Memo 13INT02737 aan kopie van datum College van burgemeester en wethouders en gemeenteraad J.F. Meershoek-Keizer, V. Kraster betreft parameters grondexploitaties 2014 Geachte collegeleden, In het eerste kwartaal van 2014 zal, evenals in voorgaande jaren, de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden opgesteld, op basis van de herzieningen van de grondexploitaties per 1 januari 2014. Deze herzieningen komen tot stand door de volgende gegevens met elkaar te combineren: - boekwaarde per 31 december van het voorgaande jaar; - financiële gevolgen van actuele ontwikkelingen binnen het betreffende project; - actuele grondprijzen; - parameters rente, kostenstijging en opbrengstenstijging. De boekwaarde per 31 december 2013 zal naar verwachting eind januari bekend zijn. Deze zal in de herziene grondexploitaties worden verwerkt, evenals de financiële gevolgen van de actuele ontwikkelingen binnen de projecten. De actuele grondprijzen worden door uw college vastgesteld in de vorm van de Nota grondprijzen 2014. Een voorstel voor de eveneens door uw college vast te stellen parameters wordt in voorliggende memo gedaan. De in deze memo voorgestelde en onderbouwde parameters gelden voor de grondexploitaties van de Gemeente Borne. Definitieve vaststelling van de parameters is een bevoegdheid van de gemeenteraad en zal worden aangeboden als onderdeel van de MPG 2014. Voor grondexploitaties die in samenwerking met anderen tot stand komen, kunnen in projectverband afwijkende parameters gelden. Rheineplein 1 7622 DG Postbus 200 7620 AE Borne Telefoon 074 265 86 86 fax 074 266 33 38 info@borne.nl www.borne.nl
1. Rente De rekenrente voor de grondexploitaties in enig jaar wordt vastgesteld aan de hand van de omslagrente in de jaarrekening 2 jaar tevoren. Zodoende bepaalt de omslagrente in de jaarrekening 2012 de rekenrente in 2014. De parameter wordt altijd naar boven afgerond op halve procenten. Voorbeeld: Omslagrente (fictief) in 2018 4,1% wil zeggen 4,5% rekenrente grondexploitaties in 2020; Omslagrente (fictief) in 2018 5,7% wil zeggen 6,0% rekenrente grondexploitaties in 2020. Korte termijn (5 jaar) De omslagrente in de jaarrekening 2012 (vastgesteld in 2013) bedraagt 3,6%. De rekenrente in 2014 voor de grondexploitaties bedraagt zodoende 4,0%. Vanuit de leningenportefeuille wordt door financiën een doorkijk gemaakt naar de verwachte hoogte van de omslagrente in de komende jaren. Op basis van deze inschatting kan tevens de rente voor de grondexploitaties voor deze periode worden bepaald: 2014 2015 2016 2017 2018 Prognose te hanteren omslagrente* 3,6%** 3,8% 3,9% 3,9% 4,0% Rekenrente grondexploitaties 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% * Betreft de prognose van de omslagrente in de jaarrekening van 2 jaar eerder. ** Gebaseerd op de werkelijke omslagrente in de jaarrekening 2012 Op basis van de verwachte omslagrente in de jaren 2013-2016, wordt voor de periode 2014-2018 uitgegaan van 4,0%. Lange termijn (6 jaar en verder) Het bepalen van de rekenrente op langere termijn is lastiger. Over het algemeen is het wijs om bij een relatief lage actuele rente een meer voorzichtige inschatting te hanteren voor de langere termijn. Bij een relatief hoge rente geldt het omgekeerde. De voorspelling op korte termijn is dat de rente relatief laag blijft. Voor de langere termijn wordt dan ook uitgegaan van een lichte stijging: 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 ev Prognose te hanteren omslagrente 4,2% * * * * * * Rekenrente grondexploitaties 4,5% * geen prognose beschikbaar Vanwege de stijgende tendens in de prognose van de omslagrente vanaf 2015, wordt uitgegaan van een rekenrente van 5,0% in de periode 2019-2026 en vanaf 2027 5,5%. Bovenstaande leidt tot de volgende te hanteren renteparameters voor de MPG 2014: 2014 2018 4,0% 2019 2026 5,0% 2027 en verder 5,5% 2. Kostenstijging Pagina 2
Om de kostenstijging exact te voorspellen, is erg lastig. Wel is het mogelijk om vanuit gegevens uit het verleden een goede benadering te vinden van de te verwachten kostenstijging op korte en langere termijn. De voornaamste kosten in de grondexploitatie zijn: - verwerving (grond en opstallen); - bouw- en woonrijp maken (arbeid en grondstoffen) en - plankosten (arbeid). Elk van deze kostensoorten heeft een eigen index. Om tot één index te komen, wordt een gewogen gemiddelde berekend van deze drie, naar rato van de nog te maken kosten per kostensoort uit de opsomming van alle grondexploitatiecomplexen van de gemeente Borne (MPG 2013). Er zijn verschillende indexen van diverse instituten en bedrijven beschikbaar die de basis kunnen vormen voor de voorspelling van het verloop van de kostenstijging van bovenstaande kostensoorten. De cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) worden in brede kring geaccepteerd en zijn bovendien beschikbaar voor de drie kostensoorten die aan de orde zijn. Daarom is gekozen voor deze cijfers. De indexen die aan de orde zijn: - Verwerving (grond en opstallen) => index bestaande koopwoningen (Overijssel) - Bouw- en woonrijp maken (arbeid & grondstoffen) =>index grond-, weg- en waterbouw (GWW) - Plankosten (arbeid) => index Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur. De te hanteren indexen in de periode 1996-2013 zien er als volgt uit: Pagina 3
jaar Tabel 1 Index Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur Index grond-, weg- en waterbouw (GWW) totaal sbi grond- weg- en waterbouw woningen totaal index bestaande koopwoningen naar woningtype en regio (Overijssel) gemiddelde index per jaar index op 1 juli gemiddelde index per jaar 1996 0% 0% 44,6 0% 1997 0% 0% 49,5 10,99% 1998 0% 0% 54,3 9,70% 1999 0% 0% 62,8 15,65% 2000 100 0% 0% 75 19,43% 2001 104,4 4,40% 0,00% 84 12,00% 2002 108,2 3,64% 0,00% 89,6 6,67% 2003 111,2 2,77% 0,00% 92,6 3,35% 2004 112,6 1,26% 0,00% 96,7 4,43% 2005 113,4 0,71% 100 0,00% 100 3,41% 2006 115,7 2,03% 105 5,00% 104,2 4,20% 2007 118,1 2,07% 108 2,86% 106,4 2,11% 2008 122 3,30% 118 9,26% 108,5 1,97% 2009 125,4 2,79% 112-5,08% 105,4-2,86% 2010 127 1,28% 116 3,57% 103,8-1,52% 2011 128,4 1,10% 120 3,45% 101-2,70% 2012 130,2 2,52% 123 2,50% 96,5-4,46% 2013* 131,8 2,67% 123 0,00% 86,8-10,09% * gemiddelde tot en met oktober Bron: CBS Verwerving De verwerving betreft kosten voor het aankopen van onroerend goed (hoofdzakelijk bestaand vastgoed en (landbouw)grond). De bijbehorende kostenstijging wordt het beste vertegenwoordigd door gebruik te maken van de index voor bestaande koopwoningen regio Overijssel. Het verloop van deze index over de laatste 10 jaar wordt in onderstaande grafiek weergegeven door de groen lijn. Bouw- en woonrijp maken Het bouw- en woonrijp maken betreft voor een belangrijk deel kosten voor het aanleggen van de infrastructuur en overige (civieltechnische) kosten. Deze kosten worden bepaald door kosten voor arbeid, materiaal en materieel. Een index die hiermee rekening houdt is de index voor grond- weg en waterbouw (GWW). Het verloop van deze index over de laatste 10 jaar wordt in onderstaande grafiek weergegeven door de bruine lijn. Plankosten Pagina 4
Plankosten betreft hoofdzakelijk kosten voor arbeid (interne uren + extern advies). De index die zich er het beste toe leent om de verwachte ontwikkeling van deze kosten in beeld te brengen, is de loonkostenindex. Het verloop hiervan over de laatste 10 jaar wordt weergegeven door de blauwe lijn in de grafiek. De uitkomsten van tabel 1 komen samen in de volgende grafiek, die als basis dient voor het bepalen van de kostenparameter voor de korte en lange termijn: 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* Index Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur Index grond-, weg- en waterbouw (GWW) index bestaande koopwoningen naar woningtype en regio (Overijssel) -10,00% -15,00% Grafiek 1 Eén index voor de kosten Om niet voor elk onderdeel een aparte index op te nemen in de grondexploitatie, moet worden gekomen tot een gewogen gemiddelde van bovenstaande indexen, afhankelijk van de verhouding tussen de totale nog te maken kosten per onderdeel. Op basis van de MPG 2012 leidt dit tot de volgende verhouding: Pagina 5
Onderdeel Nog te maken kosten ( x milj) Deel van totaal Planontwikkeling, v&t, beheer en administratie 13,6 16,0% Verwerving 18,1 21,3% Sloop, milieu, brm, wrm en overige kosten 53,3 62,7% Totaal 85,0 100% Tabel 2 Conclusie parameter kostenstijging Een schatting van de toekomstige index op basis van de grafiek, gecombineerd met het aandeel in het totaal van de betreffende kostensoorten, leidt tot een gewogen gemiddelde van de kostenstijging op de korte, de iets langere, de middellange en de lange termijn, weergegeven in tabel 3: 2014-2015 2016-2018 2019-2026 2027 e.v. aandeel * Index Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur 15,96% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% Index grond-, weg- en waterbouw (GWW) 62,70% 2,50% 2,50% 3,00% 3,00% index bestaande koopwoningen naar woningtype en regio (Overijssel) 21,34% 0,00% 1,00% 2,00% 2,00% gewogen gemiddelde** 1,81% 2,10% 2,63% 2,63% prognose, afgerond 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% * percentage van nog te maken kosten vanuit totaal MPG 2013 ** gemiddelde, verrekend met aandeel nog te maken kosten Tabel 3 3. Opbrengstenstijging Bij het bepalen van de opbrengstenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende marktsectoren/ontwikkelingen. In Borne hebben we op dit moment 2 soorten ontwikkelingen: - woningbouw - bedrijventerrein Beide categorieën hebben een eigen verloop van de grondprijs. Als de grondprijs van een woningbouwkavel met 2% per jaar stijgt, hoeft dit niet te gelden voor het bedrijventerrein. In economisch slechtere tijden lijkt het wel voor de hand te liggen dat de grondprijzen in beide categorieën onder druk komen te staan, maar de verhouding tussen vraag en aanbod verschilt per sector. Dit zou tot uiting moeten komen in de index voor opbrengstenstijging. Opbrengstenindex woningbouw Evenals bij de kostenstijging wordt vanuit het CBS een index gehanteerd die de werkelijke opbrengstenstijging het beste zou weergeven. Gekozen is om de index bestaande koopwoningen Overijssel te hanteren. De grafiek is hieronder weergeven. Pagina 6
15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 index bestaande koopwoningen naar woningtype en regio (Overijssel) -5,00% -10,00% -15,00% Grafiek 2 Naar aanleiding van deze grafiek vallen de volgende conclusies te trekken: Korte termijn: weliswaar is de index op de korte termijn negatief, maar de verwachting is dat de bodem is bereikt en dat de markt zich gaat stabiliseren. Daarom wordt uitgegaan van 0%. Lange termijn: op de langere termijn zien we dat de gemiddelde opbrengstenstijging rond de 3% ligt, echter hoe verder in de toekomst, hoe onnauwkeuriger de voorspelling. Voorzichtigheidshalve wordt het percentage op 2% gesteld. Middenlange termijn: op middenlange termijn is een voorzichtige stijging te verwachten van 1% als overgang van 0% naar 2%. Rekeninghoudend met het bovenstaande zien de parameters voor de opbrengstenstijging voor woningbouw er als volgt uit: 2014-2015 2016-2018 2019-2026 2027 e.v. Tabel 4 0,00% 1,00% 2,00% 2,00% Opbrengstenindex bedrijventerrein Alle in Borne te ontwikkelen bedrijventerreinen worden in samenwerking met andere partijen gerealiseerd. De parameters worden in samenspraak met de risicodragende partijen per project afzonderlijk bepaald. 4. Parameters gezamenlijke grondexploitaties Borne participeert in 3 ontwikkelingen waar het risico over de grondexploitatie met 1 of meer partijen wordt gedeeld. Het betreft bedrijventerrein De Veldkamp, woningbouwlocatie Olde Engberink en bedrijventerrein RBT (XL Businesspark Twente). De te hanteren parameters in deze grondexploitaties worden in Pagina 7
samenspraak bepaald. De parameters kunnen hierdoor afwijken van de parameters die in deze memo worden onderbouwd. In Netwerkstad Twente wordt getracht de parameters meer op elkaar af te stemmen. Voor de Veldkamp en locatie Olde Engberink komen de parameters in de projectorganisatie tot stand. De parameters van het RBT zullen in het tweede kwartaal van 2014 worden vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het RBT. 5. Samenvatting Vaststelling van de parameters is een bevoegdheid van de gemeenteraad en zal plaatsvinden als onderdeel van de MPG 2014. Bij het opstellen van de herzieningen van de grondexploitaties van de Gemeente Borne per 1 januari 2014 zullen de volgende parameters worden gehanteerd: 2014-2015 2016-2018 2018-2026 2027 e.v. rente 4,00% 4,00% 5,00% 5,50% kostenstijging 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% opbrengstenstijging 0,00% 1,00% 2,00% 2,00% Tabel 5 Pagina 8