging van parkeergelegenheden vast te stellen op het inflatiecijfer plus maximaal 3%. Inflatie plus 3% zal worden toegepast in die gevallen waar naar ons oordeel de markt het toelaat. Bedrijfs Onroerend Goed (BOG) Bedrijfs onroerend goed kent overeengekomen huurverhogingen in het huurcontract en valt dus niet onder het bovenstaande. Rochdale Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam Postadres; Postbus 56659, 1040 AR Amsterdam tel. 020-215 00 00 II info@roclidale.nl jj www.rochdale.nl KvK Amsterdam 33012701 Paglna 4 van 5
Betaalbaarheidsmaatregel Aanvullend zijn wij voornemens om de Betaalbaarheidsmaatregel ook toe te passen in de gemeente Diemen, bij nieuwe verhuringen vanaf 1 juli aanstaande. Tot dusver was Diemen nog van de maatregel uitgezonderd, omdat als gevolg van de geldende prestatieafspraken al veel huurprijzen bij mutatie worden gematigd. U heeft ons meerdere Keren gevraagd om deze beperking in de Betaalbaarheidsmaatregel voor Diemen los te laten; wij zijn bereid daar nu in mee te gaan. Wij zijn met de gemeente Diemen goed in gesprek over nieuwe afspraken. Wij verwachten dat er iets meer ruimte komt voor verkoop en ook het punt van huurliberalisatie is bespreekbaar. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geinformeerd. Aanvullend spreken Rochdale en de Bewonersraad met elkaar over de huurverhoging in 2015 op dinsdag 17 februari. Daapn^zTin^wij uw advies graag uiterlijk maandag 16 maart 2015 tegemoet. M^t^rfendeljiKe groet, Hesier van Buren Raad van Bestuur tel. 020-215 00 00 info(a)rochdale.nl www.rochdale.nl KvK Amsterdam 33012701 Pagina 6 van 5