Vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam

Vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam Eindrapportage Projectnummer: 12105 In opdracht van: Dienst Economische Zaken Sanna de Ruiter, MSc drs. Carine van Oosteren Oudezijds Voorburgwal 300 Postbus 658 1012 GL Amsterdam 1000 AR Amsterdam Telefoon 020 251 0434 Fax 020 251 0444 s.ruiter@os.amsterdam.nl www.os.amsterdam.nl Amsterdam, oktober 2012

2

Inhoud Inleiding 5 Samenvatting en conclusies 9 Samenvatting 9 Conclusies 11 Gevolgen 13 Aanbevelingen 14 1 Behoefte aan kleinschalige werkruimte 15 1.1 Respondenten 15 1.2 Huidige werkruimte 15 1.3 Tevredenheid met huidige huisvesting 18 1.4 Gewenste bedrijfshuisvesting 20 1.5 Op zoek naar andere werkruimte 23 1.6 Rol gemeente 24 2 Aanbod kleinschalige werkruimte 25 2.1 Voorraad kleinschalige werkruimte 25 2.2 Bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen 26 2.3 Conclusie 27 3 Confrontatie vraag en aanbod 29 3.1 Vraag, aanbod en leegstand 29 3.2 Confrontatie vraag en aanbod met experts 30 Bijlage 1 Leegstand kantoorruimte en detailhandel 35 Bijlage 2 Gesprekspartners 37 3

4

Inleiding Economische Zaken heeft zich in het Amsterdamse Ondernemers Programma (AOP) voorgenomen om zowel in 2012 als in 2014 te laten onderzoeken in welke mate het aanbod aan kleinschalige werkruimte (huisvesting tot 250 m²) kwalitatief en kwantitatief gezien aansluit op de vraag van de ondernemers en heeft O+S gevraagd dit eerste onderzoek uit te voeren. De vragen die in dit onderzoek centraal staan zijn: 1. Hoe ziet de behoefte aan kleinschalige werkruimte er in 2012 uit? 2. Hoe verhoudt de vraag zich tot het aanbod? Aanleiding De afgelopen jaren is er het een en ander veranderd op het gebied van ondernemerschap. De Amsterdamse economie kenmerkt zich door een behoorlijke dynamiek, zowel wat betreft starters als opheffingen. Het aantal ondernemers in Amsterdam is de afgelopen tien jaar verdubbeld. Dit betekent echter niet dat de behoefte aan bedrijfshuisvesting ook verdubbeld is. De bedrijven die erbij kwamen zijn in enkele opzichten namelijk wel anders dan de bedrijven die er al waren. De verdubbeling van het aantal ondernemers de afgelopen tien jaar is vooral toe te schrijven aan hele kleine bedrijven, die voor een deel thuis werken. De gemiddelde omvang van een vestiging in Amsterdam is hierdoor afgenomen van zeven werkzame personen per vestiging in 2002 tot vijf in 2012. Ook de financiële crisis en de daaropvolgende recessie heeft invloed op de Amsterdamse economie en het ondernemerschap. De vastgoedmarkt was een van de eerste sectoren die hierdoor geraakt werd. De vraag naar (nieuwe) bedrijfshuisvesting nam af en de leegstand nam behoorlijk toe. Dit deed zich vooral voor op de kantorenmarkt, maar ook de vraag naar bedrijfshuisvesting nam af. In Amsterdam werd een aantal sectoren relatief hard geraakt. Vooral de bouw, de financiële sector en de overige zakelijke diensten hadden het moeilijk. In deze sectoren gingen de meeste arbeidsplaatsen (absoluut gezien) verloren. Uit een onderzoek naar de relatie tussen de recessie en de Amsterdamse zzp ers bleek dat vooral de kleine ondernemers in de bouw en in de creatieve industrie het zwaar hadden. Zij zagen hun opdrachten en daarmee hun inkomsten teruglopen. Het gevolg was dat zzp ers regelmatig moesten interen op financiële reserves, die toch al niet zo groot zijn bij deze groep. 1 In de loop van 2010 herstelde de economie zich maar sinds het einde van 2011 zitten we in een tweede recessieperiode. Het vermoedelijke gevolg is dat ondernemers opnieuw minder geld zullen hebben voor (nieuwe) huisvesting. Omdat de samenstelling van de bedrijven de afgelopen 10 jaar behoorlijk veranderd is, is te verwachten dat de behoefte ook veranderd is. Onderzoek van Risselada en Folmer 1 O+S, Zzp ers in Amsterdam, het effect van de economische recessie, 2010 5

geeft al een indruk van de behoefte van ondernemers in een vijftal steden, waaronder in Amsterdam. Een van de uitkomsten van dit onderzoek is dat de ondernemers die aan huis gevestigd zijn geen groeiambitie hebben. Ook dit heeft consequenties voor de vraag naar bedrijfshuisvesting. Een ander resultaat is dat de eigenschappen van een pand belangrijk zijn dan buurtfactoren, bij de keuze voor bepaalde bedrijfshuisvesting. Verder blijkt dat van flexibele werkruimte relatief weinig gebruik wordt gemaakt. 2 Het onderzoek van Risselada en Folmer levert interessante informatie op maar heeft in Amsterdam slechts betrekking op 80 ondernemers, verdeeld over 4 wijken, waardoor het onderzoek zich niet leent voor generieke uitspraken over de behoefte aan bedrijfshuisvesting van Amsterdamse ondernemers. Werkwijze Het onderzoek van O+S is opgesplitst in twee delen: een enquête onder Amsterdamse ondernemers waar hun behoefte aan kleinschalige werkruimte in kaart wordt gebracht en een onderzoek naar het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Amsterdam. Door deze resultaten met elkaar te vergelijken krijgen we een indruk van de verhouding van vraag en aanbod. De enquête bestaat uit een vragenlijst waarin de ondernemers gevraagd wordt naar hun huidige huisvesting en hun ideaalbeeld. De ondernemers die op zoek zijn naar andere bedrijfshuisvesting wordt gevraagd hoe en waarnaar zij zoeken. Op verzoek van de opdrachtgever beperken we ons tot de groep die maximaal 4 werkzame personen heeft, en sluiten de detailhandel en horeca uit. Om het aanbod in Amsterdam in beeld te brengen zijn enkele gesprekken gehouden met vastgoedpartijen (corporaties en ontwikkelaars die zich toeleggen op de markt voor kleinschalige werkruimte) en met deskundigen binnen de gemeente (de stadsloods, kantorenloods en bedrijvenloods). De uitkomsten van het panelonderzoek vormden de basis van deze gesprekken. Op deze plaats willen we iedereen die zijn input heeft gegeven tijdens deze gesprekken of via de e- mail heel hartelijk bedanken voor zijn of haar tijd. Respons Het responspercentage is 44% (720 van de 1662 aangeschreven ondernemers). Binnen de totale groep van 720 ondernemers zitten 435 zzp ers (60%). Alle stadsdelen zijn vertegenwoordigd, zij het soms door een klein aantal ondernemers, zie tabel 1. 2 Risselada, A.H. & E. Folmer (2012) Bedrijvige Wijken in Bedrijvige Steden:De wijkeconomie in vijf Nederlandse steden vergeleken. Den Haag: NICIS. Nog te verschijnen 6

Tabel 1 Respons naar stadsdelen aantal percentage Centrum 170 23,6 Zuid 158 21,9 Oost 137 19 West 127 17,6 Nieuw-West 52 7,2 Noord 38 5,3 Zuidoost 29 4 Westpoort 7 1 onbekend 2 0,3 totaal 720 100 Alle sectoren zijn vertegenwoordigd, waarvan Advisering, Onderzoek en Overige specialistische zakelijke dienstverlening, Informatie en communicatie en Overige dienstverlening de meest voorkomende sectoren zijn, zie tabel 2. Indien er in het rapport wordt gekeken naar verschillen tussen sectoren worden alleen sectoren die door minimaal 50 respondenten zijn vertegenwoordigd meegenomen in de analyse. Tabel 2 Respons naar sector aantal percentage Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening 221 30,7 Informatie en communicatie 146 20,3 Overige dienstverlening 129 17,9 Cultuur, sport en recreatie 116 16,1 Bouwnijverheid 32 4,4 Financiële instellingen 14 1,9 Industrie 13 1,8 Vervoer en opslag 10 1,4 Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening 10 1,4 Verhuur van en handel in onroerend goed 9 1,3 Landbouw, bosbouw en visserij 3,4 Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en 1,1 gekoelde lucht anders 11 1,5 geen antwoord 5,7 totaal 720 100 Het grootste deel van de ondernemers die aan het onderzoek meededen heeft één of twee werkzame personen in de onderneming (89%). Leeswijzer In het eerste hoofdstuk wordt de behoefte van Amsterdamse ondernemers aan kleinschalige werkruimte in beeld gebracht. Welke factoren maken een locatie of pand ideaal? Is het in Amsterdam makkelijk om nieuwe huisvesting te vinden? Waar relevant en mogelijk worden de resultaten uitgesplitst naar sectoren, bedrijfsomvang en stadsdelen. Het tweede hoofdstuk gaat vervolgens in op het aanbod van kleinschalige werkruimte. In 7

het derde hoofdstuk wordt de vraag met het aanbod vergeleken. Hier worden de hoofdvragen beantwoord: hoe ziet de behoefte aan kleinschalige werkruimte (tot 250 m²) er anno 2012 uit en hoe verhoudt de vraag zich tot het aanbod? 8

Samenvatting en conclusies Economische Zaken heeft zich in het Amsterdamse Ondernemers Programma (AOP) voorgenomen om zowel in 2012 als in 2014 te laten onderzoeken in welke mate het aanbod aan kleinschalige werkruimte (huisvesting tot 250 m²) kwalitatief en kwantitatief gezien aansluit op de vraag van de ondernemers en heeft O+S gevraagd dit eerste onderzoek uit te voeren. In dit onderzoek wordt de term werkruimte als overkoepelende term gebruikt voor zowel bedrijfsruimte als kantoorruimte. De vragen die in dit onderzoek centraal staan zijn: 1. Hoe ziet de behoefte aan kleinschalige werkruimte er in 2012 uit? 2. Hoe verhoudt de vraag zich tot het aanbod? De confrontatie van de vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte is om drie redenen een uitdaging: Er wordt tegenwoordig geen scherp onderscheid meer gemaakt tussen bedrijfsen kantoorruimte; Er is geen volledig en actueel overzicht van het aanbod van bedrijfs- en kantoorruimte in de stad; Er is geen volledig en actueel overzicht van leegstand van bedrijfs- en kantoorruimte. Er is wel een indicatie van de balans tussen vraag en aanbod te geven. Hiervoor is gebruik gemaakt van bestaande bronnen en de kennis van experts, te weten de Stadsloods, Kantorenloods en Bedrijvenloods en een aantal grote Amsterdamse ontwikkelaars en corporaties (bijlage 2 bevat een beschrijving van de gesprekspartners). Hieronder volgt eerst een korte samenvatting van de vraag en het aanbod van kleinschalige werkruimte, gevolgd door de conclusies. Vervolgens gaan we in op de gevolgen van de veranderende markt en het hoofdstuk eindigt met een aantal aanbevelingen aan EZ. Samenvatting Er bestaat geen gebundeld overzicht van het complete en actuele aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam. Wel is er op basis van gegevens van de Dienst Belastingen een inschatting te maken. In 2012 bedroeg de voorraad volgens hun gegevens 1.196.720 m². Vermoedelijk is dit een onderschatting is van het werkelijke aanbod. Zo mist er een deel van de bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen. Ook mist het aanbod aan kleinschalige werkruimte dat ontstaat door het omvormen van leegstaande grootschalige kantoren tot kleinschalige ruimtes. Op basis van gegevens van de DBGA blijkt dat de meeste kleinschalige werkruimte te vinden is in Centrum, Zuid en 9

West. 3 Het gemiddelde oppervlak is 98 m², variërend van 133 m² in Westpoort tot 90 m² in West. Bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen zijn verspreid over de hele stad aanwezig, maar vooral gecentreerd in de stadsdelen binnen de ring A10. De behoefte aan kleinschalige werkruimte is in kaart gebracht door middel van een enquête onder 720 Amsterdamse ondernemers, waarvan 60% zzp ers. De gemiddelde afmeting van de werkruimtes van de ondernemers in dit onderzoek is 64 m² en daar wordt gemiddeld 116 euro per m² per jaar voor betaald. Indien we kijken naar zzp ers blijkt dat hun ideale werkruimte 49 m² is en ze zijn bereid hier gemiddeld 99 euro per m² per jaar voor te betalen. De ideale werkruimte voor niet-zzp ers is 114 m², dus een stuk groter dan voor zzp ers. Zij willen hier maximaal 96 euro per m² per jaar voor betalen. Uit de enquête blijkt dat ruim driekwart ondernemers tevreden is met hun huidige werkruimte, een vijfde is ontevreden. Zzp ers verschillen hier niet van andere ondernemers. De ondernemers die ontevreden zijn met hun werkruimte blijken veelal thuis te werken. Zzp ers zien scheiding van wonen en werken en de omvang van de ruimte als belangrijkste verbeterpunten van hun huidige werkplek. Voor niet-zzp ers is dit vooral de omvang en betaalbaarheid van de ruimte. Naar wat voor soort bedrijfshuisvesting zoeken de ondernemers? De niet-zzp ers die andere huisvesting zouden willen, zoeken vooral naar zelfstandige werkruimte en ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. Een kleinere groep zoekt naar een woon-werk combinatie. Zzp ers zoeken vooral naar een broedplaats, atelier of bedrijfsverzamelgebouw. Een kleiner deel van hen zoekt naar een woon-werk combinatie of flexibelere huisvesting. De drie belangrijkste aspecten voor de ondernemers om een ideale situatie te benaderen zijn betaalbaarheid, passende omvang van werkruimte en voldoende parkeergelegenheid in de buurt. Ondernemers die thuis gevestigd zijn en/of thuis werken noemen (veel) vaker de scheiding wonen en werken als belangrijk aspect om een ideale situatie te benaderen dan de andere ondernemers. Hetzelfde geldt voor de aanwezigheid van andere ondernemers, een ontvangst- en vergaderruimte en andere collectieve voorzieningen. Ondernemers die buitenshuis werken en gevestigd zijn vinden bereikbaarheid, een levendige omgeving en de uitstraling van het pand vaker belangrijk. Voor 71% van de zzp ers heeft de recessie (nog) geen invloed op de behoefte aan huisvesting, 9% geeft aan onder invloed van de crisis op zoek te zijn naar goedkopere huisvesting. Voor 64% van de andere ondernemers heeft de recessie (nog) geen invloed op de behoefte aan huisvesting maar 15% geeft aan door de recessie op zoek te zijn naar goedkopere huisvesting. Twaalf procent van de zzp ers en 18% van de anderen is momenteel actief op zoek naar (andere) werkruimte. Het zoeken doen zij meestal via bekenden of andere ondernemers en op internet. Op internet zijn Google, Marktplaats, sociale media zoals LinkedIn, Amsterdam.nl/ondernemen en Funda de sites waarop men zoekt. Zzp ers zoeken meestal via bekenden en kennissen en niet-zzp ers meestal via internet. Het blijkt niet makkelijk om te vinden wat men zoekt. Voor vrijwel iedereen zijn de hoge kosten een probleem, veelal in combinatie met de gewenste locatie, de gewenste 3 Basismeetset 2012, O+S/DBGA 10

afmeting en contractvoorwaarden. Hetzelfde probleem bestaat voor een deel van de ondernemers die momenteel niet op zoek is naar andere huisvesting. Velen zoeken niet omdat zij tevreden zijn met de ruimte die ze momenteel hebben, maar een kwart heeft hiervoor andere redenen, waarvan te hoge huur- en koopprijzen (soms in combinatie met een te lage omzet) een belangrijke is. Zzp ers verschillen hierin niet van andere ondernemers. Tot slot is gevraagd of de ondernemers vinden dat de gemeente een rol moet spelen bij het vinden van werkruimte. Veertig procent van de niet-zzp ers vindt dat de gemeente hierin geen rol hoeft te spelen, van de zzp ers is 33% het hier mee eens. Ruim de helft vindt dat de gemeente wel een (actieve) rol mag of moet spelen en dan vooral in het bieden van een overzicht met beschikbare ruimtes of met aanbiedende partijen Ondernemers uit de sector Advisering, onderzoek en overige zakelijke dienstverlening vinden vaker dan gemiddeld dat de gemeente geen rol hoeft te spelen dan andere sectoren. Ondernemers die in een broedplaats of atelier gevestigd zijn vinden vaker dan anderen dat de gemeente wel een rol zou moeten spelen bij het vinden van bedrijfshuisvesting, vooral in het bieden van een overzicht van beschikbare ruimtes. Conclusies Uit de confrontatie van de vraag met het aanbod van kleinschalige werkruimte is een aantal conclusies te trekken, welke hieronder besproken zullen worden. Beginnende leegstand van kleinschalige werkruimte Tien jaar geleden was er een groot tekort aan kleinschalige en betaalbare werkruimte in Amsterdam. 4 In de afgelopen jaren zijn er ruimtes bijgekomen, in broedplaatsen en bedrijfsverzamelgebouwen bijvoorbeeld. Het tekort aan kleinschalige werkruimte lijkt zich nu te hebben opgelost, de verhouding tussen vraag en aanbod is volgens experts veranderd. De enquête onder ondernemers bevestigd dit beeld: de resultaten duiden niet op een tekort. Voor een deel van de ondernemers is er wel sprake van een kwalitatieve mismatch (zij vinden niet wat zij zoeken), maar de meeste zijn tevreden met hun huidige werkruimte. Het aanbod begint de vraag te overstijgen waardoor momenteel sprake is van (frictie)leegstand van kleinschalige werkruimte. Deze leegstand is geringer is dan op de kantorenmarkt en verschilt van aanbieder tot aanbieder, maar neemt wel toe. Er spelen meerdere factoren mee bij deze ontwikkeling, zie figuur 1. 4 Kleinschalige bedrijfsruimte in Amsterdam, onderzoek naar voorraad en behoefte, O+S, 2004 11

Zowel het aanbod als de vraag worden door verschillende factoren beïnvloed. Deze factoren zijn in de gesprekken met experts naar voren gekomen en zijn in de pijlen in figuur 1 opgenomen. Factoren die het aanbod beïnvloeden Factoren die het aanbod beïnvloeden staan in de linker pijl. Ten eerste is er de invloed van de recessie. In de huidige economische situatie wordt er niet veel nieuwe ruimte toegevoegd aan het bestaande aanbod. In het verleden is er te veel gebouwd, dit heeft geleid tot afspraken in Plabeka-verband, om het aanbod niet nog groter te maken. De al bestaande leegstand van (grote) kantoorpanden zorgt voor toename van het aanbod van kleinschalige werkruimtes. Herbestemming van deze leegstaande panden tot kleinschalige werkruimte zorgt voor concurrentie met de bestaande voorraad kleinschalige werkruimte. Beleid van gemeente, ontwikkelaars en corporaties is de derde factor die van invloed is op het aanbod. Voorbeelden hiervan zijn het broedplaatsenbeleid van de gemeente dat onder andere behelst dat er jaarlijks 10.000 m² bijkomt en het aanbieden van leegstaande ruimte als anti-kraak voor (startende) ondernemers. Beleid kan zowel zorgen voor een toe- als een afname van het aanbod. Factoren die de vraag beïnvloeden In de rechter pijl zijn factoren weergegeven die van invloed zijn op de vraag naar kleinschalige werkruimte. De experts zijn het er over eens dat de ontwikkelingen niet buiten het licht van de huidige economische situatie gezien kunnen worden. Ondernemers hebben het zwaarder, verdienen vaak minder en hebben hierdoor meer moeite met het opbrengen van huur voor een externe werkruimte. Toename van het aantal kleine ondernemers zorgt juist voor een toename in de vraag naar kleinschalige werkruimte, maar het aandeel zzp ers doet die vraag dalen. Met de opkomst van zzp ers wordt er meer thuis gewerkt (al dan niet in combinatie van buitenshuis werken bij klanten en 12

opdrachtgevers of op openbare locaties) waardoor er minder behoefte is aan externe bedrijfshuisvesting. Ook het nieuwe werken is van (grote) invloed op de veranderende markt. Bij het nieuwe werken, wat vooral efficiënter werken betekent, worden er ruimtes gedeeld. Mensen hoeven niet een volledige werkweek beschikking te hebben over een eigen kantoor. Er wordt meer gebruik gemaakt van open spaces. De norm van het aantal benodigde vierkante meters per werkplek is hierdoor gedaald van 26 m² naar 16 m². Vooral ontwikkelaars of corporaties met veel kantoorruimte hebben last van deze ontwikkeling. De scheiding tussen (kleinschalige) bedrijfs- en kantoorruimte vervaagt Bij het bepalen van erfpacht is het onderscheid tussen bedrijfs- en kantoorruimte functioneel, maar daarbuiten worden beide vormen van werkruimte steeds vaker bij elkaar gevoegd tot kleinschalige werkruimte. In dit rapport is dit ook gedaan. Er bestaat geen compleet en actueel overzicht van leegstand in Amsterdam Er is geen stadsbreed, compleet en actueel overzicht van leegstand van bedrijfsruimtes. Dat overzicht is er wel van kantoorruimte, maar hierin wordt geen onderscheid gemaakt naar grootte van de ruimtes. In 2011 stond 16,6% van de totale voorraad kantoorruimte in Amsterdam (meestal onverhuurd) leeg. 5 In Zuidoost, Nieuw-West en Westpoort is deze leegstand het grootst. Dit past bij het beeld dat de experts hebben: vooral de kantoorpanden in Westpoort en Zuidoost kampen volgens hen met problemen, met name omdat hier de switch naar andere functies minder voor de hand ligt dan in andere delen van de stad. Gevolgen Beginnende leegstand heeft gevolgen voor zowel huurders, gemeente, ontwikkelaars als corporaties. Hieronder wordt een aantal van die gevolgen toegelicht. Er is een huurdersmarkt ontstaan. Dat betekent dat huurders eisen kunnen stellen. Er wordt hierin meer flexibiliteit gevraagd van verhuurders en/of aanbieders en huurders kunnen meer oog hebben voor prijs, kwaliteit en locatie. Aanbieders reageren op de veranderde markt. Voorbeelden hiervan zijn het aanbieden van flexibele contracten met kortere loopperiodes en opzegtermijnen, het op maat aanbieden van werkruimtes: toekomstige huurders krijgen de mogelijkheid aan te geven hoe zij de ruimte ingedeeld zouden willen zien en het aanbieden van hoogwaardige nieuwe luxe ruimtes ( office suites ). Schaalaanpassing en verandering van functie. Leegstaande kantoorpanden krijgen een verandering van schaalgrootte (van grote werkruimtes naar kleine werkruimtes) en van functie. Er loopt momenteel ook een gemeentecampagne die gericht is op deze herbestemming van functies van leegstaande kantoorpanden. 5 Bron: Kantorenmonitor BV 13

Leegstaande grootschalige kantoorpanden zijn zowel een zegen als een last. Want zij brengen nieuwe kansen maar zorgen ook voor een toename van het overschot van kleinschalige werkruimte. Leegstand in grootschalige kantoren zou tenslotte ook kunnen gaan leiden tot afstoten of slopen van panden. Aanbevelingen Op basis van dit onderzoek kan er een aantal aanbevelingen aan EZ worden gedaan: Richt het vervolgonderzoek van 2014 ook op kleinschalige werkruimte. Dus op zowel kantoor- als bedrijfspanden; Stimuleer de marktpartijen om aanbod van werkruimte in de stad te monitoren; Onderzoek wat de gevolgen zijn van het broedplaatsen- en anti-kraakbeleid zijn voor de totale markt voor kleinschalige werkruimte. Zorgt dit voor oneerlijke concurrentie? 14

1 Behoefte aan kleinschalige werkruimte In dit hoofdstuk wordt de behoefte aan kleinschalige werkruimte besproken aan de hand van de enquête die de 720 ondernemers hebben ingevuld. In de eerste paragraaf gaat het over de huidige situatie: waar en hoe is men gehuisvest? De volgende paragraaf gaat in op gewenste huisvesting en het laatste deel richt zich op situationele aspecten en het zoekproces: hoe zoekt men naar andere huisvesting? Is er invloed van de recessie? Hoe ziet men de rol van de gemeente in het zoeken naar werkruimte? De resultaten zijn waar mogelijk en relevant apart weergegeven voor zzp ers en niet-zzp ers. Ook zal in sommige gevallen gekeken worden naar het verschil tussen de grootste sectoren. 1.1 Respondenten Van de 1662 aangeschreven ondernemers deden er 720 mee aan het onderzoek (44%). Binnen de totale respons groep zitten 435 zzp ers (60%). Alle sectoren zijn vertegenwoordigd. Er zijn vier sectoren groot genoeg om aparte uitspraken over te doen, namelijk Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening (221 personen), Informatie en communicatie (146 personen), Overige dienstverlening (129 personen) en Cultuur, sport en recreatie (116 personen). De andere sectoren zijn te klein om apart uitspraken over te doen. Centrum, Zuid, Oost en West zijn de stadsdelen waar de meeste respondenten werkzaam zijn, de kleinste groep werkt in Westpoort (zeven ondernemers). Het grootste deel heeft één of twee werkzame personen in de onderneming (89%). 1.2 Huidige werkruimte Van de zzp ers die de vragenlijst invulden is 65% met hun bedrijf aan huis gevestigd. Een deel van deze groep combineert het thuiswerken met werken op andere locaties. Ook heeft een klein aantal van deze ondernemers thuis een aparte ruimte, zoals een praktijkwoning of een atelier met een eigen entree. Bij de niet- zpp ers zijn de locaties waar zij gevestigd zijn veel diverser. Een derde van hen is gevestigd in een werkruimte die zij huren, een iets kleiner deel is thuis gevestigd en een vijfde zit in een bedrijfsverzamelgebouw, zie figuur 1.1. 15

Figuur 1.1 Huidige bedrijfshuisvesting (procenten) niet-zzp ers (n=285) zzp ers (n=435) thuis thuis zelfstandige bedrijfsruimte huur zelfstandige bedrijfsruimte huur bedrijfsverzamelgebouw bedrijfsverzamelgebouw zelfstandige bedrijfsruimte eigendom zelfstandige bedrijfsruimte eigendom broedplaats/ atelier broedplaats/ atelier bij opdrachtgever/ klant bij opdrachtgever/ klant flexibele bedrijfsruimte flexibele bedrijfsruimte anti-kraak anti-kraak anders anders weet ik niet/ geen antwoord % weet ik niet/ geen antwoord % 0 10 20 30 40 50 60 70 0 10 20 30 40 50 60 70 Op de vraag waar men het vaakst werkt wordt door 44% zzp ers thuis geantwoord. Dat betekent dat niet iedereen die aangeeft thuis gevestigd te zijn ook voornamelijk thuis werkt. Een deel werkt bijvoorbeeld op locatie, bij de klant of opdrachtgever. Ook worden de combinaties thuis- en op locatie of thuis- en bij de opdrachtgever genoemd. Zesentwintig procent werkt op verschillende werkplekken buitenshuis en 19% op een vaste werkplek buitenshuis. De niet-zzp ers werken voornamelijk op een vaste werkplek buitenshuis (51%). Een vijfde (21%) werkt thuis en een iets kleiner deel werkt op verschillende werkplekken buitenshuis (17%). Er is slechts een klein aantal ondernemers dat aangeeft meestal in een horecagelegenheid of andere openbare plek te werken: 1%. Dit komt overeen met resultaten uit eerder onderzoek. 6 Aan de ondernemers die niet alleen maar thuis werken is gevraagd naar de afstand van de woning tot de werkplek. De meesten wonen vrij dicht bij hun werkplek. Zzp ers wonen wat vaker dicht bij hun werk dan niet-zzp ers, zie figuur 1.2. 6 De Stad als Werkplek, Fruianu, M, M. de Leeuw en F. Nilsen, 2011 16

Figuur 1.2 Afstand tussen woning en werkplek (procenten) niet-zzp ers (n=208) zzp ers (n=164) < 1 km < 1 km 2-5 km 2-5 km 6-10 km 6-10 km 11-15 km 11-15 km >15 km >15 km weet ik niet/geen antwoord 0 10 20 30 40 50 % weet ik niet/geen antwoord 0 10 20 30 40 50 % De gemiddeld afmeting van de werkruimtes van de ondernemers in dit onderzoek is 64 m² (2-3.750 m²) en daar wordt gemiddeld 116 euro per m² per jaar voor betaald (0 7.500 euro per maand 7 ; exclusief BTW en servicekosten). Dit is kleiner dan de gemiddelde kleinschalige bedrjijfsruimte in Amsterdam, wat op 1 januari 2011 92 m² bedroeg. Een mogelijke reden hiervoor is het hoge aandeel zzp ers in de respondentengroep. Het is niet mogelijk de cijfers gesplitst voor zzp ers en niet-zzp ers weer te geven omdat de groepen dan te klein worden om betrouwbare uitspraken over te doen. In onderstaande figuren is zichtbaar dat er behoorlijke verschillen tussen de stadsdelen zijn wat betreft het gemiddeld aantal vierkante meters en de gemiddelde lasten daarvoor. In Noord hebben de ondernemers gemiddeld de meeste ruimte (246 m²) en in Centrum liggen de gemiddelde kosten het hoogst (177 euro per m² per jaar). Ook in Zuid liggen met 147 euro de kosten relatief hoog, zie figuur 1.3. De rode lijn in de grafieken geeft het gemiddelde weer. Figuur 1.3 Omvang en kosten werkruimte naar stadsdelen 8 Gemiddeld aantal vierkante meters Gemiddelde kosten per m² per jaar 300 200 180 250 160 200 140 120 150 100 80 100 60 50 40 20 0 Noord Westpoort Zuidoost Zuid Nieuw- West Centrum West Oost 0 Centrum Zuid Nieuw- West West Oost Zuidoost Westpoort Noord 7 Exclusief een uitschieter van 20.000 euro in stadsdeel Zuid 8 De gemiddelden van Westpoort zijn berekend op basis van slechts 7 respondenten 17

1.3 Tevredenheid met huidige huisvesting Ruim driekwart van de ondervraagden is tevreden over de huidige bedrijfshuisvesting, ongeveer een vijfde is niet tevreden. Zzp ers verschillen hier niet van andere ondernemers. De ondernemers die ontevreden zijn met hun werkruimte blijken veelal thuis te werken (88 personen van de 128 die ontevreden zijn met hun huidige werkplek: 69%). De redenen voor onvrede variëren: het meest genoemd is dat de ruimte te klein is, gevolgd door het door elkaar lopen van werk en privé. Ook vindt men de eigen woning niet zo professioneel overkomen en zoekt men naar contact met andere ondernemers. Voor mensen die buitenshuis werken, meestal niet-zzp ers, zijn onder andere een onaantrekkelijke omgeving, mankementen aan het pand (lekkage, slechte temperatuurregulatie, achterstallig onderhoud) en te hoge kosten de problemen. Aan alle ondernemers is gevraagd op welke punten de huidige werkplek voor verbetering vatbaar is. In onderstaande tabel staan de meest genoemde punten weergegeven. De top drie bestaat uit de omvang van de ruimte, scheiding wonen en werken en betaalbaarheid. Er zijn 145 ondernemers die geen antwoord geven of die geen enkel punt voor verbetering vatbaar vinden (20%). In tabel 1.4 staan de punten waarvan zzp ers vinden dat hun huidige werkplek voor verbetering vatbaar is. De scheiding van wonen en werken en de omvang van de ruimte is voor een derde van hen niet ideaal. Verder mist een vijfde de aanwezigheid van een vergader- en ontvangstruimte en andere ondernemers. 18

Tabel 1.4 Op welke punten is uw huidige werkplek voor verbetering vatbaar? Zzp ers (n=435) procenten Scheiding wonen en werken 33 Passende omvang werkruimte 32 Aanwezigheid ontvangst- en vergaderruimte 20 Aanwezigheid andere ondernemers 17 Voldoende parkeergelegenheid in de buurt 16 Uitstraling pand 15 Indeling pand 14 Combinatie wonen en werken 13 Betaalbaarheid 12 Zichtbaarheid in het straatbeeld 12 Levendige omgeving 11 Goede bereikbaarheid met de auto 7 Korte afstand tot mijn woning 7 Aanwezigheid andere collectieve voorzieningen 7 Goede bereikbaarheid met OV 6 Korte afstand tot klanten 4 Korte afstand tot werknemers 0 Korte afstand tot leveranciers 0 anders 9 De lijst ziet er wat anders uit bij niet-zzp ers, zie tabel 1.5.Voor bijna een derde zijn omvang en betaalbaarheid niet helemaal naar wens. Andere veel genoemde punten zijn parkeergelegenheid in de buurt en de uitstraling en indeling van het pand. Tabel 1.5 Op welke punten is uw huidige werkplek voor verbetering vatbaar? Niet-zzp ers (n=285) procenten Passende omvang werkruimte 30 Betaalbaarheid 28 Voldoende parkeergelegenheid in de buurt 21 Uitstraling pand 16 Indeling pand 15 Aanwezigheid ontvangst- en vergaderruimte 13 Scheiding wonen en werken 12 Goede bereikbaarheid met de auto 12 Levendige omgeving 11 Zichtbaarheid in het straatbeeld 10 Aanwezigheid andere ondernemers 9 Combinatie wonen en werken 7 Korte afstand tot mijn woning 7 Goede bereikbaarheid met OV 6 Aanwezigheid andere collectieve voorzieningen 4 Korte afstand tot klanten 4 Korte afstand tot werknemers 1 Korte afstand tot leveranciers 0 anders 11 19

1.4 Gewenste bedrijfshuisvesting Naar wat voor soort bedrijfshuisvesting zoeken de ondernemers? De niet-zzp ers die andere huisvesting zouden willen, geven vooral aan te zoeken naar zelfstandige werkruimte en ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. Een kleinere groep zoekt naar een woon-werk combinatie. Zzp ers zoeken vooral naar een broedplaats, atelier of bedrijfsverzamelgebouw. Een kleiner deel van hen zoekt naar een woon-werk combinatie of flexibelere huisvesting, zoals anti-kraak of een ruimte in een flexibele werkruimte (bijvoorbeeld Regus). Figuur 1.6 Gewenste bedrijfshuisvesting, procenten niet-zzp ers (n=51) zzp ers (n=51) zelfstandige bedrijfsruimte zelfstandige bedrijfsruimte bedrijfsverzamelgebouw bedrijfsverzamelgebouw broedplaats/ atelier broedplaats/ atelier woonwerk combinatie woonwerk combinatie flexibele bedrijfsruimte flexibele bedrijfsruimte antikraak antikraak anders % anders % 0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 De ideale werkruimte die men zich kan permitteren ligt gemiddeld op 75 m², dus ruim 10 m² groter dan de gemiddelde huisvesting die de ondernemers nu hebben, maar nog steeds onder het gemiddelde van Amsterdam. Hiervoor is men bereid maximaal 98 euro per m² per jaar te betalen. Dat is iets minder dan wat nu gemiddeld betaald wordt. Indien we alleen kijken naar zzp ers zien we dat hun ideale werkruimte kleiner is, namelijk 49 m². Ze zijn bereid hier gemiddeld 99 euro per m² per jaar voor te betalen. De ideale werkruimte voor niet-zzp ers is 114 m², dus een stuk groter dan voor zzp ers. Zij willen hier echter maar maximaal 96 euro per m² per jaar voor betalen. De vijf aspecten die voor de ondernemers het belangrijkst zijn om een ideale situatie te benaderen zijn betaalbaarheid, passende omvang van werkruimte, voldoende parkeergelegenheid in de buurt, uitstraling van het pand en goede bereikbaarheid met het OV, zie tabel 1.7. Onder anders worden zaken als veiligheid, een prettige omgeving en rolstoeltoegankelijkheid genoemd. Een kleine 100 mensen gaven geen antwoord op deze vraag. 20