Provincie Limburg Directie Omgeving Ruimtelijk Planning en Beleid Universiteitslaan 1 3500 Hasselt uw brief van ons kenmerk datum 19.04.2017 CBS_22-05-2017 22.05.2017 contactpersoon uw kenmerk toestelnummer Bertien Buntinx 124.03.10/S2017N077575 011 49 21 81 Contactpersoon: Jo Schoefs PRUP Toeristisch-recreatief knooppunt Hengelhoef te Houthalen-Helchteren en Genk advies plenaire vergadering Geachte Wij verwijzen naar uw schrijven van 19 april 2017. Hierbij werden we in kennis gesteld van de plenaire vergadering m.b.t. het voorontwerp van het PRUP Toeristisch-recreatief knooppunt Hengelhoef te Houthalen-Helchteren en Genk en mochten we de voorbereidende documenten ontvangen. Dit voorontwerp werd besproken op het schepencollege van 22 mei 2017. In bijlage zenden wij u het advies. 1. Inleiding Na de recente goedkeuring van het plan-mer op 24 februari 2017, is het gemeentebestuur tevreden dat er nu snel een doorstart van de RUP-procedure volgt. De conclusies van de effectenanalyse en de voorgestelde milderende maatregelen van het plan-mer moeten de absolute randvoorwaarden vormen voor de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden voor de private investeerders en eigenaars binnen het plangebied van het PRUP. Slechts een gedeelte van de in het Plan-MER voorgestelde milderende maatregelen kan op planniveau worden geïntegreerd. Deze zijn dan ook opgenomen binnen de stedenbouwkundige voorschriften van voorliggend ontwerp-prup. De rest dient beoordeeld te worden op projectniveau, bij de vergunningsaanvragen. Het gemeentebestuur blijft toch nog vragen hebben over de milderende maatregelen die naar het projectniveau werden geschoven. Deze vragen soms concrete maatregelen buiten de contour van het PRUP en/of buiten de bevoegdheden en (financiële) mogelijkheden van het gemeentebestuur, zoals onder andere: - Heraanleg van afrit van E314 + herinrichting knooppunt toegang Hengelhoefdreef + vrij liggende fietspaden langsheen N726: verantwoordelijke actor = Agentschap Wegen en Verkeer + gemeente - Aanpak van Tulpenstraat en toegangswegen (inclusief Hengelhoefdreef): verantwoordelijke actor = gemeente + ontwikkelaars Ook voor de aanpak van het kruispunt Tulpenstraat / Donderslagweg heeft het Agentschap Wegen en Verkeer zijn engagement gegeven.(cfr rotonde) NAC - Nieuw Administratief Centrum +32 11 49 20 00 Pastorijstraat 30 info@houthalen-helchteren.be 3530 Houthalen-Helchteren IBAN BE18-0910-0047-8965
Wanneer het PRUP Hengelhoef wordt goedgekeurd, impliceert dit niet dat er zonder meer een uitbreiding van het aantal verblijfseenheden kan gebeuren zolang er niet voldaan is aan de uitvoering van de gevraagde milderende maatregelen op projectniveau. Hoewel niet opgenomen als een milderende maatregel, aangezien het geen onderdeel vormde van de plan-mer, blijft de aanleg van de persleiding naar de bestaande collector voor de vuilvrachtafvoer naar het RWZI van Genk (maatregel uit te voeren door Aquafin / medefinanciering door Oostappen groep en Twin Properties), ook nog een te vervullen randvoorwaarde voor ontwikkeling. 2. Algemene bedenkingen De algemene visie en gewenste ruimtelijke structuur, neergeschreven in de toelichtingsnota op pagina door 11 e.v., namelijk de versterking van recreatie én de versterking van natuur, en dit alles in evenwicht met de randvoorwaarden uit de omgeving zoals onder andere de waterkwaliteit, de landschappelijke en erfgoedwaarden en het beperken van de verstoring van omwonenden kunnen door het gemeentebestuur onderschreven worden. Uit de ruimtebalans (Toelichtingsnota pagina 34) blijkt dat de bestemmingscategorie recreatie vermindert van circa 255 naar 81 ha, en de bestemmingscategorie natuur vermeerdert van 40 naar 201 ha. Niettegenstaande worden er in het ontwerp-prup ruime uitbreidingsmogelijkheden geboden voor de ontwikkelaars Oostappen Groep en Twin Properties. Het vermijden van extra overlast naar de omwonenden is voor het gemeentebestuur een belangrijk uitgangspunt. Het voorzien van een ruim landschappelijk raamwerk, bestaande uit brede bosstroken en dreven over het volledige plangebied is een zeer belangrijke voorwaarde om de huidige en nieuwe recreatieve ontwikkelingen kwaliteitsvol landschappelijk te integreren. Het gemeentebestuur wil dat de aanleg van dit landschappelijk raamwerk minstens tegelijk met de nieuwe recreatieve ontwikkelingen gebeurt. Idealiter wordt er nu gestart met de aanleg ervan, zodat er bij een nieuwe ontwikkeling reeds een groenbuffer aanwezig is, zeker aan de gehele noordzijde van het plangebied (t.h.v. Tulpenstraat / Weg naar Zwartberg), waar de bestemmingszone artikel 4.2.1 Zone openluchtrecreatieve verblijven en parking grenst aan de woonstraten en/of private tuinen. Over deze volledige breedte dient er een buffer met een minimale netto breedte van 20 meter gerealiseerd te worden. Hierbij dient er rekening te worden gehouden met mogelijke toekomstige aanpassingen van de inkompartij van de Oostappen Groep, zoals bijvoorbeeld aanleg parallelweg Tulpenstraat. Na deze ingrepen, dient er een minstens nog een bufferzone van 20 meter over te blijven. We hebben vastgesteld dat de kaart met de Meest Kwetsbare Waardevolle Bossen (MKWB), waarover het Agentschap voor Natuur en Bos momenteel namens de Vlaamse Regering een openbaar onderzoek organiseert, een zeer grote claim legt op de recreatieve ontwikkelingen, net op die plaatsen waar het gemeentebestuur haar voorkeur naar uitging als uitbreidingslocatie. Voor het gebied van de Oostappen Groep gaat het hierbij om de uitbreidingszones Vallei en West. In het gebied Twin Properties komt mogelijk de aanleg van de groene parking in de zones E en F in het gedrang. Het is voor ons niet aanvaardbaar dat het planproces van het plan-mer/prup Hengelhoef, dat tot stand is gekomen na jarenlang uitvoerig overleg tussen alle betrokken actoren, nu onderuit wordt gehaald door een zeer eenzijdige en enge sectorale benadering. Het BPA Toeristische weg is niet aangeduid op het plan feitelijk juridische toestand. Aangezien dit BPA door het PRUP wordt opgeheven, dient dit ook tekstueel te worden aangegeven op het plan. 2
Vanuit de gemeentelijke dienst vergunningen wordt er gevraagd om in de stedenbouwkundige voorschriften duidelijkheid te geven over al dan niet verplicht zijn van een openbaar onderzoek bij stedenbouwkundige vergunningsaanvragen na goedkeuring van dit PRUP. Het is immers zo dat, indien uit de stedenbouwkundige voorschriften van het PRUP niet exact kan worden afgeleid op welke plaats en met welke afmetingen (breedte, diepte, hoogte) gebouwen of constructies kunnen opgericht worden, de aanvragen achteraf toch nog met een openbaar onderzoek moeten afgehandeld worden. Indien eventueel andere externe adviezen (vb. Agentschap Natuur en Bos, Agentschap Wegen en Verkeer Limburg, ) zouden verplicht zijn binnen bepaalde zones van het PRUP, dit ook me op te nemen in de stedenbouwkundige voorschriften. Zo zullen ontwikkelaars, studiebureaus of architecten vooraf weten met welke instantie ze best overleggen vooraleer een aanvraag tot vergunning in te dienen. 3. Grafisch plan stedenbouwkundige voorschriften Tijdens een voorbespreking werden er reeds wat opmerkingen m.b.t. de stedenbouwkundige voorschriften geformuleerd. We hebben kunnen vaststellen dat deze grotendeels verwerkt zijn in de documenten. Graag willen we nog volgende opmerkingen en suggesties meegeven: Artikel 1: Zone voor natuur Gemaakte opmerkingen i.v.m. bouwvoorschriften van 1.3.2 Constructies werden aangevuld en gewijzigd. De maximaal toegelaten bouwoppervlakte van 150 m² is voor ons aanvaardbaar maar is kleiner dan de bestaande constructies van de vzw Gezondheidszorg, in gebruik door Limburgs Landschap vzw. Artikel 2: Zone voor park Er werd ingegaan op ons voorstel om deze bestemmingszone zodanig te vergroten dat ook de hoogstamboomgaard tussen de beekvallei en het nieuw te bouwen hotel deel zou uitmaken van deze Zone voor park. In 2.3.2 Bebouwing worden er strikte bepalingen opgenomen omtrent de volumevermeerdering: 35% bij kasteel Engelhof en 20% bij het bezoekerscentrum. We kunnen ons hierbij aansluiten maar vragen ons af of er geen beperkte afwijkingsbepalingen kunnen worden ingeschreven in de stedenbouwkundige voorschriften. Artikel 3: Groengebied met visvijvers Geen opmerkingen. Artikel 4: Zone voor dag- en verblijfsrecreatie Onder artikel 4.2 Bestemming staat duidelijk vermeld dat deze zone bestemd is voor een ontwikkeling van terreinen voor en uitbating van recreatieve verblijven en aan verblijfsrecreatie verwante activiteiten en voorzieningen ( ). Gelet op het frequent oneigenlijk gebruik van de vakantiewoningen door arbeidsmigranten vinden we het zeer belangrijk dat er in de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP duidelijke bepalingen worden opgenomen omtrent de term recreatieve verblijven. De omschrijving die nu is opgenomen, namelijk De recreatieve verblijven zijn uitsluitend bestemd voor een louter recreatief verblijf en mogen niet als hoofdverblijfplaats gebruikt worden, is volgens ons nog té vrijblijvend en zal geen soelaas bieden voor het gekend probleem. Mogelijk kan een verplichte aanmelding bij de bevoegde Vlaamse administratie voor Toerisme en recreatie (Toerisme Vlaanderen) verordenend worden opgenomen. 3
Voor de deelzone 4.2.1 Zone voor openlucht recreatieve verblijven, zijnde het gebied van de Oostappen Groep is er opgenomen dat er maximaal 1500 toeristische logies of standplaatsen toegelaten zijn. Naast het bestaande aantal eenheden, betekent dit dat er nog 760 nieuwe verblijfseenheden kunnen bijkomen. Deze cijfers kaderen binnen het goedgekeurde plan-mer, en zijn dan ook voor het gemeentebestuur aanvaardbaar MITS er ook op projectniveau maatregelen kunnen worden afgedwongen. Bij de effectbeoordeling van de verkeersleefbaarheid en veiligheid werden de volgende milderende maatregelen als verplicht opgenomen op projectniveau: - Heraanleg van afrit van E314 + herinrichting knooppunt toegang Hengelhoefdreef + vrij liggende fietspaden langsheen N726 - Spreiding van het verkeer tijdens de spits - Aanpak Tulpenstraat De ontsluiting via de Tulpenstraat vormt in de huidige situatie al vaak voor verkeershinder. Bij een uitbreiding van de capaciteit zullen er dan ook ingrepen moeten gebeuren. Als verantwoordelijke actor werd de gemeente en de ontwikkelaar genoemd. Naar analogie met andere private ontwikkelingen zal het aan de projectontwikkelaar zijn om deze financiering te doen. Zoals hierboven gesteld, is er een afspraak met het Agentschap Wegen en Verkeer om een rotonde aan te leggen op het kruispunt Donderslagweg/Tulpenstraat.(cfr rotonde) Om te vermijden dat de uitbreiding versnipperd zal gebeuren, opteren wij voor gefaseerde aanpak. Dit betekent niet dat wij een aanduiding van de verschillende fasen op het Grafisch plan vragen, maar wel een tekstuele omschrijving waarbij wordt aangegeven dat er een groei vanuit de kern (bestaande inname verblijfsrecreatie) gebeurt. Voor de deelzone 4.2.2 Zone voor hotel of vakantieappartement en parking, zijnde het gebied van Twin Properties ten noorden van de centrale dreef, werd er opgenomen dat er een hotel met maximaal 100 kamers kan worden voorzien. In plaats van een hotel is er ook een andere vorm van toeristisch logies mogelijk, zoals een gebouwengeheel met maximaal 30 vakantieappartementen of maximaal 15 vakantiewoningen. Een uitzondering op deze maxima in functie van een hoger aantal hotelkamers of verblijven is slechts mogelijk indien deze in min worden gebracht in deelzone 4.2.3 Zone voor vakantiehuizen en-appartementen, waar in totaal maximaal 950 verblijfseenheden toegelaten zijn. Deze vorkstructuur, waarbij er een ruil kan gebeuren van verblijfseenheden van de ene deelzone naar de andere, is voor ons aanvaardbaar zolang (1) de maximaal voorziene eenheden niet overschreden worden en (2) mits uitvoering van de verplichte milderende maatregelen op projectniveau, zijnde: - Heraanleg van afrit van E314 + herinrichting knooppunt toegang Hengelhoefdreef + vrij liggende fietspaden langsheen N726 - Spreiding van het verkeer tijdens de spits - Aanpak toegangswegen en Hengelhoefdreef Het opnemen van 4.2.4 Overdruk bosstrook aan de rand van de volledige bestemmingszone Zone voor dag- en verblijfsrecreatie kan door het gemeentebestuur absoluut onderschreven worden. De inrichting en beheer van deze bosstroken wordt verduidelijkt onder punt 4.3.7 Aanleg van de bosstroken. Hierin wordt gesteld dat deze bosstroken dienen te worden aangelegd langsheen de effectieve buitengrenzen van de zone voor dag- en verblijfsrecreatie, op de segmenten die indicatief zijn aangeduid op het grafisch plan. Een uitzondering hierop is de groenstrook langsheen het pad tussen Tulpenstraat en Weg naar Zwartberg. Hier dient de 20 meter bosstrook gemeten te worden vanaf de as van de voetweg, dus 10m aan beide zijden. Deze omschrijving is onduidelijk en voor interpretatie vatbaar. We vragen dan ook om dit te verduidelijken. Ons inzien zou het beter zijn om exact (op schaal) op het grafisch plan aan te duiden waar deze bosstroken aangelegd moeten worden om deze zo beter te kunnen afdwingen. 4
Verder wordt onder deze bepaling ook opgenomen dat nieuwe bosstroken of nog te verbreden bosstroken uiterlijk in het plantseizoen volgend op het verkrijgen van de eerste stedenbouwkundige of omgevingsvergunning voor het oprichten van gebouwen in of de (her)ontwikkeling van de betreffende deelzone dienen te worden gerealiseerd. Zoals hierboven gesteld zouden wij de aanleg ervan liever voorafgaandelijk zien gebeuren. De bepalingen opgenomen in artikel 4.2.5 Overdruk zone waarbinnen slechts 1 bouwlaag toegelaten is kunnen eveneens bijgetreden worden. Binnen deze zone is een beperkte bouwhoogte toegelaten omwille van de visuele impact op de omgeving. Het betreft de meer perifeer gelegen zones die dicht bij de tuinen van omwonenden Tulpenstraat / Weg naar Zwartberg gelegen zijn. In artikel 4.3.1 Bebouwingswijze wordt gesteld dat de realisatie van de openlucht recreatieve verblijven in afzonderlijke projecten tot stand kan komen. Zoals hierboven reeds vermeld, wenst het gemeentebestuur te vermijden dat er een versnipperde realisatie van projecten gebeurt. We willen dan ook graag opnemen dat er een groei van het recreatiegebied kan gebeuren vanuit de bestaande invullingen, en niet door het her en der aansnijden van perifeer gelegen percelen. Ook zouden we willen vragen om in de stedenbouwkundige voorschriften bepaalde kwaliteitsnormen op te nemen omtrent het comfort en grootte van de verblijfsunits. Artikel 4.3.3. Uiterlijk van de gebouwen vermeldt dat alle platte daken groter dan 100 m² aangelegd moeten worden als een groendak. Het is aangewezen om ook duurzaamheidsprincipes in te schrijven voor de klassieke bouwvormen. Artikel 4.3.4 Autoparkeren: vraag om minimale parkeernorm op te nemen i.f.v. beoordeling vergunningsaanvragen. Indien de realisatie van deze norm niet meer mogelijk is, dient het programma met aantal toeristische logies te worden verlaagd cfr. artikel 4.3.5 Fietsparkeren. Artikel 5: Zone voor dagrecreatie in open lucht Geen opmerkingen Artikel 6: Zone voor zuiveringsinfrastructuur voor afvalwater Geen opmerkingen. We stellen ons alleen de vraag of het niet aangewezen zou zijn om op te nemen dat dit RWZI in de toekomst niet meer mag worden gebruikt voor de vuilvracht van het recreatiegebied Hengelhoef, zodat dit niet meer ter discussie staat. Artikel 7: Tracé voor waterloop Is de aanduiding op het grafisch plan wel conform met de richtlijnen van de provinciale dienst Water en Domeinen (aanduiding 5 meter zone aan weerszijden van de waterloop)? Artikel 8: Zone voor publiek toegankelijke wegenis Op het grafisch plan wordt er zowel ter hoogte van het kruispunt Tulpenstraat/Donderslagweg, als het kruispunt Hengelhoefdreef/Donderslagweg ruimte voorzien voor de mogelijke heraanleg van deze kruispunten. Dit komt wel maar beperkt aan bod binnen de teksten van de stedenbouwkundige voorschriften. Binnen artikel 8.2.3 Voet- en fietsweg wordt wel gesteld dat Ter hoogte van het kruispunt Tulpenstraat/Donderslagweg kan deze zone ook gebruikt worden voor de (her)aanleg van het kruispunt in functie van verkeersveiligheid en vlottere doorstroming. 5
Is het niet beter deze hoek op te nemen binnen artikel 8.2.2 Zone voor wegenis voor gemotoriseerd verkeer en specifiek te omschrijven dat het hier gaat om ruimte voor uitvoering van de verplichte milderende maatregelen op projectniveau? Artikel 9: Erfgoedlandschap Geen opmerkingen. 4. Conclusie Het gemeentebestuur geeft een gunstig advies mits voldaan wordt aan de hierboven geformuleerde randvoorwaarden. Na de goedkeuring van het PRUP dienen er nog heel wat milderende maatregelen op projectniveau te worden gerealiseerd. Hierover dienen er duidelijke garanties te bestaan vooral er stedenbouwkundige vergunningen kunnen worden afgeleverd. Wij zullen op 23 mei 2017 om 13u30 aanwezig zijn op de plenaire vergadering voor het voorontwerp PRUP Hengelhoefbespreking in het Provinciehuis om het bovenvermeld advies toe te lichten. Hoogachtend Namens het gemeentebestuur Wim Haest secretaris Alain Yzermans burgemeester 6