Concept second opinion voor de Schaepmanstraat, Katwijk Geert-Jan Persoon Adviseur woningkwaliteit Vereniging Nederlandse Woonbond Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam 020-5517784 www.woonbond.n www.bespaarenergiemetdewoonbond.nl
1. Inleiding Aan de Schaepmanstraat te Katwijk is woningcorporatie Dunavie voornemens om groot onderhoud uit te voeren. Hierbij worden energiebesparende maatregelen genomen waarvoor een huurverhoging wordt voorgesteld aan de bewoners. Op verzoek van enkele bewoners is de Woonbond gevraagd om (vooralsnog op afstand) te adviseren over de voorgestelde plannen. Deze second opinion richt zich enkel op de energetische maatregelen en het binnenmilieu. Tevens is dit nadrukkelijk een document in ontwikkeling, waarbij ontbrekende informatie toegevoegd kan worden. Het uiteindelijke doel is om erbij te helpen dat alle betrokken partijen overeenstemming bereiken over het groot onderhoud.
Isolatie 2. Energetische maatregelen Het voorstel voorziet in de isolatie van de kopgevels, borstwering, dak, plafond bergingen en HR++ glas met ventilatieroosters waar enkel glas aanwezig is. Dit is uiteraard een goede zaak. Voor ons is echter onduidelijk wat de huidige staat van de isolatie is en wat de vervanging of toevoeging is. Meer informatie over de verschillende isolatiewaarden en de verhouding van woningen met en zonder dubbel glas is gewenst. Tevens zijn er enkele woningen op de begane grond. Hiervan is het onduidelijk of de vloer ook geïsoleerd wordt. Dit is sterk aan te bevelen. Zeker indien er nu nog warme transportleidingen doorheen lopen. Door de overstap naar individuele installaties kunnen die vloeren in dat geval aanzienlijk kouder worden. Verwarming en warm water Naast de isolatie wordt de collectieve ketel vervangen door een individuele cv-ketel. Hierdoor verdwijnen de geisers en elektrische boilers. De verwachte energiebesparing is o.a. afhankelijk van het huidige type ketel en de transportverliezen. Het verdwijnen van de geisers en elektrische boilers is een goede zaak. Dit zorgt tevens voor een verlaging in de servicekosten van 3,85 per maand voor de geisers en 3,50 per maand voor de warmtemeters. Daarnaast is van belang of woningen aan de schil gecorrigeerd worden voor het feit dat zij gemiddeld genomen meer warmte verbruiken. Is hier meer informatie over? Is het systeem verder een een- of tweepijpssysteem? Vast-variabel Er is discussie geweest over het vaste en variabele deel van de collectieve verwarming en het wegvallen van de vaste kosten. De verhouding is 35% vast en 65% variabel. Deze verhouding is de standaard waar in specifieke gevallen van kan worden afgeweken. Dit betekent dat 35% van de kosten van het totale gasverbruik evenredig worden verdeeld over alle woningen. De overige 65% wordt verdeeld op basis van wat de meters bij de individuele woningen registreren. Deze verhouding is ingevoerd, omdat er bij een collectief systeem sprake is van warmteverliezen in de leidingen die niet gemeten kunnen worden, maar wel ten goede komen van alle woningen. De meters meten immers alleen de warmte die afgegeven wordt door de radiatoren en niet die van de leidingen. De warmte van de leidingen in de bergingen gaat deels verloren en komt deels ten goede aan de bovenliggende woningen. De warmte van de leidingen in de woningen komt ten goede van de woningen zelf. Aangezien deze warmte niet individueel gemeten kan worden, maar er toch voor betaald moet worden en alle woningen deze warmte ontvangen is het vaste deel ingevoerd. Een overstap van een collectieve ketel naar een individuele ketel zorgt ervoor dat het vaste deel niet meer betaald hoeft te worden, maar op complexniveau kan dit niet gezien worden als een besparing. De kosten van het vaste deel verplaatst namelijk naar het individuele variabele deel. Wel zal er een besparing zijn doordat het rendement van de nieuwe ketel (vermoedelijk) hoger is en uiteraard door de overige maatregelen.
3. Binnenmilieu Het basisprincipe van ventilatie is te zien in onderstaande afbeelding. Voor een goed functionerend systeem is er altijd een toevoer van verse schone (gezonde) lucht nodig via openingen in de gevels. Vervolgens moet de lucht zich binnen in de woning kunnen verplaatsen. Hiervoor is het belangrijk dat er onder de wc- en badkamerdeur een ruime (1,5 cm) spleet zit of dat er een rooster in de deur is geplaatst of dat er rondom de deur enkele millimeters speling is. Als laatste is het belangrijk dat er voldoende afvoer is via ventilatiekanalen. Deze afvoeren horen in de wc, keuken en badkamer. Een goede ventilatie is dus afhankelijk van de werking van het gehele systeem: afvoer, doorstroming en toevoer. Als één van deze onderdelen niet goed functioneert dan heeft dit effect op het hele systeem. De toepassing van mechanische ventilatie is een goede stap voor een gezonder binnenmilieu. We hebben nog geen informatie of er ook goede ventilatieroosters aanwezig zijn en of er voldoende doorstroming is. Er is gekozen voor individuele vraaggestuurde mechanische ventilatie. Een andere optie is collectieve drukgeregelde ventilatie. Waarbij er meerstandenventielen in de woningen worden aangebracht. Dit is mogelijk een goedkopere optie.
4. Energieverbruik, besparing en huurverhoging De huurverhoging is vastgesteld op de verwachte gemiddelde energiebesparing, conform het beleid van Dunavie. De berekening is gecontroleerd door een adviesbureau en daarna naar beneden bijgesteld. Dit kwam door het corrigeren van een hogere binnentemperatuur. Helaas hebben wij vooralsnog geen inzicht in de berekeningen, maar het aanpassen van de binnentemperatuur en de controle is een goed teken. Helaas is, voor zover wij weten, geen rekening gehouden met het werkelijke energieverbruik. Dit is erg jammer, omdat juist bij collectieve verwarming het totaalverbruik al bekend is. Dit kan namelijk eenvoudig gekoppeld worden aan de theoretische waarden van de verschillende woningtypen. Op deze manier is op een snelle manier te controleren in hoeverre de theoretische waarden kloppen. Het energieverbruik voor verwarming is voor het gehele complex 50.600 m3 gas per jaar. Dit is per woning gemiddeld 870 m3 gas per jaar voor verwarming. De gevraagde huurverhoging voor de energetische maatregelen is 25,78 per maand voor woningen met dubbel glas en 51,55 per maand voor woningen met enkel glas. (Dit is zonder het comfort gedeelte van 2,33 en zonder het voordeel van de wegvallende kosten voor de warmtemeters en geisers/boilers.) Omgerekend van huurverhoging naar m3 gas is dit 480 en 950 m3 gas per jaar. In vergelijking met het gemiddelde verbruik lijkt dit misschien aan de hoge kant, maar dit is afhankelijk van de verhouding in aantallen woningen met en zonder dubbel glas en van de sprongen in isolatiewaarden die bij ons (nog) onbekend zijn. In onze berekeningen maken we vaak onderscheid op basis van het type woning. Een woning aan de schil (kop, dak, berging) zal immers meer besparen dan een tussenwoning. Hierdoor vinden wij vaak dat voor deze woningen een hogere huurverhoging gerechtvaardigd is en voor de tussenwoningen juist een lagere huurverhoging. De huurverhoging is door Dunavie getoetst op het beleid van de Huurcommissie. De huurverhoging is lager dan wat volgens de Huurcommissie redelijk is. Het is voor nu lastig te zeggen of op basis van de energiebesparing de huurverhoging ook redelijk is. Hiervoor is meer informatie nodig.
5. Woonlastenwaarborg De woonlastenwaarborg zien wij samen met Aedes als een middel die een verhuurder kan gebruiken om bewoners te overtuigen in te stemmen met een huurverhoging. Het geeft bewoners namelijk vertrouwen en zorgt ervoor dat de besparingsberekeningen goed worden uitgevoerd. De woonlastenwaarborg is echter geen doel op zich. Indien het plan, de besparingsberekeningen en de huurverhoging goed zijn dan is een woonlastenwaarborg niet essentieel. Concluderend De maatregelen lijken goed en compleet. De bijbehorende huurverhoging zou op basis van de energiebesparing redelijk kunnen zijn. Meer informatie is nodig om hier hardere uitspraken over te doen. Er kan tevens gekozen worden om de huurverhoging te bepalen op basis van de ligging van de woning.