Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2011

Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2011

4

Inhoud Bericht van de directeur-bestuurder 6 Jaarverslag 2011 1. Kerncijfers 10 2. Resultaten in het kort 10 3. Bericht van de raad van toezicht 12 4. Governance 16 5. Informatie voor deelnemers en beleggers 20 Volkshuisvestingsverslag 2011 1. Portefeuilleontwikkeling 24 2. Aankoop en verkoop 27 3. Ontwikkeling aedex benchmark 32 4. De woningmarkt in ontwikkeling 33 5. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 34 6. Bevordering eigen woningbezit 36 7. Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting 37 8. Beheer van vastgoed 38 9. Onderhoud van vastgoed 39 10. Vereniging van Eigenaren 40 11. Financiële positie 41 Jaarrekening 2011 Geconsolideerde balans 46 Geconsolideerde resultatenrekening 48 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 49 Toelichting op de geconsolideerde 50 Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening 56 Toelichting op de geconsolideerde balans 58 Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening 71 Enkelvoudige balans 74 Enkelvoudige resultatenrekening 76 Toelichting op de enkelvoudige 77 Toelichting op de enkelvoudige balans 78 Overige informatie 90 Overige gegevens en controleverklaring 91 Bijlagen Bijlage 1 Bestuurlijke organisatie 93 Bijlage 2 Leden Wooninvesteringsfonds 94 Bijlage 3 Overzicht portefeuille 96 5

1 Bericht van de directeur-bestuurder Aanpassen met perspectief Het verslagjaar 2011 staat voor het Wooninvesteringsfonds in het teken van aanpassen aan de sterk veranderende omstandigheden in de woningmarkt. De economische vooruitzichten leken aanvankelijk bemoedigend maar aan het optimisme kwam in de loop van 2011 snel een einde. De economische groei is uiteindelijk weliswaar uitgekomen op 1,2% maar de gevolgen van de eerder losgebarsten kredietcrisis en de daaropvolgende economische crisis zijn op de woningmarkt aanhoudend voelbaar. Terwijl de werkloosheid nog steeds laag is en de inkomenspositie redelijk op peil blijft, voert de onzekerheid de boventoon en is door het dalend consumentenvertrouwen en de strengere hypotheekvoorwaarden de dynamiek op de koopwoningmarkt verder teruggelopen. De daling van de huizenprijzen blijft nog beperkt, maar vooral de transactieaantallen zijn met name eind 2011 sterk teruggevallen. Door de aangekondigde bezuinigingsmaatregelen, het uitblijven van integrale hervormingen en de onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek duurt de onzekerheid in de woningmarkt voort. Bij afnemende risico s van de Europese schuldencrisis kan de Nederlandse economie langzaamaan stabiliseren. Daarbij wordt de vastzittende koopwoningmarkt gunstig beïnvloed door toenemende schaarste vanwege de tot stilstand gekomen nieuwbouwproductie, het nog steeds groeiend aantal huishoudens, de verbeterde betaalbaarheid van woningen door de prijsdalingen, meer marktwerking bij huurprijzen, lage hypotheekrente en de Europese regelgeving voor toewijzing van sociale huurwoningen. Echter, een beginnend herstel van de woningmarkt is nog niet zichtbaar, zal de nodige tijd vergen en wordt nog niet in 2012 voorzien. Ondanks de onvoorspelbare negatieve ontwikkelingen en de ongunstige woningmarktomstandigheden heeft het Wooninvesteringsfonds in 2011 een positief jaarresultaat behaald. Dit resultaat is bereikt door met name de positieve herwaardering en het voordeel van de in 2011 met instemming van een meerderheid van de certificaathouders gerealiseerde renteconversie op de certificaten. Daarnaast hebben kostenbesparingen en het resultaat in de deelne- ming bijgedragen aan het positieve jaarresultaat. De mindere resultaten uit verkopen zijn anticiperend opgevangen door kostenbesparingen waardoor het bedrijfsresultaat in lijn met 2010 is gebleven. Het jaarresultaat in 2011 komt uit op een netto positief resultaat van 5,1 miljoen. Tegelijk heeft het Wooninvesteringsfonds zijn missie en ambitie scherp in het oog gehouden. Corporaties hebben in toenemende mate gebrek aan liquiditeit en hun investeringscapaciteit staat onder druk. In 2011 is de vraag van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds naar de mogelijkheden van liquiditeitsverstrekking door verkopen van woningcomplexen groot. Besluitvorming bij verkopende corporaties neemt echter veel tijd in beslag. Het Wooninvesteringsfonds heeft voor nieuwe aankopen van woningportefeuilles, met goedkeuring van het ministerie en het CFV, een fondsenstructuur ontwikkeld. In 2011 is deze vernieuwende structuur succesvol toegepast bij de aankoop van een woningportefeuille gelegen in Lent (Nijmegen) van de corporatie Stichting Vivare en is een eerste impuls gegeven aan de missie met gebruikmaking van de fondsenstructuur. Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2011 33 miljoen aan liquiditeiten verschaft aan de sector. Ook in de toekomst zal de nieuwe structuur ingezet worden. Met deze nieuwe financieringsstructuur met funding van beleggers buiten de sector kan het Wooninvesteringsfonds blijven inspelen op de vraag van corporaties. Tegelijkertijd wordt ook bijgedragen aan het verbinden van corporatiemarkt en beleggersmarkt. Hierbij ziet het Wooninvesteringsfonds de uitdaging in het innoveren van de financieringsstructuren en het leveren van maatwerk voor corporaties en vermogensverstrekkers. Bij zowel corporaties als beleggers bestaat hiervoor belangstelling. Een recente ontwikkeling betreft het toenemende aanbod van woningen in het midden- en geliberaliseerde segment van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. Door afstoting van deze complexen wordt de noodzakelijke liquiditeit vrijgespeeld om het accent bij corporaties op de betaalbare huurwoningen te leggen. Het Wooninveste- 6

1 Bericht van de directeur-bestuurder ringsfonds wil als liquiditeitsverschaffer van de sector ook hierin op verantwoorde wijze een actieve rol spelen. Sinds de oprichting, eind 2005, heeft het Wooninvesteringsfonds voor bijna 700 miljoen bijgedragen aan de liquiditeitsbevordering van 26 woningcorporaties. Deze vrijgespeelde middelen zijn door de corporaties op hun beurt aangewend voor noodzakelijke herstructurering en wijkverbeteringen. In het verslagjaar 2011 is aan alle 61 certificaathoudende leden, veelal in afgelegde bezoeken, de voorgestelde conversie in samenhang met de positie en de ontwikkelingen bij het Wooninvesteringsfonds toegelicht. Ruim 80% van de certificaathouders heeft daarop de voorgelegde renteconversie ondertekend. Hiermee zijn de certificaten met een vast rendement omgezet naar een lager vast plus een resultaatafhankelijk variabel rendement. Om de rentelasten in de komende jaren verder te verlagen zet het Wooninvesteringsfonds de gesprekken met het WSW voort. Hoewel het Wooninvesteringsfonds als deelnemer is geaccepteerd, heeft toekenning van borgingsruimte nog niet plaats gevonden omdat het herfinancieringsmoment nog te ver weg in de tijd ligt (april 2015). In totaal heeft het Wooninvesteringsfonds sinds de start in 2005 1.248 woningen verkocht op een totaal bestand van 5.893. De huidige woningvoorraad per ultimo 2011 bedraagt 4.645. De balanswaarde van de vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds is van 499,2 in 2010 met 4,5% gestegen naar 521,8 miljoen. Het bestuur maakt graag van deze gelegenheid gebruik om zijn erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de raad van toezicht, de leden, de medewerkers en de vele partners voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar. De inzet en betrokkenheid van velen hebben bijgedragen aan de ontwikkeling en het realiseren van de doelstellingen van het Wooninvesteringsfonds. Graag werkt het bestuur ook in de toekomst met u samen aan onze ambities en de missie van het Wooninvesteringsfonds. Zeist, 21 mei 2012 Karin E. de Graaf Directeur-bestuurder Met het oog op de toekomst en de gewenste ontwikkeling van het fonds is het Wooninvesteringsfonds bezig met verkenningen en scenario s gericht op en de houdbaarheid van het business model binnen de huidige woningmarktomstandigheden waarbij de vermogensstructuur van de vereniging, de waarde van het belegd vermogen en het aflossingsperspectief van de certificaathouders worden betrokken. In het verslag jaar 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds veel aandacht besteed aan het verkoopproces met de focus op het goed in de markt zetten van de woningen en klantgerichte marketingactiviteiten. Om in de huidige stagnerende woningmarkt de grip hierop verder te versterken, gaat het Wooninvesteringsfonds het komend jaar ook de verkoopcoördinatie in eigen hand nemen. 7

JAARVERSLAG 2011 volkshuisvestingsverslag 2011 BIJLAGEn 8

Jaarverslag 2011 1. Kerncijfers 10 2. Resultaten in het kort 10 3. Bericht van de raad van toezicht 12 4. Governance 16 5. Informatie voor deelnemers en beleggers 20 JAARVERSLAG 2011 9

1 Kerncijfers JAARVERSLAG 2011 2011 2010 2009 2008 t/m 2007 Aantal gekochte complexen 5 7 13 8 92 Aantal corporaties waarvan is gekocht 1 3 4 4 15 Aantal aangekochte woningen 357 646 745 615 1.843 Aantal aangekocht overig vastgoed - 45 170-375 Aantal verkochte woningen 225 254 219 276 274 Aantal verkocht overig vastgoed 49 38 24 61 14 Aantal woningen verkocht aan zittende huurders 11 8 4 6 50 Gemiddeld bouwjaar van de complexen 1970 1970 1970 1970 1968 Gemiddelde huurprijs in 471 469 466 454 452 Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs 78% 77% 77% 78% 76% Gemiddelde leegwaarde woningen in 139.830 139.678 143.556 151.641 147.926 Huur/leegwaarde verhouding 4,0% 4,0% 3,9% 3,6% 3,7% Verkoopmutatiegraad 4,8% 5,6% 5,3% 7,7% 5,4% Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in 239 277 280 318 340 Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in 249 512 1.152 579 1.075 Beheerskosten per woning in 224 379 397 442 504 Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden 9,1 8,2 6,9 4,0 3,4 Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen 33,0 59,8 75,6 63,3 225,9 2 Resultaten in het kort Op 1 juni 2011 is een eerste aankoop gerealiseerd in de nieuwe fondsenstructuur. Daarmee is 2011 het eerste verslagjaar waarover het Wooninvesteringsfonds ook geconsolideerde resultaten rapporteert. Het verslagjaar 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds zowel enkelvoudig als geconsolideerd met een positief financieel resultaat afgesloten, respectievelijk 5.078.000 en 5.058.000. Het geconsolideerde bedrijfsresultaat is in 2011 met 19,4 miljoen licht beter dan in 2010. Het bedrijfsresultaat is nagenoeg gelijk ondanks de lagere boekwinst op verkochte woningen ( 0,9 miljoen). De netto huuropbrengsten (bruto huur minus exploitatielasten) zijn gestegen door uitbreiding van de woningportefeuille en besparingen op beheer en onderhoud. De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen is in 2011 ten opzichte van 2010 verbeterd. De stabilisatie van het bedrijfsresultaat 2011, ondanks de teruggelopen verkopen, het voordeel van de renteconversie op de certificaten en de positieve herwaardering hebben tot gevolg dat voor het tweede achtereenvolgende jaar een positieve rentabiliteit is gerealiseerd. Het geconsolideerde resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening heeft zich in 2011 verbeterd, maar blijft negatief. 10

2 Resultaten in het kort Voor 2012 is een negatief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening begroot met name als gevolg van de verdere verslechtering van de woningmarkt. In 2012 zal het Wooninvesteringsfonds de verkopen naar verwachting verder zien dalen. De liquiditeitsratio is toegenomen. De operationele kasstromen zijn ook in 2011 positief en de bankratio s bewegen zich nog binnen de daarvoor geldende normen. Mogelijk zullen in 2012 de bankratio s verder onder druk komen te staan. De geconsolideerde resultaten over 2011, de investeringen en de daarbij horende financieringsactiviteiten leiden tot een geconsolideerd balanstotaal van 540 miljoen (2010: 525 miljoen). JAARVERSLAG 2011 Geconsolideerde resultatenrekening 2011 2010 In e 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 24.965 23.239 Boekwinst op verkochte woningen 6.105 6.983 Overige opbrengsten 35 30 Som der bedrijfsopbrengsten 31.105 30.252 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen -282-325 Salarissen -652-670 Sociale lasten en pensioenen -202-194 Onderhoud -2.819-2.888 Overige bedrijfskosten -7.764-6.901 Som der bedrijfslasten -11.719-10.978 Bedrijfsresultaat 19.386 19.274 Rentebaten 83 99 Rentelasten -21.369-22.050 Totale financiële baten en lasten -21.286-21.951 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -1.900-2.677 Belastingen -5.868 2.596 Waardeveranderingen vaste activa 12.846 2.091 Resultaat na belastingen 5.078 2.010 11

2 Resultaten in het kort JAARVERSLAG 2011 De balanspresentatie 2011 leidt tot de volgende kengetallen: Boekjaar 2011 2010 2009 2008 2007 Liquiditeit 1,1 0,7 1,5 1,4 0,1 Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen) 31,7% 28,7% 29,1% 34,5% 29,5% Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen) 3,0% 1,3% -23,2% -0,3% 6,9% Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen) 0,9% 0,4% -6,7% -0,1% 2,0% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen -1,1% -1,8% -5,4% -2,1% -3,1% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen -0,4% -0,5% -1,6% -0,7% -0,9% Interest coverage ratio 0,9 0,9 0,6 0,8 0,6 Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in exploitatie) 68,6% 72,0% 73,0% 65,2% 39,7% Debt service coverage 1,05 1,05 0,97 0,94 1,03 3 Bericht van de raad van toezicht Algemeen De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat hij het bestuur met raad en daad terzijde. De raad van toezicht houdt voornamelijk toezicht op: Realisatie van de doelstellingen van de corporatie; Strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten; Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; Kwaliteitsbeleid; Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; Financieel verslagleggingsproces; Naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht staan omschreven in de artikelen 12 t/m 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking daarvan is opgenomen in een reglement voor de raad van toezicht. In dit jaarbericht legt de raad van toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke onderneming, verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het verslagjaar 2011 hanteert de raad van toezicht: Strategisch Plan 2011-2015; Jaarplan 2011; Begroting 2011; Meerjarenbegroting 2011-2015; Jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, bedrijfskosten; Statuten; Treasurystatuut; Governance documenten; Bbsh; Afspraken met stakeholders (leden, ministerie BZK/ WWI, CFV en banken). 12

3 Rericht van de raad van toezicht Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is in de zin van bepaling III 2.2. van de Governance Code Woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijke voorzitter. Binnen de raad vindt discussie plaats over de onafhankelijkheid van raadsleden, indien en voor zover daar reden toe is. In 2011 is geen sprake geweest van belangenverstrengeling waarbij leden van de raad van toezicht en/of het bestuur betrokken waren. De heer Hooimeijer heeft niet deelgenomen aan de besprekingen over de visitatie vanwege zijn betrokkenheid bij het visitatiebureau. In 2011 is binnen de organisatie van het Wooninvesteringsfonds geen gebruik gemaakt van de regeling melding onregelmatigheden. Binnen het reglement raad van toezicht wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijzen. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integriteitcode van kracht die ook van toepassing is op leden van de raad van toezicht. Deskundigheid De raad van toezicht heeft bij de invulling van de vacature de eind 2010 bijgestelde profielschets gehanteerd. Deze profielschets is gerelateerd aan de omvang, de taken, de besturing- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van toezicht. Daarbij speelt de herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. Uit de zelfevaluatie is ondermeer het oog houden op de houdbaarheid en haalbaarheid van het business model naar voren gekomen. De raad van toezicht is zich daarbij bewust dat realisatie van de strategie sterk afhangt van externe factoren en van interne factoren als draagvlak binnen het Wooninvesteringsfonds bij de deelnemers. Daarbij is van belang dat de raad het eigen governance perspectief op het functioneren van het Wooninvesteringsfonds naar alle interne en externe stakeholders helder naar voren brengt. Taken en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van toezicht zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de financiële en kwalitatieve resultaten in relatie tot de doelstellingen, risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad van toezicht heeft in het afgelopen boekjaar de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van het Wooninvesteringsfonds: Regelmatig overleg met bestuur en management; Overleg met de externe accountant PWC; Volgen van seminars en congressen; Volgen van de vakliteratuur en media; Aanwezig bij vergaderingen algemene ledenvergadering. JAARVERSLAG 2011 De raad van toezicht heeft in het verslagjaar het eigen functioneren beoordeeld om te reflecteren op de eigen werkwijze nu en in de toekomst. De zelfevaluatie van de raad van toezicht is extern begeleid. De directeur-bestuurder heeft aan deze evaluatie deelgenomen. Bij de zelfevaluatie zijn de volgende punten in overweging genomen: Reglement raad van toezicht; Aedescode voor woningcorporaties; Governancecode woningcorporaties; Rooster van aftreden; Omgang met de bestuurder; Specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds; Teamvorming; Formele inrichting governance en toezicht; Governance en inhoud van beleid. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met bestuur en directie van de Woonbond. De raad van toezicht is in het verslagjaar zeven maal bijeen gekomen voor een reguliere vergadering. Als belangrijkste onderwerpen zijn te onderkennen de nieuwe financieringsstructuur met externe funding, de renteconversie en de woningmarktontwikkelingen. De door het bestuur voorgestelde maatregelen gericht op structurele vermindering van de rentelasten op korte en lange termijn worden door de raad van toezicht onderschreven. Het nieuwe investeringsmemorandum en de uitwerking van de conversie van certificaten van het Wooninvesterings- 13

3 Bericht van de raad van toezicht JAARVERSLAG 2011 fonds is door de raad van toezicht nauwlettend gevolgd. Daarnaast zijn ondermeer de volgende onderwerpen aan de orde geweest: Jaarbericht 2010 (inclusief volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en managementletter PWC); Accountantsverslag 2010; Remuneratierapport 2010; Strategisch Plan 2012-2016; Begroting 2012; Meerjarenbegroting 2012-2016; Begroting 2011-2012 WIF Lent BV Kwartaalrapportages; Uitbetaling rente 2010 en 2011; CFV solvabiliteitsoordeel 2011; Oordeelsbrief verslagjaar 2010 BZK; Managementletter 2011 PWC; Visitatierapport; AeDex benchmark; Renteconversie certificaten; Perspectief op aflossen certificaten; Aanvraag faciliteringsvolume WSW; Aankopen complexen vastgoed; Rapport Slim sturen op de portefeuille STEC Groep; MG 2011 Circulaire Verkoop corporatiewoningen; Herzieningswet; Bestuursstructuur en bestuurssamenstelling; Bestuursstructuur verbindingen; Profielschets raad van toezicht; Benoeming lid de heer Linders; Evaluatie raad van toezicht. Evaluatie doelstelling De raad van toezicht is van mening dat het Wooninvesteringsfonds onverkort voldoet aan zijn missie als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Uiteraard is en blijft een gezonde financieringsbasis daarbij van essentieel belang. Met de koers, zoals uitgezet in het strategisch plan en de meerjarenbegroting is de genoemde doelstelling, naar de mening van de raad van toezicht, voor de komende jaren gewaarborgd. Honorering raad van toezicht De honorering van de raad van toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering is niet afhankelijk van de prestaties van het Wooninvesteringsfonds. In 2011 bedroegen de totale kosten voor de raad van toezicht 53.000 (2010: 66.000). De vergoeding voor de individuele leden heeft in het verslagjaar geen wijzigingen ondergaan. De vergoeding van de voorzitter bedroeg 12.000 en van de leden 9.500. De bezoldiging van de leden van de raad van toezicht is vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW. Honorering bestuur Ten aanzien van het bezoldigingsbeleid van de bestuurder conformeert de raad van toezicht zich aan het Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Woningcorporaties als opgesteld door de commissie Izeboud ( Aedes-adviesregeling ) en de Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties die door de VTW en het Directeurencontact van Aedes in mei 2010 is gepubliceerd. De beloning in 2011 (1 januari 31 december) van de bestuurder, mevrouw K.E. de Graaf, is als volgt opgebouwd: K.E. de Graaf Beloning 146.629 Variabele beloning 0 Pensioenkosten 26.982 Overige beloningen 2.400 Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld, geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen is ondergebracht bij SPW. In afwijking van de Izeboud-systematiek ontvangt de bestuurder geen variabele beloning en is het arbeidscontract met de bestuurder voor onbepaalde tijd gesloten. De reden van deze afwijking is dat een variabele beloning in de huidige context niet past bij een maatschappelijke organisatie en voorkomt dat een te grote focus op de korte termijn doelstellingen ontstaat. Tevens wil de raad van toezicht met het arbeidscontract voor onbepaalde tijd de continuïteit van de organisatie waarborgen waarbij de jaarlijkse evaluatie van het gevoerde beleid en het functioneren van het bestuur voldoende waarborg geeft voor een verantwoorde besturing van het Wooninvesteringsfonds. Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen de beloningsbandbreedte die onder de Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties geldt. Tevens blijft het totale inkomen binnen het voor 2011 vastgestelde grensbedrag in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt). 14

3 Bericht van de raad van toezicht Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2011 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden van de raad van toezicht en/of de bestuurder verstrekt. Samenstelling In 2011 was de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld: JAARVERSLAG 2011 Naam Functie Lid sedert Herbenoemd Aftredend Hoofdfuncties Relevante nevenfunctie(s): Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943) voorzitter 2006 2010 2014 Honorair vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam.Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden Ir. M.T. Kooistra (man, 1943) vicevoorzitter 2005 2009 2013 Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek J.G.T. Bouwman (man, 1951) W. van de Rotte (vrouw, 1951) Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955) lid 2004 2009 2013 Directeur-bestuurder Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn en Zutphen (tot 1 juni 2011); Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal lid 2006 2010 2014 Vennoot bureau Senia en directeurbestuurder Stichting Senia lid 2006 2010 2014 Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak Ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex In de bezetting van de raad van toezicht is in het verslagjaar geen verandering opgetreden. In 2011 heeft de auditcommissie zes keer vergaderd. De commissie heeft onder meer gesproken over: De heer J.A.M. Linders is in 2011 door Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, voorgedragen voor benoeming door de algemene ledenvergadering. Op 27 januari 2012 heeft de algemene ledenvergadering de heer Linders voor een periode van vier jaar benoemd. Eind 2011 heeft de raad van toezicht één vacature. Commissies De raad heeft in 2007 een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. De taak van beide commissies is om de raad van toezicht te assisteren bij zijn werkzaamheden. Interne beheersing; Jaarrekening 2010; Financiering; Begroting 2012 en meerjarenbegroting 2012-2016; Tussentijdse resultaten; Treasurybeleid. Remuneratiecommissie J.G.T. Bouwman (voorzitter) Prof. ir. drs. W. J. Vrakking De samenstelling van de commissies was in 2011 als volgt: Auditcommissie Prof. dr. P. Hooimeijer (voorzitter) De remuneratiecommissie vergaderde één maal en heeft gesproken over het gevoerde beleid en het functioneren van de directeur-bestuurder. Mr. J.B.J. Stegmann (adviserend lid tot begin 2011) J.A.M. Linders (adviserend lid vanaf eind 2011) 15

4 Governance JAARVERSLAG 2011 Governance Code Woningcorporaties Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij. Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedes code en de per 1 juli 2011 vernieuwde Governance Code Woningcorporaties zijn nageleefd in 2011. De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. De belangrijkste punten van (voorlopige) afwijking zijn: Risicoprofiel Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het zogenaamde vier-ogen principe. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de manager finance & administration. Ook de externe auditor toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past. Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De raad van toezicht heeft de bestuurder voor onbepaalde tijd aangesteld; Het bestuur en de raad van toezicht zijn bij de overleggen met de stakeholders van het Wooninvesteringsfonds nagenoeg voltallig aanwezig geweest. Op de website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse van belang geachte documenten opgenomen met betrekking tot de governance code. De belangrijkste documenten zijn: Statuten Wooninvesteringsfonds; Reglement raad van toezicht; Bestuursreglement; Integriteitcode; Klokkenluidersregeling. Visitatie Het Wooninvesteringsfonds is in het eerste half jaar van 2011 voor de eerste keer na de start in 2005 gevisiteerd. We zien de visitatie niet alleen als een verantwoordingsinstrument over de geleverde maatschappelijke prestaties maar ook als een leerinstrument. Onze belanghouders beoordelen de prestaties van het Wooninvesteringsfonds als ruim voldoende en de positieve uitlatingen over ons werk vormen een stimulans voor de toekomst. De beoordeling en opmerkingen van de visitatiecommissie worden inmiddels geïmplementeerd. Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds worden de specifieke risico s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is. Risk management Doelstelling van Risk Management Interne beheersing dient als hulpmiddel bij het waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen, ook op langere termijn, worden bereikt en bij het voorkomen van verlies van (waarde) van bedrijfsmiddelen. Ook dienen activiteiten op het terrein van interne beheersing een belangrijke bijdrage te leveren aan de betrouwbaarheid van de financiële verslaggeving en de voorspelbaarheid van prognoses in de tussentijdse managementrapportages. Tenslotte dienen de activiteiten op het terrein van interne beheersing mede te waarborgen dat de relevante regels en wettelijke voorschriften worden nageleefd. 16

4 Governance Risk management Activiteiten op het terrein van risk management omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico s die een bedreiging kunnen vormen, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect kan hebben op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van het Wooninvesteringsfonds. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige verkoopuitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico s zijn afhankelijk van de omgeving waarin het Wooninvesteringsfonds opereert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico s en in het systeem van interne beheersing, maar ook in het managementproces. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. In het strategisch plan is het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds opgenomen. Dit document is in het verslagjaar herzien, besproken met en vervolgens vastgesteld door de raad van toezicht. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, is inzichtelijk of het Wooninvesteringsfonds in control is. Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van 5 miljoen en solvabiliteit van 25%. Een debt service coverage van minimaal 1,10 betekent dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en concernkosten). De liquiditeitsbuffer van 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Financieringsrisico s Het Wooninvesteringsfonds is zwaar gefinancierd en de financieringslasten hebben een significant aandeel in de resultaten van het Wooninvesteringsfonds. Verdere verzwaring van de financieringspositie en/of toename van de financieringslasten vormen een risico voor de financiële gezondheid van het Wooninvesteringsfonds. De risico s ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de auditcommissie beoordeeld. Het Wooninvesteringsfonds beschikt over een treasurystatuut, waarin de kaders voor het treasurybeleid zijn vastgelegd. JAARVERSLAG 2011 Financiële risico s Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico s door middel van onder meer: Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het strategisch plan; Gericht risicomanagement; Adequate rapportagestructuren; Transparante procedures; Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaarplan; Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario s. Doel van het rente- en looptijdenbeleid is het minimaliseren van de financieringslasten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningen- en derivatenportefeuille. Het treasurybeleid wordt ten uitvoer gebracht in nauw overleg met de auditcommissie. Binnen het kader van het (verder) beperken van de financiële risico s onderzoekt het Wooninvesteringsfonds bij het WSW de mogelijkheden tot realisatie van borging voor het Wooninvesteringsfonds en haar verbindingen. Begin 2011 is het Wooninvesteringsfonds als WSW-deelnemer geaccepteerd. Met een borging op de kredietfaciliteit verwacht het Wooninvesteringsfonds in de toekomst besparingen te kunnen realiseren op de financieringslasten bij een gelijkblijvende ontwikkeling van de faciliteiten. 17

4 Governance JAARVERSLAG 2011 Informatievoorzieningrisico s Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van de gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds, maar behoeven verbetering ten aanzien van de betrouwbaarheid. Ten aanzien van de general IT controls zijn maatregelen getroffen om een testomgeving te creëren los van de gebruikersomgeving. Begin 2011 is een testomgeving gerealiseerd voor het primaire informatiesysteem. Het primaire informatiesysteem is specifiek voor het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer van woningen. Frauderisico s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en van vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie voor de marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig. Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude: Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk vastgoed geïnvesteerd wordt; Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; De raad van toezicht, auditcommissie en manager finance & administration houden toezicht op het verwervingstraject in de verschillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen alleen met toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht; Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een onafhankelijke taxateur; Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en de lokale verkopende makelaar; Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed binnen standaardcontracten; In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud worden, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamheden, bij meerdere partijen offertes opgevraagd. Voor de acceptatie van een offerte geldt het vier-ogen-principe. 18

4 Governance Waarderingsrisico s Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. Ter bewaking van de waarde van het vastgoed taxeren jaarlijks de lokale makelaars de leegwaarden van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van twee landelijke taxateurs die per toerbeurt delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd. Daarnaast neemt het Wooninvesteringsfonds deel aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex. Fiscale risico s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2008 zijn de inherente risico s vanaf 2008 significant toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot beperking van de toegenomen inherente risico s. Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de voorwaarde dat de niet afgedragen middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de beschikbare middelen door de verkopende corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds over de besteding van deze middelen. Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie. JAARVERSLAG 2011 Organisatieschema Raad van Toezicht Leden Directeur - bestuurder Allianties Allianties Financiering Notariaat Obligatie beheer Office manager Manager verkoop Taxateurs Risico management ICT Manager funding & capital markets Manager beheer Beheerders VvE Beheerders Verzekeringen Manager finance & administration Project manager Makelaardij Juridisch adviseurs Administrateur Onderhoud Fiscaal adviseurs ICT Organisatie Wooninvesteringsfonds 2011 19

5 Informatie voor deelnemers en beleggers JAARVERSLAG 2011 Bij het Wooninvesteringsfonds zijn 77 woningcorporaties als lid aangesloten. Zie bijlage 2 voor een totaaloverzicht met vermelding van het financiële belang in het Wooninvesteringsfonds per eind 2011 van elk van de leden. De A-leden zijn corporaties die in de periode vanaf 2005 aansprakelijk vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatieleningen (certificaten). Het bedrag aan geplaatste certificaten bedraagt circa 175 miljoen (ultimo 2010: 173 miljoen). De B-leden zijn corporaties, die in de jaren 1999 tot en met 2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor minder dan 1 miljoen aan certificaten in het Wooninvesteringsfonds hebben geïnvesteerd. Vanwege de onverminderde behoefte van corporaties aan liquiditeit en investeringsruimte is het beroep op het Wooninvesteringsfonds nog steeds groot te noemen. Al enige jaren is duidelijk dat niet kan worden verwacht dat extra aansprakelijk vermogen door de sector zelf zal worden geleverd. Het Wooninvesteringsfonds is dus aangewezen op externe marktpartijen, die in een indirecte belegging in corporatiewoningen een welkome aanvulling zien op hun beleggingsportefeuille. Daarbij is het, binnen het raamwerk van de gemaakte afspraken met het ministerie, ook mogelijk dat overheden en de verkopende corporaties zelf met risicodragend vermogen in het nieuwe financieringsmodel participeren. Op deze manier kan het Wooninvesteringsfonds zijn rol als liquiditeitsverschaffer voor de sector, met het oogmerk collega-corporaties te ondersteunen bij de aanzienlijke investeringsopgaven, op de vertrouwde wijze voortzetten. Na het vastleggen van de kaders daartoe met het ministerie BZK/WWI (pilotafspraak, gemaakt in 2010) vond in 2011 een eerste transactie volgens deze methodiek plaats. Naast een bancaire financiering, aangetrokken bij ING Real Estate Finance, is daarbij gebruik gemaakt van de inbreng van kapitaal door een particuliere investeerder. Op deze wijze kon de verwerving van een woningportefeuille van Stichting Vivare uit Arnhem worden gefinancierd. Het betreft vijf complexen met 357 woningen in Lent, die door WIF Lent BV, een 100% deelneming van het Wooninvesteringsfonds, worden geëxploiteerd. In de (nabije) toekomst worden nog meer transacties via deze aanvullende financieringsvariant verwacht. Het risico voor certificaathouders van de nieuwe financieringsmethodiek is gemaximeerd. Met de leden is namelijk afgesproken dat maximaal 10% van het in certificaten ingelegde kapitaal als eigen vermogen in verbindingen van het Wooninvesteringsfonds zal worden geïnvesteerd. De aansprakelijkheid van het Wooninvesteringsfonds is bij elke op te richten dochter beperkt tot het gestorte eigen vermogen. De toegang tot bancaire financiering is er in de huidige euro- en bankencrisis niet eenvoudiger op geworden. Doordat het vertrouwen in de financiële markten flink onder druk staat, zijn we langzamerhand gewend geraakt aan relatief hoge klant- en liquiditeitsopslagen. Ondanks de grotere voorzichtigheid die bij financiers is waar te nemen, deels samenhangend met de uit Basel III voortvloeiende noodzaak tot versterking van het eigen vermogen, zullen goede proposities naar verwachting goed financierbaar zijn en blijven, al is het dan op basis van lagere loan-to-values, wat zijn impact heeft op de te bieden prijzen voor het vastgoed. In de extra algemene ledenvergadering die in maart 2011 is gehouden, is het belang van de rol en functie van het Wooninvesteringsfonds ten behoeve van de sector als geheel bevestigd. Onderlegger voor dit statement was de uitkomst van een gespreksronde met de stakeholders van het Wooninvesteringsfonds, waaronder het ministerie, de (overige) toezichthouders en Aedes. De leden tonen zich betrokken bij het functioneren van het Wooninvesteringsfonds. Dit kwam onder meer naar voren in de bereidheid van een forse meerderheid van de leden om in te stemmen met het voorstel om de rente op certificaten via een conversie bij te stellen naar een lagere vaste vergoeding, in combinatie met een resultaatafhankelijke variabele component. Doordat meer dan 80% van het in certificaten belegde aansprakelijk vermogen op deze wijze is omgezet naar een flexibeler systeem wordt het Wooninvesteringsfonds in staat gesteld de rentabiliteit per direct te verbeteren en zodoende de financiële positie te versterken. Vanwege de uiterst zwakke woningmarkt heeft de renteconversie niet het gewenste resultaat opgeleverd. De financieringslasten zijn te hoog bij de huidige bedrijfsresultaten. De leden hebben daarom gevraagd het business 20

5 Informatie voor deelnemers en beleggers model en de mogelijkheden daarvan te onderzoeken/analyseren bij de huidige marktomstandigheden. In het verslagjaar 2011 is de volledige renteverplichting over 2010 van in totaal 7,7 miljoen uitgekeerd aan de certificaathouders. Ook is aan het eind van het verslagjaar de vaste rente over 2011 van in totaal 3,2 miljoen uitgekeerd over de certificaten die vallen onder de werking van het Investeringsmemorandum 2011. In juni 2012 zal in de algemene ledenvergadering de uitbetaling van de rente op de certificaten (vallend onder de werking van het Investeringsmemorandum 2005) over het jaar 2011 aan de orde worden gesteld. Over 2011 zal geen variabele rente op de geconverteerde certificaten worden uitgekeerd. Het Wooninvesteringsfonds verwacht ook in 2012 aan de financieringsverplichtingen aan de banken te kunnen voldoen. JAARVERSLAG 2011 21

volkshuisvestingsverslag 2011 22

Volkshuisvestingsverslag 2011 1. Portefeuilleontwikkeling 24 2. Aankoop en verkoop 27 3. Ontwikkeling aedex benchmark 32 4. De woningmarkt in ontwikkeling 33 5. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 34 6. Bevordering eigen woningbezit 36 7. Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting 37 8. Beheer van vastgoed 38 9. Onderhoud van vastgoed 39 10. Vereniging van Eigenaren 40 11. Financiële positie 41 volkshuisvestingsverslag 2011 23

1 Portefeuilleontwikkeling VoLkShuiSVEStinGSVERSLAG 2011 In het afgelopen jaar is opnieuw, met verschillende corporaties, intensief gewerkt aan diverse biedingstrajecten. Daarnaast vroeg het realiseren van individuele verkopen van woningen aan particulieren volop aandacht. In deze periode, die gekenmerkt wordt door toenemende druk op de financiële positie van corporaties en aanhoudende stagnatie op de woningmarkt, is er een gestaag groeiend aanbod van woningcomplexen van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds alsmede verzoeken om de mogelijkheden van complex verkopen nader toe te lichten. Bij de primaire doelgroep, de woningcorporaties in Nederland, geniet het Wooninvesteringsfonds brede bekendheid. De open en transparante werkwijze, de marktconforme biedingen en de wijze waarop het beheer en onderhoud van de woningen en de contacten met de huurders wordt georganiseerd, worden door corporaties gewaardeerd. De afnemende mogelijkheid van corporaties om te investeren in certificaten onderstreept de noodzaak van het ontwikkelen van nieuwe financieringsmogelijkheden om ook in de toekomst te kunnen blijven aankopen. Ten dienste van de corporatiesector heeft het Wooninvesteringsfonds alternatieve financieringsconstructies met marktkapitaal van beleggers buiten de sector ten dienste van de corporatiesector ontwikkeld en in ontwikkeling. Hierdoor kan het Wooninvesteringsfonds zijn rol spelen in het voorzien van liquiditeiten van corporaties die deze vanwege hun maatschappelijke opdracht nodig hebben. Diverse corporaties hebben interesse getoond in de (maatwerk)mogelijkheden die deze innovatieve structuur hen biedt. Daarbij is de invloed van de Europese wetgeving, herfinancierings(on)mogelijkheden en de stagnatie in de nieuwbouw koopmarkt merkbaar in het aanbod van woningportefeuilles van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds ligt verspreid door heel Nederland met een accent op de Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte die complexen aan het Wooninvesteringsfonds aanbieden. De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee samenhangende aanbod van verkopende corporaties en anderzijds moet de opbouw passen in het portefeuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen in de koopmarkt. In 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds een onderzoek laten uitvoeren naar de portefeuillesamenstelling (regio, woonmilieus, woningtypen, woninggroottes, huurprijsniveau en bouwjaren) alsmede naar de mogelijkheden de risico-/rendementverhoudingen in de portefeuille te verbeteren. Binnen de grenzen van de missie van het Wooninvesteringsfonds zal bij toekomstige aankopen ook de risico-/rendementverhouding worden gewogen. 24% 42,4% 8,5% 6,9% 7,3% 9,1% 25,9% 10,8% Geografische spreiding totaal bezit ultimo 2011 Rotterdam Groningen Purmerend Nijmegen Delft Overig Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesteringsfonds 5.893 woningen en 1.114 overig vastgoed (commercieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aangekocht van 27 corporaties. Het betreft in totaal 125 complexen door heel Nederland. In het verslagjaar zijn van Stichting Vivare vijf complexen met 357 woningen gekocht en zijn 225 woningen aan particulieren verkocht. De totale omvang van de huidige portefeuille bestaat uit 4.645 woningen (2010: 4.513) en is in vergelijking met 2010 met 7,9% toegenomen. 24

1 Portefeuilleontwikkeling Aankopen woningen 2011 2010 2009 Stand per 1 januari 5.536 4.890 4.145 Aankoop 357 646 745 Stand per 31 december 5.893 5.536 4.890 Verkopen woningen Stand per 1 januari 1.023 769 550 Verkopen 225 254 219 Stand per 31 december 1.248 1.023 769 Bezit woningen per 31 december 4.645 4.513 4.121 Bezit COG per 31 december 15 26 26 Totaal portefeuille per 31 december 4.660 4.539 4.147 volkshuisvestingsverslag 2011 Bezit gesplitst naar type IPD/aeDex ultimo 2011 ultimo 2010 ultimo 2009 Woningen aantallen % aantallen % aantallen % Galerijwoning (voordeur buiten) 907 19,5 933 20,7 579 14,0 Portiekwoning (voordeur binnen) 1.034 22,3 1.085 24,0 1.103 26,8 Maisonnette woning 114 2,5 119 2,6 130 3,2 Rijtjeswoning 2.507 54,0 2.305 51,1 2.232 54,2 2/1 Kapwoning 79 1,7 71 1,6 77 1,9 Vrijstaande woning 4 0,1 0 0,0 0 0,0 Totaal woningen 4.645 100 4.513 100 4.121 100 25

1 Portefeuilleontwikkeling ultimo 2011 ultimo 2010 ultimo 2009 Woningen aantallen % aantallen % aantallen % < 1945 250 5,4% 258 5,7% 279 6,8% 1945 - < = 1959 587 12,6% 515 11,4% 559 13,6% 1960 - < = 1969 816 17,6% 789 17,5% 801 19,4% 1970 - < = 1979 1.771 38,2% 1.736 38,5% 1.260 30,6% 1980 - <= 1989 1.024 22,0% 1.019 22,6% 1.014 24,6% volkshuisvestingsverslag 2011 1990 - < = 1999 130 2,8% 125 2,8% 132 3,2% 2000 - < = 2009 67 1,4% 71 1,5% 76 1,8% 4.645 100% 4.513 100% 4.121 100% Het bouwjaar ligt over de gehele woningportefeuille genomen rondom 1970. Woningen GBO in m2 ultimo 2011 ultimo 2010 ultimo 2009 < 40 23 9 13 40 - < 60 413 497 496 60 - < 80 1.592 1.830 1.721 80 - < 100 1.561 1.160 1.028 100 - < 120 720 663 553 120 - < 140 313 332 288 > = 140 23 22 22 4.645 4.513 4.121 Het gebruiksoppervlak ligt over de gehele woningportefeuille genomen met name tussen de 60 en 100 m 2. 26