Raad 4 juli 2012 Mondelinge vragen huur woonwagenstandplaatsen Amsterdam Vla de Dorpsraad ontvingen wij het bericht dat het Amsterdamse Huurbeleid voor woonwagenstandplaatsen gewijzigd gaat worden. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat huurprijzen voor woonwagenstandplaatsen verdrievoudigen. Veruit de meeste van deze standplaatsen liggen in Nieuw-West; 133 van de 167. De fractie PvdA Nieuw-West heeft daarom de volgende vragen; Klopt het dat het huurbeleid voor woonwagenstandplaatsen gewijzigd gaat worden en de huurprijzen mogelijk worden verdrievoudigd? Wordt dit door de Gemeenteraad besloten? Gaan wij hier als stadsdeelraad ook nog over? Kan de Dienst Welzijn Zorg en Samenleving (DZS) deze zaken beter en vollediger beargumenteren? Namens de fractie PvdA Nieuw-West 27 juni 2012 Erwin Spijker
Huurbeleid standplaatsen voor woonwagens Inleiding De verhuring van standplaatsen voor woonwagens en de verhuur van huurwoonwagens is een privaatrechtelijke taak die ligt bij de directeur WZS. De gemeente Amsterdam verhuurt 167 standplaatsen aan woonwagenbewoners. 22 standplaatsen worden bezet door een huurwagen die eigendom is van de gemeente. WZS werkt aan een herziening van het beheer van de standplaatsen van woonwagens. Als maat voor het te bereiken kwaliteitsniveau hanteert WZS de "Handreiking voor de overdracht van woonwagenlocaties van gemeenten aan woningcorporaties" van de VROM-inspectie. Die handreiking legt een kwaliteitsniveau vast voor het onderhoud aan terreinen en huurwagens enerzijds en administratieve en financiële systemen anderzijds zodat er sprake is van goed onderhouden voorzieningen en adequate managementinformatiesystemen. Voor WZS is deze beschrijving vooral van belang als maat voor het bereiken van een 'goed verhuurderschap'. De herziening van de verhuur zal leiden tot een planmatiger aanpak van het onderhoud en een beter onderhoudsniveau. Maar het zal ook leiden tot hogere huren voor een kwetsbare groep Amsterdammers. Voor de vaststelling van de nieuwe huren wordt gebruik gemaakt van het landelijke Besluit Huurprijzen Woonruimte met daarin opgenomen een puntentelling voor woonwagens en standplaatsen. Voor de huurgewenning maken we gebruik van de regeling Amsterdamse kaderafspraken bij gedwongen verhuizing vanwege vernieuwing en verbetering uit de overeenkomst Bouwen aan de Stad II. Hoewel we ons ten doel stellen de veranderingen evenwichtig in te voeren en de betrokkenen zorgvuldig te Informeren, leiden de veranderingen wellicht tot publiciteit. Daarbij spitsen we deze notitie toe op de situatie waarin de verhoging het meest opmerkelijk is. Het gaat dan om woonwagenbewoners die vrijwillig naar een andere standplaats gaan en dus een nieuw huurcontract aangaan voor een andere standplaats. Hoewel de bovengenoemde Amsterdamse kaderafspraken niet gelden voor vrijwillige nieuwe verhuringen willen we deze hier omwille van de zorgvuldigheid toch toepassen. Ook willen we de inkomensgrens voor de huurgewenning optrekken van 38.532 (conform kaderafspraken) naar 43.000 (inkomensgrens reguliere huurberekening sociale woningverhuur) zodat de kans dat woonwagenbewoners er gebruik van kunnen maken zo groot mogelijk is. Herziening Herziening betekent het op orde brengen van: Bouwtechnisch Bouwtechnische situatie ter plekke op basis van een meerjarenonderhoudsplan. De staat van onderhoud van de verschillende terreinen en voorzieningen is divers. Een inventarisatie is nodig om een bouwtechnisch overzicht te krijgen op basis waarvan een onderhoudsplanning mogelijk is. Hetzelfde geldt voor de huurwoonwagens. Publiel<rechtelijl< Bestemmingsplan, bouwa/ergunningen en kadastrale vastlegging. Ook hier Is er diversiteit in kwaliteitsniveau tussen de locaties. Doel is bestemming en maximale maten zodanig vast te leggen dat handhaving daarvan optimaal mogelijk is. Voor het in gebruik nemen van de standplaats worden huisvestingsvergunningen verleend. Tevens is er een register (wachtlijst) voor belangstellenden voor een standplaats zodat er zicht is op de toekomstige behoefte aan Huurbeleidwoonwagenstandplaatsen/hdk/26042012/blz 1 van 5
de woonvoorziening. Het register wordt zodanig geautomatiseerd dat de meest reclitliebbenden voor een vrijl<omende standplaats uiterlijk de volgende werkdag bekend kunnen zijn. Voor de publiekrechtelijke taken die bij de stadsdeel liggen is samenwerking gezocht met het stadsdeel Nieuw West aangezien daar 133 van de 167 standplaatsen gelegen zijn. Privaatrechtelijk Huurcontracten en huuradministratie. Huurcontracten worden voorzien van de maten van standplaats en bebouwing zodat ook de verhuurder eenvoudiger kan handhaven op de bebouwing. De huuradministratie geeft op termijn behalve gegevens over individuele huurder ook informatie bezettingsgraden en transitieleegstand. Financieel Voor het reguliere onderhoud is een jaarlijks budget beschikbaar van 120.000. Voor groot onderhoud zal krediet moeten worden aangevraagd. Gewerkt wordt aan een systeem dat gegevens kan genereren over exploitatieverloop over meerdere jaren en kostenberekening voor onderhoud, beheer en verzekeringen. Huurprijsaanpassing nieuwe vrijwillige verhuringen standplaatsen Herziening betekent onder andere de toepassing van het landelijke Besluit Huurprijzen Woonruimte met daarin opgenomen een puntentelling voor woonwagens. Dit past bij het streven naar een zo kostendekkend mogelijke exploitatie. WZS zal met overgangsbepalingen gaan werken, bij deze een toelichting daarop: Puntensysteem In Nederland Is er een wettelijk puntensysteem waarmee huurprijzen voor woningen worden berekend. Een vergelijkbaar puntensysteem Is er voor standplaatsen en woonwagens. Het puntensysteem bepaalt de wijze waarop de huur wordt berekend, het bepaalt niet welke huur er dan in rekening wordt gebracht. De verhuurder kan dat zelf bepalen. Bij het streven naar kostendekkendheid Is de mogelijkheid relevant om de puntentelling tot 100% toe te passen. Als we dat in Amsterdam doen dan maken we een sprong van de huidige om en nabij 40% naar 100% van de puntentelling. Een huur van 103 wordt dan ineens ongeveer 250, zie de voorbeelden achteraan deze notitie. Voor bestaande huurcontracten en de huurcontracten van huurwoonwagens is een dergelijke aanpassing niet aan de orde. Alleen bij nieuwe vrijwilllige verhuringen van standplaatsen (niet van huunwagens) zal toepassing van de regels leiden tot zulke huuraanpassingen. Hieronder staan een aantal criteria voor de afweging. Criteria voor intiaalslag Uitgangspunt is de huurder die vrijwillig naar een voor hem/haar nieuwe locatie gaat Hij/zij heeft een eigen wagen, huurwagens blijven hier ook buiten beschouwing. De vraag is in hoeverre en hoe we deze inhaalslag gaan maken. Voor een vergelijking is gekeken naar de werkwijze van de woningcorporaties. Corporaties maken voor de huurgewenning gebruik van de regeling Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering uit de overeenkomst Bouwen aan de Stad II. Op basis daarvan leggen zij een huur op van 100 % van de puntentelling of daarbij zo dichtbij mogelijk bij leegkomst van een woning de nieuwe vrijwillige iiuurder. Daarbij is van belang: - dat de huurder vrijwillig verhulst, dus niet door welke omstandigheden dan ook gedwongen de oude woning veriaat rekening te houden met de onderhoudskwalitelt van het gehuurde Bij woningen is het niet ongebruikelijk om de huren na leegkomst en renovatie meteen op het gewenste niveau te brengen. Woningbouwcorporaties hoeven echter niet een sprong te maken van zo'n 40% naar 100% maar werken met bestaande huren die al op omstreeks de Huurbeleidwoonwagenstandplaatsen/hdk/26042012/ blz 2 van 5
70% liggen. Overigens kunnen ze wel nog extra de Donnerpunten in rekening brengen, dus boven de 100% rekenen. De zogenaamde 'Donnerpunten', bekend bij degenen die werken met het puntensysteem voor woningen, zijn bij de wettelijke vastlegging van het puntensysteem voor de woonwagenstandplaatsen buiten beschouwing gebleven. Deze huurverhogende extra punten zijn dus voor woonwagens niet van toepassing. Daarmee blijft een potentiële verhoging van zo'n 120 hier achtena/ege. Onderhoudskwalitelt en eventuele andere bijzondere omstandigheden kunnen invloed hebben op de hoogte van het bedrag. Op basis daarvan zullen we de huren voor woonwagenstandplaatsen bij leegkomst zodanig ophogen dat er op enigerlei moment een gemiddeld huurbedrag is van 90% voor vrijwillige nieuwe verhuringen: hoekstandplaatsen gaan in principe voor 100%, tussenstandplaatsen voor 80%. Bij een goede onderhoudsituatie wordt het maximum bedrag in rekening gebracht, bij matig niveau wordt de puntentelling aangepast, bij slecht niveau wordt er gerenoveerd of vervangen en het maximumbedrag in rekening gebracht. Gemiddeld zijn er jaadijks 8 nieuwe verhuringen. Fasering en inkomensgrens Fasering van de invoering van het maximale bedrag draagt bij aan de acceptatie. Daarvoor zal WZS de Amsterdamse kaderafspraken toepassen ook voor de vrijwillige verhuringen en tot een inkomensgrens van 43.000. Per 1 januari 2016 gaan alle nieuwe vrijwillige verhunngen direct het gewenste percentage. Tot die tijd wordt bij nieuwe vrijwillige verhuringen het uiteindelijke bedrag in het contract vastgesteld en er wordt over de periode voor maximaal 3 jaar en uiterlijk tot 1 januari 2016 een stapsgewijze groei toegepast naar het contractueel vastgestelde bedrag. Een nieuwe vrijwillige huurder per 2013 heeft driejaar de tijd te wennen, een nieuwe huurder in 2015 heeft minder dan een jaar de tijd. Voor die latere huurders geldt dat zij al een paar jaar van anderen over de nieuwe huren gehoord zullen hebben. Degenen die staan ingeschreven op de wachtlijst zullen een brief met toelichting krijgen waarin staat dat voortaan de landelijke puntentelling wordt toegepast en dat we dus voortaan zullen uitkomen op in andere gemeente al gebruikelijke huren. Zij die zich aanmelden voor de wachtlijst worden hiervan ook op de hoogte gebracht. Het voorstel is de hierboven genoemde fasering alleen toegankelijk te maken voor huurders met een inkomen lager dan 43.000. Dit is de bekende inkomensgrens in de discussie over de woonruimteverdeling en ook de bovengrens voor een normale huurberekening. Daarboven betaalt een bewoner van een sociale huurwoning extra huur. Inhoudelijk kan hieraan worden toegevoegd dat we dan naar alle waarschijnlijkheid de meeste nieuwe huurders de overgangsregeling kunnen aanbieden. De huurder dient zijn jaarinkomen aan te tonen via een aanslag van de inkomstenbelasting of een IB60 van het jaar waarin de huurovereenkomst wordt gesloten of het jaar ervoor. Dit laatste betekent dat Iemand die geen aanslag van inkomstenbelasting of IB60 kan overleggen in principe niet in aanmerking komt voor de fasering. Als het verhuurde in goede onderhoudstoestand verkeert wordt de huurprijs maximaal berekend, bij matig onderhoud wordt de huur aangepast, bij slecht onderhoudsniveau wordt eerst gerenoveerd alvorens het contract wordt gesloten. Twee voorbeelden uitgaande van goede onderhoudskwalitelt van de standplaats, in beide gevallen is sprake van een hoekstandplaats groter dan 170 m2 en een goede onderhoudstoestand. Hüurbeleidwoonwagenstandplaatsen/tidk/26042012/ blz 3 van 5
Huurder gaat van ene locatie naar andere oude locatie bestaande huur 81,25 nieuwe locatie nieuwe huur 251,05 verschil 119,80 exclusief 50 vaste huurverhoging conform systematiek huurgewenning Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering huurgewenningsperc Bedrag extra Te betalen per maand Jaar 1 75% 89,85 161,20 Jaar 2 50% 59,90 191,15 Jaar 3 25% 29,95 221,10 Uiterlijk 01012016 0 0 251,05' Inwonend kind gaat zelfstandig wonen op locatie A oude huur locatie A 136,84 nieuwe huur locatie A 251,05 verschil 64,21 exclusief 50 vaste huurverhoging conform systematiek huurgewenning Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering huurgewenningsperc Bedrag extra Te betalen per maand Jaar 1 75% 48,16 202,89 Jaar 2 50% 32,11 218,94 Jaar 3 25% 16,05 235,00 Uiterlijk 01012016 0 0 251,05^ jaarlijkse huurverhogingen buiten beschouwing gelaten jaarlijkse huurverhogingen buiten beschouwing gelaten Huurbeleidwoonwagenstandplaatsen/hdk/26042012/ blz 4 van 5
Overzicht woonwagenlocaties in Amsterdam In de gemeente Amsterdam, voornamelijk in het stadsdeel Nieuw West zijn 16 woonwagenlocaties met 167 standplaatsen. De dienst WZS voert de verhuurdertaken uit. De stadsdelen hebben de publiekrechtelijke taken met uitzondering van de huisvestingsvergunning. Stadsdeel Standplaatsen Locaties 1. West buiten de rinq 15 Ma Braunpad 1 2. (Osdorp) 18 Ma Braunpad II 3. (Osdorp) 16 (Osdorp)erweg 4. (Osdorp) 10 Ringvaartdijk 5. (Osdorp) 10 Noorderakerweg 6. (Geuzenveld-Slotermeer) 10 J. Broedeletstraat 7. (Geuzenveld-Slotermeer) 7 N. Bodenhelmstraat 8. (Geuzenveld-Slotermeer) 6 J. Calsstraat 9. (Geuzenveld-Slotermeer) 10 G. Bouwenszstraat 10. (Geuzenveld-Slotermeer) 6 Ruysch.de Beerenbrouckstraat 11. (Slotervaart) 14 Lakenhalstraat 12. (Slotervaart) 9 Dilbeekpad 13. Amsterdam-Noord 15 Markengouw 14. 14 Rollemanstraat 15. Zuidoost 6 Bretanostraat 16. 1 Meerkerkdreef Totaal 167 Wellicht ten overvloede merken we hier nog op dat de kermisexploitatieterreinen en terreinen van stadsnomaden hier buiten vallen. Huurbeleidwoonwagenstandplaatsen/hdk/26042012/ blz 5 van 5