Kernprofiel Zuiddorpe mei 2017
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Demografie 1. Inwoneraantal 2. Migratie 3. Geboortes en sterftes 4. Huishoudens 5. Bevolkingsopbouw 6. Huishoudenssamenstelling 7. Prognoses 3. Wonen 1. Leegstand 2. Energielabels (sociale huurwoningen) 3. Woningvoorraad 4. Koop en verkoop 4. Bouwplannen en -mogelijkheden 5. Conclusies & aanbevelingen 1. Conclusie 2. Swot-analyse 3. Aanbevelingen 4. Conclusiekaart
1. Inleiding Voor u ligt het kernprofiel Zuiddorpe. De opbouw van het kernprofiel van Zuiddorpe laat zich vergelijken met het format van de andere kernen. De bouwstenen voor het profiel, zoals het inwoneraantal en migratie, zijn beschreven in het bovenliggend document: Kernprofielen Gemeente Terneuzen Algemeen. De meeste kernen van de gemeente Terneuzen (m.u.v. kernen Terneuzen, Axel en Sas van Gent) zijn qua omvang min of meer gelijk. Dat is dan gelijk één van de overeenkomsten, maar uiteraard zijn er ook verschillen. Wat maakt Zuiddorpe tot Zuiddorpe en daarmee ook verschillend van de andere kernen. In dit kernprofiel wordt aangegeven wat specifiek voor Zuiddorpe geldt, maar wordt er ook gekeken in welke mate dit verschilt t.o.v. de gemeente in zijn geheel. 2. Demografie 2.1 Inwoneraantal In de kern Zuiddorpe woonden per 31-12-2016 918 personen. Inwoneraantallen 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010-2016 % Zuiddorpe 946 944 946 942 942 917 918-2,9% 2.2 Migratie In 2016 is er in het migratiesaldo van en naar buiten de gemeente vertrekoverschot van 5. In 2016 is er in het migratiesaldo van en naar binnen de gemeente van 0. 2.3 Geboorte en sterftesaldo In 2016 is er een geboorteoverschot van 5. Buitengemeentelijk migratiesaldo, per 31/12 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zuiddorpe 18-3 21-1 -3-1 -5 Binnengemeentelijk migratiesaldo, per 31/12 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zuiddorpe -16-1 -20-1 -4-15 0 Geboorte en sterftesaldo 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zuiddorpe -3 5-2 -1-2 1 5 Totale bevolkingsontwikkeling In 2016: 0 (-5+0+5) Totale bevolkingsontwikkeling 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zuiddorpe -1 1-1 -3-9 -15 0 3
2.4 Aantal huishoudens Na 6 jaar zit het aantal huishoudens weer op het niveau van 2010. Aantal huishoudens 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010-2016 % Zuiddorpe 415 415 420 425 415 415 * 0,0% Huishoudensgrootte Door de lichte krimp en het gelijk blijven van het aantal huishoudens blijft de huishoudensgrootte vrijwel gelijk. Huishoudensgrootte 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zuiddorpe 2,28 2,28 2,26 2,22 2,27 2,25 2,20 4
2.5 Bevolkingsopbouw De groep 40-59 is in Zuiddorpe oververtegenwoordigd. De categorie ouder dan 60 jaar is ondervertegenwoordigd. Bevolkingsopbouw 2015 de kern Zuiddorpe t.o.v. Gem. Terneuzen 2.6 Huishoudenssamenstelling Bij de gezinssamenstelling in Zuiddorpe zien we dat er minder alleenstaande huishoudens zijn en meer samenwonenden met kinderen. Huishoudenssamenstelling 2015 de kern Zuiddorpe t.o.v. Gem. Terneuzen 2.7 Prognoses De prognose laat een stijging zien in het aantal inwoners en een opvallende sterke stijging in het aantal huishoudens. Prognose aantal inwoners 2010 2015 2020 %2010-2020 Zuiddorpe 946 933 965 2% Prognose aantal huishoudens 2010 2015 2020 %2010-2020 Zuiddorpe 415 415 470 13,2% Conclusie demografie De bevolkingsontwikkeling blijft achter bij de prognose. Een sterke stijging in het aantal huishoudens wordt voorzien. 5
3. Wonen Leegstand De kern Zuiddorpe telt per 31 december 2015, 440 woonadressen. Per datum 1 januari 2016 staan 18 woningen leeg (dit aandeel betreft 4,1% van het totale woningbestand). De helft hiervan staat langer dan 1 jaar leeg. Hiervan staat ook weer de helft langer dan 2 jaar leeg. Het leegstandspercentage bedraagt in de gemeente Terneuzen per 1 januari 2017 5,3% Leegstand huur en koop Zuiddorpe procentueel Gem. Terneuzen procentueel Zuiddorpe absoluut 2012 2,5% 4,9% 11 1270 2013 4,1% 5,0% 18 1305 2014 3,6% 5,1% 16 1341 2015 4,1% 5,2% 18 1361 2016 5,3% 27 1421 Gem. Terneuzen absoluut Totale Woningvoorraad Zuiddorpe Gem. Terneuzen 2012 439 25916 2013 439 26091 2014 440 26286 2015 440 26357 2016 26699 3.2 Energielabels sociale huursector Om een indicatie van de kwaliteit van de woningvoorraad te krijgen, kijken we niet alleen naar de leeftijd van de gebouwen en de eigendomssituatie, maar ook naar de mate van duurzaamheid van de woning. (Momenteel alleen gegevens beschikbaar van de corporatie, in de toekomst ook van de particuliere woningvoorraad) Energielabels <1950 1950-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000 2000-2010 2010-2020 Eindtotaal Totaal -?- - - - - - - - - - - A++ - - - - - - - - - A - - - 1 - - - - 1 10 B - - 2 3 4 - - 9 C - - 6 8 9 - - - 23 D - 1 11 9 - - - - 21 44 E - - 12 - - - - 12 F - - 1 - - - - 1 13 G - - - - - - - - - Eindtotaal - 1 32 21 19 - - - 67 67 6
Overzichtskaart: Leegstand Op de overzichtskaart is de leegstand woningen per 1-1-2016 weergegeven. 7
Overzichtskaart: duurzaamheid van de woningvoorraad De volgende overzichtskaart geeft de energielabels weer op basis van de vastgestelde normen van het Rijk en de woningen met gecertificeerde labels. 8
3.3 Woningvoorraad Bouwjaren Wat vooral opvalt is het hoge aandeel vooroorlogse woningen in Zuiddorpe. Daarnaast heeft de kern relatief weinig nieuwbouw. Percentage woningen per bouwjaarcatogorie Zuiddorpe < 1945 35,2% 20,5% 1945-1970 15,2% 18,7% Gem. Terneuzen 1971-2000 46,6% 52,4% 2001+ 3,0% 8,3% Eigendomssituatie Bij de onderverdeling naar eigendomssituatie valt op dat Zuiddorpe meer koopwoningen heeft dan gemiddeld in kernen van de gemeente Terneuzen. Percentage woningen per sector Zuiddorpe Koopsector 76,8% 66,2% Sociale huursector 15,2% 20,7% Particuliere huursector 8,0% 13,2% Gem. Terneuzen Samengevoegd De eigendomssituatie en de leeftijdsopbouw samengevoegd, geeft het volgende beeld. Percentage woningen per bouwjaarcatogorie uitgesplitst in eigendom Zuiddorpe Gem. Terneuzen <1945 Koop 80,8% 83,7% 1945-1970 1971-2000 Sociale huur Partiucliere huur 8,9% 1,5% 10,3% 14,8% Koop 65,1% 72,2% Sociale huur Partiucliere huur 27,7% 18,1% 7,2% 9,7% Koop 55,6% 57,1% Sociale huur Partiucliere huur 37,0% 29,5% 7,4% 9,7% 2001+ Koop 64,1% 66,6% Sociale huur Partiucliere huur 27,1% 18,2% 8,2% 15,2% 9
Overzichtskaart: bezit woningcorporatie Op de overzichtskaart is het bezit van Woongoed per 1-1-2016 weergegeven. 10
Overzichtskaart: Bouwjaren 11
3.4 Koop en verkoop Om zicht te krijgen in de dynamiek op de woningmarkt, is het aantal te koop staande woningen met het aantal verkochte woningen vergeleken. Koop Per datum 16 september 2016 staan er 17 woningen te koop in de volgende prijsklasses (vraagprijs): Gem. Terneuzen < 75.000 75.000-150.000 150.000-250.000 250.000-400.000 > 400.000 Aantal dagen te koop Zuiddorpe (gemiddeld) Gem. Terneuzen (gemiddeld) < 75.000,- - 684 75.000,- - 150.000,- 348 531 150.000,- - 250.000,- 206 560 250.000,- - 400.000,- 630 602 > 400.000,- 259 593 Totaal alle prijsklassen 568 Verkoop Het afgelopen jaar zijn er 18 woningen verkocht in de kern Zuiddorpe, dit gebeurde in de volgende prijsklasses (verkoopprijs) Gem. Terneuzen < 75.000 75.000-150.000 150.000-250.000 250.000-400.000 > 400.000 Aantal dagen te koop Zuiddorpe (gemiddeld) Gem. Terneuzen (gemiddeld) < 75.000,- - 449 75.000,- - 150.000,- 71 210 150.000,- - 250.000,- 170 237 250.000,- - 400.000,- 132 287 > 400.000,- 103 (1 woning) 806 Totaal alle prijsklassen 252 12
Conclusie Wonen Bijna 40% van de te koop staande woningen, staat te koop in de prijsklasse 150.000,- tot 250.000,- met een gemiddelde looptijd van 206 dagen (=6, 7 maanden). De leegstand zit verspreid door de kern, en is al jaren stabiel. 2016 laat wel een stijging zien. Het corporatiebezit zit verspreid door de kern, maar is grotendeels geclusterd. Dit zou grootschalige herstructurering kunnen bevorderen, indien er niet uit dit bezit wordt verkocht. 13
4. Bouwplannen en -mogelijkheden Nr. Locatie Saldo aantal woningen 1 Romerswaelestraat (sloop) -12 2 Lindenhof 10 Totale capaciteit: Capaciteit in huidige woningvoorraad + planningscapaciteit Totale woningvoorraad - huishoudens = capaciteit in de huidige woningvoorraad 440-415= 25 (overschot) (2015) Saldo woningen totaal bouwplannen en -mogelijkheden (extra capaciteit) Er worden 2 woningen onttrokken op basis van de huidige initiatieven. Ontwikkeling huishoudens Aantal huishoudens + Prognose Het aantal huishoudens is de afgelopen 5 jaar gelijk gebleven. Prognose 2020: de prognose voor Zuiddorpe, laat een stijging van 80 huishoudens zien, dit is een stijging van 13,2% t.o.v. 2015 Conclusie Bouwplannen en -mogelijkheden Er is een overschot van 25 woningen, daar worden volgens de planning nog 2 woningen aan onttrokken. Totaal overschot van 23 woningen. Het aantal huishoudens zal in de nabije toekomst met 55 toenemen. De huidige woningvoorraad lijkt voldoende om de bevolking van Zuiddorpe op dit moment en in de toekomst te kunnen huisvesten. 14
5. Conclusies & aanbevelingen 5.1 Conclusie Het demografische profiel van Zuiddorpe laat krimp en vergrijzing zien. Het stabiele aantal huishoudens geeft geen aanleiding tot het toevoegen van extra wooneenheden. De voorgenomen initiatieven en de huidige leegstand bevestigen dat beeld. De kwantiteit van de woningvoorraad is in de kern Zuiddorpe dus voldoende. Het corporatiebezit is geclusterd en leent zich daardoor in de toekomst voor grotere herstructurering. Er zou dan niet meer uit dit bezit verkocht moeten worden. Kern Zuiddorpe Swot-analyse Swot-analyse Zuiddorpe Sterkte: Voldoende planologische ruimte voor nieuwbouw. Corporatiebezit is geclusterd, wat voor toekomstige herstructureringsopgaven mogelijkheden biedt. Zwakte: De leegstand is redelijk stabile. Helft van de leegstand is langdurig (langer dan 1 jaar leeg) Te koop staande woningen vaak langer dan 2 jaar te koop. Krimp en vergrijzing. 5.2 Aanbevelingen Door de overmaat aan woningen zal er kritisch gekeken moeten worden naar de huidige en toekomstige initiatieven, waarbij aandacht voor kwaliteit voorop dient te staan. Het is van belang om subsidie- en leningsfaciliteiten gericht op de particuliere woningvoorraad te blijven aanbieden en te promoten om de kwaliteit van de woningen te verbeteren. 15
5.3 Conclusiekaart : toelichting Op de conclusiekaart zijn een aantal kaartlagen over elkaar gelegd: Bouwjaren: Om de leeftijdsopbouw van de kern inzichtelijk te maken, zijn er op basis van de BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) gebieden (waar mogelijk) op bouwjaar ingedeeld. Bouw initiatieven (Sterren): Om inzicht te krijgen waar de bouwinitiatieven gepland zijn, zijn deze aangegeven op de kaart. Waar mogelijk kunnen deze bouwinitiatieven gecombineerd worden met toekomstige andere projecten dan wel aansluiten bij wenselijkheden vanuit dit kernprofiel. Dit kan aanleiding zijn om in gezamenlijkheid met partijen grotere onderliggende problemen op te pakken. Corporatiebezit: Het corporatiebezit is aangegeven om inzichtelijk te maken waar ze de aandachtsgebieden raken en het plegen van ingrepen wenselijk wordt geacht. Aandachtsgebieden (gearceerde gebieden): Op basis van de conclusies en aanbevelingen zijn gebieden bepaald die momenteel en in de toekomst aandacht zullen vragen. Hierbij zal de gemeente in overleg met betrokken actoren, waaronder bewoners en de woningcorporatie in gesprek gaan om maatregelen te treffen in deze gebieden. 16
17
18