Klimaatneutraal renoeren op mutatiebasis Vooronderzoek om tot een klimaatneutrale aanpak oer te gaan Colofon Fase: Versie: Datum: Definitief Rapport 2.1 25 augustus 2011 Gegeens Auteur Naam: Studentnummer: Telefoonnummer: E-mail: W.M. an der Veen 76331 06 41 71 92 15 44396@student.saxion.nl Gegeens Opleiding Naam: Vastgoed & Makelaardij, Academie ROB Adres: Saxion Hogeschool Enschede M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Eerste lezer: Dhr. E.J. Van Losser E-mail: e.j.anlosser@saxion.nl Tweede lezer: Dhr. B. an der Veen E-mail: b.andereen@saxion.nl Gegeens Opdrachtgeer Naam: Stichting Pioneering Adres: Saxion, Kenniscentrum leefomgeing M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Contactpersoon: Dhr. G. Salemink Functie: Chef Werkplaats Klimaatneutraal Renoeren Telefoonnummer: 053 487 12 01 E-mail: g.a.m.salemink@saxion.nl Gegeens Uitoerende Organisatie Naam: WBO Wonen Adres: Spoorstraat 36 7572 CZ Oldenzaal Bedrijfsbegeleider: Dhr. M. ter Maat Functie: senior Projectleider Telefoonnummer: 0541 58 22 22 E-mail: m.termaat@wbowonen.nl Gegeens Organisatie Naam: Trebbe Oost & Noord B.V. Adres: Tubantiasingel 63 7514 AB Enschede Bedrijfsbegeleider: Dhr. J.J. Gietema Functie: Integrale Projecten Telefoonnummer: 053 485 86 87 E-mail: gietema@trebbe.nl Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen, Augustus 2011 1
VOORWOORD Dit rapport beat de resultaten an het ooronderzoek tot klimaatneutraal renoeren op mutatiebasis. Hier wordt richting gegeen aan het indiidueel beteren an de bestaande woningoorraad. Een groot deel an de sociale woningoorraad is toe aan erantwoorde ernieuwing, en met name op energiegebied. Om dit te bereiken ligt de uitdaging in het concreet maken an besparingsmogelijkheden. Besparen op energie heeft onder andere een positiee inloed op het klimaat en de financiële lasten. In de toekomst neemt de raag naar energie alleen maar toe. Door als woningcorporatie het heft in handen te nemen is het mogelijk om op grote schaal, indiidueel tot positiee resultaten te komen. Vanuit de Werkplaats Klimaatneutraal Renoeren is het doel gesteld om bestaande woningen op een erantwoorde wijze te erbeteren. Door de bestaande woningoorraad gestaag en zonder zittende huurder te erbeteren worden een aantal knelpunten omzeild. Woningcorporatie WBO Wonen en bouwbedrijf Trebbe hebben zich beschikbaar gesteld om het onderzoek anuit de praktijk te ondersteunen. Dank gaat uit naar de directe betrokkenen wie ondersteuning tijdens de onderzoeksfase hebben erleend. Vanuit de Werkplaats Klimaatneutraal Renoeren heeft Gerard Salemink de nodige lijnen uitgezet en sturing aan het onderzoek gegeen. Ernst Jan an Losser bedank ik oor zijn ondersteuning en begeleiding anuit de opleiding. Bas an der Veen dank ik oor zijn inbreng als tweede lezer. Martijn an der Veen Enschede, augustus 2011 Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen, Augustus 2011 2
1 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD...2 SAMENVATTING...5 1INLEIDING...6 1.1Aanleiding...6 1.2Missie tot energiebesparing...6 1.3Betrokken organisaties...7 1.3.1Stichting Pioneering...7 1.3.2WBO Wonen...7 1.3.3Trebbe Oost & Noord B.V....7 2ONDERZOEKSOPZET...8 2.1Probleemstelling...8 2.2Doelstelling...8 2.3Vraagstelling...8 2.4Onderzoekmethode...9 2.5Afbakening...9 3BELEIDSKADERS EN FINANCIËLE KADERS...10 3.1Inleiding...10 3.2Huurprijsbeleid...10 3.2.1Van streefhuur naar feitelijke huur...10 3.2.2Huurquote en woonquote...11 3.2.3Woonlasten...11 3.3Doelgroepbeleid...11 3.3.1Labelberekening...12 3.3.2In het kader an het Woningwaarderingsstelsel...12 3.3.3Labelerbetering en de hieraan gekoppelde inestering...13 3.4Samenatting...13 4TECHNISCHE ANALYSE...14 4.1Inleiding...14 4.2Aanleiding...14 4.3Typering oorraad WBO...14 4.3.1Stappenplan inentarisatie...15 4.3.2Labelcheck...16 4.3.3Energiebesparing...16 4.4De geselecteerde woning...16 4.4.1Praktijkopname an woningeigenschappen...17 4.5Technische analyse bezuinigingsmaatregelen...17 4.5.1Verbeterpakket 1...17 4.5.2Verbeterpakket 2...17 4.5.3Verbeterpakket 3...17 4.5.4Keuzematrix erbeterpakketten...17 Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen, Augustus 2011 3
4.6Samenatting...18 5TOEPASSING EN FINANCIËLE ONDERBOUWING...19 5.1Inleiding...19 5.2Inestering per pakket...19 5.2.1Verbeterpakket 1...20 5.2.2Verbeterpakket 2...20 5.2.3Verbeterpakket 3...21 5.3Huurerhoging per pakket...21 5.3.1Inloed an de inestering op de huurlasten...21 5.4Besparing per pakket...22 5.5Samenatting...22 6UITVOERINGSASPECTEN EN NAZORG...23 6.1Inleiding...23 6.2Planning...23 6.3Innoatiee processen...23 6.4Stimuleren an energiezuinig woongedrag...24 6.5Samenatting...24 7CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN...25 7.1Conclusies...25 7.1.1Beantwoording an de raagstelling...25 7.2Aanbeelingen...27 8LITERATUURLIJST...28 8.1.1Literatuur:...28 8.1.2Publicaties:...28 8.1.3Interiews:...28 Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen, Augustus 2011 4
SAMENVATTING In dit ooronderzoek zijn de geolgen an het energetisch renoeren op mutatiebasis onderzocht. Het doel is om woningen bij mutatie energetisch op te plussen. Het rapport richt zich daarom met name op indiidueel maatwerk. Met het standaardiseren an het proces en de uitoering wordt het mogelijk gemaakt om sneller tot opeenolgende resultaten te komen. Dit onderzoek geeft antwoord op de olgende onderzoeksraag: Wat zijn de mogelijkheden oor het erbeteren an de energieprestatie an een sociale huurwoning op mutatiebasis? De sociale woningoorraad is opgebouwd uit dierse woningtypen. Na aststelling an een aantal selectiecriteria is de keuze op een rijwoning uit de bouwperiode 1946 1964 geallen. Het gaat hierbij met name om woningen met een energieprestatie boen de 1,60 (energielabel D en slechter). Voor de geselecteerde woning zijn drie besparingspakketten uitgewerkt en doorgerekend. Per pakket is de haalbaarheid op erschillende criteria onderzocht en geëalueerd. Met name de technische maatregelen en de financiële haalbaarheid oor corporatie en bewoners hebben prioriteit bij het bepalen an het toe te passen pakket. Per pakket zijn technische aspecten in de orm an bouwkundige en installatietechnische mogelijkheden uitgezet. Bouwkundige afwegingen zijn gemaakt in de mate en uitoering an isolatie en luchtdichtheid. Installatietechnische afwegingen hebben betrekking op de energieoorziening en klimaatbeheersing. Financiële aspecten hebben betrekking op inesteringen, onderhoudskosten, huurprijzen en besparing op energiekosten. Werkelijke besparingen moeten oor een huurder aansluiten bij de huurerhoging. Voor de corporatie moet de huurerhoging aansluiten bij de inestering in besparende maatregelen. Het terugerdienmodel oor de besparingspakketten is afgestemd op een exploitatieperiode an dertig jaar. Hierin wordt rekening gehouden met bijkomende onderhoudskosten oor nieuwe installaties. Met het afsluiten an sericecontracten wordt een goede werking an de installaties gewaarborgd. De technische haalbaarheid is toe te spitsen op uitoerbaarheid en toepasbaarheid. Alle pakketten kunnen in de praktijk worden uitgeoerd. Het standaard erbeterpakket en het duurzame pakket zijn ook toepasbaar op grote schaal. Het pakket met extra isolerende wanden is oorwaardelijk aan de grootschaligheid an oerig mutatieonderhoud. Indiiduele uitoering is bewerkelijker, tenzij een seriematig effect kan worden bereikt. Uit de inesteringsanalyse blijkt dat de werkelijke energiebesparing oor een huurder niet aansluit bij de mogelijkheden tot huurerhoging anuit het woningwaarderingsstelsel. Door aansluiting te inden bij de werkelijke energetische inestering op basis an oorcalculatie, is huurerhoging op basis an het toegepaste pakket wel realistisch. Verbeterpakket 1 en 3 worden binnen de exploitatieperiode an 30 jaar terugerdiend, waarbij pakket 2 de gehele periode nodig heeft. Het uitgangspunt bij huurerhoging is dat de huurder geen financieel nadeel mag onderinden an de huurerhoging ten opzichte an de energiebesparing. Historische en toekomstige energielasten wijken af per type huishouden. De gezinssamenstelling en het bewonersgedrag hebben hier inloed op. Aanbeolen wordt om een aantal profielschetsen an dierse bewonersgroepen te maken (leefstijlen). Een toekomstige bewoner kan zich hiermee identificeren en inschatten wat de besparing ten opzichte an een onzuinige woning is. Om de energielasten oor huurders neutraal te houden wordt aanbeolen als corporatie te inesteren in energiebesparende maatregelen. Gezien de toekomstige ontwikkeling an de energieprijzen, uitputting an eindige brandstoffen en het erbeterde comfort is het zeer interessant om hierin te inesteren. Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis is hieroor een goede methode of oplossing. Betrokken partijen geen aan dat een transparante samenwerking tussen alle betrokkenen an algemeen belang is. Vanaf de initiëring wordt draaglak en betrokkenheid gecreëerd door op één lijn te communiceren. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 5
1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De Nederlandse woningoorraad heeft de potentie om een beter resultaat op het energieerbruik te behalen. Komende jaren, en met name in de periode tot 2020, is het doel om hier flink op in te zetten. Het treffen an energetische oorzieningen is het meest dringend en leert de grootste besparing op in oudere woningen. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om woningen aan te bieden welke binnen het budget an de sociale huishoudens allen. De kans om een woning energiezuinig te maken ligt onder andere bij mutatie. Zodra blijkt dat de woning geen goede energieprestatie heeft, wordt erder ingegaan op de mogelijkheden tot erbetering. Voorafgaand aan de realisatie an een project worden de olgende zaken in beeld gebracht: Huidig energielabel, Eigenschappen an de woning (bouwkundig en installatietechnisch), Nagaan welke energetische erbeteringen kunnen worden toegepast, Maat an het gebouw en energiebehoefte. Het energetisch erbeteren an de bestaande woningoorraad kan plaatsinden op erschillende wijzen. Niet alleen op complexnieau maar ook per indiiduele woning kunnen maatregelen worden uitgeoerd. Het erbeteren an bestaande woningen in bewoonde staat raagt om meer aandacht. De ruimte oor directe huurerhoging is beperkt. In dit rapport wordt gekeken naar de geolgen an het energetisch erbeteren op mutatiebasis. Pioneering, WBO en Trebbe hebben het initiatief genomen een onderzoek uit te laten oeren waarin de haalbaarheid an Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis worden onderzocht. Het ooronderzoek wordt uitgeoerd binnen de kaders oor het erbeteren an een indiiduele woning binnen de woningoorraad an WBO Wonen. De oplossing oor deze aanpak wordt gezocht in maatwerk. 1.2 Missie tot energiebesparing Het energetisch erbeteren an de bestaande woningoorraad is onderworpen aan dierse geolgen. Zittende huurders zijn bij energetisch erbeteren op mutatiebasis uitgesloten. WBO heeft de olledige zeggenschap oer de woning, maar aandacht oor de omgeing moet worden gewaarborgd. In dit onderzoek wordt gekeken naar de mogelijkheden oor het erbeteren an een indiiduele woning. Om een beslissing te kunnen nemen is het an belang dat de uitgangspunten realistisch zijn. De huur an een energiezuinige woning kan hoger uitallen dan een ergelijkbaar object uit de omgeing. Uitgangspunt hierbij is dat de energielasten wel afnemen. Inloed op de totale woonlasten, het milieu en wooncomfort zijn belangrijke peilers waaraan een toekomstige huurder kan zien wat een energiezuinige woning opleert. Voor een heldere oriëntatie op het woningbezit en kaders anuit de corporatiewereld wordt gekeken naar de inloed an erschillende factoren. Deze factoren zijn te toetsen aan de isie an een woningcorporatie. De missie tot het energetisch erbeteren an de bestaande woningoorraad, wordt ondersteund door de olgende componenten: Energiebesparing Inesteringsruimte Haalbaarheid op grond an toekomstige exploitatie Ruimte tot erantwoorde huurerhoging Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 6
1.3 Betrokken organisaties 1.3.1 Stichting Pioneering De Stichting Pioneering is onderdeel an het Innoatieplatform Twente en heeft als doel ernieuwend ondernemerschap te stimuleren in de bouw. Pioneering heeft een netwerk opgebouwd waarbij dierse partijen uit de bouwwereld zijn aangesloten. Daarin zorgt zij oor de ondersteuning an nieuwe initiatieen die leiden tot ernieuwend ondernemen in de bouw. Vanuit de werkplaats Klimaatneutraal Renoeren wordt aan ernieuwende oplossingen gewerkt, in het kader an energiebesparende maatregelen oor de bestaande woningoorraad. De ontwikkelingen op de erhuurmarkt, met name de erplichte dooroering an het energielabel in het woningwaarderingsstelsel, hebben eroor gezorgd dat er behoefte is oor nader onderzoek. De haalbaarheid an energetisch renoeren op mutatiebasis wordt hier erder onderzocht, dit zowel anuit de huurder (woonlasten) als anuit de erhuurder (inestering). De Werkplaats Klimaatneutraal Renoeren heeft hieroor opdracht gegeen. 1.3.2 WBO Wonen WBO Wonen is een middelgrote woningcorporatie geestigd in Oldenzaal. WBO is eigenaar an de totale sociale woningoorraad in Oldenzaal. De gehele portefeuille beindt zich binnen de gemeente Oldenzaal en bestaat uit ruim 4.000 eenheden. De organisatie heeft de mogelijkheid geboden om anuit de corporatiewereld grip te krijgen op het energetisch erbeteren an de woningoorraad. Van de totale oorraad komt select deel in aanmerking oor energetische erbetering. Momenteel worden bestaande woningen welke toe zijn aan energetische erbetering nog niet standaard naar een hoger energetisch nieau getild. Het standaard mutatieonderhoud staat bij WBO reeds op hoog nieau. Met name oor keuken, badkamer en sanitaire oorzieningen staat kwaliteit oorop. Met het inzichtelijk maken an de mogelijkheden oor de praktijk kan WBO besluiten een pilot oor Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis op te starten. 1.3.3 Trebbe Oost & Noord B.V. Bouwbedrijf Trebbe Oost & Noord te Enschede is een bedrijf welke zich bezig houdt met de ontwikkeling an zowel nieuwbouw als renoaties. Op het gebied an renoaties zijn zij ooruitstreend en doordacht in oorbereiding en uitoering. Vanaf het allereerste begin wordt de samenwerking met uitoerende partijen gezocht, dat heeft een positiee inloed op het eindresultaat. Innoatie in proces, uitoering en begeleiding zijn speerpunten. De bouwkosten zijn anuit de afdeling kleinbouw en op basis an oorcalculatie beter inzichtelijk gemaakt. De kosten oor het uitoeren an indiiduele renoaties zijn lastiger in te schatten dan bij seriematige nieuwbouw. Omdat het maatwerk betreft worden dierse (realistische) aannames gedaan. Inzicht erschaffen in de te treffen maatregelen is an belang. Daarnaast is het budget ook bepalend oor de te leeren werkzaamheden, zowel in kwaliteit als kwantiteit. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 7
2 ONDERZOEKSOPZET 2.1 Probleemstelling Het energetisch erbeteren an de bestaande woningoorraad staat tegenwoordig steeds hoger op de besparingsagenda. Woningcorporaties zoeken naar mogelijkheden om de kwaliteit an hun woningoorraad op een goede manier op peil te houden. Energiezuinigheid is daar ook een onderdeel an. Woningen met zittende huurders kunnen in principe op projectmatige wijze worden aangepakt. Geolg is dat daar geen directe huurerhoging aan gekoppeld mag worden. Toestemming anuit de bewoners is ereist. Zodra een woning leegkomt is het wel mogelijk om aanpassingen te doen en de kosten door te berekenen. Bijkomend oordeel is er geen sprake is an een zittende huurder. Om inzicht te geen hoe een woningcorporatie kan omgaan met het energetisch renoeren op mutatiebasis, is onderzocht welke mogelijkheden en processen een bijdrage leeren aan de toepassing an dit concept. Met het in kaart brengen an de uitoeringsmogelijkheden oor renoeren op mutatiebasis wordt helder welke stappen kunnen worden doorlopen om tot een energiezuinig concept te komen. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn: De energiezuinigheid an eel na-oorlogse woningen met slechte labels oldoet niet meer aan de eisen an deze tijd. Dooroeren an huurerhogingen is zonder toestemming an een zittende huurder niet mogelijk. Klimaatneutraal renoeren op mutatiebasis is gebaseerd op ontwikkelingen anuit oerheidsbeleid, de bestaande woningoorraad moet energiezuiniger worden. Uitgangspunt is om het gestelde budget oor woonlasten niet te oerschrijden. Om de ontwikkelingen oor indiidueel erbeteren an de bestaande woningoorraad te ersnellen, moet inspanning worden geleerd door alle betrokkenen gedurende het gehele proces. 2.2 Doelstelling De probleemstelling geeft aanleiding tot de olgende doelstelling: Het in de praktijk erbeteren an enkele proefwoningen en het meten an de resultaten. De aanpak moet leiden tot een erbetering in de woonlasten an de bewoner. De uitgaen oor energielasten moeten nu en in de toekomst blijen passen binnen het budget dat Nibud oor deze doelgroep heeft gesteld. Daarnaast geldt het kader dat in de conenanten is astgesteld. 2.3 Vraagstelling De hoofdraag luidt als olgt: Wat zijn de mogelijkheden oor het erbeteren an de energieprestatie an een sociale huurwoning op mutatiebasis? Om de hoofdraag beter te kunnen beantwoorden is deze opgesplitst in onderstaande deelragen: Welke technische mogelijkheden kunnen worden toegepast om een woning energiezuiniger te maken? Wat is een realistische en toerekenbare huurerhoging oor een erlaging an de energiebehoefte? Wat is de inloed an beleidskaders om een woning bij mutatie energetisch te erbeteren? Hoe komt de financiering tot stand en waar worden inesteringen op terugerdiend? Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 8
2.4 Onderzoekmethode Voorafgaand aan de kern an het onderzoek is literatuuronderzoek op onderliggende theorie oor energiebesparing bij de bestaande woningoorraad uitgeoerd. Het literatuuronderzoek richt zich op de olgende aspecten: 1. Factoren welke an inloed zijn om tot een energiezuinige woningoorraad te komen. 2. Afspraken en kaders anuit boenliggende organisaties en oerheden toepasbaar maken oor erder onderzoek, gericht op indiiduele besparingsmogelijkheden. 3. Kwalitatief onderzoek in de zin an gesprekken met betrokkenen binnen de erschillende organisaties. In de literatuur wordt de basis oor energiebesparende renoatie behandeld. Deze informatie biedt oldoende ondergrond om tot de uitwerking an energiebesparende maatregelen te komen. Casestudies zijn aan de hand an kaders uit de theorie geanalyseerd. Door middel an interiews en het analyseren an de bedrijfsstrategie ontstaat een beeld dat kan worden afgezet tegen de mogelijkheden in de praktijk. De olgende aspecten komen daarbij aan bod: 1 Beweegredenen oor een woningcorporatie om oer te gaan tot het energetisch erbeteren an indiiduele woningen. 2 De keuze oor het woningtype en de erschillende energetische scenario's met betrekking tot energiebesparing. 3 Inesteringsbeslissing en keuzeopties tot het erbeteren op indiidueel nieau. 2.5 Afbakening De olgende aspecten zijn tijdens het onderzoek als belangrijke peilers bestempeld: type woning, labelsprong, toetsing maximale huur, standaard mutatieonderhoud, uitoerbaarheid, conenanten en oerheid. Voor de aanpak op indiidueel nieau wordt het onderzoek op een ast type woning toegespitst. Tijdens het onderzoek zijn de olgende randoorwaarden leidend: Grootschalige mogelijkheden doordat het woningtype eel oorkomt. Een hoge mutatiegraad. Bouwperiode 1946 1964. Alle woningen naar label B of minimaal een erbetering an twee labels (conenant). De doelgroep oor toewijzing beindt zich binnen de grens oor huurtoeslag. Redelijke woonlasten op basis an het Woonlastenwaarborg. Woninggebonden energiegebruik scheiden an bewoners gerelateerd energiegebruik. Oerlapping met standaard mutatieonderhoud is mogelijk, de financiële geolgen zijn oor rekening an de energiebesparende maatregelen. Betrokkenheid en kosteneffectief schaaloordeel behalen door afspraken te maken met uitoerende partijen. Kaders anuit het woningwaarderingsstelsel bieden hulp bij het bepalen an huurprijsgrenzen. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 9
3 BELEIDSKADERS EN FINANCIËLE KADERS 3.1 Inleiding De mogelijkheden tot erbetering an de bestaande woningoorraad zijn onderworpen aan kaders. Wettelijke kaders, zoals het woningwaarderingsstelsel, geen het speeleld oor woningcorporaties aan. Woningcorporaties kunnen daarbinnen hun eigen huurbeleid ormen. De streefhuur is een instrument an de corporatie om beleid per woning, complex of buurt te maken. De woonquote en huurquote zijn landelijke richtlijnen gesteld anuit het Nibud, waaraan het inkomen an de doelgroep getoetst kan worden. Sturen op betaalbaarheid an een woning oor de doelgroep is mogelijk door de huurquote en de woonquote tegen elkaar af te zetten, hoe zich dit ertaald wordt onder het doelgroepbeleid uiteengezet. Het woningwaarderingsstelsel biedt de mogelijkheid om punten en dus een wettelijk maximale huurerhoging oor de erbeterde energieprestatie toe te kennen. Dit kader is een wettelijke grens, deze grens kan in werkelijkheid afwijken an de te erwachten energiebesparing. Hierbinnen kan een corporatie door middel an haar eigen beleid sturing geen. 3.2 Huurprijsbeleid Verhuurders gaan erschillend om met het doorberekenen an uitgeoerde renoatiewerkzaamheden in de huurprijs. Van belang is het om onderscheid te maken tussen regulier onderhoud en maatregelen welke geriefserbetering tot geolg hebben. Inesteringen in regulier onderhoud worden normaal gesproken niet in de huur doorberekend. Deze erbeteringen leeren normaliter ook geen extra WWS-punten op. Geriefserbeteringen kunnen daarentegen wel worden doorberekend, omdat daar olgens het WWS extra punten oor worden toegekend. De manier an doorberekenen erschilt per erhuurder. In bijlage 1 wordt de streefhuur, toegespitst op corporatiebeleid in Nederland en WBO erder toegelicht. De streefhuur heeft wat te zeggen oer de olgende criteria: Gewildheid an de woning Verhuurbeleid Toewijzing en doelgroep 3.2.1 Van streefhuur naar feitelijke huur Huren staan bij mutatie op de nominatie om erhoogd te worden. De ruimte tussen feitelijke huur en gewenste streefhuur kan gebruikt worden om inesteringen in (energetische) erbetering mee te dekken. Afhankelijk an het portefeuillebeleid an de organisatie en het oerheidsbeleid, worden de erhuurspecificaties bepaald. Belangrijke kaders anuit de oerheid zijn de huurgrenzen (tabel 1), inkomensgrenzen (tabel 2) en regelgeing anuit het woningwaarderingsstelsel. Categorie Kwaliteitskortinggrens (goedkoop) Aftoppingsgrens 1 of 2 persoonshuishoudens (betaalbaar) Aftoppingsgrens 3 en meerpersoonshuishoudens (betaalbaar) Maximale huurprijsgrens anaf 23 jaar (duur) Huurprijs 361,66 517,64 554,76 652,52 Tabel 1: Huurgrenzen per 1 januari 2011 (bron: MG-circulaire 2011) Huishoudentype Alleenstaand, 65 min Meerpersoons, 65 min Alleenstaand, 65 plus Meerpersoons, 65 plus Inkomen 21.625 29.350 20.325 27.750 Tabel 2: Maximum inkomensgrenzen 2011 (bron: MG-circulaire 2011) Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 10
3.2.2 Huurquote en woonquote De maximale woonlasten oor een doelgroep worden anuit het Nibud astgesteld. De huurquote is een percentage welke de erhouding tussen het netto inkomen en de netto huur weergeeft. De woonquote staat met een ruimer percentage oor de netto huur plus ast lasten oor energie en belastingen (Blijie, 2009). De ruimte hiertussen kan worden benut oor inesteringen in energetische erbetering (afname energielasten) en de daarop olgende huurerhoging. Het maximaal te besteden huurdeel kan anuit de maximale inkomensgrens per huishoudentype worden afgeleid. Een eenduidige huurquote op basis an het maximaal besteedbaar netto inkomen is an belang bij de aststelling an de feitelijke huur. De woonquote laat zien waar de ruimte oor oerige woonlasten ligt. De netto huurquote is sinds 2002 gestegen an 21,6% naar 23,2% in 2009, de netto woonquote is in deze periode an 30,4% naar 36,6% gestegen (Blijie, 2009). De belangrijkste factor hierin is de stijging an de energieprijs. In de praktijk blijkt echter dat het energieerbruik an eel huurders niet altijd aansluit bij de normering. Hieruit kan worden opgemaakt dat oor bepaalde huurders het erschil tussen de huurquote en de woonquote aannemelijk is, oor huurders met een relatief laag energieerbruik ligt de woonquote dichter bij de huurquote. 3.2.3 Woonlasten Op basis an historische erbruiken wordt naar gelang de gezinssamenstelling en het type woning in beeld gebracht wat het gemiddelde energiegebruik an een woning is. Om aan de hand an historische erbruiken gebruikersprofielen te creëren, wordt geselecteerd op huishoudenssamenstelling. Bij toewijzing kan de betreffende huurder op de hoogte worden gebracht an passende en realistische erbruiken. Exacte erbruiken kunnen niet gegarandeerd worden, met het monitoren an werkelijke waarden kan in de toekomst een steeds realistischer beeld worden erschaft. Om een gebruikers onafhankelijk oordeel te kunnen geen worden de waarden gestandaardiseerd. Het gebouw wordt beoordeeld, en niet het gebruik. Uitgaande an de standaardwaarden worden de besparingen doorgerekend. Indien de (historische) erbruiken an bewoonde woningen in beeld worden gebracht, kan een nauwkeuriger inschatting an het gemiddelde erbruik worden gedaan. De indiiduele erbruiken zijn namelijk sterk afhankelijk an hoe de woning wordt gebruikt. Besparingen worden doorgerekend aan de hand an gebouwgebonden erbruiken. Met het opstellen an erschillende scenario s wordt in beeld gebracht welke uitwerking de toepassing an een pakket op het erbruik heeft. Het erbruik wordt per scenario inzichtelijk gemaakt aan de hand an rekensoftware. 3.3 Doelgroepbeleid De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens welke binnen de grens oor huurtoeslag allen. Voor de gemiddelde rijwoning wordt ten minste een 2-persoonshuishouden als uitgangspunt genomen. De mogelijkheden in huurerhoging nemen op basis an het maximaal te besteden inkomen toe. Uit tabel 5 en 6 is het erschil in huurprijs en woonprijs, tussen meerpersoons- en eenpersoonshuishoudens af te leiden. Afhankelijk an het toe te passen concept is een woning toe te wijzen aan een huurder welke oldoet aan het gewenste profiel. Het budget oor deze doelgroep wordt bij de toewijzing als uitgangspunt genomen. Het inkomen wordt per huishouden getoetst, de netto huurquote laat zien hoeeel een huishouden mag uitgeen aan huur. Bij een huurquote an 25% op het maximale inkomen an 29.350, kan een maximale huur an 611 worden geraagd. Als blijkt dat een woning door de energetische erbetering boen dit bedrag aan huur uitkomt, is ruimte in de woonquote te inden. De woonquote ligt hoger en bepaald hoeeel een huishouden aan wonen kan uitgeen. Een energiebesparend pakket zorgt oor een erschuiing in de huurquote. Dit percentage neemt toe, de huurprijs wordt hoger. De woonquote blijft in principe gelijk waardoor het erschil tussen de woonprijs en de huurprijs kleiner wordt. Het erschil is toe te wijden aan een erlaging in de woonlasten, reductie is te danken aan de energiebesparende maatregelen. Er is gerekend met een scenario oor huishoudens met een hogere en een lagere quote, dit heeft echter geen inloed op het erschil. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 11
Inkomen Voor mutatie 29.350 29.350 Na mutatie 29.350 29.350 Huurquote Huurprijs Woonquote Woonprijs Verschil 25% 20% 611 489 35% 30% 856 734 245 245 30% 25% 734 611 35% 30% 856 734 122 122 Tabel 3: Verschil in huurprijs en woonprijs oor meerpersoonshuishoudens Inkomen Voor mutatie 21.625 21.625 Na mutatie 21.625 21.625 Huurquote Huurprijs Woonquote Woonprijs Verschil 30% 25% 541 451 40% 35% 721 631 180 180 35% 30% 631 541 40% 35% 721 631 90 90 Tabel 4: Verschil in huurprijs en woonprijs oor eenpersoonshuishoudens Door erhoging an de huurquote wordt het erschil in woonprijs en huurprijs, oor mutatie en na mutatie zichtbaar. Hiermee wordt aangetoond dat meerpersoonshuishoudens met een hoger erbruik ook een groter besparingspotentieel hebben. De huurerhoging heeft dan minder impact op de totale lasten. De werkelijke besparingen en quotes zijn ariabelen, afhankelijk an het bewonersgedrag, type woning, inkomen, et cetera. De hogere huurquote na mutatie is het geolg an huurerhoging na het toegepaste pakket. Indien een duurder pakket wordt toegepast neemt de huurquote toe, de totale woonquote moet op termijn wel kleiner of gelijk blijen. 3.3.1 Labelberekening De totale woonlasten moeten oor een huurder acceptabel zijn. Met een beter energielabel wordt het woninggebonden energiegebruik beperkt. Het energielabel en de energieindex bieden hulp bij het bepalen an de nieuwe huurprijs. Bij het toepassen an huurerhoging op basis an het energielabel mag in principe de totale woonlast niet toenemen. De puntprijs heeft hier inloed op ( 4,92 olgens het WWS). In tabel 5 zijn de waarderingen oor het energielabel opgenomen. Label A++ Label A+ Label A Label B Label C Label D Label E Label F Label G Grenswaarden energieindex (EI) < 0,50 0,51-0,70 0,71-1,05 1,06-1,30 1,31-1,60 1,61-2,00 2,01-2,40 2,41-2,90 2,90 > WWS punten 44 40 36 32 22 14 8 4 0 Labelsprong 4 4 4 10 8 6 4 4 - Tabel 5: Waardering energielabels per 1 juli 2010 (bron: MG-circulaire 2010-02) 3.3.2 In het kader an het Woningwaarderingsstelsel Het erbeterde label brengt automatisch een hogere woningwaardering met zich mee. De woningwaardering wordt uitgedrukt in punten, per opgeleerd punt kan de huur worden erhoogd. Ruimte oor erbetering is mede afhankelijk an de maximale inestering op basis an het WWS. Met het inoeren an de maximaal redelijke huurerhoging in de exploitatie, kan de maximaal huidige inestering worden berekend. Indien een woning door erbetering an energielabel E (8 punten) naar energielabel A (36 punten) stijgt, is het erschil 28 punten. Dit kan op basis an de bruto puntprijs á 4,92, een huurerhoging an 137,76 opleeren. De netto huurerhoging op basis an de streefhuur zal in redelijkheid niet boen de erwachte Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 12
energiebesparing uit mogen komen. De streefhuur hangt samen met de kwaliteit an de woning en de woonomgeing, afhankelijk an het streefhuurbeleid kan de maximale inestering in energetische maatregelen worden bepaald. 3.3.3 Labelerbetering en de hieraan gekoppelde inestering Om in beeld te krijgen wat de ruimte oor huurerhoging is, wordt de hoogte an de maximale huur op basis an het puntenstelsel bepaald. Door te rekenen met erschillende scenario's in de streefhuur wordt inzichtelijk gemaakt welke inloed de astgestelde streefhuur op de uiteindelijke inestering heeft. De bruto puntprijs wordt bepaald met de huurprijsgrenzen uit het huurbeleid 2011 2012. De referentiewoning beschikt oer de olgende gegeens met betrekking tot het energielabel en het totaal aan WWS- punten: Hoekwoning Asterstraat Energielabel Woningwaardering Netto puntprijs Puntcorrectie energielabel Voor mutatie F 124 4,64 4 Na mutatie B 152 4,69 32 Tabel 6: Woningwaardering met afgesplitste punten op basis an het energielabel 3.4 Samenatting Uit dit hoofdstuk blijkt dat een energetisch erbeterplan niet zomaar kan worden doorberekend in de huurprijs. Het beleid geeft kaders aan waarbinnen dit kan gebeuren. De huurquote is een richtlijn welke door energiebesparende maatregelen dichter bij de totale woonlast komt te liggen. Bij het dooroeren an besparingsmaatregelen is het an belang dat dit binnen het gestelde beleid an de organisatie past. De financiering an inesteringen, aansluiting bij de doelgroep en het algemene energiebeleid (ambitienieau en milieuaspecten) zijn punten waaroer de woningcorporatie een beslissing kan nemen. Uitgangspunt is dat de totale woonlasten gelijk blijen of in de toekomst zelfs afnemen. Binnen de corporatie wordt aansluiting bij de financiële huishouding gezocht. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 13
4 TECHNISCHE ANALYSE 4.1 Inleiding Richtlijnen en kaders zijn in dit hoofdstuk als ondergrond genomen oor de uitwerking an erbetermogelijkheden. Maatregelen worden uiteengezet in erschillende pakketten, met het aanbieden gebundelde pakketten is het mogelijk om steeds beter in de raag te oorzien. Maatwerk raagt wel om flexibele toepasbaarheid. Binnen het woningbezit an WBO is bijna een kwart an de woningen geschikt oor energiebesparende acties. Dit gaat om woningen binnen de astgestelde categorie, hieran is meer dan 80% oorzien an energielabel D of slechter. De woningoorraad an WBO heeft ten opzichte an de landelijke sociale oorraad, gemiddeld een goede energieprestatie. In dit hoofdstuk worden met name de technische mogelijkheden oor het erbeteren an een bestaande woning behandeld. 4.2 Aanleiding Een woningbezitter heeft de mogelijkheid om een woning bij mutatie op energetisch lak te erbeteren. Binnen de leensduur an een woning komen erschillende momenten aan de orde om inesteringen te plegen. Uittreding an een huurder is ook zo n moment. Ook bij mutatie kan de mogelijkheid tot het toepassen an energetische erbeteringen worden aangegrepen. Een huurder oelt zicht prettiger in een woning met kwaliteit. Kwaliteit staat oor een tereden huurder. Dit kan oor een belangrijk deel door de erhuurder worden bepaald. De raag is of een huurder hieroor wil betalen. Als hier een reële besparing tegenoer staat, wel. Kan deze besparing worden doorgeschoen naar de huur? Uitgaande dat dit gaat gebeuren moet gekeken worden naar wat mogelijk is. Als een woning ongewijzigd an huurder eranderd wordt de huur in de meeste geallen opgetrokken naar de gewenste streefhuur. De nieuwe huur is de basis oor erhoging na mutatie. Na mutatie wordt op basis an de energetische inestering een hogere nieuwe huur geraagd. De werkelijke huurerhoging mag in principe de erwachte besparing in energie niet oerstijgen. Een deel an de hogere huur kan ook toegerekend worden aan het erhoogde comfort. De raag welke hierbij opspeelt is: wat heeft een huurder oer oor meer comfort? Hier is lastig antwoord op te krijgen. Vanuit de erhuurder gezien, zou het goed uitkomen dat de marge tussen werkelijke besparingen en de werkelijke inestering wordt opgeuld met een toeslag oor comfort. Waarom op mutatiebasis? Directe dooroering an de huurerhoging op basis an de inestering aan de nieuwe huurder, De woning hoeft niet te wachten op de aanpak bij groot onderhoud, het oordeel in besparing treedt direct na mutatie op, Geen zittende huurder tijdens de uitoering an energetische erbeteringen, Spreiding an het inesteringsolume, dus geen grote raag naar liquide middelen bij grote renoaties. Wanneer is op mutatiebasis minder interessant? Bij het erbeteren an een indiiduele woning is de werkstroom niet gegarandeerd, prijstechnisch en planningsmatig kan dit nadelig uitallen. Indien het complex binnen de gestelde exploitatieperiode oor energetische erbetering op de nominatie staat om gesloopt te worden. 4.3 Typering oorraad WBO Energetische besparingsmogelijkheden worden ontwikkeld oor woningen waarin de grootste potentie oor erbetering mogelijk is. De Nederlandse woningoorraad bestaat oor bijna 9% (Voorbeeldwoningen 2011) uit rijwoningen gebouwd in de periode 1946 1964. De Oldenzaalse sociale woningoorraad bestaat oor ruim een kwart uit dit type woning in de betreffende periode gebouwd. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 14
Gemiddeld beschikken de woningen oer energielabel D. De erdeling an energielabels uit het betreffende segment is hieronder weergegeen (figuur 2). Van de woningen heeft 47% een gebruikersopperlak tussen de 50 75 m2 en 46% een gebruikersopperlak tussen de 75 100 m2. De entilatieoorziening is oor het grootste deel natuurlijk, ruim 1% beschikt oer mechanische afoer met natuurlijke toeoer. Bijna 39% an de woningen is reeds oorzien an een HR107 ketel, 59% beschikt oer een VR ketel, bij 2% kan nog een lokaal systeem worden aangetroffen. Figuur 1: Energielabels rijwoning WBO, tussen en hoek 1946-1964 De tussenwoningen uit de astgestelde categorie hebben samen een omang an 527 stuks, an de hoekwoningen zijn 398 stuks in deze periode gebouwd. Deze groep beslaat met 925 woningen bijna het olledige aandeel an 1.085 woningen uit de bouwperiode 1946 1964. Het betreffende woningtype is hieronder weergegeen (figuur 3). Figuur 2: Rijwoningen te Oldenzaal, geschikt oor energetische erbetering 4.3.1 Stappenplan inentarisatie Het stappenplan staat oor het in kaart brengen an de huidige prestatie an de woning, op basis an de uitkomsten wordt een warmteerlies berekening gemaakt. Warmteerlies reduceren kan bereikt worden door het erbeteren an de erschillende elementen. De elementen worden bij de berekeningen anuit het EPArapport in kaart gebracht. Deze gegeens zijn eelal bekend en kunnen na implementatie an nieuwe elementen worden gewijzigd. Uitgangspunten oor erbetering bij olledige huuraanpassing an een mutatiewoning zijn opgenomen in bijlage 5. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 15
4.3.2 Labelcheck Bij woningcorporaties zijn eel energielabels op basis an representatiee woningselectie uitgegeen. Daarom wordt geadiseerd om per woning een labelcheck uit te oeren. Aan de hand an een checklist en een opname ter plekke wordt bepaald in welke staat de woning erkeert. De labeling an het landelijk sociaal astgoed is hieronder afgezet tegen het bezit an WBO. Hieruit alt op te maken dat de woningoorraad an WBO beter scoort dan gemiddeld in Nederland. De erdeling an de labels bij rijwoningen uit de bouwperiode 1946 1964, staan weergegeen in figuur 1. Figuur 3: Verdeling an energielabels naar erhouding in de totale oorraad (bron: EPA- iew) 4.3.3 Energiebesparing Om de erwachte energiebesparing helder te krijgen, kan aan de hand an huidige erbruiken op complexnieau worden bepaald welke prestatie-index hiermee correspondeert. De erbruiken worden opgesplitst in erwarming en warm tapwater. De grootste besparing wordt behaald door in te zetten op erwarming, met name door het warmteerlies te reduceren en erolgens in te zetten op het benutten an duurzame energie. Indien de mogelijkheden oor duurzame energie beperkt zijn, wordt ingezet op efficiënt gebruik an fossiele brandstoffen (Trias Energetica bijlage 2). De energieprestatie an bestaande woningen wordt aangegeen met de energie-index (EI), de EI wordt bepaald met behulp an het energieprestatie adies (EPA), maatwerkadies of energielabel. Hieronder worden de te doorlopen stappen oor het bepalen an de energiebesparing opgesomd: Verbruik in huidige toestand inentariseren (op basis an huidige EPN), Huidige energieprestatie inoeren, De gewenste energieprestatie bepalen, Uiteindelijke energetische besparing berekenen. Elektriciteitsbesparing Om de kosten oor elektriciteitserbruik positief te beïnloeden kan worden ingezet op het toepassen an zonnepanelen. Een systeem met PV- cellen heeft teens een positiee inloed op de energieprestatie en dus het energielabel. Met zonnepanelen wordt men minder afhankelijk an door te oeren prijsstijgingen. De kwaliteit an dergelijke systemen is de afgelopen jaren sterk erbeterd, in samenspraak met een redelijke aanschafprijs en gunstige financieringscondities is het mogelijk om binnen een periode an 10 jaar positief rendement op de inestering te behalen. 4.4 De geselecteerde woning De erbeteringen worden toegepast op een rijwoning uit de jaren 50 (zie typering woningoorraad WBO in 3.3). In de Oldenzaalse Bloemenbuurt zijn destijds eel woningen an dit type gebouwd. De algemene gegeens an de woningen zijn bekend. Tekeningen (bijlage 7) geen inzicht in de bouwkundige aspecten. De werkelijke staat is echter pas in de praktijk te beoordelen. Met behulp rekensoftware (EPA-iew) kan ooraf al inzichtelijk worden gemaakt welke maatregelen tot een bepaalde energieprestatie leiden. Om in theorie al an het betreffende label E naar label B te komen, wordt data uit het bestaande energieprestatierapport gewijzigd. De te nemen maatregelen worden in dit hoofdstuk erder toegelicht. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 16
4.4.1 Praktijkopname an woningeigenschappen De werkelijke staat an een woning wordt door een deskundige aan de hand an een praktijkopname in kaart gebracht. Met behulp an een checklist wordt ter plekke inzichtelijk gemaakt waar de mogelijke erbeteringen liggen. Hierbij wordt met name naar de bouwkundige en installatietechnische aspecten gekeken. Door de praktijkopname met onderliggende algemene gegeens uit tekeningen en onderhoudsplannen samen te oegen, ontstaat een betrouwbaar beeld om mee te gaan rekenen. 4.5 Technische analyse bezuinigingsmaatregelen Alle pakketten kunnen worden opgesplitst in een bouwkundig en een installatietechnisch onderdeel. Onder het kopje oerige worden extra opties weergegeen, deze zijn afhankelijk an het pakket, ereist (X) of aan te beelen (A). De erbeterpakketten zijn in tabel 7 inzichtelijk gemaakt. De ereisten en onderbouwing zijn hieronder uitgewerkt. De ereisten aan het erbeterpakket: Per pakket worden ten minste drie energetische maatregelen getroffen. Een minimale erbetering naar energielabel B. Per woning wordt bepaald welke erbeteropties an toepassing kunnen zijn. Door sturing te geen aan de energie-index, kan oorkomen worden dat een woning net onder de norm oor een beter label alt. Bij de toepassing an een erbeterpakket kan hier rekening mee worden gehouden. Met name de stap an energielabel C naar B oegt eel punten toe. Daardoor wordt de ruimte oor huurerhoging ergroot. De raag is echter of de geolgen binnen het beleid an de corporatie passen. Zo kan men echter ook sturen op een lager energielabel met gunstige huuroorwaarden in het oordeel an de bewoner. 4.5.1 Verbeterpakket 1 Dit pakket is opgebouwd uit maatregelen welke doorgaans in de meeste woningen kunnen worden doorgeoerd. Alle onderdelen uit dit pakket worden in principe doorgeoerd. Het kan oorkomen dat een woning al is oorzien an enkele maatregelen. Bij het doorrekenen wordt als uitgangspunt een compleet pakket aangehouden. Het energielabel kan met de maatregelen uit dit pakket ooraf worden berekend. Aan de hand an de uitkomsten kan een berekening an het woninggebonden (gestandaardiseerd) energieerbruik worden gemaakt. 4.5.2 Verbeterpakket 2 Wanneer blijkt dat een woning in aanmerking komt oor grootschalige erbetering wordt dit pakket als uitgangspunt genomen. Onder grootschalig wordt erstaan dat alle sanitaire oorzieningen en de keuken worden erangen. Het tegelwerk en kozijnaansluitingen tot aan de aansluitpunten en installaties, worden hierbij aangepakt. Een totaal 'gestripte' woning kan erolgens worden oorzien an extra isolerende oorzetwanden. In de praktijk is dit meestal slechts bij een beperkt aantal woningen het geal. De consequenties oortloeiend uit dit pakket zijn rigoureus. Als een muterende woning niet kan worden oorzien an spouwulling liggen hierin wel mogelijkheden. Bij dit pakket wordt ingezet op een hoge isolatiewaarde, erlies an energie wordt olgens stap 1 uit de Trias Energetica zoeel mogelijk gereduceerd. Aandacht oor bouwfysische eigenschappen is hierbij geboden. 4.5.3 Verbeterpakket 3 Dit pakket is gebaseerd op erbeterpakket 1. Het pakket kan worden toegepast zodra het daklak an de woning op het zuiden is georiënteerd. De consequentie is dat het dak in dusdanige staat moet zijn dat de leensduur an de panelen niet afhankelijk is an leensduur an het bestaande dak is. De zonnepanelen kunnen bij een optimale planning op dezelfde dag als het nieuwe isolerende dak worden aangebracht. Gezien de uitoering bespaard het tijd om de panelen te integreren in de dakplaten, inhuren an een kraan hoeft hieroor slechts oor een korte periode plaats te inden. 4.5.4 Keuzematrix erbeterpakketten Uitgangspunt is dat de schil op traditionele wijze met courante materialen wordt erbeterd. Installaties worden op basis an actuele en gangbare eisen erbeterd. Bij dit soort projecten is de uitoering in handen Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 17
an professionele partijen met de nodige eraring, de focus an het onderzoek ligt daarbij op reguliere erbetermethodieken. Bouwbedrijf Trebbe heeft hieroor de nodige kennis en kunde ingebracht, gedetailleerde informatie is uit literatuur gefilterd (zie oor erdere onderbouwing bijlage 4). In de keuzematrix (tabel 7) is aangegeen welke erbeteringen per pakket worden toegepast. Per erbeterpakket zijn de maatregelen ondererdeeld in bouwkundige, installatietechnische en oerige aspecten. De oerige aspecten worden als adies naar oren gebracht, zodra een woning energetisch wordt erbeterd kan het oordelig zijn om, indien an toepassing, de woonkwaliteit op deze lakken te erbeteren. De erbeterde plattegrond en erplaatsing an de badkamer staan in relatie tot erbeterpakket 2. Maatregelenpakket Energetische Verbetering Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Bouwkundig Geelisolatie spouwulling Geelisolatie oorzetwand Begane grondloer isoleren (PUR) Begane grondloer isoleren (TONZON) Dak an binnenuit isoleren Isolerende dakplaten Alle beglazing in erwarmde ruimten erangen door HR++ glas Kierdicht maken CV- leidingen in onerwarmde ruimten isoleren Installaties Verangen oude ketel door HR-107 ketel Vraaggestuurde entilatie met CO2-sensor Decentrale WTW Zonnecollector met HR- zonneboiler * PV- cellen * Oerige Verbeterde plattegrond/ architectuur (3-sterren uitrusting) X Badkamer ergroten (door erplaatsing) X Toeoegen uitbreidingsmodule A Domotica (centraal regelbaar communicatiesysteem) A A A * Indien oriëntatie daklak op zuiden zonder belemmeringen Tabel 7: Verbeterpakketten 4.6 Samenatting De technische mogelijkheden oor het energiezuinig maken an een bestaande woning zijn legio. Om de plannen ook financieel interessant te houden, is gekozen oor een traditionele aanpak met aan de basis pakket 1. Verbeterpakket 2 is daarop het meest rigoureus, uitoeringstechnisch is dit een uitdaging, het financiële plaatje komt daar in het olgende hoofdstuk nog bij. Pakket 3 leert een duurzame bijdrage, de oplopende prijs oor fossiele brandstoffen kan eroor zorgen dat dit pakket in de toekomst nog interessanter wordt. In het olgende hoofdstuk zal blijken of de mogelijkheden in de praktijk uitoerbaar zijn binnen het het oorgaande speeleld. Hierbij zijn met name de financiële kaders an belang. Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 18
5 TOEPASSING EN FINANCIËLE ONDERBOUWING 5.1 Inleiding De pakketten worden in theorie doorgerekend oor een rijwoning aan de Asterstraat in Oldenzaal. De inloed op de inestering, de huurerhoging en de energiebesparing worden per pakket geanalyseerd. De opgestelde erbeterpakketten ragen om een inestering. Deze inestering staat in principe ast. Alleen wanneer men bereid is om concessies in kwaliteit of uitoering te doen, kan hierin nog ruimte worden geonden. Indiiduele woningerbetering is in uitoering minder gunstig dan wanneer een geheel complex wordt erbeterd. Het uitgangspunt is om tegenoer de erbeteringen een directe huurerhoging te zetten. Bij een inestering dient men rekening te houden met directe en indirecte kosten. De directe kosten komen tot uitdrukking in materiaal, grondstoffen en uren. Indirecte kosten worden toegewezen aan oerheadkosten en toekomstige kosten oor onderhoud (. Voor corresponderende woningen uit de astgestelde periode, kunnen de kengetallen anuit de opgestelde erbeterpakketten worden aangehouden. Indien een woning afwijkt an de standaard, worden correcties toegepast. Correcties worden aan de hand an de opname ter plekke en beschikbare tekeningen/ complexplannen astgesteld. Onderstaande criteria zijn an belang bij het toekennen an een erbeterpakket: Bouwperiode 1946 1964 Een slecht energielabel (D G) Komt in aanmerking oor grootschalige aanpak (pakket 2) Heeft een positiee oriëntatie op de zon (zonne-energie) Ruimte oor raaggestuurde entilatie en/ of warmteterugwinning 5.2 Inestering per pakket Inesteren in de bestaande woningbouw is afhankelijk an de gewenste kwaliteit welke de woningbezitter wil nastreen. Naast inesteringen in zichtbare woonkwaliteit kan kwaliteit in wooncomfort worden toegeoegd. Het comfort in een woning kan gemeten worden aan de hand an gebruiksriendelijkheid en woongenot in de zin an het binnenklimaat. Beheersbaarheid an het binnenklimaat is bij woningen uit de bouwperiode 1946 1964 nog niet altijd anzelfsprekend. Het toepassen an een beheersbaar systeem raagt om een inestering. Naast erbetering in wooncomfort mag de energiebesparing ook niet onderschat worden. Besparing op de energielasten biedt (wettelijke) mogelijkheden tot huurerhoging. De huurerhoging mag het oordeel anuit te bereiken besparingen niet oerschrijden (corporatiebeleid). De wettelijk toegestane huurerhoging op basis an het WWS sluit in de praktijk niet altijd aan bij het geoerde beleid. De woning heeft oor mutatie een astgesteld aantal punten waaran de huur is afgeleid. Een deel an die punten is toe te kennen aan energetische maatregelen. Per punt wordt een redelijke huurerhoging doorgerekend, dit is afhankelijk an het streefhuurbeleid en dus de kwaliteit. Toegeoegde kwaliteit staat in erbinding met de erwachte energiesprong, hiermee wordt inzicht erschaft op de maximale inestering. Het kwaliteitspakket heeft een bepaald prijskaartje. Met het aanhouden an aanpasbare kengetallen wordt flexibiliteit in het inesteringsolume gegeen. Concessies in kwaliteit worden alleen op basis an de energiebesparing en dus het inesteringsolume gedaan. Onderhoud is gebaseerd op toeoegingen in het energetische segment. Installaties ragen hierbij om het meeste onderhoud. Voor de bouwkundige erbeteringen worden geen maatregelen in het onderhoud gepland. Met het afsluiten an onderhoudscontracten wordt meer zekerheid gecreëerd omtrent de werking en leensduur an systemen. Normaal gesproken is het onderhoud oor de aanwezige installaties reeds in de onderhoudsbegroting opgenomen. Door toeoeging an een warmteterugwinsysteem of mechanische entilatieoorzieningen is een extra post oor onderhoud opgenomen. Op de inestering is een rendement ereist, de rendementsoet is ingeoerd om leningen en risico s af te dekken. Indexatie an de huur indt Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 19
jaarlijks plaats, gemiddeld wordt uitgegaan an 3%. Ook wordt rekening gehouden met kostenstijgingen in het onderhoud. In tabel 8 zijn de kengetallen opgenomen. Kengetallen Exploitatieperiode Jaarlijks onderhoud Aantal weken onerhuurbaar Rendementsoet Huurindex Kostenstijging Bruto puntprijs 30 jaar 150,00 220,00 2 6,00% 3,00% 3,00% 4,92 Tabel 8: Basisgegeens oor berekening an de maximale inestering De netto huurerhoging op basis an de maximale inestering en de maximale inestering op basis an het WWS, worden hieronder afgezet tegen de besparing op basis an het EPA- rapport en de werkelijke inestering op basis an calculatie. De inestering op basis an energiebesparing is een afgeleide an de maximale inestering ten opzichte an de netto huurerhoging, in erhouding tot de werkelijke besparing. De terugerdientijd staat in erhouding tot de werkelijke inestering, ten opzichte an de inestering op basis an de energiebesparing in erhouding tot de exploitatieperiode an 30 jaar. 5.2.1 Verbeterpakket 1 Pakket 1: an F naar B Streefhuur Netto huurerhoging Werkelijke besparing (EPA) 70% 92 69 80% 105 69 90% 118 69 100% 132 69 Maximale inestering Werkelijke inestering (calculatie) Inestering ob. energiebesparing 18.166 9.723 13.613 21.204 9.723 13.904 24.242 9.723 14.129 27.279 9.723 14.310 Terugerdientijd ob. werkelijke inestering in jaren 21,4 21,0 20,6 20,4 Tabel 9: Huurerhoging, besparing en inestering pakket 1 Dit basispakket heeft een positief resultaat op de financiën. Het moment waarop de inestering zich heeft terugerdiend is ruim oor het einde an de exploitatieperiode. Financieel is dit pakket aantrekkelijk omdat met een relatief kleine inestering per woning, grote energiebesparingen worden behaald. De inestering kan binnen 21 jaar worden terugerdiend. In erband met de afschrijing an installaties moet wel rekening worden gehouden met een herinestering binnen de exploitatieperiode. Onderhoud en eranging an de erwarmingsinstallatie is al in de onderhoudsbegroting opgenomen. 5.2.2 Verbeterpakket 2 Pakket 2: an F naar A Streefhuur Netto huurerhoging Werkelijke besparing (EPA) 70% 105 74 80% 120 74 90% 135 74 100% 151 74 Maximale inestering Werkelijke inestering (calculatie) Inestering ob. energiebesparing 21.021 15.082 14.765 24.497 15.082 15.055 27.973 15.082 15.282 31.450 15.082 15.462 Terugerdientijd ob. werkelijke inestering in jaren 30,6 30,0 29,6 29,3 Tabel 10: Huurerhoging, besparing en inestering pakket 2 Rapport: Klimaatneutraal Renoeren op Mutatiebasis, M. an der Veen Augustus 2011 20