Woononderzoek onder zzp ers met een koop- en huurwoning

RAPPORTAGE Woononderzoek onder zzp ers met een koop- en huurwoning

Colofon Redactie Vormgeving Prof. dr. mr. Leo Witvliet, bestuurslid KIZO, Nyenrode Business Universiteit Robbert Brantz, algemeen directeur KIZO De Haas in Vorm Kennisinstituut Zelfstandig Ondernemerschap Sluisplein 13a 2266 AV Leidschendam 070-320 64 22 info@kizo.nl www.kizo.nl 2 KIZO Rapportage Vereniging Eigen Huis

Inhoud U bent zzp er, slik? 4 Koop 6 Open vragen koop 7 Huur 9 Open vragen huur 10 Rapportage Vereniging Eigen Huis KIZO 3

In dit onafhankelijk landelijk onderzoek, in opdracht van Vereniging Eigen Huis, heeft KIZO zzp ers gevraagd wat de ervaringen zijn met het afsluiten/wijzigen van een hypotheek. Tegen welke problemen lopen zzp ers aan en wat vinden de belangrijkste belangenbehartigers FNV Zelfstandigen, PZO-ZZP en Stichting ZZP-Nederland, de leden van Vereniging Eigen Huis, ONL en ABU. U bent zzp er, slik? Het hebben van de juiste plek om te wonen en het hebben van werk zijn twee essentiële levensbehoeften. Gevraagd naar de maatschappelijke functie van dit onderzoek dan is deze daarmee ook gelijk beantwoord. Een eigen woning was voor veel mensen de normaalste zaak van de wereld en kon je dit niet realiseren dan was het huren van een woning de andere normaalste zaak van de wereld. Het uitgangspunt om een en ander te kunnen bekostigen was gebaseerd op het kostwinnaarsprincipe en het hebben van een vaste baan. Dit kwam overeen met een economisch model van een productie georiënteerde economie, waarbij gewerkt werd op een vaste plaats. Een vaste baan gaf de meest efficiënte ordening voor werknemer en werkgever. Dit economisch model is de afgelopen decennia sterk veranderd. Onder invloed van een diensteneconomie en informatie-economie is naast de ordening van een vaste werkplek en een vaste baan toegevoegd een ordening waarbij de vaste baan geen uitgangspunt meer is. Partners zijn steeds meer samen verantwoordelijk voor het realiseren van een gemeenschappelijk inkomen, waarmee zij aan het maatschappelijk verkeer deelnemen. Daarnaast zijn er steeds meer eenpersoonshuishoudens en is het niet meer ongebruikelijk om met diverse betaalde activiteiten het inkomen te vergaren. Een nieuwe op diversiteit gebaseerde realiteit. Aanleiding voor het onderzoek was de vraag of de mogelijkheid een hypotheek te verkrijgen (of een huurhuis te verkrijgen) meegegroeid is met deze trends en ontwikkelingen? Het onderzoek laat aan duidelijkheid niet te wensen over. De mogelijkheden tot verkrijging van een woning zijn niet of maar mondjesmaat meegegroeid. De suggestie van politici en bancaire instellingen dat het allemaal wel meevalt, vindt geen grond in het onderhavige onderzoek. Uiteraard zijn er allerlei complicerende factoren in het spel. Vooral de economische crisis, die een kritische bejegening van het aangaan van schulden rechtvaardigt. Maar dit is geen argument voor financiële instellingen om in hun eigen oude wereld te blijven steken en niet mee te veranderen met de hiervoor geschetste maatschappelijke ontwikkeling. Oud versus nieuw realisme Uit het onderzoek blijkt een grote tegenstrijdigheid in het zzp-realisme en het maatschappelijk gevoel bij banken. De zzp ers geven in de open vragen breed aan dat zij geen problemen hebben met het laten zien van goede financiële cijfers, maar tegelijkertijd zegt een meerderheid van 82% aan te lopen tegen wantrouwen, behoedzaamheid, kritische benadering en zelfs tegenwerking. Ongeveer 40% van de zzp ers had al een koopwoning alvorens zij zzp er waren. Deze groep valt buiten de reikwijdte van de onderzoeksgroep. In het onderzoek gaat het om zzp ers die nog geen eigen woning hadden en hoe deze behandeld zijn om een hypotheek te verkrijgen. En dan blijkt dat bij 62% van de kopers, die tijdens het zzp-schap een woning heeft gekocht, het zzp-inkomen geheel of deels meegenomen is bij de aanvraag van de hypotheek. 38% van de zzp ers geeft aan dat tijdens de hypotheekaanvraag het zzp-inkomen buiten beschouwing is gelaten. Ook dit is te herleiden naar het gemeenschappelijke gevoel dat het als zzp er heel moeilijk is om een hypotheek te kunnen krijgen. Dit gevoel uit zich ook in de cijfers: 76% van de zzp ers met een koopwoning en 83% van de zzp ers met een huurwoning vindt dat er maatschappelijk wel iets mag gebeuren als het gaat om de beoordeling van het inkomen. 4 KIZO Rapportage Vereniging Eigen Huis

Single of samen? 39% van de zzp ers onder de 39 jaar verwacht binnen 5 jaar te verhuizen naar een koopwoning. Hiervan is 14% single. Opvallend gegeven is dat 49% van de huizenbezitters iets geregeld heeft voor arbeidsongeschiktheid en/of pensioen. Waarbij iets meer singles wat voor arbeidsongeschiktheid geregeld hebben. Verhuis- en werkverwachting 65% van de zzp ers onder de 50 jaar met een koopwoning, verwacht binnen 5 jaar te verhuizen naar een andere koopwoning. De helft is er zeker van zzp er te blijven. Ook dit is een duidelijk teken dat de vorm waarin er inkomen wordt vergaard steeds minder belangrijk is. Van de zzp-huurders die in de komende 5 jaar willen kopen verwacht 78% zonder het inkomen van de partner een hypotheek te kunnen krijgen. Inkomenspositie Bij de responsgroep kopers blijkt dat 37% van de zzp ers minder dan 30.000,- per jaar verdient als zzp er en 87% het inkomen uitsluitend met het werken als zzp er verdient. Uit het onderzoek naar de positie van flexwerkers en zzp ers op de arbeidsmarkt van de TU Delft van juni 2014 blijkt ook dat tussen 2006 en 2012 de inkomensbronnen van Nederlandse huishoudenshoofden een stijging kent van 17% bij de flexwerkers en 19% bij zzp ers. Deze stijging valt samen met de groei van het aantal zzp ers. Op de vraag: hoe lang denkt u de maandelijkse woonlasten te kunnen betalen bij het uitblijven van omzet, denkt 55% van de kopers en 39% van de huurders het 12 maanden of langer vol te kunnen houden. Momenteel (de slechte jaren ) kunnen zzp ers nauwelijks een huurwoning of een goedkopere koopwoning verkrijgen. Daarmee is voor velen de weg afgesneden om de huidige woning te verkopen en vervolgens goedkoper te gaan wonen. 1 Alle werkenden krijgen te maken met de veranderende arbeidsmarkt. Zij zullen zich wendbaar en flexibel moeten opstellen om te kunnen blijven deelnemen. Er wordt een appèl gedaan op de eigen verantwoordelijkheid. Tegelijkertijd moeten alle werkenden toegang krijgen tot voorzieningen die hem of haar ondersteunen en maatschappelijke vangnetten gericht op het lenigen van echte noden. Zo kan iedereen op een menswaardige wijze deel blijven nemen aan onze samenleving. 2 Respondenten en onderzoeks verantwoording Voordat we aan dit onderzoek begonnen, waren er al een aantal bevindingen uit 50 kwalitatieve interviews die gehouden zijn met zzp ers in 2013 en 2014. 3 Deze kwalitatieve bevindingen van KIZO tot zover op dit dossier, zijn met dit onderzoek voorzien van kwantitatieve resultaten. Met een response groep van 651 zzp ers met een koopwoning en 200 zzp ers met een huurwoning is de representativiteit van dit onderzoek geborgd. Daarnaast zijn de belangrijkste belangenbehartigers van flexibel werkenden en zzp ers gevraagd om mee te denken in de vragen die gesteld moesten worden en betrokken bij het bespreken van de resultaten. Keuze voor open vragen In de resultaten op de open vragen is er een groot percentage overig. Dit heeft te maken met de keuze om veel open vragen te stellen om zeker te zijn dat er een brede gevalideerde uitkomst is. Het gaat in de uitwerking van de open vragen om de grootste gemene delers die in het onderzoek naar voren zijn gebracht. Daarnaast zijn er een aantal mooie individuele ideeën en reacties gegeven, die van belang kunnen zijn om nader te onderzoeken. Genoemd is een Nationaal Waarborgfonds voor zzp ers om naast de NHG te zetten, dat banken de zekerheid biedt om het risico dat zij neemt te verdelen. Verder crowdfunding-achtige familiefondsen, waarbij er een gemakkelijkere manier is om naast de hypotheek ook op een andere manier geld voor de woning te verkrijgen. Dit laatste is interessant omdat er een voorzichtige trend zichtbaar is dat huizen aangeschaft worden, vanuit de optiek om ook ruimte te hebben voor ouders of andere familieleden. Namens KIZO, Prof. dr. mr. Leo Witvliet Robbert Brantz 1 Project KIZO-DWI Amsterdam 2013 2 Website KIZO (www.kizo.nl) 3 KIZO ECHTZZP Rapportage Vereniging Eigen Huis KIZO 5

32% 68% KOOP Kunt u aangeven wat uw bruto inkomen/ winst is uit uw ZZP werkzaamheden? Was u al zzp er bij uw hypotheekaanvraag? Ja 62% Nee 38% 12% < 10.000 13% 10.000 20.000 12% 20.000 30.000 15,5% 30.000 40.000 13,5% 40.000 50.000 10% 50.000 60.000 6% 60.000 70.000 8% > 70.000 Bijzondere voorwaarden bij hypotheek? Hoe is de werksituatie van uw partner? 42% Partner werkt in vaste loondienst 7% Partner werkt in tijdelijke loondienst 15% Partner is zzp er 17% Partner werkt niet 19% Ik heb geen partner Hoe lang bent u al werkzaam als zzp er? 5% < 1 jaar 15% 1 3 jaar 15% 3 5 jaar 65% > 5 jaar Hoe lang kunt u ongeveer de maandelijkse woonlasten betalen bij het (tijdelijk) uitblijven van omzet? 7% Niet 16% 3 maanden 16% 6 maanden 6% 9 maanden 12% 12 maanden 43% > 12 maanden Hoe staan banken volgens u tegenover zzp ers? Positief 7% / Negatief 62% Neutraal 31% Is de hypotheek mede op basis van uw inkomen als zzp er tot stand gekomen? Ja, de hypotheek is alleen op mijn inkomen gebaseerd 31% Ja, de hypotheek is deels op mijn inkomen gebaseerd 31% Nee, mijn inkomen is buiten beschouwing gelaten voor de hypotheek 38% Heeft u naast uw werkzaamheden als zzp er nog andere werkzaamheden? Nee 87% Ja, ik werk ook in loondienst 7% Ja, ik doe (betaald) vrijwilligerswerk 6% Verwacht u de komende jaren een vergelijkbaar inkomen te kunnen verdienen als afgelopen jaar? Ja 55% Nee, ik verwacht een stijging van het inkomen 28% Nee, ik verwacht een daling van het inkomen 17% Ja 26% Nee 74% Heeft u financiële hulp gekregen bij de aankoop? Ja 12% Nee 88% Heeft u recent contact gehad met tussenpersoon of geldverstrekker? Ja 42% Nee 58% 6 KIZO Rapportage Vereniging Eigen Huis

Open vragen koop Hoe staan banken tegenover zzp ers (huizenbezitters)? De open vragen bij de huizenbezitters onder de zzp ers laten zien dat het merendeel van de zzp ers kritisch is op de manier waarop zij behandeld zijn door banken. Slik een zzp er, wat moeten we ermee. De bijzondere voorwaarden aan de hypotheek lijken normaal als het gaat om de procesmatige financiële benadering van een hypotheekaanvraag. Het merendeel van de zzp ers vindt het terecht dat er goede cijfers moeten liggen, hoewel de nadruk op drie jaar winst in brede zin als te zwaar, belachelijk en deels terecht worden afgedaan. Leg de nadruk op iets anders en niet van deze tijd geven misschien wel het samenvattende antwoord vanuit de zzp er. Dat 40% van alle respondenten met zekerheid helemaal geen zzp er was bij de hypotheekaanvraag zegt in die zin genoeg. Hoe staan banken tegenover zzp ers? Bank werkt(e) tegen 16% Zzp er meer risico 14% Stellen (te) hoge eisen 12% Geen problemen ondervonden 11% Wantrouwend 9% Geen ervaring mee 7% Verschilt per bank 5% Kritisch 4% Behoedzaam 3% Verouderd systeem 2% Overige 17% Wat vindt u van de eis dat er als zzp er drie jaar winst aangetoond moet worden Reeel 27% Deels terecht 18% Een redelijke eis 18% Een te zware eis 13% Belachelijk 12% Leg nadruk op iets anders 8% Niet van deze tijd 2% Neutraal 1% Overige 1% Bijzondere voorwaarden aan hypotheek Specifieke eis(en) 16% 3 jaar cijfers voorleggen 7% Extra rente toeslag 7% Eigen geld inbreng 4% Garantstelling 3% Oversluiten niet mogelijk 3% Geen nhg 2% Tekort als zzp werkzaam 2% Alles telde mee 1% Hoge advieskosten 1% Weet niet van zzp af 1% Overige 33% Niet van toepassing 20% Hypotheek op basis van zzp inkomen Was nog in loondienst 38% Beide inkomens 10% Geen hypotheek gekregen 4% Inkomen partner 4% Tekort als zzp werkzaam 3% 2 zzp inkomens 2% Bank deed niet moeilijk 2% Overige 31% Niet van toepassing 6% Rapportage Vereniging Eigen Huis KIZO 7

Recent contact tussenpersoon/verstrekker Rente 25% (Extra) aflossen 18% Informatie/advies 17% Koop/verkoop woning 15% Oversluiten 10% Veranderde eigendomsverhouding 5% Te laat/uitstel betaling 4% Omzetten hypotheek 2% Overig 17% Wanneer gekocht? voor 1980 1% 1980-1984 2% 1985-1989 4% 1990-1994 7% 1995-1999 12% 2000-2004 17% 2005-2009 27% 2010-2014 28% 2015 2% Maatschappelijke verantwoorde verhouding Loondienst ook onzeker 32% Scheve verhouding 17% Weet ik niet 12% Strengere eisen zzp 10% Individueel beoordelen 4% Zzp meer risico? 4% Banken wantrouwen zzp 3% Beeld/visie achterhaald 2% Moet meer klantgericht 1% Zzp ers meer gedreven 1% Overige 14% Ziet u mogelijkheden om het makkelijker te maken voor zzp ers om een woning te kunnen kopen? Veranderen regels 28% Nee 24% Anders 11% Gelijkheid 9% Ja 6% Individuele beoordeling 5% Garantie(fonds) 4% Pensioen 1% Geen idee 12% Wat is uw leeftijd? (voer een getal in) < 29 jaar 3% 30-34 jaar 6% 35-39 jaar 9% 40-44 jaar 13% 45-49 jaar 20% 50-54 jaar 19% 55-59 jaar 16% 60-64 jaar 10% >65 jaar 4% In welke branche bent u actief? Zakelijke dienstverlening 19% Gezondheidszorg 15% Bouw 10% Handel/Administratie 10% Techniek 10% Taal/Media/Communicatie 9% Automatisering/ict 8% Onderwijs/Cultuur/Wetenschap 7% Grafisch/Vormgeving/Kunst 5% Overheid 4% Personeel/Organisatie 4% Landbouw/Natuur/Milieu 2% Logistiek/Transport 2% Hotel/Toerisme/facilitair 1% Recht 1% Uiterlijke verzorging 1% Overig 2% 8 KIZO Rapportage Vereniging Eigen Huis

ONDERZOEKSRESULTATEN 52% 48% HUUR Kunt u aangeven wat uw bruto inkomen/ winst is uit uw ZZP werkzaamheden? Heeft u bewust gekozen voor een huurwoning? Ja 66% Nee 34% 16% < 10.000 14% 10.000 20.000 29% 20.000 30.000 14% 30.000 40.000 9% 40.000 50.000 6% 50.000 60.000 2% 60.000 70.000 10% > 70.000 Heeft u in het verleden een koophuis gehad? Hoe is de werksituatie van uw partner? Partner werkt in vaste loondienst 27% Partner werkt in tijdelijke loondienst 6% Partner is zzp er 12% Partner werkt niet 14% Ik heb geen partner 41% Hoe lang bent u al werkzaam als zzp er? < 1 jaar 5% 1 3 jaar 16% 3 5 jaar 15% > 5 jaar 64% Hoe lang kunt u ongeveer de maandelijkse woonlasten betalen bij het (tijdelijk) uitblijven van omzet? Niet 14% 3 maanden 21,5% 6 maanden 21,5% 9 maanden 4% 12 maanden 15% > 12 maanden 24% Heeft uw bank/tussenpersoon u bewust geadviseerd om te huren? Ja 8,5% / Nee 91,5% Verwacht u in de komende 5 jaren te verhuizen? Ja, naar een andere huurwoning 29,5% Ja, naar een koopwoning 25,5% Nee 45,0% Bent u tegen bijzondere voorwaarden aangelopen bij het gesprek met de bank/tussenpersoon over een hypotheek? Ja 21% / Nee 79% Denkt u dat u een hypotheek kunt krijgen? Ja 33% / Nee 67% Verwacht u zonder het inkomen van een partner of familie een hypotheek te kunnen krijgen? Ja 19% / Nee 81% Zou u overwegen om de koop van een woning op een andere manier te financieren dan met een hypotheek bij de bank? Ja volledig 14% / Ja deels 31% / Nee 55% Ja 34% Nee 66% Zocht u de afgelopen 3 jaar actief een koophuis? Ja 29% Nee 71% Verwacht u de komende jaren werkzaam te blijven als zzp er? Ja 90% Nee 1% Weet niet 9% Rapportage Vereniging Eigen Huis KIZO 9

Open vragen huur Hoe staan banken tegenover zzp ers (huurders)? Van de huurders heeft slechts 7% een positieve ervaring met de banken, dat is eigenlijk over de hele linie een reactie van gevoel. Onder de huurders zijn meer eenpersoonshuishoudens en er wordt minder verdiend, maar de reacties laten feitelijk zien dat er een duidelijke mismatch is. Gevraagd naar de mogelijkheden spreekt er een grote behoefte uit aan verandering in (persoonlijke) benadering en vormen van hypotheekverstrekking. Wat is uw motief? Scheiding 8% Geen onderhoud 3% Geen stabiel inkomen 5% Huur meer flexibel 15% Koop te duur 18% Krijg geen hypotheek 20% Lage huurprijs 3% Leeftijd speelt rol 3% Overige 25% Uw ervaringen (geef nadere toelichting) Banken doen moeilijk 19% Krijg geen hypotheek 28% Positieve ervaring 7% Slecht behandeld 3% Te weinig geld 5% Overige 38% Wat is uw ervaring omtrent de mogelijkheden als zzp er om een hypotheek te krijgen voor de aankoop van een huis? Bank erg kritisch 2% Geen ervaring 41% Lastig 21% Niet serieus genomen 1% Onmogelijk 10% Positief 2% Slecht 11% Zzp er te hoog risico 1% Overige 11% Zo ja, welke en wat vond u daarvan? 3 jaar is minimum 15% Bijna niks bleef prive 6% Iemand moet garant staan 4% Kopen kan niet 6% Moet garantie kunnen geven 4% Niet hele inkomen meerekenen 6% Veel eigen geld inbrengen 6% Niet van toepassing 32% Overige 21% 10 KIZO Rapportage Vereniging Eigen Huis

Maatschappelijk verantwoorde verhouding Banken willen zekerheid 5% Individueel beoordelen 6% Krijg geen hypotheek 6% Loondienst ook onzeker 17% Niet gericht op zzp 8% Scheve verhouding10% Strengere eisen zzp11% Variabel inkomen 6% Zzp meer risico? 4% Zzp wordt benadeeld 4% Zzp er verdiend meer 2% Overige 11% Geen idee 10% Ziet u mogelijkheden om het makkelijker te maken voor zzp ers om een woning te kunnen kopen? Veranderen regels 6% Crowdfunding 2% Garantie(fonds) 6% Gelijkheid 2% Individuele beoordeling 14% Ja 10% Nee 21% Kijk naar jaarcijfers 4% Anders 15% Geen idee 20% Wat is uw leeftijd? (voer een getal in) < 29 jaar 5% 30-34 jaar 10% 35-39 jaar 11% 40-44 jaar 17% 45-49 jaar 12% 50-54 jaar 18% 55-59 jaar 13% 60-64 jaar 11% > 65 jaar 3% In welke branche bent u actief? Zakelijke dienstverlening 17% Gezondheidszorg 15% Taal/Media/Communicatie 12% Grafisch/Vormgeving/Kunst 10% Techniek 10% Onderwijs/Cultuur/Wetenschap 9% Handel/Administratie 8% Bouw 7% Automatisering/ict 6% Uiterlijke verzorging 5% Overheid 4% Personeel/Organisatie 4% Logistiek/Transport 3% Landbouw/Natuur/Milieu 2% Hotel/Toerisme/facilitair 1% Recht 1% Rapportage Vereniging Eigen Huis KIZO 11

Dit onderzoek is gedaan in opdracht van Vereniging Eigen Huis Met medewerking van FNV Zelfstandigen, PZO-ZZP en Stichting ZZP-Nederland, de leden van Vereniging Eigen Huis, ONL en ABU Telefoon: 070-3206422 Website: www.kizo.nl