WOZ, WAW, BTW, en andere actualiteiten WAARDERINGSKAMER mr. J.G.E.Gieskes
Programma Feiten over de WOZ Uitgangspunten WOZ-waardering Werken aan winst Omzetbelasting Informeel contact Randvoorwaarden van de toezichthouder Openbaarheid woningwaarden
Feiten over de WOZ Landelijk beeld: 8,5 mln beschikkingen 3,4% bezwaren Aandeel ncnp stijgt (4, 12, 20%) 45% krijgt (gedeeltelijk) gelijk Ncnp niet beter dan belastingplichtige zelf
Resultaten WAARDERINGSKAMER
Feiten over de WOZ Opbrengst: nadert 10 miljard Kosten dalen tot 150 mln Per object opbrengst 1250 kost 17 Na bezwaar en beroep blijft 99,8% van de oorspronkelijke waarde in stand
Aandacht en vertrouwen Transparantie werkt, black box niet Goede gegevens zijn nodig Vooral door huidige markt Het blijft een zo goed mogelijke schatting van de marktwaarde op een bepaalde datum Vakbekwame mensen Communicatieve vaardigheden
Uitgangspunten WOZ-waarde Waarderingsvoorschriften/ficties Waarderen van woningen (model) Niet-woningen: WEV Gecorrigeerde vervangingswaarde Taxatiewijzers
Waarderingsvoorschriften De WOZ-waarde is de waarde: indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen; de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Fictie: alle rechten in één hand De zaak, niet de rechten
Waarderingsvoorschriften (2) De prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na zorgvuldige voorbereiding overeen zouden komen bij een veronderstelde verkoop Vraagteken bij veiling, familie etc.
Modelmatige waardebepaling Vergelijkingsmethode Modelmatige waardebepaling Methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn Diverse typen taxatiesystemen meer statistisch meer gericht op groepen
Woningen Taxatieverslag Marktgegevens van de woning zelf Verkopen van vergelijkbare woningen met kenmerken om te vergelijken Geen optelsom:grond plus woning Geen vermenigvuldiging: kubieke meters maal eenheidsprijs
Taxatieverslag Eisen aan taxatieverslag vergelijken met woningen: zelfde buurt; zelfde type zelfde prijsklasse (35% marge) maar die zijn niet altijd verkocht door systematische vergelijking meer verkopen beschikbaar
Taxatierapport Verklaring (handtekening) Rapport van opname Waardebegrip rechten Taxatieverslag Vergelijking zichtbaar gemaakt
Bijzondere aspecten Nieuwbouwwoning VON-prijs plus Vergelijking met "doorverkopen" Toestandspeildatum Woning in aanbouw Stichtingskosten (wel optelsom) Appartementen wat is gemeenschappelijk
Bijzondere aspecten (2) Bodemverontreiniging Saneringskosten versus overlast Invloed op verkoopbaarheid Asbest, betonschade, palenpest Overlast door omgeving Objectief versus subjectief Makelaar versus belastingadviseur
Niet-woningen Waarde in het economische verkeer Huurmarkt kantoren winkels bedrijfsruimten Vergelijking (agrarisch) Discounted cash flow berekeningt
Niet-woningen (2) Actuele huurwaarde dus niet huurprijs, maar markthuurprijs op waardepeildatum geen landelijke registratie (vgl Kadaster) getaxeerd met vergelijkingsmethode Kapitalisatiefactor afgeleid uit verkopen afgeleid uit gewenst rendement
Beleggingswaarde vs WOZ kapitalisatie van huidige huurprijs minus risico dat huurder vertrekt plus kans dat ik nieuwe huurder vind WOZ-waarde kapitalisatie van objectieve huurwaarde rekening houdend met gemiddelde leegstand op locatie
Objectieve WOZ-waarde verschillen kunnen groot zijn huurprijs hoger (lager) dan marktprijs stabiele huurder subjectief leegstandsrisico zeker bij huurwoningen gereguleerde huurprijs
Gecorrigeerde vervangingswaarde De vervangingswaarde rekening houdend met: aard en bestemming technische veroudering functionele veroudering Wanneer? geen andere gegadigde (geen koper)t
GVW > WEV GVW = WEV, tenzij niemand mag of kan gebruiken geen of zeer beperkte marktactiviteit bijzondere installaties Ter voorkoming van waarde nihil Wel subjectieve elementen Omzetbelasting
Vervangingswaarde kengetallen voor bouwkosten analyse nieuwbouw (WOZ-datacenter) landelijke kengetallen (taxatiewijzers) driedelige opbouw ruwbouw afbouw/inrichting installaties
Technische veroudering Afschrijving over verwachte levensduur tot restwaarde per onderdeel (ruwbouw, etc.) Herziening van verwachte levensduur
Functionele veroudering Economische veroudering = Verandering van behoefte Verandering van bouwwijze Correctie voor doelmatigheid Correctie voor excessieve gebruikskosten
Bedrijfswaarde Waarde voor onroerende zaak uitgaande van huidige bedrijfsvoering DCF berekening In WOZ: geobjectveerd: GVW rekening houdend met de economische situatie in de bedrijfstak geen beloning voor slecht ondernemerschap Nooit lager dan WEV
Benuttingswaarde Waarde voor onroerende zaak uitgaande van mogelijke benutting dus niet van cultuurhistorische betekenis Verkleining verschil met rijksmonumenten DCF berekening Nooit lager dan WEV Relatief klein aantal objecten
Werktuigenvrijstelling roerend/onroerend werktuig = dienstbaar aan productie dus niet dienstbaar aan gebouw op zich een gebouwd eigendom bahco theorie en uiterlijke herkenbaarheid Verwijderbaar (zonder beschadiging van betekenis)t
Tariefverlaging Vpb Tarief van 29,6 naar 25,5% (2007) Thans 20% tot en met 200.000, erboven 25% Wie betaalt dat? Vastgoed voor 1,7 mrd Hoe? Beperken afschrijvingsmogelijkheden WOZ waarde
IB/Vpb Berekening winst uit onderneming WOZ gebruikt bij afschrijving op gebouwen Gebouw is opstal, ondergrond en aanhorigheden Niet meer afschrijven op onderdelen
Werken aan winst (2) Afschrijven op onroerende zaak tot 100% WOZ-waarde (verhuurd) 50% WOZ-waarde (eigen gebruik) tenzij de boekwaarde al lager is groot belang vermindering
Werken aan winst (3) Niet als meer dan 70% wordt verhuurd Leegstand in afwachting van verhuur telt als bestemd voor verhuur
Werken aan winst (4) Duidelijkheid op welke onderdelen nog onbegrensd kan worden afgeschreven: Onderdelen buiten WOZ-waarde Werktuigenvrijstelling Onderdelen die niet behoren tot gebouw met ondergrond en aanhorigheden
Omzetbelasting alleen GVW, want subjectief Bodemverontreiniging aftrek saneringskosten Werktuigenvrijstelling wegnemen verschil roerende en onroerende werktuigen
Omzetbelasting (2) BTW positie (juridische) eigenaar maatgevend Welke activiteiten verricht hij Belast Vrijgesteld (o.a. onderwijs, sport, ziekenhuizen, banken en verzekeraars) Overheid, tenzij btw-compensatiefonds Mengvorm: toerekenen naar rato
Omzetbelasting (3) Volg de toerekening van de inspecteur Meer onderzoek nodig Vraag: waarom niet altijd ex BTW?
Doorbraak in dienstverlening Prima initiatief voor de WOZ Vertrouwen: wie kent zijn pand het best? Goed om te laten zien wat je weet Onbezoldigd gemeenteambtenaar Helpt bij 20% per jaar controleren Doelmatig
Informeel contact Informeel contact geeft spectaculaire resultaten Met gebruik van basisregistraties en overige digitaal beschikbare informatie kun je veel bereiken Sneller antwoord dan via bezwaar of ncnp Zelfde kansen eigen actie of ncnp
Randvoorwaarden bij toezicht Objectieve waardebepaling Als iemand gelijk heeft moet hij dat ook krijgen Als iemand geen gelijk heeft MAG hij dat ook niet krijgen! Bewaak: Marktconform Correcte onderlinge waardeverhoudingen Domino
Randvoorwaarden bij toezicht (2) De burger mag wel zelf aan de knoppen zitten MAAR Uiteindelijk beslist de gemeenteambtenaar Rechtsgelijkheid Rechtszekerheid DUS Controle op mutaties is nodig
Randvoorwaarden bij toezicht (3) Mondige burger niet beter behandelen dan andere Twee-onder-een-kap en verschillende belangen Appartementen en consistentie Wat mag wel en wat kan niet?
Randvoorwaarden bij toezicht (4) Kwaliteitseisen Waarderingskamer Instemmen beschikkingen kan aan voorwaarden gebonden zijn Aanpassingen in het bestand WOZ-paradox
Openbaarheid woningwaarden Iedereen mag vergelijken Straatwand en overkant In de loop van 2014 Belang bij te lage waarde!
Belang bij te lage WOZ-waarde Aanpassing artikel 29 Informeel contact kan, bezwaar kan ook Gevolgen breder gebruik WOZ-waarde
Dank voor de aandacht! Contact: 070-311 05 55 j.gieskes@waarderingskamer.nl www.waarderingskamer.nl www.wozinformatie.nl