MEMO van college aan de raad datum : 4 november 2008 aan : Gemeenteraad van : College onderwerp : Burenrecht en bestemmingsplan Portefeuillehouder:Adri Plomp Inlichtingen bij: Dick Minkman Aanleiding De memo is opgesteld als antwoord op een toezegging gedaan door wethouder Adri Plomp in de vergadering van de raadscommissie bestemmingsplannen van 15 januari 2008. Kernboodschap In genoemde commissievergadering is door de portefeuillehouder toegezegd de commissie te informeren over het burenrecht. Ter voldoening aan deze toezegging informeren wij u door middel van deze memo over het burenrecht. Memo over Burenrecht 1.Inleiding Het burenrecht omvat een samenstel van regels betreffende bevoegdheden en verplichtingen van naburige erven. Bij naburigheid moet niet alleen gedacht worden aan erven die aan elkaar grenzen. Voor de wetgever is het van belang dat handelingen of situaties van het ene erf van invloed zijn op het andere erf. Hierbij kan gedacht worden aan rook, rumoer of trillingen die grensoverschrijdend zijn en ook op andere dan de aangrenzende percelen tot hinder kunnen leiden. Onder erf wordt verstaan iedere onroerende zaak, waaronder ook een gebouw zonder grond en zaken met een publieke bestemming. De bepalingen van het burenrecht gelden niet voor erven met een publieke bestemming voorzover deze bestemming zich verzet tegen de toepassing van het burenrecht (artikel 3:14 BW). Het burenrecht richt zich in beginsel tot de eigenaars van naburige erven. Niettemin kunnen een aantal bepalingen ook van toepassing zijn op gebruikers/niet-eigenaren, zoals huurders en erfpachters. In de jurisprudentie (arrest HR van 24 januari 1992, NJ 1992, 280/1) is hiervoor een norm ontwikkeld op grond waarvan ook gebruikers een beroep kunnen doen op bepalingen van het burenrecht. Uit deze norm volgt dat de aard en de inhoud van de rechten en verplichtingen van een gebruiker in samenhang met de aard en de strekking van een burenrechtelijke bepaling kunnen meebrengen dat bepalingen van het burenrecht van toepassing zijn op de gebruiker. Een gebruiker/niet-eigenaar zal veelal aanspraak kunnen maken op toepassing van de rechten uit het burenrecht, terwijl er zwaardere eisen worden gesteld aan de vraag of een gebruiker aan de verplichtingen uit het burenrecht moet voldoen. Als voorbeeld hiervoor kan het volgende dienen: een gebruiker/niet-eigenaar mag bijvoorbeeld wel overhangende takken van een naburige boom verwijderen maar van hem mag niet worden geëist om een boom te verplaatsen die te dicht bij de grenslijn staat. Bij een dergelijke vordering zal dus ook de eigenaar moeten worden betrokken.
2. Waar is het burenrecht geregeld? Het burenrecht is te vinden in: I. Titel 4 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (de artt. 37 tot en met 59). II. Overeenkomsten en beperkt zakelijke rechten. III. Titel 5 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (mandeligheid). IV. Titel 6 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (erfdienstbaarheid). Ad 1. In titel 4 zijn de volgende bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven opgenomen: a. hinder (artikel 5:37) :de eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens art. 6:162 onrechtmatig is aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen, zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun. Dit artikel is van overeenkomstige toepassing op gebruikers/niet-eigenaren. Voor het antwoord op de vraag of de hinder onrechtmatig is, zijn in eerste instantie bepalend de criteria voor een onrechtmatige daad: de rechtvaardigingsgronden, het relativiteitsbeginsel, de zwaarwegende maatschappelijke belangen, schade en causaal verband. Verder is het antwoord daarop volgens rechtspraak van de Hoge Raad mede afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Invloed vergunning op burenrecht Indien een eigenaar een hem door de wet toegekende bevoegdheid, zoals een bouwvergunning, uitoefent levert dat in beginsel geen rechtvaardigingsgrond voor het toebrengen van onrechtmatige hinder. Of een eigenaar een onrechtmatige daad pleegt indien deze gebruik maakt van een door de overheid verstrekte vergunning en daarmee hinder toebrengt aan de eigenaar van een naburig erf, is op grond van vaste jurisprudentie afhankelijk van de aard van de vergunning en het belang dat wordt nagestreefd met de regeling waarop de vergunning berust en de omstandigheden van het geval. Verder mag een vergunninghouder er op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad in het algemeen op vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de vergunningverlenende instantie volledig en op juiste wijze is afgewogen en dat hij gerechtigd is van die vergunning gebruik te maken. Desalniettemin moet een vergunninghouder daarbij wel voorzichtigheid betrachten. Het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder door het gebruik maken van door een bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheden is in beginsel niet een belang dat door een bestemmingsplan wordt nagestreefd. Wel kan een bestemmingsplan aanwijzingen bevatten dat het gebruik maken van de toegestane bouwmogelijkheden naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatige hinder is te beschouwen. In een geschil zal de rechter het bestemmingsplan erbij betrekken en hierover uiteindelijk een oordeel vellen. Indien een eigenaar hinder toebrengt bij het handelen zonder vergunning of het handelen in strijd met een verleende vergunning/ontheffing kan dat in beginsel met zich meebrengen dat er sprake is van onrechtmatige burenrechtelijke hinder. b. water (artt. 38 t/m 41 en 52, 53 en 58) In artikel 5:38 BW is een verplichting opgenomen voor de eigenaar van een lager gelegen erf om water te ontvangen dat van nature van een hoger gelegen erf loopt. Deze verplichting betreft niet alleen het water zelf, maar ook de vaste stoffen die op natuurlijke wijze door het water worden meegesleept. De eigenaar van het lagere erf mag niets doen waardoor de uitwatering wordt belet. Wordt de afloop op kunstmatige wijze bevorderd (door bijvoorbeeld pompen of molens), dan hoeft de eigenaar van het lagere erf dat in beginsel niet te dulden tenzij hij daarvan geen schade ondervindt. Deze bepaling is van dwingend recht. Hiervan kan alleen worden afgeweken bij verordening (art. 5:41 BW). - 2 -
In artikel 5:39 BW is een regeling opgenomen ter bescherming van een eigenaar van een erf indien de eigenaar van een ander erf onrechtmatige hinder (in de zin van artikel 6:162 BW) toebrengt door wijziging te brengen in de loop, hoeveelheid of hoedanigheid (bijvoorbeeld:verontreinigd water) van over zijn erf stromend water of van het grondwater dan wel door gebruik van water dat zich op zijn erf bevindt en in open gemeenschap staat met het water op het erf van een ander. De koppeling met de regeling voor onrechtmatige daad brengt met zich mee dat de benadeelde eigenaar met schadevergoeding genoegen moet nemen als hij de wijziging op grond van zwaarwegende maatschappelijke belangen behoort te dulden. Deze bepaling is van dwingend recht. Hiervan kan alleen worden afgeweken bij verordening (art. 5:41 BW). In artikel 5:40 BW is een regeling opgenomen betreffende het gebruik door de eigenaar van een erf van naastgelegen openbaar of stromend water. Dit gebruik, bijvoorbeeld tot bespoeling of drenking van vee, is toegestaan mits er geen situatie van onrechtmatige hinder ontstaat (eerste lid). Indien er sprake is van een openbaar water is dit gebruik toegestaan voorzover de bestemming van het water zich er niet tegen verzet (tweede lid). Deze bepaling is van dwingend recht. Van het eerste lid van dit artikel kan alleen worden afgeweken bij verordening (art. 5:41 BW). In artikel 5:52 BW is een verplichting opgenomen voor de eigenaar van een erf om de afdekking van zijn gebouwen en werken zodanig in te richten dat daarvan geen water op het erf van een ander afloopt. In artikel 5:53 BW is bepaald dat de eigenaar van een erf verplicht is ervoor te zorgen dat geen water of vuilnis van zijn erf in de goot van een naburig erf komt. Afwatering op de openbare weg is daarentegen wel toegestaan, tenzij dit in strijd is met wet of verordening. In de praktijk hebben deze bepalingen met name betrekking op dakgoten en hemelwaterafvoeren. In artikel 5:58 BW is een regeling opgenomen voor een eigenaar van een erf indien deze elders ter beschikking staand water door een leiding wil aanvoeren. In dat geval kan de eigenaar onder voorwaarden de eigenaren van naburige erven dwingen een noodwaterleiding over of door hun erven te gedogen. c. beplantingen (artt. 42, 44 en 45) In art. 5:42 BW is geregeld dat -behoudens toestemming van de nabuur de afstand van de beplanting tot de erfgrens twee meter bedraagt voor bomen en 50 centimeter voor heesters en heggen.op deze bepaling kan ook een beroep worden gedaan wanneer de betreffende boom op de grenslijn van beide erven staat. Er kan geen beroep worden gedaan op deze bepaling indien de beplanting binnen genoemde zone achter een gemeenschappelijke muur of schutting staat maar er niet boven uitsteekt. Indien er sprake is van een ongeoorloofde situatie, dan heeft de nabuur de keuze uit een vordering tot verwijdering of snoeiing en een vordering tot schadevergoeding ten aanzien van schade die na aanzegging tot verwijdering of snoeiing is ontstaan. In de praktijk blijkt echter vaak dat tegen dergelijke vorderingen verweer wordt gevoerd door een beroep op eerdere toestemming van de nabuur en/of verjaring van de vordering. Een vordering tot verwijdering verjaart na verloop van twintig jaar. De termijn van verjaring vangt volgens vaste rechtspraak aan op het moment van planten. Verder kan een nabuur zich bij zijn verweer tegen een vordering tot verwijdering ook beroepen op de verkrijging van een erfdienstbaarheid door verjaring. Bij een vordering tot verwijdering tegen een nieteigenaar dient de eigenaar bij het geding te worden betrokken dan wel dient er een schriftelijke verklaring te worden overgelegd waaruit blijkt dat deze tegen de gevorderde verwijdering geen bezwaar heeft. In art. 5:44 BW is een regeling opgenomen betreffende overhangende beplanting en doorschietende wortels. Op grond van dit artikel heeft een nabuur het recht overhangende beplanting - na vruchteloze aanmaning van de eigenaar van dat erf weg te snijden en deze - 3 -
zich toe te eigenen. Doorschietende wortels kunnen wel zonder voorafgaande aanmaning worden verwijderd en toegeëigend. De kosten van verwijdering komen in beginsel voor rekening van de eigenaar van de beplanting. Als het wegsnijden van beplantingen of het weghakken van wortels onevenredig grote schade voor de eigenaar van de beplantingen met zich mee brengt is het denkbaar dat de handelende eigenaar misbruik van zijn snoeirecht kan worden verweten. Op grond van het bepaalde in art. 5:45 BW behoren vruchten die vallen vanaf een boom op het naburige erf, toe aan de nabuur. d. grensbepaling, afsluiting van erven en scheidsmuren (artt. 36,46 t/m 49, 59) Indien een muur, hek, heg of greppel dan wel een niet bevaarbaar stromend water, een sloot, gracht of dergelijke watergang als afscheiding dient van twee erven wordt het midden van deze afscheiding vermoed de grens tussen deze erven te zijn. Dit is bepaald in art. 5:36 BW. In art. 5:43 BW is nader omschreven wat onder muur in Titel 4 van boek 5 moet worden verstaan: iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting. Op grond van het bepaalde in art. 5:46 BW heeft de eigenaar van een erf het recht van de nabuur te vorderen dat op de grens van hun erven behoorlijk waarneembare afpalingstekens worden gesteld of de bestaande zo nodig vernieuwd worden. De eigenaren dragen in de kosten hiervan ieder voor de helft. De plaatsing van de grenstekens is alleen mogelijk als de grens vaststaat. Kunnen partijen het niet eens worden over deze grens dan zal de rechter daarover een beslissing moeten nemen. Dit is nader geregeld in art. 5:47 BW. In dit artikel is mede bepaald dat de bezitter niet vermoed wordt wettelijk eigenaar te zijn als de grens tussen erven onzeker is. De algemene verjaringstermijn voor vorderingen van twintig jaar geldt niet voor deze vordering. In art. 5:48 BW is bepaald dat de eigenaar van een erf bevoegd is deze af te sluiten. Verder kan iedere eigenaar van aangrenzende erven op grond van het bepaalde in art. 5:49 BW van de andere eigenaar medewerking vorderen voor het plaatsen van een erfafscheiding van twee meter hoogte, voorzover een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte van de afscheiding niet anders regelt. Indien één van de erven een openbare weg of een openbaar water is, kan dit niet gevorderd worden. Indien de grens van twee erven in de lengterichting doorloopt onder een niet bevaarbaar stromend water, sloot, gracht e.d. (dus niet kanalen, bevaarbare rivieren, meren en vijvers) dan heeft een eigenaar van een erf met betrekking tot die watergang in zijn gehele breedte dezelfde bevoegdheden en verplichtingen als een mede-eigenaar. Iedere eigenaar is verplicht de op zijn erf gelegen kant van het water e.d. te onderhouden. De eigenaren kunnen het genot, gebruik en beheer van de watergang bij overeenkomst regelen. Een dergelijke regeling is bindend voor hun rechtsopvolgers. e. vensters,balkons en ondoorzichtige vensters (artt. 50 en 51) Op grond van het bepaalde in art. 5:50 BW (eerste lid) is het de eigenaar van een erf behoudens toestemming van de eigenaar van het naburige erf verboden om binnen twee meter vanaf de erfgrens vensters of andere muuropeningen dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Dus als er geen zicht is op het naburige erf hoeft de minimumafstand niet in acht te worden genomen. Dit geldt ook als de eigenaar van het naburige erf toestemming heeft gegeven. Wil de toestemming werking hebben ten opzichte van latere verkrijgers dan moet deze worden ingeschreven. Overtreding van het verbod maakt de situatie van aanvang af onrechtmatig, zodat vanaf dat moment verwijdering kan worden gevorderd. Schadevergoeding is pas verschuldigd voorzover de schade is ontstaan na het tijdstip waartegen tot opheffing van de toestand is aangemaand. Dit laatste is geregeld in het vijfde lid van dit artikel - 4 -
Op grond van het tweede lid van genoemd artikel geldt dit verbod niet indien : - het naburige erf een openbaar terrein (een openbare weg of openbaar water) betreft. - zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden. - het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. De op grond van laatstbedoeld lid geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt. In het derde lid van dit artikel is bepaald dat de afstand van twee meter als volgt wordt gemeten: rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn van de erven of de muur. In het vierde lid is nader geregeld dat als een nabuur als gevolg van verjaring geen wegneming meer kan vorderen, hij verplicht is binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk zouden kunnen hinderen. Dit geldt niet voor een gebouw of werk dat zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond. De eigenaar mag dat gebouw of werk handhaven en zelfs vervangen mits de inbreuk niet wordt vergroot. Een vordering tot wegneming van een opening of werk kan verjaren op de volgende wijzen: - als een nabuur een ongeoorloofd venster e.d. gedurende twintig jaar toelaat zonder zich daartegen te verzetten; - als de eigenaar door verjaring een erfdienstbaarheid heeft verkregen : tien jaar bij onafgebroken bezit te goeder trouw dan wel bij het ontbreken van goede trouw na een onafgebroken bezit van twintig jaar. In art. 5:51 BW is bepaald dat de regeling als genoemd in art. 5:50 BW niet van toepassing is indien er sprake is van ondoorzichtige vaste lichtopeningen. f. overbouw (art. 5:54 BW) In art. 5:54 BW is geregeld dat een eigenaar van een gebouw of werk dat ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd is, te allen tijde kan vorderen dat de eigenaar van het naburig erf hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend dan wel een en ander ter keuze van de eigenaar - een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen. Deze vordering kan pas ingesteld worden indien de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende (eerste lid) of overhellende (tweede lid) gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld zou worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan. Dit artikel heeft geen exclusieve werking. Dit betekent dat een eigenaar een vordering kan afweren met een beroep op art. 3:13 BW indien aan de voorwaarden van art. 5:54 BW niet is voldaan. In art. 3:13 BW is een regeling getroffen ten aanzien van het misbruiken van een bevoegdheid die iemand toekomt. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel waarvoor zij is verleend. De vordering is niet aan verjaring onderworpen. De vordering tot wegneming van de overbouw kan wel verjaren. In het derde lid van dit artikel is bepaald dat de genoemde twee leden in de volgende twee gevallen niet van toepassing zijn: 1. als de eigenaar de bestaande toestand moet dulden op grond van een rechtshandeling (erfdienstbaarheid, opstal, erfpacht, vruchtgebruik of verplichtingen uit overeenkomst of op - 5 -
grond van de wet. Verder heeft de eigenaar de toestand in beginsel ook te dulden als de tijd waarvoor het recht of de toestemming werd verleend, is verstreken. 2. als de eigenaar van het gebouw of werk kwade trouw of grove schuld kan worden verweten; als de rechtsopvolger van de eigenaar dit feit kende wordt hem het vorderingsrecht eveneens onthouden. g. gebruik, toegang en uitweg (artt. 56 en 57) In art. 56 BW is geregeld dat indien voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak het noodzakelijk is tijdelijk gebruik te maken van een onroerende zaak, de eigenaar van deze onroerende zaak gehouden is dit - na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling - toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip uit te stellen. Dit recht wordt in de praktijk ook wel genoemd het ladder- of steigerrecht. In art. 57 BW is nader geregeld dat een eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg of een openbaar vaarwater, te allen tijde van een eigenaar van een naburig erf een aanwijzing van een zogenaamde noodweg (uitweg) ten dienste van zijn erf kan vorderen een en ander tegen betaling of verzekering van een vergoeding van de schade die door de noodweg wordt berokkend. De vordering kan niet verjaren. De bevoegdheid tot aanwijzing van een noodweg vloeit rechtsreeks voort uit de wet. Dit betekent dat ook een rechtsopvolger een reeds aangewezen noodweg heeft te dulden, ook indien hij met het bestaan van die noodweg niet bekend was en van die aanwijzing geen inschrijving is gedaan in de openbare registers. Als na de aanwijzing zich onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor die weg een grotere last aan de eigenaar van het naburig erf veroorzaakt, kan de rechter het bedrag van de vergoeding verhogen. Verder kan een noodweg op vordering van een onmiddellijk belanghebbende worden verlegd indien een wijziging in de plaatselijke omstandigheden dat wenselijk maakt. Tenslotte vervalt een noodweg, hoe lang hij ook heeft bestaan, zodra hij niet meer nodig is. Ad II. De bepalingen van de titel 4 zijn van regelend recht. Dit betekent dat door het sluiten van overeenkomsten afgeweken kan worden van deze regels. Dit geldt ook voor het vestigen van beperkt zakelijke rechten, zoals bijvoorbeeld erfpacht, erfdienstbaarheid. Zoals onder ad I aangegeven kan een gemeente ook aanvullende regels stellen door middel van een verordening. Ad III. De rechtsfiguur mandeligheid sluit aan bij het burenrecht van titel 4. In het oude Burgerlijk Wetboek (van vóór 1 januari 1992) kwamen in het burenrecht wel enkele bepalingen voor die regels stelden met betrekking tot gemeenschappelijke grensafscheidingen, gemene putten e.d. In het huidig Burgerlijk Wetboek is mandeligheid een bijzondere vorm van gemeenschappelijk eigendom van een onroerende zaak, die tot gemeenschappelijk nut strekt van twee of meer erven. Mandeligheid kan worden toegepast in de gevallen dat er behoefte bestaat aan een gemeenschappelijke regeling die verbonden is aan de kwaliteit van eigenaar van een onroerende zaak. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan: gemeenschappelijke speelplaatsen, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, wandelpaden, groenstroken, een complex van bejaardenwoningen met afzonderlijke woonhuizen die privé-eigendom zijn en een gemeenschappelijk mandelig gebouw dat tot nut strekt van de woonhuizen. Ad IV. In Titel 6 zijn regels gesteld met betrekking tot erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, het dienende erf, ten behoeve van een andere onroerende zaak, het heersende erf, is belast. De last bestaat in een dulden of niet doen, maar kan bestaan uit een onderhoud- of een bouwverplichting. Het recht van buurweg, het recht van voetpad is opgenomen onder de bepalingen met betrekking tot erfdienstbaarheden. - 6 -
Wij gaan ervan uit dat met deze memo waarin in vogelvlucht het burenrecht en aanverwante regelingen zijn uiteengezet, in voldoende mate de gedane toezegging is nagekomen. - 7 -