IG&H Hypotheekupdate Q4 2015 Daling hypotheekaandeel top drie banken zet door IG&H Consulting & Interim houdt u graag op de hoogte van de ontwikkelingen in de hypotheekmarkt. Het herstel van de hypotheekmarkt heeft in 2015 krachtig doorgezet. Met een groei van 28% t.o.v. 2014 is de omzet het afgelopen jaar uitgekomen op 62 miljard het beste resultaat sinds 2010. Ook voor het aantal verkochte hypotheken geldt dat de groei gestaag heeft doorgezet (+14%), hoewel deze stijging minder sterk is dan in 2014 het geval was (+31%). Een steeds belangrijker deel van de huidige omzetgroei komt dus vanuit een hogere som per verkochte hypotheek. Een steeds groter deel van de omzetgroei komt voort uit oversluitingen van hypotheken. Over geheel 2015 is de omzet van de oversluitmarkt uitgekomen op 13,2 miljard, hetgeen een groei betekent van maar liefst 58% t.o.v. 2014. Het aandeel van oversluiters is daardoor in het vierde kwartaal toegenomen tot bijna een kwart van de markt (t.o.v. 18% eind 2014). Verzekeraars en pensioenfondsen hebben in het vierde kwartaal ruim 36 procent van de hypotheekmarkt in handen, waarbij regiepartijen inmiddels op een marktaandeel 22% uitkomen. ABN AMRO en Argenta spaarbank zijn de grootste verliezers als het gaat om marktaandeel. De sterke daling van het marktaandeel van ABN AMRO zorgt ervoor dat het gezamelijke marktaandeel van de drie grootbanken opnieuw is gedaald tot net boven de 48%. Wij wensen u veel leesplezier met onze update en nodigen u van harte uit te reageren. Met vriendelijke groet, Michiel Elich, partner bij IG&H Consulting & Interim E: m.elich@igh.nl T: 030 2040 900 Auteurs IG&H Hypotheekupdate: Bob van Opstal, managing consultant bij IG&H Consulting & Interim (b.vanopstal@igh.nl) Ruud Hadders, consultant bij IG&H Consulting & Interim (r.hadders@igh.nl)
Hypotheekmarkt: hypotheekomzet 2015 komt uit op 62 miljard Hypotheekomzet groeit door tot 62 miljard over heel 2015, groei komt voor steeds groter deel uit oversluitingen en een stijgende gemiddelde hypotheeksom Hypotheekomzet Het herstel van de hypotheekmarkt heeft in 2015 krachtig doorgezet. Met een groei van 28% t.o.v. 2014 is de omzet het afgelopen jaar uitgekomen op 62 miljard het beste resultaat sinds 2010. Ook voor het aantal verkochte hypotheken geldt dat de groei gestaag heeft doorgezet (+14%), hoewel deze stijging minder sterk is dan in 2014 het geval was (+31%). Een steeds belangrijker deel van de huidige omzetgroei komt dus voort vanuit een hogere som per verkochte hypotheek. Wanneer we inzoomen op het vierde kwartaal, zien we dat hypotheekmarkt opnieuw gegroeid naar 18,1 miljard euro. De groei ten opzichte van het derde kwartaal is relatief beperkt (2%). Dit wordt veroorzaakt door de piek in verkochte hypotheken in het derde kwartaal van mensen die nog wilden profiteren van oude regelgeving. Per 1 juli 2015 is het maximale leenbedrag verminderd door scherpere
financieringslastpercentages en is de kostengrens voor een hypotheek met NHG verlaagd, waarbij de verscherpte regelgeving betrekking had op de offertedatum en niet op de passeerdatum. Het effect hiervan is met name zichtbaar bij hypotheken tussen de 200 en 300 duizend euro. Desondanks is, net als vorig jaar, het vierde kwartaal op basis van de hypotheekomzet het beste kwartaal van het jaar. De groei komt vrijwel geheel voort vanuit oversluitingen, welke in het vierde kwartaal goed zijn voor 4,0 miljard hypotheekomzet. Groei in oversluitmarkt komt vooral door de blijvend lage hypotheekrente, relatief veel aflopende rentevastperiodes en toenemende aandacht van aanbieders voor deze markt. Over geheel 2015 is de omzet van de oversluitmarkt uitgekomen op 13,2 miljard, hetgeen een groei betekent van maar liefst 58% t.o.v. 2014. De aankoopmarkt is in het vierde kwartaal vrijwel gelijk gebleven aan het derde kwartaal en komt uit op 14,1 miljard. Verderop in deze Hypotheekupdate zullen we hier een verdere verdieping op aanbrengen en aantonen dat doorstromers een steeds groter deel van deze aankoopmarkt beslaan. Aantal hypotheken Het aantal verkochte hypotheken is in de laatste drie maanden constant gebleven t.o.v. het derde kwartaal: bijna 72.000. De ontwikkeling van het aantal hypotheken is daardoor voor de zesde kwartaal op rij lager dan de groei in volume, wat tot uitdrukking komt in een hogere gemiddelde hypotheeksom. In de aankoopmarkt werden in het vierde kwartaal bijna 55.000 hypotheken verkocht, wat een daling van bijna 2% t.o.v. het voorgaande kwartaal en circa 8% t.o.v. 2014 impliceert. De vergelijking t.o.v. vorig jaar wordt echter deels vertekend doordat veel mensen eind 2014 nog profiteerden van de mogelijkheid tot fiscaalvrije schenking. Over geheel 2015 groeide het aantal hypotheken binnen de aankoopmarkt wel tot ruim 195.000, goed voor een groei van 7%. Het aantal oversluiters groeide in de laatste 3 maanden met 2% t.o.v. het vorige kwartaal tot 16.859. Daarmee kwam het totaal aantal oversluitingen in 2015 uit op 57.460, wat een stijging t.o.v. 2014 betekent van maar liefst 42%. Prijsontwikkeling De WOX van Calcasa geeft aan dat in het vierde kwartaal de huizenprijs op kwartaalbasis met 1,0% is gestegen en op jaarbasis zelfs met 4,5%. Ook de vooruitzichten voor aankomend kwartaal zijn gunstig, mede door een afnemend aanbod van woningen (-13,7%), waarbij de grootste prijsstijging opnieuw wordt verwacht in West-Nederland De grootste waardestijging zien we terug bij woningen van meer dan 350 duizend euro (+6,9%) en 250-350 duizend euro (+6,0%). Woningen van minder dan 150 duizend euro en 150-250 duizend euro zijn respectievelijk 2,3% en 3,6% meer waard geworden.
Voor 2016 wordt de grootste prijsstijging wederom verwacht in West-Nederland met een jaar-opjaarontwikkeling van 6,0%. Gevolgd door Noord-Nederland met 4,2%. In Oost- en Zuid-Nederland wordt een gematigde groei van respectievelijk 2,6% en 2,8% verwacht. De prijsstijging is het grootst in Noord-Holland (+7,7%) gevolgd door de provincies Flevoland (+6,6%) en Utrecht (+6,0%). Alleen in Overijssel (2,3%), Gelderland (2,1%) en Limburg (2,5%) steeg de gemiddelde woningwaarde het minst. We concludeerden eerder al dat een steeds groter deel van de omzetgroei voortkomt uit een stijging van de gemiddelde hypotheeksom, terwijl het aantal verkochte hypotheken in het laatste kwartaal is gestabiliseerd. Onderstaande analyse bevestigt deze conclusie. Zo is de gemiddelde hypotheeksom in het vierde kwartaal gestegen tot ruim 252.000 wederom een stijging van 2% t.o.v. het vorige kwartaal. Hiermee ligt de gemiddelde hypotheeksom bijna 10% boven het niveau van eind 2014 en benaderen we de hoogtijdagen van 2008 en 2011. De groei van de gemiddelde hypotheeksom is ook terug te zien in het aantal verkochte hypotheken met een waarde van meer dan 350.000. Het aantal hypotheken in deze klasse groeide het laatste kwartaal van 16% naar 18%, hetgeen geheel ten koste ging van hypotheken in de categorie 250.000-350.000. Het aandeel van het hogere prijssegment (> 350.000) is hierdoor in het totale hypotheekvolume sinds het vierde kwartaal van vorig jaar met 7% toegenomen tot 39%. Bron: Kadaster, IG&H Consulting & Interim
Marktaandelen: aandeel verzekeraars en pensioenfondsen gestegen naar 36 procent ING Bank en Rabobank winnen marktaandeel terug na negatieve uitschieter in het derde kwartaal en zijn de grootste stijgers in de markt, ABN AMRO Bank verliest met Florius, Hypotrust en eigen label marktaandeel, en verzekeraars en pensioenfondsen groeien tot >36% marktaandeel Nadat zowel ING Bank als Rabobank in het derde kwartaal tot de grootste dalers behoorden, laten deze grootbanken in het vierde kwartaal een relatief sterke groei van hun marktaandeel zien. Een mogelijke verklaring hiervoor is de piek in het derde kwartaal in de verkoop van hypotheken tussen de 200 en 300 duizend euro, veroorzaakt door de verlaging van de NHG-grens per 1 juli 2015. In dit prijssegment hebben grootbanken een relatief klein marktaandeel van 43% (t.o.v. marktaandeel van 60% in prijssegment boven 300 duizend euro). De verzekeraars Aegon en Nationale Nederlanden hebben de afgelopen maanden een groei van hun marktaandeel laten zien. Munt Hypotheken, die de afgelopen kwartalen steevast tot de grootste stijgers behoorde, laat ook nu weer een groei zien van 0,5%. Grootste daler in het vierde kwartaal betreft Argenta spaarbank, die 2,6% marktaandeel inlevert. Daarnaast valt ABN AMRO Bank op, die zowel Hypotrust, Florius als het eigen label marktaandeel ziet inleveren. Respectievelijk verliezen zij 1,5 procent, 2,4 procent en 1,8 procent van hun marktaandeel.
Top 10 van totale Nederlandse hypotheekmarkt 2015 2015 2015 2015 Hypotheekverstrekker Q4 Q3 Q4 Q3 Hypotheekverstrekker 1 (1) Rabobank 6 (7) Nationale Nederlanden 2 (3) ING Bank 7 (8) Achmea Hypotheekbank 3 (2) ABN AMRO Bank 8 (6) Florius 4 (4) Aegon 9 (11) Obvion 5 (5) Munt Hypotheken 10 (13) NIBC Rabobank blijft in het vierde kwartaal de grootste hypotheekverstrekker van Nederland. De top 3 wordt gecompleteerd met de labels ING Bank en ABN AMRO Bank, die in het laatste kwartaal van positie gewisseld hebben. Munt Hypotheken sluit een jaar van forse groei af als vijfde hypotheekverstrekker. Buiten de top 5 krimpt het marktaandeel van Florius waardoor het twee plekken verliest in het vierde kwartaal. Obvion en NIBC keren terug in de top 10, onder andere door een daling van ASR Bank en Argenta. Verschuivingen in het aanbiederslandschap Categorie Overig niet opgenomen in de grafiek Na het derde kwartaal concludeerden we dat het gezamenlijke marktaandeel van de drie grootbanken voor het eerst onder de 50% dook. Dit is nog steeds het geval: door de daling van ABN Amro komen deze verstrekkers samen uit op een marktaandeel van 48,5%, hetgeen een lichte daling t.o.v. het derde kwartaal betekent. Deze krimp komt vooral ten goede van de verzekeraars en pensioenfondsen, die het jaar afsluiten met meer dan 36% marktaandeel.
Aankoop-oversluitingen: groei hypotheekomzet volledig toe te schrijven aan oversluitingen Groei in hypotheekvolume bijna volledig op conto van oversluitmarkt; primair aandeel van banken bij doorstromers / oversluiters uit hogere segment We concludeerden eerder al dat de hypotheeksom vanuit oversluitingen in 2015 een forse groei heeft laten zien. In het vierde kwartaal komt zelfs bijna de volledige groei in de hypotheekmarkt op conto van oversluiters (+8,2% t.o.v. +0,3% bij niet-oversluitingen). Hierdoor beslaat het aandeel van oversluiters op de totale hypotheekomzet eind 2015 inmiddels 24% (eind 2014: 19%). Wanneer we de markt onderverdelen naar doorstromers en starters, valt op dat de hypotheekomzet vanuit doorstromers in het laatste kwartaal aanzienlijk hoger lag: 9,1 om 5,0 miljard. Binnen het segment van doorstromers blijkt met name het marktaandeel van de drie grootbanken relatief groot. Gezamenlijk hebben zij hier een marktaandeel van 52% (overall: 48,5%), waarmee zij de verzekeraars en pensioenfondsen (34%) ruim achter zich laten. Bij de starters is een tegengesteld beeld te zien. Binnen dit segment zijn de drie grootbanken (41%) slechts iets groter dan de verzekeraars en pensioenfondsen (39%). Ook de buitenlandse spelers zijn hier relatief groot (8% tegen gemiddeld 4%). Voor deze verstrekkers is dit segment aantrekkelijk vanwege de veelal gunstige risicoprofielen en de relatief lage gemiddelde hypotheeksom.
De verschillende types verstrekkers laten ook duidelijke verschillen zien t.a.v. de gemiddelde hypotheeksom. Bij de drie grootbanken ligt deze beduidend hoger dan bij de rest van de markt, hetgeen geldt bij alle type sluiters. De gemiddelde hypotheeksom bij verzekeraars en pensioenfondsen daarentegen ligt relatief laag bij zowel oversluiters als starters, maar marktconform bij doorstromers. Buitenlandse verstrekkers kennen met name bij doorstromers een lage gemiddelde hypotheeksom.
Regiepartijen: stijgend aandeel voor regiepartijen Het aandeel van regiepartijen stijgt in de tweede helft van 2015 tot bijna 22% In het tweede kwartaal van 2015 hebben we aandacht besteed aan de opkomst van regiepartijen. Regiepartijen verschaffen investeerders een marktentree in de Nederlandse hypotheekmarkt en door hun opkomst is de concurrentie op de hypotheekmarkt aanzienlijk toegenomen. In het tweede kwartaal van 2015 vertegenwoordigden regiepartijen al ruim 15% bij nieuwe productie. Dit marktaandeel stijgt in de tweede helft van 2015 door tot bijna 22%. 1 Naast de reeds actieve regiepartijen zijn in het najaar van 2015 zijn twee nieuwe regiepartijen toegetreden tot de markt: BijBouwe en CMIS groep. De eerste resultaten van beide partijen worden in het eerste kwartaal van 2016 verwacht. Door de toetreding van BijBouwe en CMIS groep en het grotere mandaat bij reeds actieve regiepartijen, is de verwachting dat het marktaandeel ook in 2016 forse groei zal vertonen. 1 Omdat het aandeel van een aantal regiepartijen pas vanaf het derde kwartaal met terugwerkende de cijfers is opgenomen, wijken deze percentages af van de cijfers gecommuniceerd in de hypotheekupdate in het tweede kwartaal Bron: Kadaster, IG&H Consulting & Interim
De visie van IG&H op Basel 4 gaat hypothekenlandschap verder opschudden Basel 4 komt eraan! Deze nieuwe regelgeving over kapitaalsbuffers voor banken wordt verwacht in 2020, maar werpt zijn schaduw al vooruit. De verwachting is namelijk dat banken door Basel 4 aanzienlijk meer kapitaal aan moeten gaan houden voor hypotheken op hun balans. Op andere hypotheekverstrekkers, zoals verzekeraars en pensioenfondsen, is Basel 4 niet van toepassing. Dat kan het aanbieder-speelveld behoorlijk op zijn kop zetten. Zijn grootbanken straks nog groot in hypotheken? Kapitaal aanhouden is verplicht, en kost geld Verstrekkers van hypotheken moeten kapitaalsbuffers aanhouden om het risico op verwachte en onverwachte verliezen af te dekken. Bij hypotheken gaat het dan met name om het kredietrisico: het risico dat de lener zijn hypotheek niet, of niet helemaal, terug kan betalen. Het aanhouden van deze buffers kost geld (kapitaalskosten). En die kapitaalskosten worden doorberekend in de rente die een consument voor zijn hypotheek betaalt. Voorbeeld: bij een kapitaalsverplichting van 3%, en kapitaalskosten van 15%, komt 0,45%-punt van de hypotheekrente voort uit de kapitaalskosten De regelgeving verschilt per type partij In de hypotheekmarkt zijn verschillende typen verstrekkers actief: banken, verzekeraars, pensioenfondsen en beleggingsfondsen. De regelgeving over het aan te houden kapitaal verschilt per type partij, en daarmee ook de kapitaalskosten die aan de hypotheek worden toegerekend. Voor banken is Basel 3 van toepassing, voor verzekeraars gaat het om Solvency 2 en bij pensioenfondsen om het nftk (nieuw financieel toetsingskader). Door Basel 4 gaan de kapitaalslasten van banken flink omhoog Voor banken zijn nieuwe richtlijnen over het aan te houden kapitaal in aantocht: Basel 4. Hoewel de regels nog niet definitief bekend zijn, is de verwachting dat dit voor de grootbanken een flink hogere kapitaalsverplichting gaat betekenen. 40% < LTV 60% < LTV 80% < LTV 90% < LTV LTV > LTV 40% 60% 80% 90% 100% 100% Risk weight 25% 30% 35% 45% 55% 75% Basel 4 risk weight table for residential real estate exposures (Standardised Approach) In het 2e consultatiedocument voor Basel 4 van December 2015 zijn de bovenstaande risicogewichten opgenomen voor de standardised approach. Met de Nederlandse hypotheekportefeuille komt dit neer op
een gemiddeld risicogewicht van ongeveer 47%. Dat wijkt niet ver af van de huidige risicoweging onder de standardised approach binnen Basel 3. Grote banken als ABN AMRO, Rabobank en ING gebruiken echter allemaal de Internal Ratings-Based approach (IRB). Bij deze benadering mogen banken het risicogewicht bepalen via interne modellen die gebaseerd zijn op historische verliezen. In de praktijk leidt dat tot een risicogewicht van gemiddeld ongeveer 15%, aanzienlijk lager dus. Onder Basel 4 blijft deze mogelijkheid bestaan, maar wordt een vloer geïntroduceerd die de ondergrens van het risicogewicht uit interne modellen gaat vormen. De hoogte van die vloer is nog niet gepubliceerd, maar de verwachting is dat deze op ongeveer 70% - 80% zal komen te liggen. Dat zou betekenen dat het risicogewicht voor de grote IRB banken naar gemiddeld rond de 35% gaat, versus 15% nu. Wat gaat dit doen met de marktdynamiek? Een ruime verdubbeling van het risicogewicht, dat klinkt natuurlijk stevig. Maar wat is daar nu de impact van in de markt? Van belang is dat deze toename alleen geldt voor de grote banken, en niet voor andere hypotheekverstrekkers als verzekeraars en pensioenfondsen. En door het hogere risicogewicht zal er voor die banken zo n 0,3 %-punt aan extra kapitaalskosten in iedere hypotheek terecht komen. De impact daarvan op concurrentiepositie en/of winstgevendheid kan aanzienlijk zijn. Door deze ontwikkelingen ontstaan er allerlei interessante vraagstukken, zoals: - Gaan banken hun prijzen verhogen? Of nemen ze genoegen met lagere marges om competitief in de markt te blijven? - Willen en kunnen banken nog net zo veel hypotheken op de balans hebben als nu het geval is, inclusief de hogere kapitaalsverplichting die daarbij hoort? En als dat niet het geval is- welke partijen gaan er in dat gat stappen? En hoe groot is hun appetite? - Gaan banken (deels) andere modellen hanteren, waarbij ze ook voor derden hypotheken verstrekken? Rabobank heeft al expliciet over dit scenario gespeculeerd in de media, maar bij het daadwerkelijk regelen daarvan komt nog wel het nodige kijken. En dat zou weer flinke concurrentie voor de huidige regiepartijen betekenen Stevige vraagstukken als u hypotheekverstrekker bent. De hypothekenmarkt was toch al volop in beweging, en Basel 4 kan dat een extra impuls gaan geven. Bent u benieuwd wat dat voor uw positie in de hypothekenmarkt kan betekenen? Neem hiervoor contact op met Joppe Smit.