casus Wessel Rotterdam

Transcriptie

1 Casus VNG-cursus Grondzaken en verjaring oktober 2008 Wessel is eigenaar van een huis met tuin in Rotterdam. Aan de achterkant van de tuin grenst een groenstrook van ongeveer 2 meter breed die eigendom is van de gemeente Rotterdam. casus a Wessel b Wessel afspraak over gebruik geen afspraak over gebruik Rotterdam Rotterdam Variant a Wessel heeft in juni 1985 met de gemeente Rotterdam afgesproken dat hij tot wederopzegging door de gemeente de aan zijn tuin grenzende groenstrook voor tuinbeplanting mag gebruiken met als tegenprestatie dat Wessel de groenstrook vrij houdt van onkruid en zwerfafval. Deze afspraak ligt vast in een brief van de gemeente aan Wessel, waarin verder onder meer wordt vermeld dat het gebruiksrecht van Wessel niet overdraagbaar is. Wessel heeft aan de buitenkant van de groenstrook een heg geplaatst, zodat het lijkt alsof zijn tuin zich tot daar uitstrekt. Vraag 1 Wie heeft het bezit van de groenstrook? Het bezit berust bij de gemeente. Uit de rechtsverhouding tussen de gemeente en Wessel vloeit voort dat Wessel de strook voor de gemeente houdt (art. 3:110). 1

2 Vraag 2 Wat kan de gemeente doen om de afspraak levend te houden? Tijdens de bijeenkomsten zijn heel wat ideeën geopperd: stuur periodiek een herinnering aan de overeenkomst (of contract, een synoniem); organiseer een signaal van burgerzaken of kadaster naar grondzaken in geval van mutaties; weet dat bij verhuizing de oude bewoners nog steeds contractpartner zijn en de nieuwe bewoners niet gebonden zijn aan de afspraken/overeenkomst, tenzij er sprake is van een kwalitatief recht als bedoeld in artikel 6:251 BW; vraag een periodieke financiële, tegemoetkoming voor het gebruik (waardoor er sprake is van een huurovereenkomst). Variant b Vanaf juni 1985 is Wessel de aan zijn tuin grenzende groenstrook, die aan de gemeente toebehoort, gaan betrekken bij zijn tuin, aanvankelijk door deze vrij te houden van onkruid en zwerfafval, vervolgens door het planten van een lage heg om afval en honden tegen te houden. Vraag 3 Wie is in juni 2008 bezitter van de groenstrook? Wessel kan het bezit van de groenstrook verkrijgen door inbezitneming (art. 3:113). Om het bezit van de grond aan de gemeente te ontnemen, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen onvoldoende; er moet sprake zijn van een zekere continuïteit. Of Wessel het bezit heeft verkregen, moet naar de maatstaven van art. 3:108 worden beoordeeld. Uit de jurisprudentie blijkt, dat het enkele onderhouden van een strook grond en de daar aanwezige beplanting onvoldoende is om van inbezitneming te kunnen spreken. Verdedigbaar is dat het onderhouden van de groenstrook in combinatie met het planten van een lage heg onder omstandigheden wél inbezitneming oplevert. Voor het vervolg van de casus kunt u uitgaan van variant a In februari 2006 heeft Wessel zijn huis met tuin verkocht en geleverd aan Van Vliet. Aan de akte van levering is geen kaart gehecht. De in de akte van levering vermelde oppervlakte stemt overeen met het grondoppervlak tot en met de heg. Wessel, die inmiddels wat vergeetachtig is geworden, is de overeenkomst met de gemeente helemaal vergeten en zegt hierover dan ook niets aan Van Vliet. Deze is daarom in de veronderstelling dat hij door overdracht eigenaar is geworden van het gehele stuk grond tot aan de heg. 2

3 Vraag 4 Is Van Vliet bezitter van de groenstrook? Ja, hij is bezitter geworden door bezitsverschaffing door houder Wessel bij de levering, gevolgd door inbezitneming van de grond (art. 3:112 en 3:113). Vraag 5 a. Is Van Vliet door eigendomsoverdracht eigenaar geworden van de groenstrook? Nee, Wessel was beschikkingsonbevoegd (de groenstrook behoort immers aan de gemeente toe), zodat aan een van de vereisten voor overdracht niet is voldaan (art. 3:84) (en tegen deze beschikkingsonbevoegdheid wordt Van Vliet niet beschermd). b. Zo nee, kan Van Vliet door verjaring eigenaar worden van de groenstrook, en wat is dan de verjaringstermijn? Ja. Gelet op art. 3:11 en art. 3:23 moet Van Vliet als bezitter te goeder trouw worden aangemerkt: volgens de notariële akte, ingeschreven in de openbare registers, is hem (ook) de groenstrook geleverd, terwijl de feitelijke omstandigheden visueel lijkt de groenstrook, door de plaatsing van de heg, onderdeel van het perceel uit te maken Van Vliet geen aanleiding tot nader onderzoek (zoals raadpleging van het kadaster) gaven. Dit betekent dat per de datum van levering (in februari 2006) de tienjarige termijn van art. 3:99 is ingegaan. verkrijgende verjaring ex 3:99 casus vraag 3 e.v (3:99) (3:306 jo. 3:314 lid 2 jo. 3:105) c. Stel dat het niet in het beleid van de gemeente past de grond aan Van Vliet over te dragen. Wat kan de gemeente het beste doen om het gebruik van de groenstrook door Van Vliet te beëindigen? Ten eerste: de tijd in de gaten houden: laat u niet verleiden tot langdurig onderhandelen en verlies het dossier niet uit het oog, want de tijd tikt ongenadig door. Spreek met Van Vliet of hij bereid is het eigendomsrecht van de gemeente schriftelijk te erkennen (natuurlijke stuiting; zie art. 3:318). Anders moet zo spoedig mogelijk worden gekozen voor stuiting door het instellen 3

4 van een vordering tot revindicatie (3:316) of door een schriftelijke aanmaning, binnen een half jaar gevolgd door een vordering in rechte (3:317). Bestuursdwang is een optie, als bijv. de APV hiertoe ruimte biedt. Let op: ook in de bestuursrechtelijke variant blijven de civielrechtelijke verkrijgende verjaring en de daaraan verbonden termijnen relevant, terwijl ook na de bestuursdwangprocedure nog een beroep op verjaring voor de civiele rechter kan worden gedaan. Zie r.o van de uitspraak van de Afdeling rechtspraak van de Raad van State van 30 juli 2008 over de bestuursdwang toegepast door de gemeente Alkmaar: Door [appellant] is niet weersproken dat de groenstrook in het kadaster als eigendom van de gemeente Alkmaar staat geregistreerd. In deze bestuursrechtelijke procedure wordt uitgegaan van de juistheid van deze registratie, tenzij de onjuistheid daarvan als zijnde evident kan worden vastgesteld. In het geen door [appellant] gedurende de besluitvorming en in rechte is aangevoerd, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat die uitzondering zich voordoet. Als [appellant] meent dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de groenstrook, ligt het op zijn weg zich tot de burgerlijke rechter te wenden teneinde een daartoe strekkend vonnis te verkrijgen. Stel dat Van Vliet als bezitter-niet eigenaar van de groenstrook kan worden aangemerkt. In maart 2008 verkoopt en levert hij het perceel, inclusief de bewuste strook, aan Karstens. Karstens, die een oude bekende is van Wessel, weet dat Wessel de groenstrook destijds van de gemeente in gebruik had gekregen. In april 2008 vervangt Karstens de heg door een hoog hekwerk. Vraag 6 a. Kan Karstens door verjaring de eigendom van de groenstrook verkrijgen en zo ja wanneer? a. Ja. Karstens is niet te goeder trouw, zodat hij de reeds lopende verjaring niet voortzet (art. 3:102 lid 2). Hij kan op grond van art. 3:105 de eigendom verkrijgen op het moment dat de verjaring van de in art. 3:314 lid 2 genoemde rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid. Deze termijn bedraagt volgens art. 3: jaar, en is ingegaan in februari 2006: Van Vliet had immers geen gebruiksovereenkomst met de gemeente, en moest als bezitter worden aangemerkt, zodat vanaf dat moment sprake was van een (continue) inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente, en tevens van bezit van een niet-rechthebbende. Deze termijn verstrijkt derhalve in februari Indien Karstens op dat moment bezitter van de groenstrook is (zoals reeds nu, door het plaatsen van het hek al het geval is), wordt hij op dat moment eigenaar van de grond. b. Wat kan de gemeente doen om dit te voorkomen? b. Zie 5c. Stel dat Van Vliet in maart 2008 is overleden, en Karstens als zijn enige erfgenaam de nalatenschap heeft aanvaard. Vraag 7 In welk jaar verkrijgt Karstens door verjaring de eigendom van de groenstrook? In februari 2016, zie art. 3:102. Jansen, eigenaar van een zaak in bouwmaterialen, heeft in 1986 een schuurtje, bestemd voor de opslag van klein bouwmateriaal, geplaatst op een naast zijn perceel gelegen weiland van de gemeente. Wanneer hij er in 2008 door de gemeente op wordt aangesproken het schuurtje te verwijderen, stelt hij 4

5 (a) (b) primair: dat hij door verjaring een erfdienstbaarheid tot het hebben van een schuur op het aangrenzende gemeentelijke perceel heeft verkregen, en subsidiair: dat de rechtsvordering tot verwijdering van dit schuurtje is verjaard. Vraag 8 Beoordeel de stellingen van Jansen. a. Door het plaatsen van een schuur op de grond van de gemeente pleegt Jansen een inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Om bezit van een erfdienstbaarheid aan te kunnen nemen, is vereist dat Jansen zich als zodanig presenteert. Het enkele neerzetten van een schuur lijkt daarvoor niet voldoende, alleen al niet omdat dit net zo goed als bezit van een ander beperkt recht (opstal, erfpacht) zou kunnen worden geïnterpreteerd. Zie over bezit van een beperkt recht op een registergoed conclusie A-G De Vries Lentsch-Kostense sub 10 en 11 voor HR 10 oktober 2008, LJN BD7601 b. Hoewel er geen sprake is geweest van bezit van een erfdienstbaarheid, is er in 1986 wel een onrechtmatige toestand ontstaan (een voortdurende inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente). De vordering tot opheffing van deze onrechtmatige toestand is in 2006 verjaard (art. 3:306). Tegen deze rechtsinbreuk kan de gemeente zich dus inderdaad niet meer verzetten; wel tegen een nieuwe inbreuk (zoals de bouw van een nieuwe schuur). 5