Ruimtelijk kader t Stet 17 Stedenbouwkundig advies Aanleiding BN Vastgoed B.V. heeft in samenspraak met de gebroeders Ruigewaard, eigenaren van het bedrijfsterrein gelegen aan t Stet 17 in Akersloot, onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van herontwikkeling van het bedrijfsterrein. Het onderzoek heeft geresulteerd in een stedenbouwkundige verkenning waarbinnen wonen, verblijven, levendigheid, cultuur- en historische waarde een plek hebben gekregen. De stedenbouwkundige verkenning vormde de basis voor eerste besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders op 19 mei 2015. Het college heeft hierbij een positieve grondhouding ingenomen en besloten het plan verder uit te (laten) werken zodat de raad een kaderstellend besluit kan nemen. Thans ligt de uitwerking voor in de vorm van een ruimtelijk kader. Voorliggend stedenbouwkundig advies behandelt de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid van het ruimtelijk kader, mede in relatie tot het de oorspronkelijke stedenbouwkundige verkenning en het relevante vigerende gemeentelijke beleid. Analyse De oorspronkelijke stedenbouwkundige verkenning is gestart vanuit een grondige analyse van het terrein. Met die analyse is komen vast te staan dat het terrein een bijzondere positie inneemt ten opzichte van haar omgeving. Belangrijk daarbij is de positie aan het water en de cultuurhistorische relatie met de oorspronkelijke functie van het terrein. In dit verband is als leidraad voor de herontwikkeling het devies Zout-ontmoet-zoet geïntroduceerd. Het terrein bood van oorsprong namelijk plaats aan een aantal kalkovens. In deze kalkovens werd van schelpen poederkalk gemaakt o.a. voor toepassing in metselspecie. De op het strand opgeviste schelpen werden bij t Stet in Bakkum in een schip geladen en via de Schulpvaart naar Akersloot gevaren. Vanuit de analyse is eveneens komen vast te staan dat in het gebied een drietal invloedssferen kunnen worden benoemd: De Noord (rand van het dorp, open, overgang naar grootschalig), de Molenbuurt (introvert, kleinschalig en laaggelegen) en t Stet (kleinschalig en dorps, historisch). De stedenbouwkundige uitwerking sluit hierop aan door binnen het te herontwikkelen gebied een drietal gebieden te onderscheiden met een eigen karakteristiek; t Stet wordt afgesloten met kleinschalig wonen i.c.m. kleinschalige bedrijvigheid, aansluitend op de dorpse schaal en sfeer, De Noord wordt conform t Stet een plek aan het water met een groot openbaar en publiek karakter en tussen t Stet en De Noord liggen woonkavels aan het water die aansluiten op de beslotenheid van de Molenbuurt. Belangrijk vertrekpunt is verder dat een doorlopende verbinding aan de oever van het meer vanuit historisch perspectief en stedenbouwkundige typologie niet logisch is. Alle oorspronkelijke verbindingen tussen dorp en meer zijn van oudsher prikkers vanaf het historische lint. De koppeling van gebieden (binnen het plangebied en tussen plangebied en omgeving) vindt hiermee, conform de karakteristiek van Akersloot, plaats door de introductie van informele wandelroutes binnendoor c.q. achterlangs bebouwing die aan het water staat. Het voorliggende ruimtelijk kader neemt de analyse uit de stedenbouwkundige verkenning als vertrekpunt. In die zin is de visie op het gebied niet gewijzigd en betreft het een nadere uitwerking van de eerdere verkenning. Afbeelding 1: Analyse
2 Stedenbouwkundig programma De stedenbouwkundige verkenning gaf een (beperkt) stedenbouwkundig programma. In totaal werd ruimte gezien voor ongeveer 15 woningen (2 aan t Stet ( twee onder één kap woning), 4 tussen t Stet en De Noord (vrijstaand) en 9 aan De Noord zelf (appartementen)). Met het ruimtelijk kader worden ongeveer 12 woningen gerealiseerd. Hiervan liggen bij benadering 2 aan t Stet ( twee onder één kap woning), 4 (plus of minus 1) tussen t Stet en De Noord (vrijstaand) en 6 (of 7) aan De Noord zelf (appartementen). Het totaal aantal woningen is hiermee, ten opzichte van de oorspronkelijke stedenbouwkundige verkenning, afgenomen. Gelijk met de oorspronkelijke stedenbouwkundige verkenning vormt het appartementencomplex op De Noord het gewenste bebouwingsaccent uit het Masterplan Inbreidingen. In aansluiting op de recreatieve functie van De Noord worden op de begane grond van het appartementencomplex een commerciële ruimte gerealiseerd. In tegenstelling tot de stedenbouwkundige verkenning biedt het ruimtelijk kader geen ruimte meer voor drijvende recreatiewoningen aan een steiger nabij de watersportvereniging WSVA. De behoefte hieraan is lopende het traject komen te vervallen. Nieuw ten opzicht van de stedenbouwkundige verkenning is de realisatie van een recreatiewoning op de vaste wal ter compensatie van het verlies van die functie op de plek van de huidige starttoren. Het appartementencomplex staat op de plek van de starttoren en die dient om die reden te worden gesloopt. De recreatiewoning is bedoeld op de grens van de vrijstaande woningen en de openbare ruimte aan De Noord (rode pijl). Afbeelding 2: Basis ruimtelijk kader (in blauw de verschillende deelgebieden en in rood de plek van de recreatie woning) Stedenbouwkundig advies: Het plangebied ligt op de overgang van strandwal naar veenweidegebied, aan de rand van het Alkmaardermeer. Het gebied biedt daarmee uitgelezen mogelijkheden om een deel van de landschappelijke gradiënt binnen Castricum zichtbaar te maken. Ondanks de relatief kleine omvang van het plangebied is de initiatiefnemer daarin geslaagd. Uitwerking wordt gegeven aan een geleidelijke overgang van dicht naar open. Het dorp glijdt hiermee als het ware van de strandwal af richting het veenweidegebied en het Alkmaardermeer. Met de opzet wordt dan ook aansluiting gevonden bij het beeldkwaliteitsplan buitengebied 2010 waarin een geleidelijke overgang van bebouwd naar open buitengebied wordt gewenst. Meer dan in de eerdere visie uit 2001 wordt met het ruimtelijk kader aangesloten bij de karakteristiek van het gebied. Zo ook, als het gaat om de beëindiging van t Stet en de Noord en die te beschouwen als prikkers vanuit het bestaande lint op de strandwal. Hiermee worden plekken aan het water gerealiseerd op een dorpse en voor Akersloot karakteristieke manier. Voorkomen wordt dat een bebouwingsfront met doorgaande kade wordt gerealiseerd. Hoewel dit in de eerdere visie ook niet aan de orde was (ook hier waren vrijstaande woningen aan het water gepositioneerd met voorlangs gedeeltelijk een kade en op het overgrote deel een steiger), sluit de huidige visie beter aan bij de karakteristiek van het dorp door het contact tussen de plekken aan het water achterlangs te laten plaatsvinden.
3 Met de bouw van een appartementencomplex op de kop van De Noord wordt inhoud gegeven aan het in het Masterplan Inbreidingen genoemde bebouwingsaccent. De in dit plan gegeven hoogtecodering 1-3(4) waarbij maximaal 4 lagen zijn gedacht wordt weliswaar overschreden, maar het Masterplan Inbreidingen gaf hierbij al de ruimte voor nadere uitwerking. Uitgangspunt is thans de realisatie van 4 lagen op een plint waarbij de bovenste laag terug ligt ten opzichte van de onderliggende lagen. Gezien ten opzichte van de omgeving kan deze hoogte stedenbouwkundig aanvaardbaar worden geacht. Omliggende bebouwing is weliswaar lager, maar juist op dit punt is een herkenningspunt op z n plaats gezien de ligging bij de jachthavens. Bovendien wordt voldoende afstand gehouden tot omliggende woningen (Molenbuurt). Door de balkons van appartementen qua oriëntatie op het water te richten en het aantal ramen met zicht op achtertuinen qua grootte en aantallen te beperken, kan rekening worden gehouden met de privacy van bewoners van woningen in de Molenbuurt. De zichtbaarheid van het water vanaf de Geesterweg / De Crimpen blijft bestaan. Het appartementengebouw is zo gepositioneerd dat het water al vroeg zichtbaar is (vanaf De Noord gezien) en bezoekers uitnodigt om naar de plek aan het water te komen. Het appartementencomplex staat een eventuele herontwikkeling van het terrein van Laamens niet in de weg. Mocht de locatie van de bestaande loodsen van Laamens zich in de toekomst ontwikkelen dan zijn hier verschillende mogelijkheden voor, qua type en situering van woningen alsmede qua ontsluiting. De mogelijkheid blijft eveneens bestaan om op de plaats van de bestaande loodsen een waterfront te realiseren in relatie tot watersportvereniging WSVA, afhankelijk van de gewenste stedenbouwkundige invulling van het gebied. De wens uit de Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2030 om het water vanuit het dorp meer beleefbaar te maken, zodat bezoekers aan water of dorp van beide kunnen genieten, wordt binnen het ruimtelijk kader van een uitwerking voorzien door aan De Noord een nieuwe plek aan het water te maken. Beleving van de landschappelijke gradiënt en de geschiedenis van het terrein kunnen hier hand in hand gaan. Bovendien kan recreatief fietsverkeer deze kant op worden gestuurd zodat de plek onderdeel (of wellicht eindpunt) wordt van een recreatieve route. Aansluiting op een routing langs de Schulpvaart verdient daarbij aanbeveling om de historische routing van de schelpen van zee naar Alkmaardermeer vorm te geven. De plek voor de pleisterplaats is logisch. De watersportvereniging WSVA wordt via deze plek ontsloten en krijgt zo een meer zichtbare en vriendelijke ontsluiting dan in de huidige situatie het geval is, zijnde een smal pad tussen de loodsen van Laamens en de terreinafscheiding van terrein Ruigewaard. Bovendien is een koppeling aan het appartementencomplex logisch vanuit de mogelijkheid om op de begane grond een commerciële functie te realiseren die hierin van toegevoegde waarde kan zijn. Eerder, in het kader van de stedenbouwkundige verkenning, is al geconstateerd dat het welslagen van het project valt of staat met een goede uitwerking van het gepresenteerde concept. Destijds is aangegeven dat in z n algemeenheid het parkeren en de beeldkwaliteit van woningen in relatie tot de inrichting van erven en openbare ruimte (w.o. erfafscheidingen) nog aandacht verdienen. Meer specifieke aandacht diende uit te gaan naar de samenhang tussen woningen in het tussenlid, de oriëntatie en ontsluiting van de twee-onder-één-kapper aan t Stet én de inrichting en maatvoering van de pleisterplaats aan De Noord. Aan al deze punten is gehoor gegeven in het thans voorliggende ruimtelijke kader. Punt van aandacht blijft de omvang c.q. begrenzing van de openbare ruimte in relatie tot de inrichting van die ruimte alsmede de inpassing van de recreatiewoning. Het totale oppervlakte aan openbare ruimte is in het ruimtelijk kader beduidend kleiner dan in de stedenbouwkundige verkenning (circa 185 m2) terwijl de druk op het openbare gebied juist is toegenomen; extra parkeren (op eigen terrein i.p.v. op De Noord) en inpassing recreatiewoning. Ook is de totale breedte van het openbare waterfront iets verkleind. Hoewel de afname zo op het eerste oog beperkt is, zowel ten aanzien van het totale oppervlakte als de breedte van het waterfront, en de ontwikkelaar heeft aangegeven nog steeds te willen inzetten op een hoge mate van kwaliteit, wordt het stedenbouwkundige niet aanvaardbaar geacht hier concessies in te doen. Stedenbouwkundig gezien heeft de nu getekende openbare ruimte te weinig kwaliteit. Er bevinden zich teveel functies in een te beperkte ruimte, een ruimte die voor de (politieke) haalbaarheid van het plan van cruciaal belang is. Immers, raadsleden zullen bij de beoordeling van het ruimtelijk kader veel waarde hechten aan de grootte en de kwaliteit van de openbare ruimte en één en ander mogelijk (willen) relateren aan de stedenbouwkundige visie uit 2001. Stedenbouwkundig gezien verdient het om die reden aanbeveling de begrenzing van de kavels met vrijstaande woningen c.q. het oppervlakte aan openbare ruimte terug te brengen naar de oorspronkelijke ligging resp. proporties, d.w.z. globaal terug te brengen naar hetgeen destijds in het kader van de stedenbouwkundige verkenning is gepresenteerd. Voorgesteld wordt de oorspronkelijke kavelgrens van de meest noordelijk gelegen kavel met circa 2,5 meter naar het zuiden
4 te verschuiven. De geplande recreatiewoning verschuift met 5 meter en komt dan voor de helft binnen en voor de helft buiten het verlengde van deze kavelgrens te staan. Zie onderstaande afbeelding. Op deze manier wordt meer dan in het ruimtelijk kader openheid en zicht op het water gecreëerd gezien vanaf De Noord en wordt dicht(er)bij de intentie van de oorspronkelijke stedenbouwkundige verkenning gebleven. Afbeelding 3: Voorstel aanpassing (in groen kavelgrens stedenbouwkundige verkenning, in rood voorstel kavelgrens, in blauw voorstel positie recreatiewoning en in geel voorstel openbare ruimte) Conclusie: Het ruimtelijk kader vormt net als de stedenbouwkundige verkenning een goede basis voor verdere samenwerking. De ontwikkeling is nog steeds bescheiden qua opzet en blijkens het ruimtelijk kader gaat kwaliteit in essentie nog boven kwantiteit. Meer dan de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie uit 2001 sluit dit programma aan bij de oorspronkelijke karakteristiek van Akersloot waarbij kleinschaligheid en transparantie een grote rol spelen. Het idee van de prikkers en de driedeling is daarbij stedenbouwkundig onderbouwd. Zo ook het programma en de plaats waar dit programma wordt neergelegd. Qua beeldkwaliteit wordt een meer dan bovengemiddeld kwaliteitsniveau gehaald, zowel qua woningbouw als inrichting van de openbare ruimte. Aanpassing van het plan dient alleen plaats te vinden ten aanzien van de begrenzing van de openbare ruimte. Deze dient globaal teruggebracht te worden naar de begrenzing zoals gepresenteerd in het kader van de stedenbouwkundige verkenning.
5 Bijlage Bestemmingsplan De gronden vallen in het bestemmingsplan Akersloot (vastgesteld op 8 december 2012). In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming Gemengd (artikel 6), de dubbelbestemming Waarde Archeologie 2 (artikel 19) en de dubbelbestemming Waterstaat- Waterkering. Ter plaatse van de huidige bebouwing is binnen de bestemming Gemengd een tweetal bouwvlakken opgenomen. De goot- en totale bouwhoogte binnen de bouwvakken bedraagt 6 respectievelijk 10 meter. Buiten de bouwvlakken mag niet worden gebouwd. Het hele gebied is voorzien van de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.1. Op de grens tussen water en land ligt de dubbelbestemming Waterstaat Waterkering (artikel 20). De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor het bestaande aantal (bedrijfs-) woningen en aan de woonfunctie ondergeschikte bedrijfsactiviteiten (t/m categorie 2 met een max. van 100 m2 per perceel), horeca activiteiten (categorie 1), kantoren (tot maximaal 100 m2) en dienstverlenende en maatschappelijke voorzieningen (tot max. 100 m2) alsmede mantelzorg in een afhankelijke woonruimte. Ter plaatse van de aanduiding bedrijf tot en met categorie 3.1 zijn eveneens bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.1 mogelijk. In combinatie met voornoemde functies zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde, erven en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven mogelijk. De gronden met de bestemming Waarde - Archeologie 2 zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is vereist indien het nieuw te bouwen oppervlak groter dan of gelijk is aan 500 m2 en de grondbewerking dieper is dan 0,4 meter vanaf het maaiveld. Indien uit een archeologisch onderzoek blijkt dat bebouwing kan leiden tot verstoring van archeologisch materiaal, dan kan het bevoegd gezag voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning. De gronden met de bestemming Waterstaat - Waterkering zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming, het onderhoud en de verbetering van de waterkering, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals duikers, keerwanden en merktekens. Afbeelding A: Bestemmingsplan Masterplan Inbreidingen In het Masterplan Inbreidingen is de locatie als mogelijke plek voor inbreiding genoemd. Het Masterplan doet geen verdere uitspraken over doelgroepen en aantallen woningen. Wel doet ze meer algemene uitspraken over bebouwing van het terrein; In de huidige situatie ligt de kern Akersloot met zijn noordoosthoek aan het water met een bedrijventerrein. Op deze plek zou een front aan het water gerealiseerd kunnen worden, waarbij woningen kunnen profiteren van de kwaliteiten van het water. De locatie biedt zeer veel potentie en is uitermate geschikt om het Alkmaardermeer in contact te brengen met de kern Akersloot. Gezien de mogelijkheden verdient een aparte visie de voorkeur. én Ondanks de nabijheid van het Alkmaardermeer is maar een zeer
6 beperkt deel van het dorp gericht op het water. Het water zou in de toekomst als extra kwaliteit voor het wonen kunnen worden gebruikt. Het masterplan geeft ter plaatse een aanduiding bebouwingsaccent en een hoogtecodering 1-3(4): één tot drie bouwlagen met kap of incidenteel een vierde bouwlaag. Op de locatie is een wat hogere bebouwing mogelijk uit oogpunt van de functie, de ruimtelijke context en de stedenbouwkundig-architectonische beeldkwaliteit. De aangegeven hoogten sluiten aan op de werkelijk aanwezige bebouwingshoogten en bieden enige ruimte voor nieuwe ontwikkelingen in het kader van inbreiding. Het Masterplan Inbreidingen stelt daarbij dat de aangegeven begrenzing van de hoogtezones indicatief is en zich leent voor discussie en verfijning. Afbeelding B: Relevante afbeeldingen uit de structuurvisie Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2030 In de structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2013 (vastgesteld op 4 december 2014) is de locatie aangemerkt als opbrengstlocatie/inbreidingen (indicatief). Verder is ter plaatse de aanduiding Beleving buitengebied versterken opgenomen. Kostenverhaal van de bovenwijkse voorzieningen worden in de Nota Bovenwijks omgeslagen. Voor het kostenverhaal van de ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van de toerekenbaarheid niet, het profijt slechts indirect op het niveau van de structuurvisie. Het proportionaliteitsbeginsel komt terug door een bijdrage te vragen welke in alle redelijkheid en billijkheid gevraagd kan worden in het kader van een anterieure overeenkomst. Ten aanzien van het Alkmaarder- en Uitgeestermeer wordt specifiek gesteld: Veel waterrecreanten genieten van de mogelijkheden op en langs het meer. De mogelijkheden voor het meer worden echter nog niet ten volle benut. In Akersloot is de aansluiting tussen meer en dorp matig. Het is wenselijk als vanuit het dorp het water meer beleefbaar is, zodat bezoekers aan water of dorp van beide kunnen genieten. Het Recreatieschap Alkmaarder- en Uitgeestermeer (RAUM) stelt een nieuwe visie op, die moet leiden tot duidelijke kaders voor nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Deze ontwikkelingen moeten een duurzame instandhouding van het gebied mogelijk maken en voorzien in de recreatiebehoefte van bezoekers. Afbeelding C: Uitsnede structuurvisiekaart
7 Beeldkwaliteitplan Buitengebied 2010 Onderdeel van de Kadernota buitengebied is het beeldkwaliteitsplan buitengebied 2010. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de landschappelijke kwaliteiten van Castricum als geheel. Binnen Castricum wordt een aantal landschappelijke eenheden onderscheiden die samen de landschappelijke gradiënt vormen. Onderscheiden worden de strandbal, de strandvlakte, de binnendelta van het oer-ij, de veenweide polders en het Alkmaardermeer. Cultuurhistorisch waardevolle elementen zijn o.a. de Schulpvaart. Qua uitstraling stelt het beeldkwaliteitsplan dat het uitgangspunt is om een herkenbare dorpsrand te maken geïnspireerd op de aanwezige landschappelijke patronen. Nieuwe functies en ruimtelijke structuren die een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid kunnen hier een plek vinden, bijvoorbeeld zorg, recreatie en duurzaamheid. De locatie t Stet 17 wordt niet als randlocatie aangemerkt. Wel wordt gesignaleerd dat ter hoogte van het terrein sprake is van een geleidelijke overgang van bebouwd naar open buitengebied. In het beeldkwaliteitsplan worden een aantal kansen gesignaleerd. Eén van de kansen is het herkenbaar maken van landschap met cultuurhistorie. Bebouwing en uitbreiding van bebouwing vindt in principe plaats in de binnenduinrand of op de strandwal. De strandvlakte, binnendelta en veenweidegebieden zijn open en onbebouwd. In combinatie daarmee wordt een kans gezien ten aanzien van recreatie en beleving van het landschap. In het netwerk van recreatieve routes missen schakels. Langs de routes liggen interessante plekken. Verder worden kansen gezien ten aanzien van het versterken van de kwaliteit van de dorpsranden. De beeldkwaliteit van de randzones van de bebouwde kommen kan worden versterkt door sanering van lelijke bebouwing. Afbeelding D: Kaartbeelden beeldkwaliteitsplan buitengebied
8 Stedenbouwkundige randvoorwaarden De Noord 2001 In 2001 zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld voor De Noord (door de raad vastgesteld op 18 december 2001). De randvoorwaarden zijn gebaseerd op een (eerder) schetsvoorstel van KDRA architecten. In het schetsvoorstel wordt een ontwikkeling van het gebied voorgestaan waarbij de oeverzone van het Alkmaardermeer volledig als openbaar gebied wordt ingericht, deels door middel van een kade (zuidelijk deel) en deels door een steiger (noordelijk deel). Via De Noord wordt een bebouwing in twee lijnen beoogd met vrijstaande woningen aan het water een geschakelde woningen in de tweede lijn. Appartementen zijn gedacht aan het eind van De Noord, tegen de bestaande loodsen van Laamens. In totaal werd ruimte gezien voor de bouw van 37 woningen. t Stet blijft zoals het is en krijgt alleen een langzaamverkeersverbinding met het plangebied. Afbeelding E: Uitsnede kaartbeeld stedenbouwkundige randvoorwaarden