Grondprijzen Breda 2014-2015
Grondprijzen Breda 2014-2015
1 Inleiding Het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente Breda heeft eind 2010 voor de eerste keer een kaderbrief grondprijzen vastgesteld voor het jaar 2011. De doelstelling van deze kaderbrief grondprijzen is tweeledig. Enerzijds wil de Gemeente Breda meer inzicht bieden in de wijze waarop haar grondprijzen tot stand komen en met welke grondprijzen in zijn algemeenheid wordt gewerkt. Daarnaast is sinds 1 juli 2008 de grondexploitatiewet in werking getreden. Middels de grondexploitatiewet heeft de gemeente, naast het privaatrechtelijke spoor, de mogelijkheid om kosten te verhalen middels een exploitatieplan. Ten behoeve van een deugdelijke motivatie van de uitgifteprijzen in een exploitatieplan is het gewenst dat de gemeente beschikt over een uitgifteprijsbeleid waarin de uitgangspunten en criteria voor de geschatte uitgifteprijzen zijn opgenomen. Door het opstellen en actualiseren van de kaderbrief grondprijzen beoogt de gemeente dit mede te bereiken. In de openbare kaderbrief 2011 is omschreven welke methoden de Gemeente Breda hanteert om haar grondprijzen te bepalen. Voorliggende brochure bevat de grondprijzen 2014-2015 die de Gemeente Breda hanteert bij de verkoop van grond. De grondprijzen voor 2014-2015 komen in de plaats van de eerder vastgestelde grondprijzen. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om eens per vier jaar een kaderbrief grondprijzen vast te stellen waarin de grondprijsmethodieken opnieuw tegen het licht worden gehouden en een uitgebreide beschrijving van de vastgoedmarkt opgesteld zal worden. Het voornemen is om de grondprijzen jaarlijks te herzien. In de Nota Grondbeleid 2014 is vastgelegd dat het vaststellen van de grondprijzen, inclusief onderbouwing, een taak is die binnen de kaders van deze nota is toegekend aan het college van burgemeester en wethouders. 0355_14 Brochure grondprijzen 2014-2015_V3 Grondprijzen Breda 2014-2015 1
2 Algemene uitgangspunten De grondprijzen zijn gebaseerd op verkoop van grond in bouwrijpe staat, oftewel grond die technisch en juridisch in bouwrijpe staat 1, verkeert, tenzij anders vermeld. De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van grond conform de algemene verkoopvoorwaarden Gemeente Breda 2008. Op de verkoop van bedrijventerreinen zijn de algemene reserverings- en verkoopvoorwaarden N.V. BrIM 2009 van toepassing. Mochten de hier genoemde algemene verkoopvoorwaarden tussentijds aangepast worden, dan is de laatste versie van toepassing. De prijzen treden in werking de dag nadat de grondprijzen 2014-2015 door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente Breda zijn vastgesteld vanzelfsprekend met eerbiedigende werking voor bestaande overeenkomsten. De grondprijzen, zoals opgenomen in deze brochure, blijven geldig tot het college van burgemeester en wethouders nieuwe grondprijzen vast stelt. De Gemeente Breda heeft ervoor gekozen om in de meeste gevallen te werken met een bandbreedte, aangezien het bepalen van de exacte grondwaarde maatwerk is en afhankelijk is van locatie- en projectspecifieke omstandigheden, zoals de ligging, specifieke eisen aan de kwaliteit van het vastgoed, de complexiteit van de plaats waar gebouwd wordt etc. In de opgenomen grondprijzen is uitgegaan van de veronderstelling dat de bijbehorende parkeeropgave, zoals deze opgelegd wordt conform het vigerende parkeerbeleid van de Gemeente Breda, budgettair neutraal kan worden gerealiseerd 2. Grondprijzen die afwijken van de vaste grondprijzen, buiten de bandbreedte vallen of onder de minimumprijs liggen dienen, goed gemotiveerd, afzonderlijk door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld te worden. Grondprijzen die binnen de bandbreedte liggen of conform de vaste grondprijzen zijn, worden vastgesteld door het hoofd Vastgoed Ontwikkeling. De grondprijzen en bandbreedtes van grondprijzen die opgenomen zijn in deze brochure, zijn niet van toepassing op grondtransacties waar voor de vaststelling van deze prijzen al afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en een marktpartij of particulier over de grondprijs en/of de grondprijsmethodiek. De Gemeente Breda behoudt zich te allen tijde het recht voor om af te wijken van de in deze kaderbrief opgenomen grondprijzen, ondermeer indien mocht blijken dat de gehanteerde grondprijzen lager zijn dan de marktprijs en sprake is van ongeoorloofde staatssteun. 3 Woningbouw 3.1 Grondprijzen alliantie De Gemeente Breda heeft met de corporaties Wonen Breburg, Laurentius en Singelveste Alleewonen op 12 juli 2011 prestatieafspraken gemaakt onder de titel Herijkte Alliantie Breda 2011 t/m 2014. In deze afspraken zijn de grondprijzen vastgelegd voor de bereikbare huurwoningen en koopwoningen die via een maatschappelijk gebonden eigendomconstructie (= MGE) worden verkocht. Zowel bij verkoop van een bereikbare huurwoning als bij verkoop van een MGE-woning door één van de alliantiepartners is afgesproken dat als deze woning wordt verkocht in de vrije sector tegen de dan geldende marktprijs, een nabetaling aan de gemeente verschuldigd zal zijn. Daarbij geldt bij verkoop van een MGE-woning in de vrije sector dat alleen een nabetaling verschuldigd is als deze verkoop binnen een termijn van vijf jaar plaats vindt. De prijzen zijn van toepassing bij verkoop van grond voor deze doeleinden aan één van de drie alliantiepartners. De prijzen zijn weergegeven op prijspeil 2014 en worden jaarlijks aangepast op basis van de CPI-index 3. 1 Voor de omschrijving van bouwrijp wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de algemene verkoopvoorwaarden 2008. 2 De veronderstelling is dat de kosten die verbonden zijn aan de realisatie van de parkeeropgave gelijk zijn aan de opbrengsten, oftewel dat deze parkeeropgave geen effect heeft op de grondwaarde. 3 CPI= Consumenten Prijs Index zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek Grondprijzen Breda 2014-2015 2
De einddatum van de prestatieafspraken in het kader van de Herijkte Alliantie is 31 december 2014. De gemeente en de drie corporaties zijn voornemens om nieuwe afspraken met elkaar te maken. Tot dat moment hanteert de gemeente ten aanzien van de grondprijzen, de afspraken zoals vastgelegd in de Herijkte Alliantie. Afbeelding 1: Vaste grondprijzen gebaseerd op de Herijkte Alliantie 2011-2014 Vaste grondprijzen gebaseerd op de Herijkte Alliantie Breda 2011 t/m 2014 Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014 Bereikbare huur egw 4 Artikel 1.4.3 en 1.4.4 19.756,- + nabetaling bij verkoop Huurprijs t/m 699,48 per maand Bereikbare huur mgw Artikel 1.4.3 en 1.4.4 16.934,- + nabetaling bij verkoop Huurprijs t/m 699,48 per maand MGE egw Artikel 1.4.6 en 1.4.7 19.756,- + nabetaling bij verkoop VON t/m 174.925,- MGE mgw Artikel 1.4.6 en 1.4.7 16.934,- + nabetaling bij verkoop VON t/m 174.925,- Ten aanzien van de bereikbare koopwoningen, dit zijn woningen met een maximale VONprijs van 174.925,- (prijspeil 2014), is in de herijkte alliantie vastgelegd dat de gemeente in de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 een residuele grondwaarde voor bereikbare koopwoningen zal berekenen. Dat wil zeggen dat in een project waarvoor de residuele grondwaarde wordt bepaald, de vrij op naamprijzen in de markt worden bepaald die voor dat object op die specifieke locatie maximaal haalbaar zijn. Hiervan worden de bouw- en bijkomende kosten van dat specifieke object afgetrokken, waarna de residuele grondwaarde resteert. Op de grondprijzen van deze bereikbare koopwoningen zijn ook de bandbreedtes van toepassing zoals omschreven in 3.2 voor bereikbare eengezins- en meergezinswoningen. 3.2 Grondprijzen projectmatige bouw Voor de projectmatige woningbouw is per prijscategorie een bandbreedte afgegeven waar de grondwaarde naar verwachting van de Gemeente Breda, in de meeste gevallen binnen zal vallen. Afbeelding 2: Bandbreedte grondprijzen koopwoningen Bandbreedte grondprijzen koopwoningen Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014 Categorie eengezinswoningen (egw) min. max. bereikbare koop egw 31.100,- 39.700,- VON tot en met 174.925,- middeldure koop laag egw 34.500,- 75.200,- VON vanaf 174.925,- tot en met 275.000,- middeldure koop hoog egw 55.100,- 107.800,- VON vanaf 275.000,- tot en met 400.000,- dure koop egw 82.800,- geen maximum VON vanaf 400.000,- meergezinswoningen (mgw) min. max. bereikbare koop mgw 19.200,- 33.400,- VON tot en met 174.925,- middeldure koop laag mgw 20.000,- 59.200,- VON vanaf 174.925,- tot en met 275.000,- middeldure koop hoog mgw 35.800,- 84.700,- VON vanaf 275.000,- tot en met 400.000,- dure koop mgw 51.500,- geen maximum VON vanaf 400.000,- 4 Egw= eengezinswoning, mgw= meergezinswoning Grondprijzen Breda 2014-2015 3
De diverse prijscategorieën zijn gebaseerd op de thans binnen de Gemeente Breda gehanteerde prijsgrenzen nieuwbouw koop- en huurwoningen. Dit heeft geleid tot diverse wijzigingen ten opzichte van de vorige prijsklassegrenzen. De grens voor bereikbare koop is gebaseerd op de maximale koopsom in het kader van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit ( 174.925,-). Daarnaast is de grens tussen middeldure koop hoog en dure koop verlaagd van 430.000,- naar 400.000,-. De maximale huur voor bereikbare huurwoningen is gebaseerd op de huurtoeslagregeling ( 699,48). De grens tussen middeldure huur en dure huur laag is op 800,- bepaald. Tot slot is de prijsklassegrens tussen dure huur laag en dure huur hoog verschoven naar 925,-. Het bepalen van de exacte prijs die van toepassing is op een woningbouwproject is maatwerk. Afbeelding 3: Bandbreedte grondprijzen huurwoningen Bandbreedte grondprijzen huurwoningen Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014 Categorie eengezinswoningen (egw) min. max. bereikbare huur egw 24.300,- 35.800,- huurprijs tot en met 699,48 per maand middeldure huur egw 27.700,- 47.300,- huurprijs vanaf 699,48 tot en met 800,- per maand dure huur laag egw 37.300,- 60.500,- huurprijs vanaf 800 tot en met 925,- per maand dure huur hoog egw 46.300,- Geen maximum huurprijs vanaf 925,- per maand meergezinswoningen (mgw) min. max. studentenwoningen (< 30 m² GBO 5 ) 8.500,- 13.300,- bereikbare huur mgw 17.400,- 31.500,- huurprijs t/m 699,48 per maand middeldure huur mgw 19.200,- 38.200,- huurprijs vanaf 699,48 tot en met 800,- per maand dure huur laag mgw 23.800,- 47.000,- huurprijs vanaf 800,- tot en met 925,- per maand dure huur hoog mgw 29.100,- Geen maximum huurprijs vanaf 925,- per maand 3.3 Grondprijzen verkoop particuliere bouwkavels door de gemeente Voor de diverse locaties zijn prijzen per kavel opgesteld, waarbij de vierkantemeterprijzen met name afhankelijk zijn van de grootte en ligging van de kavel. De weergegeven prijzen zijn vaste grondprijzen. Voor sommige locaties is een bandbreedte in de prijs afgegeven. De exacte prijs is dan afhankelijk van de omvang en ligging van de kavel. De hier opgenomen projecten zijn reeds in de verkoop gebracht of ze worden op korte termijn in de verkoop gebracht. Afbeelding 4: Grondprijzen particuliere bouwkavels Grondprijzen particuliere bouwkavels Grootte Prijzen per m² uitgeefbaar terrein Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW, kosten koper en gebaseerd op prijspeil 2014 Prinsenbeek; Saval ca. 447 m² t/m ca. 751 m² 340,- t/m 350,- Prinsenbeek; De Neel West ca. 1.005 m² en ca. 1.283 m² 350,- t/m 358,- Prinsenbeek: Oude Molenweg ca. 1.575 m² t/m ca. 2.583 m² 159,- t/m 225,- Haagse Beemden; Asterd ca. 824 m² t/m ca. 1.922 m² 250,- t/m 300,- 5 GBO = gebruiksoppervlakte Grondprijzen Breda 2014-2015 4
Grondprijzen particuliere bouwkavels Grootte Prijzen per m² uitgeefbaar terrein Heilaar; Heilaarstraat ca. 1.130 m² en ca. 1.182 m² 250,- Heilaar: Landgoed Heilaar ca. 356 m² t/m ca. 630 m² 380,- Teteringen; Schijfstraat ca. 497 m² t/m ca. 770 m² 320,- Teteringen; Laanzichtweg ca. 490 m² en 534 m² 395,- Teteringen; Moleneind ca. 1.160 m² en ca. 1.276 m² 290,- Teteringen; Hoge Gouw ca. 559 m² t/m ca. 1.582 m² 292,- t/m 381,- Nieuw Wolfslaar; Mechteldis van Hornestraat ca. 517 m² t/m ca. 874 m² 370,- Nieuw Wolfslaar; Patrijzenlaar ca. 555 m² t/m ca. 817 m² 350,- De Rith; Sprundelsebaan ca. 4.722 m² t/m ca. 7.696 m² 58,- t/m 72,- Bavel; Roosberg ca. 433 t/m ca. 1.336 m² 320,- t/m 380,- 3.4 Grondprijs bestaande woonwagenstandplaatsen Op diverse woonwagenlocaties wordt de ondergrond door de Gemeente Breda te koop aangeboden aan de huidige huurders. Conform het woonwagenbeleid wordt de grond aangeboden voor een grondprijs van 160,- 6 per m² in huidige staat en toestand. Het betreft hier de verkoop van bestaande woonwagenstandplaatsen. 4 Kantoren Evenals voor woningen geldt ook voor kantoren dat het bepalen van de grondwaarde maatwerk is, aangezien de te hanteren bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementen per bouwproject kunnen verschillen. Voor kantoren is dan ook een bandbreedte van de grondprijzen bepaald. Gezien de marktontwikkelingen heeft de Gemeente Breda ervoor gekozen een splitsing aan te brengen tussen kleinere kantoren ( 1.000 m² BVO 7 ) en grote kantoren (> 1.000 m² BVO). Voor de kleinere kantoren bedraagt de ondergrens 200,- per m² BVO en de bovengrens 340,- per m² BVO 8. Voor de grotere kantoren bedraagt de ondergrens 200,- en de bovengrens 290,- per m² BVO. Opgenomen prijzen zijn allen exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014. 6 Op deze prijs is overdrachtsbelasting van toepassing. 7 BVO = bruto vloeroppervlakte 8 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kan de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein. Grondprijzen Breda 2014-2015 5
5 Detailhandel Evenals voor woningen en kantoren geldt voor de detailhandel ook dat het bepalen van de grondwaarde maatwerk is, aangezien de te hanteren bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementen per bouwproject kunnen verschillen. Voor de grondprijzen met betrekking tot de detailhandel zijn dan ook bandbreedtes bepaald. De bandbreedte voor de grondprijzen in de Bredase binnenstad is opgesplitst in de A-locaties 9 en B/C locaties. De ondergrens voor de A-locaties in de Bredase binnenstad bedraagt 5.200,- per m² BVO 10 en de bovengrens 12.300,- per m² BVO. De bovenkant van de bandbreedte is van toepassing op de begane grond van een kleine winkel in de hoofdwinkelstraat van Breda. De ondergrens voor de B/C-locaties bedraagt 900,- per m² BVO en de bovengrens 5.400,- per m² BVO. De grondprijzen voor de Bredase binnenstad kennen een zeer ruime bandbreedte, deze extreme bandbreedte in de grondprijs wordt veroorzaakt door het grote verschil in huurprijzen in de binnenstad. Bij de verkoop van grond ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een buurt- of wijkwinkelcentrum ligt de grondprijs tussen de volgende bandbreedte: 200,- per m² BVO tot en met 2.300,- per m² BVO. Bij de realisatie of uitbreiding ten behoeve van een PDV/GDV 11 -locatie ligt de prijs tussen de 200,- per m² BVO en 700,- per m² BVO. De bandbreedte voor een supermarkt ligt tussen de 600,- en 1.600,- per m² BVO. De grondprijs voor een kiosk is in alle gevallen maatwerk. Opgenomen prijzen zijn allen exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014. 6 Bedrijventerrein In afbeelding 5 zijn de grondprijzen opgenomen voor de diverse bedrijventerreinen die door de Gemeente Breda via de BrIM verkocht worden. In deze afbeelding zijn de locaties opgenomen die thans in de verkoop zijn of waarvan verwacht wordt dat deze op relatief korte termijn in de verkoop kunnen worden gebracht. Opgemerkt dient te worden dat in veel gevallen sprake is van de verkoop van restpercelen. Dit zijn de laatste percelen die nog beschikbaar zijn op bedrijventerreinen die enkele jaren terug of in sommige gevallen al tientallen jaren terug zijn gerealiseerd. De gehanteerde grondprijzen betreffen vaste grondprijzen en zijn per m² te verkopen perceel 12. De opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014. 9 A-locatie: Winkel gelegen in het centrum van de stad. Een A-locatie kenmerkt zich door veel passanten en een hoge huurprijs. Winkels die zich met name vestigen op een A-locatie zijn de grote ketens, zoals V&D, Bijenkorf etc. B-C locaties: Winkel gelegen in de randzone van het centrum. Deze locaties kenmerken zich door minder passanten en in diverse gevallen is op deze locaties ook een mix van functies aanwezig (horeca, cultuur, detailhandel etc.). 10 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kan de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein. 11 PDV: perifere detailhandelsvestiging; GDV: grootschalige detailhandelsvestiging 12 Mocht echter intensief bebouwd worden, waardoor het aantal m² BVO hoger uit komt dan de m² uitgeefbaar terrein, dan wordt de grondprijs berekend over de m² BVO. Grondprijzen Breda 2014-2015 6
Afbeelding 5: Vaste grondprijzen bedrijventerrein Vaste grondprijzen bedrijventerrein per m² exclusief BTW prijspeil 2014 Locatie Grootte en kadastraalnummer Typologie Grondprijs Hoogeind ca. 4.980 m² GNK02 N3941 ged. modern gemengd 155 ca. 29.817 m² diverse percelen modern gemengd in optie ca. 1.757 m² GNK02 N4054 ged. modern gemengd 155 Steenakker ca. 2.738 m² BDA00 H10877 ged. (plot 75) modern gemengd 120 Werkdonken/Teteringen kavel 1 t/m 8 (woon/werkkavels) woonwerk 230 kavel 11 en 12 (woon/werkkavels) woonwerk 210 ca. 4.959 m² (kavel 13) modern gemengd 145 ca. 2.227 m² (kavel 14) modern gemengd 145 ca. 7.200 m² (kavel 15) modern gemengd 145 Voormalig douaneterrein zichtlocaties transport & distributie in optie overige transport & distributie in optie Van de Reijtstraat ca. 2.003 m² PCH00 P2708 ged. modern gemengd 145 ca. 2.853 m² PCH00 P2708 ged. modern gemengd 145 ca. 3.420 m² PCH00 P2707 ged. modern gemengd 160 Rithmeesterpark diverse percelen hoogwaardig 160,- t/m 220,- Heilaar Noord ca. 15.067 m² PSB00 F1663 werkterrein in optie ca. 13.124 m² div. percelen werkterrein in optie Paardeweide ca. 1.915 m² BDA00 H10879 ged. modern gemengd 150 Achter Emer/Weidehek ca. 2.743 m² BDA00 H10886 ged. modern gemengd/werk 125 Lunetstraat ca. 5.561 m² BDA00 F1500 werkterrein 75 Triple O ca. 5.277 m² BDA00 F2077 modern gemengd in optie Markpark I diverse percelen 145,- t/m 175,- 7 Overig commercieel vastgoed Bij verkopen in de categorie overig commercieel vastgoed wordt de grondwaarde mede bepaald op grond van een taxatie, waarbij de door de taxateur vastgestelde marktprijs de minimale aankoopprijs is. Afbeelding 6: De categorieën specifiek commercieel vastgoed Minimumgrondprijzen overig commercieel vastgoed per m² BVO Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014 Hotel taxatie Leisure taxatie Horeca taxatie Sport commercieel taxatie Kinderdagverblijf taxatie Zorg commercieel taxatie Grondprijzen Breda 2014-2015 7
8 Maatschappelijke voorzieningen Op de categorie maatschappelijke voorzieningen zijn de volgende vaste grondprijzen per m² BVO 13 van toepassing. De categorie zorg vormt een uitzondering. De daar opgenomen grondprijs betreft een minimumprijs per m² BVO. In het overzicht zijn ook de grondprijzen voor interne leveringen opgenomen. Deze prijzen hebben betrekking op de levering van grond van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling aan een andere afdeling binnen de Gemeente Breda. Afbeelding 7: Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2014 Interne levering: Interne levering: Basisonderwijs 175 Buurt- en gemeenschapshuizen 175 Gebouwen voor bedrijfsvoering gemeente 175 Sportpark onbebouwd 70 Sporthal/gymzaal/kantine 175 Zwembad 175 Cultureel; vb. theater, bibliotheek, musea etc. 175 Zorgsector: Zorg alle categorieën; vanaf 200 Overige: Basisonderwijs (verkoop aan de coöperatie van scholen) 175 Middelbaar en hoger onderwijs 200 9 Overige 9.1 Reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen 14 De grond ten behoeve van tuinuitbreidingen wordt verkocht in huidige staat en toestand en de kosten om het perceel daadwerkelijk toe te voegen aan de tuin zijn voor rekening van de koper. Voor percelen die uitsluitend als tuin gebruikt mogen worden (zonder bebouwingsmogelijkheden) wordt een vaste grondprijs 15 gehanteerd van 125,- per m². Voor de delen die toegevoegd worden waar de particulier de mogelijkheid heeft om kleine bebouwingsmogelijkheden 16 te realiseren wordt een prijs gehanteerd van 200,- per m². Voor de verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen, wordt een minimumprijs gehanteerd van 2.000,- vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de verkoop. 9.2 Verkoop van grond ten behoeve de oprichting van nutsvoorzieningen 17 Grond ten behoeve van de oprichting van een nutsvoorziening wordt verkocht voor 225,- per m² uitgeefbaar terrein excl. BTW prijspeil 2014. Evenals de grondprijs voor reststroken is dit een vaste grondprijs. 13 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kan de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein. 14 In de algemene verkoopvoorwaarden zijn deze terug te vinden onder hoofdstuk 4 groenstroken. 15 Op beide prijzen (voor reststroken zonder bebouwsmogelijkheden en reststroken met kleine bebouwingsmogelijkheden) is nog overdrachtsbelasting van toepassing. 16 Bijvoorbeeld; uitbreiding woning, schuur 17 Nutsvoorzieningen: Tot de nutsvoorzieningen behoren de oprichting van traforuimten, gasverdeelstations, waterleidingstations, warmwaterpompen, warmwateropwaardeerstation, cv-inrichtingen en wijkstations voor kabel- en telecommunicatieinrichtingen. Grondprijzen Breda 2014-2015 8
9.3 Snipperverkopen ten behoeve van particuliere ontwikkelingen In diverse gevallen wordt door corporaties, ontwikkelaars en beleggers grond verworven met als doel om te komen tot een (her)ontwikkeling van nieuw vastgoed. Voor deze (her)ontwikkeling is zo nu en dan ook grond benodigd van de gemeente om de ontwikkeling mogelijk te maken. De grondprijs die de Gemeente Breda hanteert voor de reststroken openbaar groen kleiner dan of gelijk aan 500 m² bedraagt 18 200,- per m² (prijspeil 2014) perceel bij verkoop aan één van de alliantiepartners (Wonen Breburg, Singelveste Alleewonen en Laurentius). Dit is bij verkoop in huidige staat en toestand en op de levering is overdrachtsbelasting van toepassing. Conform de alliantieafspraken zal de grondprijs bij verkoop van openbaar groen groter dan 500 m² residueel bepaald worden (uitgezonderd het deel waar de bereikbare woningen op worden gerealiseerd). Voor deze verkoop aan de alliantiepartners geldt een minimumprijs van 200,- per m² (prijspeil 2014) bij verkoop in huidige staat en toestand. De grondprijs van snipperverkopen ten behoeve van particuliere ontwikkelingen is maatwerk. De uiteindelijke prijs is onder andere afhankelijk van de staat waarin de gemeentegrond geleverd wordt en de bestemming die gerealiseerd wordt. Om deze grondprijs te bepalen wordt met name gebruik gemaakt van de residuele grondwaardesystematiek en de comparatieve methodiek. Let wel: particuliere ontwikkelingen vallen onder de reikwijdte van de op 1 juli 2008 in werking getreden grondexploitatiewet. Op basis van deze wet heeft de Gemeente Breda de plicht om kosten te verhalen en de mogelijkheid om locatie-eisen te stellen. 9.4 Erfpacht De uitgifte van grond vindt in hoofdzaak plaats door verkoop en in mindere mate door verhuur en uitgifte in erfpacht. Zoals in de Nota Grondbeleid Breda 2014 is opgenomen, is de meerwaarde van erfpacht onderzocht. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat erfpacht een toegevoegde waarde kan hebben bij de uitgifte van bedrijventerrein en tijdelijk gebruik. Het toepassen van erfpacht blijft beperkt tot incidentele gevallen. De uitgifte van grond op basis van erfpacht is maatwerk. In geval van een uitgifte in erfpacht dient de koopsom als uitgangspunt voor de vaststelling van de canon. 9.5 Tijdelijk gebruik panden en gronden De afdeling Vastgoed Ontwikkeling beschikt over een voorraad panden en gronden die in het verleden zijn aangekocht met als doel om deze te herontwikkelen of die aangekocht zijn om elders uit te plaatsen functies een nieuw onderkomen te kunnen bieden. Aangezien de herontwikkeling, als gevolg van de huidige marktomstandigheden, trager verloopt dan was voorzien, wordt veelal een tijdelijke invulling gegeven aan deze panden en gronden. Voor de agrarische gronden geldt als uitgangspunt dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst wordt aangegaan. Geliberaliseerde pacht is een flexibelere pachtvorm dan reguliere pacht die jaarlijks kan worden beëindigd. Voor de overige gronden en panden is het uitgangspunt dat wordt verhuurd op basis van marktconforme prijzen, of tenminste kostendekkend, waarbij (tijdelijke) huurovereenkomsten worden aangegaan waarmee aanspraak op huurbescherming wordt vermeden, opdat ontruiming ten behoeve van herontwikkeling/verkoop op termijn niet bemoeilijkt wordt. In steeds meer gevallen leiden laatstgenoemde risico s tot de keuze voor bruikleen. Hierbij wordt de grond of het pand om niet of tegen een kleine vergoeding in gebruik gegeven aan een partij met de verplichting de onroerende zaak onder specifieke voorwaarden terug te leveren. Dit is bijvoorbeeld ook het geval bij panden en gronden waar de gemeente op een korte termijn weer de beschikking over wil hebben. 18 Deze prijs is gelijk aan de prijs van de verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen met bebouwingsmogelijkheid. Grondprijzen Breda 2014-2015 9
Meer informatie Voor meer informatie over de grondprijzen in de Gemeente Breda of de verkoop van grond ten behoeve van de realisatie van woningbouw, kantoren, detailhandel, overig commercieel vastgoed of maatschappelijke doeleinden kunt u contact opnemen met het secretariaat van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling van de Gemeente Breda. Het secretariaat van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling is bereikbaar op de volgende telefoonnummers: (076) 529 36 00 of (076) 529 37 45. Voor meer informatie over de verkoop van bedrijventerrein of woonwerkkavels kunt u terecht bij de BrIM. U kunt contact opnemen met mevrouw den Hooglander, telefoonnummer (076) 529 37 58 of mapa.den.hooglander@breda.nl. Betreffende de verkoop van particuliere bouwkavels kunt u contact opnemen met mevrouw van Rossenberg, telefoonnummer (076) 529 36 08 of bmr.van.rossenberg@breda.nl. Betreffende de mogelijke verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen kunt u contact opnemen met mevrouw Embregts, telefoonnummer (076) 529 90 49 of jca.embregts@breda.nl De Gemeente Breda aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. De grondprijzen 2014-2015 van de gemeente Breda zijn door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld op 16 september 2014.