1/7 Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse Risicoanalyse modelcasus Inleiding Risico s hebben betrekking op het zich voordoen van (on)gewenste gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen hebben gevolgen voor het project, omdat zij leiden tot (i) een slechter financieel resultaat dan verwacht, (ii) een lagere kwaliteit dan verwacht of (iii) een latere oplevering dan verwacht. Projectbeheersing richt zich dan ook altijd op (een van) deze drie factoren. De Risicoanalyse geeft inzicht in de gebeurtenissen die zich kunnen voordoen en die tot gevolg hebben dat de vooraf vastgestelde verwachtingen niet uitkomen. Voor het opstellen van de Risicoanalyse voor het project behoud Van Bleek fabriek is gebruik gemaakt van het volgende stappenplan: Stappenplan Risicoanalyse I. Vaststellen doel van de analyse II. Inventariseren en definiëren van risico s III. Structureren van risico s IV. Prioriteren van risico s V. Clusteren van risico s VI. Waarderen van risico s VII. Beheersen en alloceren van risico s Stap I: Vaststellen doel van de analyse Deze Risicoanalyse heeft tot doel om een realistische indicatieve inschatting te maken van de waardering van de risico s, mede ter bepaling van de financiële haalbaarheid van het project. In de achterliggende periode is al aandacht besteed aan de optimale risicoverdeling op hoofdlijnen tussen betrokken projectpartners, op basis waarvan de Samenwerkingsovereenkomst is ingevuld. De beheersing van risico s speelt in deze projectfase in mindere mate een rol en zal bij de nadere uitwerking en bij de uitvoering aan relevantie winnen. Stap II: Inventariseren en definiëren van risico s Doelstelling van de risico-inventarisatie is om een zo volledig mogelijk zicht te krijgen op het spectrum aan risico s in een project (binnen de scope van de Business case). Besloten is om bij de risico-inventarisatie uit te gaan van een verdeling in de volgende invalshoeken: Geografisch en demografisch Sociaal-maatschappelijk Ecologisch Juridisch Technisch Financieel / Economisch Technologisch Politiek
2/7 Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse Op basis van een aantal interviews en een brainstorm met een interdisciplinaire groep projectmedewerkers is een eerste lijst risico s samengesteld. Deze lijst is vervolgens aangevuld met ervaringen bij andere projecten. Invalshoek Geografische en demografische risicofactoren Risico Tegenvallende bereikbaarheid Snellere ontwikkeling van de organisatie Logistieke problemen Ecologische risicofactoren Aantreffen bodemvervuiling Natuurgebeurtenissen Risico beschermde flora en fauna Onvoldoende beschikbaarheid van grondstoffen (Extreem) Onwerkbaar weer Overmacht Fijnstofproblematiek Technische risicofactoren Ontwerpfouten Interpretatiefouten bestekken Monumentale status leidt tot onverwachte eisen Behoud cultuurhistorische identiteit vereist onvoorziene bouwkundige aanpassingen Productiefouten off site productie Verborgen gebreken Onzekerheid uitvoeringsmethode Onzekerheid materiaalgebruik Onzekerheid arbeidsinzet renovatie Risico onvoldoende beschikbaarheid materialen Afstemming tussen leveranciers Schade wegen door bouwverkeer Aantreffen archeologische vondsten Aantreffen explosieven Aantreffen verontreiniging Aantreffen asbest Onvoorziene kabels en leidingen Vertraging in gereedkomen bouw- en werkterrein / bouwen woonrijp maken Vertraging in afstemming nutsbedrijven / aanleg nutsvoorzieningen Omvang winkelprogramma Technologische risicofactoren Unproven technology Onconventionele ontwerptechnieken
3/7 Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse Invalshoek Sociaal-maatschappelijke risicofactoren Risico Tegenwerking van omwonenden Demonstratie van milieugroeperingen Kraak Diefstal Vandalisme Hinder als gevolg van bouwwerkzaamheden Schade aan derden Schade aan omgeving Veiligheids- en gezondheidsrisico Veranderende gebruikseisen Vergeten' afspraken met omgeving Juridische risicofactoren Wijziging nationale wet- en regelgeving Wijziging internationale wet- en regelgeving Niet-nakoming leveranciers / onderaannemers Planschaderisico Risico niet nakomen wettelijke termijnen Risico (tijdige) verkrijging gebruiksvergunning Aanvullende eisen brandweer Risico (tijdige) verkrijging bouwvergunning Vertraging in bestemmingsplanprocedures Derden benutten bezwaarprocedures in artikel 19, lid 2 Economische en financiële risicofactoren Behoud cultuurhistorische identiteit maakt bepaald gebruik niet mogelijk Verandering belastingregime Bouwstakingen Inflatie, loon- en prijsstijgingen Renterisico Vertraagde afzet cluster winkels en horeca Vertraagde verkrijging vrijstelling bestemmingsplan Vraag naar appartementen valt tegen Zandopbrengsten vallen tegen Risico hoogte subsidie gemeente Risico hoogte subsidie provincie Politieke risicofactoren Vertraging door slechte publiek-publieke afstemming Aanvullende voorwaarden betrokken overheden Politieke verschuivingen leiden tot afkalven draagvlak De indeling in invalshoeken moet niet te rigide opgevat worden. De toedeling naar categorieën is niet meer dan een hulpmiddel bij de inventarisatie. Om de risico s nader te definiëren zijn ook de gevolgen van de risico s benoemd in termen van tijd, geld of kwaliteit. Alle informatie over de risico s is vastgelegd in een risicodatabase, die ook de onderlegger zal vormen voor vervolganalyses en een dynamisch instrument is voor het projectmanagement.
4/7 Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse Stap III: Structureren van risico s Als logisch vervolg op de voorgaande stap is de risico-inventarisatie gestructureerd. Het structureren van risico's vergroot het inzicht in het risicoprofiel van een project en geeft betere aangrijpingspunten voor beheersing en waardering. Een goede manier om dit doen is het opstellen van een Risk Relation Map (RRM). In een boom -structuur worden risico s in oorzaakgevolg relaties tot elkaar geplaatst, waardoor reliëf in de platte risicolijst ontstaat. Daarmee komen de belangrijkste risico's die leiden tot afwijkingen in de projectdoelstellingen (geld, tijd en kwaliteit) naar voren. Er zijn Risk Relation Maps opgesteld met de volgende toprisico s: 1. Opbrengsten vallen tegen 2. Kosten vallen tegen 3. Vertraging 4. Kwaliteit valt tegen Onderstaand een fragment van de eerste Risk Relation Map. Kwaliteit zand valt tegen Zandopbrengsten Zandprijs valt tegen Afname zand valt tegen Opbrengsten cluster winkels en horeca vallen tegen Opbrengsten vallen tegen Opbrengsten textielfabriek Opbrengsten appartementencomplex vallen tegen Tegenvallende vraag Onvoldoende ontsluiting Tegenvallende kwaliteit Tegenvallende economische groei Concurrerende locaties Subsidies Plan komt niet in aanmerking subsdie gemeente Plan komt niet in aanmerking voor subsidie provincie Te late aanvraag subsidie Plan voldoet niet aan criteria Concurrerende projecten Het opstellen van de Risk Relation Map heeft de risico-inventarisatie verder gecompleteerd. Bovendien is een beter inzicht ontstaan in de causale relaties tussen de risico s.
5/7 Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse Stap IV: Prioriteren van risico s In het kader van deze Risicoanalyse is geen prioritering uitgevoerd. De reden hiervoor is dat vanuit de doelstelling van de Risicoanalyse - de waardering van alle risico s en de optimale allocatie hiervan - een volledig beeld van de risico s nodig is. In een vervolganalyse, waarin de nadruk ligt op risicobeheersing, zal wel expliciet aandacht worden besteed aan de prioritering. Stap V: Clusteren van risico s Vervolgens zijn als opmaat naar de risicowaardering de risico s ingedeeld in clusters. Hierbij zijn de volgende vier clusters onderscheiden: Cluster Beslisonzekerheden Pure risico s Normale ramingsonzekerheden Marktrisico s Onderscheidend kenmerk Onzekerheden die het gevolg zijn van een keuze van de projectorganisatie, overheden of andere stakeholders. Risico s die het gevolg zijn van een onvoorziene gebeurtenis met een kans van optreden en een schadelijk effect. Onzekerheden m.b.t. kosten of opbrengsten die geen samenhang vertonen met de conjunctuur. Onzekerheden m.b.t. kosten of opbrengsten die een samenhang vertonen met de conjunctuur. Alle geïnventariseerde risico s zijn ingedeeld in de vier clusters: Cluster Risico s Beslisonzekerheden Hoogte subsidie gemeente Hoogte subsidie provincie Omvang winkelprogramma Pure risico s Aantreffen explosieven Onvoorziene kabels en leidingen Bouwstakingen Normale ramingsonzekerheden Onzekerheid uitvoeringsmethode Onzekerheid materiaalgebruik Onzekerheid arbeidsinzet renovatie Marktrisico s Inflatie, loon- en prijsstijgingen Renterisico Vraag naar appartementen
6/7 Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse Stap VI: Waarderen van risico s Volgens economen kunnen alle risico s gewaardeerd worden. Echter, als risico s eigenlijk meer het karakter hebben van keuzes (beslisonzekerheden) of als risico s niet daadwerkelijk in de markt gezet worden (bijvoorbeeld grote marktrisico s), is het niet zinvol de risico s te waarderen. Deze typen risico s en onzekerheden hebben een plaats gekregen in de scenario s die zijn opgenomen in de Business case. De waardering van risico s is een complexe materie. Er is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de state-of-the-art methoden, zoals onder andere tot uitdrukking komt in de aanvulling op de Leidraad OEI 1 en het rapport van de Commissie Risicowaardering 2. In lijn met de Commissie Risicowaardering is bij de waardering van risico s zo veel mogelijk aangesloten bij marktprijzen. Als marktprijzen niet voorhanden waren, is uitgeweken naar meer theoretische waarderingsmethoden. In de onderstaande tabel is aangegeven op welke wijze de risico s zijn gewaardeerd. Risicocluster Bron marktprijzen Waarderingsmethoden Beslisonzekerheden Geen waardering, wel scenario s Pure risico s Verzekeringspremies Kans x gevolg Prijs beheersmaatregel Raming beheersmaatregelen Marktconforme opslag winst en risico Object en project onvoorzien Normale ramingsonzekerheden Marktconforme opslag indirecte kosten Marktrisico s BAR (bruto aanvangsrendement) IRR (internal rate of return) WACC (weighted average cost of capital) Bepalen laagste en uiterste waarde van de spreiding (Len U-waarden) en realistische zekerheidsmarge Projectspecifieke ß-analyse De beslisonzekerheden zijn zoals aangegeven niet gewaardeerd, maar als scenario s opgenomen in de Business case (zie cockpit Business case model). De pure risico s zijn opgenomen in de ramingen, die onderdeel uitmaken van de Business case. De normale ramingsonzekerheden zullen in een Monte Carlo simulatie in de Business case worden opgenomen. De marktrisico s komen tot uitdrukking in een risico-opslag in de marktconforme disconteringsvoet, die is gebruikt om de projectwaarde (netto contante waarde) in de Business case te bepalen. 1 bron: Ministerie van Verkeer en Waterstaat et al.; Risicowaardering, aanvulling op de Leidraad OEI; december 2004 2 bron: Commissie Risicowaardering; Risicowaardering bij Publieke Investeringsprojecten; 2003
7/7 Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse Stap VII: Beheersen en alloceren van risico s In deze Risicoanalyse stonden risicobeheersing en risico-allocatie niet centraal. Een afzonderlijke analyse voor de risico-allocatie op hoofdlijnen heeft de basis gevormd voor de onderhandelingen over de samenwerkingsovereenkomst. De komende periode zal de Risicoanalyse verder worden uitgebreid voor een meer gedetailleerde invulling van het afsprakenkader in de samenwerking. Bovendien zal meer aandacht worden besteed aan concrete beheersmaatregelen en de uitvoering daarvan. Besluit Het opstellen van de Risicoanalyse geeft een gestructureerd inzicht in de risico s en onzekerheden in het project. Bovendien zijn realistische indicatieve inschattingen van de waarde van de verschillende risicoclusters bepaald. Deze zijn in de Business case opgenomen. Het is duidelijk geworden dat het project nog een aantal grote risico s kent. Met deze kennis kunnen de komende tijd de risico s beheerst worden, bijvoorbeeld door alvast een geïnteresseerde belegger voor het cluster winkels en horeca te zoeken en met de gemeente de benodigde vrijstelling van het bestemmingsplan af te stemmen. De Risicoanalyse en bijbehorende risicodatabase vormen een uitstekende basis voor de verdere ontwikkeling van een vervolganalyse met de nadruk op de risico-allocatie en risicobeheersing.