STEDEBOUWKUNDIGE ANALYSE EN ADVIES LIEFHOVENDIJK 2, LINSCHOTEN M A R I E K E V I S S E R G E M E E N T E M O N T F O O R T, V E R S I E 2, 1 A U G U S T U S 2 0 1 6
Liefhovendijk Rivier Linschoten
De opstallen en gronden aan de Liefhovendijk 2 te Linschoten staan te koop. Inmiddels heeft zich een mogelijke koper gemeld. De bebouwing op het perceel is verouderd en voor een groot gedeelte in slechte staat. Sommige bijgebouwen zijn ingestort. De initiatiefnemer is voornemens de bestaande bebouwing opnieuw op te bouwen en geschikt te maken voor woningbouw. Om de kosten van deze renovatie (en deels opnieuw bouwen) en het openbaar maken van een deel van het perceel te kunnen bekostigen, is de vraag gesteld of extra woningbouw op het perceel mogelijk is. Voorliggend advies is opgesteld om vanuit stedebouwkundig oogpunt uitspraak te doen over de bebouwingsmogelijkheden op het perceel. Allereerst is een korte, ruimtelijke analyse naar aanleiding van de plattegrond opgesteld, hierna volgt het advies.
Luchtfoto Land van Cromwijk
Stedebouwkundige analyse 1 Langzaam gegroeide bebouwingsrand Liefhovendijk Klein bebouwingscluster in open veld, geen historisch of bijzonder karakter Historisch bebouwingscluster, onderdeel van beschermd dorpsgezicht, ligt binnen de rode contour. Duidelijke eenheid, waar duiventoren, brug en voormalige varkensschuur onderdeel van uitmaken Gele pijlen: zicht vanuit oude dorpskern op landschap, aantal zichtrelaties wordt onderbroken door begroeiing maar is in potentie aanwezig Dicht bebouwingslint langs Dorpsstraat Open agrarisch landschap richting Huis te Linschoten Rode contour conform PRS 2013-2028 Provinciale weg (barrière)
Stedebouwkundige analyse 2 Het land van Cromwijk is van oorsprong onderdeel van het agrarisch landschap, wat aan drie kanten langzaam omzoomd is met de bebouwing van Linschoten. Hierdoor is een landschappelijke kamer ontstaan waarbinnen twee clusters bebouwing aanwezig zijn: het cluster met voormalige agrarische bebouwing en het cluster nieuwere bebouwing ten westen hiervan. Het gesloten gevoel wordt nog eens benadrukt door het aanwezige bos. Een dergelijke open kamer in het stedelijk weefsel is uniek en zorgt voor een aangename leefomgeving. Daarnaast refereert de openheid, welke omzoomd wordt door begroeiing, aan het oorspronkelijke landschap. In het verleden was er ten oosten van het bebouwingscluster nog een boomgaard aanwezig. De bestaande doorzichten, zeker vanuit de oude kern van Linschoten, over het open veld zijn erg waardevol. Op een aantal punten wordt het zicht momenteel belemmerd door begroeiing.
Stedebouwkundige advies 1 2 Rode contour conform PRS 2013-2028 Gezien het unieke karakter van de groene ruimte binnen de bebouwing van Linschoten, is het niet gewenst extra bebouwing aan de locatie toe te voegen. Elke extra woning betekent een aantasting van het open landschap. Het land leent zich meer voor extensief recreatief gebruik, bijvoorbeeld door het open te stellen voor wandelaars en spelende kinderen. Hierbij is het de wens een doorlopende wandelroute van oost naar west over het perceel te realiseren. Het historisch bebouwingscluster dient in zijn huidige vorm gehandhaafd te blijven. Bijgebouwen, buitenruimte en parkeerplaatsen ten behoeve van deze bebouwing dienen binnen de grenzen van het cluster plaats te vinden. Extra inritten en toegangswegen verstoren het open landschap. Herbouw van de duiventoren ten zuiden van het cluster is mogelijk, evenals de heraanleg van de tuin ten westen van de bebouwing. Op het moment dat een herontwikkeling binnen het huidige cluster financieel aantoonbaar niet haalbaar is, kan overwogen worden een extra woning toe te voegen op het Land van Cromwijk. Hierbij kan gedacht worden aan één van deze twee locaties: 1. Direct ten westen van Liefhovendijk 27 2. Op de plaats van de oude varkensschuur ten zuidwesten van Liefhovendijk 2.