1
Samenvatting Door het uitbreken van de kredietcrisis is de economische situatie verslechterd en voor veel mensen en bedrijven is de zekerheid afgenomen. Dit heeft gevolgen voor de vastgoedmarkt. Er is sprake van daling van de woningprijs en van het commerciële vastgoed. Van een aanbodmarkt is de vastgoedmarkt omgeslagen naar een vraagmarkt. Het directe gevolg van deze veranderingen is dat nieuwe ontwikkelingen vastlopen. Financiële instellingen zijn minder snel bereid om vastgoedprojecten te financieren. Een groot deel van de projectontwikkelaars is niet kapitaalkrachtig genoeg om zelf de projecten te financieren. Amsterdam geeft alle grond in erfpacht uit. De erfpachtcontracten tussen gemeente en ontwikkelaars bieden weinig ruimte om in te spelen op de veranderende marktomstandigheden. Daarbij geven projectontwikkelaars aan dat de gevraagde grondprijzen te hoog zijn. Hoe kan in deze gemeente een andere manier van omgaan met erfpacht bijdragen aan het op gang brengen van nieuwe ontwikkelingen? Met andere woorden: Hoe is erfpacht dienstbaar te maken aan vastgoedontwikkeling in een neergaande markt? In deze thesis wordt onderzocht of en hoe erfpacht mogelijkheden kan bieden om in een neergaande markt toch vastgoed te ontwikkelen. Dit wordt bekeken vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar en de gemeente. Erfpacht is een zakelijk recht waaraan voorwaarden worden verbonden. Een belangrijk kenmerk is dat er op terugkerende tijdstippen een geldsom betaald moet worden. Daarnaast geeft het recht partijen veel vrijheid om de inhoud ervan zelf vorm te geven. Naast de algemene voorwaarden kunnen er ook aanvullende zaken worden afgesproken, zoals afspraken over het minimaal te bouwen aantal brutovloeroppervlak, welke bvo s worden verrekend, of de kosten voor het bouwrijp maken. Het voordeel van erfpacht voor de projectontwikkelaar is dat hij de grond niet hoeft te financieren. Dit betekent niet dat hij geen kosten maakt, hij betaalt immers de canon. De componenten die erfpacht tot financieel instrument maken zijn de grondprijs, het canonpercentage, de bestemming en de looptijd. Over al deze componenten kunnen partijen nadere afspraken maken. De invulling hiervan staat niet vast en is flexibel. Het doel van erfpacht is om de grondwaardestijging ten goede te laten komen aan de gemeenschap en invloed te houden op het gebruik van de grond en speculatie te voorkomen. Erfpacht doorkruist het hele vastgoedproces. In een vroeg stadium worden alle punten vastgelegd in het erfpachtcontract en in alle fasen initiatieffase, ontwikkel-/realisatiefase, exploitatiefase van het vastgoedproces komen de onderdelen van erfpacht voor. In de initiatieffase worden de bestemming, grondprijs, canonpercentage en looptijd vastgelegd. In de ontwikkelfase heeft erfpacht invloed op de kosten die worden afgesproken over de waarborgsom en de reserveringsvergoeding. In de realisatiefase worden de financiële kosten gemaakt tussen de start van de bouw en de oplevering. In de exploitatiefase is de canon afgekocht of worden jaarlijkse canonbedragen betaald. Uit de casestudie blijkt dat de maatregelen die genomen kunnen worden binnen het erfpachtstelsel effect hebben op het vastgoedproject. Door het aanbrengen van flexibiliteit kan het project worden afgestemd op de marktomstandigheden, waardoor neerwaartse risico s kunnen worden beperkt. In het vastgoedproces kan de gemeente een stimulans geven door middel van een flexibelere invulling van de grondaanbieding. De flexibiliteit van de bestemming kan 2
ertoe bijdragen dat een projectontwikkelaar zijn ontwikkeling kan aanpassen aan de marktomstandigheden. Door een marktconforme grondprijs die residueel wordt bepaald zal de projectontwikkelaar meer armslag hebben om een ontwikkeling te beginnen. Door een andere opbouw van het canonpercentage in de ontwikkel- en realisatiefase kan erfpacht een project vlottrekken. Zo kan voor het canonpercentage worden gekozen voor een renteconversie of een euribor met opslagen en een uitgestelde betaling, de waarborgsom als garantie of een zogenaamde ingroei-canon. Erfpacht biedt de mogelijkheid om aanvullende afspraken te maken in de ontwikkel- /realisatiefase. Erfpacht biedt de gemeente de mogelijkheid om in de exploitatiefase door middel van een canonherziening misgelopen kosten uit de ontwikkelfase te verrekenen. Door gebruik te maken van de ruimte die erfpacht biedt kunnen partijen onderlinge afspraken maken. Met verschillende maatregelen kan erfpacht worden aangepast. Door flexibel om te gaan met de bestemming, het canonpercentage, de grondprijs en aanvullende afspraken te maken kan erfpacht dienstbaar zijn aan een vastgoedontwikkeling. 3
Inhoudsopgave Samenvatting... 2 1 Introductie... 5 1.1 Inleiding... 5 1.2 Aanleiding onderzoek... 5 1.2.1 Actualiteit... 5 1.2.2 Ander grondbeleid... 5 1.2.3 Erfpacht als financieel instrument... 6 1.2.4 Financiële analyse vastgoedontwikkeling... 6 1.3 Probleemstelling... 7 1.3.1 Onderwerp en doelstelling van de thesis... 7 1.3.2 Centrale vraag... 7 1.3.3 Deelvra(a)g(en)... 7 1.4 Relevantie... 7 1.5 Onderzoeksaanpak... 7 2 Erfpacht als financieel instrument... 9 2.1 Inleiding... 9 2.2 De kenmerken van het erfpachtrecht... 9 2.3 Algemene voorwaarden... 11 2.4 Andere toepassingen van erfpacht... 12 2.5 Erfpacht als sturingsinstrument... 13 2.6 Erfpacht als financieel instrument... 14 2.6.1 Grondwaardebepaling... 14 2.6.2 Grondprijsaanbieding... 14 2.6.3 Canon... 16 2.7 Samenvatting... 18 3 Financiële analyse vastgoedontwikkeling... 20 3.1 Inleiding... 20 3.2 Vastgoedontwikkeling... 20 3.3 Analyse vastgoedproces... 22 3.4 Cyclus van financiën vastgoedontwikkeling... 23 3.5 Kosten van een ontwikkeling... 24 3.6 Deelconclusie... 26 4 Casestudie Vastgoedontwikkeling Zuidas... 27 4.1 Inleiding... 27 4.2 Case Project Zuidas... 27 4.3 Deel A Initiatieffase... 28 4.4 Deel B Ontwikkel- en realisatiefase... 31 4.5 Deel C Exploitatiefase... 33 4.6 Financiële belasting voor een projectontwikkelaar... 33 4.7 Nadere afspraken... 34 4.8 Analyse en maatregelen... 34 4.8.1 Analyse... 34 4.8.2 Maatregelen... 35 5 Conclusies en aanbevelingen... 37 5.1 Inleiding... 37 5.2 Conclusies per deelvraag en centrale vraag... 37 5.3 Aanbevelingen... 38 Literatuurlijst... 40 Bijlage(n)... 42 Bijlage I: Bepaling residuele grondwaarde woning.... 42 Bijlage II: Tabel overzicht canonbetalingen naar scenario s.... 42 Bijlage III: Tabel residuele grondwaarde... 43 Bijlage IV: Scenario s casestudie deel B... 44 4
1 Introductie 1.1 Inleiding Dit hoofdstuk is een uiteenzetting van de onderzoeksopzet. Allereerst komen de aanleiding voor en een afbakening van het onderzoek aan de orde. Daarna wordt ingegaan op de relevantie ervan. Vervolgens wordt de doel- en vraagstelling behandeld. Aansluitend volgt de werkwijze en onderzoeksmethodologie. Tot slot van dit hoofdstuk wordt de opbouw van de scriptie geschetst in de leeswijzer. 1.2 Aanleiding onderzoek De aanleiding van het onderzoek is dat steeds meer geplande vastgoedontwikkelingen niet tot uitvoering komen. Onderstaande paragraaf schetst een beeld waarom vastgoedontwikkelingen in de huidige tijd vastlopen en daarbij wordt een inleiding gegeven of erfpacht een mogelijkheid biedt om een vastgoedontwikkeling vlot te trekken. 1.2.1 Actualiteit De grote steden kondigen vandaag plannen aan om de schade van de recessie in te perken. Amsterdam wil bouwbedrijven de mogelijkheid bieden om bouwprojecten te beginnen zonder meteen de bijbehorende grond van de gemeente te kopen. Door de uitgifte van grond uit te stellen, ligt het risico van waardeverlies van de grond niet bij de bouwbedrijven, waardoor die mogelijk sneller nieuwe projecten oppakken (ANP, 18 februari 2009). Bovenstaand nieuwsbericht staat niet op zichzelf. Verschillende nieuwsberichten van de afgelopen tijd melden dat projectontwikkelaars in de problemen komen omdat het in de huidige marktomstandigheden steeds moeilijker is een vastgoedontwikkeling te starten. De financiering is moeilijker te realiseren dan voorheen het geval was. Kredietcrisis verlamt projectontwikkelaar volgens wethouder nu al (Bron: NRC, 21 oktober 2008), A dam schiet bouwsector te hulp (Bron: Telegraaf, 18 februari 2009), Rotterdam koopt grond van ontwikkelaars (Bron: PropertyNL, 6 maart 2009), Gemeente stopt groot aantal bouwprojecten (Bron: Parool, 18 maart 2009), Amsterdam bevriest grondprijzen (Bron: Trouw, 31 maart 2009), Rijk moet nieuwbouwmarkt weer op gang brengen (Bron: Het Financieele dagblad, 20 juli 2009), Stedelijke ontwikkelingen vallen stil, (Bron: Het Financieele dagblad, 23 februari 2010), Amsterdam schrapt bouwplannen woningen en kantoren (Bron: Vastgoedmarkt, 7 oktober 2010). Hoever de effecten van de kredietcrisis reiken is momenteel onderwerp van discussie. Het is waarschijnlijk dat de overheid een andere rol gaat vervullen, waar de vastgoedmarkt de gevolgen van ondervindt. Voor de korte termijn dringt de vraag zich op hoe de overheid zal opereren in een vastgoedsector die lijkt stil te vallen. Met name onder invloed van locatie- dan wel gebiedsontwikkeling en de daarmee gemoeid gaande grotere investeringen wordt er een beroep gedaan op de overheid. Niet langer wordt de overheid gevraagd om alleen bestuursrechtelijk mee te werken aan projecten, maar ook om financieel te participeren in nieuwe constructies. Het gevolg is dat er gekeken moet worden naar een nieuwe verdeling van risico en rendement. Daarbij moet aandacht worden besteed aan de regie in het ontwikkelproces en de rol van de ontwikkelaar. 1.2.2 Ander grondbeleid Als gevolg van de financiële crisis willen gemeenten initiatieven ontwikkelen om vastgoedprojecten te stimuleren. Gemeenten hebben door de kredietcrisis hun grondbeleid moeten aanpassen. Zo heeft gemeente Amsterdam bepaald in haar grondbeleid van 2010 dat grondprijzen gelijk moeten blijven en niet mogen worden aangepast (grondprijzenbrief 2010). 5
Projectontwikkelaars gaven aan dat met de grondprijzen uit 2010 locatie- en gebiedsontwikkelingen niet langer haalbaar zijn. In de grondprijzenbrief van 2011 worden grondprijzen weer residueel berekend. In de nieuwe grondprijzenbrief van 2011 heeft de gemeente de grondprijzen verlaagd met ongeveer 20%. Een van de instrumenten van de gemeente om gronduitgifte te regelen, is erfpacht. Zou een andere manier van omgaan met erfpacht kunnen bijdragen aan het bevorderen van te ontwikkelen nieuwbouwprojecten? In Rotterdam is opnieuw erfpacht ingesteld om de stagnerende economie een impuls te geven: Rotterdam heeft aangekondigd grond in eigendom van projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties aan te kopen en uit te geven in erfpacht. De gemeente wil zo een oplossing bieden om projecten doorgang te laten vinden ten tijde van een neergaande markt (Neprom, 2009). Amsterdam geeft alle grond al in erfpacht uit. Hoe kan in deze gemeente een andere manier van omgaan met erfpacht bijdragen aan het op gang brengen van nieuwe ontwikkelingen? Om nieuwbouwprojecten van de grond te krijgen zijn verschillende oplossingen denkbaar, waarvan een aantal geregeld in de praktijk worden toegepast. Maatregelen waaraan kan worden gedacht zijn het maken van onderlinge afspraken, samenwerking en optieregelingen. In de contractvorming tussen partijen, meestal tussen gemeenten en markt, kunnen flexibele afspraken zorgen voor meer ruimte om te experimenteren met andere vormen van samenwerking. 1.2.3 Erfpacht als financieel instrument De vastgoedmarkt is hard geraakt door de financiële crisis. De economische recessie die daarop volgde raakte de gebruikersmarkten. In alle sectoren wordt gezocht naar maatregelen om de vastgoedontwikkelingen niet te laten stagneren. Zo komt de publieke sector met een aantal mogelijkheden als het heronderhandelen van contracten, herijken van samenwerkingsvormen en risicoverdeling met als doel het beperken van de financiële risico s, het stimuleren van de bouwproductie en het op peil houden van de economische activiteit, en algemeen maatschappelijk belang. De maatregelen die worden aangedragen zijn divers. Er zijn maatregelen die direct de vraag moeten stimuleren (op de gebruiker gericht; financiering, garantie en fiscalisering) en maatregelen die het aanbod moeten stimuleren (productie door ontwikkelaars, corporaties en bouwers) en algemene maatregelen als marketing en innovatieprogramma s. Concrete maatregelen zijn subsidieregelingen, rentevrije perioden, startersleningen, overheidsfinancieringen en erfpacht. In deze scriptie onderzoek ik of de projectontwikkelaar de ontwikkeling vlot kan trekken als erfpacht dienstbaar wordt gemaakt aan de ontwikkeling. Is er een afhankelijkheidsrelatie of flexibele manier om met erfpacht om te gaan? Erfpacht is in het verleden regelmatig aangepast aan de maatschappelijke ontwikkelingen en kan mogelijk bijdragen aan een optimistischer toekomstbeeld voor projectontwikkelaars en de gemeente. 1.2.4 Financiële analyse vastgoedontwikkeling De aandacht in dit onderzoek gaat uit naar erfpacht bij nieuwe vastgoedontwikkelingen. Het proces vastgoedontwikkeling en wat het betekent als de markt minder wordt, worden toegelicht. Aan de hand van het ontwikkelingsproces worden de financiële mogelijkheden van erfpacht geanalyseerd. Door middel van een gedetailleerde analyse van het instrument erfpacht wordt onderzocht of in een neergaande markt vastgoedontwikkeling haalbaar kan worden als erfpacht wordt ingezet als financieel instrument. 6
1.3 Probleemstelling 1.3.1 Onderwerp en doelstelling van de thesis Het onderwerp van de thesis is gericht op het uitgeven van grond in erfpacht. Hoe wordt erfpacht gebruikt als financieel instrument? In een financiële analyse wordt toegelicht hoe op een andere manier met erfpacht om te gaan. Kan erfpacht bijdragen aan een vastgoedontwikkeling in een neergaande markt? De doelstelling van de thesis is om te onderzoeken of en hoe erfpacht ingezet kan worden om mogelijkheden te bieden om in een neergaande markt toch vastgoed te ontwikkelen. Dit wordt bekeken vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar en de gemeente. Dit onderzoek moet op een aantal plaatsen worden afgebakend. Als er in de scriptie over erfpacht wordt gesproken wordt hiermee in de meeste gevallen het erfpachtstelsel in Amsterdam bedoeld. Als dit niet het geval is dan wordt verwezen naar een erfpachtstelsel van een andere gemeente. De fiscale aspecten van erfpachtconstructies worden buiten deze thesis gelaten. 1.3.2 Centrale vraag In de huidige vastgoedcrisis is de grondprijs die de gemeente vraagt voor de in erfpacht uitgegeven gronden volgens projectontwikkelaars te hoog om ontwikkelingen op te starten. Om de crisis het hoofd te bieden is het echter wel noodzakelijk dat ontwikkelingen door blijven gaan. De probleemstelling van deze scriptie is dan ook hoe erfpacht ingezet kan worden om vastgoed te ontwikkelen. Kort gezegd: Hoe is erfpacht dienstbaar te maken aan vastgoedontwikkeling in een neergaande markt? 1.3.3 Deelvra(a)g(en) Om de centrale vraag te beantwoorden, moeten er eerst een aantal andere vragen worden beantwoord. De volgende vragen zijn relevant in dit onderzoek en komen in de komende hoofdstukken aan de orde: Waarom lopen vastgoedontwikkelingen in de huidige markt vast? (hoofdstuk 1) Hoe is het erfpachtstelsel opgebouwd en wat zijn de financiële instrumenten in het erfpachtstelsel? (hoofdstuk 2) Wat is de invloed van erfpacht op de kosten van vastgoedontwikkeling? (hoofdstuk 3) Welke mogelijkheden zijn er binnen het huidige erfpachtstelsel om alternatieve afspraken te maken? (hoofdstuk 4) 1.4 Relevantie Om verschillende redenen is dit onderwerp relevant. Vanuit de vastgoedwereld is steeds meer interesse in onderzoek en analyses van verschillende sectoren. Voor het vakgebied zou het kunnen bijdragen aan nieuwe inzichten over erfpacht. Tevens zou het maatschappelijk relevant kunnen zijn om de stagnerende ontwikkelingen op gang te helpen. Bijkomend punt is dat de vastgoedwereld zich de laatste jaren steeds meer heeft geprofessionaliseerd. Binnen de vastgoedwereld is steeds meer de nadruk komen te liggen op specifieke vakgebieden. Het onderzoeken van de mogelijkheden van erfpacht voor locatieontwikkeling zou hiertoe kunnen bijdragen. 1.5 Onderzoeksaanpak Het onderzoek bestaat uit verschillende delen en zal de hiervoor genoemde centrale vraag en deelvragen beantwoorden aan de hand van de onderzoeksopzet. In de literatuurstudie worden de huidige marktomstandigheden besproken (hoofdstuk 1), vervolgens wordt besproken hoe erfpacht fungeert als financieel instrument (hoofdstuk 2) en wordt een overzicht gegeven van 7
een financiële analyse van een vastgoedontwikkeling met hierin aangegeven waar erfpacht van invloed is op de ontwikkeling (hoofdstuk 3). In de casestudie (hoofdstuk 4) worden een aantal scenario s gegeven en geanalyseerd. Hierbij worden de literatuurhoofdstukken gecombineerd met een analyse van de gevoerde gesprekken met mensen uit de praktijk. De onderzoeksmethoden bestaan uit een literatuurstudie en interviews. Met de interviews wordt verkend hoe in de praktijk wordt omgegaan met erfpacht en waar men tegenaan loopt. Bij de selectie van de geïnterviewden is gekeken naar de verschillende invalshoeken van de instanties. Onderstaande figuur 1.1 geeft de opbouw van de scriptie weer. Figuur 1.1: Opzet onderzoek Inleiding en onderzoeksvraag (hoofdstuk 1) Erfpacht als financieel instrument (hoofdstuk 2) Financiele analyse vastgoedontwikkeling (hoofdstuk 3) Casestudie vastgoedontwikkeling Zuidas (hoofdstuk 4) Conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 5) 8
2 Erfpacht als financieel instrument 2.1 Inleiding Hoe is het erfpachtstelsel opgebouwd en wat zijn de financiële instrumenten in het erfpachtstelsel? In de eerste paragraaf worden de kenmerken van erfpacht besproken. In de volgende paragraaf worden de instrumenten besproken die erfpacht tot een financieel instrument maken. De laatste paragraaf geeft een samenvatting van het hoofdstuk. 2.2 De kenmerken van het erfpachtrecht Om het begrip erfpacht duidelijk te maken kijken we eerst maar eens naar het juridische begrip zoals omschreven in de wetgeving: Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (BW5, Boek 5, Titel 7; artikel 85). Erfpacht is afgeleid van het ruimere recht eigendom. De inhoud van het recht wordt bepaald door de wet en de in de akte van vestiging opgenomen erfpachtvoorwaarden. Dit betekent dat de bevoegdheden van de erfpachter aangaande het erfpachtrecht zelf veel vrijheden, maar ook beperkingen heeft. Geen enkel ander recht verschaft de mogelijkheid tot vestiging van een recht met duur, omvang en van bevoegdheden als het erfpachtrecht (De Jong, 2008). De eigenaar van de grond kan het recht verlenen aan de erfpachter. De erfpachter krijgt daarmee de bevoegdheid de onroerende zaak van de ander te houden en te gebruiken. Volgens lid 2 van het wetboek kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen. In de wet zijn geen voorschriften opgesteld over de hoogte van de canon, zodat partijen vrij zijn om onderling afspraken te maken (Nelisse, 2008). De belangrijkste kenmerken van het erfpachtrecht In artikel 5:85 staat dat de erfpachter de bevoegdheid moet hebben eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Volgens De Jong (2008) valt er uit deze omschrijving vier belangrijke kenmerken af te leiden: Het recht dient betrekking te hebben op een onroerende zaak (art. 5:85 lid 1 BW). De erfpachter dient het genot van de in erfpacht verkregen zaak te hebben. Hij mag deze gebruiken om de vruchten daarvan te plukken. Heeft de erfpachter geen enkel genot, dan is er geen erfpachtrecht ontstaan (art. 5:89 lid 1 BW). De erfpachter dient met betrekking tot het recht in relatie te staan tot een hoofdgerechtigde. Is deze relatie niet aanwezig, dan is er geen sprake van een erfpachtrecht maar mogelijk van eigendom. De erfpachter dient het recht te kunnen vervreemden en bezwaren. Deze beschikkingsmacht mag weliswaar worden beperkt, maar niet volledig uitgesloten. Is dit laatste wel het geval, dan is er geen sprake van een erfpachtrecht, mogelijk wel van huur (art. 5:91 lid 1 jo 3:83 lid 1 BW). Voorwaarden Het erfpachtrecht geeft veel vrijheden aan partijen om de inhoud van het recht vorm te geven. De structuur van het erfpachtrecht is in het Burgerlijk wetboek vastgelegd. Maar partijen hebben binnen bepaalde grenzen van deze structuur en de specifieke bepalingen wel de vrijheid om in de akte van vestiging de rechtsverhoudingen nader te bepalen. De inhoud van het recht wordt vorm gegeven door de voorwaarden in de akte van vestiging. 9
Bij de vestiging van het erfpachtrecht maakt vooral de overheid over het algemeen gebruik van algemene voorwaarden (AV s). Deze erfpachtvoorwaarden kunnen worden ingeschreven in de openbare registers, waarna er in de vestigingsakte naar verwezen wordt. Op het gebied van gemeentelijke erfpachtvoorwaarden bestaat een grote verscheidenheid. Binnen een gemeente kunnen verschillende AV s van toepassing zijn. Van uniformiteit in de voorwaarden is derhalve geen sprake. Met name door de vrijheden die partijen hebben om de voorwaarden op te stellen en de flexibiliteit wordt het erfpachtrecht breed toegepast door zowel de overheid als particulieren. Gemeenten en particulieren gebruiken het erfpachtrecht voor verschillende doeleinden. Gemeenten willen met het erfpachtrecht het ruimtelijk beleid verwezenlijken. Er bestaan dan ook verschillende soorten erfpacht zoals agrarische en stedelijke erfpacht. Het erfpachtrecht is zeer flexibel doordat er de mogelijkheid bestaat om kwalitatieve rechten en verplichtingen aan een onroerende zaak te verbinden. Het recht kan voor een grote variëteit van gebruikers voor verschillende doeleinden aantrekkelijk zijn. Erfpacht in Nederland Het aantal gemeenten dat nog een verplicht stelsel van stedelijke erfpacht hanteert is gering; Amsterdam, Den Haag en Utrecht. In de jaren negentig van de twintigste eeuw hebben steeds meer gemeenten hun beleid ten aanzien van erfpacht gewijzigd. De wijziging hield veelal in dat de erfpacht als uitgiftevorm voor de grond is afgeschaft en dat de erfpachters de mogelijkheid krijgen de blote eigendom van de grond te verwerven, oftewel eigenaar van de grond worden. Er zijn twee groepen gemeenten waar stedelijke erfpacht voorkomt. De eerste groep betreft gemeenten die nog altijd grond in erfpacht uitgeven; deze hebben hun beleid niet gewijzigd. Het gaat om de gemeenten Amsterdam, Den Haag en Utrecht. De tweede groep gemeenten hanteert niet langer actief een stelsel van stedelijke erfpacht maar past erfpacht facultatief danwel incidenteel toe. Dit zijn onder andere de gemeenten Rotterdam, Tilburg, Groningen, Haarlem, Leiden, Vlaardingen en Lelystad. In de meeste van deze gemeenten kunnen erfpachters het eigendom van de grond verwerven. De meest in het oog springende beleidswijziging van de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden in Rotterdam. Per 1 januari 2003 heeft Rotterdam het erfpachtstelsel afgeschaft. Het doel van stedelijke erfpacht Gemeenten die erfpacht hanteren doen dat van oudsher met als doel om de waardestijging van de grond voor de gemeenschap te behouden. De gemeente kan daaropvolgend er nog naar streven om invloed te houden op het gebruik van de grond en speculatie te voorkomen. De wijze waarop gemeenten erfpacht hanteren is meestal vastgelegd in de algemene voorwaarden of in een model-erfpachtakte. Looptijd en vormen van het erfpachtrecht In het burgerlijk wetboek (art. 5:86) staat dat partijen vrij zijn in het bepalen van de duur van het erfpachtrecht. In de praktijk zijn er een aantal stelsels van de duur van het erfpachtrecht. Er is een erfpachtrecht voor een bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd (Van Velten, 2006). In de loop van de tijd zijn er drie verschillende vormen ontstaan. De verschillen zitten met name in de duur van de overeenkomst. 10
Tijdelijke erfpacht (bepaalde tijd) De kern van tijdelijke erfpacht is dat de looptijd vast staat. De gemeente krijgt na verloop van de vastgestelde looptijd weer beschikking over de grond en daarmee over de waarde. Een van de doelen van erfpacht is het aan de gemeenschap ten goede laten komen van de waardestijging van grond. Een nadeel van tijdelijke erfpacht betreft de onzekerheid over de verlenging aan het eind van de erfpachtperiode. Er komen varianten voor met of zonder in de akte van vestiging geboden mogelijkheid van verlenging. Partijen moeten dan opnieuw tot overeenstemming komen. Dit komt voor in de algemene bepalingen (AB) van 1896 tot 1915 van Amsterdam. Voortdurende erfpacht (onbepaalde tijd) is een vorm tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht in en wordt voor onbepaalde tijd aangegaan in te verdelen tijdvakken (meestal 25, 30, 50, 60 en 75 jaar). Het einde van het erfpachttijdvak wordt vaak gebruikt voor herziening van de algemene voorwaarden en om de canon opnieuw vast te stellen. Deze vorm wordt sinds 1915 gehanteerd in Amsterdam. Eeuwigdurende erfpacht is erfpacht met een duur van onbepaalde tijd. Het wijkt af van de twee overige stelsels. Zo kan de grondwaardestijging die ten behoeve van de gemeenschap moet komen niet worden afgeroomd. In het economische verkeer is er nauwelijks verschil met eigendom. De erfpachter heeft het voordeel van de waardestijging van de onroerende zaak. Bij wijziging van het gebruik of van de bestemming kan de gemeente de canon aanpassen. Erfpacht voor onbepaalde tijd ( eeuwigdurende erfpacht ) kent geen deling in tijdvakken. De canon en de algemene voorwaarden worden bij de gronduitgifte voor onbepaalde tijd vastgesteld. De erfpachter kan de erfpacht niet opzeggen en voor de bloot eigenaar is dit zeer beperkt mogelijk (ingevoerd in 1986 in Den Haag). Deze vorm werd zeer populair omdat de canon volledig werd afgekocht of er werd een eenmalige tegenprestatie overeengekomen. 2.3 Algemene voorwaarden Bij nieuwe uitgifte en heruitgifte van aflopende erfpachtcontracten wordt gebruikgemaakt van algemene erfpacht bepalingen. Gemeente Amsterdam gebruikt voor voortdurende erfpacht de Algemene Bepalingen 2000 (AB2000). De voornaamste items uit de algemene voorwaarden worden in deze paragraaf op hoofdlijnen weergegeven. De duur van het erfpachtrecht Nieuwe erfpachtrechten worden in beginsel voor onbepaalde duur (voortdurend) uitgegeven. De duur wordt in de akte gespecificeerd en beslaat in eerste instantie een erfpachttijdvak van 50 jaar. Tussentijdse beëindiging (art. 23) De gemeente kan de erfpacht beëindigen om redenen van algemeen belang. Als de erfpacht eindigt op deze wijze dan vindt een schadeloosstelling plaats op basis van de Onteigeningswet. Bestemming en gebruik In de algemene bepalingen wordt aangegeven dat bij de akte van vestiging het toegestane gebruik en de maximaal toegestane bebouwing van het perceel waarop de canon is gebaseerd moet worden omschreven. De erfpachter mag de bestemming niet wijzigen. Hiervoor is toestemming nodig van Burgemeester en Wethouders. Tevens moet aangegeven worden wat de mogelijkheden zijn bij herziening van de canon als de bestemming of het gebruik wijzigt. 11
In artikel 15 van de algemene bepalingen staat aangegeven dat de erfpachter verplicht is het perceel en de opstallen in overeenstemming met de in de akte van vestiging omschreven bestemming te gebruiken. Bebouwingsplicht Met de bebouwingsplicht wordt invloed uitgeoefend op het gebruik. Er kan worden aangegeven wanneer een bebouwing gereed moet zijn. Voor de bebouwingsplicht wordt meestal een waarborgsom gestort dat bij oplevering van het project verrekend wordt. 2.4 Andere toepassingen van erfpacht Het instrument erfpacht is ook op een andere manier toe te passen. Omdat het erfpachtrecht zo flexibel is kunnen partijen onderling afstemmen hoe het recht wordt vormgegeven. Hieronder volgen enkele voorbeelden waarin erfpacht afwijkend is toegepast. Vlaardingen In Vlaardingen is de periodieke erfpachtcanon uit de algemene erfpachtvoorwaarden van de jaren 1966, 1973, 1983 en 1992 herzien. De erfpachtbepalingen zijn herzien op basis van verschillende voorwaarden. De erfpachtcanon is zowel omhoog als omlaag aangepast. In 1966 is in Vlaardingen de erfpachtcanon verhoogd met 9,0%, in 1973 is de erfpachtcanon verlaagd met 29,8% en in 1983 en in 1992 is de erfpachtcanon verlaagd met 20,7%. (www.vlaardingen.nl/bekendmakingen/gemeentevlaardingen, 2005). Amstelveen Gemeente Amstelveen past erfpacht toe om te voorkomen dat marktpartijen sociale huurwoningen onttrekken aan de sociale voorraad door deze voor veel geld te verkopen. Dit wil de gemeente bereiken door bouwkavels voortaan in erfpacht uit te geven of tegen marktwaarde. Vaak hebben marktpartijen bouwkavels tegen gereduceerde prijzen verkregen. Door de toenemende discrepantie in de opbrengsten op de woningmarkt tussen de sociale woningbouw en de rest van de woningmarkt wil de gemeente meer regie op de woningmarkt en de grondwaardeontwikkeling (Raadsbesluit nr. 67 d.d. 10 september 2008). Leiden Leiden hanteert een omzetafhankelijke canon voor de exploitatie van benzinestations. De canon is opgebouwd uit een vast deel en een variabele component. Deze wijkt af van de Leidse algemene bepalingen (1992). In de erfpachtovereenkomst wordt het vaste deel bepaald op basis van de aanwezige voorzieningen en de verkeersbewegingen. Het variabele deel is omzetafhankelijk en wordt berekend per liter omzet brandstof per jaar. In de erfpachtovereenkomst is ook een ander artikel opgenomen: de erfpachter moet de van toepassing zijnde wet- en regelgeving strikt naleven met betrekking tot de verkoop van alcoholhoudende dranken en het aanbrengen van reclame (Raadsvoorstel nr. 05.0014 d.d. 22 februari 2005). Rotterdam Rotterdam koopt grond aan in eigendom van projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en geeft deze uit in erfpacht, om zo projecten doorgang te laten vinden ten tijde van een neergaande markt. Ontwikkelaars en kopers de gelegenheid bieden een canon te betalen in plaats van de grond, kan daarbij effectief zijn. Een voorbeeld hiervan is het project De Rotterdam, een gebiedsontwikkeling van 160.000 m2 waarvan de gemeente 40.000 m2 in gebruik gaat nemen. De grond is in eigendom van de gemeente. De grond wordt tijdelijk in erfpacht uitgegeven aan de projectontwikkelaar, die de 12
canon betaalt aan de gemeente. Bij doorlevering van het eigendom wordt erfpacht omgezet in volle eigendom en zal de eigenaar de grond aan de gemeente betalen (brief Gemeente Rotterdam d.d. 23 oktober 2009). Amsterdam In Amsterdam is aan de Zuidas de grond van het deelgebied Mahler IV uitgegeven in erfpacht. Het gebied bestaat uit kantoren, woningen, commerciële voorzieningen en een parkeergarage. Het project wordt gefaseerd gebouwd. Voor het project is afgesproken de betalingen van de erfpacht dan ook gefaseerd te betalen. Tevens is afgesproken dat na verhuur of verkoop meteen gestart wordt met realisatie. De erfpachtbetalingen zijn afgestemd op de voortgang van het gebied. De bedragen voor de grond van de gebouwen moeten betaald worden vanaf de begane grond. Het voordeel ontstaat dat de parkeergarage die onder gebouwen gerealiseerd wordt daarmee al gebouwd is. Haven Amsterdam Het Havenbedrijf Amsterdam berekent de canon in de realisatiefase niet over het te realiseren brutovloeroppervlak maar over het aantal vierkante meters grond van de kavel waardoor de projectontwikkelaar minder canon betaalt. Pas in de exploitatiefase (na de oplevering) zal de erfpachtcanon berekend worden over het gerealiseerde brutovloeroppervlak. Voor een andere vastgoedontwikkeling in hetzelfde gebied is een zogenaamde ingroei-canon afgesproken tijdens de realisatiefase. Dat wil zeggen dat in deze erfpachtuitgifte rekening wordt gehouden met een fasering van een aantal jaar voor het perceel waarop bijvoorbeeld vier gebouwen kunnen worden gerealiseerd. De ingroei-canon is opgebouwd uit drie canonbedragen: een canon per vierkante meter brutovloeroppervlakte, een canon voor een vierkante meter bebouwd perceel, en een canon voor een vierkante meter resterende kavel. 2.5 Erfpacht als sturingsinstrument In erfpachtcontracten kan de gemeente meer regelen dan in bestemmingsplannen. Erfpacht biedt de mogelijkheid om functiemenging en samenstelling van de bebouwing op wijkniveau te bewaken. Daarover kunnen aanvullende afspraken worden gemaakt. De gemeente kan op verschillende manieren ruimtelijke ontwikkelingen sturen met haar juridisch planologische bevoegdheden: met gebruikmaking van het publiekrecht (Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet voorkeursrecht gemeenten, Onteigeningswet, bestemmingsplan, bouwbesluit e.d.) en met gebruikmaking van het privaatrecht (erfpacht). Dit kan de gemeente doen door voorwaarden te stellen aan erfpacht voor zover dit de publiekrechtelijke regelingen niet op ontoelaatbare wijze doorkruist. Zo moet de waardestijging van de grond wel ten goede komen aan de erfverpachter en is de bestemmingsvrijheid beperkt. Erfpacht biedt meer sturingsmogelijkheden dan eigendom. Hoewel de gemeente bij de uitgifte in eigendom ook kan sturen door het toepassen van kettingbedingen en boetebepalingen zijn de mogelijkheden beperkter, doordat bedingen eenvoudiger kunnen worden doorbroken. Het erfpachtstelsel zal meer ingericht moeten worden en veranderen in een stimulerend planningsinstrument (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam 2007). De komende jaren zal de ontwikkeling van de ruimtelijke ordening meer gericht zijn op hergebruik en transformatie van de bestaande bebouwing. Het erfpachtstelsel kan hier mogelijk een bijdrage aan leveren. 13
2.6 Erfpacht als financieel instrument In deze paragraaf wordt het financiële aspect van erfpacht beschreven. Welke de onderdelen maken die erfpacht tot een financieel instrument? De financiële onderdelen van het gronduitgiftesysteem erfpacht is de grondprijs die betaald moet worden voor een bestemming en de canon. 2.6.1 Grondwaardebepaling Bij erfpacht moet een financiële vergoeding worden betaald voor het gebruik van de grond. Deze canon wordt berekend over de waarde van de grond. Het doel van het bepalen van de grondwaarde voor een ontwikkeling is om de uitgifteprijs en de daarbij horende canon vast te stellen. Wanneer de gemeente de productie en prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond op zich neemt en ervoor zorgt dat die bouwrijpe grond op het juiste tijdstip op de markt is, is er sprake van grondexploitatie. Deze exploitatie bestaat uit een kosten- en opbrengstenkant die het grondbedrijf financieel-economisch bewaakt en beheert. In de grondexploitatie wordt gerekend met een grondwaarde. Die moet worden bepaald voor de uitgifte van de grond. De grondwaarde is de belangrijkste opbrengstenpost uit de grondexploitatie. Aan de hand van de grondwaarde wordt de canon vastgesteld voordat de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Voor het bepalen van de grondwaarde zijn verschillende methoden: De residuele grondwaardemethode: de grondwaarde van een object minus de kosten voor het realiseren van een object. De comparatieve grondwaardemethode: de grondwaarde wordt bepaald door de grond te vergelijken met soortgelijke grond qua locatie en bestemming. De grondquote methode: dit is het quotiënt van de netto grondwaarde bij start bouw en de netto opbrengsten. In deze scriptie wordt uitgegaan van de residuele grondwaardemethode voor de uitgifte van grond in erfpacht (Vlek e.a., 2009). De reden hiervoor is dat overheid en marktpartijen in een convenant (19 december 2001) overeen zijn gekomen om de residuele grondwaarde methode te hanteren als uitgangspunt bij onderhandelingen. Ook de gemeente hanteert in haar erfpachtstelsel bij het berekenen van de grondprijs deze methode. Bij elke van de methoden zijn kanttekeningen te plaatsen. Er zijn nog meer methoden te gebruiken om de grondwaarde te bepalen zoals een vaste grondprijs of een kostprijsbenadering. Na verwerving en bouwrijp maken van de grond door de gemeente volgt de uitgifte van de in erfpacht uitgegeven grond. De gemeente vraagt een bepaalde grondprijs aan ontwikkelaars, corporaties, beleggers of particulieren. Bij te hoge grondprijzen kunnen ontwikkelaars vastgoedprojecten niet winstgevend afzetten en bij te lage grondprijzen worden winsten gemaakt waarvan afgevraagd kan worden of deze niet buitensporig zijn. 2.6.2 Grondprijsaanbieding De gemeente verstrekt een voorstel met een aanbieding voor de vestiging van een erfpachtrecht voor een bepaalde locatie. Hierin staat om welke locatie het gaat en het terrein wordt kadastraal omschreven. Ook vermeldt de aanbieding uit hoeveel vierkante meter het gebouw mag bestaan en wat de bestemming (gebruik) is van het gebouw. In de grondprijsaanbieding staat omschreven dat een bericht van acceptatie van de aanbieding retour gezonden moet worden. Daarna zal aan het gemeentebestuur voorgesteld worden het terrein in erfpacht uit te geven tegen een jaarlijkse vergoeding (canon) die bij vooruitbetaling voldaan dient te worden tegen een afkoopsom. In de voorwaarden wordt verwezen naar de algemene bepalingen van erfpacht 2000 Amsterdam. 14
In de aanbieding staat dat de projectontwikkelaar het terrein moet aanvaarden. Hiermee geeft men aan dat de bodem bij aanvang van het erfpachtrecht in milieutechnische zin op grond van de Wet Bodembescherming geschikt is voor de bestemming. De ingangsdatum van het erfpachtrecht dan wel de bouwrijpe levering wordt meestal bepaald op de eerste of zestiende van de maand, zo dicht mogelijk bij de datum waarop gestart wordt met de bouwwerkzaamheden. Daarnaast komen in de aanbieding de financiële gegevens ter sprake. In tabel 1.1 staat een overzicht van de gehanteerde canonpercentages van de gemeente Amsterdam en tabel 1.2 geeft een voorbeeld van de grondwaarde en de jaarlijks te indexeren canonbedragen en waarop deze zijn gebaseerd. Dit is een voorbeeld van hoe het overzicht van de grondwaarde en de te betalen canon in een aanbieding wordt weergegeven. Tabel 1.1: overzicht canonpercentage gemeente Amsterdam Canonpercentages 2 e kwart. 2010 3 e kwart. 2010 Jaarlijkse indexering 3,77 3,48 10 jaar vast 4,67 4,60 25 jaar vast 5,27 4,98 Afkooppercentage 2,95 2,53 Bron: Bureau erfpacht Amsterdam 2010 Tabel 1.2: Overzicht grondwaarde met de te betalen canon Bestemming Eenheid (bvo) Grondprijs / m2 BVO Grondwaarde/ afkoop 50 jaar Indexcanon p.j. 3,48% Canon 10 jaar 4,6% Canon 25 jaar 4,98% Erfpachtrecht Kantoor 40000m2 1600,00 64.000.000,00 2.227.200,00 2.944.000,00 3.187.200,00 Erfpachtrecht Bestemming Totaal 40000m2 1600,00 64.000.000,00 2.227.200,00 2.944.000,00 3.187.200,00 De afkoop van de canon over het eerste tijdvak van 50 jaar kan vooruitbetaald worden. De afkoopsom en de indexcanon worden apart genoemd in de grondprijsaanbieding. De betalingen van het recht van erfpacht worden in de aanbieding omschreven en moeten uiterlijk worden betaald op de dag van de vestiging van de akte. Tussen de periode van acceptatie van de grondaanbieding en de ingangsdatum van het erfpachtrecht kan zich de omstandigheid voordoen dat de start van de bouw wordt uitgesteld. Er is dan een mogelijkheid om over te gaan op terreinreservering en dan hoeft er nog geen canon worden betaald. De projectontwikkelaar moet dan een reserveringsvergoeding betalen en er wordt een periode afgesproken voor de termijn van de reservering. Tot het moment dat de grond daadwerkelijk wordt afgenomen kan een reserveringsvergoeding verschuldigd zijn. De reserveringsvergoeding gebruikt de gemeente voor de grondexploitatie. Het is een compensatie voor de erfpachtinkomsten zolang de erfpachtcanon niet is ingegaan. De reserveringsvergoeding staat gelijk aan eenmaal de indexcanon (vermeerderd met btw) van een jaar en moet worden vooruitbetaald. Mocht het erfpachtcontract gedurende het jaar ingaan dan wordt het resterende bedrag verrekend. Met een bericht van acceptatie door de projectontwikkelaar zal het gemeentebestuur het voorstel om het terrein in erfpacht uit te geven behandelen. 15
De reserveringsvergoeding is bedoeld voor een tijdelijke reservering, door uitstel van de bouw. Er kan tevens sprake zijn van het betalen van een waarborgsom. Deze waarborgsom geldt meestal voor een jaar en bedraagt over het algemeen eenmaal de jaarcanon, bij toepassing van het canonpercentage van een indexcanon. De waarborgsom wordt verrekend met het op de ingangsdatum van de erfpacht verschuldigde canonbetaling/afkoopsom. Door de betaling van de waarborgsom aan de gemeente zijn gemeente en projectontwikkelaar aan elkaar gebonden. Het zorgt er ook voor dat de projectontwikkelaar de erfpachtovereenkomst wel moet nakomen. Bij het vragen van een waarborgsom moet een goede terugbetalingsregeling worden overeengekomen, omdat anders de binding van de gemeente aan de tegenpartij versterkt kan worden. De waarborgsom is verrekenbaar met de canonbetalingen. De projectontwikkelaar en de gemeente maken onderling afspraken over de waarborgsom en de reserveringsvergoeding. 2.6.3 Canon Financiële verplichtingen van de erfpachter In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom te betalen (artikel 5:85 lid 2). De betiteling van canon is alleen van toepassing voor betalingen in geld. Dit heeft consequenties voor de reikwijdte van art 5:87 lid 2 en 5:92. Een tegenprestatie niet in geld valt niet onder deze regelingen. Zoals eerder aangegeven staat er in het burgerlijk wetboek dat er een tegenprestatie kan worden gevraagd. Waarschijnlijk was de functie van de canon de erkenning van het recht van de eigenaar met betrekking tot de grond. Tegenwoordig is de functie van de canon vooral de tegenprestatie voor het genot van de onroerende zaak. De canon is op een onbetekenend bedrag te stellen maar ook op een economisch verantwoorde tegenprestatie. Ook de vorm van betaling is vrij. Er kan een tegenprestatie om niet of ineens worden overeengekomen. Bijvoorbeeld door de grondprijs ineens te betalen. Dit laatste is het afgelopen decennium steeds meer gangbaar geworden. Een en ander heeft tot gevolg dat het erfpachtrecht in toenemende mate als instrument voor bijzondere financieringsvormen wordt gebruikt (De Jong, 2008). Canonvaststelling, aanpassing, herziening en afkoop Tot in de jaren zestig werd door de meeste gemeenten de canon voor lange perioden meestal voor de gehele duur van het recht of het gehele tijdvak bij voortdurende erfpacht op een vast bedrag gesteld. Als gevolg van de voordurende waardedaling van het geld en het eigen prijsverloop van onroerend goed raakte het zicht op de doelstelling van het erfpachtrecht het ten goede komen van de waardestijging van de grond aan de gemeenschap echter verloren. Dit heeft ertoe geleid dat in het voetspoor van de gemeente Amsterdam de meeste erfpachtgemeenten maar ook andere overheden en private erfverpachters hun beleid hebben gewijzigd en bij erfpachtuitgiften een geïndexeerde variabele canon overeenkomen. In de praktijk bestaan er verschillende soorten afspraken over de financiële vergoeding bij uitgifte in erfpacht: Vestiging van een recht tegen een tegenprestatie ineens. Deze vorm van erfpacht lijkt veel op koop. De tegenprestatie staat gelijk aan de marktwaarde van het onroerend goed. De tegenprestatie ineens kan voor een bepaald tijdvak zijn afgesproken bij voortdurende erfpacht en bij eeuwigdurende erfpacht kan het in een keer voor altijd betaald worden (voorbeeld AB2000; afkoop canon voor 50 jaar). 16
Vestiging van een recht tegen een periodieke tegenprestatie. Deze periodieke tegenprestatie is een afgeleide van de geldende marktrente voor langlopende leningen en de waarde van het betrokken onroerend goed. Met de canon worden de financieringslasten voor de gemeente goedgemaakt. Er kunnen verschillende canonbetalingen worden afgesproken: 1. vaste canon: de canon verandert niet gedurende de looptijd van het recht (voorbeeld AB2000; 10 of 25 jaar vaste canon). 2. geïndexeerde canon: de canon wordt periodiek aangepast aan de hand van een index (bv. CBS prijsindexcijfer). 3. periodieke nieuwe vaststelling canon: de canon wordt periodiek aangepast aan de actuele waarde van de betrokken grond en de actuele marktrente. 4. een canon die afhankelijk is van de rentestand: de grondwaarde is vast, maar de hoogte van de canon wisselt door wijzigingen van de marktrente. De gemeenteraad in Amsterdam stelt de canonvariant vast die past binnen haar eigen bepalingen. De bovengenoemde canonvarianten bestaan naast elkaar. De canonbetalingen genoemd onder punt 3 en 4 staan niet vermeld in de algemene bepalingen (AB 2000). De keuze van de erfpachter is of hij de voorkeur geeft aan een betaling ineens of het voordeel van financiering door de gemeente wil hebben (lagere financieringslasten voor de erfpachter). Dit laatste doet zich voor wanneer de rentestand bij een financiële instelling hoger is dan het canonpercentage gehanteerd door de gemeente. Als erfpachtcontracten aan het einde van een tijdvak komen moet er een verlenging worden overeengekomen. De geldende canon staat vaak in geen verhouding met de nieuwe canon die op de actuele grondwaarde en actuele rentestand gebaseerd zou zijn. Vroeger werd een vaste canon gehanteerd waardoor aan het einde van het tijdvak de canon een enorme sprong maakt. Dit probleem wordt steeds kleiner omdat canons worden geïndexeerd. Opbouw van het canonpercentage De canon is een vergoeding voor het gebruik van de grond. De waarde van grond is afhankelijk van de gebruiksbestemming en de mogelijkheid om die gebruiksbestemming te benutten. Erfpachter en erfverpachter zijn vrij in het bepalen van de hoogte van de canon en kunnen hierover afspraken maken. Bij een nieuwe gronduitgifte van het erfpachtrecht wordt de grondwaarde vastgesteld. De aanvangscanon wordt vervolgens berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage reageert op het stijgen of dalen van de rente op de kapitaalmarkt. C = C% * W (i) In de formule (i) wordt aangegeven dat de canon (C) bepaald wordt door de hoogte van het canonpercentage (C%) en de hoogte van de waarde van de grond (W). Hoe de grondprijs wordt bepaald in de gemeente Amsterdam wordt jaarlijks middels een grondprijzenbrief aangegeven (OGA grondprijzenbrief 2010/2011). Bij andere gemeenten is niet altijd even duidelijk hoe de grondprijs tot stand komt. 17
Wat is nou de essentie van de canon? Als een overeenkomst wordt gesloten tussen eigenaar en erfpachter dan is het redelijk en algemeen aanvaard dat de eigenaar van de grond recht heeft op een vergoeding voor het feit dat hij het vruchtgebruik van zijn grond heeft afgestaan. Seijffert zegt hierover in een artikel dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de waarde van de grond op dat moment (Seijffert, 2005). Er zijn verschillende inzichten en studies naar het bepalen van een optimale canonpercentage. Nelisse belicht een aantal interessante onderwerpen met betrekking tot de opbouw van het canonpercentage (Nelisse, 2008): Een marktconform canonpercentage is moeilijk te bepalen in verband met het ontbreken van referentiegegevens. Taxateurs kunnen het canonpercentage alleen uit historische gegevens herleiden en corrigeren voor de economische omstandigheden en vastgoedmarkt. De marktomstandigheden en de algemene bepalingen voor het erfpachtcontract zijn van grote invloed op het canonpercentage. Bij iedere verandering in de grondwaarde dient de canon in principe aangepast te worden. In de praktijk vindt de automatische aanpassing niet plaats omdat er niet continu getaxeerd wordt. Canonaanpassingen worden meestal om de 5 à 10 jaar doorgevoerd. De canon kan verschillende vormen aannemen: de aanvangscanon kan constant gehouden worden, geïndexeerd worden, afhankelijk gesteld worden van de inkomsten van de erfpachter en afhankelijk van de grondquote. De canon wordt periodiek opnieuw vastgesteld en herijkt aan de waarde van de grond. Het herijken van de canon is een onderhandelingsmoment tussen erfpacht en erfverpachter. Er zijn verschillende factoren van belang om tot een eenvoudige en eenduidige bepaling van het canonpercentage te komen. Regelingen als een vast- en variabel en de frequentie van aanpassing van de canon spelen een rol. Bij de uitgifte van grond in erfpacht moet men bedacht zijn op meervoudige inflatiecorrectie van de canon. In de erfpachtaanbieding heeft men de mogelijkheid om de canon vast te leggen. Er moet rekening mee gehouden worden dat zich geen meervoudige inflatiecorrectie voordoet. Dit is het geval als bij een overeengekomen geïndexeerde canon ook een inflatievergoeding in het canonpercentage of als opslag wordt berekend. In Amsterdam wordt het canonpercentage afgestemd op het (reële) rendement van langlopende staatsobligaties plus een opslag. Beleggers zijn afkerig van erfpacht. Zij vinden dat de waardestijging over een tijdvak ten goede komt aan de grondeigenaar. Dit is een reden waarom grote beleggers niet in ons land beleggen in interessante locaties met erfpacht. Van Gool geeft aan dat er binnen het erfpachttijdvak wel degelijk een aantrekkelijk resultaat kan worden behaald, als er bij de berekeningen rekening gehouden wordt met de betalingen van erfpacht. Veel beleggers houden hier echter geen rekening mee (Van Gool e.a., 2007). Door de vele bedingen in een erfpachtcontract is bij de afnemers van grond in het algemeen erfpacht niet populair omdat de financiële lasten van de erfpachter hoger zijn dan die van een eigenaar (Neprom, 2008). 2.7 Samenvatting Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te gebruiken. Het erfpachtrecht is afgeleid van het ruimere recht van eigendom. Een van de kenmerken van erfpacht is dat er op terugkerende tijdstippen een geldsom betaald moet worden. Het erfpachtrecht geeft veel vrijheden aan partijen om de inhoud van het recht vorm te geven. Naast de algemene voorwaarden in het contract is er ook ruimte om andere zaken af 18
te spreken, bijvoorbeeld over de bestemming, het volume, of aanvang van de bouw. Het doel van erfpacht is om de grondwaardestijging ten goede te laten komen aan de gemeenschap en invloed te houden op het gebruik van de grond en speculatie te voorkomen. In Nederland hanteren nog een aantal gemeenten erfpacht. Momenteel verandert dit door de economische neergang. Het voordeel van erfpacht is dat het vorm te geven is in een juridische constructie. Hierover kunnen partijen onderling afspraken maken en het recht vormgeven. Erfpacht is niet alleen een juridisch begrip. Erfpacht wordt regelmatig aangepast aan de maatschappelijke ontwikkelingen. Het recht kan ook worden gebruikt als sturingsinstrument. Met een erfpachtcontract valt meer te sturen dan in een bestemmingsplan. Als sturingsinstrument kan het erfpachtstelsel gebruikt worden als stimulans voor hergebruik of transformatie van bestaande bebouwing. Hier kan men denken aan het flexibeler omgaan met bouwregelgeving en bestemmingswijziging. De onderdelen die erfpacht tot een financieel instrument maken zijn de grondprijzen en het canonpercentage. De onderdelen die hiermee samenhangen zijn de grondwaardebepaling, het vaststellen van de canon en de opbouw van het canonpercentage. Tevens moet rekening gehouden worden met de looptijd en de bestemming, deze twee onderdelen zijn waarde bepalend. Het financieel instrument erfpacht kan op verschillende onderdelen worden aangepast. Voor de projectontwikkelaar en de gemeente kan het zo worden ingericht dat het afgestemd wordt op het soort project, de tijd of fasering en de manier om de canon te berekenen. Zo blijkt uit de genoemde voorbeelden dat er bijzondere toepassingen van het erfpachtrecht zijn. Een voordeel van gronduitgifte in erfpacht boven gronduitgifte in eigendom voor de projectontwikkelaar is dat de grond niet gefinancierd hoeft te worden bij een financiële instelling. De financiële instelling zal vragen om een gedeelte van de grond met eigen vermogen te financieren. Bij erfpacht echter moet een vergoeding voor de grond in de vorm van canon worden voldaan aan de gemeente. 19