Verslag van de informatiemiddag voor raads- en statenleden inzake haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Datum: 12 september 2002 Plaats: Gemeentehuis Almelo Aanwezig: P. Pennings, voorzitter R.J.M. van Broekhoven, wethouder gemeente Almelo T. Bennink, gedeputeerde Provincie Overijssel G.M. van Weerd, Provincie Overijssel S. Idema, projectleider W. Bekke, gemeente Almelo mw. E. van de Brug, notuliste, MKW secretariaatsservices raadsleden van de gemeenten Hengelo, Almelo, Borne en Enschede statenleden van de Provincie Overijssel Opening Wethouder Van Broekhoven opent de informatiemiddag voor raads- en statenleden over de haalbaarheid van het Regionaal Bedrijventerrein in Twente. De voorzitter geeft aan dat het doel van deze informatiebijeenkomst is het informeren over de tussenstand ten aanzien van de haalbaarheidsonderzoeken. Besluitvorming over de komst van het RBT vindt dit najaar plaats. Een soortgelijke bijeenkomst voor kaveleigenaren in het gebied heeft vorige week in Bornerbroek plaatsgevonden. Presentatie tussenrapportage van het haalbaarheidsonderzoek van het RBT Twente - door de heer Idema De heer Idema geeft een presentatie over de tussenstand van het haalbaarheidsonderzoek naar het Regionaal Bedrijventerrein Twente. Aangegeven wordt dat de financiële onderzoeken niet openbaar zijn, maar voor raads- en statenleden vertrouwelijk ter inzage liggen. De reden dat de onderzoeken niet openbaar zijn, is dat de onderhandelingspositie van gemeenten niet mag worden geschaad. Vragen en discussie Hoe verhouden de grondprijzen van het RBT zich met de prijzen op vergelijkbare locaties? In rapporten van planeconomen wordt namelijk doorgaans gesproken over prijzen van ongeveer ƒ 130,-. De genoemde prijzen zijn besproken met toekomstige gebruikers/ het bedrijfsleven. We gaan uit van ƒ 175,- tot ƒ 250,- per vierkante meter. Voorwaarde is dan dat een kwalitatief goede locatie wordt geboden. Bedrijven stellen hoge eisen aan de locatie en de toekomstwaarde. Welke voorwaarden worden gesteld voor de werkgelegenheid voor bedrijven die zich op het RBT vestigen? De stuurgroep heeft zich uitgesproken over een arbeidscoëfficiënt van maximaal 50 personen per ha. De ondergrens is in goed overleg met provincie en gemeenten vastgesteld op 20. 1
Het financieel onderzoek is in het najaar 2001 uitgevoerd, maar vooraf hadden de gemeenteraden nog niet ingestemd met het onderzoek. Hierover heeft de stuurgroep een afweging gemaakt. De provincie heeft als eerste ingestemd met de onderzoeken en heeft geld beschikbaar gesteld voor onderzoeksactiviteiten. Dat maakte de start van de onderzoeken op dat moment mogelijk. De start van onderzoeksactiviteiten heeft verder geen rechtsgevolgen. Spreker geeft aan na de uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken het idee te hebben dat het RBT er moet komen. Naar zijn mening wordt er alleen gesproken over 'go'. Bovendien vindt hij de onderzoeksresultaten nogal magertjes. Een alternatief voor de vier netwerkgemeenten is, dat zij ieder op eigen grondgebied een bedrijventerrein gaan ontwikkelen. Dit is niet meer mogelijk, want er is geen grond voor beschikbaar. In het verleden hebben de betrokken gemeenten zich erover uitgesproken dat er één bedrijventerrein moet komen voor de grote ruimtevragers. Op dit moment wordt absoluut niet louter gesproken over 'go'. Getracht wordt zoveel mogelijk transparantie te bieden voor de meningsvorming. Verder is diepgaand onderzoek gedaan en wordt daarvan op dit moment de tussenstand gepresenteerd. Spreker heeft grote vraagtekens ten aanzien van o.a. het financieel onderzoek en het verkeer. Naar zijn mening kan dit niet opgelost worden met het uitvoeren van nog meer onderzoeken. Destijds is een intentieovereenkomst ondertekend. Momenteel bevindt het proces zich in de fase van het bezien van de haalbaarheid. Spreker verzoekt de stuurgroep de pijnpunten, (de grondprijs en de vraag wat wordt verstaan onder kwaliteit), uit te diepen. Graag ook de beheerkosten hierin meenemen. Bij de toekomstwaarde van bedrijfsobjecten moet niet alleen worden gekeken naar de grondprijs, maar ook naar de aspecten als openbare ruimte, zichtlocatie, inpassing in totale landschap en de overgangen. Aan het uitwerkingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan gekoppeld, waarin deze aspecten naar voren komen. Om nog meer aandacht aan deze elementen te besteden, zal bijvoorbeeld een expertmeeting worden georganiseerd met de plannenmakers. Het waarborgen van duurzaamheid heeft hoge prioriteit. Ten aanzien van de uitgifteprijzen voegt de heer Bennink toe, dat is gesproken met een aantal organisaties, waaronder de Kamer van Koophandel. Het algemene beeld is dat men geen problemen heeft met de prijsstelling. Bovendien zijn de prijzen toekomstgericht. Binnen de netwerkstad is afgesproken, dat de steden hun prijsbeleid op elkaar zullen afstemmen. De provincie heeft gevraagd regionaal de prijzen ook op elkaar af te stemmen. Wanneer een van de uitgangspunten is dat de gronduitgifte spaarzaam moet zijn op een duurzaam bedrijventerrein, dan ontkom je niet aan een dergelijk prijsbeleid. 2
Spreker mist in de onderzoeken de prijsvergelijking met andere regionale bedrijventerreinen in Nederland en internationaal. Hoe zijn die verhoudingen? Ook hiernaar is onderzoek gedaan. De prijzen op het terrein in Zwolle bijvoorbeeld liggen hoger, namelijk ƒ 275,- en in Amersfoort ƒ 450,-. De contra-expertise heeft ook uitgewezen dat bij dit RBT sprake is van redelijke prijzen. Bij de exploitatieopzet is rekening gehouden met een negatief economisch scenario. Veel aandacht wordt besteed aan de uitstraling van het bedrijventerrein en zichtlocaties. Echter in het RBT zijn voornamelijk transport- en logistiekbedrijven gepland en voor hen zijn deze elementen niet van belang. Spreker geeft aan dit nogal tegenstrijdig te vinden. Bij een RBT worden de kwaliteitseisen vooraf vastgesteld door de overheid. Bij het investeren in nieuwbouw wordt door bedrijven wel degelijk gekeken naar duurzaamheid. Bovendien is er tegenwoordig ook dikwijls sprake van lease-constructies, hierbij is de waarde op lange termijn ook van belang. Is in de planvorming rekening gehouden met de bedrijventerreinen net over de grens, die qua grondprijs zeer concurrerend zijn? Dit is bekend. Men moet er echter rekening mee houden dat bedrijven zich daar niet graag vestigen vanwege onder meer de Duitse regelgeving en additionele kosten. Bovendien hebben deze bedrijventerreinen een totaal andere uitstraling. Spreker maakt zich grote zorgen over het fauna-onderzoek. Graag ontvangt hij het complete onderzoeksrapport. Hij geeft aan dat door anderen eerdere inventarisaties zijn uitgevoerd; daarbij zijn zo'n 125 bedreigde dieren in het gebied genoemd. Het onderzoeksrapport is via de site van de provincie gepubliceerd. Spreker vindt het vreemd dat het financieel onderzoek niet openbaar is. Hoe kunnen burgers dan volwaardig meepraten in bijvoorbeeld een klankbordgroep? Informatie over onderhandelingen en eigendom en de opbrengstprijzen zijn niet openbaar. Evenmin als de prijzen voor de aanleg van wegen, etc. in verband met openbare aanbesteding. Deze zaken kunnen in besloten vergaderingen besproken worden. Reactie: Spreker is van mening dat dit punt dermate in de publieke belangstelling ligt, dat het niet kan worden behandeld achter gesloten deuren. In het financiële onderzoek wordt gesproken over een percentage van 27% voor voorbereiding en toezicht. Dit percentage varieert per gemeente en is elders lager. 3
Bij dit percentages gaat het om de risico's die gemeenten lopen. Dit varieert inderdaad per gemeente. Er is een grote kans dat het misgaat met de kwaliteit van het bedrijventerrein, want er is hiervoor geen geld gereserveerd. Daardoor zijn subsidies niet haalbaar. Voor de Natte Doorbraak moeten ook nog gelden worden opgenomen. Spreker heeft het idee dat is gekozen voor een voorzichtige schatting van kosten die later hoger zullen uitvallen. Er is zeker niet te krap gecalculeerd. Gebruikelijk is het om over de verwervingskosten 2% omslag te berekenen. Hier is zekerheidshalve 6,5 % gecalculeerd. In de veronderstelling dat een aparte organisatie zal worden opgericht met een andere entiteit dan de overheid. Gestreefd wordt naar een samenwerkingsvorm die zodanig fiscaal-juridisch is vormgegeven, dat geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Ook fasering speelt een belangrijke rol bij de calculaties, want die levert een substantiële besparing op de rentecomponent op. Van de Natte Doorbraak komt een strook van 75 meter ten laste van het Waterschap met provinciale subsidie voor het ecologische deel en de andere 75 m ten laste van het RBT. De heer Bennink vult nog aan dat de provincie tracht de grondprijzen zo laag mogelijk te houden, omdat het RBT anders niet haalbaar is. Bij de grondexploitatie wordt voor wat betreft de economische ontwikkeling uitgegaan van het worst-case scenario. Het besluit om van 5 naar 2 ha te gaan is erg cruciaal. In voorgaande fases is gesproken over een minimale uitgifte van 5 ha, omdat in die tijd bedrijventerreinen nog ruimte genoeg hadden om bedrijven van 2 ha zelf te houden. Echter in de huidige normen is 2 ha al veel. Daarom is in samenspraak met de vier steden besloten kavels tussen 2 en 5 ha aan te bieden. Hieraan ligt ook ten grondslag dat duurzaam bouwen een zuinig grondgebruik inhoudt. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan het integreren van het parkeren in het gebouw. Bijkomende reden waarom is teruggegaan van 5 naar 2 ha, is dat vanuit het ministerie van Economische Zaken is aangegeven dat er geen animo meer is van grote bedrijven vanuit het buitenland om zich in Nederland te vestigen. Tot slot geeft de heer Bennink aan dat bij 2 ha het uitgiftetempo hoger zal liggen. Spreker maakt uit de tussenrapportage op dat niet een marketing-technische onderbouwing, maar een financiële onderbouwing doorslaggevend is. De genoemde aspecten zijn nadrukkelijk in de rapportages aangegeven. Indien het RBT er komt, dan graag aandacht voor de ontsluiting. Bij de start van de realisering dient de ontsluiting reeds gerealiseerd te zijn. 4
Hiervoor is aandacht. De rijkswegen zijn meegenomen in de planvorming. In 2005 starten de werkzaamheden aan rijksweg 35, die in 2008 tot Wierden compleet en operationeel zal zijn. De aansluiting bij het RBT kan als eerste worden gemaakt. Er wordt gesproken over het tot stand brengen van een fiscaal-juridische samenwerkingsvorm, waarbij geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Zonder bijdragen van derden lijkt dit plan niet haalbaar. Is er ook sprake van dat particuliere investeerders worden benaderd? De heer Idema licht de kwestie toe. Hij geeft aan dat de overheid geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen en dat daarom zal worden gezocht naar een samenwerkingsvorm die als overheid kan worden gezien. De kwestie van particuliere investeerders is een politiek bestuurlijk vraagstuk, dat in dit stadium nog niet aan de orde is. De Natte Doorbraak speelt in twee opzichten een belangrijke rol, namelijk een oplossing bieden voor het fauna-beheer en het dienen als buffer richting bewoners van Bornerbroek. Voor de initiatiefnemers is het van het grootste belang dat de Natte Doorbraak financieel goed is afgedekt. De Natte Doorbraak zelf is een project van het Waterschap, dat daarmee de verantwoordelijkheid heeft over de financiering ervan (inclusief subsidiëring van de ecologische functie door de provincie). Het bestuur van het Waterschap heeft deze taak op zich genomen en er is geen aanwijzing voor dat het Waterschap hierop zal terugkomen. Sluiting De voorzitter dankt de aanwezigen voor hun komst en hun inbreng en sluit de informatiemiddag. 5