Onze Wijk, Onze Woning, Uw T(Huis) Ondernemingsplan 2018 2022
Inhoud 1 Onze Woning... 3 2 Missie, visie en kernwaarden... 3 3 Nieuw ondernemingsplan... 4 4 De randvoorwaarden... 5 5 Sterkte-zwakte-analyse... 7 6 Wat willen we bereiken?... 7 7 Tenslotte... 8 2
1 Onze Woning Voorstellen Wij zijn een woningbouwvereniging voornamelijk actief in 110-Morgen, prachtig gelegen in het gebied Hillegersberg-Schiebroek, in het water- en lommerrijke gebied de Bergse Plassen. Het is een rustige, groene en ruim opgezette wijk, dichtbij het centrum, met veel voorzieningen en goede aansluitingen op het openbaar vervoer. Een verborgen parel in Rotterdam. Wij verhuren ca. 1.400 woningen, 220 parkeerplaatsen en 36 bedrijfspanden vanuit ons kantoor midden in 110-Morgen, aan het Minervaplein. Onze doelgroep en samenwerking Onze Woning bezit ca. 75% van alle huurwoningen in 110-Morgen. Wij zorgen voor betaalbare woningen in een gebied met relatief weinig sociale huurwoningen. Wij richten ons primair op senioren en starters met een laag inkomen. Binnen onze mogelijkheden zetten we het volkshuisvestelijk vermogen maximaal in om betaalbare woningen aan deze doelgroep te verhuren. Daarnaast zetten wij ons in om de verbinding in de wijk te vergroten met huurders en belanghebbenden. 2 Missie, visie en kernwaarden Missie Onze Woning zorgt in de wijk 110-Morgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens die moeite hebben bij het vinden van passende huisvesting. Visie Iedereen heeft recht op goed wonen. Wij zijn als woningcorporatie onderdeel van en partner in de wijk 110-Morgen. In deze wijk zorgen wij voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens die moeite hebben bij het vinden van passende huisvesting. Onze bijdrage hierbij is het beschikbaar hebben en houden van deze woningen. We zetten ons in voor een duurzame woningvoorraad, waarbij we bijdragen aan een beter milieu en passende woonlasten voor onze huurders. Daarnaast zetten we ons, samen met onze partners, in voor een goede woonomgeving. Hierdoor ontstaat een wijk in balans. Deze balans kenmerkt zich door een gedifferentieerde woningvoorraad, een juiste verscheidenheid aan doelgroepen en een woon- en leefklimaat waar iedereen zich prettig en thuis voelt. Dit geldt voor nu en in de toekomst. Kernwaarden Wij zijn Betrokken & Benaderbaar, Professioneel & Ondernemend. 3
3 Nieuw ondernemingsplan Aanleiding We hebben behoefte aan een (meerjarig) ondernemingsplan wat recht doet aan onze ambities. Daarnaast loopt de huidige Strategische koers 2015-2018 af. Het is tijd om de balans op te maken. In het ondernemingsplan staat de koers voor de komende vijf jaar. Het geeft onze ambities en richting weer op basis waarvan wij de jaarplannen, besluiten en ons dagelijks handelen baseren. De totstandkoming van dit ondernemingsplan was tevens een goede aanleiding om de verbinding met stakeholders, bewoners en collega s aan te gaan, door middels wijkdialogen te horen wat zij belangrijk vinden Aanpak ondernemingsplan Onze missie, visie en onze kernwaarden zijn tegen het licht gehouden en aangescherpt. Daarnaast hebben we ambities opgesteld. Aan stakeholders, bewoners en collega s is gevraagd welke ambities zij het meest belangrijk vinden maar ook of er andere onderwerpen zijn die onder de aandacht gebracht moeten worden. Hiertoe is een pilotbijeenkomst georganiseerd met stakeholders (leden, leden Huurderplatform Onze Woning, gemeente en wijkpartners) en is een wijktour met huurders opgezet. We hebben hierbij gekozen voor laagdrempelig face-to-face contact, om zo ook echt een dialoog te kunnen hebben met onze bewoners. Uit deze wijktour kwam naar voren dat onderhoud en duurzaamheid als belangrijkste verbeterpunten worden gezien door de bewoners. Daarbij gaat het om zaken als het moderniseren van de woningen, tocht- en vochtvrij maken en inzetten op verduurzamen. Mensen gaven aan dat ze rustig en prettig samen wonen in hun portiek of in het woongebouw en de groene en ruime opzet van de wijk een pluspunt. Zij vinden het belangrijk dat het groen en de ruimte ook in de toekomst behouden blijft. Er zijn ook bewoners die leefbaarheidsproblemen in de portieken, galerijen, liften of binnenterreinen signaleren, zoals vervuiling of geluidsoverlast. Een veel gehoorde klacht is de gehorigheid van de woningen. Betaalbaarheid staat hoog op de prioriteitenlijst. De basis: de portefeuillestrategie 2016 Begin 2016 hebben wij een nieuwe portefeuillestrategie opgesteld met als ingangsdatum 1 juli 2016. Samen met onze visie en de (financiële) kaders heeft dat geleid tot de volgende doelstellingen: Een groot deel van de voorraad sociale woningen houden we beschikbaar en betaalbaar (minimaal 70% van de vrijkomende voorraad) De sociale huurwoningen benutten we beter (aandacht bij toewijzing en woonfraude). We hebben meer aandacht voor het onderhoud. (ook voor de verkoopcomplexen en inzet op de duurzaamheid bij (groot-)onderhoud) We vergroten de verbondenheid met huurders en belanghebbenden. We behouden een goed woon- en leefklimaat Toekomstige nieuwbouw is aanvullend op ons vastgoedbezit. Voor elk complex is bepaald welke doelgroep en welke huurcategorie van toepassing is. De verkoopopgave is sterk verlaagd naar 9 woningen per jaar. Deze portefeuillestrategie vormt de basis voor ons ondernemingsplan. 4
4 De randvoorwaarden Nieuwe woningwet Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht. Dat betekent dat woningcorporaties zich moeten richten op hun kerntaak; het huisvesten van mensen met een laag inkomen (tot ca. 36.798 (prijspeil 2018)). Het bouwen van vrije sectorwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed zijn in principe de taak van de andere partijen. Activiteiten op het gebied van leefbaarheid zijn aan voorwaarden verbonden. De positie van gemeenten en huurdersorganisaties ten opzichte van corporaties is versterkt. Het interne- en externe toezicht is verstevigd. Scheiding DAEB en niet-daeb Onze voorraad is gescheiden in DAEB- en niet-daeb-tak. Met de scheiding is invulling gegeven aan Europese regels met betrekking tot het al dan niet ontvangen van staatsteun. In de DAEB-tak mag staatsteun worden gegeven, aan de niet-daeb-tak niet. Staatssteun houdt in dat corporaties leningen mogen aantrekken met WSW-borging, in aanmerking komen voor lagere grondprijzen bij realisatie van sociale huurwoningen en steun kunnen ontvangen van het WSW bij financiële problemen. In onze administratie worden de resultaten van beide takken gesplitst zichtbaar en wordt duidelijk of geld uit de DAEB-tak weglekt naar de niet- DAEB-tak. De niet-daeb-tak moet een marktconform rendement halen en maakt 22% deel uit van het woningbezit. Beide takken moeten levensvatbaar zijn en voldoen aan de beheernormen die de toezichthouders stellen. Aangescherpte regels woningtoewijzing Sinds 1 januari 2016 gelden nieuwe regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Dit zijn woningen met een netto huurprijs tot en met 710,68 per maand. Passend toewijzen betekent dat wij ervoor moeten zorgen dat de hoogte van de huur past bij de hoogte van het inkomen en de huishoudgrootte. Huishoudens met een inkomen tot aan de maximumgrenzen voor de huurtoeslag moeten gehuisvest worden in een betaalbare woning. Dat is een woning met een huurprijs tot en met 597,30 (prijspeil 2018) voor één- en tweepersoonshuishoudens en tot en met 640,14 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Om te kunnen controleren of woningcorporaties zich aan deze regels houden, worden twee toetsen gehanteerd: de passendheidstoets en de inkomenstoets. Aandacht voor duurzaamheid Corporaties hebben de maatschappelijke verantwoordelijkheid om te investeren in duurzaamheid. De gezamenlijke corporaties hebben in het Convenant Energiebesparing Huursector afgesproken dat zij in 2021 er naar streven dat hun woningen gemiddeld label B op het gebied van energiezuinigheid hebben. In de Woonagenda 2017-2021 is verder opgenomen dat corporaties in 2050 een CO2- neutraal woningbezit hebben. Beide items vragen om een gedegen meerjarig investeringsplan waarbij een stevige afweging moet worden gemaakt hoe duurzaamheidsingrepen evenwichtig en rendabel kunnen worden ingezet. Onze Woning zal geen koploper zijn, maar we willen bij investeringen in duurzaamheid, zoveel mogelijk slimme keuzes maken. We zijn daarom afgestapt van het doel om in 2021 energielabel B te halen, maar gaan voor CO2-neutraal in 2050. Beslag op kasstromen door de overheid Verhuurderheffing Woningcorporaties zijn sinds 2013 verplicht een verhuurderheffing te betalen over hun bezit. Het gaat om forse bedragen. In 2017 betaalden wij bijna 800.000. Dit bedrag zal de komende jaren nog iets verder oplopen, omdat dit gekoppeld is aan de waardestijging van het bezit (0,591% van de 5
WOZ-waarde). Liever zetten wij onze eigen middelen in voor het volkshuisvestelijk perspectief in het gebied waar we werkzaam zijn. Beperking renteaftrek Als de plannen omtrent de beperking van de renteaftrek voor de Vennootschapsbelasting (VPB worden doorgevoerd, neemt de VPB-last toe. Het gevolg hiervan is een verdere daling van het investerend vermogen. Saneringsheffing We verwachten dat deze heffing in 2018 en in de jaren daarna in rekening gebracht gaat worden. De heffing bedraagt 1% van de jaarhuur van alle woningen. De woningmarkt Aantrekkende woningmarkt Ons woningbezit blijft onverminderd populair. Het aantal reacties op onze sociale huurwoningen is in het eerste halfjaar 2018, gemiddeld ca. 100 per woning. De meeste reacties komen op de betaalbare woningen, de woningen tot de eerste en tweede aftoppingsgrenzen, namelijk 165 reacties per woning. Het gemiddeld aantal keer dat een woning moet worden aangeboden is laag (2 maal in het eerste halfjaar 2018). Voor alle verhuringen in de regio Rotterdam is dat bijna 4 maal. Ook de prijzen en belangstelling voor de vrije sectorwoningen en koopwoningen zijn gestegen. Het aantal kleine huishoudens en ook de vraag naar betaalbare woningen zal naar verwachting de komende jaren toe blijven nemen. In 2017 bestond 42% van de huishoudens in 110-Morgen uit een één-persoonshuishouden. Gezinnen die meer ruimte nodig hebben en iets meer te besteden hebben verhuizen regelmatig vanuit hun kleine woning naar een grotere (koop-)woning in Lansingerland. Vergrijzing In de periode 2018-2022 neemt de bevolking in Hillegersberg-Noord (waartoe de buurt 110 Morgen behoort) toe met 57 (van 7.843 naar 7.900) personen. De bevolking vergrijst licht. De groep 65+ neemt verhoudingsgewijs het meest toe met 6%. Binnen deze groep groeit de groep 75-84 met 19% het snelst. De groep 20-64 jarigen neemt toe met 1% en de groep 0-19 jaar neemt af met 7%. Hillegersberg Noord prognose leeftijd 2018 2022 af/toename 0 t/m 19 jaar 1607 1500-7% 20 t/m 64 jaar 4076 4100 +1% 65 en ouder 2160 2300 +6% Totaal 7843 7900 +1% bron: update 2019 van Bevolkingsprognose 2018 (gemeente Rotterdam, afd. OBI) Regionale woonvisie De 14 samenwerkende gemeenten in de regio Rotterdam, de corporaties aangesloten bij Maaskoepel en de provincie Zuid-Holland maken zich hard voor een evenwichtige regionale woningmarkt. Als gevolg van een aantal ontwikkelingen dreigt er de komende jaren een stevig tekort aan betaalbare woningen te ontstaan. De wens is een betaalbare regionale woningvoorraad van de corporaties die voldoende is qua omvang en spreiding. Berekend is dat indien de afname van het sociale segment in de periode 2022-2027 in hetzelfde of hoger tempo doorgaat als in de periode 2017-2022, er snel tekorten ontstaan. Ingrepen die een verminderde afname of zelfs een toename van de DAEB-voorraad tot gevolg hebben, zijn gewenst. Deze wenselijkheid verschilt per gebied. 6
Klanttevredenheid Om ons ondernemingsplan te kunnen realiseren is het van belang dat onze klanten tevreden zijn en blijven. We streven naar tevredenheidscijfers die minimaal voldoen aan het sectorgemiddelde. Onze organisatie is klein en dat maakt dat de lijnen kort zijn, we snel besluiten kunnen nemen en gemakkelijk benaderbaar zijn. In 2018 gaven nieuwe huurders ons het cijfer 7,3 en voor de uitvoering van een reparatieverzoek een 7,5. Vertrokken huurders gaven ons een 7,2. We zijn gestart met het continu meten van onze dienstverlening in plaats van eenmaal per jaar. Voordeel hiervan is we sneller zicht hebben op de resultaten van onze dienstverlening (direct na verhuring, vertrek of uitvoering van een reparatieverzoek) en dat we contact op kunnen nemen als de huurder dat wenst. 5 Sterkte-zwakte-analyse Als we kijken naar de uitkomsten van de gesprekken met huurders en stakeholders, onze eigen organisatie, de regels en de woningmarkt, dan komen we tot de volgende analyse. Sterkte Grote vraag naar onze kleine, betaalbare woningen Mix van sociale en dure huurwoningen in de wijk (balans) Tevredenheid huurders over de woonomgeving (rust, groen, voorzieningen) en de dienstverlening Betrokkenheid, korte lijnen Kansen Zwakte Deels verouderd bezit met tocht- en vochtklachten Prijs-kwaliteitverhouding scheef Slagkracht bij investeringen Kwetsbaarheid van de organisatie Bedreigingen Toename vraag van kleine huishoudens Transformatie voor deel van het bezit Onevenwichtige levensduur van de woningen Beslag op kasstromen (verhuurdersheffing, beperking aftrek rente vennootschapsbelasting) Relatief zware administratieve lastendruk (Woningwet en nieuwe regelgeving) 6 Wat willen we bereiken? Betaalbare en toekomstbestendige woningen We houden het aantal betaalbare woningen voor huurders en woningzoekenden met huurtoeslag de komende jaren gelijk. We signaleren tijdig betalingsproblemen en springen daar adequaat op in. We onderhouden woningen goed en met aandacht voor veiligheid, gezondheid, wooncomfort en kwaliteit. Bij het verduurzamen van de woningen hebben wij aandacht voor de totale woonlasten. We streven naar een woningbezit dat in 2050 CO2-neutraal is. 7
Leefbaarheid We werken aan een schone en veilige wijk waar bewoners zich thuis voelen. Dat betekent in ieder geval dat overlastgevallen zo snel mogelijk en adequaat worden opgelost. In de samenwerking met wijkpartners komen wij op voor de belangen van onze huurders. Beschikbaarheid Vrijkomende woningen worden optimaal bezet qua huishoudgrootte en inkomen. We zijn alert op woonfraude en onrechtmatig gebruik van de woning en treffen daarop passende maatregelen Doelgroepen We richten ons op een- en tweepersoonhuishoudens. Onze belangrijkste doelgroepen zijn senioren en starters met een laag inkomen. Daarnaast, secundair richten we ons op middeninkomens. Met de gemeente hebben wij afspraken over huisvesten van minimale aantallen statushouders en bijzondere doelgroepen die een woning en zorg nodig hebben. Ons principe is dat minder huisvesten doen we niet, meer huisvesten is bespreekbaar Gedifferentieerd aanbod Ons huuraanbod bestaat uit betaalbare huurwoningen (67%), duur sociale woningen (22%) en vrije sectorwoningen (11%). Bij nieuwbouwplannen is een uitbreiding van de voorraad van vrije sectorwoningen (middeldure huur) wenselijk. Dit draagt bij aan een wijk in balans. Participatie Wij weten wat er leeft en speelt in de wijk. Wij peilen dit regelmatig via overleggen met bewonerscommissies, het huurdersplatform en via laagdrempelige bijeenkomsten in de buurt. We ondersteunen daar waar mogelijk en nodig. Investerend vermogen We verdienen waar het kan en geven uit waar het moet. Er moet ruimte zijn voor (toekomstige) investeringen en ambities (beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaam vastgoed). Zowel de sociale voorraad als de vrije sector voorraad moet aan de beheernormen (ratio s) voldoen die de toezichthouders stellen. Het rendement is gezond en in balans met de maatschappelijke doelstellingen. Organisatie Collega s zijn betrokken, benaderbaar, professioneel en ondernemend. Er is sprake van een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. De organisatie staat ten dienste van de te bereiken doelen. We werken vanuit vertrouwen met wijkpartners. 7 Tenslotte We hebben onze ambities in financiële scenario s tot 2050 doorberekend. Het effect ervan is dat we uiteindelijk meer volkshuisvestelijke opgaven en ambities hebben dan mogelijkheden. We voldoen op lange termijn niet aan de ratio s. Hierdoor hebben we een tweetal mogelijkheden: we verkleinen de ambities en/of we zoeken een verregaande externe samenwerking op. Bij het vaststellen van dit ondernemingsplan verkennen we de mogelijkheden voor verregaande samenwerking met andere corporaties. 8