Wonen in Gelderland 2014 Achterhoek Monitoring van het woonbeleid
GLD.info Wonen in Gelderland 2014 Achterhoek Dit informatieblad geeft inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt in de Achterhoek met het accent op 2013/2014. Samen met de andere Gelderse regionale factsheets vormt dit de monitoringsrapportage over de Gelderse woningmarkt 2014. In het Gelderse infoblad wordt een algemeen beeld van de woningmarkt in Gelderland geschetst en worden de zes regio s onderling vergeleken; in de regionale informatiebladen wordt nader ingezoomd op gemeenteniveau. De informatiebladen geven tevens inzicht in de voortgang van het provinciaal woonbeleid. Oktober 2014 2 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Samenvatting Wonen is een van de drie centrale thema s in de Uitvoeringsagenda Achterhoek. In de Achterhoek is (naar aanleiding van de evaluatie van de Regionale Woonvisie 2010-2020) in het najaar van 2013 gestart met het project Kernenfoto s. Het lopende project Kernenfoto s Achterhoek geeft inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen voor de periode 2015 2025 en levert daarmee belangrijke bouwstenen op voor (verdere inkleuring van) de Regionale Woonagenda van de Achterhoek. In de Achterhoek daalt de bevolking al sinds 2005. In 2013 geldt dit voor alle gemeenten in de Achterhoek. Het aantal huishoudens zal vanaf ca. 2025 gaan dalen. Vanaf 1990 zijn ruim 25.000 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in de regio Achterhoek. Dat is ongeveer 23% van de totale voorraad. De gemiddelde verkoopprijs ligt in de Achterhoek onder het Gelders gemiddelde. De daling van de prijzen is vergelijkbaar met de Gelderse daling in de periode 2007-2013. Wel verloopt de prijsdaling in sommige gemeenten sneller en heviger dan in andere. De theoretische verkooptijd van woningen ligt gemiddeld in de Achterhoek hoger dan in Gelderland. Woningen in het duurste segment hebben gemiddeld de langste verkooptijd. In 2013 zijn ruim 500 woningen toegevoegd (nieuwbouw of bijvoorbeeld via functieverandering of woningsplitsing). Rekening houdend met onttrekkingen (o.m. sloop) is de woningvoorraad netto toegenomen met ca. 250. In de Achterhoek ligt het aandeel huur- en betaalbare woningen in de opleveringen van 2013 boven de aandelen die in KWP3-verband zijn afgesproken. Dit geldt ook voor het aandeel nultredenwoningen. Ondanks de crisis is de woningvoorraad in de Achterhoek vanaf 2010 t/m 2013 behoorlijk toegenomen in relatie tot gemaakte afspraken over netto toevoegingen t/m 2025. De (harde) plancapaciteit is in relatie tot de resterende opgave, ondanks inspanningen om de plancapaciteit te verminderen, nog steeds hoog. In de loop van 2014 wordt gesproken over de nieuwe kwantitatieve opgave Wonen, de opvolger van KWP3. Het aantal bouwvergunningen is in de afgelopen jaren sterk gedaald (dit geldt zowel voor corporaties, Bouwers voor de markt en voor particulieren). Welk effect dit heeft voor de woningbouw op de langere termijn is moeilijk aan te geven (wanneer trekt de markt aan?). Tevens is er nog steeds een stuwmeer aan afgegeven vergunningen uit het verleden. De precieze omvang van dat stuwmeer is echter niet bekend. 3 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Inleiding In de loop van 2014 is de provinciale woonvisie Keuzevrijheid en Identiteit uit 2003 vervangen door een nieuw en actueel woonbeleid, als onderdeel van de Omgevingsvisie Gelderland. Vanwege de demografische ontwikkelingen neemt de vraag naar groei van de woningvoorraad geleidelijk af. De kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt vraagt echter steeds meer aandacht van alle betrokken partijen. De focus verschuift van nieuwbouw naar het benutten van kansen en mogelijkheden in (het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad. Daarom wordt meer dan in eerdere rapportages (Wonen in Gelderland) aandacht besteed aan de bestaande woningvoorraad. In de Omgevingsvisie is het concept van de Regionale Woonagenda s geïntroduceerd. In de huidige factsheets wordt per regio ingegaan op de stand van zaken van deze Regionale Woonagenda s. Programmering is één van de onderwerpen in de Regionale Woonagenda s. Dit factsheet is als volgt opgebouwd: paragraaf 1: Stand van zaken in de regio rond de Regionale Woonvisie en Woonagenda; paragraaf 2: Bevolkingsontwikkeling; paragraaf 3: Bestaande voorraad: Samenstelling van de woningvoorraad; paragraaf 4: Bestaande voorraad: Transacties en verhuringen; paragraaf 5: Nieuwbouw (kwantitatief en kwalitatief); paragraaf 6: Plancapaciteit en bouwvergunningen. Overal waar gesproken wordt over Achterhoek wordt de (regio) Achterhoek bedoeld zoals die bestaat uit de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk. 4 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
1. Woonagenda In de Achterhoek is naar aanleiding van de evaluatie van de Regionale Woonvisie 2010-2020 in het najaar van 2013 gestart met het project Kernenfoto s. Dit project geeft inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen voor de periode 2015 2025. Tijdens het inzoomen op de hoofdkernen wordt niet uitsluitend gekeken naar de woningmarkt, maar ook naar thema s die veel met wonen te maken hebben, zoals de woonomgeving, de leefbaarheid, de aanwezigheid en bereikbaarheid van voorzieningen en de zorg. Ook wordt in een apart traject nog gekeken naar de kleinere kernen en het buitengebied in de Achterhoek. De eerste helft van 2014 is voor alle 21 hoofdkernen heel veel werk verzet (o.a. door de lokale werkgroepen). Ook burgers in de 21 hoofdkernen zijn gevraagd naar Parels en Puinhopen. Voor alle 21 hoofdkernen heeft dit veel waardevolle informatie opgeleverd. Na de zomer van 2014 zullen de resultaten van de 21 hoofdkernen worden opgeteld en wordt vanuit regionaal perspectief naar de plannen gekeken. In deze fase komen naar verwachting de aanpak en de instrumenten in beeld, die gebruikt kunnen worden om met de kansen en uitdagingen aan de slag te gaan. In regionale bijeenkomsten zal overleg plaatsvinden tussen de overheden en de andere O s. Naar verwachting levert het project veel kansen en actiepunten op en zeker ook een aantal dilemma s om gezamenlijk te bespreken en op te lossen. Het project Kernenfoto s levert daarmee belangrijke bouwstenen op voor (verdere inkleuring van) de Regionale Woonagenda van de Achterhoek. De planning is dat die eind 2014 op hoofdlijnen gereed is. Behandeling (en vaststelling) door de zeven gemeenteraden vindt vervolgens plaats in het voorjaar van 2015. De Regionale Woonagenda Achterhoek is dan ook belangrijk voor de Achterhoek om een goed leefbare regio te zijn en te blijven. De Achterhoek maakt ieder jaar zelf ook een (uitgebreide) Woonmonitor. De Woonmonitor 2014 is naar verwachting in het najaar 2014 beschikbaar. 5 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
2. Bevolkingsontwikkeling Op 1 januari 2014 telde de bevolking in de Achterhoek 263.110 inwoners. In figuur 1 is de bevolkingsgroei van jaar tot jaar te zien. De daling van de bevolking is al vanaf 2005 gaande. In 2013 is de afname van de bevolking voor het eerst in alle gemeenten aan de orde (tabel 1). Het geboorteoverschot vertoont vanaf het jaar 2000 een afnemende trend en is nu zelfs negatief (figuur 2). Er overlijden meer mensen dan dat er geboren worden. Dit hangt samen met de relatief sterke vergrijzing in de regio. Het binnenlands migratieoverschot vertoont eveneens een dalende trend. Waarschijnlijk hangt dit samen met het feit dat relatief veel jongeren voor studie of werk de regio verlaten. Het buitenlands migratiesaldo verloopt veel grilliger. Hier is niet goed een trend aan te wijzen. 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0-500 -1.000 2.003 1.657 1.092 515 191 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-92 -215-234 -514-316 -378-618 -599-990 Figuur 1 Achterhoek, jaarlijkse bevolkingsgroei 2000 t/m 2013, CBS 1.000 500 0-500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-1.000-1.500 Geboorteoverschot Binnenlands migratie saldo Buitenlands migratie saldo Figuur 2 Achterhoek, ontwikkeling geboorte- en migratiesaldo, 2000 t/m 2013, CBS 6 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Gemiddelde Gemiddelde Groei in Groei in Groei In Groei in Bevolking groei per jaar groei per jaar 2010 2011 2012 2013 per 1-1-2014 2000 t/m 2004 2005 t/m 2009 Aalten 23 11-61 -134-223 -64 27.018 Berkelland -132-50 -115 48-142 -113 44.656 Bronckhorst 15 27-74 -236-225 -284 36.932 Doetinchem 621-129 -71 215 162-79 56.335 Oost Gelre 444-78 87-108 -132-176 29.697 Oude Ijsselstreek -22-96 25-83 -60-166 39.613 Winterswijk 143-45 -25-80 21-108 28.859 Achterhoek 1092-360 -234-378 -599-990 263.110 Tabel 1: Bevolkingsgroei 2000 t/m 2013 en de bevolking per 1-1-2014, CBS Volgens de recente provinciale bevolkingsprognose (Primos 2012 Trend plus) is vanaf 2010 in toenemende mate sprake van krimp van de bevolking. Voor de Bevolkingsprognose 2014 wordt verwezen naar de provinciale website. 7 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
3. Bestaande woningvoorraad: Samenstelling Deze paragraaf bevat informatie over de samenstelling van de bestaande woningvoorraad in de regio Achterhoek. De gegevens zijn afkomstig van Dataland (een intergemeentelijk samenwerkingsverband op het gebied van vastgoedinformatie). Woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype In totaal zijn er ongeveer 112.000 woningen in de Achterhoek, waarvan bijna 20.000 (18 %) gebouwd voor 1945. Een groot deel van de oude woningen (tot 1945) is een vrijstaande woning dan wel een twee onder een kapwoning. Ongeveer 44% van de woningvoorraad in de regio Achterhoek dateert van voor 1970. Dit is vergelijkbaar met het Gelderse gemiddelde (43%). Woningen van voor 1970 vragen relatief veel aandacht in energetisch opzicht (duurzaamheid) en wat betreft levensloopbestendigheid en geschiktheid voor ouderen (langer zelfstandig wonen). Bijna een kwart van de woningen (23%) is na 1990 toegevoegd. Het overgrote deel (85%) van de woningvoorraad in deze regio bestaat uit eengezinswoningen, de overige woningen zijn meergezinswoningen (appartementen). Bij deze procentuele verdeling verdeling is geen gebruik van de gegevens van Oost Gelre, van deze gemeente is de verdeling naar woningtype niet bekend uit de gegevens van Dataland. 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 tot 1945 1945-1970 1970-1990 vanaf 1990 rijwoning twee onder een kap vrijstaand appartement overige woningen Figuur 3 Achterhoek, woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype op 1-1-2014, Dataland 8 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Woningvoorraad naar woningtype en prijsklassen per regio In de figuren 4 en 5 is de totale woningvoorraad per gemeente uitgesplitst naar woningtype en prijsklasse. Zichtbaar wordt hoe de woningvoorraad binnen een gemeente is samen gesteld. Voor Oost Gelre zijn geen verdeling naar woningtype bekend. Alle woningen zijn hier gecategoriseerd als overige woning. In Doetinchem is het aandeel rijwoningen (41%) en appartementen (22%) groter dan in de omliggende gemeenten. Bijna een derde van alle rijwoningen in de regio staat in Doetinchem, gevolgd door Berkelland en Oude Ijsselstreek (beiden 17% van alle rijwoningen in de regio). Daarnaast staat 38% van het totaal aantal appartementen in de Achterhoek in de gemeente Doetinchem; andere gemeenten volgen op grote afstand. Bronckhorst is de gemeente met het grootste aandeel vrijstaande en twee onder een kapwoningen. 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Aalten Berkenland Bronckhorst Doetinchem Oude IJselstreek Winterswijk Oost Gelre overige woningen appartement vrijstaand twee onder een kap rijwoning Figuur 4 Achterhoek, woningvoorraad naar gemeente en woningtype op 1-1-2014, Dataland 9 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 meer dan 350.000 250-350.000 200-250.000 0 Aalten Berkenland Bronckhorst Doetinchem Oude IJsselstreek Winterswijk Oost Gelre 170-200.000 Tot 170.000 Figuur 5 Achterhoek, woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse op 1-1-2014, Dataland Bijna de helft van de woningen (46%) in de Achterhoek zijn goedkope woningen (< 170.000) en 9% bestaat uit duurdere woningen. Het aandeel goedkope woningen ligt boven het Gelders gemiddelde (40%). Het grootste aandeel goedkope koopwoningen (< 170.000) staat in Winterswijk (60%). Bronckhorst wijkt hier sterk van af met 28% goedkope woningen. De meeste dure woningen (absoluut en relatief) staan in Bronckhorst. Woningvoorraad na 1990: indeling naar type In onderstaande tabel is weergegeven hoeveel woningen per regio zijn toegevoegd vanaf 1990 en welke woningtypes zijn toegevoegd aan de bestaande voorraad (figuur 6). Na 1990 zijn ruim 25.000 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in de regio Achterhoek. Dat is ongeveer 23% van de totale voorraad. De meeste woningen zijn in Doetinchem (bijna 7.000) en Berkelland (ruim 4.600 woningen) toegevoegd. In Doetinchem bestaat de woningvoorraad meer dan gemiddeld in de regio uit nieuwbouw (28%). Na 1990 zijn in de meeste gemeenten relatief veel appartementen toegevoegd. Aalten spant hierbij (naar verhouding) de kroon, maar in absolute zin uiteraard nog steeds Doetinchem; In Doetinchem zijn na 1990 eveneens de meeste rijwoningen toegevoegd; in Berkelland en Bronckhorst, de grote plattelandsgemeenten, zijn relatief veel vrijstaande en twee onder een kapwoningen toegevoegd. 10 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Regio Aantal toevoegingen In % van de totale voorraad vanaf 1990 Aalten 2.303 20% Berkelland 4.633 25% Bronckhorst 3.184 21% Doetinchem 6.959 28% Oost Gelre 2.837 17% Oude Ijsselstreek 2.443 19% Winterswijk 3.032 23% Achterhoek 25.391 23% Tabel 2: Aantal toevoegingen vanaf 1990 (in absolute aantallen en als percentage van de totale voorraad per regio en Gelderland totaal, Bron: Dataland 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk overige woningen vanaf 1990 appartement vanaf 1990 vrijstaand vanaf 1990 twee onder een kap vanaf 1990 rijwoning vanaf 1990 Figuur 6 Achterhoek woningvoorraad vanaf 1990, naar gemeente en woningtype op 1-1-2014, Dataland 11 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
4. Bestaande woningvoorraad: Transacties en verhuringen De cijfers over de ontwikkeling op de woningmarkt zijn afkomstig van Woningmarktcijfers.nl (Pasgoed). In deze paragraaf ligt het accent op de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs en de ontwikkeling van het aantal transacties per jaar, waarbij we terugkijken tot 2007.Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster 1. Koopsector De gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio Achterhoek was in 2007 aanzienlijk lager dan in Gelderland. Ook in 2013 ligt de gemiddelde verkoopprijs onder het Gelders gemiddelde. De daling van de prijzen is vergelijkbaar met de Gelderse daling in de periode 2007-2013. In 2007 wisselden ongeveer 2.500 woningen van eigenaar. In 2013 is het aantal transacties bijna gehalveerd ten opzichte van 2007. Gelderland laat een vergelijkbaar beeld zien. In 2009 is de scherpste daling van het aantal transacties zichtbaar. Prijsontwikkeling op jaarbasis, Achterhoek en Gelderland (gemiddelde verkoopprijs) 2007-2013 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Index 2013 2007=100 Achterhoek 230.800 224.400 217.000 213.600 215.400 202.500 189.000 81,9 Gelderland 261.500 265.000 247.400 246.000 245.100 233.400 215.900 82,5 Aantal transacties op jaarbasis, Achterhoek en Gelderland, 2007-2013 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Index 2013 (2007=100) Achterhoek 2.501 2.273 1.649 1.610 1.649 1.404 1.388 55,5 Gelderland 21.961 19.749 13.820 13.880 13.002 12.752 12.060 54,9 Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster 1. Er zijn verschillen tussen de woningmarktcijfers van het NVM en het Kadaster. De NVM levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op door NVM-makelaars verkochte woningen, gemeten op het moment dat de verkoop definitief is. Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster. De cijfers van het Kadaster lopen daarmee enkele maanden achter op die van de NVM. Een ander verschil is dat het Kadaster alle overdrachten meet en niet uitsluitend die waarbij NVM-makelaars zijn betrokken. In de cijfers zitten dus ook de verkopen van particulieren, corporaties en beleggers (bron: De Leeuw). 12 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Figuur 7 Achterhoek prijsontwikkeling op jaarbasis per gemeente, 2007-2013, woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster Aalten Berkenland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Achterhoek De prijsdaling (bij transacties) loopt in sommige gemeenten sneller en heviger dan in andere. In Oost Gelre zijn de prijzen in verhouding het minst gedaald (-7%) gedurende de periode 2007-2013. Ook in de gemeenten Doetinchem (-12%) en Oude IJsselstreek (-13%) lag de prijsdaling onder het regio gemiddelde (-18%). In Bronckhorst (-24%) was de prijsdaling het sterkst. Ook de ontwikkeling van het aantal transacties laat een wisselend beeld zijn tussen de gemeenten. In Aalten en Winterswijk is het aantal transacties met ongeveer een derde gedaald in de periode 2007-2013 (regiogemiddelde is daling van 45%). Gemeenten waar de daling van het aantal transacties sterker is dan het regiogemiddelde, zijn Doetinchem (-54%) en Bronckhorst (-51%). 700 600 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Aalten Berkenland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Figuur 8 Achterhoek, aantal transacties per gemeente 2007-2013, woningmarktcijfers.nl, bron: Kadaster 13 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Ontwikkeling verkooptijd De theoretische verkooptijd is een door Woningmarktcijfers.nl ontwikkelde graadmeter voor de gemiddelde verkooptijd van het aantal te koop staande woningen op 1 januari gedeeld door het aantal verkochte woningen in dat jaar (uitgedrukt in maanden). Het is een maat die tevens iets zegt over de verkoopbaarheid van woningen in gebieden en die mogelijke tekorten of overaanbod aan het licht brengt. Uiteraard is verdere analyse nodig voordat hierover harde conclusies kunnen worden getrokken. Theoretische verkooptijd (in mnd.), 2013 0-200 200-300 300-500 > 500 Totaal Achterhoek 20,3 40,4 88,8 564 33,2 Gelderland 16,4 24,7 51,2 112,3 25,1 Woningmarktcijfers.nl, bron Funda, Kadaster De theoretische verkooptijd van woningen ligt gemiddeld in de Achterhoek hoger dan in Gelderland. In Gelderland ligt de theoretische verkooptijd gemiddeld op ongeveer 2 jaar (25 maanden); in de Achterhoek is dat 33 maanden. De hogere theoretische verkooptijd geldt voor woningen van alle prijsklassen. Vooral woningen in het duurste segment hebben gemiddeld een lange TVT. Figuur 9 Theoretische verkooptijd (in mnd) per gemeente en prijsklasse, 2013, woningmarktcijfers.nl 14 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Figuur 9 toont dat de (theoretische) verkooptijd in alle gemeenten het grootst is in het dure segment. Goedkope woningen (< 200.000) verkopen relatief het snelst, maar hebben nog een theoretische verkooptijd van gemiddeld 20 maanden. In Oost Gelre is de TVT van goedkope woningen in Oost Gelre zelfs twee jaar. In Aalten en Oost Gelre zijn er geen transacties van dure woningen geweest. In de gemeenten Bronckhorst (48 mnd.), Oost Gelre en Berkelland (beiden 37 maanden) is de TVT hoger dan het regiogemiddelde van 33 maanden. In Aalten en Doetinchem lag de theoretische verkooptijd met bijna 28 maanden onder het regiogemiddelde. Huursector In onderstaande tabel is de woningvoorraad in de regio uitgesplitst naar koop- en huurwoningen voor de periode 2006-2012. Na 2012 zijn er geen gegevens beschikbaar. Een derde van de woningen in de regio is een huurwoning. Het aandeel huurwoningen ligt lager dan het Gelders gemiddelde (40%). De percentages in 2013 en 2014 zullen niet noemenswaardig veranderd zijn. Voor nadere informatie over de huursector in de Achterhoek wordt verwezen naar de Woonmonitor Achterhoek 2014 die naar verwachting in het najaar van 2014 beschikbaar komt. Woningvoorraad naar eigendom, 2006-2012 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Voorraad huur 32.316 33.984 34.135 33.503 36.544 37.446 36.285 Voorraad koop 58.013 67.955 69.611 71.061 71.035 70.856 72.812 Voorraad onbekend 3.032 3.650 3.230 3.248 1.028 798 858 Voorraad totaal 93.361 105.589 106.976 107.812 108.607 109.100 109.955 Bron: Woningmarktcijfers.nl 15 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
5. Nieuwbouw Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) Op grond van de Wet op de Basisregistraties moet het CBS per 1-1-2012 voor het vaststellen van de gemeentelijke woningvoorraad en mutaties daarin gebruik maken van de gemeentelijke Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Er zijn grote verschillen tussen de eerder gehanteerde gegevens over de woningvoorraad en de BAG bestanden. Er zijn verschillen in definities: woningen versus Verblijfsobjecten met een woonfunctie. Maar ook de cijfers wijken sterk af. Dit cijfermatige verschil had er eigenlijk niet mogen zijn en is waarschijnlijk te herleiden tot onnauwkeurigheden in het verleden. Vaak is onderzoek ter plaatse nodig om de feitelijke situatie te achterhalen. De gemeenten in de Achterhoek hebben al veel energie gestoken in het opschonen van de BAG. Dat opschonen is een vereiste om over een betrouwbare registratie van de woningvoorraad te kunnen beschikken. Groei van de woningvoorraad De benodigde groei van de woningvoorraad is in het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3) geraamd op 5.900 woningen over tien jaar, ofwel gemiddeld 590 per jaar. Deze afspraak is inmiddels door de Achterhoek (op basis van nieuwe prognoses) al uitgesmeerd tot 2025. De provincie heeft aangegeven deze afspraak te ondersteunen maar adviseert om niet het volledige aantal te realiseren want recentere prognoses (Bevolkingsprognose 2014 Gelderland) geven nog een lagere woningbehoefte aan. Na 2025 krimpt het aantal huishoudens. De gemeenten hebben onderling een binnenregionale verdeling afgesproken (tabel 3). In 2013 zijn ruim 500 woningen toegevoegd (nieuwbouw of bijvoorbeeld via functieverandering of woningsplitsing). Rekening houdend met onttrekkingen (o.m. sloop) is de woningvoorraad netto toegenomen met 255. Op 1 januari 2014 zijn er volgens opgave 406 woningen in aanbouw. De woningvoorraad is in de jaren 2010 t/m 2012 met 1.923 woningen gegroeid, gemiddeld ca. 640 per jaar. Vooral in 2011 zijn veel woningen toegevoegd en lag de netto groei ruimschoots boven de geraamde KWP3-opgave. De netto groei in 2013 blijft wat achter bij de groei in voorgaande jaren. Ondanks de crisis is de woningvoorraad in de Achterhoek in de periode 2010 t/m 2013 behoorlijk toegenomen in relatie tot gemaakte afspraken over de netto-toevoegingen. De cijfers over de opleveringen 2010-2012 in de Achterhoek wijken af van de cijfers die in de Woonmonitor Achterhoek 2014 zijn gebruikt. Dit heeft te maken met een verrekening van sloop in 2009 in de toevoegingen voor de jaren 2010 en 2011 in de Achterhoekse monitor (verschillen met de Achterhoek monitor zijn te vinden waar gesproken wordt over de opleveringen 2010 t/m 2012) 16 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Achterhoek Binnenregionale Verdeling Aalten 835 Berkelland 635 Bronckhorst 385 Doetinchem 1.990 Oost Gelre 685 Oude IJsselstreek 685 Winterswijk 685 Totaal 5.900 Tabel 3: binnenregionale verdeling KWP3 Achterhoek (bron: gemeentelijke informatie). 1000 800 600 400 200 0 2010 2011 2012 2013 KWP3 Realisatie Figuur 10 Achterhoek, KWP3 en netto groei van de woningvoorraad, 2010 t/m 2013, bron CBS en 2012/2013 gegevens van gemeenten. Achterhoek 2 gemiddeld per jaar in aanbouw 2000-2004 2005-2009 2010 2011 2012 2013 1-1-2014 Aalten 52 83 49 110 50 58 35 Berkelland 139 130 231 68 48 49 59 Bronckhorst 68 121 54 41 33 20 42 Doetinchem 265 135 17 299 242 264 62 Oost Gelre 108 122 46 41 40 31 110 Oude IJsselstreek 38 100 78 186 153-171 50 Winterswijk 35 109 18 110 9 4 48 Totaal 705 800 493 855 575 255 406 Tabel 4: nieuwbouw per gemeente periode 2000 t/m 2013 regio Achterhoek en in aanbouw op 1-1-2014 (bron CBS en informatie gemeenten). 2. In de woningmarktmonitor 2014 van de Achterhoek worden andere realisatiecijfers gepresenteerd voor de periode 2010 t/m 2012. In de genoemde rapportage blijkt dat er in de periode 1.638 woningen netto zijn toegevoegd. 17 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Tabel 4 toont de groei van de woningvoorraad in de afgelopen periode verdeeld over de gemeenten. Oude IJsselstreek springt eruit door meer sloop dan toevoegingen in 2013 (Vogelbuurt Ulft). Kwalitatieve aspecten in de opleveringen In KWP3-verband is met de gemeenten uit de Achterhoek afgesproken dat van de netto groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 (minimaal) een bepaald aandeel een huur-, betaalbare of nultredenwoning is. Deze afspraken dateren echter van voor de crisis en behoeven actualisatie. Binnenkort zullen afspraken worden gemaakt over een nieuw kwantitatief kader (de kwantitatieve opgave Wonen t/m 2024) en worden kwalitatieve afspraken gemaakt in het proces van de Regionale Woonagenda. Tabel 5 toont de resultaten over 2013, afgezet tegenover de KWP3-afspraken. In de Achterhoek ligt het aandeel huur- en betaalbare woningen in de opleveringen van 2013 boven de aandelen die in KWP3-verband zijn afgesproken. Dit geldt ook voor het aandeel nultredenwoningen. Achterhoek % huur % betaalbaar % nultreden Aalten 49% 54% 97% Berkelland 42% 45% 77% Bronckhorst 33% 33% 64% Doetinchem 52% 79% 100% Oost Gelre 26% 52% 74% Oude IJsselstreek 32% 39% 7% Winterswijk 71% 71% 100% Totaal Achterhoek (bruto) 46% 63% 87% KWP3 (bruto) 43% 45% ca. 80% Tabel 5: Aandeel huur, betaalbaar en nultreden in de (bruto) opgeleverde nieuwbouw in 2013 (bron: gemeentelijke informatie). 18 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
6. Plancapaciteit en bouwvergunningen Onderstaand overzicht laat de groei van de woningvoorraad zien in de afgelopen periode, verdeeld over de Achterhoekse gemeenten. Achterhoek Netto harde capaciteit Netto zachte capaciteit per 1 jan per 1 jan 2010 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014 Aalten 649 789 626 630 671 653 287 254 152 168 Berkelland 757 865 852 748 651 1.028 422 376 206 225 Bronckhorst 351 374 314 241 253 1.229 367 113 114 82 Doetinchem 2.032 1.975 1.662 1.186 1.814 3 2.274 2.081 1.989 1.605 646 Oost Gelre 758 775 744 687 678 598 637 361 324 121 Oude IJsselstreek 742 668 501 269 640 4 1.656 496 345 345 130 Winterswijk 254 284 211 467 436 1.277 592 595 296 295 Totaal 5.543 5.730 4.910 4.228 5.143 8.715 4.882 4.033 3.042 1.667 Tabel 6: Netto harde en zachte plancapaciteit per 1 januari, Achterhoek (bron: gemeentelijke informatie) Van 2010 t/m 2013 is de woningvoorraad in de regio (netto) met 2.178 woningen gegroeid. Tot 2025 (afgezet tegenover de nieuwe afspraak 5.900 tot 2025) is er dus nog behoefte aan (harde) plancapaciteit voor 5.900 2.178 = 3.722 woningen. De harde capaciteit heeft in de loop van 2013 een groei doorgemaakt en bedraagt op 1 januari 2014 maar liefst 5.143 woningen (netto groei). Dit is hoog in relatie tot de opgave. Uit de planningslijsten van de gemeenten blijkt dat een deel van de (harde) plancapaciteit na 2020 staat geprogrammeerd. In de tabel staat tevens de zachte capaciteit: alle locaties die een gemeente nu op het oog heeft waar mogelijk in de toekomst gebouw kan worden, die soms al in procedure zijn gebracht (bestemmingsplan), maar waarover nog geen definitief besluit is genomen. In heel wat gevallen hebben gemeenten wel al geïnvesteerd in dergelijke plannen (grondaankoop, afspraken met ontwikkelaar). 3. De toename van netto harde plancapaciteit in Doetinchem betreft eeen administratieve correctie van (het al eerder vastgestelde) bestemmingplan Wijnbergen. 4. De toename van de netto harde plancapaciteit in Oude IJsselstreek in 2014 ten opzichte van 2013 wordt grotendeels veroorzaakt door een grote sloopopgave in de plannen van 2013 (die daardoor in 2013 gezorgd heeft voor een flinke verlaging van de netto plancapaciteit). Een klein deel van de toename (123 woningen) wordt veroorzaakt door het onherroepelijk worden van bestemmingsplan Hutten Zuid fase 2 en 3 (de Keurkamer) na vele jaren van onderhandeling 19 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Kwalitatieve aspecten in de plannen Hieronder zijn de aandelen huur- en betaalbare woningen in de (bruto) bouwplannen van gemeenten gegeven, afgezet tegenover de KWP3-afspraken. Achterhoek % huur % betaalbaar Aalten 16% 20% Berkelland 37% 43% Bronckhorst 15% 23% Doetinchem 19% 29% Oost Gelre 21% 28% Oude Ijsselstreek 27% 27% Winterswijk 21% 15% Totaal Achterhoek (bruto) 22% 28% KWP3 (bruto) 43% 45% Tabel 7: aandeel huur en betaalbaar in de (bruto) bouwplannen van gemeenten per 1 januari 2014 (bron: gemeentelijke informatie). Bouwvergunningen De afgegeven bouwvergunningen kunnen tot op zekere hoogte een indicatie geven voor de omvang van de nieuwbouw in de volgende jaren. Onderstaande figuur schets een beeld zoals we dat zouden verwachten in een krimpregio als de Achterhoek. De grafiek toont dat het aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen (crisis)jaren sterk is gedaald, sterker dan in de andere regio s en in Gelderland als geheel. In 2008 en 2009 zijn meer vergunningen afgegeven aan corporaties dan aan de Bouwers voor de markt. Dat leidde mogelijk in 2010 2013 tot een relatief groot aandeel huurwoningen in de opleveringen. Het aantal aan corporaties afgegeven vergunningen is sedert 2009 echter fors gedaald en wel tot nagenoeg nul in 2013. Waarschijnlijk zal de bouwstroom van corporatiewoningen de komende jaren opdrogen ; de aantallen bouwvergunningen voor Bouwers voor de markt en voor particulieren zijn ook sterk afgenomen. Dit voedt de veronderstelling dat de nieuwbouw in de Achterhoek in de komende jaren sterk zal afnemen. Omdat er nog een behoorlijk stuwmeer is van in het verleden afgegeven vergunningen, is dit niet precies aan te geven. 20 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Figuur 11 Aantal afgegeven bouwvergunningen naar opdrachtgever in Achterhoek van 2007 t/m 2013 (CBS Statline). 21 Wonen in Gelderland 2014, Achterhoek
Provincie Gelderland Markt 11 6811 CG Arnhem Postbus 9090 6800 GX Arnhem T (026) 359 99 99 provincieloket@gelderland.nl www.gelderland.nl