Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam 23 mei 2012 Desirée Uitzetter
Even voorstellen.. Stec groep: adviesbureau Gebieden Gebouwen Grond Geld bedrijventerreinen!!
Wat zien we landelijk aanbod bestaande bedrijfsruimte neemt toe, opname daalt aanbod bedrijventerreinen stabiel, uitgifte daalt ook hier grote verschillen! onderscheid goede en slechte locaties steeds groter tweekoppige markt oud-nieuw
Bedrijventerreinenmarkt minst professionele vastgoedmarkt! dalende vastgoedwaarde, slecht teken kavelgewijze ontwikkeling, geen gebiedsontwikkeling overheidsdominantie ingeslepen cultuur beperkte regionale samenwerking
Opvallend aan Schiedamse markt krappe markt, leegstand slechts 2%! terwijl een gezonde leegstand 6% is en het Nederlandse gemiddelde iets boven 10% ligt weinig direct aanbod beschikbaar Onderstreept het belang van herstructurering voor u en voor de gemeente!!
95% markt is lokaal/regionaal
Bedrijventerreinenmarkt = regionaal
Wat vindt u belangrijk?
Bovendien, kijkend naar investeringen industrie bouw handel logistiek zakelijke diensten
Investeringen die waarde verhogen (o.a.) Gevel representatief maken (op eenvoudige wijze) Kleiner oppervlak eigen onderneming en verkoop/verhuur van vrijkomend deel Verhogen hal naar marktconforme hoogte Verbeteren uitstraling gebouw en directe omgeving Flexibel houden gebouw voor omkatten naar kleine ondernemers/bedrijfsruimte Parkeren uitbreiden op eigen kavel of collectieve parkeerplaats (garage?) realiseren Hoog niveau van beveiliging/extra maatregelen zoals collectief hekwerk
Do s en don ts
Do s en don ts Courante geschakelde units Goede unitgrootte, goede verhouding kantoorbedrijfsruimte en goede zichtbaarheid en mogelijkheden voor individuele presentatie Incourante geschakeld units Slechte presentatiemogelijkheden, niet-courante unitgroottes, onhandige verdiepingen en verkeerde verhoudingen kantoor
Nog één
Nog één Incourant logistiek vastgoed Maatpak voor specifieke gebruiker. Heeft op 2 e hands markt te veel beperkingen: lage bouwhoogte (< 10 meter), onhandige situering loading docks, schuine daken. Courant logistiek vastgoed Courante bouwhoogte van > 10 meter, marktconforme omvang (40.000 m2), loading docks per 1.000 tot 1.500 m2, vloerbelasting minimaal 2,5 ton/m2, sprinklerinstallatie
Pas op voor te veel of te hoge beeldkwaliteitseisen 20 à 25% 5 à 10% 65 à 75% Bron: database bedrijfsruimtegebruikers in beeld, Stec 2002-2012
Hoe belangrijk is uw pand? Uitstraling naar klanten Aantrekken werknemers Als pensioenvoorziening
Denk als belegger Waardestijging geen automatisme Onderhoud en investeren noodzakelijk 10% aandacht 90% aandacht voor nieuw voor bestaand vastgoed vastgoed Hoeveel waardestijging is mogelijk op s Graveland Zuid- Spaanse Polder? Huurprijs en BAR zijn bepalend voor de (beleggings)waarde en maakt inzichtelijk welke investeringen verantwoord zijn
aantal transacties huurprijs in euro Huurprijzen in Nederland 1000 900 70 65 800 700 600 500 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 60 55 50 45 Aantal transacties bedrijfsruimte (aantal) Gem. huurprijs Nederland ( euro / m² ) Let op: mix van nieuw en bestaand vastgoed
en in Schiedam Goed/nieuwbouw 85-110
BAR Nederland 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 BAR bedrijfsruimten West-Nederland BAR bedrijfsruimten Haalbaar op uw terrein 7,8 à 9,5% let op sterk verouderde panden richting 11%
Waardeberekening: oud versus nieuw Oud 1 Huur: 30/m 2 BAR: 10,5% Waarde: 285 Oud 2 Huur: 50/m 2 BAR: 10% Waarde: 500 Oud 3 Huur: 55/m 2 BAR: 9,5% Waarde: 580 Nieuw1 Huur: 75/m 2 BAR: 8,0% Waarde: 940 Nieuw 2 Huur: 95m 2 BAR: 7,9% Waarde: 1.200 Nieuw 3 Huur: 100m 2 BAR: 7,8% Waarde: 1.240
Huurprijzen voor diverse functies op bedrijventerrein Huurprijs kantoren op bedrijventerrein 110-150 /m2 VVO per jaar (nieuwbouw) Bedrijfsruimte 55-75 /m2 VVO per jaar (nieuwbouw) Winkels, PDV en showrooms, sterk afhankelijk van locatie ( 100-500), gemiddeld 110 tot 180 /m2 VVO per jaar op bedrijventerrein Woningen (of werkwonen): 4 tot 8 euro per m2 gbo per maand: 48 tot 96 per m2 gbo per jaar (circa 1.850 euro per m2 gbo VON)
Rendementen: gemiddeld geëiste BAR (inst. beleggers) rente plus risico-opslag voor vastgoed: indicatief: hoe hoger BAR, hoe hoger ingeschat risico, hoe sneller huur terugverdienen wonen: 4,9-5,4%, meestal rond 5,2% kantoren: 7,4-8,3%, meestal rond 7,9% bedrijfsruimte: 7,8%-8,5, meestal rond 8,2% winkels: 5,5%-8%, meestal rond 6,8% Flinke variatie! kantoren A-locatie B-locatie C-locatie 5 jaar 10 jaar 5 jaar 10 jaar 5 jaar 10 jaar Randstad 7,4% 7,0% 7,9% 7,5% 8,4% 7,9% daarbuiten 7,7% 7,4% 8,4% 8,1% 9,3% 8,3%
Meer denken in commerciële waarde 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Ontwikkelingsresultaat 19% btw Bouwkosten Bijkomende kosten grondprijs Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte op zichtlocatie Grote logistiek PDV Kantoorachtige ruimte
bedrijventerreinen parameters huurwaarde neemt af in standaard segment, licht stijgend in topsegment Bedrijventerrein hoogwaardig Middel Functioneel Groot en hoge milieucat. Verwachte huurprijsontwikkeling Stabiel Mogelijk iets dalend Mogelijk iets dalend Stabiel stabiele BAR Bedrijfsruimten Laagste bruto aanvangsrendement Hoogste bruto aanvangsrendement Beste locaties 7,5 procent 9,5 procent Overige locaties 9 procent 11 procent Logistics 8 procent 9,6 procent dalende stichtingskosten
Tot een kwart goedkoper! 1 e kredietcrisis 2 e kredietcrisis economisch herstel
Residuele grondwaarde Huurwaarde Vormfactor BAR Bouw- en bijkomende kosten huur * vormfactor commerciële bouw& grond- = = bar waarde bijk kn waarde
Gemiddeld functioneel Case 1: kavels met een gemiddelde functionele verschijningsvorm binnengebied Huurniveau 75 euro per m² vvo per jaar Vormfactor (bij een FSI van 1) 90% Bruto aanvangsrendement 8,0 % Bouw- en bijkomende kosten 600 euro per m² bvo GRONDPRIJS 240 à 260 euro per m² kavel
Gemiddeld hoogwaardig Case 2: kavels met een gemiddelde hoogwaardige verschijningsvorm langs de doorgaande wegen Huurniveau 95 euro per m² vvo per jaar Vormfactor (bij een FSI van 1) 90% Bruto aanvangsrendement 7,9% Bouw- en bijkomende kosten 810 euro per m² bvo GRONDPRIJS 270 à 280 euro per m² kavel
Hoogwaardig zicht (A20) Case 3: kavels langs de A20 met een hoogwaardige verschijningsvorm Huurniveau >100 euro per m² vvo per jaar Vormfactor (bij een FSI van 1) 90% Bruto aanvangsrendement 7,8% Bouw- en bijkomende kosten 850 euro per m² bvo GRONDPRIJS 300 à 310 euro per m² kavel
Vragen? d.uitzetter@stec.nl