Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 4 / 2011 Woonvast Makelaars
PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM Betreft : NVM Woningmarktcijfers 4 e kwartaal 2011 Datum : Nieuwegein, 12 januari 2012 Moeilijke markt zet makelaar aan tot meer creativiteit, maatwerk en klantgerichtheid Dalende trend in transacties en prijzen woningmarkt zet door Consument heeft ruime keuze uit steeds betaalbaarder woningaanbod Nieuwegein 12 januari 2012 - De woningmarkt kende in het vierde kwartaal van 2011 een daling van het aantal transacties met 13% ten opzichte van dezelfde periode in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 22.202 (gehele markt 29.400). Op jaarbasis zijn in 2011 door NVM-makelaars 89.210 woningen verkocht (totale markt 118.000 woningen). Dat is 7% minder dan een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen jaar met 4,1%. In het afgelopen kwartaal ging 1,7% van de prijs af. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2011, die vandaag wordt gepresenteerd*. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig. Verlaging overdrachtsbelasting vormt lichtpuntje Tegenover het relatief redelijke derde kwartaal van 2011 is het aantal transacties in het vierde kwartaal met 1,4% afgenomen. Dat valt in het licht van de eurocrisis en de discussie over mogelijke nieuwe bezuinigingen nog mee, stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. Dat het aantal transacties niet nog lager is uitgevallen, heeft ook te maken met 1
de Kabinetsmaatregel om de overdrachtsbelasting een jaar lang te verlagen. Dat hebben kopers vooral in het derde kwartaal aangegrepen om een woning te kopen, en dat doen ze eigenlijk nog steeds. Maar in het algemeen is er een dalende trend in het aantal transacties waarneembaar. De NVM wijst daarvoor diverse factoren aan. De schuldencrisis, de problemen in Griekenland en andere Zuid-Europese landen en de daaruit voortgevloeide economische stagnatie in ons land hebben de situatie op de woningmarkt negatief beïnvloed. De Nederlandse consument is onzeker en stelt de beslissing om een ander huis te kopen uit, zegt Hukker. De afgenomen leencapaciteit, de dreigende recessie en de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet hebben het consumentenvertrouwen en de mogelijkheden om een huis gefinancierd te krijgen het afgelopen jaar verder ondermijnd. Het ontbreekt op veel terreinen aan een duidelijk toekomstperspectief. Crisis van begin jaren 80 zal zich niet herhalen De vorige crisis op de woningmarkt voltrok zich begin jaren 80 van de vorige eeuw. Met veel nieuwbouwwoningen en een torenhoge hypotheekrente daalde tussen 1980 en 1985 de gemiddelde Nederlandse woning ruim 40% in waarde. Er was toen bovendien een gigantische werkloosheid. De NVM verwacht niet dat de crisis van begin jaren 80 zich zal herhalen. Hukker: De inflatie en de werkloosheid waren toen enorm. De rente liep op tot ver boven de 10% en er kwamen ruim 100.000 nieuwe woningen op de markt. Momenteel valt het met de inflatie en de werkloosheid mee en heeft onze economie nog steeds veerkracht. Bovendien is er nu een ruim aanbod van woningen en staat de rente nog betrekkelijk laag. Het bedrijfsleven is daarnaast uitstekend hersteld van de eerste kredietcrisis. We verwachten de komende tijd nog wel een verdere waardedaling van huizen, maar niet in dezelfde mate als begin jaren 80. Aantal NVM-makelaarskantoren blijft op peil Een positief punt is dat het aantal faillissementen van NVMmakelaarskantoren relatief gering is, omdat ze tijdig de sanering inzetten of doorstarten, stelt Hukker. Het aantal NVM-makelaarskantoren nam vorig jaar licht af van 2.791 naar 2.788 en het aantal NVM-makelaars ging terug van 3.986 naar 3.954. Dat is een gunstig signaal, aldus Hukker. Het laat zien dat onze leden ook aan deze moeilijke marktomstandigheden het hoofd kunnen bieden. Makelaars zijn overlevers en kunnen snel schakelen bij veranderde omstandigheden. Met creatieve oplossingen, zoals nieuwe businessmodellen, het overtuigen van verkopers om een redelijke prijs voor hun huis te vragen zodat ze sneller van hun huis afkomen, en het inzetten van social media, 2
proberen zij toegevoegde waarde te blijven leveren voor kopers en verkopers. Het klinkt misschien wat wrang, maar de huidige slechte markt vereist kracht en inventiviteit van de makelaars. Die uitdagingen gaan we aan, en volgens mij komen we sterker uit deze moeilijke periode. Moeilijke markt voor appartementen Het appartement blijft ondanks de moeilijke markt het meest verkochte woningtype met 31,4%, hoewel ook hier het aantal transacties afnam. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008 is dit het geval. De tussenwoning is het op één na meest verkochte woningtype (28,3%). De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,6%. In vergelijking met het 4e kwartaal 2010 is het relatieve aandeel van vrijstaande woningen in de verkopen met 1%-punt toegenomen. Vrijstaande woningen houden redelijk stand Het afgelopen kwartaal is qua transacties het slechtste 4 de kwartaal sinds 1994. Vooral het aantal transacties van de goedkopere woningtypen daalde sterk. Appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen gingen respectievelijk 14,6%, 14,3% en 14,2% minder van de hand in vergelijking met een jaar geleden. De verkoop van de vrijstaande woningen is duidelijk minder gedaald, met 5,3%. Hukker: Dat komt doordat de prijscorrecties in dat segment het grootst zijn. Daardoor krijgen kopers van een vrijstaande woning meer waar voor hun geld. 3
NVM-makelaars verkopen bijna 90.000 woningen in 2011 NVM-makelaars verkochten 89.210 woningen in het afgelopen jaar (totale markt circa 118.000 woningen). Dat is een daling van 7% in vergelijking met 2010. Uiteindelijk is alleen in het 3e kwartaal een plus gehaald in het aantal transacties als gevolg van de toen ingestelde verlaging van de overdrachtsbelasting, de andere kwartalen in 2011 waren allemaal slechter dan een jaar eerder. De NVM verwacht dat in 2012 het aantal transacties iets zal afnemen, en dat ook de gemiddelde woningprijs verder zal dalen. Wij denken dat de prijsdaling dit jaar ongeveer 5% zal zijn, zegt Hukker. Mensen die nu nog blijven vasthouden aan een te hoge vraagprijs, komen straks van een koude kermis thuis, vrees ik. Hun woningen zullen lastig of niet van de hand gaan. Het is mede aan de makelaars om ze dat perspectief duidelijk te schetsen en deze mensen te ondersteunen bij een succesvolle verkoop. 4
Prijs gemiddeld verkochte woning bedraagt 223 duizend euro De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal 2011 bedraagt 223.000 euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219.000 euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd 169.000 euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 366.000 euro. De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 1,7% gedaald. Het is de sterkste daling binnen een kwartaal sinds het 1e kwartaal 2009. Destijds daalde de prijs binnen een kwartaal met 3%. Sinds het 1e kwartaal van 2010 gaat de trend in de prijs naar 5
beneden. De daling van de prijs versnelde gedurende het 4e kwartaal 2011. De prijs van een vrijstaande woning daalde het meest met liefst 2,7%. Een hoekwoning daalde 1,1% in prijs. De andere woningtypen daalden gemiddeld in prijs. Tussenwoning snelst verkocht De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg in het 4e kwartaal 146 dagen. De tussenwoning was wederom het snelst verkochte woningtype met 124 dagen. Jarenlang was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer toe aan de tussenwoning. De gemiddeld verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen kwartaal even snel van eigenaar met 138 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 211 dagen (7 maanden) nog steeds het grootst. Hier liggen absoluut kansen voor onze leden, zegt Hukker. De consument is bij woningtransacties steeds meer gebaat bij maatwerk en creatieve oplossingen van professionals. Halverwege het 4e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden ruim 171.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Bijna 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. De looptijd van het totale bestaande woningaanbod is 271 dagen. 6
Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 76% gestegen. Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen verder toegenomen met totaal 5,8%. Het is het derde achtereenvolgende kwartaal dat het aanbod flink toeneemt. Het aanbod is het sterkst toegenomen bij de tussen- en hoekwoningen, namelijk 6,2%. Ook bij de appartementen nam het aanbod meer dan gemiddeld toe met 6%. Het aanbod van 2-onder-1-kapwoningen nam met 5,7% gemiddeld toe. De toename van het aanbod vrijstaande woningen nam het minst sterk toe met 4,9%. In een jaar tijd is het aanbod met bijna 27.000 woningen toegenomen. Dat is een stijging van 18,6%. Het zijn de goedkopere woningtypen die het sterkst in aanbod zijn toegenomen. Consument heeft ruime keuze De NVM Krapte-indicator, die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft, is in Nederland sinds de crisis flink opgelopen. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is vooral het aanbod toegenomen. De consument heeft inmiddels de keuze uit meer dan 23 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande woning kan kiezen uit maar liefst 44 woningen. Een consument die op zoek is naar een appartement heeft de keuze uit bijna 22 appartementen, voor de crisis waren er dat maar 6. Hukker: Hoe lastig 2011 ook was, voor de modale koper met lef of visie was het eigenlijk een prima jaar. De consument heeft een ruime keuze en betaalt minder voor een woning. 7
Financiële sector heeft zorgplicht De NVM vindt dat de consument baat heeft bij een solide financiële sector, die de consument centraal stelt. De sector heeft zich al op een aantal punten verbeterd. Zo zijn de financiële producten transparanter geworden. De NVM vindt dat de financiële sector een zorgplicht heeft, niet alleen ten opzichte van nieuwe klanten, maar ook tegenover bestaande klanten, zogeheten late instappers. Hukker: Banken moeten weer maatwerk leveren door iedere aanvraag van een consument voor een hypothecaire financiering individueel te beoordelen, zoals ook in de Gedragscode Hypothecaire Financiering staat vermeld. Ik pleit voor een grotere verscheidenheid aan hypotheek- en spaarproducten die toegesneden zijn op specifieke consumentgroepen, zoals zzp ers. De consument daadwerkelijk centraal stellen NVM-voorzitter Ger Hukker: We begrijpen heel goed dat de banken het lastig hebben. Als ze teveel geld uitlenen is het niet goed, en verstrekken ze te weinig, dan is het ook niet goed. Maar binnen die uitersten kunnen de banken volgens mij best flexibeler zijn. Nu laten ze zich soms teveel door angst leiden, en schieten daardoor door in starre oplossingen. Daarmee worden problemen aangewakkerd in plaats van opgelost. Dat is niet goed voor de markt en het is unfair naar de consumenten. Hukker constateert dat, in combinatie met de verslechterde markt, het financieringssysteem van woningen in korte tijd drastisch is gewijzigd. Dat heeft gezorgd voor veel onrust, en dat in een markt die gebaat is bij rust en langetermijn zekerheid. Ik geef een voorbeeld. Hele groepen late 8
instappers die hun huis een paar jaar geleden op de top van de markt hebben gekocht en met hun financiering tot aan het plafond zitten, krijgen het in deze markt met dalende prijzen en de beperkte leencapaciteit straks moeilijk. Met de financiële crisis is de focus op de consument totaal uit het oog verloren. Straks zie je dat in Nederland een hele groep met mensen een grote privéschuld heeft overgehouden aan de verkoop van hun huis. Dat kan niet de bedoeling zijn. Naar hen toe heb je ook een zorgplicht. Ik pleit ervoor om oplossingen te bedenken waarbij de consument daadwerkelijk centraal staat. Dat gebeurt onvoldoende. Neem het Nibud dat onlangs een ruimere leencapaciteit berekend heeft voor tweeverdieners. Het is betreurenswaardig dat toezichthouder AFM het de banken nagenoeg onmogelijk maakt om deze verruimde leencapaciteit toe te passen. Meer aandacht voor restschuldproblematiek De NVM vindt dat, gezien de grootte van het uitstaande hypotheekbedrag in ons land, banken huiseigenaren moeten stimuleren meer hypotheekschuld af te lossen. Ruim 500.000 huishoudens hebben op dit moment een potentiële restschuld, stelt Hukker. Voor het grootste deel van die huishoudens is dat geen probleem, omdat ze netjes betalen en geen intentie hebben om in deze tijd te verhuizen. 9
Maar voor mensen die nu willen verhuizen, zal bij verkoop van de woning de resterende hypotheekschuld naar verwachting hoger zijn dan de verwachte opbrengst van de woning. Vooral jongere huishoudens en huishoudens die recent een woning hebben gekocht, hebben een vergrote kans op een restschuld. Conform de Gedragscode van de banken moet deze restschuld gewoon meegefinancierd worden in de hypotheek van de nieuwe woning. De invloed van de restschuld op het verhuisgedrag van huishoudens wordt in belangrijke mate bepaald door de wijze waarop banken invulling geven aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een verkennende steekproef onder financiële adviseurs toont aan dat banken nauwelijks bereid zijn de restschuld mee te financieren. Hukker: Door de strikte hantering van de norm dat de hypotheek niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning, is er sprake van een dubbel slot op de woningmarkt. Huishoudens met een restschuld kunnen niet meer verhuizen, ook als er voldoende inkomen is om de hypotheek te betalen. De restschuld-problematiek in Nederland neemt bij verdere prijsdalingen zeer grote proporties aan. Het aantal huishoudens met een potentiële restschuld neemt met ruim 40 procent toe als de woningprijzen 10 procent dalen ten opzichte van het prijsniveau medio 2011. Vooruitzichten 2012 De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt. De onzekerheid voor de consument zal blijven voortduren, onder meer door de geplande bezuinigingen van het kabinet. Hukker: Grootste probleem blijft het ontbreken van toekomstperspectief, een integrale aanpak van de woningmarkt, en als gevolg daarvan voortdurende onzekerheid bij consumenten. De Voorjaarsnota zal wellicht meer slecht nieuws brengen. Daarnaast zullen er nog meer proefballonnetjes worden opgelaten, zoals ook de afgelopen maanden is gebeurd. De eurocrisis zal niet op korte termijn worden opgelost. Bovendien is een hypotheek voor banken geen strategisch product meer, maar eerder een blok aan het been. Al met al zal de consument het komende jaar met de handrem erop op de woningmarkt opereren. De NVM verwacht dat het aantal transacties in 2012 met circa 5% zal afnemen. De prijsdaling zal eveneens ongeveer 5% bedragen. Hukker: Deze cijfers zullen nog negatiever worden, als er verkeerde maatregelen worden genomen, zoals het versneld verder terugbrengen van de leencapaciteit, het blijven vermijden van maatwerk door de banken, het terugdraaien van de verlaging van de overdrachtsbelasting 10
en de aanhoudende onzekerheid over wat er met de hypotheekrenteaftrek gaat gebeuren. Dit jaar zullen we echt alles uit de kast moeten halen voor de woningconsument. Ik weet dat onze leden die uitdaging graag aangaan, ondanks alle slechte berichten. We zijn per slot van rekening een kwaliteitsmerk, besluit Hukker positief. Noot voor de redactie: Een volledig overzicht met alle cijfers van het vierde kwartaal 2011 kunt u vinden op www.nvm.nl. Voor interviewaanvragen met NVM-voorzitter Ger Hukker kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: kimman@nvm.nl 11
Bijlage I ANALYSE WONINGMARKT 4 e kwartaal 2011 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2
Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 4 2 Transacties... 5 2.1 Aantal Verkopen... 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder... 6 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud... 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning... 8 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 8 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder... 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning... 8 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 9 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder... 9 2.4 Verkooptijden... 9 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 9 2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder... 9 2.5 Marktstemming(sindicator)... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder... 10 2.6 Intrekkingen... 10 3 Aanbod... 11 3.1 Aantal woningen in aanbod... 11 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 12 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder... 12 3.2 Vraagprijzen van het aanbod... 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 13 3.2.2 Vraagprijsaanpassingen... 13 3.3 Looptijd van het aanbod... 14 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder... 14 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen... 14 4 Overige kengetallen woningmarkt... 16 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs... 16 4.2 NVM Krapte-indicator... 17 4.3 Verkoopquote... 18 4.4 Instroomquote... 19 4.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens... 19 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster... 21 3
1 Samenvatting Het aantal transacties is in het 4 e kwartaal 2011 in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder met 13% gedaald, totaal 22.202. T.o.v. 2011-3: -1,4%. Op jaarbasis zijn in 2011 door NVM-makelaars 89.210 woningen verkocht, 7% minder dan een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen jaar met 4,1% gedaald. In het laatste kwartaal ging er 1,7% van de prijs af. De verkooptijd is toegenomen tot 146 dagen. Aantal intrekkingen toegenomen tot 13.600. Het aantal woningen in aanbod is in het 4 e kwartaal 2011 toegenomen tot 171 duizend woningen, een toename van 5,8% in vergelijking met het vorige kwartaal en 18,6% in vergelijking met een jaar eerder. De vraagprijs van het aanbod is in het afgelopen kwartaal met 0,9% gedaald tot 288 duizend euro. De looptijd van het aanbod loopt op tot 271 dagen. 8,8% van de woningen in het aanbod staat tussen de 2 en 3 jaar te koop, nog eens 6,8% staat 3 jaar of meer te koop. Het verschil vraag-verkoopprijs loopt op. Ten opzichte van de laatste vraagprijs 5,5%, ten opzichte van de oorspronkelijke vraagprijs 7,5%. Consument heeft de keuze uit maar liefst 23 woningen. Verkoopquote zakt nog verder weg tot 10,7%. Instroomquote neemt als gevolg van hogere instroom toe tot 27,9%. 4
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 25.532 22.528 22.202 2 Transacties 2.1 Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 4 e kwartaal 2011 bedraagt 22.202. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 29.400. Appartement is het meest verkochte woningtype met 31,4 %. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008 is dit het geval. De tussenwoning is het op één na meest verkochte woningtype (28,3%). De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,6%. In vergelijking met het 4 e kwartaal 2010 is het relatieve aandeel van vrijstaande woningen in de verkopen met 1%-punt toegenomen. 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Aantal verkochte woningen Bron: NVM 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Normaal gesproken scoort het najaarskwartaal (4 e ) beter dan het zomerkwartaal (3 e ). Gemiddeld ligt het aantal transacties in het 4 e kwartaal 3,4% hoger dan in het 3 e kwartaal. Dat is niet het geval in 2011. Het aantal transacties ligt 1,4% lager dan een kwartaal eerder. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de verlaging van de overdrachtsbelasting, die in het 3 e kwartaal voor extra verkopen zorgde, en de aanscherping van de financieringsnormen per 1 augustus 2011. De daling van het aantal verkopen is vooral toe te schrijven aan het aantal verkochte vrijstaande woningen (-3,2%) en hoekwoningen (-4,1%). Tussenwoningen werden 1,8% minder verkocht, terwijl de verkoop van appartementen praktisch gelijk bleef (-0,2%). De verkoop van twee-onder-één-kapwoningen nam met 0,9% licht toe. 5
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Het aantal transacties is flink afgenomen in vergelijking met een jaar eerder, liefst 13,0%. Het 4 e kwartaal van vorig jaar was dan ook één van de beste kwartalen sinds de start van de crisis. Het afgelopen kwartaal is qua transacties van NVM-makelaars het slechtste 4 e kwartaal sinds 1994. Vooral het aantal transacties van de goedkopere woningtypen daalde sterk. Appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen gingen respectievelijk 14,6%, 14,3% en 14,2% minder van de hand. De verkoop van vrijstaande woningen is duidelijk minder gedaald met slechts 5,3%. 14.000 Aantal verkochte woningen in 4e kwartaal 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Bron: NVM Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis zakt in het 4 e kwartaal door de grens van 90.000 woningen. NVM-makelaars verkochten 89.210 woningen in het afgelopen jaar. Dat is een daling van 7,0% in vergelijking met 2010. Uiteindelijk is alleen in het 3 e kwartaal een plus gehaald in het aantal transacties, de andere kwartalen waren allemaal slechter dan een jaar eerder. Negatieve uitschieter is het 4 e kwartaal met 13,0% minder transacties. De dalende tendens is vooralsnog niet gekeerd. Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars nog rond de 150 duizend woningen verkocht. Voor de totale markt gaat het voor het jaar 2011 om ongeveer 118.000 verkochte woningen. 6
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 95.897 92.540 89.210 148.819 Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 Bron: NVM 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het te verwachten aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug kunnen draaien. Na aankondiging van de verlaging van de overdrachtsbelasting nam het aantal verkopen onder voorbehoud sterk toe. De invoer van de nieuwe gedragscode en de vakantie zorgden ervoor dat het aantal daalde. Na de vakantie nam het aantal verkopen onder voorbehoud weliswaar weer toe, maar niet zo sterk als in 2010. Hier is de euro-crisis en het daardoor gedaalde consumentenvertrouwen mede debet aan. Het piekje in week 39 is het gevolg van de open huizen dag. Inmiddels ligt het aantal verkopen onder voorbehoud flink lager dan in 2010 en wordt het verschil alleen maar groter. 2.200 2.000 Woningen met status verkocht onder voorbehoud verlaging overdrachtsbelasting nieuwe gedragscode 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 open huizen dag Bron: NVM vov in 2010 vov in 2011 7
2001-4 2002-2 2002-4 2003-2 2003-4 2004-2 2004-4 2005-2 2005-4 2006-2 2006-4 2007-2 2007-4 2008-2 2008-4 2009-2 2009-4 2010-2 2010-4 2011-2 2011-4 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4 e kwartaal 2011 bedraagt 223 duizend euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1 e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd 169 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 366 duizend euro. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 1,7% gedaald. Het is de sterkste daling binnen een kwartaal sinds het 1 e kwartaal 2009. Destijds daalde de prijs binnen een kwartaal met 3,0%. Sinds het 1 e kwartaal van 2010 gaat de trend in de prijs naar beneden. De daling van de prijs versnelde gedurende het 4 e kwartaal 2011. De prijs van een vrijstaande woning daalde het meest met liefst 2,7%. Een hoekwoning daalde maar 1,1% in prijs. De andere woningtypen daalden gemiddeld in prijs. 3% Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Bron: NVM 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde het afgelopen kwartaal sterk en ligt inmiddels 4,1% lager in vergelijking met een jaar eerder. Begin van het jaar voorspelde de NVM een prijsdaling in 2011, die op kon lopen tot 5%. Eind vorig kwartaal waren de prijzen op jaarbasis met 2% gedaald en voorspelde de NVM een verdere daling in het 4 e kwartaal. De prijs van de vrijstaande woning daalde het sterkst met 4,9%, die van het appartement het minst met 3,6%. De twee-onder-één-kapwoningen, de tussenwoningen en hoekwoningen daalden in prijs met respectievelijk 3,8%, 4,3% en 4,2%. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Daarbij dient wel aangetekend te worden dat sinds februari 2010 makelaars de mogelijkheid hebben en gestimuleerd worden om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. 8
2001-4 2002-2 2002-4 2003-2 2003-4 2004-2 2004-4 2005-2 2005-4 2006-2 2006-4 2007-2 2007-4 2008-2 2008-4 2009-2 2009-4 2010-2 2010-4 2011-2 2011-4 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,6% afgenomen, de sterkste daling sinds het 1 e kwartaal 2009. Vooral de vierkante meterprijs van de duurdere woningtypen nam sterk af. Die van een vrijstaande woning met 2,6%, die van een twee-onder-één-kapwoning met 2,0%. De overige woningtypen kenden een vierkante meterprijsdaling rondom het gemiddelde. 3% M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% Bron: NVM 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 2,9%. Het is het diepste punt sinds het 3 e kwartaal 2009. De vrijstaande woning en twee-onder-één-kapwoning, de duurdere woningtypen dus, daalden met 4,1% en 3,4% het sterkst in prijs. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedraagt in het 4 e kwartaal 146 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 124 dagen. Jarenlang was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer toe aan de tussenwoning. De gemiddeld verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen kwartaal even snel van eigenaar met 138 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 211 dagen (7 maanden) nog steeds het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie onder looptijd van het aanbod ). 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot 146 dagen, een stijging van 14,4% (gecorrigeerd voor regio en type). De verkooptijd van twee-onder-éénkapwoningen stijgt met 5,5% tot 159 dagen opvallend minder dan die van andere woningtypen. 2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd verder toegenomen met totaal 15,3%. Er zijn echter grote verschillen tussen de verschillende woningtypen. De duurdere typen vrijstaand en 9
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 135 135 146 twee-onder-één-kap kennen een vergelijkbare verkooptijd met vorig jaar, terwijl deze verkooptijd van de andere woningtypen juist flink toegenomen is met percentages tussen de 19% en 23%. 160 Verkooptijden verkochte woningen in dagen 140 120 100 80 60 40 20 0 Bron: NVM 2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 4 e kwartaal 2011 is voor een totaal van 5,4 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen gedaald met 4,4%. De afname is voornamelijk te wijten aan de daling van de transactieprijzen. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van vrijstaande woningen, daalde met -7,6% het sterkst. De marktstemmingsindicator van vrijstaande woningen nam met 2,3% het minst af. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met 16,2% afgenomen, grotendeels veroorzaakt door het tegenvallende aantal verkopen. Met uitzondering van de vrijstaande woningen daalde het geldvolume van alle woningtypen tussen 17% en 18%. Het geldvolume bij de vrijstaande woningen daalde met 11% nog steeds fors. 2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door verkopers wordt ingetrokken is sinds het begin van de crisis sterk toegenomen. In het afgelopen kwartaal werden liefst 13.600 duizend woningen van de koopwoningmarkt teruggetrokken. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. Er zijn 11% meer woningen ingetrokken dan vorig kwartaal. Opvallend is dat voor de crisis de vrijstaande woning nog de hoogste intrekquote kende van alle woningtypen, terwijl 10
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 deze nu de laagste intrekquote heeft (intrekquote geeft de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Het totaal aantal intrekkingen in 2011 gaat voor het eerst op jaarbasis door de 50.000 grens. Over het jaar 2011 zijn 11% meer woningen ingetrokken dan in 2010. Een klein deel van de woningen die van de markt gehaald worden, wordt verhuurd. 6.000 Aantal ingetrokken woningen per kwartaal 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Bron: NVM Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 4 e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden ruim 171 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227 duizend woningen in aanbod. 29,4% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met liefst 76% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen). 11
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 60.000 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Bron: NVM Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen verder toegenomen met totaal 5,8%. Het is het derde achtereenvolgende kwartaal dat het aanbod flink toeneemt. Het aanbod is het sterkst toegenomen bij de tussen- en hoekwoningen, namelijk +6,2%. Ook bij de appartementen nam het aanbod meer dan gemiddeld toe met 6,0%. Het aanbod van 2-onder-1- kapwoningen nam met 5,7% gemiddeld toe. De toename van het aanbod vrijstaande woningen nam het minst sterkt toe met 4,9%. 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In een jaar tijd is het aanbod met bijna 27 duizend woningen toegenomen. Dat is een stijging van 18,6%. Het zijn met name de goedkopere woningtypen, die het sterkst in aanbod zijn toegenomen. Het aanbod van tussen- en hoekwoningen met 19%, dat van appartementen met liefst 21,6%. De toename onder 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is met 16,0% beperkter toegenomen. Theoretisch gezien duurt het 1 jaar en elf maanden om de huidige voorraad woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen). 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 4 e kwartaal 288 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. Wanneer gekeken wordt naar de vraagprijs van de woningtypen, dan bedraagt de vraagprijs van het gemiddelde appartement 192 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 467 duizend euro bedraagt. Sinds het 3 e kwartaal 2009 is een dalende trend zichtbaar in de ontwikkeling van de vraagprijs van woningen. 12
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 291 288 297 320 Vraagprijs woningen totaal (* 1000 euro) 310 300 290 280 270 260 250 Bron: NVM 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijzen zijn, gecorrigeerd voor type en regio, in vergelijking met een kwartaal eerder met 0,9% afgenomen. De 2-onder-1-kapwoning en vrijstaande woning gingen met respectievelijk 1,1% en 1,0% het sterkst in vraagprijs achteruit. De vraagprijs van de andere woningtypen daalde tussen de 0,7% en 0,9%. 3.2.2 Vraagprijsaanpassingen In het 4 e kwartaal is het percentage woningen in het aanbod dat (tenminste eenmaal) een vraagprijswijziging heeft ondergaan gestegen naar 42% van alle woningen die door NVMmakelaars zijn aangeboden. Woningen (die in vraagprijs zijn aangepast) zijn gemiddeld 1,64 keer aangepast. Het aantal woningen met een prijsaanpassing bleef in 2010 vrijwel stabiel. In 2011 is echter een behoorlijke toename zichtbaar. 13
2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Vraagprijsaanpassingen 1,64 1,60 1,56 1,52 1,48 1,44 1,40 1,36 1,32 1,28 1,24 Bron: NVM % Woningen met aanpassing (l-as) Aantal keren aangepast (r-as) 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 4 e kwartaal 2011 staat een woning in het aanbod gemiddeld 271 dagen op de markt, ofwel 9 maanden. Een vrijstaande woning met een verkoopbord in de tuin, heeft dat bord er gemiddeld iets minder dan een jaar staan, namelijk 350 dagen. De tussenwoning staat van de woningtypen gemiddeld het kortst in de verkoop, namelijk 224 dagen. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 2,9% toe. De groei is het grootst bij de goedkopere woningtypen tussenwoning en appartement, met respectievelijk 6,3% en 5,1%. De looptijd van het aanbod van vrijstaande woningen daalde als enig woningtype, met gemiddeld 1,4%. 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 15,6 % van de woningen twee jaar of langer te koop (dat is ruim één op de zeven woningen in het aanbod). Nog eens 22,5% staat tussen één en twee jaar te koop. Één op de 15 woningen staat inmiddels meer dan 3 jaar te koop. 14
2,6% 9,2% 8,2% 8,6% 0,9% 3,6% 6,8% 16,9% 15,3% 12,6% 15,4% 15,1% 12,7% 10,2% 8,8% 24,6% 22,8% 24,4% 21,0% 22,5% 37,6% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen2-3 kwartalen3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 november 2010 Bron: NVM Aanbod per 15 november 2011 15
2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs bedraagt het afgelopen kwartaal 5,5%. Dat is een flinke toename van maar liefst 0,6%-punt in één kwartaal. Ook het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs is opgelopen tot 7,5%. Het oplopende verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs laat zich zien bij alle woningtypen. Bij het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs neemt het verschil vooral bij de duurdere woningtypen toe. De gemiddeld verkochte vrijstaande woning laat 12,0% toe op de oorspronkelijke vraagprijs. 8% Verschil vraag-verkoopprijs 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Bron: NVM verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijs Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om verkocht te raken geven 19,3% toe in het 4 e kwartaal 2011. Woningen die meer dan 3 jaar te koop hebben gestaan én uiteindelijk verkocht worden, leggen uiteindelijk 22,1% toe op de oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die scherp in de markt gezet worden én binnen een kwartaal verkocht worden, leggen 3,8% toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. 16
2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bron: NVM tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 4.2 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de indicator in vergelijking met een kwartaal eerder gestegen. Vooral het aanbod is toegenomen. De consument heeft inmiddels de keuze uit meer dan 23 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande woning kan kiezen uit liefst 44 woningen. Een consument die op zoek is naar een appartement heeft de keuze uit bijna 22 appartementen, voor de crisis waren er dat maar 6. 17
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Bron: NVM Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 4.3 Verkoopquote De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod. De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De verkoopquote is het afgelopen kwartaal opnieuw gedaald en staat nu op 10,7%. Dat betekent grof gezegd dat 1 op de 9 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. De verkoopquote van het nieuwe aanbod is na een kleine opleving in het 3 e kwartaal nu gedaald tot 11,4%. Toch is de verkoopquote van het nieuwe aanbod hoger dan dat van het bestaande aanbod. De verkoopquote van het oude aanbod noteerde 10,5%. De drie hierboven genoemde verkoopquotes bereikten allen het laagste niveau sinds deze in kaart gebracht worden. 18
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 30,8% 26,1% 27,9% 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 35% Verkoopquotes 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bron: NVM Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Verkoopquotes nieuw aanbod 4.4 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) bereikt in het 4 e kwartaal 2011 een hoogte van 27,9%. Er zijn het afgelopen kwartaal ruim 45 duizend woningen nieuw op de markt gekomen. Dat zijn na het 2 e kwartaal 2011 het meest aantal nieuwe woningen in het aanbod sinds het 4 e kwartaal 2008. Dat de instroomquote desondanks op een laag niveau uitkomt, komt door het hoog aantal woningen dat in het begin van het kwartaal in aanbod stond. 70,0% 60,0% 50,0% Instroomquote 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Bron: NVM 4.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens Het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens is het afgelopen kwartaal meer dan 2% toegenomen tot een totaal van 31,9%. Dit ging vooral ten koste van het aandeel verkopen boven de nieuwe NHG-grens, dat met bijna 2% daalde tot 18,7%. 81,3% van de verkochte woningen in het 4 e kwartaal komt dus in aanmerking voor NHG. 19
2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 Verkopen verdeeld naar prijsklasse 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bron: NVM Onder Koopsubsidie-grens Onder nieuwe NHG-grens Onder originele NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens 20
jun-97 dec-97 jun-98 dec-98 jun-99 dec-99 jun-00 dec-00 jun-01 dec-01 jun-02 dec-02 jun-03 dec-03 jun-04 dec-04 jun-05 dec-05 jun-06 dec-06 jun-07 dec-07 jun-08 dec-08 jun-09 dec-09 jun-10 dec-10 jun-11 dec-11 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 300 Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) 250 200 150 100 50 0 Bron: NVM, Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 21
2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Bron: NVM, CBS NVM CBS (4e kwartaal 2011 is geschat) 22
NVM BIJLAGE III Aanbodcijfers Nederland 4e kwartaal 2011 NVM Data & Research 12-1-2012
Ontwikkeling aanbod 3e kwartaal 16 AUG 11 Nieuw Nederland Tussenwoning 216326 (aantal 1646) Verschil vraag/verkoopprijs -3,0% (looptijd 26) 4e kwartaal 15 NOV 11 225133 (aantal 11202) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft 225891 (looptijd 46) Oud blijft 219337 (looptijd 317) Blijft 221261 (aantal 34701) (looptijd 224) 222213 (aantal 32663) (looptijd 213) Verkocht 213669 (aantal 4721) Verschil vraag/verkoopprijs -5,1% (looptijd 184)
Ontwikkeling aanbod 3e kwartaal 16 AUG 11 Nieuw Nederland Hoekwoning 225083 (aantal 732) Verschil vraag/verkoopprijs -3,0% (looptijd 26) 4e kwartaal 15 NOV 11 248878 (aantal 5798) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft 252769 (looptijd 46) Oud blijft 254585 (looptijd 347) Blijft 253934 (aantal 20184) (looptijd 245) 255360 (aantal 19001) (looptijd 242) Verkocht 233786 (aantal 2325) Verschil vraag/verkoopprijs -5,5% (looptijd 197)
Ontwikkeling aanbod 3e kwartaal 16 AUG 11 Nieuw Nederland Twee-onder-een-kap 293901 (aantal 676) Verschil vraag/verkoopprijs -3,9% (looptijd 26) 4e kwartaal 15 NOV 11 314387 (aantal 6213) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft 316781 (looptijd 46) Oud blijft 308580 (looptijd 376) Blijft 310331 (aantal 24923) (looptijd 274) 312985 (aantal 23587) (looptijd 272) Verkocht 286704 (aantal 2382) Verschil vraag/verkoopprijs -6,2% (looptijd 219)
Ontwikkeling aanbod 3e kwartaal 16 AUG 11 Nieuw Nederland Vrijstaande woning 428412 (aantal 442) Verschil vraag/verkoopprijs -4,7% (looptijd 28) 4e kwartaal 15 NOV 11 484382 (aantal 7315) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft 490471 (looptijd 46) Oud blijft 464321 (looptijd 449) Blijft 467460 (aantal 40953) (looptijd 350) 470683 (aantal 39024) (looptijd 356) Verkocht 417284 (aantal 2248) Verschil vraag/verkoopprijs -8,1% (looptijd 273)
Ontwikkeling aanbod 3e kwartaal 16 AUG 11 Nieuw Nederland Appartement 177979 (aantal 1664) Verschil vraag/verkoopprijs -2,5% (looptijd 25) 4e kwartaal 15 NOV 11 194141 (aantal 14610) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft 195468 (looptijd 47) Oud blijft 191035 (looptijd 348) Blijft 191611 (aantal 50342) (looptijd 249) 192705 (aantal 47505) (looptijd 242) Verkocht 178348 (aantal 5335) Verschil vraag/verkoopprijs -4,7% (looptijd 190)
Ontwikkeling aanbod 3e kwartaal 16 AUG 11 Nieuw Nederland Alle woningen 233532 (aantal 5160) Verschil vraag/verkoopprijs -3,1% (looptijd 26) 4e kwartaal 15 NOV 11 272451 (aantal 45138) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft 277962 (looptijd 46) Oud blijft 291914 (looptijd 372) Blijft 288293 (aantal 171103) (looptijd 271) 290611 (aantal 161780) (looptijd 268) Verkocht 242476 (aantal 17011) Verschil vraag/verkoopprijs -5,5% (looptijd 204)
NVM Transactiecijfers Amersfoort 4e kwartaal 2011 NVM Data & Research 12-1-2012
Transacties Zuiver Kwartaal
Transacties Voortschrijdend Halfjaar
Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.