Collegevoorstel onderwerp: Wijziging pachtwetgeving in relatie tot de eenjarige verpachtingen 2008 en de vaste pachtovereenkomsten. samengevat voorstel: 1. Kennisnamen van de belangrijkste wijzingen van de pachtwet, zoals aangegeven in de bijlagen; 2. Voor het oogstjaar 2008 nieuwe eenjarige overeenkomsten aangaan met dezelfde pachters als afgelopen jaar als geliberaliseerde pacht voor één jaar tegen een nieuwe pachtprijs van 635 per ha. volgens bijgevoegde model overeenkomst en de budgetbeheerder mandaat verlenen om deze namens de gemeente te ondertekenen; 3. De pachtprijzen voor de vaste pachtcontracten verhogen met het maximale veranderingspercentage van 25% met dien verstande dat deze in ieder geval wordt gemaximaliseerd op 2% van de vrije verkeerswaarde. 4. Dit voorstel ter kennis brengen van de commissie economie en omgeving. van afdeling: opgesteld door: R.O.V.E. M.W.J. van Lier datum: 4 maart 2008 wijziging: 2-4-2008 16:17 print: 2-4-2008 4:17 paraaf afdelingshoofd: overleg gepleegd met: kopie aan: vertrouwelijke behandeling Ja Nee Advies Bedrijfsvoering ingewonnen: Ja, bijgevoegd Ja, verwerkt Nee datum B&W: akkoord bespreken B W1 W2 W3 S besluit: volgens voorstel aangehouden niet volgens voorstel Is de Wet kpb van toepassing (zie toelichting/formulier Wkpb via huisstijl): nee aantal bijlagen div. Kwaliteitstoets nee ter inzage leggen nee Raadsvoorstel nee naar: OR/GO advies: volgens voorstel d.d.: dorpsraad advies ter kennisname anders: paraaf secretaris: naar commissie: AV LZS advies: volgens voorstel d.d.: SBOJ EO naar college subregio: Kessel Maasbree d.d.: advies ter kennisname anders: paraaf griffier: datum raad: Agendapuntnummer: besluit: volgens voorstel collegevoorstel pachten nwe regels 2008.doc pagina 1 van 5
onderwerp: Herziening pachtwetgeving; verpachting gronden voor het pachtjaar 2008. Inleiding Ingaande 1 september 2007 is de pachtwetgeving gewijzigd. In dit voorstel wordt u in kennis gesteld van de belangrijkste wijzigingen. Tevens wordt in dit voorstel nader ingegaan op de gevolgen daarvan voor de eenjarige en vaste pachten van de gemeente op basis van de gewijzigde regelgeving. Doel Uw college te informeren over de belangrijkste wijzigingen en de gevolgen daarvan voor het gemeentelijk beleid inzake verpachtingen. Overwegingen De belangrijkste wijziging van de pachtregels gaat over de vervanging van de eenmalige pacht van maximaal 12 jaar voor los land door een nieuwe geliberaliseerde pachtvorm met een andere berekeningsmethode voor de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs. Deze methode sluit aan bij het opbrengend vermogen van grond. Een korte samenvatting van de belangrijkste wijzigingen treft u bijgevoegd aan. Naar de inhoud daarvan wordt kortheidshalve verwezen. Een uitgebreidere samenvatting treft u eveneens ter kennisname aan. Voor de gemeente zijn de gevolgen vooral beperkt tot de eenjarige en de vaste langjarige pacht. Losse (eenjarige) pacht. Voor de losse pachten betekent dit dat de gemeente een overeenkomst kan aangaan voor zes jaar of korter. In de aanhef van de pachtovereenkomst moet dan wel worden vermeld dat het om een geliberaliseerde pachtovereenkomst gaat voor zes jaar of korter. De overeenkomst moet goedgekeurd worden door de grondkamer. De pachter en de verpachter bepalen de pachtprijs. Geen prijstoetsing door de grondkamer; geen prijsaanpassing op grond van het pachtprijzen besluit 2007. Er is geen continuatierecht, voorkeursrecht of in de plaats stelling. De pachter kan aan een dergelijke overeenkomst dus geen enkel recht ontlenen. Verpachter en pachter kunnen na afloop van het contract een nieuwe overeenkomst afsluiten met deze pachtvorm. Vaste (langjarige) pacht. Voor wat betreft de bestaande vaste pachtovereenkomsten is er per pachtprijs gebied een veranderpercentage vastgesteld. Dit is afgeleid van de hoogst toelaatbare pachtprijs die per regio is berekend voor nieuwe overeenkomsten en de gemiddelde pachtprijs in die regio. Het veranderpercentage werkt automatisch door. De verpachter en pachter kunnen dit direct doorberekenen in de pachtprijs. Daarbij mag de pachtprijs niet meer bedragen dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het betreffende land. Willen pachter en verpachter een lagere prijs afspreken, dan is daar wel een wijzigingsovereenkomst voor nodig, die de grondkamer moet toetsen. Maximaal 50% van de waterschapslasten mogen bovenop de maximale collegevoorstel pachten nwe regels 2008.doc pagina 2 van 5
pachtprijs worden doorberekend mits het waterschap een pachteromslag heeft. Het veranderpercentage voor de periode 1 september 2007 tot 1 september 2009 is begrensd tot 25%. Dat wil dus zeggen dat de pachtprijzen mogen worden verhoogd met 25% met dien verstande dat de nieuw berekende pachtprijs niet hoger mag zijn dan het gestelde maximum voor deze regio en 2% van de vrije verkeerswaarde. Nieuw is ook dat bij verkoop van de pachtgrond het voorkeursrecht niet geldt, als de verpachter het pachtobject verkoopt aan een veilige verpachter. Daarvan is sprake als de nieuwe eigenaar verklaart de bestaande pachtovereenkomst onder dezelfde voorwaarden te blijven voortzetten. In alle andere gevallen geldt het voorkeursrecht van de pachter. Deze betaalt dan niet de vrije verkeerswaarde maar de waarde van het object in verpachte staat. Verkoopt de voormalige pachter de nieuwe eigenaar dus- het object binnen tien jaar na aankoop geheel of gedeeltelijk zelf, dan heeft de voormalige verpachter recht op een deel van het voordeel dat de voormalige pachter had, doordat hij de waarde in verpachte staat betaalde en niet de vrije verkeerswaarde. Verder is van groot belang dat opzegging van de pachtovereenkomst bij het bereiken van de 65 jarige leeftijd van de pachter is komen te vervallen. De gemeente Helden valt onder het Zuidelijk weidegebied. De maximale pachtprijs per ha. is bepaald op 635 per ha. Het regionale veranderpercentage is vastgesteld op 25% en is dus gelijk aan het tot 1 september 2009 geldende maximale veranderingspercentage. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor tuinland is 1.622 per ha. Dit houdt in, dat de bestaande pachtprijzen voor geldende overeenkomsten mogen worden verhoogd met 25% met dien verstande dat de pachtprijs niet boven de 2% vrije verkeerswaarde mag uitkomen en niet boven de pachtprijs voor de regio. Voor de geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor zes jaar of korter gelden in feite geen regels. Toch is het wenselijk om ook voor deze overeenkomsten een redelijke pacht te vragen, gerelateerd aan het opbrengend vermogen van de grond. Daarom is het m.i. reëel voor deze overeenkomsten ingaande het pachtjaar 2008 de maximale pachtnorm voor deze regio te hanteren, te weten 635 per ha. Ter verduidelijking afgelopen jaar bedroeg de gemiddelde pachtprijs per ha. 348. Dit betekent dus gemiddeld in één keer een verhoging van 83 %. Navraag heeft echter uitgewezen dat ook omliggende gemeenten deze verhoging toepassen. Dit houdt tevens in dat de opbrengsten voor de éénjarige pacht met een gelijk percentage zullen stijgen. Alternatieven nvt collegevoorstel pachten nwe regels 2008.doc pagina 3 van 5
Procedure inclusief communicatietraject Voor het oogstjaar 2008 is het zaak om zo spoedig mogelijk nieuwe contracten aan te gaan. Dit worden dus contracten van geliberaliseerde pacht voor één jaar. Gezien deze nieuwe vorm van verpachting is het feitelijk niet meer nodig om van pachter te wisselen. Immers er kan geen beroep meer worden gedaan op het continuatierecht. Toch wordt het reëel geacht om regelmatig, bijvoorbeeld elke drie jaar de gronden te wisselen om ook anderen in de gelegenheid te stellen om grond te pachten van de gemeente. Voor het oogstjaar 2008 wordt gezien het huidige tijdstip voorgesteld om nieuwe eenjarige overeenkomsten aan te gaan met dezelfde pachters als afgelopen jaar. Voor het oogstjaar 2009 kan dan worden gewisseld van pacht, zodat ook anderen de gelegenheid krijgen om grond van de gemeente te pachten. Hierover zal te zijner tijd een apart voorstel worden gedaan aan uw college. Financiële consequenties en afweging Voorgesteld wordt om de pachtprijs voor de geliberaliseerde éénjarige contracten vast te stellen op het voor deze regio geldende maximum, te weten 635 per ha. Daar bovenop zullen ook de waterschapslasten in rekening worden gebracht alsmede de kosten van goedkeuring van het contract door de Grondkamer. Voor de bestaande vaste pachtovereenkomsten wordt voorgesteld deze te verhogen met maximale veranderingspercentage van 25% mits de nieuw berekende pachtprijs daarmee niet boven 2% van de vrije verkeerswaarde komt. Aan de hand van het pachtkohier van 2007 zal worden bekeken wat dit voor gevolgen heeft voor de pachtprijzen en of er pachtprijzen boven 2% van de vrije verkeerswaarde uitkomen. Vervolgens zullen de pachtkohieren 2008 met de nieuw berekende pachtprijzen aan uw college ter vaststelling worden aangeboden. Tevens zullen de geraamde meeropbrengsten dan in de Marap worden opgenomen. Juridische consequenties en afweging Zie hiervoor Overige consequenties en afweging Nvt. Voorstel: 1. Kennisnamen van de belangrijkste wijzingen van de pachtwet, zoals aangegeven in de bijlage(n); 2. Voor het oogstjaar 2008 nieuwe eenjarige overeenkomsten aangaan met dezelfde pachters als afgelopen jaar als geliberaliseerde pacht voor één jaar tegen een nieuwe pachtprijs van 635 per ha. volgens bijgevoegd model overeenkomst en de budgetbeheerder mandaat verlenen om deze namens de gemeente te ondertekenen; 3. De pachtprijzen voor de vaste pachtcontracten verhogen met het maximale veranderingspercentage van 25% met dien verstande dat deze in ieder geval wordt gemaximaliseerd op 2% van de vrije verkeerswaarde. 4. Dit voorstel ter kennis brengen van de commissie economie en omgeving. collegevoorstel pachten nwe regels 2008.doc pagina 4 van 5
collegevoorstel pachten nwe regels 2008.doc pagina 5 van 5