Startnotitie Opdracht en aanpak versterken positie doelgroepen starters en ouderen Datum: 24 maart 2011 Corsanr: 2011E01077 Opsteller: Petra de Goei Beslissing: afdelingshoofd/pho/b&w Doel: bepalen en verkennen probleemstelling en richting bepalen 1. Inleiding Deze startnotitie biedt een procesvoorstel voor de opdracht en aanpak voor het versterken van de positie van de doelgroepen starters en ouderen op de woningmarkt. In de volgende hoofdstukken wordt ingegaan op: 2. Aanleiding 3. Probleemstelling en verkenning 4. Resultaat 5. Afbakening 6. Conclusies en advies 2. Aanleiding In het coalitieakkoord Leiderdorp 2010-2014 is de wens uitgesproken om meer voor de starters en ouderen te doen op het gebied van wonen. Met de druk op de woningmarkt in de regio lijkt het voor deze twee groepen extra moeilijk om (geschikte) huisvesting te vinden. Hierbij zijn twee acties benoemd: Het college krijgt als opdracht te onderzoeken hoe we meer woningen voor starters en ouderen kunnen realiseren. Onderzoeken hoe we binnen de regionale woonruimteverdeling meer woningen aan Leiderdorpse starters kunnen toewijzen. Ook in de regio Holland Rijnland klinkt de roep naar aandacht voor de huisvesting van starters en ouderen. Hierbij wordt ook lokaal maatwerk in de discussie betrokken. In de volgende hoofdstukken wordt ingegaan op hoe bovenstaande wensen onderzocht kunnen worden. 3. Probleemstelling en verkenning Deze startnotitie gaat in op de opdracht en aanpak voor de volgende geformuleerde probleemstelling: Wat zijn de mogelijkheden op de woningmarkt voor starters en ouderen in Leiderdorp en de regio Holland Rijnland en hoe is de positie van de starters en ouderen op deze woningmarkt te versterken? Om op deze probleemstelling in te kunnen gaan, moeten een aantal onderzoeksvragen beantwoord worden: 1. Ondervinden starters en ouderen inderdaad problemen op de woningmarkt? En zo ja is dit probleem groter dan voor de 'reguliere' woningzoekende? 2. Wat zijn de huidige mogelijkheden op het gebied van wetgeving en beleid? En worden deze mogelijkheden volledig benut? 3. Wat zijn de woonwensen en -behoeften van starters en ouderen? 1
Definities Naast beantwoording van deze vragen, dient ook de definitie van 'starter' en 'oudere' vast gesteld te worden. Hierbij wordt gesteld dat voor het begrip oudere ook de term senior gebruikt kan worden. In de huisvestingsverordening Holland Rijnland 2009 worden de volgende definities gehanteerd: Starter: Senior: Een ingeschreven woningzoekende 1 die geen zelfstandige woonruimte achterlaat in de regio Holland Rijnland. Woningzoekende van 55 jaar of ouder. In Zicht op Wonen deel III is uitgebreider ingegaan op de definitie van het begrip starter (uit WoON 2006): De echte starter is degene, die vanuit een onzelfstandige woonsituatie op zoek is naar de eerste zelfstandige woning (veelal vanuit het ouderlijk huis of (studenten- )kamers). De semi-starter heeft al een woning, maar deze komt niet beschikbaar voor de woningmarkt (b.v. bij echtscheiding, maar ook bij herstructurering/sloop van de huidige woning). De semi-starters hebben in de praktijk vaak een voorsprong op de echte starter vanwege het verkrijgen van de urgentiestatus. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de criteria voor het verkrijgen van urgentie aanzienlijk zijn aangescherpt. Echtscheiding is geen criterium meer voor urgentie. Daarnaast kennen we nog een type starter, de zogeheten koop-starter. De koop starter is degene, die vanuit een zelfstandige veelal sociale - huurwoning naar een koopwoning wil verhuizen. De woning die deze doorstarter achterlaat komt wel opnieuw beschikbaar voor de woningmarkt. Bouwen voor deze doelgroep bevordert dus de doorstroming en geeft de echte starter uiteindelijk meer kans op een betaalbare huurwoning. Wettelijk kader De Huisvestingswet, vastgesteld op 1 oktober 1992, heeft tot doel om een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte te bewerkstelligen. Dit ter bescherming van de kwetsbare groep woningzoekenden, die op de goedkope woningvoorraad zijn aangewezen. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet is het recht van vrije vestiging en vrije marktwerking. Alleen bij (dreigende) schaarste aan woonruimte, waarbij onaanvaardbare situaties ontstaan voor de huisvesting van woningzoekenden met een zwakke positie op de woningmarkt, is overheidsingrijpen mogelijk. Gemeenten hebben op basis van de Huisvestingswet een aantal instrumenten om te sturen op de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Zo kan een gemeente werken met splitsings- en onttrekkingsvergunningen en er kunnen passendheidscriteria opgesteld worden, zoals inkomen en huishoudengrootte. Daarnaast kunnen economische en maatschappelijke bindingseisen gesteld worden om op een zeer krappe woningmarkt voorrang te geven aan eigen ingezetenen. Nieuwe Huisvestingswet Er wordt al jaren gesproken over een herziening van de Huisvestingswet. De huidige Huisvestingswet is zeer complex, is op verschillende manieren te interpreteren en houdt onvoldoende rekening met de lokale en regionale woningmarkt. zo geeft de VNG aan. 2 Op 1 'Woningzoekende: het huishouden dat in het register als bedoeld in artikel 3 van de verordening is ingeschreven respectievelijk ingeschreven wil worden'. 'Voor inschrijving als woningzoekende komen in aanmerking personen van 18 jaar of ouder die de Nederlandse nationaliteit bezitten of rechtmatig in Nederland verblijven in de zin van artikel 8 onder a t/m e en l van de Vreemdelingenwet 2000.' Een ingeschreven woningzoekende die op het moment van toewijzen woonachtig is buiten de regio wordt ook als starter gekenmerkt. Bron: Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2009. 2 Factsheet Huisvestingswet, VNG, januari 2011. 2
23 december 2009 is een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd die op in 1 januari 2011 in werking had moeten treden. De belangrijkste punten uit het wetsvoorstel zijn: Vrijheid van vestiging is het uitgangspunt. Decentralisatie: de gemeente is aan zet. Vermindering van regeldruk en lasten voor burgers. De wet is overzichtelijk, eenvoudig en doeltreffend. Procesvereisten voor de toepassingen van de wet verhogen de transparantie. Sturing is een tijdelijke maatregel, gericht op een structurele oplossing op basis van een visie. Sturing via een verordening. Overeenkomsten en convenanten vervallen. 3 Insteek van het vorige kabinet was om gemeenten meer mogelijkheden te geven voor lokaal maatwerk om in de eigen woningbehoefte te voorzien door middel van sociale stijging en doorstroming. Het wetsvoorstel is echter met de val van het kabinet Balkenende IV controversieel verklaard. Het is momenteel niet duidelijk wanneer het nieuwe kabinet dit wetsvoorstel wil oppakken. Wel zijn er recent Kamervragen aan minister Donner gesteld in voorbereiding op de nieuwe behandeling van de nieuwe Huisvestingswet. Uit de beantwoording van de vragen moet blijken welke richting het kabinet op wil met de wet. 4 Gemeentelijk beleid De Gemeente Leiderdorp is aangesloten bij de regio Holland Rijnland. Zij heeft hierbij haar bevoegdheden, inzake woonruimteverdeling overgedragen aan Holland Rijnland (met uitzondering van bevoegdheid wijziging woningvoorraad). De vigerende verordening is de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2009 (herzien op 30 juni 2010). Ten opzichte van de voorgaande Huisvestingsverordening uit 2005 zijn er belangrijke zaken veranderd voor de woningzoekende starters en senioren. Zo is de definitie van het begrip starter opgenomen in de verordening (tot de nieuwe verordening was er wel sprake van de doelgroep starters, maar niet specifiek als definitie omschreven). Daarnaast is de leeftijdsgrens voor senioren verlaagd van 65+ naar 55+. Ook zijn er bepalingen opgenomen die het Dagelijks Bestuur de mogelijkheid biedt om, indien nodig, aanvullende maatregelen te nemen om ongewenste ontwikkelingen snel te kunnen oplossen. Hieronder valt ook de mogelijkheid om een doelgroep die in de verdrukking komt extra kans op een woning te bieden. In de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2009 wordt in artikel 14 de specifieke toewijzing en lokaal maatwerk geregeld. In principe worden regionale of lokale bindingseisen zo min mogelijk toegepast, maar onder bepaalde omstandigheden kan een gemotiveerd verzoek op basis van artikel 14 ingediend worden bij het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland 5. Ook is achteraf instemming van de provincie, vanuit haar toezichthoudende rol, vereist. Redenen voor lokaal maatwerk kunnen bijvoorbeeld zijn: zwaarwegende lokale of regionale marktomstandigheden of de verbetering (of behoud) van de sociale cohesie in een complex, buurt of wijk. Daarnaast worden studenten als een aparte doelgroep geclassificeerd waar afwijkende toewijzingregels voor gesteld kunnen worden, vanwege het tekort aan huisvesting voor deze groep. De Gemeente Leiderdorp heeft al meerdere malen met succes toestemming gekregen voor het toepassen van lokaal maatwerk. En tot nu toe zijn alle aanvragen gehonoreerd: Besluit project Schansen en Dreven, Leiderdorp, 04 september 2009 3 Factsheet Huisvestingswet, VNG, januari 2011. 4 Nieuwsbericht VNG, 10 maart 2011. 5 De ervaring is dat het DB zeer terughoudend omgaat met de honerering van verzoeken tot lokaal maatwerk voor jonge starters. Hoofdargument hierbij is dat jonge starters in elke gemeente in de regio problemen ondervinden met het vinden van woonruimte. 3
(40 sociale huurwoningen bij eerste verhuring met voorrang voor voormalige huurders Schansen & Dreven, daarna huishoudens 55-64 uit Leiderdorp, daarna senioren (65 jaar of ouder) of starters). Besluit Driegatenbrug, Leiderdorp, 29 mei 2007 (29 sociale huurwoningen ruim 1 jaar gelabeld voor starters tot 30 jaar) Besluit De Ommedijk/Cor Gordijnsingel, Leiderdorp, 1 maart 2007 (42 woon-zorg-eenheden bij eerste verhuring met voorrang voor Leiderdorpers van 55-65 jaar met zorgindicatie, 2e plaats zonder zorgindicatie, daarna doelgroepen in volgorde: senioren (65 jaar en ouder) met een zorgindicatie personen jonger dan 65 jaar met een zorgindicatie senioren zonder zorgindicatie overige doelgroepen Tijdelijke labeling starters In 2006 ontstond er één woonruimteverdeelsysteem voor Holland Rijnland, ontstaan vanuit de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek. Met de overgang naar het gezamenlijke woonruimteverdeelsysteem Woonzicht werd een overgangsregeling ingesteld voor woningzoekenden, zodat zij niet hun opgebouwde wachttijd zouden verliezen. Na een jaar bleek echter dat de overgangsregeling de slaagkans van jonge starters en nieuwe woningzoekenden negatief beïnvloedde, aangezien zij geen recht hadden op de overgangsregeling. Naar aanleiding van deze conclusie is een tijdelijke maatregel getroffen, waarbij er vanaf 1 augustus 2008 extra woningen voor jonge starters (18-34 jaar) gelabeld werden. Deze gelabelde woningen werden met voorrang aan deze groep toegewezen. Het betrof een tijdelijk voorrangsregeling die per 1 januari 2010 is vervallen, samen met het afschaffen van de overgangsregeling. Door het vervallen van de overgangsregeling zijn de grote verschillen tussen de jonge en oudere starters verdwenen en hiermee zijn de kansen binnen deze doelgroep nu eerlijker geworden. Nieuwe regionale huisvestingsverordening Volgens de huidige planning wil de regio Holland Rijnland medio 2012 een nieuwe verordening vaststellen. Aanleiding is de aansluiting van de Rijnstreek gemeenten bij de regio Holland Rijnland. Met de harmonisatie van de twee woonruimteverdeelsystemen wil men gelijk de klachten over het huidige woonruimteverdeelsysteem binnen Holland Rijnland aanpakken. Momenteel zijn er discussies hoe de nieuwe huisvestingsverordening eruit moet komen te zien, waarbij er vooral een roep is naar meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk, een transparant en begrijpelijk systeem voor de woningzoekende en dat de doorstroming bevorderd. Als belangrijk uitgangspunt wordt bij de huidige verordening gesteld dat: bij een wijziging van de verordening mogen de kansen van doelgroepen als starters en senioren niet achteruit gaan' 6 Hiermee wordt gewaarborgd dat deze groepen niet uit het oog raken. En de huidige roep om meer lokaal maatwerk is ook veelal te doen om doelgroepen als starters en ouderen te huisvesten. En daarnaast om de doorstroming te bevorderen wat deze doelgroepen, en dan met name de starters, indirect ten goede kan komen. Het huisvestingsprobleem voor deze doelgroepen speelt niet alleen in de regio Holland Rjinland, maar het is wel van belang om meer inzicht te krijgen in de grootte van het probleem aan de hand van cijfermateriaal en in relatie tot de andere groepen woningzoekenden. 6 Toelichting op de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2009. 4
Splitsings- en onttrekkingsvergunningen Naast de regionale verordening waar sturingsinstrumenten zijn opgenomen voor de woonruimteverdeling, heeft de gemeente Leiderdorp ook een verordening ten behoeve van splitsings- en onttrekkingsvergunningen. In het kader van de woonruimteverdeling kan het college van B&W actief sturen met het wel/niet verlenen van vergunningen (adhv. criteria uit de verordening). Een splitsing van een woonhuis in appartementen zou voor starters bijvoorbeeld gunstig kunnen zijn. De nieuwe verordening 'Wijziging woningvoorraad' wordt naar verwachting in mei 2011 vast gesteld door de gemeenteraad. Grote wijzigingen ten opzichte van de vorige verordening zijn er echter niet, het betreft een actualisatie van de verordening uit 1998. De gemeente blijft de mogelijkheden uit de vorige verordening behouden om aan de hand van criteria vergunningen te verlenen en hier zo nodig voorwaarden aan te stellen..ook maakt de nieuwe verordening het mogelijk om bij ongewenste kamergewijze verhuur handhavend op te treden. Draagvlak In de regio bestaat draagvlak voor aandacht voor de doelgroepen starters en ouderen, dit blijkt uit het feit dat dit opgenomen is in de verordening als uitgangspunt dat de kansen voor deze doelgroepen niet mogen verkleinen bij een wijziging van de verordening. Gezien de discussie in de regio over lokaal maatwerk en hieraan gelinkt de positie van starters en ouderen, lijkt er ook draagvlak aanwezig te zijn voor een verruiming van de mogelijkheden voor deze doelgroepen. 4. Resultaat Om tot beantwoording van de probleemstelling te komen, zal de woningmarktsituatie van starters en ouderen onderzocht moeten worden. Aan de hand daarvan kan bekeken worden hoe groot het probleem voor deze doelgroepen daadwerkelijk is, waarna een aanpak ontwikkeld kan worden. Lokaal maatwerk Lokaal maatwerk lijkt een goed middel om deze doelgroepen te bedienen. Waar mogelijk wordt dit instrument al ingezet door de gemeente Leiderdorp. Gezien de ontwikkeling van een nieuwe regionale huisvestingsverordening waar lokaal maatwerk één van de speerpunten is, lijkt het verstandig om deze ontwikkeling af te wachten en waar mogelijk te beïnvloeden. Dit biedt waarschijnlijk meer mogelijkheden om de doelgroepen via lokaal maatwerk te helpen. Overigens moet de kanttekening geplaatst worden dat voor gepensioneerden geen maatschappelijke bindingseisen gesteld mogen worden in het kader van de Huisvestingswet (art. 13c lid 1). Een voorrangsregeling (lokaal maatwerk) voor gepensioneerden uit Leiderdorp of de regio Holland Rijnland is dus niet mogelijk. Een andere kanttekening heeft te maken met de vergrijzing waar de gemeente Leiderdorp mee te maken krijgt. Er moet dus voldoende passende woonruimte beschikbaar zijn, maar aandacht voor starters in dit verband is ook belangrijk. Vergrijzing kan namelijk gevolgen hebben voor het voorzieningenniveau, zo worden er bijvoorbeeld scholen gesloten vanwege een tekort aan leerlingen. Voor een strategie op lange termijn zou ook dit in het oog gehouden moeten worden. Nieuwbouw en woonbehoefteonderzoek Daarnaast zou nieuwbouw mogelijkheden kunnen bieden voor deze doelgroepen. De gemeente Leiderdorp kent niet veel nieuwbouwlocaties meer voor woningbouw. Ook wordt momenteel in de regio een discussie gevoerd over de woningbouwopgave en de haalbaarheid en wenselijkheid (behoefte) hiervan. Los van de regionale woningbouwopgave zal er in de gemeente Leiderdorp maar beperkt ruimte zijn voor nieuwbouw. 5
Hoeveel en welke type woningen dan het beste gebouwd kunnen worden om de doelgroepen starters en ouderen te bedienen, moet onderzocht worden. In 2011 wordt een Woonbehoefteonderzoek gedaan dat hier een antwoord op kan geven (rapportage wordt 3 e kwartaal verwacht). Nieuwbouw kan ingezet worden om de doorstroming te bevorderen en de verhuisketens zo lang mogelijk te maken. Bouwen voor senioren zou een oplossing kunnen zijn, zodat de empty nesters uit hun eengezinswoningen naar een 55-pluswoning verhuizen. Starters worden hierbij aan het eind van de verhuisketen geholpen. Het blijkt echter moeilijk om de 55-plussers in beweging te krijgen. Ouderen verhuizen vaak pas als gezondheid en behoefte aan zorg groter worden. 7 Daarnaast maakt de huidige (koop)woningmarkt deze stap niet gemakkelijker, doordat de eigen woning moeilijk verkocht wordt. Belangstelling voor 55- pluswoningen is er voldoende, kijkend naar de open dagen van bijvoorbeeld een woonzorgcomplex als de Ommedijk. Het Woonbehoefteonderzoek zal moeten aantonen in hoeverre er behoefte is aan 55- pluswoningen in Leiderdorp en wat voor type woningen dit dan zouden moeten zijn. Woonvisie Het Woonbehoefteonderzoek dient ook als input voor een gemeentelijke woonvisie en beleid. Het verdient aanbeveling om ook in de op te stellen woonvisie en beleid specifiek aandacht te besteden aan de doelgroepen starters en ouderen. De laatste doelgroep verdient met name ook aandacht vanwege de sterke vergrijzing waarmee de gemeente Leiderdorp te maken gaat krijgen. Europese beschikking Hoewel de wens is neergelegd om meer voor de doelgroepen starters en ouderen te doen, moet er ook rekening mee gehouden worden dat er door nieuwe Europese regelgeving een nieuwe doelgroep is ontstaan die extra aandacht behoeft. De Europese regelgeving geldt per 1 januari 2011, waarbij woningzoekenden met een inkomen van boven 33.614,- in principe niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Woningcorporaties hebben 10% beleidsruimte per jaar om woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen meer dan 33.614,-. Het percentage van 10% is hoogst waarschijnlijk onvoldoende. Door het tekort aan woningen in het segment net boven de sociale huursector, dreigen deze huishoudens in de knel te komen. Deze huishoudens verdienen vaak onvoldoende om te kunnen kopen (banken zijn terughoudend in hypotheekverstrekkening en goedkope koopsector ontbreekt) en ook de zogenaamde vrije huursector biedt onvoldoende mogelijkheden. Het is afwachten hoe de toepassing van deze wetgeving verder gaat verlopen en in hoeverre dit een probleem gaat vormen. Binnen Leiderdorp zorgt de verkoop door woningcorporatie Rijnhart Wonen voor meer woningen in het goedkopere segment, die wellicht mogelijkheden voor deze doelgroep bieden. Het verdient aanbeveling om dit te evalueren. Mogelijkheden korte termijn Zoals in deze notitie al is gesteld, maakt de gemeente Leiderdorp goed gebruik van de mogelijkheden voor lokaal maatwerk om aparte doelgroepen te bedienen. Voor de korte termijn zal deze werkwijze in ieder geval voortgezet worden. Ook verdient het aanbeveling dat de gemeente Leiderdorp een sterk geluid in de regio laat horen voor lokaal maatwerk en aandacht voor starters en ouderen. 7 Uit de evaluatie van een enquête onder woningzoekenden bleek: 'Wanneer gekeken wordt naar de redenen om te willen verhuizen en de leeftijd van de woningzoekenden, valt op dat de jongeren tot 23 jaar vooral willen verhuizen omdat ze op zichzelf willen gaan wonen. Met het ouder worden, wordt het niet meer voldoen van de huidige woning een belangrijke reden om te willen verhuizen. Vanaf 55 jaar gaat de gezondheid en de behoefte aan zorg een steeds belangrijkere reden worden om te willen verhuizen.' Uit: Evaluatie regionale woonruimteverdeling Holland Rijnland - resultaten van de enquête onder woningzoekenden, Rigo Research en Advies BV, november 2007. 6
Mogelijkheden lange termijn Met de opzet van een nieuwe huisvestingsverordening lijken zowel de gemeenten als woningcorporaties zich sterk te willen maken voor meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk. Er vanuit gaande dat de lobby vanuit de regio haar vruchten afwerpt en de provincie haar goedkeuring geeft, zijn er vanaf medio 2012 (planning vaststelling huisvestingsverordening) meer mogelijkheden voor het benutten van lokaal maatwerk. Ook de geplande nieuwe Huisvestingswet gaat van dit principe uit. Naar aanleiding van de uitkomsten van het Woonbehoefteonderzoek kan bepaald worden wat de behoeften van de doelgroepen starters en ouderen zijn. Naar aanleiding van dit onderzoek kan bepaald worden hoe deze behoeften te vertalen zijn in een Woonvisie en beleid (bijv. hoe lokaal maatwerk in te zetten), maar ook of en hoe nieuwbouw hier een bijdrage aan zou kunnen leveren. 5. Afbakening Deze notitie gaat in op onderzoek naar de mogelijkheden op de woningmarkt voor starters en ouderen in Leiderdorp en de regio Holland Rijnland en hoe de positie van de starters en ouderen op deze woningmarkt te versterken is. Het is verstandig om in dit onderzoek zowel de huursector als de koopsector te betrekken. Doorstroming naar de koopsector kan namelijk doorstroming in de huursector bevorderen en hiermee de kansen voor starters of senioren vergroten. Beide sectoren maken onderdeel uit van de woningmarkt en beïnvloeden elkaar. 6. Conclusie en advies De gemeente benut de mogelijkheden voor lokaal maatwerk al binnen de huidige huisvestingsverordening Holland Rijnland. Op deze wijze heeft de gemeente ook al het nodige lokaal maatwerk kunnen bewerkstelligen voor zowel starters als ouderen. Momenteel spelen er veel discussies in de regio over meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk. Ook nieuwe landelijke wetgeving, waarvan nog onbekend is wanneer dit wetsvoorstel vervolg krijgt, speelt in op meer lokaal maatwerk voor gemeenten. De uitkomst van het Woonbehoefteonderzoek, die volgens planning in het 3 e kwartaal 2011 beschikbaar is, kan meer informatie verschaffen hoe de doelgroepen starters en ouderen het beste geholpen kunnen worden. Advies In de regio sterk lobbyen voor de doelgroepen starters en ouderen en meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk en daarnaast het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt. Inzet is dat dit opgenomen wordt in de nieuwe huisvestingsverordening Holland Rijnland. Onderzoeksvraag 1 gaat in op de vraag: Ondervinden starters en ouderen inderdaad problemen op de woningmarkt? En zo ja is dit probleem groter dan voor de 'reguliere' woningzoekende?. Dit dient nader onderzocht en met cijfers onderbouwd te worden. Het woonbehoefteonderzoek kan hier input voor leveren, maar ook een evaluatie van Woonzicht moet hier inzicht in kunnen geven. Onderzoeksvraag 2 (Wat zijn de huidige mogelijkheden op het gebied van wetgeving en beleid? En worden deze mogelijkheden benut?) is beantwoord bij verkenning van de probleemstelling. En zoals hierboven geconcludeerd benut de gemeente Leiderdorp haar mogelijkheden binnen de verordening. Bij vaststelling van de nieuwe Huisvestingswet en daarnaast de nieuwe regionale huisvestingsverordening zal opnieuw gekeken moeten worden of dit nieuwe kansen biedt. 7
Geadviseerd wordt om het Woonbehoefteonderzoek af te wachten dat dit jaar gehouden wordt. Aan de hand van de uitkomst kunnen conclusies getrokken worden voor de doelgroepen starters en ouderen. Hiermee kan onderzoeksvraag 3 beantwoord worden: wat zijn de woonwensen en -behoeften van starters en ouderen? Het woonbehoefteonderzoek is een belangrijke basis voor de gemeentelijke woonvisie en op te stellen beleid (planning eind 2011/begin 2012). Stakeholders worden betrokken bij het Woonbehoefteonderzoek en het ontwikkelen van de woonvisie. Geadviseerd wordt om hierbij specifiek aandacht te besteden aan de doelgroepen starters en ouderen. Hierbij verdient het aanbeveling om ook mogelijkheden voor nieuwbouw met labeling voor doelgroepen te onderzoeken en de mogelijkheden voor het bevorderen van doorstroming ten behoeve van doelgroepen. Evaluatie van opgeleverde projecten, zoals Schansen en Dreven en de Ommedijk is opgenomen in de prestatieafspraken met Rijnhart Wonen. Hiermee wordt inzicht gekregen in de feitelijke verhuisstromen en het resultaat van lokaal maatwerk. De uitkomsten van deze evaluaties kunnen, naast het woonbehoefteonderzoek als input dienen voor de Woonvisie. Met beantwoording van de onderzoeksvragen en de punten zoals hierboven omschreven, kan de probleemstelling uitgewerkt worden. Qua tijds- en capaciteitsplanning zou dit in 2012 uitgevoerd kunnen gaan worden. Voorwaarde is dat dan de resultaten van het Woonbehoefteonderzoek bekend zijn (planning 3 e kwartaal 2011) en dat er al meer duidelijkheid is over de nieuwe regionale huisvestingsverordening. Tot die tijd benut de gemeente haar mogelijkheden voor lokaal maatwerk waar dit kan voor de doelgroepen starters en ouderen. 8